Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện gia lâm, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
__________________

***

__________________






NGUYỄN NGỌC HOÀNG




ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI



CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: : 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS HOÀNG THÁI ĐẠI



HÀ NỘI, NĂM 2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn
nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin sử dụng trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.

Tác giả luận văn



Nguyễn Ngọc Hoàng


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự
hướng dẫn, giúp đỡ quý báu của các thầy cô, lãnh đạo cơ quan, UBND các địa

phương và các đồng nghiệp. Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tôi xin được bày
tỏ lời cảm ơn chân thành tới:
PGS.TS. Hoàng Thái Đại, người thầy đã hết lòng hướng dẫn, giúp đỡ, động
viên và tạo mọi điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Các thầy giáo, cô giáo Bộ môn quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai, Ban quản lý
đào tạo và Ban giám hiệu Học viện nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn.
UBND Huyện Gia Lâm và các cán bộ các phòng ban trong huyện, chính
quyền các xã cùng nhân dân huyện Gia Lâm đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá
trình thực hiện luận văn.
Gia đình và các bạn đồng nghiệp đã động viên, hỗ trợ tôi trong suốt quá
trình học tập, làm việc và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn

Nguyễn Ngọc Hoàng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC
Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục viết tắt vi
Danh mục bảng vii
Danh mục hình viii
MỞ ĐẦU 1

1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích, yêu cầu nghiên cứu 2
2.1. Mục đích 2
2.2. Yêu cầu 2
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận 4
1.1.1 Đăng ký đất đai 4
1.1.2 Giấy chứng nhận 5
1.2 Tình hình đăng ký đất đai – bất động sản một số nước trên thế giới 8
1.2.1 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Thụy Điển 8
1.2.2 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Cộng hòa Pháp 9
1.2.3 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Australia 11
1.3 Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam 13
1.3.1 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam qua các
thời kỳ 13
1.3.2 Cơ sở pháp lý hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam 15
1.3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn từ 2010 đến 2013 29
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 34
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 34
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 34
2.2. Nội dung nghiên cứu 34
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Gia Lâm 34
2.2.2 Tình hình quản lý đất đai huyện Gia Lâm - thành phố Hà Nội 34
2.2.3. Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Gia
Lâm, thành phố Hà Nội. 34
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 36
2.3. Phương pháp nghiên cứu 36
2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 36
2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 36
2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp 37
2.3.4. Phương pháp phân tích, so sánh 37
2.3.5. Phương pháp xử lý số liệu 37
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Gia Lâm 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 38
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 41
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 48
3.2. Tình hình quản lý đất đai huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 50
3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 50
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai 52
3.3. Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Gia Lâm 57
3.3.1. Tổ chức thực hiện cấp GCN trên địa bàn huyện Gia Lâm 57
3.3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Gia Lâm 63
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.3.3. Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Gia
Lâm 81
3.3.4. Đánh giá chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm,
thành phố Hà Nội 91
3.4. Đề xuất một số giải pháp đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 93
3.4.1. Phương hướng, mục tiêu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn huyện Gia Lâm 94
3.4.2. Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận 95
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 100
1. Kết luận 100
2 Kiến nghị 101
TÀI LIỆU THAM KHẢO 102


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TT Ký hiệu viết tắt Diễn giải đầy đủ
1 ADB Ngân hàng phát triển Châu Á
2 BT Bồi thường
3 CN - TTCN Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp
4 DV - TM Dịch vụ - Thương mại
5 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
6 GO Tổng giá trị sản xuất
7 GPMB Giải phóng mặt bằng
8 HT Hỗ trợ
9 QL Quốc lộ
10 TĐC Tái định cư

11 TNHH Trách nhiệm hữu hạn
12 UBND Ủy ban nhân dân
13 UNCHR Ủy ban Liên hiệp quốc về quyền con người
14 WB Ngân hàng thế giới
15 XD Xây dựng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
STT TÊN BẢNG
TRANG

