Huy động vốn cho dự án bất động sản của công ty cổ phần Trùng Dương Thái Sơn

i

ii
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM
---------------

---------------

TRẦN KHẮC TRUNG
TRẦN KHẮC TRUNG

HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN
BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN
TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN
LUẬN VĂN THẠC SỸ
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
Mã ngành:60520320

HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN
BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN
TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN
LUẬN VĂN THẠC SỸ
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
Mã ngành:60340102

HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN

TP. HCM, tháng 12 năm 2013

TP. HCM, tháng 12 năm 2013


iii

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

iv
TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
TP. HCM, ngày..... tháng.....năm 20.....

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Nguyên

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: Trần Khắc Trung

Giới tính: Nam

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP.HCM ngày … tháng …

Ngày, tháng, năm sinh: 02/12/1981

Nơi sinh: Nam Định

năm …

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh

MSHV: 1241820164

Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:

Tên đề tài: Huy động vốn cho các dự án Bất Động Sản của Công ty Cổ phần Trùng Dương

1. .......................................................................
2. .......................................................................
3. .......................................................................
4. .......................................................................

– Thái Sơn.
I. Nhiệm vụ và nội dung
Luận văn này được thực hiện nhằm mục tiêu nghiên cứu ảnh hưởng huy động vốn cho
các dự án bất động sản. Nội dung chính của luận văn gồm 4 phần:
Phần 1 - Cơ sở lý luận: Lý luận về vốn, huy động vốn và hoạt động kinh doanh bất

5. .......................................................................

động sản.
Xác nhận của chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn đã được chỉnh sửa
(nếu có)

Phần 2 –Tình hình huy động và sử dụng vốn cho các dự án bất động sản tại tỉnh Bà
Rịa – Vũng Tàu.

Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV

Phần 3 –Giải pháp huy động vốn cho các dự án bất động sản.
Phần 4 –Kết luận và kiến nghị.
II.

Ngày giao nhiệm vụ: 30/05/2013.

III.

Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 02/12/2013.

IV. Cán bộ hướng dẫn: PGS.TS. Phan Đình Nguyên

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH


i

ii

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

Để thực hiện luận văn “Huy động vốn cho các dự án Bất Động Sản của Công
ty Cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn”, tôi đã tìm hiểu và nghiên cứu vấn đề, vận

Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy/Cô giảng viên giảng dạy lớp cao học

dụng kiến thức đã học và trao đổi với giảng viên hướng dẫn, đồng nghiệp, và bạn

12SQT14 đã truyền đạt những kiến thức quý báu, làm nền tảng tốt giúp cho tôi có
phương pháp và tư duy khoa học. Đồng thời tôi cũng gửi lời cảm ơn tới các bạn

bè…
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu và
kết quả trong luận văn này là trung thực. Các thông tin trích dẫn đã được chỉ rõ

đồng nghiệp đã giúp tôi rất nhiều trong quá trình tìm hiểu thực tế, thu thập dữ liệu
để thực hiện luận văn.
Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Phan Đình Nguyên đã hướng

nguồn gốc.

dẫn tận tình, nghiêm túc, có bài bản khoa học giúp tôi có thể hoàn thành được luận
Học viên thực hiện luận văn

văn thạc sỹ này.
Xin chân thành cảm ơn.

Trần Khắc Trung
TP. Hồ Chí Minh, ngày 02 tháng 12 năm 2013
Người thực hiện luận văn

Trần Khắc Trung

iii

iv

TÓM TẮT

ABSTRACT
The research object "FOR RAISING CAPITAL PROJECT OF REAL

Đề tài nghiên cứu “HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG

ESTATE JOINT – STOCK COMPANY TRUNG DUONG - THAI SON" is done

SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN” được thực hiện

in the context the competitive Real Estate business, the close Real Estate market

trong bối cảnh cạnh tranh sống còn của các doanh nghiệp Bất động sản, thị trường

and the difficult economic situation. The study was conducted at the TRUNG

Bất động sản đóng băng và tình hình kinh tế đang khó khăn. Đề tài nghiên cứu được

DUONG – THAI SON joint – stock Company in Vung Tau City, Ba Ria - Vung

thực hiện tại Công ty Trùng Dương – Thái Sơn có trụ sở tại Thành phố Vũng Tàu,

Tau province.

Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

There are three core issues of Thesis. First, research the use of basic

Luận văn bao gồm ba vấn đề cốt lõi. Thứ nhất, đề tài nghiên cứu sử dụng

knowledge of raising capital and real estate . Second, understand and analyze the

những kiến thức cơ bản của huy động vốn và bất động sản. Thứ hai, tìm hiểu và

status of capital. Third, improve solutions raising capital of Trung Duong – Thai

phân tích thực trạng vốn và huy động vốn của Công ty Trùng Dương - Thái Sơn.

Son joint – stock company.

Thứ ba, sau khi tìm hiểu về lý thuyết, về thực trạng thì đã đưa ra được các giải pháp
nhằm cải thiện hoạt động huy động vốn tại Công ty Trùng Dương – Thái Sơn.

Have six solutions of thesis: First, raising capital from customers for two
projects The Regal Villas and cottages in The Gardens; second, raising capital from

Các giải pháp trong luận văn đưa ra như sau: Một là, Huy động vốn từ khách

owners by issuing more shares, third, to mobilize short -term credit from banks,

hàng của công ty cho hai dự án Khu Biệt Thự The Regal và khu nhà ở The Gardens

fourth, mobilizing capital from commercial credit; fifth, issuing bonds on the

bằng cách ứng trước tiền theo từng giai đoạn của dự án; hai là, huy động vốn từ chủ

market with a medium-term period of less than 3 years and sixth, listed on the stock

sở hữu bằng cách phát hành thêm cổ phiếu; ba là, huy động vốn ngắn hạn từ tín

market at the Department of City Stock Exchange Ho Chi Minh City .

