Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc tỉnh Thanh Hóa
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (572.78 KB, 110 trang )
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập tại mái trường đại học Tài Nguyên và Môi Trường
Hà Nội, em đã được lĩnh hội và tiếp thu kiến thức cũng như nhiều kinh nghiệm quý
báu từ các thầy cô dạy dỗ, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến ban lãnh đạo nhà
trường, ban lãnh đạo khoa Quản lý đất đai cùng tất cả các thầy cô giáo giảng viên đã
dày công dạy dỗ để em có được như ngày hôm nay.
Đặc biệt, để hoàn thành được bài đồ án tốt nghiệp này, em xin chân thành cảm ơn
tập thể các anh chị công tác tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất huyện Hậu Lộc trực thuộc phòng Tài
Nguyên và Môi Trường huyện Hậu Lộc đã giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thiện
đồ án. Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô giáo Ths. Vũ Lệ Hà – người đã trực tiếp
hướng dẫn và chỉ bảo tận tình, chi tiết cho em hoàn thành đồ án tốt nghiệp này. Những
chỉ bảo, dạy dỗ của thầy cô cùng những người đi trước chính là hành trang mà em vinh
dự được mang theo trong suốt con đường phát triển của mình.
Mặc dù đã cố gắng hoàn thiện tốt nhất bài đồ án tốt nghiệp này, tuy nhiên do kiến
thức còn nhiều hạn chế nên bài đồ án tốt nghiệp vẫn còn nhiều thiếu sót, vậy nên em
kính mong các thầy cô giáo đóng góp ý kiến để em có thể hoàn thiện tốt hơn nữa.
Em xin chân thành cảm ơn !
Hà Nội ngày 10 tháng 06 năm 2015
Sinh viên thực hiện
Trần Thị Hoa
1
MỤC LỤC
2
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Chữ viết đầy đủ
GCN
Giấy chứng nhận
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ,
QSHNỞ
VPĐKQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
BTNMT
Bộ Tài Nguyên và Môi Trường
ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai
BĐĐC
Bản đồ địa chính
HSĐC
Hồ sơ địa chính
Phòng TN và
MT
UBND
Phòng Tài Nguyên và Môi Trường
TT
Thông tư
NĐ
Nghị định
TTCN
Tiểu thủ công nghiệp
Ủy ban nhân dân
DANH MỤC CÁC BẢNG
3
DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH VẼ
4
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Vai trò và tầm quan trọng của đất đai đối với sự sống con người cũng như tất cả
các lĩnh vực đời sống xã hội chắc hẳn không một ai có thể phủ nhận nó. Đất đai quan
trọng và có sức ảnh hưởng vô cùng lớn.
Đất đai là tài nguyên quý giá bậc nhất của một quốc gia. Nhà máy, xí nghiệp, các
công trình cơ sở hạ tầng phục vụ cho con người đều được đặt nền móng trên đất. Đất
đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt, đất đai cung cấp nguồn nước cho sự sống, cung
cấp nguồn nguyên vật liệu và khoáng sản, là không gian của sự sống đồng thời bảo tồn
luôn cho sự sống. Đất đai là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình văn hóa
xã hội, an ninh quốc phòng.
Hiện nay, cùng với tốc độ phát triển kinh tế cũng như vấn đề bùng nổ dân số
khiến nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng làm nảy sinh nhiều mâu thuẫn trong các mối
quan hệđất đai,vì vậy đòi hỏi cần có sự quản lý ngày càng chặt chẽ; Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất càng được nâng
cao tầm quan trọng của nó hơn đối với việc sử dụng cũng như là quản lý quyền sử
dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận là điều rất cần thiết, qua đó Nhà nước nắm chắc
quỹ đất, nhằm đưa đất đai vào sử dụng một cách hiệu quả và tiết kiệm, kiểm soát được
mọi việc mua bán, giao dịch trên thị trường, bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên, bảo
vệ môi trường. Thông qua công tác này, nhà nước bảo hộ quyền lợi hợp pháp cho
người sử dụng đất cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý đất đai, vì từ
đó chúng ta nắm bắt được rõ kết quả cũng như những thiếu sót, yếu kém trong việc
thực hiện chức năng quản lý của ngành. Từ đó rút ra được những kinh nghiệm để công
tác quản lý đất đai ngày càng nâng cao.
