Đánh giá tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liển với đất tại quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng

1


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN





Phạm Văn Sơn






ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI QUẬN LÊ CHÂN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG









LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – Năm 2012


2


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN





Phạm Văn Sơn





ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI QUẬN LÊ CHÂN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Chuyên ngành: Địa chính
Mã số: 60.44.80





LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS PHẠM QUANG TUẤN






Hà Nội – Năm 2012

5
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU……………………………………………………………………… …….……………….…………………1
Chƣơng 1 - TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT.………………………………… ………………………………….……….7
1.1. Công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của

Việt Nam.………………………………………………………………………………………………… …………… ………….7
1.2. Căn cứ pháp lý để quản lý đất đai, quản lý nhà ở.…………………………… ………7
1.2.1. Căn cứ chung, nguyên tắc chung để quản lý đất đai, quản lý nhà
ở.…………………………………………………………………………………………………………………………… ……………7
1.2.2. Căn cứ pháp lý để quản lý đất đai.………………………………… …………….………… 8
1.2.3. Căn cứ pháp lý để quản lý nhà ở.……………………………………………… ………….10
1.3. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của việc đăng ký quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở.…………………………………………………………………………… … 11
1.3.1. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý chung của việc đăng ký quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.……………………………………………………… ……….11
1.3.2. Cơ sở khoa học của việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở.……………………………………………………………………………………………… ………………………….……….12
1.3.3. Căn cứ pháp lý của việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở.……………………………………………………………………………………………………… ………….13
1.4. Nội dung của đăng ký đất đai, nhà ở, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.……………………………………………………… …… …………….13
1.4.1. Nội dung của việc đăng ký quyền sử dụng đất.……… …… …………… 13
1.4.2. Nội dung của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở.…………… …………….17
1.4.3. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.…………………………………………………… 21
1.4.4. Nội dung của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.………………………… 28

6
Chƣơng 2 – PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ, CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LÊ
CHÂN.……………………………………………………………………………… 34
2.1. Khái quát chung về quận Lê Chân, thành phố Hải
Phòng 34

2.1.1. Vị trí địa lý.…………………………………………… …… …………………………… 36
2.1.2. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội.……………… ……………………………… 36
2.2. Kết luận, đánh giá chung các điều kiện tác động đến công tác đăng ký
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và cấp Giấy chứng nhận của
Quận.…………………………………………………… 38
2.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố
Hải Phòng.……………………………………… 39
2.3.1. Tình hình quản lý đất đai.……………………………… … …… 39
2.3.2. Tình hình sử dụng đất.…………………………………… ……………………………… 45
2.4. Thực trạng công tác đăng ký - cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn quận Lê Chân.……………………… …………47
2.4.1. Những thuận lợi, khó khăn.………………………………… 47
2.4.2. Hiện trạng cơ sở vật chất và nhân lực địa chính 54
2.4.3. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, đăng ký quyền sở hữu nhà
ở 56
2.4.4. Thực trạng công tác lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính của quận
Lê chân 59
2.4.5. Tình hình triển khai công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 62
2.5. Phân tích, đánh giá tổng thể các tác động đến tình hình đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất và phân tích, đánh giá tổng thể tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, trên
địa bàn quận Lê Chân 65
7
2.5.1. Những điểm mạnh đáng chú ý 66
2.5.2. Những điểm yếu kém, tồn tại đáng chú ý 67
2.6. Dự báo một vài xu thế trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận,
lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính trong thời gian từ 2012 - 2015 và đến năm
2025 của quận Lê Chân 69
2.6.1. Xu hƣớng tốt 69

2.6.2. Xu hƣớng xấu 70
Chƣơng 3 - MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, PHỤC VỤ
VIỆC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TẠI QUẬN LÊ CHÂN, THÀNH PHỐ HẢI
PHÕNG 71
3.1. Đánh giá chung về những vấn đề bất cập trong cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại quận Lê Chân, thành phố Hải
Phòng 71
3.2. Đánh giá chung về công tác lập, quản lý và chỉnh lý hồ sơ địa chính tại
quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng 74
3.3. Những vƣớng mắc trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở 75
3.4. Một số giải pháp góp phần hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở 76
3.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật 77
3.4.2. Giải pháp về tổ chức bộ máy, công tác cán bộ và khoa học công
nghệ 84
3.4.3. Giải pháp cụ thể khác tại quận Lê Chân 88
KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 94
TÀI LIỆU THAM KHẢO………………………………………………………………………… …….100
CÁC PHỤ LỤC


8
DANH MỤC HÌNH
Hình số 1.1. Quy trình đăng ký đất đai ban đầu 16
Hình số 1.2. Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4) 29
Hình số 2.1. Sơ đồ vị trí địa lý Quận Lê Chân, thành phố Hải
Phòng 34
Hình số 2.2. Biểu đồ thể hiện cơ cấu sử dụng đất năm 2010 47

Hình số 2.3. Biểu đồ thể hiện kết quả cấp Giấy lần đầu từ năm 2004 - hết
năm 2011 64
Hình số 2.4. Biểu đồ thể hiện kết quả cấp đổi Giấy chứng nhận từ năm 2004-
2011 65
Hình số 3.1. Sơ đồ ba khâu trong quá trình đề nghị cấp Giấy chứng
nhận 78

