Tìm hiểu công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn phường Nghi Hải thị xã Cửa Lò – Tỉnh Nghệ An

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình hoàn thành đồ án tốt nghiệp chuyên ngành quản lý đất đai và
trong suốt thời gian thực tế tại Ủy ban nhân dân phường Nghi Hải, Thị xã Cửa Lò, Nghệ
An, em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến:

- Các thầy, cô giáo trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tận tâm giảng dạy,
-

truyền thụ cho em những kiến thức bổ ích trong suốt thời gian theo học tại trường.
Toàn thể thầy giáo, cô giáo giảng viên Khoa Quản Lý Đất Đai trường Đại học Tài nguyên
và Môi trường Hà Nội đã nhiệt tình giảng dạy và giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành đồ

-

án tốt nghiệp.
Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn trân trọng đến cô giáo: Th.s Thái Thị Lan Anh người đã
trực tiếp tận tình hướng dẫn, chỉ dạy và dẫn dắt em trong suốt thời gian hoàn thành đồ án

-

tốt nghiệp.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến ban lãnh đâọ, cán bộ chuyên môn Phòng địa chính
UBND phường Nghi Hải đã tận tình chỉ bảo, giúp đỡ em, cung cấp những thông tin, tài liệu
cần thiết và tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất để em hoàn thành được đồ án tốt nghiệp.
Với điều kiện tời gian có hạn cũng như kinh nghiệm còn hạn chế của một sinh viên
nên bài báo cáo này sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự chỉ
bảo, đóng góp ý kiến của thầy cô cùng toàn thể các bạn để em có điều kiện bổ sung, nâng
cao kiến thức của mình để em hoàn thiện bài báo cáo này hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Giáo viên hướng dẫn
Sinh viên

Th.S Thái Thị Lan Anh

Trần Thị Nga


ĐẶT VẤN ĐỀ
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực,
nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần vô cùng quan trọng của môi trường sống, là
địa bàn, khu dân cư, là cơ sở kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng.
Đất đai là của cải, là tài sản cố định, là thước đo sự giàu có của mỗi quốc gia. Đất đai
còn là sự bảo hiểm của cuộc sống chống lại các thảm họa của thiên nhiên, bảo hiểm về tài
chính, như là sự chuyển nhượng của cải từ thế hệ này sang thế hệ khác.
Đất đai có diện tích giới hạn, sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đang diễn ra ở khắp nơi trên thế giới đã đẩy nhu cầu về đất đai tăng lên một cách nhanh
chóng. Điều này làm cho việc phân bố đất đai cho các ngành, cho các mục đích khác nhau
ngày càng trở nên khó khăn làm cho quan hệ đất đai giữa nhà nước và chủ sử dụng đất luôn
thay đổi.
Đặc biệt trong thực tế hiện nay, nước ta đang trở mình mạnh mẽ, xu thế hội nhập toàn
cầu đang phát huy tối đa sức mạnh của nó, nhu cầu đất đai tăng lên, quan hệ đất đai phức
tạp và luôn biến động nên công tác quản lý đất đai hiện nay vẫn còn tồn tại nhiều bất
cập.Đứng trước những vấn đề như vậy Đảng và nhà nước đã nhiều lần thay đổi và bổ sung
chính sách pháp luật đất đai nhằm đưa công tác quản lý nhà nước về đất đai có hiệu quả và
đúng pháp luật.
Công tác đăng kí và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là một trong những nội dung quan trọng trong công tác quản lý
Nhà nước về đất đai. Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất về quản lý mà còn
đảm bảo các quyền lợi và nghĩa vu cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất yên tâm
đầu tư, sản xuất, xây dựng các công trình... Hiện nay vấn đề về đất đai là vấn đề được nhiều

người quan tâm, tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm đất đai thường xuyên xảy ra, và việc giải
quyết vấn đề này cực kì nan giải do thiếu giấy tờ pháp lý. Cùng với quá trình công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước như ngày nay đã làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi
động, trong đó đất đai là hàng hóa chủ yếu của thị trường này. Để đảm bảo cho thị trường


này hoạtđộng công khai, minh bạch thì yêu cầu công tác đăng kí cấp giấy chứng nhận cần
phải được tiến hành. Ngoài ra một vấn đề quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giúp cho nhà nước có cơ
sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước. Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp
nhằm xác định mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước và chủ sử dụng đất làm cơ sở
cho nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong cả nước theo pháp luật.
Từ đó chế độ sở hữu toàn dân đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất
được bảo về, đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hiệu quả.
Nghi Hải là phường đồng bằng ven biển, nằm ở phía Đông Bắc của tỉnh Nghệ
An.Trong nhiều năm qua nhu cầu đất đai trên địa bàn liên tục tăng qua các năm, làm cho
quỹ đất có nhiều biến động, trong khi đó vấn đề vấn đề quản lý đất đai trên toàn thị trấn vẫn
còn nhiều hạn chế và công tác cấp giấy chứng nhận vẫn chưa được quan tâm đúng mực.
Việc quản lý đất đai tại đây còn nhiều lỏng lẻo, số hộ được cấp giấy chứng nhận còn rất ít,
ngoài ra việc xây dựng các quy hoạch kế hoạch của các cấp ngành còn đang chồng chéo,
chưa đồng bộ.Xuất phát từ thực tế trên cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng
của vấn đề . Được sự phân công của khoa Quản lý đất đai của Trường Đại học Tài Nguyên
Môi Trường Hà Nội, được sự hướng dẫn của cô giáoTh.s Thái Thị Lan Anh – giảng viên
Khoa Quản lý đất đai,tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Tìm hiểu công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
trên địa bàn phường Nghi Hải- thị xã Cửa Lò – Tỉnh Nghệ An”.
2. Mục đích, yêu cầu
2.1. Mục đích
Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyện sở

hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn phường Nghi Hòa, thị xã Cửa Lò, tỉnh
Nghệ An theo các văn bản pháp quy hiện hành.
Hệ thống hóa cơ sở lý luận về công tác cấp giấy chứng nhận đã được trang bị ở nhà
trường.
Trên cơ sở số liệu điều tra, phân tích đánh giá, xác định những thuận lợi, khó khăn để
từ đó đưa ra những kiến nghị, đề xuất giúp địa phương hoàn thiện công tác đăng kí đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính ngày một tốt hơn.


2.2. Yêu cầu
Nắm vững quy trình pháp quy, các văn bản pháp quy liên quan đến công tác Đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất để vận dụng vào quá trình phân tích nội dung đề tài.
Số liệu điều tra thu thập phải khách quan, trung thực, chính xác, phản ánh đúng tình
hình thực tế tại địa phương.
Các kiến nghị, giải pháp đề xuất được rút ra phải có tính khả thi và phù hợp với thực
tế của địa phương.


CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1
1.1.1

Cơ sở lý luận về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
Một số khái niệm về đăng ký, cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
• Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký quyền sử dụng đất là một thử tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy

đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ
pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt
chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, đăng ký quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ
sơ địa chính và cấp GCN ban đầu. Qúa trình vận động, phát triển của đời sống kinh tế, xã
hội tất yếu dấn đến sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau
như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế
chấp… Vì vậy đăng ký quyền sử dụng phải được thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi
nơi, mọi lúc để đảm barpo hò sơ địa chính luôn phán ảnh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng
đất và đảm bảo cho người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo pháp
luật.
• Khái niệm về cấp giấy chứng nhận
Khái niệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được quy định tại điều 97 của luật đất đai năm 2013 với nội dung quy
định như sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng
đất, người sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.2

Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là một nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất
đai.Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất không chỉ là cơ sở để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người

dân mà còn là điều kiện để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trên lãnh thổ,
đảm bảo đất đai được sử dụng mọt cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả nhất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là một công cụ quản lý đất đai vô cùng quan trọng, giúp cho nhà nước quản lý
đất đai một cách có hiệu quả và khoa học, là căn cư quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp
pháp của người sử dụng đất và là cơ sở để các đối tượng khác như ngân hàng, các công
ty… đưa ra quyết định liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng đất, là một công cụ
mang nhiều ý nghĩa to lớn đối với xã hội.
• Đối với Nhà nước
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước
thống nhất quản lý. Việc cấp GCN giúp Nhà nước nâng cao hiệu quả quản lý đất đai cụ
thể:
GCN là cơ sở cung cấp các thông tin quan trọng, phục vụ cho việc theo dõi và
quản lý đất đai của nhà nước, đặc biệt trong công tác kiểm kê đất đai như: tổng diện
tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở , loại công
trình… Việc cấp GCN nhằm giải quyết những vấn đề tồn tại trong lịch sử quản lý và sử
dụng đất đai. GCN là công cụ để nhà nước thực hiện các kế hoạch và sử dụng đất đã đề
ra, giúp việc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả.
GCN đất là căn cứ nhà nước thu các khoản thuế phí, lệ phí đúng đối tượng, tăng
nguồn ngân sách cho nhà nước. GCN là cơ sở để nhà nước giải quyết các vấn đề
thường xảy ra trong quá trình sử dụng đất như tranh chấpk, khiếu nại, tố cáo về đất đai.
GCN còn là căn cứ để nhà nước đền bù cho các hộ gia đình, cá nhân, khi nhà nước thu
hồi đất, góp phần đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng.
Thông qua GCN nhà nước quản lý được các hoạt động trao đỏi mua bán đất đai
làm minh bạch thì trường bất động sản.
• Đối với người sử dụng đất
GCN là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất,
là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư nhằm sử dụng đất đai một cách
tiết kiệm và hiệu quả tránh lãng phí đất đai. GCN là cơ sở cho việc thực hiện các quyền của

người sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế,
thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất,bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất một cách
thuận tiện.
GCN là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước dặc
biệt là nghĩa vụ tài chính như: nọp thuế trước bạ, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền


sử dụng đất… Người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, diện tích…đã ghi
trong GCN.
1.1.3 Đặc điểm của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Công tác cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nà ở và tài sản khác gắn liền
với đất mang tính chất đặc thù của nhà nước:
Công tác cấp GCN là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi người sử dụng
đất nhằm thiết lập mối quan hệ rang buộc pháp lý giữa nhà nước và những người sử dụng
đất cùng thi hành luật đất đai
Cấp GCN là công việc của bộ máy nhà nước ở các cấp do bộ Tài Nguyên và Môi
Trường trực tiếp chỉ đạo và được thực hiện theo hệ thống nghành đọc
Đối tượng đặc biết của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là đất đai.Tại sao nói đất đai là đối tượng đặc biệt
vì “ đặc biệt” được thực hiện ở những khía cạnh sau:
- Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị: giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị sử dụng
không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân nhưng lại giới hạn về diện
tích trong khi nhu cầu sử dụng đất của xã hội ngày càng tăng. Gía trị đặc biệt còn thể hiện ở
giá đất và có xu hướng k ngừng tăng lên theo thời gian.
- Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, người đăng ký chỉ được hưởng quyền sử dụng
chứ không có quyền sở hữu như đối với các loại tài sản.
Đất đai thường có tài sản gắn liền gồm nhà,công trình xây dựng, cây rừng, cây lâu
năm…mà các tài sản này chỉ có giá trị khi gắn liền với một thửa đất tại một vị trí nhất định.
Trong thực tế có nhiều trường hợp tài sản trên đất lại không thuộc quyền sở hữu của chủ sử

dụng đất.
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất phải được thực hiện từ đơn vị cấp xã, phường, thị trấn:
Tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện quyền đăng ký sử dụng đất đầy đủ.
Phát huy sự hiểu biết của cán bộ xã về lịch sử, thực trạng sử dụng đất của địa
phương. Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho cán bộ
chính quyền xã.
Làm cho cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thắc có hiệu quả hệ thống hồ sơ địa
chính, phục vụ cho yêu cầu quản lý của nhà nước.
1.1.4. Ý nghĩa của công tác cấp giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất


Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được xác lập mối quan hệ giữa người sử dụng đất và Nhà
nước.Công tác cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn
liền với đất là một hoạt động về nhà nước và đất đai.
Đối với nước ta, việc cấp GCN có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết các vấn
đề tồn tại trong lịch sử, giải quyết có hiệu quả các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai
góp phần thúc đẩy nhanh và thuận lợi công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà
nước thu hồi đất.
Bên cạnh đó thông qua việc cấp GCN xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất
phải tuân thủ theo pháp luật như một nghĩa vụ tài chính… đảm bảo lợi ích của nhà nước và
lợi ích chung của xã hội. Góp phần ổn định xã hội giúp cho người dân yên tâm đầu tư sản
xuất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế đồng thời tạo điều kiện cho công tác quản lý nhà
nước về đất đai thực hiện hiệu quả hơn.
1.2.Cơ sở pháp lýcông tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1. Các văn bản pháp lý chung công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Công tác cấp GCN là một trong những công tác rất quan trọng trong quản lý nhà nước
về đất đai, đã được nhà nước rất quan tâm, chú trọng trong những năm gần đây. Công tác
này ra đời là cơ sở pháp lý, là tiền đề cho nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả hơn khi
dưới sự bảo hộ của nhà nước về quyền sử dụng đất của mình.
Một số văn bản liên quan đến công tác cấp GCNQSDĐ trước khi luật đất đai 2013 ra
đời:
- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sử dụng đất và nhà ở tại đô thị
- Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất và lệ phí
địa chính.

- Điều 98 luật đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Điều 99, 100, 101, 102 quy định các trường hợp cấp giấy chứng nhận.
-

Nghị định 43/2014/ NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành luật đất đai

-

Thông tư 28/2014/TT- BTN&MT quy định về thống kê, kiểm kê đất đai.


-

Thông tư 23/2014/TT – BTNMT ngày 19/5/2014 về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 24/2014/TT – BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
-

sử dụng đất, thu hồi đất.
Chỉ thị 1747/CT- TTg năm 2011 về việc thực hiện nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn
chỉnh việc cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây
dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
1.2.2. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận.

-

Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của
Luật này;

-

Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

-

Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng
đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp
đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

-

Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án
hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc
quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đã được thi hành;

-

Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

-

Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao, khu kinh tế;

-

Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

-

Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước

-

Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia
đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

-

Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

1.2.3 Điều kiện và thủ tục cấp giấy chứng nhận.


1.2.3.1. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất.
Điều100 luật đất đai 2013. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng
đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây
thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan
có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân
chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;
giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày
15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15
tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người
sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1
Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử
dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất
đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành,
quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải
thực hiện theo quy định của pháp luật.
4.Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày
15/10/1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCN thì được cấp
GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà
thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có
tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho
cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Điều 101 luật đất đai 2013. Cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về
quyền sử dụng đất.
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà
không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó
khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn
định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của
Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không
vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có
tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy

hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê


duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều 102 luật đất đai 2013. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất
1. Tổ chức đang sử dụng đất được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích.
2. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được giải quyết như
sau:
a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, cho
mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;
b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho UBND cấp huyện để
quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó
cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất lầm đất ở trức ngày 01/07/2004 thì phải
lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình UBND cấp tỉnh nơi có đất
phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.
3. Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quy định tại
Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất
trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
4. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;
b) Không có tranh chấp;

c) Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm 2004.
Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở
hữu nhà ở tại Việt Nam chuẩn bị 01 hồ sơ

- Đơn xin cấp GCN


- Bản photo hộ khẩu thường chú, CMND (đối với người VN định cư ở nước ngoài phải có bản sao
giấy tờ chứng minh thuộc dối tượng đc sở hữu nhà ở và sdđ).
- Bản sao công chứng giấy tờ về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất.
- Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận GCN (nếu có).
- Bản sao giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Văn phòng đăng ký đất đai (văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện)
Ủy ban nhân dân cấp xã

- Thụ lý hồ sơ
-Thông báo cho VP đăng ký ĐĐ kiểm tra BĐ ĐC hoặc thực hiện trích đo BĐ ĐC.
-Niêm yết công khai kết quả hồ sơ trong vòng 15 ngày.