Huyện Hậu Lộc - tỉnh Thanh Hóa là huyện ven biển đặc biệt có mật độ dân cư
sinh sống khá cao, đây là một huyện đang phát triển của tỉnh Thanh Hóa, thu hút khá
nhiều sự đầu tư bên ngoài chính vì thế đòi hỏi vai trò quản lý trong lĩnh vực đất đai
phải được quan tâm mạnh mẽ.
5
Công tác triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nhà ở
và các tài sản khác gắn liền với đất được tiến hành đồng loạt trên địa bàn toàn huyện
cơ bản đã đáp ứng được nhu cầu người dân và nhu cầu quản lý của Nhà nước, tuy
nhiên vẫn còn tồn tại nhiều mặt hạn chế cần phải lưu ý như :
Đất đai là vấn đề nhạy cảm, việc xác nhận diện tích để cấp giấy có nhiều mâu
thuẫn trong các hộ gia đình nên gây cản trở lớn cho việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận
trên địa bàn huyện. Việc thay đổi các thủ tục hành chính, các văn bản pháp luật làm
công tác quản lý đất gặp nhiều khó khăn, bất cập do chưa nắm chắc những thay đổi đó.
Trình độ dân trí ở một số nơi trên địa bàn huyện vẫn còn khá kém nên chưa nhận thức
rõ được vai trò, quyền lợi và nghĩa vụ khi đăng ký cấp giấy chứng nhận, gây ảnh
hưởng lớn tới việc đăng ký kê khai diện tích đất được cấp giấy chứng nhận sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác găn liền với đất.
Xuất phát từ tình hình thực tế trên, đồng thời được sự phân công của khoa Quản
lý đất đai- trường Đại học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội, dưới sự chỉ bảo hướng
dẫn nhiệt tình của Th.s Vũ Lệ Hà cùng sự giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi của phòng
Tài Nguyên Môi Trường huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa. Em tiến hành thực hiện
nghiên cứu đồ án tốt nghiệp: “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc - tỉnh Thanh Hóa”.
2. Mục tiêu, yêu cầu nghiên cứu của đề tài:
2.1. Mục tiêu:
- Thông qua việc nghiên cứu, đánh giá về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
tìm ra những tồn tại hạn chế, thuận lợi khó khăn trong tiến trình cấp giấy chứng nhận.
- Đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại và phát huy những mặt
tích cực để nhằm hoàn thiện hơn nữa trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên
địa bàn huyện.
6
2.2. Yêu cầu:
- Nghiên cứu, nắm vững hệ thống các văn bản pháp luật quy định về đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác
gắn liền với đất của nhà nước nói chung và địa bàn huyện Hậu Lộc nói riêng.
- Thu thập đầy đủ tài liệu về giao đất và cấp giấy chứng nhận quyềnđất, quyền sở
hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện
- Tiếp cận công việc thực tế để nắm rõ quy trình, trình tự cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Phân tích đầy đủ, chính xác tiến độ, hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đấtcủa hộ gia đình cá
nhân trên địa bàn toàn huyện.
- Nguồn số liệu, tài liệu phải chính xác, khách quan, có độ tin cậy, phản ánh
đúng quá trình thực hiện chính sách cấp GCN trên địa bàn huyện nghiên cứu.
- Đưa ra những đề xuất và kiến nghị phải phù hợp với tình hình thực tế hiện nay
tại địa phương.
7
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cơ sở khoa học của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
1.1.
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.1. Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất :
1.1.1.1 .Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất:
Đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước
thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ( gọi
chung là người sử dụng đất ). Đó là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất đối với một thửa
đất xác định vào hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(GCNQSDĐ) cho những chủ sử dụng đất hợp pháp, xác lập mối quan hệpháp lý đầy
đủgiữa Nhà nước với người sử dụng đất. Đồng thời qua đó chính thức xác lập quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ
toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Đăng ký QSDĐ bao gồm hai loại đăng ký là đăng ký QSDĐ lần đầu và đăng ký
biến động về QSDĐ. Cụ thể :
Đăng ký QSDĐ lần đầu
Đăng ký QSDĐ lần đầu là việc đăng ký QSDĐ thực hiện đối với thửa đất chưa
được cấp giấy chứng nhận. Như vậy, theo quy định tại khoản 3 Điều 95 của Luật Đất
Đai 2013 thì đăng ký QSDĐ lần đầu được thực hiện trong các trường hợp:
- Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng.
- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký.
- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký.
- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
Đăng ký biến động QSDĐ.
8
Đăng ký biến động về QSDĐ là thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một
chế độ SDĐ cụ thể, sự thay đổi bất kì nội dung nào liên quan đến QSDĐ hay chế độ
SDĐ đều phải phù hợp với quy định của pháp luật, do đó tính chất công việc của đăng
ký biến động xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định của pháp
luật.