DANH MỤC BẢNG
Bảng số 2.1: Trình độ cán bộ và chuyên ngành đào tạo của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất Quận 55
Bảng số 2.2: Thống kê quỹ đất ở đô thị của hộ gia đình cá nhân (đất ở riêng
lẻ, thuộc quyền sử dụng riêng) 56
Bảng số 2.3: Thống kê quỹ nhà ở riêng lẻ, thuộc quyền sở hữu riêng 57
Bảng số 2.4: Thống kê quỹ nhà ở thuộc sở hữu chung 58
Bảng số 2.5: Hệ thống bản đồ 60
Bảng số 2.6: Hệ thống sổ sách 61
Bảng số 3.1: Danh mục thiết bị do Thành phố tài trợ tháng 7 năm
2012 89






9
MỞ ĐẦU
Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12 tháng 3 năm 2003 của Hội nghị lần thứ 7
Ban Chấp hành Trung ƣơng Đảng Khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật
về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc, đã có
những quan điểm chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai. Những

quan điểm chỉ đạo trong Nghị quyết này đã đƣợc cụ thể hóa thành Luật Đất đai năm
2003. Tuy nhiên trong gần 9 năm thực hiện, xung quanh việc quản lý đất đai với
hình thức sở hữu duy nhất là hình thức sở hữu toàn dân theo pháp luật, đã đạt đƣợc
những thành tích hết sức quan trọng. Đã đóng góp rất lớn vào công cuộc công
nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nƣớc, góp phần rất lớn vào việc thực hiện hai chiến
lƣợc của Đảng là xây dựng thành công Chủ Nghĩa Xã Hội và bảo vệ vững chắc Tổ
quốc Việt Nam Xã Hội Chủ Nghĩa, mục tiêu dân giàu, nƣớc mạnh, xã hội, dân chủ,
công bằng văn minh đang ngày một đến gần với dân tộc. Hội nghị Ban chấp hành
Trung ƣơng 5 khóa XI ngày 07 tháng 5 năm 2012 đã khẳng định: Các quan điểm
chỉ đạo, định hƣớng chính sách của Nghị quyết số 26-NQ/TW đã đƣợc thể chế hoá
và qua thực tế triển khai thi hành đã chứng minh cơ bản là đúng đắn, phù hợp với
đặc điểm, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc. Bên cạnh những kết quả
đạt đƣợc, việc thực hiện Nghị quyết này vẫn còn một số hạn chế, yếu kém, trong
thời gian tới cần đƣợc sửa chữa, khắc phục.
Tại Thành phố Hải Phòng tính đến tháng 9 năm 2011, số Giấy chứng nhận
đã cấp cho đất ở đô thị là 141.363 Giấy = 2.495 ha mới đạt 61,5% diện tích đất ở
cần cấp Giấy chứng nhận (nguồn báo cáo của Tổng cục quản lý đất đai, Bộ tài
nguyên và Môi trƣờng). Việc chỉnh lý hồ sơ địa chính sau khi cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở còn yếu kém, chƣa có Quận, Huyện nào xây
dựng xong cơ sơ dữ liệu địa chính, chỉ có Quận Ngô Quyền mới bắt đầu, chƣa hoàn
thiện, chƣa đạt yêu cầu. Diện tích đất ở đô thị, số ngôi nhà ở đô thị đƣợc cấp Giấy
chứng nhận chƣa đạt kế hoạch.
Quận Lê Chân cũng nằm trong tình trạng nhƣ Thành phố song, Quận còn có
những tồn tại, bức xúc nổi cộm riêng, đó là: Tỷ lệ số thửa đất ở, số ngôi nhà ở đƣợc
10
cấp Giấy chứng nhận lần đầu còn rất thấp, mới có 45,71% số thửa đƣợc chứng nhận
quyền sử dụng đất, 15,12% số ngôi ở nhà đƣợc chứng nhận quyền sở hữu, hồ sơ gốc
của Giấy chứng nhận còn để ở ba nơi, công tác cấp Giấy chứng nhận có nơi, có lúc,
có địa phƣơng còn xem nhẹ, chƣa thấy tầm quan trọng của việc cấp Giấy chứng
nhận. Đặc biệt hệ lụy sau khi cấp Giấy chứng nhận tuy ít nhƣng rất phức tạp, khó

