Đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 2015 và định hướng đến năm 2020 của thành phố nha trang, tỉnh khánh hoà (2)

1

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ TÂM

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN
2011 - 2015 VÀ ĐỊNH HƯỚNG ĐẾN NĂM 2020 CỦA THÀNH PHỐ NHA
TRANG, TỈNH KHÁNH HOÀ

LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

HUẾ - 2016


2

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ TÂM

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN
2011 - 2015 VÀ ĐỊNH HƯỚNG ĐẾN NĂM 2020 CỦA THÀNH PHỐ NHA
TRANG, TỈNH KHÁNH HOÀ

LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGUYỄN HỮU NGỮ

CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN

HUẾ - 2016


3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi.
Các bản đồ, số liệu phân tích và kết quả nêu trong luận văn là hoàn toàn trung thực
và có nguồn gốc rõ ràng, chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc hoàn thiện luận văn này đều đã được
cảm ơn, các thông tin tham khảo, trích dẫn đều đã được chỉ rõ tác giả và nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Trần Thị Tâm


4

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành khoá học và đề tài nghiên cứu tôi đã nhận được sự quan
tâm, giúp đỡ quý báu của Quý Thầy Cô trong Ban Giám hiệu Nhà trường,
Khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp, Phòng Đào tạo Sau đại học
- Trường Đại học Nông Lâm Huế, xin gửi tới Quý Thầy Cô lòng biết ơn chân

thành và tình cảm quý mến nhất.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến Thầy giáo TS. Nguyễn Hữu Ngữ, là người
hướng dẫn khoa học để giúp tôi hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các tập thể và cá nhân các Phòng ban thành
phố Nha Trang, Lãnh đạo Phân viện Quy hoạch và Thiết kế nông nghiệp Miền
Trung đã giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện để tôi hoàn thành đề tài này.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, bạn bè và đồng nghiệp
đã góp ý, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Huế, ngày…tháng…năm 2016
Tác giả luận văn

Trần Thị Tâm


5

TÓM TẮT
Đề tài “Đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 2015 và định hướng đến năm 2020 của thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà”
được thực hiện từ tháng 7 năm 2015 đến tháng 4 năm 2016. Đề tài đã vận dụng các
phương pháp thu thập số liệu, thống kê xử lý số liệu và phương pháp bản đồ.... để đánh
giá những chỉ tiêu đạt được, chưa đạt được, những thuận lợi, khó khăn trong quá trình
thực hiện kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2015; từ đó đề xuất được định hướng
điều chỉnh sử dụng đất đến năm 2020 của thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà, kết
quả đã đạt được như sau:
Thành phố Nha Trang là trung tâm hành chính - kinh tế - văn hoá - chính trị của
tỉnh Khánh Hoà. Thành phố có 8 xã và 19 phường. Diện tích tự nhiên toàn thành phố
năm 2015 có 25.991,87 ha. Trong đó:
+ Đất nông nghiệp có 9.626,94 ha, chiếm 37,04% diện tích tự nhiên.
+ Đất phi nông nghiệp có 6.995,35 ha, chiếm 26,91% diện tích tự nhiên.
+ Đất chưa sử dụng có 9.369,58 ha, chiếm 36,05% diện tích tự nhiên.

Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011 – 2015) của thành phố
Nha Trang cơ bản phù hợp so với chỉ tiêu được duyệt, cụ thể:
Nhóm đất nông nghiệp thực hiện đạt 110,53%, nhóm đất phi nông nghiệp thực
hiện đạt 83,23%, nhóm đất chưa sử dụng đạt 105,43% so với chỉ tiêu kế hoạch được
duyệt.
Đối với đất nông nghiệp có 5 chỉ tiêu thực hiện cao hơn 100% so với kế hoạch
sử dụng đất kỳ đầu được duyệt, bao gồm: đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, đất
trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất nông nghiệp khác; có 2 chỉ tiêu thực
hiện đạt thấp hơn so với kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu được duyệt đó là: đất rừng
phòng hộ (86,48%) và đất rừng sản xuất (93,31%).
Đối với đất phi nông nghiệp gồm có 21 chỉ tiêu sử dụng đất thì có 3 chỉ tiêu cao
hơn 100% kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu được duyệt (đất thương mại dịch vụ; đất bãi
thải, xử lý chất thải; đất ở tại nông thôn); có 13 chỉ tiêu đạt từ 70-100% (đất quốc
phòng; đất an ninh; đất cụm công nghiệp; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất có
di tích lịch sử - văn hoá; đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp;
đất cơ sở tôn giáo; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất sản xuất vật liệu xây dựng,
gốm sứ; đất cơ sở tín ngưỡng; đất sông ngòi và đất phi nông nghiệp khác); có 4 chỉ
tiêu đạt từ 50-70% (đất phát triển hạ tầng; đất sinh hoạt cộng đồng; đất khu vui chơi,
giải trí công cộng và đất có mặt nước chuyên dùng) và có 1 chỉ tiêu (đất trụ sở cơ
quan) thực hiện đạt dưới 50% so với KHSD đất kỳ đầu được duyệt.


6

Trên cơ sở đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011-2015)
trong phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 được phê duyệt, đề tài đã định
hướng được nhu cầu sử dụng đất của các loại đất theo quy định của Thông tư số
29/2013/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định
chi tiết lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời đề ra được 4 nhóm
giải pháp thực hiện: giải pháp về chính sách, giải pháp về nguồn lực và vốn đầu tư,

giải pháp về bảo vệ, cải tạo đất và môi trường, giải pháp về tổ chức thực hiện.

