Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Tĩnh Gia – tỉnh Thanh Hóa

MỤC LỤC

1

1


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên vô giá của mỗi quốc gia, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân
bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng, là yếu tố cấu thành
nên lãnh thổ mỗi quốc gia.
Từ rất lâu rồi con người đã coi đất đai là thành phần không thể thiếu trong cuộc
sống của mình, không chỉ là nơi để con người cư trú, là nơi để con người tiến hành
mọi hoạt động sản xuất mà đất đai còn mang lại những sản phẩm thiết yếu cho sự tồn
tại của mình. Tuy nhiên, quỹ đất có hạn nó không thể sinh ra thêm, do đó cần phải
quản lý tốt quỹ đất hiện có. Vấn đề quản lý việc sử dụng đất đai ngày càng trở lên
quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân số, hiện đại hóa, công nghiệp hóa, tài nguyên
ngày càng cạn kiệt như ngày nay.
Hiện nay nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng do dân số tăng, kinh tế phát
triển đặc biệt là quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước đang diễn ra mạnh
mẽ mà đất đai thì có hạn về diện tích. Chính những điều này làm cho việc phân bổ đất
đai vào các mục đích khác nhau ngày càng trở lên khó khăn, các quan hệ đất đai càng
thay đổi với tốc độ chóng mặt và ngày càng phức tạp.
Để khắc phục tình trạng nêu trên thì công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất có vai trò hết sức quan trọng. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
chủ sử dụng đất hợp pháp, nhằm thiết lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử
dụng trên cơ sở đó Nhà nước nắm chắc và quản chặt toàn bộ đất đai theo pháp luật. Từ
đó, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng được bảo vệ và phát huy, đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm,

hiệu quả. Mặt khác, nó còn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân sử dụng đất ổn định
lâu dài đạt hiệu quả kinh tế cao nhất, điều đó góp phần ổn định kinh tế chính trị, xã
hội, người dân yên tâm sản xuất đầu tư, tạo được niềm tin cho nhân dân vào đảng và
nhà nước ta.
Trên thực tế hiện nay công tác này, ở một số địa phương, diễn ra rất chậm, hiệu
quả công việc chưa cao, tình trạng quản lý lỏng lẻo, tài liệu chưa chính xác, việc mua bán
2

2


chuyển nhượng đất đai diễn ra ngầm chưa thông qua cơ quan nhà nước, tình hình lấn
chiếm, tranh chấp đất đai vẫn còn xảy ra nhiều.
Huyện Tĩnh Gia là huyện miền biển, nằm ở phía cực nam của tỉnh Thanh Hóa,
có diện tích 450 km2 và dân số là 222.920 người (năm 2015) có đặc điểm địa lý tự
nhiên thuận lợi trong xu thế hội nhập kinh tế quốc tế, huyện Tĩnh Gia có điều kiện trở
thành một trung tâm kinh tế thương mại, du lịch của tỉnh.
Để đảm bảo quản lý Nhà nước về đất đai một cách hợp lý, hiệu quả đến từng
thửa đất, từng đối tượng sử dụng, huyện Tĩnh Gia đã xác định đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất(GCN) là
nội dung quan trọng để nâng cao trách nhiệm quản lý và bảo vệ quyền lợi cho người
sử dụng. Thời gian qua huyện Tĩnh Gia đã chú trọng công tác tuyên truyền, vận động
và tạo điều kiện để người dân thực hiện các thủ tục hoàn thành cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên do
nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều tồn tại và
gặp nhiều khó khăn.
Nhận thức được thực tiễn và tầm quan trọng của việc cấp GCN, được sự cho
phép của Khoa Quản lý đất đai - Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội,
được sự hướng dẫn của giảng viên TS.Lã Minh Hiếu , em đã tiến hành thực hiện đề

tài: “ Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Tĩnh Gia – tỉnh Thanh Hóa ”.
2. Mục đích của đề tài
- Tiếp xúc với công việc thực tế để học hỏi và củng cố kiến thức đã học ở nhà
trường;
- Tìm hiểu những quy định của pháp luật đất đai về công đăng ký đất đai, cấp cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu tài sản khác gắn liền với đất;
- Tìm hiểu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu tài
sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Tĩnh Gia;
- Xác định được những mặt thuận lợi và khó khăn của công tác cấp GCN;