giải quyết Trong khi đó đòi hỏi của công tác quản lý về đất đai nói chung và công
tác cấp Giấy chứng nhận nói riêng rất lớn, ngƣời dân mong mỏi đƣợc cấp Giấy
chứng nhận, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu không có số liệu của các
thửa đất đƣợc đăng ký thì không xây dựng đƣợc hệ thống dữ liệu địa chính. Việc để
tồn tại, yếu kém trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nêu trên có rất nhiều nguyên
nhân. Tìm ra nguyên nhân, đề ra giải pháp khắc phục có tính khả thi cao, không
phải chỉ có sự cố gắng nỗ lực của ngành Tài nguyên và Môi trƣờng, mà cần có sự
phối hợp của các ngành, các cấp từ trung ƣơng đến địa phƣơng, sự phối hợp nhịp
nhàng ăn ý của ba cơ quan lập pháp, hành pháp, tƣ pháp và sự đồng thuận của ngƣời
dân. Trên cơ sở giải pháp phải có kế hoạch dài, trung và ngắn hạn, trên cơ sở tiềm
lực kinh tế của đất nƣớc, tình hình phát triển kinh tế xã hội của địa phƣơng, trong
lúc kinh tế thế giới chƣa thoát khỏi tình trạng suy thoái, Việt Nam cũng bị ảnh
hƣởng, đặc biệt là khả năng xã hội hóa. Việc cấp Giấy chứng nhận không thể nóng
vội, duy ý chí mà phải làm nhanh, làm chắc, từng khâu, từng bƣớc đáp ứng đƣợc
yêu của ngƣời sử dụng - sở hữu, nhƣng cũng phải đảm bảo lợi ích của Nhà nƣớc.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, một loại giấy công nhận công dân có một lƣợng tài sản cực lớn, có thể
cả đời mới có, trong đó chủ yếu là quyền sử dụng đất mà đất đai là tài nguyên của
Quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân.
Do đó, Đề tài luận văn đã chọn: “Đánh giá tình hình đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng”

11
* Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận. Đăng ký ban
đầu và đăng ký biến động, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Đề ra những giải pháp
đẩy nhanh công tác cấp Giấy chứng nhận với các cấp, các ngành, bao gồm giải pháp
vĩ mô và vi mô.

- Mục tiêu của đề tài: Đánh giá thực trạng tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận. Đăng ký ban đầu và đăng ký biến động, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Đề
ra những giải pháp có tính khả thi cho công tác cấp Giấy chứng nhận với các cấp,
các ngành, với phƣơng châm nắm chắc, quản chặt. Bao gồm những giải pháp cho
Thành phố và cả nƣớc, những giải pháp riêng cho quận Lê Chân.
* Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính, trên
địa bàn quận Lê Chân, từ đó chỉ ra đƣợc những mặt mạnh và những tồn tại, yếu
kém.
- Đề xuất một số giải pháp có tính khả thi cao nhằm đẩy nhanh công tác cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất, phục vụ công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai, nhà ở trên địa bàn quận Lê
Chân.
* Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Địa bàn nghiên cứu quận Lê Chân, thành phố Hải
Phòng.
- Phạm vi thời gian: Từ ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực đến hết năm
2011.
- Giới hạn nội dung nghiên cứu: Nghiên cứu việc đăng ký và cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (đất ở), quyền sở hữu nhà ở. Không nghiên cứu việc đăng
ký, cấp Giấy chứng nhận tài sản khác gắn liền với đất, mặc dù có chỗ trong luận văn
12
dùng cụm từ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất”.
* Phương pháp nghiên cứu
- Phƣơng pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu: Điều tra, thu thập tài liệu số
liệu từ các nguồn: Các báo cáo về tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận của 15

phƣờng, của Quận, của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng, của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng và của ngƣời dân. Kết thúc điều tra, thu thập tài liệu số liệu thì đƣợc tình
hình quản lý và sử dụng đất đai, quỹ đất ở, quỹ nhà ở. Số lƣợng thửa đất ở, số ngôi
nhà ở đƣợc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận lần đầu, số lƣợng cấp đổi Giấy chứng
nhận.
- Phƣơng pháp thống kê: Sử dụng để thống kê các văn bản pháp luật, các số
liệu, các kết quả về đăng ký, lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phục vụ cho mục tiêu nghiên
cứu, mục tiêu của đề tài.
- Phƣơng pháp ứng dụng công nghệ tin học.
- Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp: Có đƣợc thông tin rồi, đem phân tích
dƣới nhiều góc độ khác nhau sau đó tổng hợp lại thành thông tin của luận văn, từ đó
suy lý và suy luận thành giải pháp, biện pháp thực hiện. Góp phần hoàn thiện việc
xây dựng chính sách, pháp luật về lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính, đăng ký
ban đầu, đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở. Làm cho pháp luật thực sự đi vào cuộc sống, giúp ổn định tình hình
chính trị, phát triển kinh tế, và bảo vệ vững chắc Tổ quốc Việt Nam xã hội chủ
nghĩa.
* Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
- Hiến pháp Việt Nam 1946, 1980, 1992 và hiến pháp năm 1992 đã đƣợc sửa
đổi, bổ sung theo Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25 tháng 12 năm 2001 của
Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 10.
- Luật đất đai Việt Nam các thời kỳ và các văn bản hƣớng dẫn thi hành.
13
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19 tháng 10 năm 2009
về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất;
- Thông tƣ số 17/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ngày
21 tháng 10 năm 2009 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Quyết định số 1609/2010/QĐ-UBND ngày 30 tháng 9 năm 2010 của
UBND Thành phố ban hành quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho
thuê đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất; cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và một
số thủ tục hành chính khác trong quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hải
Phòng.
- Các báo cáo của các cấp: Thành phố, quận Lê Chân, các phƣờng có liên
quan đến vấn đề nghiên cứu.
- Các giáo trình cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống pháp luật đất
đai,…
- Tài liệu chuyên ngành của các chuyên gia;
- Thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế tại địa phƣơng.

