Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp
TÌNH HUỐNG SỐ 6: Gia đình ông X sử dụng 1.000m2 đất nông nghiệp. Diện tích
khu đất này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tháng 1/2003, UBND
xã A thu hồi 1.000 m2 đất của gia đình ông X đổi cho một gia đình khác. Gia đình
ông X không đồng ý với quyết định thu hồi đất của UBND xã A nhưng vẫn buộc
phải thực hiện. Ông X làm đơn khiếu nại lên UBND xã A và được trả lời là giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho gia đình ông X đến nay không còn giá trị.
Sau đó, UBND xã A đã lấy mảnh đất nông nghiệp trên của ông bán cho người khác
làm nhà ở.
Hỏi: anh(chị) hãy cho biết:
1. Việc làm của UBND xã A là đúng hay sai? Vì sao?
2. Hãy tư vấn giúp ông A bảo vệ quyền và lợi ích của mình.
3. Vụ việc này sẽ giải quyết thế nào theo đúng pháp luật đất đai hiện hành.
GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG
1. Việc làm của UBND xã A là sai trong cả hai trường hợp thu hồi đất của ông X
giao cho hộ gia đình khác và việc bán lại mảnh đất nông nghiệp của ông X cho
người khác làm nhà ở:
1.1 Đối với quyết định thu hồi đất nông nghiệp của ông X:
Vụ việc bị thu hồi đất của UBND xã A đối với ông X xảy ra vào tháng 1/2003, thời
điểm luật đất đai 2003 chưa được ban hành và có hiệu lực nên vụ việc này vẫn được
xử lí theo Luật đất đai 1993.
Luật đất đai 1993 quy định về đất nông nghiệp như sau: “Đất nông nghiệp là đất
được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn
nuôi, nuôi trồng thủy sản hoặc nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp”. Việc ông X


đang sử dụng 1.000m2 đất nông nghiệp và diện tích khu đất này đã được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (không có thời hạn sử dụng đất). Có thể hiểu, trường
hợp ông X được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng với mục đích duy nhất là
sản xuất nông nghiệp theo Điều 22 luật đất đai 1993: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm

nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối không phải trả tiền sử dụng đất; nếu được
Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích khác thì phải trả tiền sử dụng đất, trừ
các trường hợp được miễn, giảm theo quy định của Chính phủ.”
Thu hồi đất là văn bản hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm
chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi ích của Nhà nước, của xã hội
hoặc xử lí hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất.
Theo quy định của Luật đất đai 1993, tại Điều 28 quy định: “Cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền quyết định giao đất nào thì có quyền thu hồi đất đó. Việc thu hồi đất để
chuyển sang mục đích khác phải theo đúng quy hoạch và kế hoạch đã được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.Trước khi thu hồi đất phải thông báo cho người
đang sử dụng biết về lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương án đền bù
thiệt hại”. Theo đó, thẩm quyền thu hồi đất được quy định tương tự Điều 24 là
UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thu hồi đất của tổ chức; UBND
huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh thu hồi đất của các hộ gia đình và cá nhân.
Và các Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu đất không được uỷ quyền cho cấp
dưới.
Trừ trường hợp người sử dụng đất trả lại đất được giao, khi người sử dụng đất vi
phạm một trong các trường hợp nêu trên thì UBND xã có quyền đề nghị UBND
Huyện ra quyết định thu hồi đất. Nếu chưa có quyết định thu hồi đất của UBND
huyện, UBND xã thu hồi đất là vi phạm thẩm quyền thu hồi đất theo quy định tại
Điều 28 luật này.
Như vậy, đối với trường hợp ông X,việc UBND xã A quyết định thu hồi đất là sai
thẩm quyền, không đúng với quy định của pháp luật đất đai năm 1993.


1.2 Đối với việc lấy mảnh đất nông nghiệp của ông X bán cho người khác làm nhà
ở.
Việc làm này của UBND xã A đã sai hoàn toàn về cả hình thức và nội dung của
Luật đất đai 1993. Về hình thức, Điều 24 Luật đất đai 1993 không quy định thẩm
quyền giao, thu hồi hay cho thuê đất đối với UBND cấp xã mà chỉ từ cấp huyện,