MỤC LỤC


7

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

Cụm từ
và từ viết tắt
UBND
KHSD

QHSD
HĐND
DTTN
CMĐ
TP
SD
CSD
KT-XH
TTCN
PNN
VLXD
PCCC & CHCN
CHXHCN

Cụm từ và từ đầy đủ
Uỷ ban nhân dân
Kế hoạch sử dụng
Quy hoạch sử dụng
Hội đồng nhân dân
Diện tích tự nhiên
Chuyển mục đích
Thành phố
Sử dụng
Chưa sử dụng
Kinh tế - xã hội
Tiểu thủ công nghiệp
Phi nông nghiệp
Vật liệu xây dựng
Phòng cháy chữa cháy - cứu hộ cứu nạn
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa

8

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng

Tên bảng

Trang

Bảng 3.1

Chỉ tiêu sử dụng đất đến năm 2020 của thành phố Nha Trang

35

Bảng 3.2

Chỉ tiêu sử dụng đất theo mục đích sử dụng đến từng năm kế
hoạch của thành phố Nha Trang

36

Bảng 3.3

Diện tích, cơ cấu các loại đất chính của thành phố Nha Trang
năm 2015

37

Bảng 3.4

Hiện trạng đất nông nghiệp thành phố Nha Trang năm 2015

38

Bảng 3.5

Hiện trạng đất phi nông nghiệp thành phố Nha Trang năm 2015

39

Bảng 3.6

Biến động đất nông nghiệp giai đoạn 2010-2015 của thành phố
Nha Trang

42

Bảng 3.7

Biến động đất phi nông nghiệp giai đoạn 2010-2015 của thành
phố Nha Trang

44

Bảng 3.8

Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất đai giai

đoạn 2011-2015 của thành phố Nha Trang

46

Bảng 3.9

Kết quả chuyển mục đích sử dụng đất giai đoạn 2011-2015 của
thành phố Nha Trang

53

Bảng 3.10

Kết quả đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng cho các mục đích
giai đoạn 2011-2015 của thành phố Nha Trang

54

Bảng 3.11

Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2015 của thành
phố Nha Trang

58

Bảng 3.12

Kết quả chuyển mục đích sử dụng đất năm 2015 của thành phố
Nha Trang

61

Bảng 3.13

Kết quả đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng năm 2015 của thành
phố Nha Trang

62

DANH MỤC HÌNH ẢNH, BIỂU ĐỒ, BẢN ĐỒ
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí hành chính thành phố Nha Trang.
Hình 3.2. Chỉ tiêu sử dụng đất đến năm 2020 của thành phố Nha Trang.
Hình 3.3. Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 của thành phố Nha Trang.


9

Hình 3.4. Biến động sử dụng đất giai đoạn 2010-2015 của thành phố Nha
Trang.
Hình 3.5. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 20112015 của thành phố Nha Trang.


10

MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Xã hội chúng ta ngày càng phát triển lên mức cao hơn và ngày càng hoàn thiện
hơn, cùng với sự phát triển đó thì dân số ngày một tăng lên dẫn đến nhu cầu sử dụng
đất để sản xuất ra lương thực, thực phẩm, xây dựng các công trình văn hóa phúc lợi
ngày càng lớn. Vì vậy muốn đáp ứng được đầy đủ các nhu cầu của con người mà vẫn

đảm bảo được môi trường sống, đòi hỏi việc sử dụng đất phải có quy hoạch, kế hoạch
nhằm sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm.
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013, tại chương 3
Điều 53 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng
biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý
là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý”. Tại Điều 54 quy định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn
lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” [23].
Theo Luật đất đai năm 2013 quy định: Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất là 1 trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai (Điều 22); việc thu hồi đất, giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt [24]. Điều đó cho thấy quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất có vai trò vị trí quan trọng trong công tác quản lý đất đai, là yêu cầu
đặt ra đối với mọi quốc gia, cũng như tất cả các cấp các ngành của địa phương trong
sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội.
Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu
(2011-2015) của thành phố Nha Trang đã được UBND tỉnh phê duyệt theo Quyết định
số 2851/QĐ-UBND ngày 11 tháng 11 năm 2013 [30]. Quy hoạch sử dụng đất của
thành phố đã góp phần tích cực vào việc hoàn thành các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, là một trong các căn cứ để bố trí sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất, góp phần đưa công tác quản lý, sử dụng đất đai đi vào nề nếp,
đúng pháp luật. Tuy nhiên, quá trình triển khai lập và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất còn nhiều hạn chế bất cập. Nhiều phương án quy hoạch chưa dự
báo được hết tốc độ phát triển kinh tế xã hội của địa phương trong kỳ quy hoạch, việc
bố trí quỹ đất cho các thành phần kinh tế không sát với nhu cầu thực tế. Trong những
năm qua trên địa bàn thành phố có nhiều thay đổi về phát triển kinh tế-xã hội liên
quan đến sử dụng đất; nhiều dự án đang và sẽ thực hiện có thay đổi về mục đích sử
dụng đất so với quy hoạch được UBND tỉnh phê duyệt nên cần phải điều chỉnh lại để
việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đúng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.

11

Việc triển khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được 5 năm (thực
hiện xong kỳ đầu 2011 - 2015) nhưng đến nay vẫn chưa có những nghiên cứu, đánh
giá đúng mức về kết quả thực hiện, nguyên nhân tồn tại trong quá trình thực hiện quy
hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu để rút kinh nghiệm toàn diện và đầy
đủ cho kỳ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020.
Với mục tiêu giúp địa phương nhìn nhận đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch
sử dụng đất kỳ đầu trong phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020; phân tích,
đánh giá những kết quả đã đạt được và những tồn tại bất cập trong quá trình thực hiện
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; trên cơ sở đó kiến nghị điều chỉnh kịp thời những
nội dung sử dụng đất bất hợp lý, không phù hợp với phương án quy hoạch sử dụng đất
đã được phê duyệt, đề xuất phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn tiếp theo có
tính khả thi hiệu quả hơn, chúng tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả
thực hiện kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2015 và định hướng đến năm
2020 của thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà”.
2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất của thành phố Nha Trang, tỉnh
Khánh Hoà giai đoạn 2011 - 2015; từ đó, đề xuất định hướng sử dụng đất đến năm
2020.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về quy hoạch
sử dụng đất tại Việt Nam.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp địa phương đánh giá được kết quả thực hiện
kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2015. Từ đó, đề xuất được phương án sử dụng
đất giai đoạn tiếp theo. Bên cạnh đó, kết quả của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo cho các
cơ quan quản lý trong việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020.