* CẤU TRÖC CỦA LUẬN VĂN
Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị luận văn gồm ba chƣơng.
Chƣơng 1: Tổng quan về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chƣơng này, khái quát vấn đề công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của Việt Nam, từ những năm 1400 đến năm 2012. Cơ sở khoa
học, căn cứ pháp lý và nội dung của việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất ở), quyền sở hữu nhà ở. Mục
đích, yêu cầu, vị trí, vai trò và ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
14
đất, quyền sở hữu nhà ở. Trình tự, thủ tục, hồ sơ của việc đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
Chƣơng 2: Phân tích, đánh giá tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận
Lê Chân.
Chƣơng này, nêu hiện trạng việc quản lý và sử dụng đất ở, những thuận lợi,
khó khăn, trong công tác đăng ký - cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở. Thực trạng việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính, kết quả của
việc đăng ký lần đầu. Thực trạng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và kết quả cụ thể của công tác này. Phân tích, đánh giá tổng thể
các tác động đến tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cũng nhƣ tình hình đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận, trên địa bàn quận Lê Chân. Dự báo một vài xu thế trong công tác đăng
ký, cấp Giấy chứng nhận, lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính trong thời gian từ
2012 - 2015 và đến năm 2025 của quận Lê Chân.
Chƣơng 3: Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, phục vụ việc quản lý đất đai tại quận Lê Chân,
Thành phố Hải Phòng.
Chƣơng này, Đánh giá chung về những vấn đề bất cập trong cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại quận Lê Chân, thành phố Hải
Phòng. Đánh giá chung về công tác lập, quản lý và chỉnh lý hồ sơ địa chính tại quận
Lê Chân, thành phố Hải Phòng. Những vƣớng mắc trong việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Đề ra một số giải pháp góp phần hỗ trợ đẩy
nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở có thể
áp dụng cho cả nƣớc và Thành phố. Đề ra 8 giải pháp cụ thể có thể áp dụng riêng
cho quận Lê Chân.



15
Chƣơng 1 - TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT.
1.1. Công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
Việt Nam.
Lịch sử của hệ thống quản lý ruộng đất, hay đất đai, hay địa chính, hoặc Tài
nguyên và Môi trƣờng cũng theo những bƣớc thăng trầm của lịch sử dựng nƣớc và

giữ nƣớc của dân tộc. Từ những năm 1400 đến năm 2012 lịch sử quản lý đất đai của
Việt Nam nói chung, công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất của Việt Nam nói riêng, có thể khái quát thành 5 thời kỳ nhƣ sau: [Tài liệu tham
khảo số 11]
Thời kỳ sơ khai (thời gian khoảng từ năm 1428 – 1801), thời kỳ nhà Nguyễn
(thời gian khoảng từ năm 1802 – 1857), thời kỳ thời pháp thuộc (thời gian khoảng
từ năm 1858 – 1944), thời kỳ Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa, (thời gian khoảng từ
năm 1945 – 1974) và thời kỳ Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, từ năm 1976
đến nay.
1.2. Căn cứ pháp lý để quản lý đất đai, quản lý nhà ở.
1.2.1. Căn cứ chung, nguyên tắc chung để quản lý đất đai, quản lý nhà ở.
* Từ chỗ nắm bắt đƣợc những nội dung quản lý Nhà nƣớc nói chung, ta suy
ra quản lý Nhà nƣớc về đất đai và nhà ở chủ yếu do Chính phủ và Ủy ban nhân dân
các cấp (cơ quan Hành pháp và hành chính quản, còn Quốc hội (Cơ quan lập pháp)
lập hiến, làm luật và Toà án và viện Kiểm sát (cơ quan tƣ pháp) giám sát việc chấp
hành pháp luật và xét xử những vi phạm. Nhƣ trong hiến pháp năm 1992, sửa đổi,
bổ sung năm 2001 đã quy định: “Nhà nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là
Nhà nƣớc pháp quyền Xã hội chủ nghĩa của nhân dân, do nhân dân vì nhân dân. Tất
cả quyền lực Nhà nƣớc thuộc về nhân dân mà nền tảng là liên minh giữa giai cấp
công nhân với giai cấp nông dân và đội ngũ trí thức. Quyền lực Nhà nƣớc là thống
nhất, có sự phân công và phối hợp giữa các cơ quan Nhà nƣớc trong việc thực hiện
các quyền lập pháp, hành pháp, tƣ pháp” (Điều 2)
16
* Theo quy định thì Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân các cấp có thẩm
quyền ban hành chỉ thị, quyết định, nghị quyết với những phạm vi điều chỉnh và đối
tƣợng áp dụng nhất định trong phạm vi địa phƣơng mình.
1.2.2. Căn cứ pháp lý để quản lý đất đai.
a. Khái niệm về đất đai.
Luật Đất đai 2003 quy định: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá,
là tƣ liệu sản xuất đặt biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống,