Bảng 3.1. Tổng hợp các chỉ tiêu phát triển kinh tế năm 2011 - 2013 42
Bảng 3.2. Biến động dân số và lao động đoạn 2011 – 2013 44
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Lâm năm 2013 50
Bảng 3.4. Tiến độ và kết quả cấp giấy chứng nhận qua các năm 2010 – 2013 64
Bảng 3.5: Kết quả cấp giấy chứng nhận của các xã, thị trấn trên địa huyện Gia
Lâm giai đoạn 2010 – 2013 65
Bảng 3.6. Tiến độ và kết quả cấp giấy chứng nhận lần đầu qua các năm 2010 – 2013 66
Bảng 3.7. Tiến độ và kết quả cấp GCN theo Nghị định 61 qua các năm 2010 – 2013 68
Bảng 3.8. Tiến độ và kết quả cấp GCN theo hình thức đấu giá QSDĐ qua các
năm 2010 – 2013 70
Bảng 3.9. Tiến độ và kết quả cấp GCN theo hình thức cấp đổi,
cấp lại GCN qua các năm 2010 – 2013 72
Bảng 3.10. Các trường hợp chưa được cấp GCN 74
Bảng 3.11: Tình hình sử dụng đất tổ chức tại huyện Gia Lâm 75
Bảng 3.12: Kết quả cấp GCN của các tổ chức trên địa bàn huyện Gia Lâm 76
Bảng 3.13: Tổng hợp kết quả cấp GCN cho các tổ chức trên địa bàn huyện 77
Bảng 3.14. Tổng kết công tác cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Gia Lâm 79

Bảng 3.15. Tổng hợp kết quả cấp GCN trên địa bàn huyện Gia Lâm và TP. Hà Nội 80
Bảng 3.16: Tổng hợp đánh giá của các nhóm đối tượng đối với công tác cấp GCN 82

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
STT TÊN BẢNG
TRANG

Hình 3.1 Cơ cấu sử dụng đất huyện Gia Lâm năm 2013 51
Hình 3.2: Quy trình đăng ký lần đầu và cấp giấy chứng nhận 61
Hình 3.3: Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với người trúng đấu giá
quyền sử dụng đất 63
Hình 3.4: Tiến độ cấp GCN của huyện Gia Lâm giai đoạn 2010 - 2013 64
Hình 3.5: Tiến độ cấp GCN lần đầu giai đoạn 2010 - 2013 67
Hình 3.6: Tiến độ cấp GCN theo Nghị đinh 61 giai đoạn 2010 - 2013 69
Hình 3.7: Tiến độ cấp GCN theo hình thức đấu giá QSDĐ giai đoạn 2010 - 2013 71
Hình 3.8: Tiến độ cấp GCN theo hình thức cấp đổi, cấp lại GCN giai đoạn 2010 – 2013 72
Hình 3.9: Số hồ sơ cấp GCN của huyện Gia Lâm so với toàn thành phố Hà Nội 80
Hình 3.10: Tỷ lệ ý kiến của nhóm cán bộ quản lý đất đai được khảo sát 86
Hình 3.11: Tỷ lệ cấp GCN của nhóm đối tượng người dân được khảo sát 87
Hình 3.12: Tổng hợp nguyên nhân chưa được cấp GCN theo nhóm đối tượng
người dân 88
Hình 3.13: Tổng hợp nguyên nhân chưa được cấp GCN của nhóm đối tượng cán
bộ địa phương 90

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, là nguồn gốc của mọi tài sản vật chất của
con người, là địa bàn để phân bổ dân cư và ngành kinh tế, xã hội, quốc phong, an
ninh Vấn đề quản lý và sử dụng đất ngày nay càng trở lên quan trọng trong bối
cảnh bùng nổ dân số, tài nguyên cạn kiệt và suy thoái môi trường ngày càng nghiêm
trọng do các hoạt động của con người trên phạm vi như hiện nay.
Kế thừa các quy định của Hiến Pháp 1980 về chế độ quản lý đất đai, Hiến
Pháp CHXHCN Việt Nam năm 1992 đã quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ,
nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng
trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư đều thuộc sở hữu toàn dân.” (Điều
17); “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo
đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ,
khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà
nước giao theo quy định của pháp luật
Cụ thể hóa các quy định của Hiến Pháp 1980, kế thừa và phát triển các
nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai được hình thành từ năm 1980, Luật Đất đai
1987 quy định 7 nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó có nhiệm vụ cấp
đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ “Việc quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm: …5.
Đăng ký đất đai, lập và giữ sổ địa chính, thống kê đất đai, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất…” (Điều 9);
Luật Đất đai 1993 đã kế thừa và hoàn thiện các quy định của Luật Đất đai
1987 về 7 nội dung quản lý Nhà nước đất đai: “Việc quản lý Nhà nước về đất đai
bao gồm: 5. Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” (Điều 13);
Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa các quy định của Luật Đất đai 1993 và
phát triển thành 13 nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có nhiệm vụ cấp
đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng
cơ bản (Luật số 38/2009/QH12) và Nghị định số 88/2009/NĐ-CP hướng dẫn việc
thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận). Theo đó từ khi Luật có hiệu lục,
trên cả nước chỉ phát hành một loại Giấy chứng nhận duy nhất do Bộ Tài nguyên và
Môi trường phát hành.
Việc triển khai cấp Giấy chứng nhận theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của
Chính phủ đã thu được nhiều kết quả tích cực, tuy nhiên cũng tồn tại không ít khó
khăn.
Gia Lâm là một huyện ngoại thành của thành phố Hà Nội, đã và đang phát
huy những lợi thế về vị trí địa lý khi được kết nối với các địa bàn lân cận. Huyện đã và
đang có những bước tiến mạnh mẽ trong phát triển kinh tế - xã hội. Quá trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đang diễn ra mạnh mẽ trên địa bàn huyện. Kinh tế có những
bước phát triển và chuyển dịch theo hướng tăng tỷ trọng công nghiệp dịch vụ. Sự
chuyển dịch này đã mang đến nhiều khó khăn, thách thức cho công tác cấp giấy chứng
nhận nói riêng và công tác quản lý đất đai nói chung.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn và ý nghĩa trên, việc thực hiện đề tài: “Đánh
giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Gia Lâm – Thành phố Hà Nội”