-Trích lục BĐ ĐC.
-Kiểm tra xác nhận hồ sơ.
-Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất vào cơ sở dữ liệu đất đai.
-Gửi số liệu ĐC đến cơ quan thuế.
-Chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan tài nguyên ký
-Cập nhật GCN vào hồ sơ ĐC, cơ sở dữ liệu ĐĐ

Trao GCN cho người được cấp.trường hợp GDC nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì gửi GCN
về UBND cấp xã trao cho người được cấp.
1.2.3.2.

Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất


Thụ lý &
niêm yết

Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
-

Trường hợp hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp
hồ sơ ở UBND cấp xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai.

-

UBND cấp xã tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra, xác nhận hồ sơ và niêm yết công khai trong vòng
15 ngày.

-

Trường hợp hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai thì trong vòng 01
ngày đất đaiVPĐK gửi hồ sơ về UBND cấp xã để cấp xã xác nhận và công khai hồ sơ.

-

VPĐK đất đai kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa, xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều

kiện cấp GCN trong vòng 07 ngày thì trình phòng tài nguyên và môi trường.

-

Phòng tài nguyên và môi trường trong vòng không quá 3 ngày làm việc phải kiểm tra hồ sơ
và trình UBNH cấp huyện ký GCN.
Sau 3 ngày làm việc UBND huyện ký giấy sẽ gửi lại VPĐK đất đai VPĐK đất đai gửi hồ sơ
đến chi cục thuế. Khi nhận được xác định nghĩa vụ tài chính từ chi cục thuế VPĐK đất đai
vào sổ cấp Giấy chứng nhận, sao Giấy chứng nhận để lưu và gửi các cơ quan quản lý nhà
nước về tài sản gắn liền với đất; đồng thời gửi thông báo xác định nghĩa vụ tài chính của
Chi cục Thuế cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận biết, thực hiện nghĩa vụ tài chính.


-

Sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ được nhận GCN tại nơi đã nộp
hồ sơ.

-

Thời gian giải quyết thủ tục cấp GCN.
Thời gian thực hiện cấp GCN kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ được quy định như sau:
+ Không quá 30 ngày làm việc đối với trường hợp cấp GCN lần đầu.
+ Không quá 20 ngày làm việc đối với trường hợp tách thửa, hợp thửa, bổ sung tài sản gắn
liền với đất.
+ Không quá 10 ngày đối với trường hợp cấp đổi GCN, không quá 50 ngày đối với trường
hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ.
+ không quá 30 ngày đối với trường hợp cấp lại GCN.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng
thành của chung vợ và chồng là không quá 10 ngày.

1.2.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư
ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước
ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền
của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng
nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây
dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.3 Cơ sở thực tiễn


1.3.1 Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam
Xuất phát thừ vai trò tầm quan trọng của đất đai đối với chiến lược phát triển kinh tế,
xã hội, Nhà nước ta đã xây dựng một hệ thống hính sách đất đaichặt chẽ nhằm tăng
cườngcông tác quản lý và sử dụng đất trên phạm vi cả nước. Thông qua luật đất đai, quyền
sở hữu Nhà nước về đất đai được xác định là duy nhất và thống nhất, đảm bảo đúng mục
tiêu “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật.” Chính
sách đầu tiên mà Đảng và Nhà nước ta thực hiện đó là: “Chính sách cải cách ruộng đất” ra
đời ngày 4/2/1953. Chính sách này đã đánh đổ hoàn toàn chế độ sở hữu của bọn thực dân
Pháp và bè lũ tay sai cũng như bọn địa chủ phong kiến. Thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất

của nhân dân lao động. Sau khi thực hiện chế độ cải cách ruộng đất, đời sống nhân dân dần
đi vào ổn định. - Luật đất đai 1993 ra đời: Thành công của việc thực hiện nghị quyết 10 của
Bộ chính trí đã khẳng định đường lối đúng đắn của Đàng và Nhà nước, tạo cơ sở vững chắc
cho sự ra đời của luật đất đai 1993 với những thay đổi lớn: Ruộng đất được giao ổn định
lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân; người sử dụng đất được thừa hưởng các quyền:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất,…với những
thay đổi đó chính quyền các cấp, các địa phương bắt đầu coi trọng và chỉ đạo công tác cấp
GCN. Công tác cấp GCN bắt đầu triển khai mạnh mẽ trên phạm vi cả nước . Tính đến khi
luật đất đai 2003 ra đời luật đất đai 1993 đã qua hơn 10 năm thực hiện thúc đẩy sự phát
triển kinh tế, ổn định chính trị xã hội của đất nước, quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá
nhân, tổ chức được đảm bảo. Tuy nhiên luật 1993 vẫn còn nhiều mặt hạn chế nên luật đất
đai 2003 đã ra đời sửa đổi bổ sung cho luật đất đai 1993. Thay đổi từ 5 quyền thành 9
quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. - Từ khi luật 2003 ra đời
cùng với việc hoàn thiện tổ chức bộ máy quản lý tài nguyên môi trường tới cấp xã, các cấp
địa phương trong cả nước đã có tổ chức các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, trung
tâm phát triển quỹ đất nên các nguồn thu từ đất tăng lên rõ rệt giúp địa phương tháo gỡ
những khó khăn và hoàn thiện hơn trong công tác cấp GCN QSDĐ. Tuy nhiên vẫn có
những sai phạm cần khắc phục và sửa chữa như: Sai phạm về trình tự thủ tục cấp GCN , về
đối tượng cấp giấy, sai về diện tích, sai về nguồn gốc đất,… - Để công tác quản lý đất đai
phù hợp với tình hình mới, luật đất đai 2013 đã được quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 thay thế cho luật đất


