Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn xã Hạ Bằng huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Sinh viên

Nguyễn Thị Hồng Nhung

1


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành
cảm ơn ThS. Nguyễn Thị Kim Uyên đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời
gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự gióp ý chân thành và giúp đỡ tận tình cũng
những lời khuyên, định hướng quý báu của các thầy, cô giáo trong khoa quản
lý đất đai trường Đại học tài nguyên và môi trường Hà Nội đã giúp đỡ và tạo
điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và các cán bộ công nhân viên trong
UBND xã Hạ Bằng đã tạo điều kiện thuận lợi cho em sưu tầm tài liệu, thực
hiện đề tài được tốt nhất.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn !
Sinh viên

Nguyễn Thị Hồng Nhung

2

MỤC LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
CN - TTCN
HĐND
GCN QSDĐ
GPMB
GTSX
SXKD PNN
SXNN
TB
TM – DV
TNMT
UBND
VNĐ

3

Bất động sản
Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp
Hội đồng nhân dân
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giải phóng mặt bằng
Giá trị sản xuất
Sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
Sản xuất nông nghiệp
Trung bình
Thương mại – dịch vụ

Tài nguyên môi trường
Ủy ban nhân dân
Việt Nam đồng


4


DANH MỤC BẢNG BIỂU

STT Bảng
Bảng 3.1
Bảng 3.2

5

Tên bảng
Hiện trạng sử dụng đất xã Hạ Bằng
Khung giá đất ở tại nông thôn

Bảng 3.3

Giá đất ở được quy định trên địa bàn xã Hạ Bằng trong
giai đoạn 2010 đến 2014

Bảng 3.4

Bẳng giá đất ở do Nhà nước quy định ở ven trục đầu
mối giao thông chính thuộc huyện Thạch Thất

Bảng 3.5

Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai
đoạn 2010 - 2014

Bảng 3.6

Giá đất ở tại các khu vực trên địa bàn xã giai đoạn
2010- 2014

Bảng 3.7

Giá đất ở trung bình trên thị trường giữa khu vực ven
trục đầu mối và khu nông thôn gđ 2010 – 2014


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu.
Đất đai gắn bó với con người một cách chặt chẽ về cả vật chất và tinh
thần. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của một quốc
gia. Đây là một nguồn tài nguyên quý giá nhưng cũng là nguồn tài nguyên có
hạn, không tăng mà còn có nguy cơ bị giảm đi trong tương lai.
Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, nhu cầu sử dụng
đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát
triển đô thị ngày càng tăng. Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh
tế kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi
hỏi việc quản lý và sử dụng đất đai, trong đó quản lý Nhà nước về giá đất và
định giá đất phải đổi mới để phù hợp với thể chế kinh tế mới và đặc biệt giá đất
là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng
biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc

lực trong chính sách tài chính đất đai, đầu tư phát triển kinh tế xã hội, mang lại
nguồn thu ngân sách nhà nước và khắc phục những yếu kém trong công tác
quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Ngoài ra, giá đất còn là cầu nối giữa quan hệ đất đai –thị trường –sự
quản lý của nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay
nói một cách khác, giá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người
sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá
sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện theo
quyền của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch,
kinh tế và pháp luật.

6


Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác
nhau như yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế -xã hội,
chính sách của nhà nước về đất đai và một số yếu tố khách nữa.
Thành phố Hà Nội đang trong quá trình đẩy mạnh thực hiện Công
nghiệp hóa – Hiện đại hóa; tốc độ đô thị hóa của thành phố diễn ra rất nhanh,
giá đất luôn luôn biến động và có xu hướng tăng cao, đã làm phát sinh nhiều
vấn đề khó khăn, phức tạp trong việc thực hiện chính sách đền bù, giải tỏa, tái
định cư cho người dân khi thu hồi đất.. v.. v.. dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu
kiện, tố cáo liên quan đến việc thu hồi đất để thực hiện các dự án ngày càng gia
tăng, gây áp lực lớn đối với chính quyền và ảnh hưởng đến việc phát triển kinh
tế xã hội và tình hình an ninh trật tự của địa phương. Có nhiều nguyên nhân
dẫn đến tình trạng trên, trong đó giá đất là một nguyên nhân chủ yếu.
Xã Hạ Bằng là một vùng quê giàu truyền thống văn hóa, truyền thống
đấu tranh cách mạng. Năm 1998, xã Hạ Bằng được UBND Tỉnh Hà Tây (cũ)
nay là Hà Nội công nhận Làng văn hóa “Nhất làng nhất xã”; Là đơn vị đầu tiên
của huyện Thạch Thất được phong tặng danh hiệu cao quý “Đơn vị Anh hùng