là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an
ninh và quốc phòng.
b. Khái niệm về luật đất đai.
- Mối quan hệ giữa Nhà nƣớc với tƣ cách là ngƣời sở hữu và thống nhất quản
lý toàn bộ đất đai trong cả nƣớc và ngƣời sử dụng làm phát sinh, thay đổi hay chấm
dứt những quan hệ đất đai. Quan hệ đất đai ở Việt Nam chủ yếu xoay quanh các
nhóm quan hệ này. Vì vậy khái niệm về Luật Đất đai có thể quy tụ thành 3 vấn đề
chủ yếu sau: [Tài liệu tham khảo số 12]
- Là tổng hợp các quy phạm pháp luật hình thành trong quá trình chiếm hữu,
sử dụng và định đoạt đối với đất đai, ở đây Nhà nƣớc là chủ sở hữu, có đầy đủ các
quyền năng của mình (Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) còn ngƣời sử dụng trong
quan hệ đƣợc thiết lập với Nhà nƣớc thì thực hiện một cách trực tiếp và cụ thể
quyền chiếm hữu và sử dụng đất. Là một ngành độc lập (Vì có đối tƣợng điều chỉnh
riêng là quan hệ đất đai, có phƣơng pháp điều chỉnh riêng, đó là phƣơng pháp bình
đẳng và mệnh lệnh.) Là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nƣớc quản lý đất đai có
hiệu quả và trên cơ sở đó để Nhà nƣớc thiết chế mối quan hệ của mình với ngƣời sử
dụng đất, xác lập cơ chế quản lý đất đai.
c. Khái niệm quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
Quản lý Nhà nƣớc về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà
nƣớc về đất đai, đó là các hoạt động trong việc nắm và quản lý tình sử dụng đất đai;
trong việc phân bố đất đai vào các mục đích sử dụng theo chủ trƣơng của Nhà nƣớc;
trong việc kiểm tra giám sát quá trình sử dụng đất.
17
Quản lý Nhà nƣớc về đất đai, thì chủ thể là Nhà nƣớc, khách thể là hành vi
của ngƣời sử dụng đất.
d. Phân loại đất.
Đối với Việt nam: Từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo quy định của Luật đất
đai 2003, đất đai đƣợc chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi
nông nghiệp và nhóm đất chƣa sử dụng, trong mỗi nhóm lại phân ra làm các loại
dƣới nhóm.

đ. Ngƣời sử dụng đất.
- Những ngƣời theo quy định của luật đất đai đƣợc gọi là ngƣời sử dụng đất.
Ngƣời sử dụng đất là những ngƣời đƣợc điều chỉnh bởi luật đất đai và có những
quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong phạm vi áp dụng của luật đất đai hiện hành khi
có sự kiện pháp lý liên quan đến họ.
- Điều 9 Luật Đất đai năm 2003 (hiện hành) đã quy định cụ thể
ngƣời sử dụng đất.
- So với Luật đất đai năm 1993 thì ngƣời sử dụng đất quy định ở luật đất đai
2003 số ngƣời sử dụng đất đƣợc luật đất đai điều chỉnh tăng thêm nhiều, luật đất đai
năm 1993 chỉ có các tổ chức trong nƣớc và hộ gia đình, cá nhân. Đây là một sự tiến
bộ vƣợt bậc và càng chứng tỏ quyền sở hữu đất đai ở Việt Nam là quyền sở hữu bán
phần.
e. Ngƣời quản lý đất.
Ngƣời quản lý đất là những ngƣời theo quy định tại Điều 3 của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất
đai, bao gồm bốn nhóm.
Nhóm một. Ngƣời đứng đầu của tổ chức chịu trách nhiệm trƣớc Nhà nƣớc
đối với việc quản lý đất trong các trƣờng hợp sau:
* Tổ chức đƣợc giao quản lý các công trình công cộng quy định tại khoản 3
Điều 91 của Nghị định này;
18
* Tổ chức kinh tế đƣợc giao quản lý diện tích đất để thực hiện các dự án đầu
tƣ theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) theo quy định tại khoản 1 Điều 87
của Nghị định này;
* Tổ chức đƣợc giao quản lý đất có mặt nƣớc của các sông lớn và đất có mặt
nƣớc chuyên dùng;
* Tổ chức phát triển quỹ đất đƣợc giao quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quyết
định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.
Nhóm hai. Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn chịu trách
nhiệm trƣớc Nhà nƣớc đối với việc quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng

đƣợc giao để quản lý, đất đã thu hồi thuộc khu vực nông thôn đối với trƣờng hợp
quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai,
đất chƣa giao, đất chƣa cho thuê tại địa phƣơng.
Nhóm ba. Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ƣơng chịu trách nhiệm trƣớc Nhà nƣớc đối với việc quản lý đất chƣa sử dụng tại các
đảo chƣa có ngƣời ở thuộc địa phƣơng.
Nhóm bốn. Ngƣời đại diện của cộng đồng dân cƣ chịu trách nhiệm trƣớc
Nhà nƣớc đối với đất lâm nghiệp đƣợc giao cho cộng đồng dân cƣ để bảo vệ, phát
triển rừng theo quy định của Luật Bảo vệ và phát triển rừng.”
f. Nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai theo quy định hiện hành bao gồm 13
nội dung, trong đó có nội dung đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa
chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.2.3. Căn cứ pháp lý để quản lý nhà ở.
a. Khái niệm về nhà ở.
Nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 (hiện hành) là công trình xây
dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
b. Khái niệm về Luật Nhà ở.
Luật Nhà ở là Luật quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử
dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nƣớc về nhà ở. Quyền và nghĩa vụ của
ngƣời sở hữu nhà ở và một số vấn đề khác liên quan đến nhà ở.
19
c. Khái niệm quản lý Nhà nƣớc về nhà ở.
Quản lý Nhà nƣớc về nhà ở là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nƣớc
về nhà ở, đó là các hoạt động trong việc nắm và quản lý tình sở hữu nhà ở; trong
việc thực hiện các quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, giao dịch về nhà ở và quản
lý Nhà nƣớc về nhà ở. Quản lý việc kiểm tra giám sát quá trình sở hữu nhà ở.
Quản lý Nhà nƣớc về nhà ở, thì chủ thể là Nhà nƣớc, khách thể là hành vi
của ngƣời sở hữu nhà ở.
d. Phân loại nhà ở.
Theo quy định hiện hành thì nhà ở gồm có: Nhà ở thƣơng mại, nhà ở xã hội