3

3


- Đề xuất những giải pháp thích hợp góp phần đẩy mạnh tiến độ của công tác cấp
GCN cũng như hỗ trợ việc quản lý đất đai trên địa bàn của huyện Tĩnh Gia;
3. Yêu cầu của đề tài
- Số liệu, thông tin điều tra thu thập phải đảm bảo chính xác, phản ánh trung
thực, khách quan thực trạng tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện
Tĩnh Gia.
- Các giải pháp khắc phục phải có tính khả thi, phù hợp với thực trạng địa
phương và phù hợp với Luật Đất đai do nhà nước qui định.
4. Ý nghĩa của đề tài
- Trong học tập và nghiên cứu khoa học: Bổ sung, hoàn thiện, củng cố những kiến
thức đã học và bước đầu làm quen với công tác đăng ký, cấp GCN ngoài thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn sản xuất: Đề xuất với địa phương những giải pháp cho
công tác đăng ký, cấp GCN nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói
chung đạt hiệu quả tốt hơn.

5. Cấu trúc của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, đề tài gồm 3 chương:
- Chương I: Tổng quan vấn đề nghiên cứu
- Chương II: Đối tượng, phạm vi, nội dung và phương pháp nghiên cứu
- Chương III: Kết quả nghiên cứu

4

4


CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.

Cơ sở khoa học của công tác cấp GCN

1.1.1 Khái niệm.
a. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất,
cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích theo quy định của pháp
luật.
b.

Đăng ký quyền sử dụng đất
Thuật ngữ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất, tài
sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

+ Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu
Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện
đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại Giấy
chứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất) hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng.
+ Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất
Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện đối
với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi về
nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận.
Theo Luật đất đai 2013 khái niệm ĐKQSDĐ quy định cụ thể tại khoản 15 Điều
3 như sau:
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.

5

5


c. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất
Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất được quy định tại Điều 4 Luật đất đai 2003 sửa đổi 2009 như sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền

với đất.
Sau khi Luật đất đai 2013 ra đời thì khái niệm này được quy định cụ thể tại Điều
3 như sau:
Theo khoản 16 Điều 3 của Luật đất đai năm 2013 quy định: Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư
pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
* Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
Hiện nay theo thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. GCN do Bộ
Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong
phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy
chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen
(được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích
thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên
người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành
Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen;
dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
6

6


- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng
sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận

và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi
sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng
nhận; mã vạch;
- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung
Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp
Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như trang
4 của Giấy chứng nhận;

Hình 1.1. Hình ảnh trang 1 và trang 4 của GCN

7

7


Hình 1.2. Hình ảnh trang 2 và trang 3 của GCN
1.1.2 Đặc điểm của công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
a) Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất
đai, tính đặc thù thể hiện ở các mặt [6]:
Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi người
sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và những
người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai.
Mặc dù mọi quốc gia, mọi chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, có những hình
thức sở hữu đất đai khác nhau, nhưng đều quy định bắt buộc người có đất sử dụng phải
đăng ký để chịu sự quản lý thống nhất của Nhà nước theo pháp luật.
Hai là, đăng ký đất đai là công việc của cả bộ máy nhà nước ở các cấp, do hệ

thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện.
Chỉ có ngành Địa chính với lực lượng chuyên môn đông đảo, nắm vững mục
đích, yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững chính sách, pháp luật đất đai mới có khả năng
thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai. Đồng thời
Địa chính là ngành duy nhất kế thừa, quản lý và trực tiếp khai thác sử dụng hồ sơ địa
chính trong quản lý biến động đất đai, vì vậy mới có thể tổ chức, chỉ đạo và thực hiện