12

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Các khái niệm cơ bản về quy hoạch
1.1.1.1. Khái niệm về quy hoạch
Ngày nay, cùng với sự phát triển về khoa học, kỹ thuật và sự gia tăng dân số, con
người đã nhận thấy rõ các nguồn tài nguyên đang dần cạn kiệt. Việc sử dụng tài
nguyên không được dừng lại ở quan điểm mang lại hiệu quả kinh tế mà cần phải khoa
học, hợp lý và bền vững cho tương lai. Quy hoạch là công cụ hữu hiệu nhất để thực
hiện các yêu cầu trên.
Quy hoạch là một hoạt động nhằm tạo ra một chuỗi có trật tự các hành động dẫn
dắt tới sự thực hiện một hay nhiều mục tiêu đã dự kiến. Các kỹ thuật chính của quy
hoạch là các văn bản tường trình được bổ sung theo nhu cầu những dự báo thống kê,
những công thức toán, những đánh giá số lượng và những biểu bảng minh họa cho các
quan hệ giữa các bộ phận khác nhau của dự án. Nó có thể, nhưng không nhất thiết phải
bao gồm các bản vẽ không gian chính xác của các đối tượng.
“Quy hoạch là một quá trình nghiên cứu, phân tích thực trạng và tiềm năng để
hoạch định một kế hoạch hành động cụ thể trong tương lai nhằm đạt được mục đích
bằng con đường hiệu quả nhất” [21, tr. 20]. Quy hoạch cho sự phát triển đảm bảo được
cả 3 mục đích là hiệu quả về kinh tế, hiệu quả xã hội và hiệu quả bảo vệ môi trường.
1.1.1.2. Khái niệm về phương án quy hoạch
Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất là giai đoạn thể hiện kết quả
nghiên cứu của các giai đoạn trước về việc phân bổ, khoanh định cụ thể vị trí đất đai
trên địa bàn quy hoạch cho các mục đích sử dụng, các ngành, các đơn vị và các dự
án. Trên cơ sở đó, thực hiện điều chỉnh và cân đối chung quỹ đất cùng với việc đề
xuất các chính sách, biện pháp thực hiện và phân kỳ quy hoạch theo từng giai đoạn
cụ thể.

Dựa vào các hệ thống mục tiêu, chỉ tiêu định hướng phát triển kinh tế xã hội và
định hướng sử dụng đất, tiến hành xây dựng các phương án sử dụng đất. Để đảm
bảo tính khách quan cho các giải pháp quy hoạch, cần xây dựng nhiều phương án
khác nhau, từ đó sẽ lựa chọn ra phương án tối ưu để kiến nghị trình duyệt.
Theo điều 55, chương 3, Thông tư số 29 của Bộ tài nguyên và môi trường quy
định các bước xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất cấp huyện như sau:


13

- Xác định các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
- Xác định các chỉ tiêu sử dụng đất đã được phân bổ từ quy hoạch sử dụng đất của
cấp tỉnh cho cấp huyện trong kỳ quy hoạch và phân bổ đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
- Xác định nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, lĩnh vực trong kỳ quy hoạch đến
từng đơn vị hành chính cấp xã.
- Tổng hợp nhu cầu sử dụng đất, cân đối để xác định các chỉ tiêu sử dụng đất phân
bổ đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
- Xác định các chỉ tiêu sử dụng đất theo khu chức năng [5].
1.1.2. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp mang tính khoa học – kỹ
thuật, kinh tế - xã hội và pháp lý nhằm vạch định, bố trí sắp xếp quỹ đất quốc gia và
bảo vệ môi trường đất một cách có cơ sở khoa học, hợp lý, đầy đủ theo các phạm vi
không gian lãnh thổ khác nhau từ tổng thể đến chi tiết trên cơ sở đáp ứng các nhiệm vụ
phát triển kinh tế - xã hội bền vững trong một giai đoạn xác định [23].
Quy hoạch sử dụng đất sẽ là một hiện tượng kinh tế - xã hội thể hiện đồng thời
ba tính chất: kinh tế, kỹ thuật và pháp chế. Trong đó cần hiểu:
- Tính kinh tế: Thể hiện ở hiệu quả sử dụng đất đai.
- Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật như điều tra,
khảo sát, đo đạc, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu . . .

- Tính pháp chế: Xác nhận tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất theo
quy hoạch nhằm đảm bảo sử dụng đất đai đúng pháp luật.
Theo FAO: “Quy hoạch sử dụng đất là quá trình đánh giá tiềm năng đất và
nước một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng đất và kinh tế - xã hội nhằm lựa chọn
ra phương án sử dụng đất tốt nhất. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất là lựa chọn và
đưa ra phương án đã lựa chọn vào thực tiễn để đáp ứng nhu cầu của con người một
cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ được nguồn tài nguyên cho tương lai. Yêu cầu cấp
thiết phải làm quy hoạch là do nhu cầu của con người và điều kiện thực tế sử dụng đất
thay đổi nên phải nâng cao kỹ năng sử dụng đất”.
Như vậy, mục đích của quy hoạch sử dụng đất nhằm tạo ra những điều kiện về
tổ chức lãnh thổ, thúc đẩy các đơn vị sản xuất thực hiện đạt và vượt mức kế hoạch Nhà
nước giao. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan trọng, là cơ sở để Nhà
nước thống nhất quản lý đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Nó được xây dựng
trên định hướng phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển đô thị, yêu cầu bảo vệ