là cần thiết đối với công tác quản lý đất đai.
2. Mục đích, yêu cầu nghiên cứu
2.1. Mục đích
- Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của huyện Gia Lâm – thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện
Gia Lâm – Thành phố Hà Nội.
2.2. Yêu cầu
- Các số liệu điều tra thu thập phải phản ánh trung thực, khách quan.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

- Hiểu và vận dụng tốt quy trình, văn bản về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện địa phương.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận
1.1.1 Đăng ký đất đai
1.1.1.1 Khái niệm về đăng lý đất đai
Việc đăng ký Nhà nước về đất đai và bất động sản có ý nghĩa là các quyền về
đất đai và bất động sản được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính.
Công tác ĐKĐĐ gồm có đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất
đai:
* Đăng ký đất đai ban đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối
với thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) (kể cả
GCNQSDĐ ban hành theo quyết định 201 QĐ/ĐC và giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở tại đô thị ban hành theo Nghị định 60/CP)
* Đăng ký biến động đất đai được thực hiện đối với một thửa đất đã xác định
một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ một nội dung nào liên quan đến
quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định
của pháp luật. Do đó tính chất công việc của đăng ký biến động đất đai là xác nhận
sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật (lập hợp đồng, tờ khai
thực hiện các quyền, quyết định chuyển mục đích sử dụng hoặc gia hạn sử dụng đất,

quyết định đổi tên tổ chức, biên bản hiện tượng sạt lở đất…); trên cơ sở đó thực
hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và chỉnh lý hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. [13B]
1.1.1.2 Chức năng của đăng ký đất đai
Chức năng của đăng ký nhà nước về đất đai và bất động sản:
- Công nhận, đảm bảo và bảo vệ các quyền về bất động sản bởi nhà nước;
- Hỗ trợ cho việc hình thành thị trường bất động sản;
- Thiết lập hệ thống thông tin về quyền và những hạn chế về các quyền về bất
động sản;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

- Cung cấp thông tin về quyền và các hạn chế liên quan đến bất động sản cho
các cơ quan quản lý nhà nước trung ương, cơ quan quản lý địa phương, các cơ quan
tư pháp, pháp nhân, các ngân hàng và mọi công dân. [13B]
1.1.1.3 Đối tượng của đăng ký đất đai
Đối tượng đăng ký nhà nước về đất đai bất động sản bao gồm: Các quyền về
bất động sản, quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê,
quyền cầm cố, thế chấp và quyền thừa kế.
Đăng ký nhà nước về bất động sản cho các chủ bất động sản: Các quyền đối
với bất động sản được nhà nước bảo hộ, sử dụng hoàn toàn các quyền đối với bất
động sản bao gồm bán, tặng, để thừa kế và trao đổi. [13B]
1.1.1.4 Ý nghĩa của đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai và bất động sản là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi
ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. Tuy nhiên trong những
bối cảnh xã hội nhất định, việc đăng ký đất đai và bất động sản cũng gặp những lực
cản và trở ngại.
a) Lợi ích đối với nhà nước và xã hội
- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng

- Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc
triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật.
- Giám sát giao dịch đất đai;
- Phục vụ quy hoạch;
- Phục vụ quản lý trật tự trị an;
b) Lợi ích của đăng ký đất đai đối với công dân:
- Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với đất đai;
- Khuyến khích đầu tư cá nhân;
- Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp);
- Hỗ trợ các giao dịch về đất đai;
- Giảm tranh chấp đất đai. [13B]
1.1.2 Giấy chứng nhận
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

1.1.2.1 Khái niệm về Giấy chứng nhận (GCN)
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn
liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

[26]
GCN là căn cứ pháp lý giữa Nhà nước và chủ sử dụng đất, theo Điều 2 của
Luật Đất đai quy định: “Người sử dụng đất ổn định được UBND cấp xã, phường,
thị trấn xác nhận thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất”.
1.1.2.2 Vai trò của giấy chứng nhận trong công tác quản lý đất đai
GCN là một trong những công cụ quan trọng để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ
đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất. Là cơ sở để nhà nước bảo hộ tài sản hợp

pháp của chủ sử dụng đất, cũng như là cơ sở để chủ sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ
tài chính đối với Nhà nước
Cấp GCN chính là nắm chắc quỹ đất của quốc gia, bảo vệ đất đai (chủ sử
dụng được giao đất phải chịu trách nhiệm bảo vệ vốn đất được giao).
GCN là mối quan hệ pháp lý về đất đai giữa chủ sử dụng đất và Nhà nước
(chủ sở hữu).
GCN chính là công cụ đảm bảo đất đai được sử dụng đúng mục đích, đúng
quy hoạch, đúng pháp luật.
GCN còn là cơ sở để quản lý biến động về đất đai hữu hiệu nhất.
Trước đây đất đai không được phép mua bán, chuyển đổi vì vậy việc cấp
GCN chỉ có ý nghĩa thiết thực đối với việc thực hiện chức năng quản lý Nhà nước
đối với đất đai.
Hiện nay việc cấp GCN không những chỉ phục vụ yêu cầu pháp lý Nhà nước
đối với tài sản quốc gia, mà còn có ý nghĩa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất.
Vai trò này thể hiện ở các điểm sau đây:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

- GCN là giấy tờ hợp pháp để người sử dụng đất thực hiện 9 quyền mà Nhà
nước giao cho, đó là: quyền tặng cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- GCN là điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại
về đất và tài sản có trên đất khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- GCN là căn cứ để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa
hệ thống toà án nhân dân với Uỷ ban nhân dân. [25]
1.1.2.3 Ý nghĩa của giấy chứng nhận trong công tác quản lý đất đai
Việc cấp Giấy chứng nhận GCN với mục đích để Nhà nước tiến hành các
biện pháp quản lý Nhà nước đối với đất đai, để người sử dụng đất yên tâm khai thác

tốt mọi tiềm năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài
nguyên đất cho các thế hệ sau. Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận GCN Nhà
nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất của quốc gia.
1.1.2.4 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận
- GCN được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất. Trường hợp người sử
dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì
được cấp một GCN chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất thì GCN được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất.
- GCN được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ
tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp không phải nộp hoặc
được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước cho
thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng
thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký.
- Đất được giao sử dụng vào mục đích nào thì cấp Giấy chứng nhận theo
mục đích sử dụng đó. Trường hợp tự chuyển mục đích sử dụng đất nay phù hợp với
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

quy hoạch mà thuộc đối tượng nộp tiền sử dụng đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài
chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật. [25]
1.2 Tình hình đăng ký đất đai – bất động sản một số nước trên thế giới
1.2.1 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Thụy Điển
a) Các quyền về đất đai
- Quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm
1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất
động sản, và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đất là các