8

8


nhiệm vụ đăng ký đất có chất lượng, đáp ứng được đầy đủ, chính xác các thông tin
theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
b) Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai [6].
Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà
nước thống nhất quản lý, người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng, đồng thời phải
có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao, do đó, đăng ký đất đai
đối với người sử dụng đất chỉ là đăng ký quyền sử dụng đất đai.
Theo pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước thực hiện việc giao quyền sử dụng
đất dưới hai hình thức giao đất và cho thê đất. Hình thức giao đất hay cho thuê đất chỉ
áp dụng đối với một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể. Từng
loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ sử dụng
khác nhau. Vì vậy, việc đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của
pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng
ký.
Đất đai thường có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài sản cố
định trên đất như : nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm,...Các loại tài
sản này cùng với đất đai hình thành trên đơn vị bất động sản. Trong nhiều trường hợp
các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu nhà nước mà thuộc quyền sở hữu của

các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên
đất cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi đăng ký đất chúng ta không thể
không tính đến đặc điểm này.
c) Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã, phường,
thị trấn [6].
Ở Việt Nam, bộ máy nhà nước được tổ chức thành 04 cấp : Trung ương, tỉnh,
huyện, xã. Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nước với nhân dân,
trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã. Việc tổ chức đăng ký đất
đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo :
- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký đất đai
đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa : “Nhà nước của dân,
do dân, vì dân”.

9

9


- Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất ở
địa phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chỗ dựa tin cậy để các cấp có thẩm quyền xét
duyệt đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất theo đúng quy định của pháp luật.
- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho cán
bộ xã.
- Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ
địa chính.
1.1.3 Mục đích của việc đăng ký, cấp GCN
Đăng ký, cấp GCN là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất hợp pháp và thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến từng thửa đất trên
phạm vi lãnh thổ của từng xã, phường, thị trấn trong cả nước.

Đăng ký, cấp GCN có ý nghĩa hết sức quan trọng, vừa là phương thức, vừa là
công cụ để nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để nhà nước quản lý
chặt chẽ việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo cho quỹ đất được
sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đăng ký, cấp GCN là điều kiện thiết yếu để nhà nước thực hiện các biện pháp,
các hoạt động về quản lý, nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất đai hiện nay. Người sử
dụng đất được nhà nước bảo vệ quyền lợi sử dụng đất hợp pháp đối với các thửa đất đã
được đăng ký, cấp GCN
1.1.4 Vai trò của công tác đăng ký, cấp GCN
a) Vai trò của công tác đăng ký, cấp GCN đối với công tác quản lý Nhà nước về đất
đai
Thông qua công tác đăng ký, cấp GCN Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý
giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, hộ gia đình và cá
nhân được Nhà nước giao đất sử dụng. Công tác đăng ký, cấp GCN giúp Nhà nước
nắm chắc được tình hình đất đai tức là biết rõ các thông tin chính xác về số lượng và
chất lượng, đặc điểm về tình hình hiện trạng của việc quản lý sử dụng đất.
Từ việc nắm chắc tình hình đất đai, Nhà nước sẽ thực hiện phân phối lại đất
theo quy hoạch, kế hoạch chung thống nhất. Nhà nước thực hiện quyền chuyển giao,
quyền sử dụng từ các chủ thể khác nhau. Cụ thể hơn nữa là Nhà nước thực hiện việc
10