14

môi trường, tôn tạo di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh; hiện trạng quỹ đất và
nhu cầu sử dụng; định mức sử dụng đất, tiến bộ khoa học kỹ thuật; kết quả thực hiện
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ trước. Những năm gần đây, quy hoạch đã góp
phần không nhỏ tạo ra kết quả đáng khích lệ, giúp khai thác, sử dụng đúng mục đích,
tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tiềm năng, nguồn lực về đất, mở rộng diện tích đất
canh tác, nâng cao chất lượng, đảm bảo an toàn lương thực.
Thực chất quy hoạch sử dụng đất là quá trình hình thành các quyết định nhằm
tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích cao nhất, thực hiện
đồng thời hai chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ chức sử dụng đất
như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội, kết
hợp với bảo vệ đất và môi trường.
Căn cứ vào đặc điểm, điều kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu

phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất được tiến
hành nhằm định hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch và kế hoạch
sử dụng đất chi tiết của mình; xác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý
Nhà nước về đất đai; làm cơ sở tiến hành cấp đất và đầu tư phát triển sản xuất, đảm
bảo an ninh lương thực, phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hoá – xã hội. Mặt khác,
quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc
sử dụng đất theo đúng mục đích, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh
tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông nghiệp,
lâm nghiệp (đặc biệt là diện tích trồng lúa và đất lâm nghiệp có rừng); Ngăn chặn các
hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ cân bằng sinh thái, gây
ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế xã hội và hậu quả khó lường về tình hình bất ổn chính trị, an ninh quốc phòng ở từng
địa phương, đặc biệt là trong giai đoạn chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường [18].
1.1.2.2. Khái niệm về kế hoạch sử dụng đất
Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để
thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất. Nội dung cụ thể của quy hoạch sử dụng đất
được chi tiết hoá thông qua phân tích đánh giá các kết quả đạt được trong kỳ kế hoạch
sử dụng đất, các nhu cầu cụ thể về phân bổ đất đai cho từng kế hoạch giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất phục vụ cho các mục tiêu phát
triển kinh tế và xây dựng hạ tầng xã hội.
1.1.2.3. Khái niệm về chu kỳ quy hoạch
Kỳ quy hoạch, kỳ kế hoạch sử dụng đất là lượng thời gian mà mỗi cấp chính
quyền, từ trung ương cho đến từng địa phương xây dựng chiến lược từ tổng thể đến chi
tiết để thực hiện các nội dung quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai. Lượng thời gian
vật chất đó không thể quá ngắn cũng không quá dài, vì xét về mặt tổng thể, thời gian


15

quá ngắn chưa thể hiện đầy đủ ý tưởng xây dựng quy hoạch của người xây dựng chính
sách, nếu dài quá, sẽ dẫn tới quy hoạch không mang tính khả thi và xa rời cuộc sống.

Vì vậy, kỳ quy hoạch sử dụng đất là mười năm và kỳ kế hoạch sử dụng đất là năm
năm ứng với chiến lược phát triển kinh tế xã hội trong một chu kỳ mười năm và năm
năm để thực hiện kế hoạch đó đối với cả nước và tất cả các địa phương từ tỉnh, huyện
đến xã, phường, thị trấn. Tuy nhiên, dưới một góc độ khác, nhiều người sử dụng đất,
đặc biệt là các doanh nghiệp tỏ ra băn khoăn trước việc các quy hoạch được xác định
với thời gian không dài trong khi đó việc giao đất hoặc thuê đất có thể đến 50 năm.
Cho nên, kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không những lượng hoá thời gian cho
một tổng thể phát triển kinh tế xã hội mà còn thể hiện tính liên tục và tính kế tiếp trong
việc xây dựng chiến lược khai thác sử dụng đất đai. Qua đó, người sử dụng đất hoàn
toàn an tâm trước các quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước.
Theo luật đất đai 2013, điều 37 quy định: Kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm;
kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và kỳ kế hoạch sử dụng đất quốc
phòng, đất an ninh là 05 năm; kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm.
1.1.2.4. Cơ sở khoa học và nguyên tắc của quy hoạch sử dụng đất
a. Cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất được xây dựng trên những luận điểm khoa học cơ bản
sau đây:

- Sự quản lý Nhà nước về đất đai
+ Định hướng sử dụng đất theo mục tiêu của sự phát triển.
+ Hoạch định các chính sách sử dụng đất.
+ Tạo môi trường và điều kiện sử dụng đất.
+ Kiểm soát việc sử dụng đất

- Sử dụng tài nguyên đất đai
+ Đánh giá tài nguyên đất đai.
+ Sử dụng đất theo yêu cầu của mục đích sử dụng đất.
+ Xác định các loại hình sử dụng đất tối ưu.
+ Phân hạng đất thích hợp.
+ Kiến nghị sử dụng đất.

- Đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội
+ Dự báo nhu cầu sử dụng đất cho mục tiêu phát triển.
+ Cấu trúc lãnh thổ đáp ứng các mục tiêu phát triển.


16

+ Xây dựng cơ cấu sử dụng đất đáp ứng các yêu cầu đa dạng hoá, chuyên môn
hoá và phát triển tổng hợp của sản xuất.

- Thích ứng với xu thế hợp tác hoá, khu vực hoá và toàn cầu hoá
+ Sự hình thành các vùng lãnh thổ đối tác.
+ Xác định nhu cầu đất chuyên dùng cho lĩnh vực kinh tế dịch vụ đối với liên
doanh và đối với tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam.

- Căn cứ vào đặc điểm tự nhiên và kinh tế
+ Đặc điểm và thuộc tính đất đai.
+ Các nguồn lực tự nhiên và kinh tế xã hội là căn cứ khách quan và thực tiễn
cho tổ chức sử dụng đất.