dụng Ngân hàng; bốn là, huy động vốn từ tín dụng thương mại bằng cách chiếm
dụng vốn của các đối tác trong xây dựng và cung cấp vật liệu xây dựng; năm là,
phát hành trái phiếu ra thị trường với một thời gian trung hạn dưới 3 năm và với lãi
suất phù hợp; sáu là, niêm yết trên thị trường chứng khoán tại Sở Giao Dịch Chứng
Khoán Tp. Hồ Chí Minh.


v

vi

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................ i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................. ii
TÓM TẮT ....................................................................................... iii

1.2.2.2

Quỹ khấu hao ..................................................................... 20

1.2.2.3

Các quỹ.............................................................................. 21

CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG

1.3

VỐN 21
1.3.1

ABSTRACT .................................................................................... iv

Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp ......................................... 21

1.3.1.1

Kinh tế hội nhập quốc tê .................................................... 21

MỤC LỤC .........................................................................................v

1.3.1.2

Hệ thống Chính sách, luật pháp.......................................... 21

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................... xi

1.3.1.3

Tình hình kinh tế................................................................ 21

DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................. xi

1.3.1.4

Sự phát triển của thị trường tài chính trong nước ............... 22

DANH MỤC HÌNH ...................................................................... xiv

1.3.2

LỜI MỞ ĐẦU ...................................................................................1
CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN VỀ VỐN, HUY ĐỘNG VỐN VÀ HOẠT ĐỘNG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................ 4
VỐN VÀ CÁC NGUYÊN TẮC HUY ĐỘNG VỐN ...................... 4

1.1
1.1.1
1.1.2

Vốn của doanh nghiệp .............................................................. 4
Các nguyên tắc huy động vốn ................................................... 7

1.1.2.1

Nguyên tắc kịp thời .............................................................. 7

1.1.2.2

Nguyên tắc hiệu quả ............................................................ 8

1.1.2.3

Nguyên tắc số lượng và thời gian ......................................... 8

1.1.2.4

Nguyên tắc giảm thiểu chi phí giao dịch .............................. 8

CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐANG ĐƯỢC SỬ DỤNG

1.2

PHỔ BIẾN ................................................................................................. 9
1.2.1

Huy động vốn Nợ phải trả ....................................................... 11

1.2.1.1

Nguồn tài trợ ngắn hạn....................................................... 11

1.2.1.2

Nguồn tài trợ dài hạn ......................................................... 15

1.2.2

Huy động vốn chủ sở hữu ....................................................... 19

1.2.2.1

Tăng vốn điều lệ ................................................................ 19

Các yếu tố bên trong doanh nghiệp ......................................... 22

1.3.2.1

Tình hình hoạt đông kinh doanh của doanh nghiệp ............ 22

1.3.2.2

Phương thức huy động vốn của doanh nghiệp .................... 22

1.3.2.3

Uy tín của doanh nghiệp .................................................... 23

CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HUY ĐỘNG VỐN .............. 23

1.4
1.4.1

Sự tăng trưởng ổn định về số lượng và thời gian ..................... 23

1.4.2

Lượng vốn huy động của doanh nghiệp có đáp ứng được hoạt

động kinh doanh của doanh nghiệp....................................................... 24
1.4.3

Lãi suất huy động.................................................................... 24

1.4.4

Rủi ro nguồn vốn doanh nghiệp huy động............................... 24

1.4.5

Lợi ích từ nguồn vốn huy động mang lại................................. 24
HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ....................... 25

1.5
1.5.1

Bất động sản - các khái niệm và văn bản pháp lý liên quan ..... 25

1.5.2

Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam ..................... 27

1.5.2.1

Đặc điểm ngành Bất Động Sản Việt Nam: ......................... 27

1.5.2.2

Triển vọng kinh tế Việt Nam và Ngành Bất Động Sản: ...... 28

1.5.2.3

Thực trạng ngành Bất Động Sản tại Việt Nam: .................. 32

1.5.2.4

Đánh giá thị trường năm 2013............................................ 39

1.5.2.5

Xu hướng năm 2014 .......................................................... 39


vii

CHƯƠNG 2. TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VÀ SỬ DỤNG VỐN CỦA CÔNG

viii

2.3.2.

2.3.2.1. Lượng vốn huy động tăng trưởng ổn định số lượng và thời

TY CỔ PHẦN TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN .......................................... 42
2.1.

Đánh giá hiệu quả huy động vốn của doanh nghiệp ................ 57

gian

GIỚI THIỆU CÔNG TY .............................................................. 42

........................................................................................... 57

2.1.1.

Lịch sử hình thành và phát triển .............................................. 42

2.3.2.2. Vốn huy động có đáp ứng được hoạt động kinh doanh của

2.1.2.

Sơ đồ tổ chức Công ty............................................................. 42

doanh nghiệp .................................................................................... 58

2.1.3.

Chức năng nhiệm vụ của Công ty ........................................... 44

2.3.2.3. Chi phí vốn huy động......................................................... 59

2.1.4.

Các Dự án bất động sản tiêu biểu ............................................ 44

2.3.2.4. Độ rủi ro của nguồn vốn huy động ..................................... 62

2.1.5.1. Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở The Gardens ................ 45
2.4.

2.1.5.3. Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Lotte ........ 46

SỬ DỤNG VỐN HUY ĐỘNG ................................................................. 69

2.1.5.

2.2.

2.3.2.5. Lợi ích của nguồn vốn huy động mang lại ......................... 65

2.1.5.2. Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự The Regal .................. 45
Một số đặc điểm về Tổ chức - Kinh tế - Kỹ thuật.................... 46

NHẬN XÉT CHUNG VỀ SỰ HUY ĐỘNG VỐN VÀ HIỆU QUẢ

2.4.1

Điểm mạnh ............................................................................. 69

2.1.6.1. Công tác tổ chức, nhân sự .................................................. 46

2.4.1.1

Khả năng huy động Tín dụng thương mại tốt ..................... 69

2.1.6.2. Chính sách mua hàng ......................................................... 48

2.4.1.2

Khả năng huy động vốn chủ sở hữu ................................... 70

2.4.1.3

Rủi ro tín dụng thấp ........................................................... 70

CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN CÔNG TY ĐANG SỬ

DỤNG ..................................................................................................... 49
2.2.1.