10


giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất và thu hồi đất. Vì vậy công tác đăng
ký, cấp GCN là một trong những nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước
về đất đai.
Đối với nhà nước và xã hội việc đăng ký đất đai, cấp GCN đem lại những lợi
ích như:
- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế

chuyển nhượng.
- Cung cấp tư liệu các chương trình cải cách đất đai trong đó việc triển khai một
hệ thống đăng ký đất đai cũng là một hệ thống pháp luật.
- Giám sát giao dịch đất đai.
- Phục vụ quy hoạch.
- Phục vụ quản lý trật tự trị an…
b) Vai trò của công tác cấp GCN đối với người sử dụng đất
GCN là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử
dụng đất.
GCN là điều kiện để người sử dụng đất được bảo hộ các quyền và lợi ích hợp
pháp của mình trong quá trình sử dụng đất.
GCN là điều kiện để đất đai được tham gia vào thị trường bất động sản.
Đối với người sử dụng đất việc đăng ký đất đai, cấp GCN đem lại những lợi ích
như :
- Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với đất đai.
- Khuyến khích đầu tư cá nhân.
- Mở rộng khả năng vay vốn.
- Giảm tranh chấp đất đai.
1.2.1 Một số văn bản pháp lý
- Luật Đất đai 2003.
- Luật Đất đai 2003 sửa đổi 2009.
- Luật Đất đai 2013.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự

11

11

thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai.
- Nghị định số 88/2008/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định 89/2010/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ về cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 của Chính phủ về quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.
- Thông tư 01/2005 /TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất
đai.
- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng
dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Hồ sơ địa chính gồm: bản đồ địa chính,
sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung được lập và
quản lý trên máy tính dạng số để phục vụ quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và
được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã.
- Thông tư 17/2010/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2010 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định sửa đổi, bổ sung một số điều liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh
vực đất đai.
- Thông tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/05/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung về thủ tục cấp GCN; cấp lại GCN
do bị mất; đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; đăng ký chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cấp GCN trong trường hợp tách thửa, hợp thửa
đất; gia hạn sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất; giao lại đất, thuê đất trong khu
công nghệ cao, khu kinh tế.

12

12


- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ trưởng
Bộ TN&MT ban hành quy định về GCNQSDĐ.
- Chỉ thị 05/2004/CT-TTg ngày 9 tháng 2 năm 2004 của Thủ tướng Chính phủ
về việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2003.
- Chỉ thị 02/2009/CT-BTNMT ngày 4 tháng 12 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về triển khai một số nhiệm vụ, giải pháp để hoàn thành công tác cấp
GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính.
- Chỉ thị 1575/2011/CT-TTg ngày 25 tháng 8 năm 2011 của Thủ tướng Chính
phủ về thực hiện về thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc
cấp GCN và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai
1.2.2 Những quy định chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
a) Những trường hợp được cấp GCN
Các trường hợp được cấp GCN theo Điều 49 Luật Đất đai 2003 sửa đổi bổ sung năm
2009 có tất cả 10 trường hợp được cấp theo Điều 99 Luật Đất đai hiện hành đã có sự
thay đổi cụ thể như sau:
- Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
+ Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,
101 và 102 của Luật này;

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực
thi hành;
+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng
đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
+ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;
theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
13

13


thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế;
+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
+ Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử
dụng đất hiện có;
+ Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
b) Điều kiện cấp GCN
+ Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất
Theo Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 thì điều kiện cấp GCN
đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất được quy định tại
điều 50. Hiện nay Luật Đất đai 2013 ra đời thì điều kiện cấp GCN đối với hộ gia đình,
cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định

cụ thể tại điều 100 như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau
đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do
cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước
Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt
Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng
10 năm 1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền
với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
14

14


+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy
định của Chính phủ.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại
khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc
chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày

Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải
nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa
giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày
15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy
chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải
thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường,
nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó
không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng

15

15


chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hiện nay Luật Đất đai 2013 ra đời thì điều kiện cấp GCN đối với hộ gia đình,
cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng
đất quy định cụ thể tại điều 101 như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà

không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội đặc
biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử
dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử
dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100
của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là
đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây
dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất
Theo Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 thì điều kiện cấp GCN
đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được quy định tại điều 51. Hiện nay
Luật Đất đai 2013 ra đời quy định cụ thể tại điều 101 như sau:
- Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục
đích.
- Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được giải quyết
như sau:

16

16

+ Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục
đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;
+ Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân
dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình,
cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải
lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.
- Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quy định
tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng
thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
+ Được Nhà nước cho phép hoạt động;
+ Không có tranh chấp;
+ Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7
năm 2004.
c) Nguyên tắc cấp GCN.
Hiện nay Luật đất đai 2013 ra đời thì nguyên tắc cấp GCN được quy định cụ thể tại
Điều 98 như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều
thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất chung cho các thửa đất đó.

- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
17

17


ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền
sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi
người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp
chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau
khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không
thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa
vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài
sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc
chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên

giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới
thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ
về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi
cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử
dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn
nếu có.

18

18


Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại
thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn
diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn
(nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
d) Thẩm quyền cấp GCN.
Theo Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 thì thẩm quyền cấp
GCN được quy định tại điều 52. Hiện nay Luật Đất đai 2013 ra đời quy định cụ thể tại
Điều 105 như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư
ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức
nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng
cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các
quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại
Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy
định của Chính phủ.
e) Nhiệm vụ của các cấp trong cấp GCN
Cấp GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, là điều
kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ và để
cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao nhất. Do
vậy, công tác cấp GCN đóng vai trò quan trọng trong chiến lược quản lý nhà nước
19

19


về đất đai. Điều đó đòi hỏi các cấp từ Trung ương đến địa phương phải có chính
sách quản lí đất đai phù hợp với thực tế và xu hướng phát triển của xã hội để sử
dụng đất hiệu quả và hợp lí.
+ Trung ương
- Ban hành các văn bản, chính sách đất đai, thông tư, hướng dẫn, quy trình, biểu
mẫu về đăng kí đất đai.
- In ấn, phát hành GCN, biểu mẫu, sổ sách, thống nhất trong phạm vi cả nước.
- Hướng dẫn, tập huấn chuyên môn cho các bộ địa chính các tỉnh trong cả nước
về thủ tục đăng kí đất đai, cấp GCN.
- Xây dựng chủ trương, kế hoạch thực hiện đăng kí đất đai, cấp GCN trong cả
nước.

+ Cấp tỉnh
- Ban hành các công văn, quyết địnhh hướng dẫn cụ thể về việc thực hiện đăng
kí đất đai, cấp GCN ở địa phương.
- Tổ chức triển khai đăng kí đất đai, cấp GCN trên phạm vi toàn tỉnh theo thẩm
quyền.
- Chỉ đạo, hướng dẫn, tập huấn nghiệp vụ cho cán bộ địa chính cấp cơ sở phục
vụ cho công tác cấp GCN ở địa phương mình.
- Làm thủ tục để UBND cấp có thẩm quyền xét cấp GCN và quyết định cấp
GCN cho những đối tượng thuộc thẩm quyền quản lí.
- Kiểm tra đôn đốc việc thực hiên công tác đăng ký, cấp GCN trong phạm vi
quản lí.
+ Cấp huyện
- Thực hiện việc lập kế hoạch triển khai cụ thể cho từng xã, phường, thị trấn
trên địa bàn huyện.
- Chỉnh lí tài liệu, bản đồ địa chình phục vụ cho triển khai công tác cấp GCN.
- Tổ chức hướng dẫn chỉ đạo làm thí điểm về cấp GCN và đôn đốc cấp cơ sở
làm kế hoạch triển khai.
- Làm thủ tục để UBND cấp có thẩm quyền xét cấp GCN và quyết định cấp
GCN cho những đối tượng thuộc thẩm quyền quản lí.

20

20


- Quản lí hồ sơ địa chính theo phân cấp để nắm bắt thường xuyên tình hình sử
dụng đất ở xã, phường, thị trấn thuộc thẩm quyền quản lí.
+ Cấp xã
- Thực hiện triển khai công tác cấp GCN theo đúng kế hoạch cùng với cán bộ
Phòng Tài nguyên và Môi trường.