quận, thị xã trở lên. UBND xã chỉ quản lí số đất đó sau khi đã có quyết định thu hồi.
Về nội dung, trong luật đất đai 1993 không có quy định về bán đất và cơ quan có
thẩm quyền bán đất cho hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức mà chỉ quy định giao giao
đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất…
Như vậy, UBND xã là cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương, với góc độ điều
chỉnh của luật đất đai, đây là cơ quan gần gũi nhất với người sử dụng đất nhưng lại
mắc nhiều sai lầm nhiều nhất trong việc xác định quyền hạn của mình, tuy nhiên sai
lầm đó cũng xuất phát từ nhiều yếu tố khách quan và chủ quan như về trình độ hiểu
biết, nắm bắt về luật; khả năng đánh giá giữa lí luận và thực tế… Vì vậy, dù là cơ
quan hành chính cấp địa phương nhưng thiết nghĩ UBND cấp xã cần phải được chú
trọng nhiều hơn nữa về trình độ hiểu biết và xem xét vụ việc… có như vậy sẽ ngăn
chặn được phần nào những hậu quả không mong muốn đối với các vụ việc về đất
đai.
2. Tư vấn giúp ông X bảo vệ quyền và lợi ích của mình.
Đối với vụ việc này, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp ông mình, ông X có thể làm đơn
khiếu nại và quyền yêu cầu các cấp có thẩm quyền bảo vệ quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình. Khoản 1 Điều 138 Luật đất đai 2003 quy định: “Người sử dụng đất
có quyền khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất
đai”. Và tại Điều 39 Luật khiếu nại, Tố cáo 1998 sửa đổi, bổ sung quy định :
“Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày hết thời hạn giải quyết quy định tại Điều 36


của Luật khiếu nại, tố cáo mà khiếu nại không được giải quyết hoặc kể từ ngày nhận
được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý thì
có quyền khiếu nại đến người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần hai hoặc khởi
kiện vụ án hành chính tại Toà án;..”. Từ các quy định nêu trên, để bảo vệ quyền lợi
chính đáng của mình. Ông X có thể thực hiện một trong các hành vi sau:
• Tiếp tục khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần hai để được
giải quyết khiếu nại lần hai;

• Khởi kiện vụ án hành chính tại Toà án.
Thứ nhất, Điều 65 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của chính phủ quy
định: “Việc giải quyết khiếu nại đối với hành vi hành chính của cán bộ, công chức
thuộc Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; hành vi hành chính của cán bộ, công
chức thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường; ….được thực hiện theo quy định của
pháp luật về khiếu nại, tố cáo”. Ông X đã khiếu nại quyết định thu hồi đất của
UBND xã. Do đó, Căn cứ vào quy định nêu trên thì ông X phải áp dụng các quy
định của Luật khiếu nại, tố cáo để xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu
nại lần hai cho mình
Theo quy định của Điều 20 Luật khiếu nại, tố cáo 1998 sửa đổi, bổ sung:
“Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (gọi chung là
cấp huyện) có thẩm quyền:
1) Giải quyết khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của
mình;
2) Giải quyết khiếu nại mà Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã, thủ trưởng cơ quan
thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện đã giải quyết nhưng còn có khiếu nại”.


Theo quy định này, người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại tiếp theo là chủ tịch
Huyện. Do đó, trong trường hợp ông X lựa chọn hình thức khiếu nại lần hai thì để
việc khiếu nại được thực hiện đúng thì ông X phải làm đơn khiếu nại đến chủ tịch
huyện của huyện mà ông X có đất bị thu hồi.
Thứ hai, căn cứ theo Khoản 1 Điều 29 Luật tố tụng hành chính 2010 cho thấy Tòa
án có thẩm quyền trong trường hợp này là Tòa án huyện nơi ông X cư trú. Khi thực
hiện việc khởi kiện lên Tòa án thì ngoài đơn khởi kiện (theo mẫu) thì ông X phải
cung cấp đầy đủ các tài liệu chứng minh cho yêu cầu của người khởi kiện; Bản
chính quyết định hành chính hoặc chứng cứ chứng minh về hành vi hành chính bị
khiếu kiện và tất cả các quyết định có liên quan; Bản chính Quyết định giải quyết
khiếu nại hoặc chứng cứ chứng minh việc đã khiếu nại. Tất cả những tài liệu này
được cung cấp đầy đủ sẽ giúp Tòa án có đầy đủ chứng cứ trong việc giải quyết vụ

việc.
Vì việc thu hồi đất trái phép của UBND xã A là hành vi ảnh hưởng trực tiếp đến các
quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình ông X, việc thu hồi đất nông nghiệp đã tước
đoạt mất tư liệu sản xuất quan trọng tạo ra nguồn thu nhập của gia đình. Vì vậy, ông
X nên khởi kiện vụ án hành chính tại Toà án để vụ việc được giải quyết thoả đáng,
những kẻ vi phạm bị xử lý nghiêm minh theo pháp luật nhằm bảo vệ những quyền
và lợi ích hợp pháp của mình.
3. Giải quyết vụ việc theo đúng pháp luật đất đai hiện hành.
Theo pháp luật đất đai 2003 vụ việc sẽ được giải quyết như sau: việc làm của
UBND xã A là việc làm hoàn toàn sai. Do đó, cơ quan có thẩm quyền giải quyết vụ
việc cần phải hủy quyết định thu hồi đất của UBND xã, trả lại đất cho ông X, xử lý
kỷ luật những người đã vi phạm pháp luật đất đai, buộc bồi thường thiệt hại đã xảy
ra cho người bị vi phạm.


