Nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền dùng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn quận 12, thành phố hồ chí minh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

PHẠM VĂN TÙNG

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN
QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2014


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

PHẠM VĂN TÙNG

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN
QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số:
60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHẠM QUANG TUẤN

Hà Nội - 2014


LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực
và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn và thông tin
trích dẫn trong luận văn điều được chỉ rõ nguồn gốc.
Người thực hiện luận văn
Học viên

Phạm Văn Tùng


LỜI CẢM ƠN
Qua 5 năm học đại học, qua 2 năm học chương trình cao học và qua 6 năm
công tác tại phòng Tài nguyên và Môi trường, với vốn kiến thức ít ỏi của mình,
nhưng được sự quan tâm, giúp đỡ và dạy bảo của Thầy PGS.TS. Phạm Quang Tuấn,
luận văn đã hoàn thành.
Trong quá trình thực hiện luận văn này, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ
nhiệt tình, nhiều ý kiến đóng góp quý báu và sự tạo điều kiện của các thầy cô, bạn
bè và đồng nghiệp.
Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Thầy PGS.TS. Phạm Quang
Tuấn - Trưởng khoa Địa lý, trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia
Hà Nội. Tôi cũng gửi lời biết ơn sâu sắc tới các Thầy Cô trong khoa Địa lý, phòng
sau đại học và toàn thể cán bộ, công chức viên chức của trường Đại học Khoa học

Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã giảng dạy, hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong
quá trình học tập và thực hiện luận văn.
Xin cảm ơn các đồng chí lãnh đạo Ủy ban nhân dân Quận 12, Phòng Tài
nguyên và Môi trường Quận 12 và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Quận 12
đã tạo điều kiện cho tôi có thời gian học tập, nghiên cứu và giúp đỡ cung cấp các tài
liệu, số liệu để tôi hoàn thành luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn.
Học viên

Phạm văn Tùng


MỤC LỤC
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC HÌNH
DANH MỤC BẢNG BIỂU
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề...............................................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài……..........................................................................................1
3. Nội dung nghiên cứu...............................................................................................1
4. Phương pháp nghiên cứu.........................................................................................2
5. Ý nghĩa khoa khọc và thực tiễn...............................................................................2
6. Cấu trúc luận văn....................................................................................................3
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ, CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT..........................................................4
1.1. Cơ sở lý luận của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở................................................................................................................4
1.1.1. Khái niệm và các tính chất của đất đai..............................................................4

1.1.2. Cơ sơ lý luận của đăng ký quyền sử dụng đất...................................................5
1.1.3. Vai trò của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
.....................................................................................................................................7
1.2. Cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất............................................................8
1.2.1.

Đăng

ký

đất

đai,

nhà

ở

và

tài

sản

khác

gắn

liền

với

đất................................................................................................................................8
1.2.1.1. Đăng ký lần đầu……….................................................................................8
1.2.1.2. Đăng ký biến động………...........................................................................10
1.2.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.................................................................................................................13
1.2.2.1. Khái niệm.....................................................................................................13


1.2.2.2. Những trường hợp được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.................................................14
1.2.2.3. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.................................................................................15
1.2.3. Những quy định pháp lý chủ yếu về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai hiện
hành...........................................................................................................................16
1.3. Kinh nghiệm nước ngoài trong đăng ký, cấp Giấy chứng nhận .......................23
1.3.1. Australia (Úc)..................................................................................................23
1.3.2. Trung Quốc.....................................................................................................23
1.3.3. Hà Lan.............................................................................................................24
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH.......................................................................................................................27
2.1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội................................................................27
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên...................................27
2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội................................................................................30
2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế-xã hội................................33

2.1.3.1. Thuận lợi......................................................................................................33
2.1.3.2. Những hạn chế, khó khăn............................................................................33
2.2. Đặc điểm tình hình sử dụng và quản lý đất đai tại Quận 12..............................34
2.2.1. Hiện trạng sử dụng và biến động sử dụng đất.................................................35
2.2.2. Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất............40
2.2.3. Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất..............................................................................................................................41
2.2.4. Tình hình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.............42
2.2.5. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất...............................................44
2.2.6. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai.................................................................45
2.2.7. Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp khiếu nại tố cao.............................46