và nhà ở công vụ.
đ. Ngƣời sở hữu nhà ở.
Ở Việt nam pháp luật cho phép nhà ở có rất nhiều loại hình sở hữu, phù hợp
với Bộ luật dân sự, do đó ngƣời sở hữu nhà ở có thể là tổ chức, cá nhân, có thể
thuộc sở hữu nhà nƣớc hay sở hữu tƣ nhân, tập thể, sở hữu hỗn hợp, sở hữu chung,
sở hữu riêng.
e. Ngƣời quản lý nhà ở.
Với hình thức đa loại hình sở hữu, do đó ngƣời quản lý nhà ở rất rộng, gồm
Nhà nƣớc, các tổ chức (các tổ chức chính trị, chính trị - xã hội, xã hội nghề nghiệp,
cơ quan, đơn vị, bệnh viện, trƣờng học, các nghiệp đoàn, ), các cá nhân (cá nhân
trong nƣớc, ngoài nƣớc, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật), Nhà nƣớc quản lý toàn bộ quỹ nhà
ở theo các quy định quản lý Nhà nƣớc về nhà ở.
f. Nội dung quản lý Nhà nƣớc về nhà ở gồm 12 nội dung, trong đó có nội
dung công nhận quyền sở hữu nhà ở (đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở).
1.3. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của việc đăng ký quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở.
1.3.1. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý chung của việc đăng ký quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
20
a. Khái niệm đăng ký.
Đăng ký là một hoạt động của con ngƣời nhằm đƣa một lƣợng cơ sở dữ liệu
nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp
nhân nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy
luật nhất định. Có nhiều loại đăng ký nhƣ đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm
bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thƣơng hiệu, bản
quyền, sở hữu trí tuệ, v.v…
b. Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa

Nhà nƣớc (Với tƣ cách là chủ sở hữu) và ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao
quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với
đất đai theo pháp luật. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử
dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối
với Nhà nƣớc và xã hội. Đăng ký đất mang tính đặc thù của quản lý Nhà nƣớc về
đất đai. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng
đất, do hệ thống ngành địa chính (ngành Tài nguyên và Môi trƣờng) trực tiếp giúp
Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện.
c. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo
lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký
quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.
1.3.2. Cơ sở khoa học của việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở.
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là tài sản của ngƣời sử dụng đất,
ngƣời sở hữu nhà ở. Nếu không đăng ký thì ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở
không đƣợc Nhà nƣớc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất, không đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ, không đƣợc tham gia
vào thị trƣờng bất động sản. Cho nên đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
21
ở là một hoạt động bắt buộc và nằm trong quy trình, trình tự thủ tục của nội dung
quản lý Nhà nƣớc về đất đai và nhà ở
1.3.3. Căn cứ pháp lý của việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở.
- Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là một trong những thành phần của
bất động sản, theo quy định tại Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005.
- Theo quy định của pháp luật dân sự, đất đai và nhà ở thì quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở phải đăng ký.
1.4. Nội dung của đăng ký đất đai, nhà ở, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

1.4.1. Nội dung của việc đăng ký quyền sử dụng đất.
a. Trình tự đăng ký quyền sử dụng đất.
* Kê khai đăng ký đất đai. Kê khai đăng ký đất đai là trách nhiệm của 2 chủ
thể: Ngƣời sử dụng đất và cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền.
- Đối với ngƣời sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật hiện hành thì
những ngƣời sử dụng đất quy định tại Điều 9 luật đất đai năm 2003 (hiện
hành) thuộc các diện:
Một là đƣợc Nhà nƣớc Việt Nam giao đất, cho thuê đất.
Hai là đang sử dụng đất vào các mục đích.
- Cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
cấp huyện và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh.
* Xét duyệt hồ sơ.
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền đăng ký xét
duyệt, nếu đủ điều kiện thì làm tiếp thủ tục đăng ký, nếu thiếu điều điều kiện thì yêu
cầu ngƣời sử dụng đất bổ sung hồ sơ bằng văn bản. Nếu không đủ điều kiện thì trả
lại hồ sơ cho ngƣời sử dụng đất và thông báo rõ lý do bằng văn bản.
* Xác nhận ngƣời sử dụng đất đã đƣợc đăng ký quyền sử dụng đất.
* Lƣu trữ hồ sơ và chuyển sang Chi cục thuế cấp huyện để tính nghĩa vụ tài
chính bằng phiếu chuyển thông tin địa chính theo quy định tại Thông tƣ liên tịch số
22
30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ, Bộ Tài chính
và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của ngƣời sử
dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
b. Thủ tục, hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất.
* Ngƣời sử dụng đất làm đơn xin kê khai đăng ký theo mẫu, hiện nay nội
dung đơn xin kê khai đăng ký quyền sử dụng đất đƣợc ẩn vào đơn đề nghị cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
[Phụ lục số 1] ban hành kèm theo Thông tƣ 17/2009/NĐ-CP ngày 21 tháng 10 năm
2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