- Tuyên truyền phổ biến cho nhân dân hiểu và đến đăng kí đất đang sử dụng.
- Tổ chức tập huấn lực lượng, thu thập tài liệu, chuẩn bị vật tư kinh phí, thành
lập Hội đồng đăng kí đất để phục vụ cho công tác cấp GCN.
- Tổ chức kê khai đăng kí đất đai, xét duyệt đơn xin cấp GCN và lập hồ sơ trình
cấp có thẩm quyền xét duyệt.
- Thu lệ phí địa chính và giao GCN cho người sử dụng.
CHƯƠNG II
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng nghiên cứu
Tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hóa.
2.2. Phạm vi nghiêm cứu
Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Tĩnh
Gia, tỉnh Thanh Hóa.
2.3. Nội dung nghiên cứu
- Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hóa
- Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hóa.
- Kết quả công tác cấp GCN của huyện Tĩnh Gia tỉnh Thanh Hóa
- Những thuận lợi, khó khăn, và đề xuất các giải pháp
2.4. Phương pháp nghiên cứu.
2.4.1. Phương pháp điều tra cơ bản.
Điều tra thu thập các số liệu, tài liệu tại các phòng ban chức năng liên quan:
+ Phòng thống kê: Điều kiện kinh tế - xã hội, Niêm giám thống kê năm
2015
21

21

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường: Các số liệu, tài liệu về công tác cấp
GCN.
2.4.2. Phương pháp thông kê và xử lý số liệu.
- Sử dụng phương pháp thống kê đơn giản.
- So sánh, phân tích, tổng hợp và viết báo cáo.
2.4.3. Phương pháp so sánh, phân tích và đánh giá.
- So sánh giữa thực tế với Luật đất đai, các văn bản hướng dẫn xem huyện đã
làm được gì, những tồn đọng và hạn chế;
- So sánh số liệu qua các năm để thấy rõ tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Tĩnh
Gia, tỉnh Thanh Hóa.
- Phân tích, đánh giá chi tiết số liệu, để có cái nhìn tổng quan về cấp GCN trên địa bàn
huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hóa.
CHƯƠNG III
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hóa
3.1.1 Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vị trí địa lý
Tĩnh Gia là huyện đồng bằng ven biển thuộc tỉnh Thanh Hoá, trung tâm thị trấn huyện
lỵ cách thành phố Thanh Hoá khoảng 40 km về phía Nam theo quốc lộ 1A, cách khu
công nghiệp Nam Thanh Bắc Nghệ khoảng 20 km về phía Bắc, nằm trong vùng trọng
điểm kinh tế của tỉnh Thanh Hoá (khu công nghiệp Nghi Sơn, vùng kinh tế Tây Nam
của tỉnh)
Có tọa độ địa lý: Từ 19017'12’’ đến 19037'52’’ vĩ độ Bắc; từ 104037'51’’ đến
105055'52’’ kinh độ Đông.
Tiếp giáp với các đơn vị hành chính như sau:
- Phía Bắc giáp huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hoá.
- Phía Đông là Vịnh Bắc Bộ.
- Phía Nam giáp huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An.

- Phía Tây giáp huyện Nông cống, huyện Như Thanh, tỉnh Thanh Hoá.