2.4.2

Huy động vốn chủ sở hữu ....................................................... 49

2.2.1.1. Vốn điều lệ ........................................................................ 50

Điểm yếu và nguyên nhân ....................................................... 70

2.4.2.1

Điểm yếu ........................................................................... 70

2.4.2.2

Nguyên nhân ...................................................................... 71

2.2.1.2. Các nguồn vốn chủ sở hữu khác......................................... 51

CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT

Huy động vốn từ nợ phải trả ................................................... 51

ĐỘNG SẢN ................................................................................................. 74

2.2.2.

XÁC ĐỊNH NHU CẦU VỐN ĐẦU TƯ CHO BẤT ĐỘNG SẢN

2.2.2.1. Tín dụng ngân hàng ........................................................... 52

3.1

2.2.2.2. Tín dụng thương mại.......................................................... 53

CỦA CÔNG TY ....................................................................................... 74

2.2.2.3. Các nguồn nợ phải trả khác ................................................ 54

3.1.1

Tổng mức đầu tư của các dự án bất động sản .......................... 74

PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HUY ĐỘNG VỐN

3.1.1.1

Dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự The Regal. ................ 74

CỦA CÔNG TY TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN ................................... 55

3.1.1.2

Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở The Gardens ................ 75

3.1.1.3

Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Lotte ......... 76

2.3.

2.3.1.

Phân tích các yếu tố tác động đến huy động vốn của doanh

nghiệp ................................................................................................ 55

3.1.2

Kế hoạch giải ngân ................................................................. 77

2.3.1.1. Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp .................................... 55

3.1.2.1

Tiến độ giải ngân theo dự án .............................................. 78

2.3.1.2. Các yếu tố bên trong doanh nghiệp .................................... 56

3.1.2.2

Kế hoạch giải ngân từng năm ............................................. 80

ix

x

GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN .................... 81

3.2
3.2.1

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Kế hoạch doanh thu từ bất động sản giai đoạn 2013 - 2015 .... 81
Bất động sản

3.2.1.1

Dự án Biệt thự The Regal .................................................. 81

BĐS:

3.2.1.2

Dự án Khu nhà ở The Gardens ........................................... 82

GS.TS: Giáo sư tiến sĩ

3.2.1.3

Tổng hợp doanh thu ........................................................... 82

PGS.TS: Phó giáo sư tiến sĩ

Giải pháp lựa chọn Phương thức huy động vốn....................... 83

NXB:

Nhà xuất bản

3.2.2.1

Giải pháp huy động bằng vốn chủ sở hữu .......................... 84

WTO:

Tổ chức Thương mại Thế giới (Worrld Trade Organnization)

3.2.2.2

Giải pháp huy động vốn từ khách hàng .............................. 85

GDP:

Tổng sản phẩm quốc nội

3.2.2.3

Giải pháp huy động tín dụng ngân hàng ............................. 88

3.2.2.4

Giải pháp huy động tín dụng thương mại ........................... 89

3.2.2.5

Giải pháp huy động bằng cách phát hành trái phiếu dự án . 90

3.2.2.6

Giải pháp huy động vốn trên thị trường chứng khoán ........ 90

3.2.2

KẾT LUẬN.................................................................................................. 91

CAGR: Tốc độ tăng trưởng hàng năm kép (Compounded Annual Growth rate)
NHNN: Ngân hàng nhà nước
CTCP:

Công ty cổ phần

XDCB: Xây dựng cơ bản
BHXH: Bảo hiểm xã hội
BHYT: Bảo hiểm y tế
DN:

Doanh nghiệp

CBCNV: Cán bộ công nhân viên

IPO: Phát hành cổ phiếu ra công chúng lần đầu ((Initial Public Offering)


xi

DANH MỤC CÁC BẢNG

xii

Bảng 3.3: Tổng mức đầu tư dự án trung tâm thương mại Lotte .............................. 77
Bảng 3.4: Tiến độ thực hiện và tiến độ cung ứng vốn dự án The Regal.................. 78

Bảng 1.1: Những đặc điểm của Nợ phải trả và Vốn cổ phần .................................. 10
Bảng 1.2: Những điểm khác biệt chủ yếu giữa Nợ ngắn hạn và dài hạn ................. 11
Bảng 1.3: Lãi suất bình quân liên ngân hàng tháng 10/2011 .................................. 34
Bảng 2.1: Số lượng CBCNV trong những năm 2010-2012 .................................... 47
Bảng 2.2: Thu nhập bình quân của CBCNV Công ty ............................................. 48
Bảng 2.3: Vốn chủ sở hữu ..................................................................................... 50
Bảng 2.4: Vốn điều lệ ............................................................................................ 50
Bảng 2.5: Nguồn vốn khác của chủ sở hữu ............................................................ 51
Bảng 2.6: Vốn từ nợ phải trả.................................................................................. 52
Bảng 2.7: Lượng vốn vay ngân hàng trong mấy năm qua ...................................... 53
Bảng 2.8: Tín dụng thương mại ............................................................................. 54
Bảng 2.9: Các khoản nợ khác ................................................................................ 54
Bảng 2.10: Lạm phát Việt Nam từ năm 2009-2012 ................................................ 55
Bảng 2.11: Tổng vốn của Công ty ......................................................................... 57
Bảng 2.12: Cơ cấu vốn chủ sở hữu ........................................................................ 59
Bảng 2.13: Cơ cấu nợ phải trả ............................................................................... 61
Bảng 2.14: Khả năng thanh toán ngắn hạn ............................................................. 62
Bảng 2.15: Khả năng thanh toán nhanh ................................................................. 63