lực lượng vũ trang nhân dân”; Là xã đầu tiên của huyện Thạch Thất có 3
trường: Mầm non – Tiểu học – Trung học cơ sở đạt chuẩn Quốc gia và Xã đạt
chuẩn Quốc gia về Y tế. Năm 2006 xã Hạ Bằng được Chủ tịch nước tặng Huân
chương lao động hạng 3; Năm 2010 Hạ Bằng tiếp tục được nhận Huân chương
lao động hạng Nhì. Đảng bộ 17 năm liên tục là Đảng bộ “Trong sạch vững
mạnh” tiêu biểu của Đảng bộ huyện Thạch Thất.
Trong những năm gần đây, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của xã có
nhiều đổi mới đặc biệt là sự xuất hiện của khu công nghệ cao Hòa Lạc đã khiến
tình hình đất đai trên địa bàn Xã trở nên nóng hổi, kéo theo đó là sự biến động
của giá đất luôn được người dân và cán bộ quan tâm.
7


Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, được sự phân công của khoa Quản
lý đất đai và dưới sự hướng dẫn của ThS.Nguyễn Thị Kim Uyên; tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài :
“ Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn xã Hạ Bằng huyện Thạch Thất - thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu nghiên cứu và yêu cầu
2.1.Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu các văn bản pháp luật về công tác quản lý Nhà nước về đất
đai, giá đất
- Nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn xã Hạ Bằng
huyện Thạch Thất – thành phố Hà Nội
- Đề xuất các giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện công tác quản lý
nhà nước về giá đất ở và các loại đất khác trên địa bàn xã Hạ Bằng – huyện
Thạch Thất – thành phố Hà Nội
2.2 Yêu cầu
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất
như: Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành: Nghị định của chính
phủ, Thông tư hướng dẫn của Bộ TNMT, Bộ Tài chính, Quyết định của

UBND Thành phố Hà Nội.
- Thống kê thu thập các số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
địa bàn xã Hạ Bằng – huyện Thạch Thất – thành phố Hà Nội từ năm 2010 đến
2014. So sánh với giá đất do UBND thành phố Hà Nội ban hành trong giai
đoạn từ năm 2010 đến năm 2014.
- Các số liệu thu thập phải khách quan, chính xác.
- Các đề xuất, kiến nghị, giải pháp phải phù hợp với điều kiện thực tiễn.

8


Chương 1
Tổng quan về các vấn đề nghiên cứu
1.1.Tổng quan thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Đó là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra,
cùng với quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua
trao đổi hàng hóa.
Thị trường đất đai là nơi diễn ra các dao dịch dân sự liên quan đến đất đai
tại một thời điểm nhất định. Thực chất thị trường này đã có từ lâu đời nhưng
nó tồn tại ở những dạng khác nhau trong các thời kì lịch sử khác nhau. Hiện
nay, thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trường, kể cả trong nền kinh tế của chủ nghĩa tư bản cũng như trong nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.[6]
1.1.1.Thị trường đất đai trên thế giới.
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát
triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất
hàng hóa. Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn
cứ theo giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất đai. Trải qua hàng trăm
năm phát triển, và chịu tác động bởi nhiều yếu tố, thị trường đất đai đã không

ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ
trợ.. Do vậy,thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đều đã đến giai
đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng
góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã
được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt đến đỉnh cao. Nhờ tính chất
không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ

9


đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các
quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp
đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các
trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu
hoặc cũng có thể là người thuê đất.
Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu
tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và
các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế
hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho
phù hợp.
Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã thi hành
chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai.
Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân
theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được
coi là bất hợp pháp. Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán
trong vòng 10 năm hoặc thậm chí có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong
một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình.
Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông
nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo Luật

ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá
13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở, nếu vượt hạn mức phải được Nhà
nước cho phép.[6]
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của Chủ nghĩa tư bản đã bị
giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay
không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh
cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa
thị trường đất đai. Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng
10


nhiều là cho thuê đất đai. Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài
khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài.
Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi
đầu trong lĩnh vực kinh doanh Bất động sản ở nước ngoài. Qua đó thể hiện rõ
rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay.
1.1.2.Thị trường đất đai Việt Nam.
1.1.2.1.Khái quát thị trường đất đai Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành
và phát triển thị trường đất đai – một loại thị trường đặc biệt với hàng hóa
thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình
thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây :
•

Giai đoạn trước năm 1993.
Hoạt động kinh doanh Bất động sản vẫn ở trong tình trạng không ổn

định, chủ yếu là tự phát, không lành mạnh, có những diễn biến phức tạp. Sau
cách mạng tháng 8/1945 đến 1980 đất đai Bất động sản tồn tại nhiều hình

thức sở hữu : sở hữu tư nhân, sở hữu công cộng, sở hữu của các tổ chức, sở
hữu của nhà nước. Do đó hoạt động mua bán, kinh doanh Bất động sản diễn
ra một cách bình thường. Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương
nghiệp tư bản tư doanh ở miền Bắc, đất đai Bất động sản được phân phối lại,
hoạt động mua bán, chuyển nhượng, thuê mướn, cầm cố đất đai... trên thực tế
vẫn diễn ra nhưng không phổ biến, các bên tham gia giao dịch tự tìm đến với
nhau, tự thỏa thuận giá cả và thực hiện thủ tục theo truyền thống tập quán của
từng địa phương. Trong giai đoạn này mặc dù nhà nước chưa có văn bản pháp
luật nào quy định về giao dịch Bất động sản nhưng nhà nước vẫn thừa nhận
và làm các thủ tục mua bán, cho thuê mướn Bất động sản và thu lệ phí khi
đăng ký quyền sở hữu nhà đất.
11


Đặc điểm chủ yếu của thị trường ở giai đoạn này là một thị trường
mang tính tự phát, các giao dịch chỉ xuất hiện khi có nhu cầu tiêu dùng của
người dân, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ Bất động
sản, chưa có khung pháp lý cho hoạt động của thị trường này.
Cho đến năm 1980 hoạt động giao dịch Bất động sản ở một giai đoạn
hoàn toàn mới. Hiến pháp 1980 quy định về đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
nghiêm cấm mọi hoạt động mua bán. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng
ký quyền sử dụng đất cũng không được thực hiện vì đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, nhà nước giao cho khu vực kinh tế nhà nước và các hợp tác xã quản lý.
Không có bất cứ một văn bản pháp luật nào về các giao dịch Bất động sản,
trên thực tế không có bất cứ một mối quan hệ chuyển dịch, mua bán, cầm cố
đất nào được thừa nhận.
Từ năm 1986 cùng với quá trình đổi mới nền kinh tế sang cơ chế thị
trường, do yêu cầu sử dụng đát đai phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật,
xây dựng và phát triển ngành thuộc các thành phần kinh tế gia tăng mạnh mẽ,
hiện tượng mua bán đất đai Bất động sản xuất hiện trở lại, diễn ra sôi động

nhất là ở các đô thị giai đoạn 1991-1993, chủ yếu là mua bán nhà ở, gắn liền
với sử dụng đất. Nhà nước đã chú ý đến hoạt động này, trong Luật đất đai
1988 đã cho phép : “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có nhà ở khi
thừa kế nhà ở thì được quyền sử dụng ngôi nhà đó”. Các bên giao dịch mua
bán chủ yếu là giao dịch trao tay, tự viết cam kết hai bên, một số ít trường hợp
được xác nhận của UBND xã, thị trấn. Hiện tượng tự ý chuyển đất sử dụng
cho mục đích nông nghiệp sang mục đích nhà ở, đầu cơ nâng giá khá là phổ
biến, không tuân thủ theo quy định của nhà nước về đất đai. Chính sự quản lý
lỏng lẻo của nhà nước do pháp luật chưa bắt kịp các yêu cầu của thị trường đã
diễn ra nhiều hành vi giao đất không đúng thẩm quyền làm nảy sinh nhiều
khiếu kiện đất đai trong giai đoạn này.
12