22

22


Huyện Tĩnh Gia ở vị trí thuận lợi có đường quốc lộ IA và đường sắt Bắc Nam chạy
qua với chiều dài hơn 35 km. Ngoài ra với hơn 42 km bờ biển, 3 cửa lạch lớn: Lạch
Ghép, Lạch Bạng, lạch Hà Nẫm, đặc biệt là có cảng biển nước sâu Nghi Sơn.
Vị trí địa lý đó đã tạo ra những điều kiện thuận lợi để giao lưu phát triển kinh tế, văn
hoá - xã hội với các huyện trong tỉnh, các tỉnh bạn và quốc tế; khai thác các tiềm năng
nội lực một cách có hiệu quả, từng bước nâng cao đời sống nhân dân, góp phần làm
thay đổi diện mạo nền kinh tế của tỉnh nhà.
Tổng diện tích tự nhiên toàn huyện là 45.828,67 ha chiếm 4,12 % diện tích tự nhiên
toàn tỉnh.
Toàn huyện có 34 đơn vị hành chính gồm: 33 xã và 01 thị trấn. Diện tích tự nhiên
đứng hàng thứ 12/27 huyện, thị thành phố của tỉnh Thanh Hoá và đứng hàng thứ nhất
của các huyện đồng bằng Thanh Hoá.
3.1.1.2 Địa hình
Tổng quát địa hình toàn huyện được chia làm 3 tiểu vùng:
- Vùng đồng bằng: Gồm các xã phía Tây và Tây Bắc có địa hình khá bằng phẳng. Kinh
tế nổi bật ở vùng này bao gồm sản xuất nông nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ.
- Vùng ven biển: Gồm các xã phía Đông quốc lộ 1A. Địa hình có dạng lượn sóng,
những dải đất cao và những dải đất trũng xen kẽ nhau. Những dải đất trũng có dạng
hình lòng máng dốc dần theo hướng Bắc - Nam. Kinh tế vùng này phát triển bao gồm
trồng trọt cây lương thực, cây công nghiệp ngắn ngày, đánh bắt, nuôi trồng thủy hải
sản, sản xuất tiểu thủ công nghiệp và là nơi có điều kiện để phát triển kinh tế du lịch,
dịch vụ.
- Vùng bán sơn địa: Gồm các xã phía Tây và Tây Nam của huyện. Các xã này có địa

hình cao. Kinh tế bao gồm sản xuất nông lâm nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, trong đó
nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn. Chăn nuôi đại gia súc có điều kiện phát triển thuận lợi.
3.1.1.3 Tài nguyên đất
* Phân theo mục đích sử dụng: Tĩnh Gia có diện tích tự nhiên 45.828,67 ha, hiện đang
được sử dụng vào các mục đích như sau:
- Đất nông nghiệp: 26.883,05 ha.
- Đất phi nông nghiệp: 12.793,09 ha.
- Chưa sử dụng: 6.152,53 ha.
23

23


3.1.1.4 Khí hậu
Theo tài liệu của Trạm Dự báo và phục vụ khí tượng thủy văn Thanh Hóa, Tĩnh Gia
nằm trong tiểu vùng khí hậu ven biển tỉnh Thanh Hóa ( tiểu vùng Ib ). Có các đặc
trưng về khí hậu như sau:
* Nhiệt độ: Tổng nhiệt độ trong năm từ 8500 – 86000C, biên độ năm 12 – 130C, biên
độ nhiệt độ ngày từ 5,5 – 60C. Nhiệt độ trung bình tháng I: 16,5- 170C. Nhiệt độ thấp
nhất tuyệt đối chưa dưới 50C. Nhiệt độ trung bình tháng VII từ 29 - 29,5 0C. Nhiệt độ
cao nhất tuyệt đối chưa quá 410C.
* Lượng mưa: Lượng mưa trung bình năm 1600 mm – 1800 mm (thuộc khu vực có
lượng mưa trung bình trong vùng), lượng mưa tập trung vào các tháng VI, VII, VIII,
IX, X chiếm đến 80% lượng mưa cả năm. Tháng IX có lượng mưa lớn nhất, lượng
mưa ít nhất vào các tháng XII và I năm sau.
* Nắng: Tổng số giờ nắng trung bình cả năm 1730 giờ, tổng lượng bức xạ trung bình
ngày đạt mức 280 – 320 cal/cm2/ngày.
* Độ ẩm không khí: Độ ẩm không khí trung bình 80%, cao nhất lên tới 86% và cũng
có khi xuống 76%.
* Gió, bão: Do nằm ở vị trí gần biển Đông nên là cửa ngõ đón gió bão, gió mùa Đông