Bảng 2.16: Hệ số nợ .............................................................................................. 64
Bảng 2.17: Hệ số thu nhập trên tài sản ................................................................... 65
Bảng 2.18: Doanh lợi tiêu thụ sản phẩm ................................................................ 66
Bảng 2.19: Hiệu suất sử dụng tài sản của doanh nghiệp ......................................... 67
Bảng 2.20: Hệ số thu nhập trên vốn chủ sở hữu ..................................................... 68
Bảng 2.21: Số nhân vốn ......................................................................................... 69
Bảng 2.22: Doanh thu lợi nhuận từ chế biến yến sào ............................................. 73
Bảng 3.1: Tổng mức đầu tư dự án The Regal ......................................................... 75
Bảng 3.2: Tổng mức đầu tư dự án khu nhà ở The Gardens .................................... 76

Bảng 3.5: Tiến độ thực hiện và tiến độ cung ứng vốn dự án The Gardens .............. 79
Bảng 3.6: Tiến độ góp vốn vào Công ty TNHH Trùng Dương – Lotte ................... 80
Bảng 3.7: Lượng vốn cần thu xếp từng năm .......................................................... 80
Bảng 3.8: Kế hoạch doanh thu dự án Biệt thự The Regal ....................................... 81
Bảng 3.9: Kế hoạch doanh thu dự án khu nhà ở The Gardens ................................ 82
Bảng 3.10: Tổng hợp doanh thu ............................................................................. 83
Bảng 3.11: Tiến độ thu tiền và doanh thu từ các dự án nhà ở để bán ...................... 88
Bảng 3.12: Giá trị vay tín dụng ngân hàng các dự ánnhà ở để bán ........................ 89


xiii

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH
Hình 1.1: Sơ đồ nguồn vốn ...................................................................................... 9
Hình 1.2: Những đặc điểm căn bản của thỏa thuận thuê mua ................................. 16
Hình 1.3: Đồ thị Tỷ lệ đô thị hóa ........................................................................... 28
Hình 1.4: Tỷ lệ vốn đầu tư/GDP (%) ..................................................................... 29
Hình 1.5: GDP năm 2007 – 2011 ........................................................................... 30
Hình 1.6: Dòng vốn đầu tư ................................................................................... 31
Hình 1.7: Tăng trưởng tín dụng ............................................................................. 33

Hình 1.8: CPI cả nước qua các tháng ..................................................................... 34
Hình 1.9:Lượng căn hộ tồn kho ............................................................................. 35
Hình 1.10: Dư nợ BĐS và nợ xấu BĐS.................................................................. 36
Hình 1.11: Giá thị trường thứ cấp .......................................................................... 37
Hình 1.12: Cơ cấu thị trường M&A quý 1/2013 .................................................... 38
Hình 2.1: Cơ cấu tổ chức của Công ty Trùng Dương – Thái Sơn ........................... 43
Hình 2.2: Những rào cản doanh nghiệp tiếp cận vốn năm 2012 ............................. 56
Hình 2.3: Cơ cấu giữa Vốn chủ sở hữu và Nợ ....................................................... 58

xiv


1

2

LỜI MỞ ĐẦU

Hiện nay vốn là nhu cầu rất cần thiết cho những dự án BĐS của Trùng
Dương – Thái Sơn

Trong quá trình hoạt động kinh doanh, vốn trở thành nguồn lực rất cần thiết

2. Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu

cho các doanh nghiệp ở mọi lĩnh vực, việc huy động và sử dụng hiệu quả nguồn lực

Mục tiêu nghiên cứu:

này là yếu tố quyết định cho sự hưng thịnh hay suy vong của doanh nghiệp.

Đề tài “Huy động vốn cho các dự án Bất Động Sản của Công ty Cổ phần

Muốn thành công trong kinh doanh, trước hết Doanh nghiệp phải dám đương

Trùng Dương – Thái Sơn” nhằm các mục đích nâng cao khả năng huy động vốn và

đầu với một thử thách huy động nguồn vốn cơ bản cho Công ty. Huy động vốn và

sử dụng nguồn vốn huy động như thế nào cho hiêu quả trong những hoạt động BĐS

sử dụng nguồn vốn huy động sao cho hiệu quả là một bài toán mà các doanh nghiệp

của Công ty Trùng Dương – Thái Sơn.
Như vậy để đạt được mục tiêu trên thì nhiệm vụ nghiên cứu phải làm như

phải luôn luôn tìm cách giải quyết. Doanh nghiệp muốn phồn thịch và phát triển thì
phải có những phương pháp huy động vốn hết sức hiệu quả.
Những năm qua, BĐS đang là lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn, thu hút được

sau:
Thứ nhất, tìm hiểu phương thức huy động vốn;

nhiều vốn đầu tư của doanh nghiệp trong và ngoài nước. Tuy nhiên, năm 2008 nước

Thứ hai, nhận xét và đánh giá thực trạnh huy động vốn của công ty;

ta đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn do hậu quả của một số sai lầm trong

Thứ ba, đánh giá và đưa ra những giải pháp hiệu quả giúp công ty huy động

chính sách vĩ mô những năm trước đây, dẫn đến lạm phát tăng cao, tăng trưởng
chậm lại, tín dụng thắt chặt, thị trường chứng khoán suy thoái, thị trường bất động
sản trầm lắng… điều đó tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp hoạt động trong
lĩnh vực BĐS, đặc biệt là các doanh nghiệp trong nước yếu vốn.

và sử dựng nguồn vốn hiệu quả.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu chỉ nghiên cứu các phương thức huy động vốn và cách sử
dụng nguồn vốn sao cho hiệu quả.