2.2.8. Đánh giá chung về tình hình sử dụng và tính hợp lý của việc sử dụng đất đai
trên địa bàn nghiên cứu.............................................................................................46
2.3. Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất..............................................................................46
2.3.1. Hiện trạng cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ công tác cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.........48
2.3.2. Thực trạng của công tác lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính..................53
2.3.3. Thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...........................................................54
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN
QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH...........................................................68
3.1. Các nhóm giải pháp chung.................................................................................68
3.1.1. Giải pháp về chính sách pháp luật...................................................................68
3.1.2. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính..........................................75
3.1.3. Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính..........................................77

3.1.4. Giải pháp về tài chính đất đai..........................................................................80
3.1.5. Giải pháp về ứng dụng công nghệ vào việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.................................81
3.1.6. Giải pháp về nhân lực.....................................................................................83
3.2. Giải pháp cụ thể đối với Quận 12......................................................................84
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................87
PHỤ LỤC ................................................................................................................92


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
GCN: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền đất (gọi chung là Giấy chứng nhận).
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
UBND: Ủy ban nhân dân
TNMT: Tài nguyên và Môi trường
VPĐKQSDĐ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
CSDL: Cơ sở dữ liệu
TTUD&PTCNĐC: Trung tâm ứng dụng và phát triển công nghệ địa chính
ViLIS: Hệ thống thông tin đất đai (Vietnam Land Information System)
ISO: International Organization for Standardization
DTCNQSDĐ: Diện tích chứng nhận quyền sử dụng đất.


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1 Hệ thống Kadaster-on-line của Hà Lan
Hình 2.1. Bản đồ ranh giới hành chính Quận 12


DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1. Bảng tổng hợp phân bố dân số trên địa bàn quận.
Bảng 2.2. Bảng tổng hợp diện tích các phường trên địa bàn quận.
Bảng 2.3. Bảng tổng hợp thống kê diện tích theo đối tượng quản lý và sử dụng trên
địa bàn quận.
Bảng 2.4. Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất năm 2010 trên địa bàn quận.
Bảng 2.5. Bảng tổng hợp biến động sử dụng đất trên địa bàn quận giai đoạn 20002010.
Bảng 2.6. Bảng tổng hợp đo đạc lập bản đồ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận.
Bảng 2.7. Bảng số liệu cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu qua các năm 2012, 2013 và tháng
9/2014.
Bảng 2.8. Bảng tổng hợp các trường hợp không đủ điều kiện phài lập hồ sơ quản lý
của quận.
Bảng 2.9. Bảng tổng hợp cơ sở vật chất.
Bảng 2.10. Bảng tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận của quận năm 2005.
Bảng 2.11. Bảng tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận của quận năm 2006.
Bảng 2.12. Bảng tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận của quận năm 2007.
Bảng 2.13. Bảng tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận của quận năm 2008.
Bảng 2.14. Bảng tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận của quận năm 2009.
Bảng 2.15. Bảng tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận của quận năm 2010.
Bảng 2.16. Bảng tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận của quận năm 2011.
Bảng 2.17. Bảng tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận của quận năm 2012.
Bảng 2.18. Bảng tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận của quận năm 2013.
Bảng 2.19. Bảng tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận của quận tính đến 30/9/2013.
Bảng 2.20. Bảng tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận của quận tính đến 15/7/2014.
Bảng 2.21. Bảng tổng hợp, phân loại phiếu điều tra nhanh về tình hình đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Trong giai đoạn hiện nay, sử dụng đất đai nói chung và tại khu vực đô thị nói riêng đang
là nhu cầu thiết yếu ngày càng tăng của con người, kéo theo đó là yêu cầu về sự quản lý chặt
chẽ và có hệ thống của Nhà nước nhằm mục đích sử dụng hiệu quả và bền vững nguồn tài
nguyên hữu hạn này. Muốn vậy, trước hết Nhà nước - với vai trò là đại diện chủ sở hữu phải
quản lý thật tốt quỹ đất của mình, tức là phải trả lời được các câu hỏi “Ở đâu? Có những gì?
Bao nhiêu? Như thế nào?”. Do đó, để kiểm soát được tình hình quản lý sử dụng đất và tạo cơ
sở pháp lý, Nhà nước đã tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên hiện nay, tình hình cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đang gặp nhiều khó khăn và
tiến độ thực hiện công tác này còn chậm. Chính vì vậy, việc đánh giá đúng thực trạng của
công tác này và tìm ra các giải pháp tháo gỡ các khó khăn là vấn đề cấp thiết trong công tác
quản lý Nhà nước về đất đai.
Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh là một địa bàn có quá trình đô thị hóa, phát triển kinh
tế xã hội, dịch vụ thương mại rất cao. Từ đó dẫn đến các vấn đề chuyển dịch đất đai trên địa
bàn rất phức tạp và đa dạng. Do người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình không đúng
theo pháp luật làm cho đất đai thường xuyên biến động liên tục với nhiều hình thức khác
nhau. Dẫn đến việc quản lý hồ sơ địa chính là vô cùng khó khăn, vì vậy vấn đề đăng ký đất
đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là yêu cầu không thể thiếu trong việc quản lý Nhà
nước về đất đai. Xuất phát từ thực tế đó luận văn đã lựa chọn đề tài:
“Nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn Quận 12, thành phố Hồ
Chí Minh”.
2. Mục tiêu của đề tài
Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí
Minh, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho công tác này.
3. Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở lý luận và pháp lý của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Từ đó, rút ra những điểm mạnh và