đai 2003. Luật đất đai 2013 có 15 nội dung, bổ sung thêm 2 nội dung so với luật 2003. Từ
khi luật đất đai 2013 ra đời công tác quản lý đã dần được hoàn thiện hơn, tốt hơn. Cùng với
việc hoàn thiện bộ máy quản lý Sở tài nguyên thành lập các chi nhánh văn phòng đăng ký
đất đai (văn phòng đăng ký 1 cấp) ở các huyện, xã do trực tiếp sở tài nguyên quản lý. Như
vậy công tác đăng ký cấp giấy sẽ theo 1 hệ thống dễ quản lý hơn cùng với hệ thống luật
mới giải quyết được những khó khăn đang mắc phải

Thực hiện Nghị quyết số 30/2012/QH13 ngày 21/6/2012 của Quốc hội bảo đảm đến
31/12/2013 căn bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trong
phạm vi cả nước, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tập
trung chỉ đạo sát sao triển khai thực hiện nhiều giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên phạm vi cả nước. Đến nay, công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên phạm vi cả nước đã đạt chỉ tiêu đề ra theo Nghị quyết
30/2012/QH13 của Quốc hội.
Theo kết quả tổng hợp từ các địa phương, đến nay cả nước đã cấp được 41,6 triệu giấy
chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải
cấp giấy chứng nhận (diện tích cần cấp). Như vậy, sau hơn hai năm triển khai thực hiện cấp
giấy chứng nhận theo Nghị quyết số 30/2012/QH13, cả nước đã cấp được 9,0 triệu giấy chứng
nhận lần đầu, riêng năm 2013 cấp được 7,2 triệu giấy chứng nhận, với diện tích 4,1 triệu ha,
nhiều hơn 3,7 lần so với kết quả cấp giấy chứng nhận năm 2012. Tính đến 31/12/2013 có 63/63
tỉnh, thành phố hoàn thành cơ bản, đạt trên 85% tổng diện tích các loại đất cần cấp giấy chứng
nhận. Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất chính của cả nước như sau:
- Về đất ở đô thị: đã cấp được 5,34 triệu giấy với diện tích 0,13 triệu ha, đạt 96,7%
diện tích cần cấp; trong đó có 48 tỉnh đạt trên 85%; còn 15 tỉnh đạt dưới 85% (tỉnh Bình
Định đạt thấp dưới 70%).
- Về đất ở nông thôn: đã cấp được 12,92 triệu giấy với diện tích 0,52 triệu ha, đạt 94,4%
diện tích cần cấp; trong đó có 51 tỉnh đạt trên 85%, còn 12 tỉnh đạt dưới 85% (tỉnh Ninh
Thuận đạt thấp dưới 70%).
- Về đất chuyên dùng: đã cấp được 0,27 triệu giấy với diện tích 0,61 triệu ha, đạt
84,8% diện tích cần cấp; trong đó có 34 tỉnh đạt trên 85%; còn 29 tỉnh đạt dưới 85% (có
6tỉnh đạt dưới 70%, gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, TP. Hồ Chí Minh, Kiên


Giang).
- Về đất sản xuất nông nghiệp: đã cấp được 20,18 triệu giấy với diện tích 8,84 triệu ha,
đạt 90,1% diện tích cần cấp; trong đó có 52 tỉnh đạt trên 85%; còn 11 tỉnh đạt dưới 85%
(không có tỉnh nào đạt thấp dưới 70%).

- Về đất lâm nghiệp: đã cấp được 1,97 triệu giấy với diện tích 12,27 triệu ha, đạt
98,1% diện tích cần cấp; trong đó có 44 tỉnh đạt trên 85%; còn 12 tỉnh đạt dưới 85% (tỉnh
Hải Dương đạt dưới 70%).
Trong thời gian tới sẽ tiếp tục triển khai đo đạc, lập bản đồ địa chính, cấp đổi giấy
chứng nhận, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai theo mô hình tập trung, thống nhất từ Trung ương
đến cấp tỉnh, cấp huyện để thực hiện mục tiêu hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai theo
Nghị quyết số 39/2012/QH13 của Quốc hội. Trong hai năm (2014-2015) ưu tiên tập trung các
nguồn lực để thực hiện và hoàn thành cơ bản việc cấp đổi giấy chứng nhận ở những nơi đã có
bản đồ địa chính, đồng thời hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai cho mỗi tỉnh ít nhất
một đơn vị cấp huyện để thử nghiệm tích hợp vào hệ thống thông tin đất đai quốc gia trên cơ
sở đó rút kinh nghiệm và khai diện rộng trong những năm tới. Tập trung ưu tiên đẩy mạnh
việc cấp giấy chứng nhận cho mục đích quốc phòng, an ninh, cho đồng bào dân tộc thiểu số
và đồng bào di dân tự do.
Đối với các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai còn tồn đọng, tiếp tục chỉ đạo thực
hiện kê khai đăng ký, lập hồ sơ để quản lý và từng bước thực hiện thanh tra, kiểm tra, xử lý
dứt điểm theo quy định của pháp luật đất đai. Rà soát, lập kế hoạch đo đạc lại và cấp đổi lại
giấy chứng nhận đối với các địa phương, khu vực đã tận dụng các bản đồ, tài liệu đo đạc có
độ chính xác không cao để cấp giấy chứng nhận trong những năm qua. Rà soát, đánh giá lại
thực trạng sử dụng đất; xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất và đo đạc lập bản đồ địa
chính, giao đất, lập hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận cho các công ty nông, lâm nghiệp để
xử lý các tồn tại, vi phạm và quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất của các công ty theo Nghị
quyết số 30-NQ/TW ngày 12/3/2014 của Bộ Chính trị về tiếp tục sắp xếp, đổi mới và phát
triển, nâng cao hiệu quả hoạt động của công ty nông, lâm nghiệp.
Trong thời gian tới cũng sẽ tổ chức thực hiện tốt việc quản lý biến động đất đai ở các
cấp nhằm hạn chế và tiến tới chấm dứt tình trạng người sử dụng đất tự ý làm biến động đất
đai mà không làm thủ tục theo quy định. Triển khai tốt việc xây dựng, cập nhật, chỉnh lý hồ