Vậy tìm đâu ra nguồn vốn và làm thế nào để giải bài toán về vốn một cách

Phạm vi nghiên cứu của đề tài: trước tiên phải nghiên cứu các báo cáo tài

hiệu quả nhất? Câu hỏi đó luôn luôn làm đau đầu cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực

chính, các dự án BĐS của Công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn đang tham gia

BĐS. Trùng Dương – Thái Sơn cũng là một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực

đầu tư; thị trường vốn để Trùng Dương – Thái Sơn tiếp cận. Thời gian nghiên cứu

BĐS, vì thế những nhà quản trị mà đặc biệt là quản trị tài chính của doanh nghiệp

là dữ liệu trong quá khứ cho đến năm 2012.

cũng rất đau đầu với những dự án lớn mới cần nguồn vốn lớn để hoạt động.
1. Ý nghĩa và tính cấp thiết của đề tài
Với đề tài “Huy động vốn cho những dự án BĐS của công ty cổ phần Trùng

4. Tổng quan và điểm mới của luận văn
Trên thế giới và Việt Nam có nhiều đề tài nghiên cứu về cách thức huy động vốn
cho doanh nghiệp. Những đề tài như “Giải pháp huy động vốn và sử dụng vốn đối

Dương – Thái Sơn” mang một ý nghĩa quan trọng đối với công ty. Đề tài này sẽ cho

với doanh nghiệp nhà nước hoạt động kinh doanh ở Việt Nam” Nguyễn Văn Tạo

thấy những giải pháp hiệu quả để huy động vốn và sử dụng vốn cho công ty này.

(2002); “Giải pháp huy động vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế trên địa bàn

Hiện nay, công ty đã có 3 dự án BĐS lớn tại Tp. Vũng Tàu, công ty đang cần

thành phố Hà Nội” – Ngô Thị Năm (2002), “Thực trạng công tác huy động vốn tại

một nguồn vốn lớn để đáp ứng nhu cầu vốn cho 3 dự án trên. Chính vì thế đề tài

chi nhánh Nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Vụ Bản từ năm 2002 – 2003”

thực hiện trong thời điểm này sẽ giúp doanh nghiệp có những giải pháp hoàn thiện

– Triệu Ngọc Nguyên (2004) những công trình này đã đưa ra giải pháp huy động

nhanh chóng để huy động vốn cho Trùng Dương – Thái Sơn.

vốn cho công ty nói chung. Đề tài “Giải pháp huy động vốn của công ty cổ phần

3

4

Tập đoàn hòa phát trên thị trường chứng khoán Việt Nam” – Lê Tấn Dũng (2012)
đã chỉ ra được các yếu tố tác động đến Huy động vốn của công ty này. Nhưng đối

CHƯƠNG 1

với lĩnh vực BĐS thì chư thấy đề tài nghiên cứu về lĩnh vực này, với đề tài “Huy

LÝ LUẬN VỀ VỐN, HUY ĐỘNG VỐN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH

động vốn cho các dự án BĐS của Công ty Cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn” nhằm

BẤT ĐỘNG SẢN

tìm ra những giải pháp chung cho những công ty BĐS và riêng cho hoạt động huy
động vốn các dự án BĐS của công ty Cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn.

1.1 VỐN VÀ CÁC NGUYÊN TẮC HUY ĐỘNG VỐN
1.1.1

5. Khung nghiên cứu

Vốn của doanh nghiệp

Trong cuốn sách có tựa đề: “Sử dụng có hiệu quả các hình thức huy động

Bố cụ nghiên cứu của đề tài gồm:

vốn của doanh nghiệp công nghiệp trong nền kinh tế thị trường” của hai tác giả

Lời mở đầu, gồm: Ý nghĩa và tính cấp thiết của đề tài, mục tiêu và nhiệm vụ

GS.TS. Đàm Văn Nhuệ - PGS.TS. Ngô Thị Hoài Lam, NXB chính trị quốc gia

nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, tổng quan và quan điểm mới của luận
văn, khung nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu.
Chương 1. Cơ sở lý luận về huy động vốn cho dự án BĐS, chương này sẽ

2001, thì vốn của doanh nghiệp được viết như sau:
Bất kỳ một doanh nghiệp nào cũng cần có một nguồn lực tài chính nhất định
để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh. Nguồn lực tài chính được thể hiện

đưa ra những lý thuyết cơ bản làm cơ sở cho việc huy động vốn của chương 2 và

và sử dụng dưới các dạng khác nhau nhằm mục đích thu được lợi ích lớn hơn trong

giải pháp ở chương 3. Chương 1 nên lên cơ cấu vốn, hình thức huy động vốn, các

tương lai được coi là vốn của doanh nghiệp.

yếu tố tác động đến hiệu quả huy động vốn và chi phí vốn,…
Chương 2. Thực trạng về huy động vốn các dự án BĐS của công ty Cổ phần
Trùng Dương – Thái Sơn, chương này tìm hiểu những phương thức huy động vốn
của công ty cho dự án BĐS, hiệu quả sử dụng và đánh giá.

Trong cuốn Từ điển Longman rút gọn về tiếng Anh kinh doanh, vốn được
định nghĩa:

“Vốn là tài sản tích luỹ được sử dụng vào sản xuất nhằm tạo ra lợi ích lớn
hơn; đó là một trong các yếu tố của quá trình sản xuất (các yếu tố khác là đất đai và

Chương 3. Giải pháp huy động vốn cho các dự án BĐS của công ty Cổ phần

lao động). Trong kinh doanh, vốn được coi là giá trị của tài sản hữu hình được tính

Trùng Dương – Thái Sơn, với cơ sở lý thuyết chương 1 và thực trạng chương 2

bằng tiền, nghĩa là tài sản dưới dạng không phải bằng tiền như nhà xưởng, máy móc

trong chương 3 tác giả sẽ đưa ra những giải pháp cho Doanh nghiệp và nêu một vài

thiết bị, dự trữ nguyên vật liệu”.

kiến nghị.
6. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu cho đề tài chủ yếu là phương pháp định tính bằng
cách nghiên cứu kỹ lý thuyết có ảnh hưởng, và định lượng dựa vào phân tích số liệu
thứ cấp như phân tích các báo cáo tài chính.