Theo điều 32 Luật đất đai quy định về giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có
người sử dụng cho người khác: “Việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất
đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu
hồi đất đó”. Đối với trường hợp của ông X, UBND xã A đã vi phạm thẩm quyền thu
hồi đất, trái với quy định của điều này. Tại khoản 2 Điều 44 Luật đất đai có quy
định: “Ủy ban nhân dân Huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu
hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thuộc đối tượng được mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
Việt nam”. Như vậy, chỉ có UBND cấp Huyện mới có thẩm quyền ra quyết định thu
hồi đất đối với mảnh đất ông X. UBND cấp xã chỉ có thẩm quyền quản lí đất đó khi
đã được thu hồi (khoản 3 Điều 41 luật đất đai 2003).
Đồng thời, xét về mặt thời hạn được sử dụng đất của gia đình ông X thì gia đình
ông X vẫn được quyền sử dụng thửa đất đó vì vẫn trong thời hạn sử dụng và không
có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.
Theo khoản 1 Điều 67 Luật đất đai 2003. “Thời hạn giao đất trồng cây hàng năm,

đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng quy định tại
khoản 1 và khoản 4 Điều 70 của Luật này là hai mươi năm; thời hạn giao đất trồng
cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng quy định tại các
khoản 2, 3 và 4 Điều 70 của Luật này là năm mươi năm. Thời hạn giao đất, cho thuê
đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất dược nhà nước giao, cho
thuê trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính
từ ngày 15 tháng 10 năm 1993”. Dựa theo quy định này có thể khẳng định thời hạn
sử dụng đất của ông X vẫn còn. Do đó, gia đình ông X cần phải được UBND xã A
trả lại đất để tiếp tục sử dụng.
Ngoài ra, Hình thức xử lý vi phạm quy định về thu hồi đất được quy định tại Điều
172 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Về thi hành Luật Đất đai như
sau:


“1. Vi phạm quy định về thu hồi đất bao gồm các hành vi sau:
….;
c) Thu hồi đất không đúng thẩm quyền; không đúng đối tượng; không đúng với quy
hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt ;
2. Hình thức xử lý kỷ luật được quy định như sau:
...;
c) Có hành vi quy định tại điểm c khoản 1 Điều này do thiếu trách nhiệm thì bị cảnh
cáo hoặc hạ bậc lương; tái phạm do thiếu trách nhiệm thì bị cảnh cáo hoặc hạ
ngạch; cố ý thì bị hạ ngạch hoặc cách chức; tái phạm do cố ý thì bị buộc thôi việc.”
Căn cứ theo Điều 37 Luật đất đai 2003 thì UBND xã không có thẩm quyền cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, việc bán đất đã thu hồi cho gia đình
khác làm đất ở của UBND xã A là đã bao gồm cả vi phạm quy định về thẩm quyền
chuyển mục đích sử dụng đất. Căn cứ theo Điều 171 Nghị định 181/2004/NĐ-CP
ngày 19/10/2004. Vi phạm các quy định về chuyển mục đích sử dụng đất thì có thể
bị xử lý theo các hình thức như cảnh cáo, hạ ngạch, cách chức...
Điều 142 Luật Đất đai 2003. Quy định về xử lý vi phạm pháp luật về đất đai gây

thiệt hại cho Nhà nước, cho người khác: “ Người nào có hành vi vi phạm pháp luật
về đất đai mà gây thiệt hại .., ngoài việc bị xử lý theo quy định .. còn phải bồi
thường theo mức thiệt hại thực tế cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại.”
Từ các quy định của pháp luật nêu trên, Em xin đưa ra cách giải quyết cho vụ việc
như sau: Huỷ bỏ quyết định thu hồi đất của UBND xã, Đồng thời ra quyết định trả
lại đất cho gia đình ông X để tiếp tục sử dụng vì đất của gia đình ông X là đất nông
nghiệp vẫn trong thời hạn có quyền sử dụng; Ra quyết định xử lý kỷ luật đối với các


chủ thể vi phạm theo quy định tại Khoản 2 Điều 171 và Khoản 2 Điều 172 Nghị
định 181/1004/NĐ-CP về thi hành luật đất đai; Ra quyết định việc bồi thường thiệt
hại của UBND xã cho ông X dựa trên những thiệt hại xảy ra khi ông X bị UBND xã
thu hồi đất.