đối với các đối tượng, thửa đất hay không gian ba chiều (3D) khoảng không gian
trên mặt đất, cả trong nhà và trên không. Quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Quyền sở hữu, Nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân.
+ Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm)
+ Thuê không gian của toà nhà
+ Quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho
những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền sở hữu.
+ Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu
hồi nếu không có khả năng thanh toán.
Đối tượng của những quyền hạn trên, thửa đất, có thể bị thay đổi trong quá
trình hình thành địa chính theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi. Các quyền
đối với bất động sản có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình
thức thỏa thuận khác (địa dịch, thế chấp). Quyền sử dụng đất cũng có thể bị thu hồi
cho những mục đính công.
Trong trường hợp chuyển nhượng, cần phải có hợp đồng thành văn bản giữa
các bên, nêu rõ đối tượng (thửa đất) và giá chuyển nhượng (nghĩa vụ). Cần có 2
người làm chứng xác nhận chữ ký của bên bán. Hợp đồng hợp pháp là những hợp
đồng đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên. Những hứa hẹn mua bán giờ đây cũng có
giá trị pháp lý. Hợp đồng mua bán phải được thông qua bởi cơ quan đăng ký đất đai
trong vòng 3 tháng. Giấy chứng nhận sẽ được cấp như là bằng chứng lô đất đã được
đăng ký.
b) Đăng ký đất đai
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

- Hệ thống đăng ký là hệ thống bằng khoán, điều này có nghĩa cơ quan cấp
phép sẽ chứng thực chủ sở hữu hợp pháp của một lô đất. Quá trình đăng ký bao
gồm việc kiểm tra thủ tục chuyển nhượng và tính hợp pháp của giấy phép sẽ được
Nhà nước bảo đảm. Điều này có nghĩa bất cứ ai được cấp giấy phép sử dụng đất sẽ
được bảo vệ khỏi bất cứ xâm phạm nào trong những tình huống quy định trong luật.

Quá trình chuyển nhượng có thể do các bên liên quan giải quyết và không nhất thiết
phải có sự tham gia pháp lý nào. Công chứng viên (khá phổ biến ở một số hệ thống
ở Châu Âu), không liên quan đến các vụ chuyển nhượng và đăng ký đất ở Thụy
Điển. Điều này giúp cho hệ thống hoạt động hiệu quả hơn và ít tốn kém hơn.
- Hệ thống thế chấp bao gồm việc đăng ký thế chấp tài sản. Việc đăng ký sẽ
cho phép người nắm thế chấp có quyền thúc ép bán tài sản, tịch thu tài sản để thế
nợ. Hệ thống thế chấp rất quan trọng đối với các hoạt động kinh tế ví dụ như việc
đầu tư vào đất đai nhà ở. Đất đai chính là vật thế chấp rất đáng tin cậy dựa trên giá
trị của nó. Đất đai sẽ không thay đổi và luôn có giá trị ổn định. Thông qua hệ thống
thế chấp, những giá trị này có thể chuyển từ “vốn chết” sang vốn sinh lợi góp phần
thúc đẩy phát triển kinh tế. Hệ thống thế chấp đóng vai trò rất quan trọng, trong việc
đảm bảo cho đầu tư. Khoảng 80% tổng tín dụng ở Thụy Điển được đảm bảo bằng
thế chấp. [Tommy Osterberg, 2010].
1.2.2 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Cộng hòa Pháp
a) Cơ sở pháp lý về đăng ký đất đai/bất động sản
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư
sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật
Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc
chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố,
hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và
nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ
thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không
thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng
làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch
giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản.

b) Nguyên tắc đăng ký đất đai/ bất động sản
- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
Đây là điều kiện tiên quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện
tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công
quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ những đặc
tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng
cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể
thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào.
- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký : mọi hợp đồng,
giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu
chủ trước đó chưa được đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin
đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ
dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó. Nguyên tắc này có
phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản nào đó
quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau
này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu
đối với người thứ ba.
- Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị trí quan
trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác định một cách chính xác và
cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch. Mọi hợp đồng, văn bản đem
đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh,
họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia
vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người
đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên
gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân
đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó. Đối
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có
lời chứng thực của công chứng viên.
- Thông tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đăng ký đều phải có đầy đủ thông
tin cụ thể về bất động sản. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với
cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau. Đối với mọi bất
động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng,
di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục
từ hồ sơ địa chính.
Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin
sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ
địa chính, số bản đồ địa chính. Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta
còn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví
dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…).
Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân
chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia
giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó. Trong hợp đồng,
giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình
trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ
chia lô (nếu là đất chia lô) [Tổng cục Quản lý Đất đai, 2009].
1.2.3 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Australia
Tại Australia việc đăng ký bất động sản do các cơ quan chính phủ các Bang
thực hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất
đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai.
a) Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory.
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của
Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền
đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông
tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký

tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại
là bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ
thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này.
Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra
dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra
để phục vụ cho giao dịch thế chấp [ Nguyễn Văn Chiến, 2006].
b) Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria.
Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ quan đăng
ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958. Cơ quan
đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông
tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên
trưởng. Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria đã được đăng ký
quyền. Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển
quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các
bất động sản liên quan. [15]
c) Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales.
Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký
đất đai của bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai có các
bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công; Định giá;
Đăng ký đất đai. Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS năm 1863.
Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy định
của Luật này. Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW gồm 2 loại song
hành là hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và hồ sơ mới được
lập từ năm 1961. Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế
dưới dạng tờ rời. Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng
loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống.

Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao
chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu. Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ
đăng ký, một bản mục lục tên người mua. Mục lục này được lập dưới dạng sổ. Hiện
tại quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng hệ thống đăng ký quyền đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm
1999. Đây là hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới. Từ ngày 04
tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống
đăng ký tự động. [15]
1.3 Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam
1.3.1 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam qua các thời kỳ
1.3.1.1 Thời kỳ phong kiến
Trong thời kỳ phong kiến, người đứng đầu quốc gia đã đánh giá được tầm
quan trọng của đất đai cũng như công tác quản lý đất đai. Có hai yếu tố được triều
đại phong kiến quan tâm đó là: “đinh” nghĩa là lao động và “điền thổ” nghĩa là đất
đai. Công tác địa chính nước ta được tiến hành đầu tiên vào thế kỷ thứ VI cho đến
thời kỳ Gia Long (1806), nước ta tiến hành đo đạc lập sổ địa bạ cho từng cụm, từng
xã với mục đích phân rõ đâu là đất công, đâu là đất tư và định từng hạng đất để thu
thuế.
1.3.1.2 Thời kỳ Pháp thuộc
Năm 1958, thực dân Pháp tiến hành xâm lược nước ta. Trong thời kỳ này, để
thuận tiện cho việc vơ vét của cải, tài nguyên của nước ta, chúng chia nước ta thành
3 miền tương ứng để cai trị. Thực dân Pháp đã tiến hành xây dựng hệ thống tam
giác đạc ở Nam Kỳ, đây là cơ sở để tiến hành đo vẽ, thành lập bản đồ. Đồng thời
chúng tiến hành lập sổ địa chính, sổ thuế và sổ điền thổ nhằm quản lý nguồn tài
nguyên của nước ta. Ở Bắc Kỳ từ những năm 1889 đến năm 1920, thực dân Pháp đã
tiến hành đo đạc lập bản đồ giải thửa chi tiết, lập sổ địa chính và sổ mục kê. Nội
dung các tài liệu này thể hiện quỹ đất theo từng loại đất và từng chủ sử dụng đất,

đây là cơ sở để chúng tiến hành thu thuế. Tuy nhiên toàn bộ hệ thống hồ sơ địa
chính trong thời kỳ này vẫn còn nhiều điểm bất cập, chưa đầy đủ và hoàn thiện,
công tác quản lư đất đai chỉ nhằm mục đích khai thác triệt để nguồn tài nguyên đất
của nước ta.
1.3.1.3 Thời kỳ Mỹ - Nguỵ
Trong thời kỳ này dưới sự cai trị của Mỹ - Nguỵ đã tiến hành những chính
sách đất đai, nổi bật là chính sách: "Quốc sách cải tạo điền địa" của Ngô Đình
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

Diệm, sau đó là chính sách "Người cày có ruộng" của Nguyễn Văn Thiệu. Công tác
địa chính chủ yếu của thời kỳ này là lập sổ địa bạ, sổ điền chủ và sổ lập điền chủ
nhằm quản lý việc sử dụng đất và thu thuế.
- Từ năm 1951 đến năm 1955 thành lập Nha Địa chính và Nam phần, Trung
phần và Cao nguyên Trung phần.
- Từ năm 1956 đến năm 1959 thành lập Nha Tổng giám đốc Địa chính, Địa
hình để thi hành các quốc sách về điền thổ và nông nghiệp.
- Từ năm 1960 đến 1975 thành lập Nha Điều tra nhằm xây dựng tài liệu, tổ
chức điều hành các công tác đo đạc, thành lập bản đồ, lập sổ địa chính ở Nam Kỳ .
1.3.1.4. Thời kỳ Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà và Nhà nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam
Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà ra
đời, công tác địa chính bắt đầu được củng cố từ Trung ương đến địa phương. Các
thông tư, nghị định đã được ban hành nhằm tăng cường hiệu quả của công tác quản
lý và sử dụng đất.
- Ngày 18/2/1953, Luật Cải cách Ruộng đất ra đời, đánh đổ hoàn toàn chế độ
sở hữu ruộng đất phong kiến, thực hiện khẩu hiệu “Người cày có ruộng”. Sau khi
thực hiện cải cách ruộng đất ở miền Bắc người dân thi đua làm ăn tập thể theo kiểu
hợp tác xã.
- Hiến pháp 1959 ra đời quy định ba chế độ sở hữu ruộng đất, đó là: Sở hữu