Các quan niệm đã nêu về vốn đều phản ánh được khía cạnh nào đó liên quan
đến nguồn lực tài chính của doanh nghiệp, tuy nhiên, các khái niệm đó được trình
bày dưới các góc nhìn khác nhau và mục tiêu nghiên cứu khác nhau, vì vậy chưa thể
hiện một cách nhìn tổng thể về vốn của doanh nghiệp.
Vốn có thể có nhiều dạng khác nhau được phân nhóm thành hai loại: Vốn
bằng hiện vật và vốn bằng tiền. Vốn bằng tiền được coi là nguồn tài chính của
doanh nghiệp. Nguồn tài chính này là cơ sở để có được các điều kiện sản xuất, tức

5

6

là các yếu tố đầu vào như nhà xưởng, địa điểm sản xuất kinh doanh, thiết bị, nguyên

rộng) và không thực hiện đủ khấu hao tài sản cố định (không đảm bảo tái đầu tư

vật liệu và các điều kiện khác.

giản đơn).

Vốn của doanh nghiệp còn có thể được hiểu theo nghĩa hẹp là số tiền và tài

Như vậy, vốn ban đầu của doanh nghiệp có thể tăng lên hoặc giảm đi do hai

sản hữu hình khác, doanh nghiệp có được nguồn tài chính của chính mình, tức là

nhóm yếu tố khách quan và chủ quan, phụ thuộc vào mức độ hiệu quả và chính sách

không tính đến nguồn tài chính doanh nghiệp có được nhờ đi vay. Tuy nhiên, trên

đầu tư và phát triển sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Vốn của doanh nghiệp

thực tế, người ta thường dùng vốn theo nghĩa rộng để chỉ toàn bộ nguồn lực tài

tại mỗi thời điểm bao gồm vốn đầu tư ban đầu, vốn tích luỹ từ lợi nhuận và vốn huy

chính của doanh nghiệp, không phân biệt nguồn huy động.

động bổ sung trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp.

Từ những phân tích đã nêu, thì vốn của doanh nghiệp (theo cách hiểu vốn tài
chính) có thể coi là giá trị bằng tiền của tất cả các nguồn lực có thể chuyển thành
tiền được doanh nghiệp nắm giữ và sử dụng nhằm mục đích thu được lợi ích lớn

1.1.2. Cơ cấu vốn và chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp
1.1.2.1.

Cơ cấu vốn

Cơ cấu vốn là tỷ lệ vốn trong một doanh nghiệp, cơ cấu vốn cũng có tác

hơn trong tương lai, không phân biệt nguồn gốc hình thành và không phân biệt hình

động nhiều đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Thông thường doanh

thái biểu hiện.

nghiệp được hình thành từ hai nguồn vốn chính từ vốn chủ sở hữu và vốn vay.

Thông thường, giá trị doanh nghiệp bao gồm cả giá trị hữu hình và giá trị vô

Vốn chủ sở hữu được chia ra hai loại vốn là vốn cổ phần phổ thông và vốn cổ phần

hình của doanh nghiệp. Tuy vậy, trên thực tế, khi đánh giá vốn của doanh nghiệp

ưu đãi. Vốn vay thì doanh nghiệp thường vay ngân hàng và vay bằng cách phát

người ta chỉ tính đến các giá trị hữu hình, chính vì vậy, vốn cũng có thể hiểu khác

hành trái phiếu ra thị trường rồi thu về nguồn tiền bán.

với phạm trù “giá trị doanh nghiệp”.

Như vậy khi huy động vốn thì doanh nghiệp phải huy động nguồn vốn the tỷ

Vốn của doanh nghiệp được hình thành từ khi thành lập doanh nghiệp và

lệ cho phù hợp. Nếu doanh nghiệp sử dụng quá nhiều từ vốn chủ sở hữu thì mức độ

biến đổi theo thời gian. Với những doanh nghiệp kinh doanh thành công, vốn của

rủi ro thấp nhưng lợi nhuận mang lại không cao. Ngược lại nếu doanh nghiệp sử

doanh nghiệp có chiều hướng tăng trưởng, vì sau mỗi chu kỳ kinh doanh, vốn ban

dụng quá nhiều vốn vay thì rủi ro cao cho doanh nghiệp nhưng lợi nhuận sec cao

đầu lại được bổ sung bằng một phần lợi nhuận thu được ( lợi nhuận dùng để tái đầu

hơn so với vốn chủ sở hữu.

tư ). Phần bổ sung này nhiều hay ít phụ thuộc vào mức độ sinh lợi trong kinh doanh

1.1.2.2.

và chính sách tăng trưởng của doanh nghiệp. Những doanh nghiệp có chiến lược
phát triển dài hạn thường rất chú ý dùng lợi nhuận để tái đầu tư, vì nếu không tăng

Chi phí sử dụng vốn

Chi phí sử dụng vốn là cái giá mà người sử dụng vốn phải trả cho người có
vốn để được sử dụng.

cường tái đầu tư thì sớm hay muộn, doanh nghiệp đó sẽ thất bại. Ngoài ra, do nhu

Doanh nghiệp có những nguồn vốn như vốn chủ sở hữu, vốn vay thì ứng với

cầu của đầu tư, của quá trình sản xuất kinh doanh, vốn có thể được huy động bổ

mỗi loại vốn này sẽ có chi phí khác nhau. Chi phí vốn của vốn chủ sở hữu chính là

sung từ các nguồn khác nhau, do đó làm tăng vốn của doanh nghiệp.
Tuy vậy, với những doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ thì nguồn vốn ban đầu

cổ tức hàng năm chia được, nếu vốn cổ phần phổ thông thì chi phí vốn không ổn
định, vốn cổ phần ưu đãi thì vốn ổn định. Đối với vốn vay thì chi phí vốn cũng có

sẽ bị giảm dần. Tình trạng này đã xảy ra với nhiều doanh nghiệp nhà nước, có thể

thể thay đỗi theo lãi suất thị trường. Như vậy trong doanh nghiệp có nhiều chi phí

do cả hai loại nguyên nhân: kinh doanh thua lỗ (không thực hiện tái đầu tư mở

vốn khác nhau cho từng loại vốn huy động, và người ta lấy chi phí vốn của doanh
ngiệp sử dụng và chi phí vốn trung bình và theo công thức như sau:


7

WACC = rd*.Wd + re.We + rps.Wps
Trong đó:

8

1.1.2.2

Nguyên tắc hiệu quả

Cần lựa chọn bảo đảm hiệu quả huy động vốn cao nhất trong những điều

r d*: chi phí vốn vay sau thuế.

kiện nhất định. Như trên đã trình bày, trong điều kiện thị trường tài chính càng phát

re: Chi phí vốn cổ phần phổ thông.

triển thì doanh nghiệp càng có nhiều cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn khác nhau

rps: Chi phí vốn cổ phần ưu đãi.