Đăng ký biến động về QSDĐ được thực hiện đối với thửa đất đã cấp giấy chứng
nhận QSDĐ có thay đổi về nội dung đã ghi trên giấy chứng nhận QSDĐ. Theo Khoản
4 Điều 95 Luật Đất Đai 2013, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã
được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
-
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
-
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên.
-
Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất.
-
Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký.
-
Chuyển mục đích sử dụng đất.
-
Có thay đổi thời hạn sử dụng đất.
-
Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức
thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, từ hình thức Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất, từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử
dụng đất theo quy định của Luật này.
-
Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ
hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và
chồng.
9
-
Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của
tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất
chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất.
-
Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa
giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận,
thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, quyết định của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định
hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã
được thi hành, văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp
luật.
Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề.
-
Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
1.1.1.2.
-
Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản
khác gắn liền với đất :
GCNQSDĐ, QSHNƠ và các tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất.
GCNQSDĐ,QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý xác
nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Quá trình tổ chức
thực hiện việc cấp GCNQSDĐ là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải
quyết mọi quan hệ về đất đai theo pháp luật.
GCNQSDĐ, QSHNƠ và các tài sản khác gắn liền với đất là một tài liệu quan
trọng trong hồ sơ địa chính, do cơ quan quản lý đất đai Trung ương phát hành mẫu
thống nhất trong toàn quốc cho mọi loại đất.
1.1.2. Ý nghĩa của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử
hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
10
Đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và các tài sản khác gắn liền với đất
cho người sử đụng đất hợp pháp và thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến từng
thửa đất trên phạm vi lãnh thổ xã, phường, thị trấn trong cả nước. Điều đó có ý nghĩa
rất quan trọng, vừa là phương thức, vừa là công cụ để Nhà nước nắm chắc tình hình
sử dụng đất, làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất theo đúng quy
định pháp luật , đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý và tiết kiệm, có
hiệu quả cao nhất.
Đối với người sử dụng đất :
- Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất được thể hiện thông qua giấy chứng
nhận là chứng thư pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình như :
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp
-
vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Được pháp luật bảo hộ khi người khác xâm phạm hoặc khi xảy ra tranh chấp. Đồng
thời thông qua việc thực hiện kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất yêu cầu người sử dụng đất
-
thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và sử dụng đất đúng pháp luật.
Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất....
Đối với Nhà nước:
- Giúp nhà nước thực hiện tốt vai trò quản lý đất đai của mình.
- Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ và các tài sản khác gắn liền với đất do Nhà nước
ban hành vì vậy nó là công cụ giúp Nhà nước quản lý đất đai có khoa học và hiệu quả.
Thông qua việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ và các tài sản khác gắn liền với
đất Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ về mặt hình thể, diện tích, chủ sử dụng đến
-
từng thửa đất.
Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ và các tài sản khác gắn liền với đất là công cụ cung
cấp các thông tin trong quá trình quản lý đất đai đặc biệt là quá trình kiểm kê đất đai
-
như: tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử dụng đất..
Là cơ sở để Nhà nước giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện trong các lĩnh
vực về đất đai, là căn cứ để Nhà nước đền bù cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
-
khi giải phóng mặt bằng.
Là cơ sở để Nhà nước nắm và kiểm soát sự phát triển của thị trường bất động sản.....
11
1.2.
Cơ sở pháp lý:
1.2.1.
Các văn bản pháp lý.
Để thực hiện mục tiêu đề ra, Nhà nước đã xây dựng một cơ sở cho công tác quản
lý sử dụng đất. Cơ sở này dựa trên đặc điểm riêng: Kinh tế - xã hội, chế độ chính trị…
của Nhà nước.Từ đó, hệ thống pháp luật và chính sách đất đai đã được hình thành,
từng bước xây dựng một hệ thống các văn bản pháp luật quy định rõ ràng cụ thể, tạo
nên khung pháp lý cho các lĩnh vực liên quan đến đất đai thực hiện theo, đảm bảo
đúng đường lối, chính sách mà Nhà nước đã đề ra, đúng theo quy hoạch kế hoạch sử
dụng đất và mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế- xã hội của đất nước.