•

Giai đoạn 1993-2001
Giai đoạn này đánh dấu sự ra đời của Luật đất đai 2003 trong đó đã có

sự đổi mới về tư duy so với giai đoạn 1986-1992, mới chỉ đổi mới được chế
độ sử dụng đất sản xuất nông nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia
đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài trong quán tính của
tư duy bao cấp.
Mặc dù Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ 15/10/1993
nhưng không có văn bản hướng dẫn thi hành để đưa việc thực hiện 5 quyền
của hộ gia đình, cá nhân vào cuộc sống. Giai đoạn 1993-2001, trong vài năm
đầu trọng tâm đổi mới chính sách đất đai vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào kiến
tạo nền sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp trên cơ sở Nhà nước trao cho
người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở 5 quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và xác định đất có giá do Nhà nước quy

định (Luật đất đai 1993). Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoa VIII (1996)
đã quyết định chủ trương phát triển thị trường bất động sản với nội dung chủ
yếu là quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản ; thực hiện đúng
Luật đất đai và hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai ; xác định đúng giá
đất trong giao đất, cho thuê đất ; khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những
tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất ; chăm lo giải quyết các vấn
đề nhà ở cho nhân dân ; phát triển các doanh nghiệp nhà nước và khuyến
khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà ở theo sự
hướng dẫn và quản lý của Nhà nước. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khóa
IX (2001) đã quyết định chủ trương về thị trường bất động sản theo quy định
của pháp luật ; từng bước mở thị trường bất động sản cho người nước ngoài
tham gia đầu tư. Chủ trương đã có điều chỉnh nhằm tạo vốn phát triển hàng
hóa bất động sản từ ngoại lực. Tuy nhiên trong giai đoạn này toàn bộ thị
trường bất động sản của ta đã vận hành trong một cơ chế tài chính hai giá đất,
13


trong đó giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng từ 20% đến 40% giá
đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị trường đã tăng từ 50 lần
tới 100 lần trong vòng 10 năm.
•

Giai đoạn 2001-2003
Giai đoạn này chưa có Luật đất đai mới 2003, Luật đất đai 1993 vẫn

được áp dụng đã bộc lộ những kẽ hở, những quy định không còn phù hợp..
dẫn đến ở giai đoạn này lực lượng đầu cơ tăng mạnh, quan hệ giữa sức cung
và sức cầu để hình thành giá cả thị trường phụ thuộc vào nhiều nhân tố,
nhưng nổi bật nhất là do tình trạng đầu cơ và ngày càng trở nên trầm trọng.
Đó là lực lượng đầu cơ nhỏ lẻ, và sự phát triển của các công ty kinh doanh

Bất động sản. Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt
đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng
quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt
Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giời, cao hơn cả một số thành phố
lớn của các nước công nghiệp phát triển.
Các giao dịch trên thị trường còn chứa đựng nhiều yếu tố “xin-cho” quá
trình mua bán phức tạp, thủ tục rườm rà phải trải qua quá nhiều bước khi thực
hiện giao dịch trên thị trường dẫn đến nhiều tiêu cực, gây phiền hà ảnh hưởng
tới lợi ích chính đáng của người dân. Theo ước tính trong giai đoạn này giao
dịch ngầm chiếm trên 70% trên tổng số các giao dịch, 25% chi phí không nằm
trong chi phí xây dựng, thiếu thông tin về thị trường, về quy hoạch, giá nhà
đất.. Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị
trường bất động sản như : Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu
cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân
chúng liên tục gia tăng ; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh
mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào

14


khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá
nhà đất.
•

Giai đoạn 2003-2007
Giai đoạn này đánh dấu sự ra đời của Luật đất đai 2003. Luật này cơ

bản giống Luật đất đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà
nước thống nhất quản lý thông qua hệ thống pháp luật về đất đai và các chính
sách về sử dụng và quản lý đất đai. Tuy nhiên có một số nội dung mới trong

đó có quy định về tài chính đất đai Bất động sản gồm: Tiền sử dụng đất khi
nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất đối với đất do nhà
nước cho thuê; thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
Tiền thu từ việc sử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; Phí và lệ phí trong quản
lý, sử dụng đất đai.
Luật đất đai 2003 đã được cuộc sống chấp nhận và mang lại hiệu quả rõ
rệt. Điều dễ nhận thấy nhất là đã giảm hẳn tình trạng đầu cơ, mua bán đất đai
lộn xộn, giảm hẳn cái cảnh “người người, nhà nhà” đổ xô vào mua bán, tích
trữ đất đai ; đã hạ cơn “sốt” về giá đất ; ở nhiều khu vực, giá đất đã chững lại
và giảm xuống. Trước khi có Luật đất đai 2003, nhiều vấn đề vướng mắc
trong các quan hệ về đất đai không được xử lý, nhưng sau khi có Luật và các
văn bản hướng dẫn thi hành, đã xử lý được hầu như toàn bộ các tồn tại đó.
Quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất được đảm bảo bằng pháp luật,
người dân đã có thể yên tâm về quyền sử dụng đất của mình.
Tuy nhiên khi chính phủ ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 trong đó có điều khoảng
“ ...không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán
nền mà chưa xây dựng nhà ở”, tức là cấm phân lô bán nền đã làm cho tâm lý
của doanh nghiệp và người dân rất lo lắng. Nhiều khách hàng đã đặt cọc, sau
khi nghe thông tin cấm bán nền đất đã đến các công ty kinh doanh Bất động
15


sản xin rút lại tiền, hoặc hủy hợp đồng. Ngoài ra còn do một số nguyên nhân
như cầu giảm mạnh do tâm lý nghe ngóng của người dân, giá vàng tăng
mạnh, giá Bất động sản quá cao so với thu nhập của người dân... đã làm cho
thị trường trở nên trầm lắng, năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm
28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Giá nhà đất trên mặt bằng
cả nước có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá
phức tạp. Qua khảo sát ở một số địa phương phía Bắc thì giá nhà đất có nơi đã

hạ tới 30-40% mà vẫn không có người mua. Chẳng hạn, nhà đất mặt đường ở
một số trung tâm huyện lỵ khu vực Vĩnh Tường, Yên Lạc (Vĩnh Phúc) ;
Phong Châu, Đoan Hùng (Phú Thọ) ; Từ Sơn (Bắc Ninh) ; Yên Thị, Mỹ Văn
(Hưng Yên)... năm 2004 giá lên tới 700-800 triệu đồng/mảnh (trên – dưới
100m2), thì nay chào giá 400-500 triệu đồng vẫn không có người mua. Ở các
đô thị lớn như Hà nội, thành phố Hồ Chí Minh, Thị trường Bất động sản cũng
không khá hơn. Khu vực Cổ Nhuế, Thanh Xuân Trung, Mỹ Đình (Hà Nội)...
năm 2004 mức giá rao phổ biến là trên 20 triệu đồng/m2 thì đến nay chỉ rao
bán ở mức trên – dưới 15 triệu đồng/m2 mà vẫn khó bán. Hậu quả để lại khi
thị trường Bất động sản rơi vào tình trạng trầm lắng là rất lớn, trước hết nhiều
doanh nghiệp và người dân khó trả lãi ngân hàng và theo nhận định của Hiệp
hội kinh doanh Bất động sản Thành phố Hồ Chính Minh đã có tới 50% các
Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc trên địa bàn phải đóng cửa, 30% hoạt động
cầm chừng, chỉ còn 20% là tiếp tục đi sâu đầu tư kinh đoanh. Còn ở địa bàn
Hà Nội, nếu như mấy năm trước, các văn phòng giao dịch nhà đất, các công
ty kinh doanh địa ốc mọc lên như nấm, thì nay lại chẳng khác gì gặp phải lũ
quét. Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ của Bộ Tài nguyên và Môi trường
hiện số vốn đầu tư vào kinh doanh Bất động sản ở nước ta có tới trên 60% là
tiền vay ngân hàng. Trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, có khoảng 4000 cá
nhân, Doanh nghiệp đầu tư kinh doanh Bất động sản với số vốn khoảng
16