để phục vụ cho sản xuất kinh doanh, do đó cần lựa chọn nguồn vốn thích hợp nhằm

Wd, We, Wps : lần lượt là tỷ lệ vốn vay, vốn cổ phần phổ thông và cổ phần thường.

mang lại hiệu quả cao nhất trong việc huy động vốn. Hiệu quả của việc sử dụng các

WACC: Là chi phí vốn trung bình.

hình thức huy động vốn không chỉ thể hiện ở hiệu quả đầu tư mà nguồn vốn mang

Công thức trên là công thức sử dụng mô hình Gardon, ngoài ra người ta còn

lại, mà còn thể hiện ở khả năng dễ dàng tiếp cận và huy động các nguồn vốn, ở lợi

dùng phương pháp CAMP, và mô hình điều chỉnh của CAMP để tính chi phí vốn

ích của chủ doanh nghiệp khi sử dụng nguồn vốn đó, như khả năng làm tăng lợi

trung bình. Với mô hình CAMP thì không phù hợp tại thị trường tài chính Việt

nhuận ròng của doanh nghiệp và lợi nhuận tích luỹ.

Nam. Vì thị trường tài chính Việt Nam chưa hoàn thiện nên hệ số beta khó tính.
Nhưng để cải thiện điều đó thì người ta dùng mô hình CAMP điều chỉnh bằng công

1.1.2.3

Nguyên tắc số lượng và thời gian

thức :WACC = rf + phần bù rủi ro. Trong công thức này thì phần bù rủi ro là một

Việc huy động vốn cần bảo đảm đáp ứng nhu cầu về số lượng và thời gian:

đại lượng dự đoán, rf là chi phí phi rủi ro (thường lấy chi phí vốn của trái phiếu

một ý đồ đầu tư, kinh doanh sẽ không thể thực hiện được nếu không có đủ một
lượng vốn nhất định theo nhu cầu được tính toán, do đó, khi huy động phải bảo đảm

chính phủ).
1.1.2

Các nguyên tắc huy động vốn

đủ về số lượng và tính tương thích về thời gian. Thực tế, hiện nay một số doanh

1.1.2.1

Nguyên tắc kịp thời

nghiệp thường phải nâng mức nhu cầu ghi trong các yêu cầu huy động vốn để có

Việc huy động vốn phải đảm bảo tính kịp thời. Thông thường, khi có nhu cầu

thể có đủ số vốn cần thiết khi dự án được phê chuẩn, điều đó làm cho các dự án

về vốn bổ sung, doanh nghiệp phải tìm nguồn vốn để giải quyết nhu cầu đó, tuy

không còn chặt chẽ. Ngoài ra, rất nhiều trường hợp cách tính toán thời gian cho vay

nhiên, nếu việc cung ứng vốn không đúng thời điểm, thời cơ đầu tư thì nguồn vốn

của các ngân hàng thường quá cứng nhắc nên các doanh nghiệp không bảo đảm hạn

đó sẽ mất ý nghĩa, hoặc làm giảm khả năng thu lợi ích từ các hoạt động đầu tư kinh

trả tiền, phải chịu lãi suất quá hạn, chi phí cao.

doanh. Vì vậy, cải tiến các thủ tục hành chính phức tạp trong các quy trình giao dịch

về vốn là mong muốn của các doanh nghiệp. Nhiều khi, một số doanh nghiệp phải
chấp nhận một tỷ lệ lãi suất cao hơn rất nhiều trên thị trường tại chính phi chính

1.1.2.4

Nguyên tắc giảm thiểu chi phí giao dịch

Huy động vốn cần bảo đảm giảm thiểu chi phí giao dịch: Một nguồn vốn với

thức để có được nguồn vốn kịp thời vì nếu không vay kịp vốn thì nguồn vốn rẻ trên

lãi suất thấp đôi khi có thể trở nên quá đắt do chi phí liên quan đến giao dịch về vốn

trở nên đắt, có thể làm cho các kết quả dự tính trong các phương án kinh doanh

quá cao. Nguyên nhân chi phí giao dịch cao có thể là: thủ tục hành chính phức tạp,

giảm đi và doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc trả nợ.

quy trình giải ngân phiền toái, chi phí tư vấn cao hoặc đôi khi do quy mô không
thích hợp. Vì vậy, các doanh nghiệp cần tùy theo lượng vốn cần vay để chọn nguồn
vốn phù hợp, vì những nguồn vốn phức tạp sẽ làm cho chi phí giao dịch trên một
đồng vốn huy động cao hơn nếu lượng vốn huy động nhỏ. Ngược lại, những dự án


9

10

lớn có thể có lợi về chi phí cho vốn nếu tìm đến những nguồn vốn có thủ tục phức

Bảng 1.1. Những đặc điểm của Nợ phải trả và Vốn cổ phần

tạp hơn nhưng lại phải chịu lãi suất thấp hơn.
1.2 CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐANG ĐƯỢC SỬ DỤNG PHỔ

Nợ phải trả

Vốn cổ phần

BIẾN

1- Doanh nghiệp nhận được chúng từ 1- Do các chủ sở hữu của doanh nghiệp

Doanh nghiệp có thể huy động vốn từ nhiều nguồn để tài trợ cho dự án. Có

những thành phần không phải là chủ sở tài trợ

thể phân thành: Nguồn vốn chủ sở hữu và Nguồn vốn nợ phải trả. Nguồn vốn tự có

hữu của nó

được huy động từ các nguồn: quỹ khấu hao cơ bản, quỹ tích lũy đầu tư hoặc điều

2- Phải trả lãi cho những khoản tiền đã 2- Không trả lãi cho vốn cổ phần đã huy

chỉnh cơ cấu tài sản nợ. Nguồn vốn từ bên ngoài được huy động từ nguồn ngắn hạn

vay

động được mà sẻ chia lợi tức cổ phần

hoặc dài hạn.