Có thể thấy rằng, cơ sở khoa học của công tác quản lý và sử dụng đất được thể
hiện thông qua những quy định trong hệ thống các văn bản pháp luật của nhà nước, cụ
thể như sau:
- Điều 19 – 20 trong Hiến Pháp 1980 và điều 17 – 18 trong Hiến Pháp 1992 của
Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định về chế độ ruộng đất, cho đến
Hiến Pháp 2013 thể hiện ở điều 53, 54: “Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân do
nhà nước thống nhất quản lý”. Sau đó tiếp tục thể hiện tại điều 1 Luật Đất Đai 1988
và Luật Đất Đai 1983.
- Quyết định 201- CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng chính phủ về thống nhất
quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước. Quyết định
này đã nêu lên 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, trong đó có nội dung đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Luật Đất Đai đầu tiên của Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã được
công bố ngày 08/01/1988, Luật đã quy định rõ chế độ quản lý sử dụng đất đai, trách
nhiệm và quyền lợi của người sử dụng đất. Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý –
Hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 1 trong 7 nội dung quản lý
nhà nước về đất đai được quy định tại điều 9.
- Ngày 14/07/1993, Luật Đất Đai 1993 đã được quốc hội khóa IX thông qua. Và
một lần nữa công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được khẳng
định là một trong bảy nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai.
12
- Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng Cục Địa Chính
hướng dẫn về việc đăng ký đất đai, cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Trong quá trình thực hiện Luật Đất Đai 1993 đã xuất hiện nhiều vấn đề bất cập,
do đó ngày 26/11/2003 Quốc hội nước ta đã thông qua Luật Đất Đai 2003 trên nền
tảng Luật Đất Đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất Đai 1993, năm
1998 và 2001. Tại khoản 2 điều 6 đã nêu rõ 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai
trong đó ghi rõ “Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất” là nghĩa vụ quyền lợi của các chủ sử dụng và các cơ
quan nhà nước làm công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Kèm theo Luật Đất Đai 2003 là một loạt các văn bản nhà nước được ban hành
nhằm hướng dẫn và thi hành Luật Đất Đai như:
- Nghị định số 181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về hướng dẫn
thi hành luật đất đai năm 2003, cụ thể hóa những quy định trong Luật Đất Đai.
- Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ
hiện trạng sử dụng đất.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên và
Môi Trường ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Quyết định số 08/2006/QĐ - BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài Nguyên và
Môi Trường ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nghị định 84/2007/NĐCP ngày 25/05/2007 của Chính Phủ ban hành quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và
giải quyết về khiếu nại đất đai.
- Thông tư số 09/2007/TT – BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài Nguyên và
Môi Trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
13
- Nghị định 88/2009/N Đ - CP ngày 19/10/2009 của Chính Phủ ban hành về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT – BTNMT ngày 21/10/2009 Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất.
Mới đây nhất là sự đổi mới của Hiến Pháp và đi cùng theo đó là sự thay đổi của
hàng loạt các văn bản pháp luật trong đó có Luật Đất Đai 2013 và các văn bản dưới
luật đi kèm nhằm hướng dẫn thực hiện thi hành Luật Đất Đai 2013:
-Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất
Đai 2013.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính .
Ngoài ra, còn có hàng loạt các văn bản khác của chính phủ, các thông tư của Bộ
Tài Nguyên và Môi Trường, thông tư liên tịch của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường …
nhằm hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai. Thông qua các văn bản này, các cơ quan quản
lý của nhà nước đã định hướng đúng cho việc quản lý đất đai, qua đó thiết lập một cơ
chế quản lý đất đai và thống nhất từ Trung ương đến địa phương, đảm bảo đất đai sử
dụng hợp lý, tiết kiệm, bền vững và đạt hiệu quả cao.
1.2.2.
Một số quy định hiện hành về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất:
1.2.2.1 . Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài
sản khác gắn liền với đất:
Theo điều 98 của Luật Đất Đai 2013, nguyên tắc cấp giấy chứng nhận QSDĐ,
QSHNƠ và các tài sản khác gắn liền với đất như sau:
14
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng
nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được
cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có
chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận. Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có
yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
15
là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ
hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu
cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất Đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận
đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại
thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử
dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu
đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện
tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất
tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn
diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn
(nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất Đai 2013.
1.2.2.2 . Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và các tài
sản khác gắn liền với đất:
Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản khác gắn liền với đất được quy định một cách cụ thể và rõ ràng tại Điều 105
Luật Đất Đai 2013 như sau :
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư,
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
16
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện
các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp
lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy
định của Chính Phủ.