- Hiệu quả sử dụng đất theo quan điểm sinh thái, bền vững, phù hợp xã hội
bảo vệ môi trường
+ Quan điểm sinh thái và phát triển bền vững.
+ Quan điểm phù hợp xã hội.
+ Quan điểm bảo vệ môi trường [23].
b. Nguyên tắc của quy hoạch sử dụng đất
Với những áp lực và thực trạng sử dụng đất đai hiện nay cho thấy nguồn tài
nguyên đất đai ngày càng khan hiếm và có giới hạn, dân số thế giới gia tăng. Do đó,
đòi hỏi phải có sự đối chiếu hợp lý giữa các kiểu sử dụng đất đai và loại đất đai để đạt
được khả năng tối đa về sản xuất ổn định và an toàn lương thực, đồng thời cũng bảo vệ

được hệ sinh thái cây trồng và môi trường sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là nền tảng
cho quá trình này, thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước thực hiện chức năng
phân phối và tái phân phối quỹ đất nhằm đáp ứng nhu cầu về sử dụng đất cho các
ngành, các đơn vị, cá nhân sử dụng đất và điều chỉnh các mối quan hệ đất đai. Như
vậy, quy hoạch sử dụng đất thực hiện đồng thời hai chức năng: điều chỉnh mối quan hệ
đất đai và tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất đặc biệt được xây dựng dựa
trên những nguyên tắc sau:
- Chấp hành quyền sở hữu Nhà nước về đất đai.
- Sử dụng đất tiết kiệm, bảo vệ đất và bảo vệ tài nguyên thiên nhiên.
- Tổ chức phân bổ quỹ đất cho các ngành đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội.
- Quy hoạch sử dụng đất phải tạo ra những điều kiện tổ chức lãnh thổ hợp lý.
- Quy hoạch sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội
của vùng lãnh thổ.


17

Vì vậy, trong thực tiễn việc sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự nhiên, tận dụng
các lợi thế nhằm đạt hiệu ích cao nhất về kinh tế, xã hội và môi trường. Trong số các
điều kiện kinh tế - xã hội phải kể đến các yếu tố như chế độ xã hội, dân số, lao động,
chính sách đất đai, sức sản xuất và trình độ phát triển của kinh tế hàng hoá, cơ cấu
kinh tế và phân bổ sản xuất, các điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương
nghiệp, giao thông vận tải... Căn cứ vào yêu cầu của thị trường và xã hội, xác định
mục đích sử dụng đất, kết hợp chặt chẽ yêu cầu sử dụng đất với ưu thế tài nguyên
thiên nhiên đất đai để đạt tới cơ cấu tổng thể hợp lý nhất, với diện tích đất đai có hạn
sẽ mang lại hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội ngày càng cao và sử dụng đất đai được
bền vững.
1.1.2.5. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử - xã hội, tính khống
chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp thành quan

trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân. Các đặc điểm của
quy hoạch sử dụng đất:
* Tính lịch sử - xã hội: Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển
của quy hoạch sử dụng đất. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một phương thức sản
xuất xã hội thể hiện theo hai mặt: lực lượng sản xuất (mối quan hệ giữa người với sức
hoặc vật tự nhiên trong quá trình sản xuất) và quan hệ sản xuất (quan hệ giữa người
với người trong quá trình sản xuất). Trong quy hoạch sử dụng đất luôn nảy sinh mối
quan hệ giữa người với đất đai (như điều tra, đo đạc, khoanh định, thiết kế . . .) cũng
như quan hệ giữa người với người (xác nhận bằng văn bằng về sở hữu và quyền sử
dụng đất giữa người với chủ sử dụng đất – giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Quy
hoạch sử dụng đất thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất,
vừa là yếu tố thúc đẩy mối quan hệ sản xuất, vì vậy nó luôn là một bộ phận của
phương thức sản xuất xã hội. Ở nước ta, quy hoạch sử dụng đất phục vụ nhu cầu sử
dụng đất và quyền lợi của xã hội; góp phần tích cực thay đổi quan hệ sản xuất ở nông
thôn; nhằm sử dụng, bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội.
* Tính tổng hợp: Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất thể hiện ở hai mặt:
Đối tượng của quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ tài nguyên đất đai cho
nhu cầu toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Quy hoạch sử dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh
vực về khoa học, kinh tế và xã hội như khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và
đất đai, sản xuất nông, công nghiệp, môi trường sinh thái. Với đặc điểm này, quy
hoạch lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất; điều hoà các mâu thuẫn
về đất đai của các ngành, lĩnh vực; xác định và điều phối phương hướng, phương thức
phân bổ sử dụng đất phù hợp với mục tiêu kinh tế - xã hội, bảo đảm cho nền kinh tế
quốc dân luôn phát triển bền vững, đạt tốc độ cao và ổn định.


18

* Tính dài hạn: Thể hiện ở việc xác định nhu cầu sử dụng đất để phát triển kinh
tế - xã hội lâu dài. Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố

kinh tế xã hội quan trọng (sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ khoa học kỹ thuật, đô thị
hoá công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp . . .), từ đó xác định quy hoạch trung
và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra các phương hướng, chính sách và biện pháp có
tính chiến lược, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng
năm, 5 năm và lâu hơn nữa. Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát
triển lâu dài kinh tế - xã hội. Cơ cấu và phương thức sử dụng đất được điều chỉnh từng
bước trong thời gian dài (cùng với phát triển dài hạn kinh tế - xã hội) cho đến khi đạt
được mục tiêu dự kiến. Thời hạn (xác định phương hướng, chính sách và sử dụng đất
để phát triển kinh tế và hoạt động xã hội) của quy hoạch sử dụng đất thường từ trên 10
năm đến 20 năm hoặc lâu hơn.
* Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô: Với đặc tính trung và dài hạn, quy hoạch sử
dụng đất đai chỉ dự kiến được các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và
phân bố sử dụng đất. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch mang tính chiến
lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính phương hướng và khái
lược về sử dụng đất của các ngành như:
- Phương hướng, mục tiêu và trọng điểm chiến lược của việc sử dụng đất trong
vùng.
- Cân đối nhu cầu sử dụng đất của các ngành.
- Điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và phân bổ đất đai trong vùng.
- Phân định ranh giới và các hình thức quản lý việc sử dụng đất đai trong vùng.
- Đề xuất các biện pháp, các chính sách lớn để đạt được mục tiêu của phương
hướng sử dụng đất.
* Tính chính sách: Quy hoạch sử dụng đất thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị
và chính sách xã hội. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách và quy
định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thể hiện cụ thể trên
mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế
hoạch kinh tế - xã hội; tuân thủ các quy định, chỉ tiêu khống chế về dân số và môi
trường sinh thái.
* Tính khả biến: Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trước, theo
nhiều phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất chỉ là một trong những giải pháp

biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp cho việc phát triển kinh
tế trong thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ,
chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của quy hoạch sử dụng đất không
còn phù hợp. Việc chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện quy hoạch và điều chỉnh biện pháp


19

thực hiện là cần thiết. Điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch. Quy hoạch sử
dụng đất luôn là quy hoạch động, một quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc “quy hoạch
- thực hiện - quy hoạch lại hoặc chỉnh lý - tiếp tục thực hiện . . .” với chất lượng, mức
độ hoàn thiện và tính phù hợp ngày càng cao [18].
1.1.2.6. Những nhân tố ảnh hưởng đến quy hoạch sử dụng đất
Mục tiêu của việc sử dụng hợp lý tài nguyên đất là phát huy tối đa tiềm năng
đất đai nhằm đạt hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường và sự phát triển bền vững. Vì
vậy, phạm vi, cơ cấu và phương thức sử dụng đất vừa bị chi phối bởi các điều kiện quy
luật sinh thái tự nhiên vừa bị chi phối bởi các điều kiện quy luật kinh tế - xã hội và các
yếu tố kỹ thuật. Theo nghiên cứu của Viện điều tra quy hoạch đất đai: có ba nhóm
nhân tố ảnh hưởng đến sử dụng đất:
- Nhân tố điều kiện tự nhiên: Khi sử dụng đất đai, ngoài bề mặt không gian cần
chú ý đến việc thích ứng với các điều kiện tự nhiên và quy luật sinh thái của đất cũng
như của các yếu tố bao quanh mặt đất như nhiệt độ, ánh sáng, bức xạ, độ ẩm, yếu tố
địa hình, thổ nhưỡng, xói mòn . . . để xác định yếu tố hạn chế hay tích cực cho việc sử
dụng đất. Trong điều kiện tự nhiên khí hậu là yếu tố hàng đầu tác động đến việc sử
dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai và các yếu tố khác.
- Nhân tố kinh tế xã hội: Điều kiện kinh tế - xã hội bao gồm các yếu tố: Điều
kiện dân số và lao động, điều kiện vốn và cơ sở vật chất kỹ thuật của sản xuất xã hội,
trình độ quản lý và tổ chức sản xuất, sự phát triển của khoa học và ứng dụng tiến bộ kỹ
thuật, chế độ kinh tế, xã hội.
- Nhân tố không gian: Trong thực tế, đất đai là điều kiện không gian đảm bảo

hoạt động của bất kỳ ngành sản xuất nào (nông nghiệp, công nghiệp, xây dựng, khai
thác khoáng sản . . .). Tính không gian của đất đai bao gồm: vị trí địa lý, địa hình, hình
dạng, diện tích. Đất đai phải khai thác tại chỗ nên sự thừa thãi của nơi này không thể
sử dụng để đáp ứng sự thiếu đất ở nơi khác. Do đó, không gian là yếu tố quan trọng
quyết định hiệu quả của việc sử dụng đất.
1.1.2.7. Các loại hình quy hoạch sử dụng đất
Đối với nước ta, luật đất đai đã quy định rõ: Quy hoạch sử dụng đất được tiến
hành theo lãnh thổ và theo ngành.
* Quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính, gồm các dạng sau:
- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp quốc gia
Quy hoạch sử dụng đất đai cấp quốc gia được xây dựng căn cứ vào chiến lược
phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh của quốc gia; quy hoạch tổng thể phát
triển các vùng kinh tế - xã hội; chiến lược, quy hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; điều


20

kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai và kết quả
thực hiện quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia kỳ trước. Nội dung của quy hoạch sử
dụng đất cấp quốc gia bao gồm:
+ Định hướng sử dụng đất 10 năm.
+ Xác định các chỉ tiêu sử dụng đất theo từng nhóm đất.
+ Xác định diện tích các loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp tỉnh và vùng
kinh tế - xã hội.
+ Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và các vùng kinh tế - xã hội.
+ Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất.

- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh
Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh xây dựng căn cứ vào quy hoạch sử dụng
đất đai toàn quốc và quy hoạch vùng. Cụ thể hoá các chỉ tiêu chủ yếu của quy hoạch

toàn quốc kết hợp với đặc điểm đất đai và yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong
phạm vi tỉnh mình. Nội dung chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh gồm:
+ Định hướng sử dụng đất 10 năm.
+ Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất
cấp quốc gia và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất cấp tỉnh.
+ Xác định các khu vực sử dụng đất theo chức năng sử dụng.
+ Xác định diện tích các loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện.
+ Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
+ Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất.

- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện
Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện xây dựng trên cơ sở định hướng của quy
hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh nhằm giải quyết các mâu thuẫn về quan hệ đất đai căn
cứ vào đặc tính nguồn tài nguyên đất, mục tiêu dài hạn phát triển kinh tế - xã hội và
các điều kiện cụ thể khác của huyện (điều hoà quan hệ sử dụng đất trong phát triển
xây dựng, đô thị và phát triển nông lâm nghiệp); đề xuất các chỉ tiêu và phân bổ sử
dụng các loại đất; xác định các chỉ tiêu khống chế về đất đai đối với quy hoạch ngành
và xã phường trên phạm vi của huyện. Nội dung cụ thể quy hoạch sử dụng đất đai cấp
huyện như sau:
+ Định hướng sử dụng đất 10 năm.
+ Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất
cấp tỉnh và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp huyện và cấp xã.