* Hồ sơ để xác định xem thửa đất có đủ điều kiện kê khai đăng ký hay
không. Ngƣời sử dụng đất mang theo các Giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 4 và
khoản 5 Điều 50 luật đất đai hiện hành.
* Hồ sơ để xác định xem ngƣời sử dụng đất có đủ điều kiện kê khai đăng ký
hay không.
- Nếu là hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc thì khi đi đem theo Sổ hộ khẩu gia
đình, Giấy chứng minh thƣ nhân dân, hay hộ chiếu. Đem theo bản chính và bản phô
tô có chứng thực sao y bản chính của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền. Sau khi đối
chiếu bản chứng thực sao y bản chính đúng với bản chính cán bộ bộ phận một cửa
trả lại bản chính cho hộ gia đình, cá nhân bản chính và ký xác nhận vào bản chứng
thực sao y bản chính đã đối chiếu.
- Nếu là pháp nhân (các tổ chức là ngƣời sử dụng đất theo quy định tại Điều
9 luật đất đai hiện hành) thì nộp quyết định thành lập có chứng thực sao y bản chính
của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền. Cán bộ bộ phận một cửa cũng thực hiện thủ
tục nhƣ quy định trên.
- Nếu là cá nhân nƣớc ngoài thì nộp hộ chiếu có chứng thực sao y bản chính
của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền. Cán bộ bộ phận một cửa cũng thực hiện thủ
tục nhƣ quy định trên.
23
Các hình thái đăng ký đất đai: Tuỳ thuộc vào mục đích và đặc điểm của công
tác đăng ký, đăng ký đất đai đƣợc chia thành 2 hình thái.
Đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai.
c. Đăng ký đất đai ban đầu.
* Khái niệm đăng ký đất đai ban đầu.
Đăng ký đất đai ban đầu là việc ngƣời sử dụng đất chƣa có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất nhƣng có một trong các loại Giấy tờ theo quy định tại Khoản 1,
2, 4 và Khoản 5 Luật Đất đai 2003, đến làm thủ tục tại cơ quan Nhà nƣớc có thẩm
quyền để đƣợc đăng ký quyền sử dụng đất theo một quy trình, trình tự, thủ tục nhất
định. Đăng ký đất đai ban đầu đƣợc tổ chức lần đầu tiên trên phạm vi cả nƣớc để
thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp
luật.
* Thủ tục đăng ký đất đai ban đầu.
+ Đối tƣợng thực hiện: Tất cả những ngƣời đang sử dụng đất theo quy định
của Luật Đất đai hiện hành và cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền.
+ Quy trình đăng ký đất đai ban đầu
Quy trình đăng ký đất đai ban đầu đƣợc minh hoạ bằng sơ đồ sau











24
Hình số 1.1: Quy trình đăng ký đất đai ban đầu. [Tài liệu tham khảo số 1]

CHUẨN
BỊ
ĐIỀU
KIỆN
TRIỂN
KHAI
THU
THẬP
TÀI
LIỆU
XÂY
DỰNG

KẾ
HOẠCH
CHUẨN
BỊ VẬT
TƢ KINH
PHÍ
CHUẨN
BỊ LỰC
LƢỢNG
T.HUẤN
TUYÊN
TRUYỀN
THÀNH LẬP HỘI ĐỒNG
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
HOÀN
THIỆN
TÀI LIỆU
CHỈNH LÝ
BỔ SUNG
TÀI LIỆU
ĐO ĐẠC
SAO IN BẢN
ĐỒ ĐỂ TỔ
CHỨC Đ. KÝ
SOÁT XÉT LẠI
ĐẤT, TÊN CHỦ
SỬ DỤNG ĐẤT
LÀM ĐƠN XIN ĐĂNG KÝ
TỔ CHỨC KÊ KHAI Đ. KÝ
XÉT ĐƠN Đ. KÝ TẠI XÃ

LẬP HỒ SƠ XÉT DUYỆT ĐƠN CỦA
XÃ ĐỂ TRÌNH DUYỆT
DUYỆT ĐƠN ĐĂNG KÝ Ở
CẤP CÓ THẨM QUYỀN
KIỂM TRA CỦA
NGÀNH ĐỊA CHÍNH
TỈNH, HUYỆN

UBND TỈNH, HUYỆN
QUYẾT ĐỊNH:
-Cấp Giấy chứng nhận

HOÀN THIỆN THỦ
TỤC ĐĂNG KÝ
Giao Giấy chứng
nhận, thu lệ phí
KIỂM TRA CÔNG NHẬN
Kiểm tra xử lý
vi phạm
LẬP HỒ SƠ ĐỊA
CHÍNH
25
d. Đăng ký biến động đất đai.
* Khái niệm đăng ký biến động đất đai.
Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thƣờng xuyên của cơ quan Nhà nƣớc
có thẩm quyền mà trực tiếp là ngành Địa chính (Tài nguyên và Môi trƣờng) nhằm
cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn
phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nƣớc phân tích các hiện
tƣợng kinh tế xã hội phát triển trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
* Thủ tục, trình tự, hồ sơ đăng ký biến động đất đai.