những điểm tồn tại của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu.
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm góp phần hoàn
thiện tổ chức quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu: Nhằm thu thập các số liệu về điều kiện
tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai, tình hình kê
khai đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất và lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính tại địa bàn Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phân tích các số liệu đã thu thập trong quá trình điều
tra nhằm làm rõ thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Phương pháp so sánh: Phân tích và so sánh số liệu về thực trạng biến động của công
tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tại địa bàn Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh từ đó rút ra được những mặt mạnh
và mặt tồn tại của công tác này trên địa bàn quận.
- Phương pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng: Trên cơ sở xây dựng
phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng về việc thực hiện công tác đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
địa bàn Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
a. Ý nghĩa khoa học:
Công tác điều tra, đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là bước đầu tiên quan trọng cho việc phục

vụ quản lý nhà nước về đất đai, bằng cách đề ra các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp
giấy chứng nhận nói riêng và cải cách hành chính nói chung.
b. Ý nghĩa thực tiễn:
- Với kết quả đề tài là bước mở đầu cho việc đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ hành
chính đúng hẹn, phục vụ tốt cho người dân và nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước
về đất đai.
- Đề ra kế hoạch cấp giấy chứng nhận hàng năm, đúng tiến độ và giải quyết một số
vướng mắc trong việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận.
6. Cấu trúc luận văn


Ngoài phần mở đầu, kết luận - kiến nghị, phụ lục và tài liệu tham khảo thì cấu trúc của
luận văn gồm có 3 chương:
Chương 1. Cơ sở lý luận và pháp lý của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chương 2. Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh.
Chương 3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn quận 12,
thành phố Hồ Chí Minh.


CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở
1.1.1. Khái niệm và các tính chất của đất đai
Đất đai là một vật thể tự nhiên nhưng mang tính lịch sử luôn tham gia vào các mối quan
hệ xã hội cụ thể là quá trình sử dụng đất, quá trình này chịu sự chi phối của các điều kiện tự