sơ địa chính đầy đủ cho các trường hợp đã cấp giấy chứng nhận để đảm bảo sử dụng hiệu
quả kết quả đo đạc, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận đáp ứng yêu cầu quản lý.

Tăng cường đầu tư kinh phí cho công tác quản lý đất đai, trước hết là công tác đo đạc lập,
chỉnh lý bản đồ địa chính, xây dựng hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai nhằm tăng
cường quản lý đất đai một cách công khai, minh bạch, tiến tới xây dựng một hệ thống quản
lý đất đai hiện đại; ưu tiên trước hết cho các xã, huyện có số lượng chưa cấp giấy chứng
nhận lần đầu còn nhiều, các xã đã dồn điền, đổi thửa, các xã đã sử dụng các tư liệu có độ
chính xác chưa cao cấp giấy để cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận. Các địa phương cần bố trí
đủ kinh phí từ ngân sách địa phương cho công tác đo đạc địa chính, xây dựng hồ sơ địa
chính và cơ sở dữ liệu đất đai; các tỉnh khó khăn chưa cân đối đủ ngân sách cần được tiếp
tục hỗ trợ kinh phí từ ngân sách Trung ương cho công tác cấp giấy chứng nhận để hoàn
thành mục tiêu cấp giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đất
đai. Thực hiện đồng bộ và có hiệu quả các biện pháp quản lý biến động đất đai; chú trọng
các giải pháp kiểm tra, xử phạt hành chính các trường hợp biến động không làm thủ tục
theo quy định; tăng cường kiểm tra, chấn chỉnh và tạo điều kiện cần thiết cho việc giải
quyết thủ tục đăng ký biến động tại các văn phòng đăng ký bảo đảm đúng hồ sơ, đúng thẩm
quyền, đúng thủ tục và thời gian quy định.
1.3.2 Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận tại phường Nghi Hải- thị xã Cửa Lòtỉnh Nghệ An


II: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1.Đối tượng nghiên cứu
Tình hình cấp giấy chứng nhận cho toàn bộ các đối tượng sử dụng đất, sở hữu nhà và
tài sản trên đất bao gồm: Hộ gia đình cá nhân, tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở ton giáo
theo loại đất: đất ở, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất nông nghiệp.
2.2.Phạm vi nghiên cứu
-Phạm vi không gian:phường Nghi Hải - thị xã Cửa Lò- tỉnh Nghệ An
-Phạm vi thời gian: giai đoạn 2009- trước 01/07/2014
2.3.Nội dung nghiên cứu
2.3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội tại địa bàn phường Nghi Hải- thị xã Cửa Lò – tỉnh
Nghệ An.
2.3.1.3 Đặc điểm kinh tế- tự nhiên của phường Nghi Hải, Thị xã Cửa Lò,Nghệ An

2.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại địa bàn phường Nghi Hải- thị xã Cửa Lò– tỉnh
Nghệ An.
2.3.3 Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
2.2.4 Kết quả đạt được và những vấn đề tồn đọngvề việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.2.5 Đề xuất giải pháp.
2.4.Phương pháp nghiên cứu
2.4.1 Phương pháp điều tra


Thu thập các thông tin, số liệu, tài liệu tại các phòng ban thuộc Sở Tài Nguyên- Môi
Trường, Ủy ban nhân dân huyện, qua sách báo, internet…
Thu thập số liệu bằng phương pháp hỏi các chuyên viên trong VPĐKQSDĐ
2.4.2 Phương pháp so sánh.
So sánh giữa thực tế với luật đất đai của công tác cấp giấy chứng nhân quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại phường Nghi Hải.
So sánh đối chiếu và phân tích số liệu thu thập để đưa ra các đánh giá, tìm ra các
nguyên nhân tồn tại, khó khan để có hướng giải quyết phù hợp.
2.4.3 Phương pháp phân tích tổng hợp.
Dùng để so sánh, đối chiếu và phân tích các số liệu thu thập được để đưa ra các đánh
giá, nhận xét tìm ra những nguyên nhân tồn tại, khó khăn trong công tác đăng ký, cấp GCN
QSDĐ trên địa bàn theo mốc thời gian, giữa các khu vực nghiên cứu.
2.4.4 Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến để đi đến giải pháp ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản găn liền với đất
2.4.5 Phương pháp thống kê
Thống kê các số liệu, tài liệu địa chính và các số liệu, tài liệu khác liên quan, thể
hiện số liệu qua hệ thống bảng biểu và phân tích số liệu