21

+ Xác định các khu vực sử dụng đất theo chức năng sử dụng đến từng đơn vị
hành chính cấp xã.
+ Xác định diện tích các loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
+ Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.

+ Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Riêng quy hoạch sử dụng đất cấp xã được tích hợp trong quy hoạch sử dụng đất
cấp huyện.
* Quy hoạch sử dụng đất theo ngành:
Quy hoạch sử dụng đất theo ngành bao gồm:
- Quy hoạch sử dụng đất đai của Bộ Quốc phòng.
- Quy hoạch sử dụng đất đai của Bộ Công an.
Đối tượng của quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành là diện tích đất đai thuộc
quyền sử dụng và diện tích đất đai dự kiến cấp thêm cho ngành.
Nội dung quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh bao gồm:
+ Định hướng sử dụng đất quốc phòng, an ninh.
+ Xác định nhu cầu sử dụng đất quốc phòng, an ninh trong kỳ quy hoạch sử
dụng đất phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an
ninh và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia.
+ Xác định vị trí, diện tích đất quốc phòng, an ninh để giao lại cho địa phương
quản lý, sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội.
+ Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh [5].
1.1.3. Khái niệm quản lý và quản lý nhà nước về đất đai
a. Khái niệm quản lý
Trong hệ thống các chủ thể quản lý xã hội, Nhà nước là chủ thể duy nhất
quản lý xã hội toàn dân, toàn diện bằng pháp luật. Cụ thể như sau:
- Nhà nước quản lý toàn dân là nhà nước quản lý toàn bộ những người sống
và làm việc trên lãnh thổ quốc gia, bao gồm công dân và những người không phải là
công dân.
- Nhà nước quản lý toàn diện là nhà nước quản lý toàn bộ các lĩnh vực của
đời sống xã hội theo nguyên tắc kết hợp quản lý theo ngành với quản lý theo lãnh
thổ. Nhà nước quản lý toàn bộ các lĩnh vực đời sống xã hội có nghĩa là các cơ
quan quản lý điều chỉnh mọi khía cạnh hoạt động của xã hội trên cơ sở pháp luật
quy định.

22

- Nhà nước quản lý bằng pháp luật là nhà nước lấy pháp luật làm công cụ xử
lý các hành vi vi phạm pháp luật theo luật định một cách nghiêm minh.
Vậy Quản lý nhà nước là dạng quản lý xã hội mang tính quyền lực nhà nước,
được sử dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội và hành vi hoạt
động của con người để duy trì, phát triển các mối quan hệ xã hội, trật tự pháp luật
nhằm thực hiện chức năng và nhiệm vụ của Nhà nước [13].
b. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý đất đai là trách nhiệm của Nhà nước, quyền năng này được Nhà nước
thực hiện trực tiếp bằng việc xác lập các chế độ pháp lý về quản lý và sử dụng đất
đai. Nhà nước quản lý đất đai thông qua hệ thống các cơ quan quản lý đất đai do
Nhà nước thành lập ra và tổ chức dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt
động theo quy định của Chính phủ.
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất
đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại
quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng
đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai [29].
Theo điều 22, Luật đất đai 2013 quy định 15 nội dung quản lý nhà nước về đất
đai như sau:
- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện văn bản đó.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản
đồ hành chính.
- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.


23

- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
- Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo trong quản lý và
sử dụng đất đai.
- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
1.1.4. Xu thế và quan điểm phát triển quy hoạch sử dụng đất
Sử dụng đất là hệ thống các biện pháp nhằm điều hoà mối quan hệ người - đất
trong tổ hợp các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác và môi trường. Căn cứ nhu cầu thị
trường sẽ phát hiện, quyết định phương hướng chung và mục tiêu sử dụng hợp lý tài
nguyên đất, phát huy tối đa công dụng của đất nhằm đạt tới lợi ích sinh thái, kinh tế và
xã hội cao nhất.
Hiện nay, sử dụng đất được phát triển theo các xu thế sau:
- Sử dụng đất phát triển theo chiều rộng và tập trung.
- Cơ cấu sử dụng đất phát triển theo hướng phức tạp hóa và chuyên môn hóa.
- Sử dụng đất đai phát triển theo hướng xã hội hóa và công hữu hóa.
- Sử dụng đất theo xu thế phát triển kinh tế hợp tác hóa, khu vực hóa, toàn
cầu hóa.
- Sử dụng đất trong hệ cân bằng sinh thái và bảo vệ môi trường.

1.1.5. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai, Nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch và
pháp luật.
“Quy hoạch sử dụng đất luôn giữ vị trí và vai trò quan trọng trong sự phát triển
của nền kinh tế quốc dân” [22, tr 26]. Quy hoạch sử dụng đất là biện pháp để thực hiện
các chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của nhà nước, tỉnh, huyện,... trên cơ sở tuân
thủ chính sách pháp luật về đất đai và các chiến lược phát triển kinh tế - xã hội.
Dựa vào điều kiện tự nhiên, phương hướng nhiệm vụ và mục tiêu phát triển
kinh tế xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất được thực hiện nhằm
phân bổ lại quỹ đất đai đảm bảo hài hòa giữa các mục tiêu phát triển ngắn hạn, dài hạn
của các cấp, các ngành; đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho từng ngành, từng chủ sử
dụng đất.