1.2.2.3. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và các tài sản khác gắn liền với đất :
a. Điều kiện được chứng nhận quyền sử dụng đất:
Đối với hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư:
Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất được chứng
nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp có các giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất
được quy định tại Điều 100 Luật Đất Đai 2013 như sau:
•
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau
đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
-
Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ
quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước
Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam
Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
17
-
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm
1993.
-
Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;
giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
-
Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
-
Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước theo quy định của pháp luật.
-
Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
người sử dụng đất.
-
Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định
của Chính phủ.
•
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản
1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển
quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này
có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền
sử dụng đất.
•
Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa
giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
18
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
•
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày
15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy
chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải
thực hiện theo quy định của pháp luật.
•
Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường,
nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó
không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng
chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trong trường hợp hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư mà không có một
trong các loại giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất thì điều kiện để chứng nhận quyền
sử dụng đất được thể hiện như sau:
Theo Điều 101 Luật Đất Đai 2013 :
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất Đai 2013, có hộ
khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn,vùng có điều
kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất
xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và
không phải nộp tiền sử dụng đất.
19
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều
100 của Luật Đất Đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng
7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã
xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi
tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo:
Điều kiện để chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo được quy
định tại Điều 102 Luật Đất Đai 2013 như sau:
•
Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục
đích.
•
Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được giải quyết
như sau:
-
Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích,
cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm.
-
Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân dân cấp
huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường
hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử
dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương
20
án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất
phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.
•
Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quy định
tại Điều 56 của Luật Đất Đai 2013 thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký
hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
•
Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
-
Được Nhà nước cho phép hoạt động.
-
Không có tranh chấp.
-
Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm 2004.
b. Điều kiện chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, các tài sản khác gắn liền với đất:
Điều kiện chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, các tài sản khác gắn liền với đất được
quy định tại các điều 31, Điều 32, Điều 33 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính
phủ như sau:
Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:
Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp
luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng
nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:
•
Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:
-
Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy
định của pháp luật về xây dựng.
21
Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì
phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận
diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và
nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
-
Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP
ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy
tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm
1994.
-
Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết.
-
Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó
không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết
số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI về nhà đất do
Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản
lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991,
Nghị quyết số 755/2005/NQTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường
vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất
trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội
chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991.
-
Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có
chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
theo quy định của pháp luật.
Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng
7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có
hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết.
22
-
Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật.
-
Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ
quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người
khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế
nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải
được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi,
nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc đã
mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan
thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi,
nhận thừa kế nhà ở đó.
Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những
giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà hiện trạng nhà ở không
phù hợp với giấy tờ đó thì phần nhà ở không phù hợp với giấy tờ phải được Ủy ban
nhân dân cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm h Khoản này.
-
Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các
Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân
cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây
dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy
hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi
tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật.
Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì
phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường
hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp
nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006. Trường hợp nhà ở thuộc đối tượng
phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về
xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.
23
•
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải có các giấy tờ
sau:
-
Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu
nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật về nhà ở.
-
Một trong các giấy tờ của bên chuyển quyền quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 Điều
này.
•
Tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ
chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài phải có giấy tờ theo quy định sau:
-
Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh thì phải có một trong những giấy tờ
về dự án phát triển nhà ở để kinh doanh (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định
đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư).
-
Trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông
qua hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có giấy tờ về giao dịch đó theo
quy định của pháp luật về nhà ở.
-
Trường hợp nhà ở đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ quy định tại Điểm a và
Điểm b Khoản này thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp
phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến
an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt (nếu có).
•
Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ
chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này,
phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh
hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được
công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
24
Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở:
Chủ sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở được chứng nhận quyền sở
hữu theo quy định sau đây:
•
Hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư phải có một trong các loại giấy tờ
sau:
-
Giấy phép xây dựng công trình đối với trường hợp phải xin phép xây dựng theo quy
định của pháp luật về xây dựng.
Trường hợp công trình đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp
thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận
diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và
nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
-
Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ,
trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng.
-
Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định của
pháp luật đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
-
Giấy tờ của Tòa án nhân dân hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được
quyền sở hữu công trình xây dựng đã có hiệu lực pháp luật.
-
Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có một
trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản này mà trên giấy tờ đó
ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế
công trình xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 có chữ ký của các bên có liên
quan và được Ủy ban nhân dân từ cấp xã trở lên xác nhận; trường hợp mua, nhận tặng
cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không
có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế có chữ ký của các bên
25