III: DỰ KIẾN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1 Đánh giá điều kiện tựu nhiên kinh tế-xã hội của phường Nghi Hải- thị xã Cửa Lò –
tỉnh Nghệ An .
3.1.1 Điều kiện .tự nhiên của phường Nghi Hải,Thị xã Cửa lò,Nghệ An
3.1.1.1 Vị trí địa lý.
Phường Nghi Hải nằm ở phía Nam của Thị xã Cửa Lò có tổng diện tích tự nhiên là
418.84 ha, chia thành 11 khối. Địa giới hành chính của phường Nghi Hải tiếp giáp với các
đơn vị hành chính như sau:
- Phía Bắc giáp xã Nghi Hương
- Phía Đông giáp Biển Đông.
- Phía Tây giáp xã Nghi Xuân - huyện Nghi Lộc.
- Phía Nam giáp Hà Tĩnh.
Nằm ở phía Nam thị xã Cửa Lò, tiếp giáp với biển Đông, có hệ thống giao thông
thuận lợi đặc biệt nằm có đại lộ Vinh –Cửa Lò chạy qua, quỹ đất dành cho phát triển đô thị
còn nhiều do đó Nghi Hải có vị trí đặc biệt thuận lợi và quan trọng trong chiến lược phát
triển kinh tế - xã hội của thị xã Cửa Lò trong tương lai.

∗ Đặc điểm địa hình và địa chất.

Phường Nghi Hải thuộc đồng bằng ven biển, địa hình tương đối bằng phẳng, có

hướng dốc từ Tây sang Đông, cao ở phía Tây, thấp dần xuống phía Đông. Đây là vị trí rất
thuận lợi để phường xây dựng cơ sở hạ tầng phát triển đô thị.
Đất đai được hình thành chủ yếu từ cát biển đã qua cải tạo, vùng phụ cận ven biển
còn cát thô rời rạc nên rất trẻ,mạch nước ngầm không thấp, bình địa không đều.

∗ Khí hậu và thời tiết.
Cũng như thị xã Cửa Lò nói chung, Nghi Hải nằm trong khu vực có khí hậu nhiệt
đới gió mùa khu vực Bắc Trung Bộ do đó khí hậu mang đầy đủ các yếu tố đặc trưng của khí

hậu của miền Trung, đồng thời thuộc khu vực ven biển nên phải trực tiếp chịu đựng nặng
nề về yếu tố gió bão, khí hậu hải dương.
* Chế độ nhiệt độ:


Có hai mùa rõ rệt, mùa nóng từ tháng 5 đến tháng 9, nhiệt độ trung bình 23,9 0C,
tháng nóng nhất là tháng 7 dưới 39,4 0C.Mùa lạnh từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau, nhiệt độ
trung bình 19,90C; thấp tuyệt đối 6,20C.Số giờ nắng trung bình năm là 1.637 giờ.
* Chế độ mưa:
Lượng mưa trung bình hàng năm 1.900mm, lớn nhất khoảng 2.600 mm, nhỏ nhất
1.100 mm. Trong một năm lượng mưa phân bố không đều tập trung vào nửa cuối tháng 8
đến tháng 10, tháng 10 thường có lũ lụt. Lượng mưa thấp nhất từ tháng 1 đến tháng 4 chỉ
chiếm 10% lượng mưa cả năm.
* Chế độ gió:
Có hai hướng gió thịnh hành.
Gió mùa Đông Bắc từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau.
Gió Đông Nam từ tháng 4 đến tháng 10 năm sau (tháng 6, 7 có gió Lào khô nóng).
* Độ ẩm không khí:Độ ẩm không khí bình quân 86%, cao nhất trên 90% (vào tháng 1, 2),
nhỏ nhất 74% (vào tháng 7)
* Lượng bốc hơi:
Bình quân năm 943 mm. Lượng bốc hơi trung bình của các tháng nóng là 140 mm
(tháng 5 đến tháng 8). Lượng bốc hơi trung bình của những tháng mưa là 59 mm (tháng
9,10,11).
Nhìn chung khí hậu của phường với các đặc điểm biên độ nhiệt độ giữa các mùa
trong năm lớn, chế độ mưa tập trung trùng với mùa bão, mùa nắng nóng có gió Lào khô
nóng, đó là những nguyên nhân chính gây nên xói mòn huỷ hoại đất, ảnh hưởng không nhỏ
đến đời sống sinh hoạt của nhân dân.

∗ Thuỷ văn.
Phường Nghi Hải là phường Giáp biển, hệ thống thuỷ văn chịu ảnh hưởng lớn của sông Lam

chảy ở phía Nam của thị xã Cửa Lò và chế độ thủy triều của biển Đông. Chế độ nước của các
sông, ngòi trên địa bàn phụ thuộc chặt chẽ vào lượng mưa theo mùa. Mùa mưa nước lượng nước
khá dồi dào đáp ứng tốt yêu cầu cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân. Mùa khô nước các sông
cạn kiệt kết hợp với triều cường gây ra hiện tượng xâm nhập mặn sâu vào trong nội đồng.