50.000 tỷ đồng, trong đó có tới 28.000 tỷ đồng là vay ngân hàng. Tuy rằng
con số này chưa phải là lớn so với tổng cho vay nền kinh tế của toàn hệ thống
ngân hàng nhưng cuộc khủng hoảng kinh tế tại Thái Lan năm 1997 là một ví
dụ cho thấy rằng đằng sau sự đổ vỡ của ‘bong bóng” bất động sản là sự đổ vỡ
dây chuyền của hệ thống Ngân hàng và cuối cùng là hậu quả tất yếu của một
cuộc khủng hoảng tài chính trầm trọng đã kéo nền kinh tế Thái Lan lùi lại
hàng chục năm.

•

Giai đoạn từ đầu năm 2007 đến nay
Đây là giai đoạn phục hồi và phát triển của thị trường Bất động sản.

Với sự ra đời của Luật kinh doanh Bất động sản 01/01/2007 cùng với luật nhà
ở, luật xây dựng.. tăng cường sự hoàn thiện khung pháp lý giúp thị trường
phát triển lành mạnh. Bên cạnh đó sự sôi động của thị trường chứng khoán đã
giúp nhà đầu tư và người dân thu được lợi nhuận lớn từ thị trường này và sau
đó họ chuyển sang thị trường Bất động sản vì cho rằng thị trường này có tiềm
năng và ít rủi ro dù Bất động sản có giảm giá cũng không lo bằng cổ phiếu,
trái phiếu rớt giá. Làn sóng đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam như Nhật
Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc.. vào lĩnh vực Bất động sản từ đầu năm 2007
ngày càng gia tăng làm cho thị trường lại thêm sôi động. Chính sách của nhà
nước về cho Việt kiều mua nhà tại Việt Nam cũng là nhân tố khiến thị trường
Bất động sản sôi động lại.
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới
WTO, thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế
chính sách nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được mua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường
BĐS chuyển biến tích cực. Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu
dự án, khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng
đến tìm hiểu và giao dịch. Và thị trường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ
17


trong năm 2007. Và sau cơn sốt thứ 3 giai đoạn 2007 – 2008 cho đến nay thị
trường BĐS nước ta rơi vào tình trạng “ngủ đông” với những diễn biến phức
tạp, đòi hỏi phải có các giải pháp tích cực hiệu quả để có thể đưa thị trường
vào sôi động trở lại.

Hiện nay, thị trường bất động sản đang có những biểu hiện hồi phục
nhưng chưa rõ rệt. Cùng với quá trình tái cơ cấu doanh nghiệp, đặc biệt là
doanh nghiệp nhà nước, một lượng vốn lớn đang được các doanh nghiệp thoái
khỏi thị trường bất động sản. Vì vậy, để thị trường bất động sản có thể phục
hồi, cần có một luồng vốn thay thế. Bên cạnh các luồng vốn truyền thống như
vốn đầu tư trực tiếp và gián tiếp nước ngoài (FDI, FII), kiều hối, tiền trong
dân, tiền trong doanh nghiệp mới tham gia thị trường, tiền từ hệ thống ngân
hàng, các luồng tiền phái sinh…, có một luồng tiền tiềm ẩn nằm nội sinh ngay
trong nguồn lực đất đai, rất cần có những thể chế kinh tế cũng như cách thức
quản lý phù hợp để kích hoạt được nguồn vốn nội sinh từ đất đai.
Luật Đất đai năm 2013 đã ban hành với nhiều sửa đổi, bổ sung liên
quan đến quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản. Luật Đất đai
năm 2013 thể hiện đầy đủ quan điểm của Hiến pháp năm 2013, đồng thời, với
sự khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện và
thống nhất quản lý, công cuộc quản lý đất đai tập trung chủ yếu vào việc quản
lý quyền sử dụng đất.
Có thể thấy, cùng với sự ra đời của Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai
năm 2013, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang
sửa đổi, một số yếu tố nội sinh sẽ được huy động cho thị trường bất động sản.
Cùng với đó, công tác quản lý đất đai đi vào ổn định, hợp lý sẽ tạo ra một yếu
tố hỗ trợ nguồn lực cho thị trường bất động sản.
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam
•