toàn dân, sở hữu tư nhân và sở hữu tập thể.
- Năm 1960, Chính phủ quyết định chuyển Sở Địa chính từ Bộ Tài chính
thành Vụ Quản lý Ruộng đất thuộc Bộ Nông nghiệp.
- Năm 1970 Bộ Nông nghiệp đã triển khai chỉnh lý bản đồ giải thửa và thống
kê diện tích đất đai cả nước.
- Ngày 19/11/1979 Chính phủ có Nghị định số 404/NĐ-CP cho thành lập hệ
thống quản lý đất đai trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng và UBND các cấp. Toàn bộ
quỹ đất đai do Tổng cục Quản lý Ruộng đất quản lý.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

- Hiến pháp 1980 quy định “Đất đai là tài nguyên thiên nhiên thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo pháp luật” nhằm thống nhất công tác
quản lý đất đai trên phạm vi toàn quốc.
- Hiến pháp năm 1992 ra đời quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật đảm bảo sử dụng đất tiết
kiệm, đúng mục, có hiệu quả” nhằm tăng cường hiệu quả hoạt động quản lý đất đai
và phù hợp với tình hình chung của đất nước.
- Luật Đất đai 1993 ra đời dựa trên tinh thần của Hiến pháp 1992, trong đó
Luật Đất đai quy định rõ các quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất. Đây là bộ luật
đất đai quy định đầy đủ và chi tiết những vấn đề có liên quan đến đất đai, cũng như
quá trình sử dụng đất của người sử dụng. Sau 5 năm thực hiện Luật Đất đai 1993
vẫn còn nhiều điểm bất cập, không phù hợp với thực tế sử dụng đất. Chính vì vậy
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 đã được ban hành vào các
năm 1998, 2001.
- Tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XI, đã thông qua Luật Đất đai năm 2003;
đây là bộ luật đầy đủ nhất cho công tác quản lý và sử dụng đất ở nước ta ở thời đó,
tuy nhiên quá trình triển khai Luật Đất đai 2003 vào thực tiễn cuộc sống vẫn đòi hỏi
phải có những vấn đề mới cần được bổ sung, đặc biệt là công tác giải phóng mặt
bằng.

- Trong giai đoạn tới, Luật Đất đai 2013 đã được khóa 13 thông qua và có
hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014 sẽ được điều chỉnh cho phù hợp với sự phát
triển kinh tế - xã hội của nước ta.
Nhìn chung qua các thời, ứng với mỗi giai đoạn phát triển của đất nước, Nhà
nước ta luôn quan tâm, chú trọng đến công tác quản lý và sử dụng đất. Nhà nước ta
đã ban hành một hệ thống các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất đai tương
đối đầy đủ và phù hợp với chế độ chính trị, cũng như điều kiện kinh tế - xã hội của
đất nước.
1.3.2 Cơ sở pháp lý hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam
1.3.2.1. Những quy định chung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

a) Luật Đất đai năm 2003
Để công tác quản lý đất đai phù hợp với tình hình mới, Luật Đất đai năm
2003 đã được Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, khoá XI, kỳ
họp thứ 4 thông qua, có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 thay thế cho Luật Đất đai năm
1988, 2001. Luật Đất đai 2003 cũng khẳng định rõ: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu".
Luật Đất đai 2003 cũng quy định rõ 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, đó
là:
1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện các văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất.

6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận.
7. Thống kê, kiểm kê đất đai.
8. Quản lý tài chính về đất đai.
9. Quản lý và phát triển quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản.
10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất.
11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất
đai.
12. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại các vi phạm về đất
đai.
13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
Có thể nói thực hiện đầy đủ 13 nội dung trên là một quá trình lâu dài, đòi hỏi
phải có sự kết hợp đồng bộ giữa các ngành, các cấp với nhau. Trong thời kỳ hiện