∗ Tài nguyên đất.
* Cồn cát trắng: (Cc)
Phân bố thành từng bãi hoặc dải cồn cao hơn so với xung quanh, có ở một số khu vực
gần biển đây là những cồn cát cao 4 - 6m so với mặt nước biển, có màu xám trắng hoặc xám
vàng, hầu như cát hoàn toàn, những hạt cát do gió và mưa đưa từ ngoài vào và tích tụ thành các
cồn cát này. Loại đất xấu, khả năng trao đổi Cation và sức giữ nước rất thấp; mùn; đạm;
lân; kali tổng số và tiêu đều rất nghèo. Đạm tổng số (0,14 - 0,07%), lân tổng số (0,02 0,07%), kali tổng số (0,11 - 0,14%).
Loại đất này hiện đang sử dụng trồng rừng phòng hộ để chống cát bay, cát di
động, một số diện tích trồng cây màu chịu hạn như đậu đỗ, một số diện tích khác còn
bỏ hoang.
* Đất cát biển: (C)
Diện tích phân bố ở khu vực phía Tây phường đất có thành phần cơ giới cát pha, hàm
lượng sét rất thấp. Khác với loại đất này ở các huyện Diễn Châu và Quỳnh Lưu thì loại đất này
trên địa bàn phường đã bị phủ một lớp cát biển nên hạt thô và rời rạc hơn. Mực nước ngầm
cao, cách mặt đất 30 - 50 cm. Đất có phản ứng ít chua (pH KCL 5,35 ở tầng mặt). Mùn ít, đạm
tổng số dễ tiêu đều nghèo, lân; kali tổng số và dễ tiêu nghèo hoặc trung bình. Đạm tổng số
(0,05 - 0,08%), lân tổng số (0,02 - 0,1%), kali tổng số (0,1 - 0,2%).
Đây là loại đất thích hợp cho trồng các cây màu hàng năm như, lạc vừng có giá trị trong
sản xuất nông nghiệp của phường.

∗ Các loại tài nguyên khác.
Nguồn nước mặt của phường Nghi Hải khá dồi dào chủ yếu được cung cấp từ song Lam
qua hệ thống các sông ngòi kênh rạch dẫn tưới. Do nguồn nước mặt chịu tác động của quá
trình xâm nhập mặn vào mùa khô do đó chất lượng nước thấp khó khăn cho sinh hoạt của

nhân dân.
Nguồn nước ngầm có trữ lượng khá lớn phân bố chủ yếu ở các tầng chứa nước
Pleitoxen, pliocen, Miocen ở độ sâu 100 – 300m, nhưng có nơi 20 – 50m đã có nước ngầm,
chất lượng khá tốt.


∗ Tài nguyên rừng:
Tiềm năng đất lâm nghiệp của phường chủ yếu là rừng phòng hộ, bên cạnh đó còn
có một số loại cây trồng chính như thông, keo, phi lao, bạch đàn và cây bóng mát và cây
bóng mát trong khu đô thị. Nhìn chung, tài nguyên rừng của Phường Nghi Hoà ngoài ý
nghĩa phòng hộ ven biển, còn có vai trò quan trọng là cây xanh cảnh quan thiên nhiên góp
phần tích cực vào việc điều hoà khí hậu, giữ gìn nguồn nước, tạo cảnh quan môi trường
sinh thái phục vụ cho du lịch.

∗ Tài nguyên biển và ven biển:
Phường nghi Hải có nguồn lợi hải sản khá phong phú gồm nhiều loại có giá trị kinh
tế cao như: cá chim, cá thu, tôm, mực, vẹm, ngao… Là điều kiện để phát triển nghề cá.
Bờ biển của phường tạo cho khu vực có tiềm năng rất lớn để phát triển du lịch biển,
góp phần thúc đẩy giao lưu, phát triển kinh tế, nhất là trong giai đoạn hiện nay, Đảng và
Nhà nước ta đang quan tâm nhiều đến khai thác kinh tế biển của đất nước.

∗ Tài nguyên khoáng sản:
Tài nguyên khoáng sản trên địa bàn phường không nhiều, chủ yếu là cát phục vụ làm
vật liệu xây dựng, tuy nhiên trữ lượng thấp, phân bố rải rác ở khắp phường, tiềm năng khai
thác ít, phù hợp với qui mô khai thác nhỏ.

∗ Tài nguyên nhân văn:
Trải qua quá trình chinh phục, cải tạo thiên nhiên và đấu tranh chống giặc ngoại xâm
hàng ngàn năm đã tạo cho vùng đất, con người Phường Nghi Hải nhiều giá trị văn hoá
trong nếp sống, cách ứng xử và quan hệ xã hội. Nhân dân phường Nghi Hải cần cù chịu

khó trong lao động và sản xuất. Cũng như nhân dân Nghệ An nói chung nhân dân nơi đây
có tình thần hiếu học, có tính đoàn kết cộng đồng cao. Đây là tiềm năng đặc biệt to lớn để
đẩy nhanh phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.

∗ Tài nguyên du lịch:
Phường Nghi Hải có bờ biển dài, có bãi cát mịn, bãi cát thoải, cảnh quan đẹp,…
nhưng du khách không đến đây nhiều bởi nước biển khu vực có nhiều phù sa, chưa có khách sạn,