+ Đối tƣợng thực hiện: Tất cả những ngƣời đang sử dụng đất theo quy định
của Luật Đất đai hiện hành đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhƣng có
biến động và cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền.
Ngƣời sử dụng đất có một trong 5 loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
có tên sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (Giấy đang cấp hiện hành), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (theo NĐ60, 61/CP),
Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng (theo NĐ
95/CP). Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, sử dụng đất (do Sở xây dựng hay sở
Nhà đất và công trình đô thị cấp trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 1994). Sau khi làm thủ
tục chuyển đổi, chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành ngƣời sử dụng đất
mới. Hay Nhà nƣớc thu hồi một phần diện tích đất, thửa đất bị sạt lở tự nhiên, tách
thửa, hợp thửa, .v.v thì ngƣời sử dụng đất phải đem Giấy chứng nhận và hồ sơ kèm
theo đến cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký biến động đất
đai.
1.4.2. Nội dung của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
a. Trình tự đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
Kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở là
trách nhiệm của 2 chủ thể: Ngƣời sở hữu nhà ở và cơ quan Nhà nƣớc có thẩm
quyền.
26
- Đối với ngƣời sở hữu nhà ở: Những ngƣời có quyền sở hữu nhà ở có trách
nhiệm phải kê khai vào đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở theo mẫu. Tập hợp tất
cả những Giấy sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở, Giấy chứng minh nhân dân, hay hộ
chiếu hoặc quyết định thành lập đơn vị (nếu ngƣời sở hữu nhà ở là tổ chức), các
biên lai thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đến cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền để đƣợc
đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
* Xét duyệt hồ sơ.
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền đăng ký xét

duyệt, nếu đủ điều kiện thì làm tiếp thủ tục đăng ký, nếu thiếu điều điều kiện thì yêu
cầu ngƣời sở hữu nhà ở bổ sung hồ sơ bằng văn bản. Nếu không đủ điều kiện thì trả
lại hồ sơ cho ngƣời sở hữu nhà ở và thông báo rõ lý do bằng văn bản.
* Xác nhận ngƣời sở hữu nhà ở đã đƣợc đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
* Lƣu trữ hồ sơ và chuyển sang Chi cục thuế cấp huyện để tính nghĩa vụ tài
chính bằng phiếu chuyển thông tin địa chính theo quy định tại Thông tƣ liên tịch số
30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ, Bộ Tài chính
và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của ngƣời sử
dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
cấp huyện và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh.
b. Thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
Ngƣời sở hữu nhà ở làm đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở, sau đó ra trụ
sở Ủy ban nhân dân cấp xã xin xác nhận vào đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
Cán bộ bộ phận một cửa của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền tiếp nhận hồ
sơ, viết phiếu biên nhận hồ sơ có hẹn ngày trả kết quả, sau đó chuyển đến ngƣời có
thẩm quyền giải quyết.
c. Hồ sơ đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
* Hồ sơ để xác định xem nhà ở có đủ điều kiện kê khai đăng ký hay không.
Các Giấy tờ về nhà ở gồm:
27
Hồ sơ đăng ký của 8 đối tƣợng nhà ở khác nhau có yêu cầu khác nhau, sau
đây là quy định chi tiết:
Đối tƣợng 1. Cá nhân trong nƣớc có nhà ở đƣợc tạo lập từ trƣớc ngày Luật
Nhà ở có hiệu lực (trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 2006) thi hành.
Đối tƣợng 2. Cá nhân trong nƣớc có nhà ở đƣợc tạo lập từ ngày Luật Nhà ở
có hiệu lực thi hành đến nay.
Đối tƣợng 3. Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đề nghị cấp Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà.
Đối tƣợng 4. Tổ chức trong nƣớc và tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài.

Đối tƣợng 5. Các trƣờng hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử
dụng đất ở.
Đối tƣợng 6. Tổ chức, cá nhân bị mất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Đối tƣợng 7. Tổ chức, cá nhân có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bị hƣ
hỏng, rách nát hoặc đã ghi hết trang xác nhận thay đổi.
Đối tƣợng 8. Tổ chức, cá nhân đã kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở và
đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trong quá trình sử dụng mà có sự
thay đổi về diện tích, tầng cao, kết cấu chính của nhà ở; tách, nhập thửa đất.
Ngoài một trong những Giấy tờ quy định của 8 đối tƣợng nêu trên, ngƣời sở
hữu nhà ở phải nộp kèm đơn kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở theo mẫu.
* Hồ sơ để xác định xem ngƣời sở hữu nhà ở có đủ điều kiện kê khai đăng ký
hay không.
- Nếu là hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc thì khi đi đem theo Sổ hộ khẩu gia
đình, Giấy chứng minh thƣ nhân dân, hay hộ chiếu. Đem theo bản chính và bản phô
tô có chứng thực sao y bản chính của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền. Sau khi đối
chiếu bản chứng thực sao y bản chính đúng với bản chính cán bộ bộ phận một cửa
trả lại bản chính cho hộ gia đình, cá nhân bản chính và ký xác nhận vào bản chứng
thực sao y bản chính đã đối chiếu.