Bắc và các luồng gió từ biển Đông tràn vào. Tốc độ gió ở đây khá mạnh, trung bình
năm đạt từ 1,8 - 2,2 m/s. Tốc độ gió mạnh nhất đo được trong bão lên tới trên 40m/s và
trong gió màu Đông Bắc là 25 m/s. Các luồng gió từ phía Tây tràn đến, nhưng ảnh
hưởng ở mức độ yếu hơn.
* Thiên tai: Chủ yếu là gió bão và gió mùa Đông Bắc, đôi khi cũng có hạn hán xảy ra
gây ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của nhân dân.
3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội
3.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế
Trong những năm qua, nền kinh tế của huyện Tĩnh Gia vẫn duy trì được tốc độ
tăng trưởng khá, chất lượng tăng trưởng của một số ngành, lĩnh vực kinh tế xã hội tiếp
tục được cải thiện. Tốc độ tăng trưởng kinh tế qua các năm được thế hiện trong bảng
3.1
Bảng 3.: Tốc độ tăng trưởng kinh tế qua các năm của huyện Tĩnh Gia
24

24


Đơn vị tính: %
Chỉ tiêu
Tổng số
Nông, lâm nghiệp và thủy sản
Công nghiệp – xây dựng
Dịch vụ, du lịch

2011
20,6
7,4
25,4
16,3

2012
22,2
6,9
25,7
17,6

Năm
2013
23,7
6,6
26,2
18,2

2014
24,1
7,5
26,6
19,2

2015
24,4
7,1
27,6
20,7

(Nguồn: Niên giám thống kê huyện Tĩnh Gia từ năm 2011 đến năm 2015)
Thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng bộ huyện lần thứ XXIII với tinh thần chủ động,
tập trung cao, đoàn kết, sáng tạo, phát huy tốt mọi nguồn lực và cơ hội phát triển Công
nghiệp hóa, hiện đại hóa, Đảng bộ và nhân toàn huyện đã vượt qua những khó khăn,

thách thức phấn đấu đạt kết quả rất quan trọng: Kinh tế tăng trưởng bình quân hằng
năm là 23%, trong đó ngành nông, lâm, thủy sản tăng 7,1%; ngành công nghiệp xây
dựng tăng 26,3%; ngành dịch vụ, du lịch tăng 18,4%. Thu nhập bình quân đẩu người
đạt 17,15 triệu đồng gấp 2,7 lần so với năm 2010.
3.1.2.2 Cơ cấu kinh tế
Cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng, tăng nhanh tỉ trọng công nghiệp, xây dựng và
dịch vụ, giảm tỷ trọng nông nghiệp; cơ cấu kinh tế vùng, phát huy lợi thế của từng
vùng và triển khai theo quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội.
Tỷ trọng các ngành: Nông, Lâm, Thuỷ sản 8,8%; công nghiệp - xây dựng 81,3%; dịch
vụ 9,9%.
- Vùng đồng bằng: Tăng nhanh diện tích lúa lai, tích cực làm vụ đông trên đất 2 lúa,
mở rộng diện tích cây lạc vụ xuân và vụ thu đông, phát triển chăn nuôi gia súc, gia
cầm theo hướng gia trại, trang trại với quy mô phù hợp, đạt kết quả, hiệu quả khá.
- Vùng núi, bán sơn địa: Kết hợp phát triển kinh tế nông nghiệp với trang trại trồng
rừng, chăn nuôi, nhất là chăn nuôi đại gia súc.
- Vùng biển: Phát triển mạnh năng lực sản xuất, dịch vụ, nhất là phát triển phương tiện
khai thác xa bờ, trung bờ, chế biến hải sản; kết hợp giữa khai thác với chế biến, dịch
vụ nghề biển và du lịch.
- Vùng khu Kinh tế Nghi Sơn: Nhiều dự án lớn được đầu tư xây dựng, tạo động lực
thúc đẩy nhanh chuyển dịch cơ cấu kinh tế ngành, kinh tế vùng như xi măng Nghi
Sơn, xi măng Công Thanh, Cảng biển.... và nhiều dự án trọng điểm đang triển khai:
25

25