18

Thị trường mang tính tự phát


Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở

chỗ quan hệ cung – cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán,
kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và
hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới
tình trạng đất đó là chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của
thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội. Do chưa nhận thức đầy
đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có
chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo
điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị
trường vừa theo định hướng của Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển
nhượng, mua bán đất lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng
ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất
đai trong những năm qua đã phải vận động trong một thị trường không chính
thức.
•

Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát
Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư được

diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó vẫn tồn tại mua bán được
thực hiện theo phương thức trao tay và chưa được Nhà nước cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không
thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
thuế trước bạ) với Nhà nước. Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư
nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các “văn phòng nhà đất”, “trung tâm
nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp
thuế cho Nhà nước.
Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất
đai còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo
lập và quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang
19

nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân
chủ yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không
kiểm soát được của thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây
dựng một thị trường đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu
của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn.
1.2. Tổng quan về giá đất
1.2.1.Khái quát chung về giá đất
Giá đất – giá trị đất đai là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ
đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời
điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có
nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở
hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất
đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản, mà giá trị của đất đai do
những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì
nó khác với mọi loại hàng hóa khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị
của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp
khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất
định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có
quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do
Nhà nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường
được hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên
quan; giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục
vụ mục đích của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và
chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh
tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.

20

Ỏ nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất.
1.2.2.Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất
của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá
đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
1.2.2.1.Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm
hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng
đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do
nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do
còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ
nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn
là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô
tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song
nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới
chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu
những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần
nơi tiêu thụ hơn…) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại
địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
21

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được
khác nhau.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm
canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư
bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác
nhau.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính
theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư
kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do
thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí
có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu
tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng
lên.
1.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi
quyết định đầu tư điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại
sao cho ít nhát nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Đó là lý do ta cần xét
tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong
khoảng thời gian tương đối dài.

22

Như vậy lã suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì
khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào
ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất
ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn
bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lợi lớn hơn thu nhập do lượng tiền
bán đất gửi vào ngân hàng.
Với xu hướng tăng trưởng của kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng
giảm, trong khi đó người mua thì muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất
hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng
lên. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được
giá cả. Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xư hướng giảm, do
đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại
lợi nhuận.
Từ đó có thẻ rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ
nghịch với lãi suất ngân hàng. Dựa vào đó, các nhà kinh tế học đã tổng kết và
đưa ra công thức xác định giá đất:
Địa tô
Giá đất=
Lãi suất ngân hàng

1.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung và cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến
giá đất và làm cho giá đất luôn biến động.

23


P0

P1

Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo hình 2.1, đường cung và đường cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là
điểm cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự dịch chuyển của
đường cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho
vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân
bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ Po
xuống P1.
Quan hệ cung – cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư…
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần
phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu
cũng như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung
cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật đất đai 2013, hiện ở
24


nước ta có hai loại giá đất đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là:
giá do Nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thỏa thuận. Về nguyên
tắc, giá đất do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường. Trong mối
quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp
dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ)
Giá
D1

S

G1

D

G

Số lượng đất đai

Hình 2.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Hình 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số
lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu
tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
1.2.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành
định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các
nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu :

25