nhiên như khí hậu bề mặt, địa hình – hình thái, thủy văn, quy luật sinh thái tự nhiên cùng các
quy luật kinh tế xã hội và kỹ thuật.
Đất đai là tổ hợp các dạng tài nguyên thiên nhiên được đặc trưng bởi một lãnh thổ, một
chất lượng của các loại đất (soil), bởi một kiểu khí hậu, một dạng địa hình, một chế độ thủy
văn, một kiểu thảm thực vật… Đất đai chính là cơ sở không gian (đơn vị hành chính) của việc
bố trí các đối tượng sản xuất, định cư và là phương tiện sản xuất mà trước hết và rõ nhất là
kinh tế nông – lâm – ngư nghiệp, dân cư và xây dựng dân dụng… Khi nói đến đơn vị đất đai
(Land Unit) là bộ phận không gian lãnh thổ đã kèm theo người sở hữu hoặc người có quyền
sử dụng và quản lý nó.
Như vậy, có thể nói: Đất đai là đơn vị lãnh thổ có giới hạn theo chiều thẳng đứng
gồm: khí hậu, lớp đất phủ bề mặt (soil), thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước, tài
nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất. Theo chiều nằm ngang: trên mặt đất (là sự
kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng với các thành phần khác) tạo
nên mối liên kết trong chu trình vật chất và năng lƣợng giữa các hệ sinh thái tự nhiên hay hệ
sinh thái nông nghiệp kề cận. Đây là mối quan hệ tạo nên cơ cấu đất của mỗi đơn vị lãnh thổ
nói chung hay trên mỗi đơn vị hành chính – kinh tế nói riêng.
Theo Mác: Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó vừa là đối tượng lao động vừa là điều
kiện vật chất chung nhất cho mọi ngành sản xuất cũng như hoạt động của con người và đất
đai có các tính chất điển hình như:
+ Đặc điểm tạo thành: đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động khi tham gia
vào hoạt động sản xuất, dưới tác động của lao động thì đất đai trở thành tư liệu sản xuất;
+ Tính hạn chế về số lượng: bị giới hạn bởi ranh giới trên biển và trên lục địa (ranh giới
hành chính);
+ Tính không đồng nhất: đất đai không đồng nhất về chất lượng, hàm lượng chất dinh
dưỡng, các tính chất lý, hóa;


+ Tính không thay thế: đất đai bị quy định bởi các hợp phần tạo ra nó nên ứng mỗi
không gian lãnh thổ cụ thể sẽ có một đơn vị đất đai đặc thù cho khu vực đó. Đất đai không
thể thay thế bằng tư liệu sản xuất khác, những thay thế khi áp dụng khoa học công nghệ sẽ chỉ

mang tính tức thời, không ổn định như tính vốn có của đất;
+ Tính cố định vị trí: khi sử dụng không thể di chuyển đất đai từ chỗ này sang chỗ khác
mà nó hoàn toàn cố định trong sử dụng;
+ Tính vĩnh cửu: là tư liệu sản xuất hoàn toàn vĩnh cửu không phụ thuộc bởi thời gian,
nếu biết sử dụng hợp lý, đất sẽ không bị hư hỏng mà có thể tăng hiệu quả sử dụng.
1.1.2. Cơ sở lý luận của đăng ký quyền sử dụng đất
Với các tính chất điển hình của đất đai như tính hạn chế về số lượng, tính cố định vị trí,
tính vĩnh cửu… thì đất đai cần được sử dụng hiệu quả và bền vững. Trong Luật Đất đai 2013
đã khẳng định: đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
tài sản nguồn lực to lớn của đất nước, quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Khai thác, sử
dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm tài nguyên đất là động lực phát triển của xã hội. Trong lịch
sử, con người đã dùng sức mạnh để chiếm hữu, bảo vệ và đầu tư cho đất đai để phục vụ mình
và mỗi đất đai đã dần trở thành một đơn vị lãnh thổ (đơn vị hành chính).
Mỗi đơn vị lãnh thổ này là bộ phận không gian lãnh thổ đã kèm người sở hữu hoặc
người có quyền sử dụng và quản lý nó. Biện pháp hành chính quản lý đất đai là hệ thống các
Luật, Nghị định, Thông tư về đăng ký quyền sử dụng đất, là thủ tục hành chính xác lập mối
quan hệ giữa Nhà nước (tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai) với người sử dụng
đất. Trong Hiếp pháp 1980 đến Luật Đất đai 1993 đều quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân. Luật Đất đai 2003 cũng quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và làm rõ vai trò của Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu.
Việc đăng ký có ý nghĩa xác lập mối quan hệ pháp lý giữa các bên liên quan nhằm bảo
đảm quyền lợi và ràng buộc trách nhiệm pháp lý của các bên.
Các loại hình đăng ký có một số điểm khác biệt cơ bản sau:
- Có những công việc đăng ký thực hiện bắt buộc với mọi người (như đăng ký hộ tịch)
hoặc với một nhóm người (đăng ký nghĩa vụ quân sự, đăng ký phương tiện, đăng ký pháp
nhân đối với tổ chức); song cũng có công việc đăng ký chỉ thực hiện cho những người có nhu
cầu (đăng ký lao động, đi lại, du lịch, đăng ký bảo hiểm nhân thọ...);
- Việc tổ chức thực hiện đăng ký có thể do một cơ quan quản lý nhà nước hoặc cơ quan
nhà nước khác, một tổ chức, cá nhân thực hiện.
Trường hợp đăng ký xuất phát từ yêu cầu quản lý của Nhà nước về một sự việc hoặc