24

Quy hoạch sử dụng đất góp phần quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai; làm
cơ sở pháp lý để thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất
theo quy định của pháp luật.
Quy hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm định hướng cho quy hoạch sử
dụng đất chuyên ngành: xây dựng, nông nghiệp, lâm nghiệp; quy hoạch đô thị, quy
hoạch trung tâm xã, quy hoạch dân cư; lập các dự án đầu tư xây dựng, các dự án đầu
tư phát triển các loại cây trồng, vật nuôi, ... Làm cơ sở để giao đất và đầu tư để phát
triển sản xuất, bảo đảm an ninh lương thực và phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hoá
xã hội.
Quy hoạch sử dụng đất tạo sự phối hợp đồng bộ giữa các Sở, ngành của tỉnh và
huyện, xã trong quá trình quản lý, sử dụng đất phù hợp với quy hoạch đề ra; đáp ứng
nhu cầu sử dụng đất hiện tại và tương lai của các ngành trên địa bàn có hiệu quả kinh
tế - xã hội cao nhất.
Quy hoạch sử dụng đất góp phần chuyển đổi cơ cấu kinh tế, chuẩn bị cơ sở hạ

tầng, thu hút vốn đầu tư, phát triển các khu, cụm công nghiệp; các khu đô thị mới, hình
thành các vùng chuyên canh cây trồng, vật nuôi theo hướng sản xuất hàng hoá. Ổn
định và phát triển các khu dân cư nông thôn, đô thị; nâng cao đời sống văn hoá, xã hội;
thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá, bảo vệ môi trường sinh thái.
Quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức
lại việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí quỹ
đất, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất
nông – lâm nghiệp. Ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại
đất, phá vỡ cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc
kìm hãm sản xuất cũng như sự phát triển kinh tế - xã hội và các hậu quả khó lường về
bất ổn chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phương, đặc biệt là trong giai đoạn
chuyển dần sang nền kinh tế thị trường.
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2.1. Khái quát về quy hoạch sử dụng đất của các nước trên thế giới
Quy hoạch sử dụng đất luôn có vị trí quan trọng trong thực hiện công tác quản
lý đất đai của mỗi quốc gia và được tiến hành từ nhiều năm trước đây. Tuy nhiên, tuỳ
thuộc vào điều kiện của mỗi nước mà phương pháp và quan điểm quy hoạch sử dụng
đất có đặc thù khác nhau và quá trình thực hiện cũng vậy. Ở các quốc gia phát triển
như Đức, Mỹ quy hoạch sử dụng đất luôn gắn liền với việc giải quyết các yêu cầu về
môi trường, đảm bảo sử dụng đất hiệu quả bền vững. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất
tại các nước này có tính khả thi cao.
Những nguyên tắc về sử dụng đất được thông qua ở thành phố NewYork từ


25

năm 1916 đến những năm 30 và hầu hết các Bang của nước Mỹ tuân thủ theo nguyên
tắc này. Đến những năm 70, các Bang này gặp phải một số vấn đề về môi trường và sự
bảo tồn các di tích lịch sử nên đòi hỏi phải có những nguyên tắc và tầm nhìn xa hơn.
Từ đòi hỏi trên, Luật đất đai mới của Mỹ đã hình thành hệ thống quy hoạch sử dụng

đất mới.
Ở Đức, điển hình là thành phố Berlin, hệ thống quy hoạch sử dụng đất đã được
xây dựng từ rất sớm. Chỉ vài năm sau khi có sự thống nhất toàn vẹn lãnh thổ đất nước,
năm 1994, hệ thống quy hoạch sử dụng đất được xây dựng với bản đồ tỉ lệ 1:50.000.
Sau đó, việc điều chỉnh và cập nhật những biến động đất đai cho phù hợp với sự thay
đổi của nền kinh tế, xã hội và mục tiêu của Chính phủ được tiến hành thường xuyên.
Do đó, hệ thống quy hoạch sử dụng đất ở thành phố Berlin nói riêng, của Đức nói
chung có hiệu quả cao, đảm bảo sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm và bền vững, tạo đà
cho sự phát triển nền kinh tế.
Ở Pháp, quy hoạch sử dụng đất được xây dựng theo hình thức mô hình hoá
nhằm đạt hiệu quả kinh tế cao trong việc sử dụng tài nguyên, môi trường và lao động,
áp dụng bài toán quy hoạch tuyến tính có cấu trúc sản xuất hợp lý, thúc đẩy nền kinh
tế phát triển.
Ở Campuchia, do nền kinh tế kém phát triển, có xuất phát điểm thấp, tình hình
chính trị rối loạn, nhiều nhà khoa học đã bị giết, nên trước những năm 2000, công tác
quản lý đất đai chưa được quan tâm, chưa hình thành được hệ thống Luật đất đai và
quy hoạch sử dụng đất. Đến năm 2000, Bộ quy hoạch đất đai và xây dựng đã hoàn
thiện Luật đất đai, nhưng công tác quy hoạch sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn, kế
hoạch sử dụng đất ở từng địa phương không rõ ràng nên sử dụng đất kém hiệu quả và
làm suy thoái đất. Mặc dù vậy, nhờ có sự cố gắng tìm hiểu, học hỏi, nghiên cứu công
tác quản lý, sử dụng đất đai của các nhà khoa học nên Campuchia đã xây dựng được
hệ thống Luật đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đồng bộ. Nhìn chung, hệ thống
pháp luật đất đai ở các nước phát triển tương đối hoàn thiện nên công tác xây dựng và
thực hiện quy hoạch sử dụng đất được triển khai tốt, sử dụng đảm bảo hiệu quả 3 mặt:
kinh tế, xã hội và môi trường. Ở các nước kém phát triển, do thiếu kinh phí, thiếu cán
bộ có trình độ chuyên môn, nên hệ thống Luật đất đai không đồng bộ, hệ thống quy
hoạch sử dụng đất có hiệu quả không cao, ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế.
1.2.2. Thực tiễn về quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam
* Thực tiễn về quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam
Ở Việt Nam, từ năm 1994 Chính phủ đã triển khai xây dựng quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất đai cả nước đến năm 2010. Quy hoạch sử dụng đất được quy định
tại Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai 2013.