hiện tượng xã hội cho mục đích trước hết là phục vụ vì lợi ích chung của nhà nước và xã hội


thì việc đăng ký sẽ do cơ quan quản lý của Nhà nước tổ chức thực hiện; hình dạng đăng ký
này gồm có: đăng ký hộ tịch, đăng ký nghĩa vụ quân sự, đăng ký pháp nhân, đăng ký kinh
doanh, …
Trường hợp đăng ký đăng ký vừa xuất phát từ vai trò quản lý của nhà nước để phục vụ
lợi ích chung của xã hội, vừa để bảo đảm lợi ích cho đối tượng thực hiện đăng ký thì việc
đăng ký này thuộc loại hình dịch vụ công, sẽ do một cơ quan của Nhà nước (thường là đơn vị
sự nghiệp) tổ chức thực hiện; hình dạng đăng ký này có: đăng ký sở hữu tài sản (nhà cửa,
phương tiện), đăng ký bản quyền, đăng ký bảo hiểm xã hội,…
Trường hợp đăng ký xuất phát từ nhu cầu bảo vệ lợi ích cho đối tượng thực hiện đăng ký
thì việc đăng ký trong trường hợp này thường do một tổ chức kinh tế hay cá nhân đứng ra tổ
chức thực hiện, song cũng phải phù hợp với quy định của pháp luật nhà nước; các dạng hình
đăng ký này có: đăng ký lao động, đi lại, du lịch, bảo hiểm nhân thọ...
Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một
thửa đất gắn với mục đích sử dụng, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời ghi
nhận việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ đó. [12]
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò hết sức quan trọng, nó là hạt nhân của
hệ thống quản lý nhà nước về đất đai nhằm: Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; là
chứng thư pháp lý thống nhất và cao nhất xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử
dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã làm tách bạch quyền sở hữu và sử
dụng đất đai để:
+ Bảo vệ quyền lợi hợp pháp và bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất:
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các
quyền của mình. Được pháp luật bảo hộ khi người khác xâm phạm hoặc khi xảy ra tranh
chấp. Đồng thời thông qua việc thực hiện kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, yêu cầu người sử dụng đất thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và
sử dụng đất đúng pháp luật.
+ Giúp Nhà nước thực hiện tốt vai trò quan lý đất đai của mình: Thông qua việc cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai về hình thể, diện tích, chủ
sử dụng đến từng thửa đất.
1.1.3. Vai trò của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, làm cơ sở để
nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai Quốc gia, đồng thời để Nhà nước có đủ
căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của


họ theo quy định của pháp luật. Việc đăng ký đất đai phải chấp hành đúng Luật Đất đai và các
quy định kỹ thuật của ngành địa chính, cụ thể là:
- Phải đăng ký đúng người sử dụng đất, diện tích, mục đích, loại đất, thời hạn sử dụng và
các quyền lợi khác theo quy định của pháp luật.
- Phải thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký theo quy định pháp luật.
- Phải thiết lập đầy đủ các tài liệu và thể hiện chính xác, thống nhất các nội dung thông
tin theo đúng quy cách từng tài liệu, thống nhất thông tin trên tất cả các tài liệu có liên quan.
Đăng ký quyền sử dụng là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, là điều
kiện đảm bảo quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả.
Đăng ký quyền sử dụng đất vừa phải có tính kế thừa, có quan hệ hữu cơ với các nhiệm
vụ quản lý Nhà nước về đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, các thông tin đăng
ký phải thống nhất với các tài liệu có liên quan. Hoàn thiện tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai
không chỉ là tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc thiết lập hệ thống thông tin đất
đai, là nguồn tư liệu vừa mang tính hiện trạng vừa mang tính pháp lý cho việc lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất hay giải quyết các vụ tranh chấp đất đai.
1.2. Cơ sở pháp lý của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình
trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính [Luật Đất đai năm 2013].
Trong đó:

- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản
lý.
- Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu
của chủ sở hữu.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện tại tổ chức đăng
ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện
tử và có giá trị pháp lý như nhau. Tùy thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký
thì đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được chia thành hai hình thái:
- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu)
- Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động)
1.2.1.1. Đăng ký lần đầu


Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Đăng ký lần đầu được tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa
chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà và các tài sản gắn liền với đất cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy
định của pháp luật. Việc đăng ký lần đầu được tổ chức thực hiện trên phạm vi hành chính
từng xã, phường, thị trấn nhằm đảm bảo:
- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với
đất làm các thủ tục đăng ký phát huy quyền dân chủ trong đăng ký đất ngay từ cấp cơ sở.
- Phát huy hiểu biết về tình hình thực tiễn ở địa phương của đội ngũ cán bộ cấp xã,
phường đảm bảo thông tin đầy đủ và chính xác.
- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai của cán bộ cấp
xã, phường.
- Giúp cán bộ cấp xã, phường nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ địa
chính.
a) Đặc điểm của đăng ký đất đai lần đầu

- Đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và
tài sản gắn liền với đất là một công việc phức tạp đòi hỏi tốn nhiều thời gian do phải thu thập
đầy đủ các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai, đồng thời phải giải quyết
hàng loạt những tồn tại do lịch sử để lại về nguồn gốc sử dụng đất.
- Việc xét duyệt để thừa nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo đúng quy định của pháp
luật trong hoàn cảnh pháp luật vốn chưa đồng bộ để giải quyết thỏa đáng các quan hệ đất đai.
- Tổ chức đăng ký và xét duyệt quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có sự chỉ đạo chặt chẽ,
sát sao của UBND các cấp, phải có sự kết hợp chặt chẽ của các ngành có liên quan.
- Đăng ký ban đầu dựa trên cơ sở nhiều nguồn tài liệu khác nhau về công tác đo đạc, bản
đồ dẫn đến mức độ tin cậy về các điều kiện tự nhiên của thửa đất có mức độ khác nhau.
- Được hoàn thành trong một thời gian nhất định.
b) Mục đích của đăng ký lần đầu
Thiết lập được hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đầy đủ đến từng thửa đất trên toàn lãnh
thổ, để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất
cho các chủ sử dụng có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, đồng thời quản lý những
trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
c) Các trường hợp được đăng ký lần đầu


- Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
d) Đăng ký lần đầu có đặc điểm khác biệt với đăng ký biến động
- Thứ nhất: tính chất công việc là Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất đối
với trường hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của người sử dụng đối với
đất được Nhà nước giao, cho thuê. Vì vậy quá trình thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra xác định rõ nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào quy
định của pháp luật đất đai để công nhận và xác định chế độ sử dụng đối với thửa đất (xác định
rõ diện tích được quyền sử dụng, thời hạn sử dụng, hình thức giao hay cho thuê), quyền sở

hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ sở hữu có nhu cầu trên Giấy chứng nhận.
- Thứ hai: kết quả của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
lần đầu được ghi vào hồ sơ địa chính của Nhà nước và cấp Giấy chứng nhận cho người sử
dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện.
1.2.1.2. Đăng ký biến động
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận
sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của
pháp luật.
Là hoạt động thường xuyên của cơ quan hành chính nhà nước mà trực thuộc là ngành
Địa chính nhằm cập nhật những thông tin biến động về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ
địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các
hiện tượng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.
a) Đặc điểm của đăng ký biến động
Dựa trên cơ sở hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu
Được tiến hành thường xuyên, tồn tại song song với quá trình sử dụng đất
b) Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu
Đăng ký biến động thực hiện đối với một thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã xác định
một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất
hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật; do đó tính chất
công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy
định pháp luật.
Vì vậy quá trình thực hiện đăng ký biến động phải xác lập căn cứ pháp lý của sự thay
đổi theo quy định của pháp luật (lập hợp đồng, tờ khai thực hiện các quyền, quyết định


chuyển mục đích hoặc gia hạn sử dụng đất, quyết định đổi tên tổ chức; biên bản hiện trường
sạt lở đất …); trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và chỉnh lý hoặc thu hồi
giấy chứng nhận đã cấp.
c) Các hình thức đăng ký biến động
Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận

hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
- Chuyển mục đích sử dụng đất;
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức
thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy
định của Luật này.
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ
hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của
tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung,
nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải
thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận
trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải
quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết
quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào
Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai năm

2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì
người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất
được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của
Chính phủ. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký
vào Sổ địa chính.
d) Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
Đối với trường hợp biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất do thay đổi thông tin về
người được cấp Giấy chứng nhận; giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; thay đổi về hạn
chế quyền sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính; thay đổi về tài sản gắn liền với đất so
với nội dung đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng
năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc từ giao đất không thu tiền sử
dụng đất sang hình thức thuê đất hoặc từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất thì
trình tự, thủ tục đăng ký như sau:
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của
pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:
- Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản
gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có bản đồ địa chính,
chưa trích đo địa chính thửa đất;
- Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu,
cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc
không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép thì gửi phiếu lấy ý kiến của
cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài
chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;
- Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm

quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và
Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan
tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;


- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy
chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp
nộp hồ sơ tại cấp xã.
1.2.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
1.2.2.1. Khái niệm
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất (gọi chung là Giấy chứng nhận) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [Luật Đất đai
năm 2013].
Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là
rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả
nước. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình
xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về
xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu
cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyề n sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử
dụng đất và người sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.
1.2.2.2. Những trường hợp được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất


a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các Điều 100, 101 và
102 của Luật Đất đai năm 2013;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi
hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp
đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo
bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án
hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên
hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
1.2.2.3. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và
môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của


người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì
do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.2.3. Những quy định pháp lý chủ yếu về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai hiện hành
a) Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
hiện hành
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân năm 2003.
Luật Đất đai năm 2003
Luật Đất đai năm 2013
Luật Nhà ở năm 2005.
Luật sửa đổi bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày

18/6/2009.
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản
19/6/2009.
Nghị định số 60/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
Nghị định số 61/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh
nhà ở.
Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về Thu tiền sử dụng đất.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai
năm 2003.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất
đai.
Nghị định số 14/2008/NĐ-CP ngày 04/02/2008 của Chính phủ về quy định tổ chức các
cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/9/2009 của Chính phủ về quy định bổ sung về
quy hoạch, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.


Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo
đảm.
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định về giá đất.
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định thu tiền sử

dụng đất.
Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 08/2/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 08/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Thông tư liên tịch số 69/2011/TT-BTC-BTP ngày 18/5/2011 của Bộ Tài chính và Bộ Tư
pháp về hướng dẫn chế độ thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm, phí
cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm và phí sử dụng dịch vụ khách hàng thường xuyên.
Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định sửa đổi liên quan đến trình tự thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai.
Thông tư liên tịch số 20/2011/TT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp và
Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài gắn liền
với đất.
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định về hồ sơ địa chính.