cho các chủ sở hữu nếu Công ty làm ra
được lợi nhuận
3- Mức lãi suất phải trả cho các khoản 3- Lợi tức cổ phần chia cho các cổ đông
nợ vay thường theo một mức ổn định tuỳ thuộc vào quyết định của Đại hội
được thỏa thuận khi vay

đồng cổ đông và nó thay đổi theo mức
lợi nhuận mà Công ty thu được

4- Doanh nghiệp phải hoàn trả nợ vay 4- Doanh nghiệp không phải trả những
cho chủ nợ vào một thời điểm nào đó khoản tiền vốn đã nhận được cho chủ sở
trong tương lai ngoại trừ trường hợp hữu trừ khi doanh nghiệp đóng cửa và
nguồn huy động là trái phiếu tuần hoàn

các loại tài sản được chia cho chủ sở
hữu. Trường hợp này không áp dụng đối
với cổ phần ưu đãi có thời hạn đáo hạn
cố định

5- Công ty có thể phải thế chấp bằng các 5- Doanh nghiệp không phải thế chấp tài
loại tài sản như hàng hóa các loại tài sản sản hay nhờ bảo lãnh bởi vốn huy động
cố định, quyền sở hữu tài sản, cổ phiếu là của các chủ sở hữu.
Hình 1.1. Sơ đồ nguồn vốn

Những khác biệt chủ yếu giữa Nợ phải trả và Nguồn vốn chủ sở hữu (trong
đó chủ yếu là vốn cổ phần) được trình bày ở bảng dưới đây:

hay sử dụng biện pháp bảo lãnh để được
vay
Trong hoạt động kinh doanh, người quản trị cần tìm cách huy động các
nguồn tín dụng từ bên ngoài doanh nghiệp để tài trợ cho hoạt động doanh nghiệp.


11

12

Các nguồn vốn nợ phải trả được chia thành nguồn Nợ ngắn hạn và nguồn Nợ dài

Tín dụng thương mại

hạn. Bảng 1.2 nêu lên đặc điểm của nguồn tín dụng này.

Một Công ty có thể dựa vào nguồn tín dụng mở rộng do mua hàng hóa của

Bảng 1.2. Những khác biệt chủ yếu giữa nguồn Nợ ngắn hạn và dài hạn
Nợ ngắn hạn
1- Thời hạn trả chúng trong vòng 1 năm

Nợ dài hạn
1- Thời gian đáo hạn dài hơn 1 năm

các nhà cung cấp dựa trên “tài khoản mở” như là một nguồn tài trợ ngắn hạn. Hình
thức tín dụng này được gọi là hình thức “tín dụng thương mại” và hoàn toàn khác so
với các hình thức tín dụng ngắn hạn khác vì nó không phải do các định chế tài chính
tài trợ.

2- Không phải trả lãi cho những nguồn 2- Phải trả lãi cho tất cả các loại tài trợ

Tín dụng thương mại thường luôn sẵn sàng để phục vụ các Công ty vì nó

tài trợ ngắn được các nhà cung cấp tài dài hạn mà doanh nghiệp nhận được

không do các định chế tài chính tài trợ, do đó có thể nói nó là nguồn tài trợ không

trợ bằng hình thức tín dụng thương mại

do vay mượn. Tổng giá trị khoản tiền nợ do mua hàng hóa của nhà cung cấp được

3- Lãi suất của các nguồn tài trợ ngắn 3- Lãi suất tài trợ dài hạn thường cao
hạn thường thấp hơn nợ vay dài hạn

hơn so với lãi suất của nguồn tài trợ
ngắn hạn

đưa vào tài khoản “nợ phải trả” (Accounts Payable) của Công ty.
Nguồn tài trợ ngắn hạn không có bảo đảm.
Bên cạnh nguồn tài trợ ngắn hạn của các nhà cung cấp, Công ty còn có thể
dựa vào các định chế tài chính để nhận được những khoản tiền vay ngắn hạn không

1.2.1

Huy động vốn Nợ phải trả

bảo đảm. Những khoản cho vay này là những khoản vay do các ngân hàng tài trợ

1.2.1.1

Nguồn tài trợ ngắn hạn

cho Công ty mà không đòi hỏi bất cứ sự bảo đảm nào. Các hình thức cho vay ngắn

Nguồn tài trợ ngắn hạn là những khoản tiền mà Công ty phải hoàn trả trong
vòng một năm kể từ ngày nhận được chúng. Nguồn tài trợ này bao gồm các khoản
Tín dụng thương mại mà Công ty nhận được từ các nhà cung cấp khi mua các loại

hạn không có bảo đảm chủ yếu là: Hạn mức tín dụng hay Thấu chi, Hợp đồng tín
dụng tuần hoàn, Tín dụng thư, Cho vay theo hợp đồng.
Tài trợ ngắn hạn có bảo đảm

hàng hóa dưới hình thức mua chịu, mua bằng tiền quỹ (deposits). Ngoài ra, nó còn

Một Công ty không dễ dàng gì nhận được nguồn tài trợ ngắn hạn của một

bảo gồm tiền đặt cọc của khách hàng để mua hàng hóa hay dịch vụ theo hợp đồng

ngân hàng hay các nguồn khác khi không có bảo đảm, vì các hình thức tài trợ đó

và những khoản tiền vay ngắn hạn do các ngân hàng, Công ty tài chính, Công ty

đem lại rất nhiều rủi ro cho người cho vay. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp cung cấp

mua nợ, Công ty bảo hiểm tài trợ. Đồng thời, nó cũng bao gồm các khoản nợ tích

đủ sự bảo đảm đối với khoản tiền vay theo yêu cầu, thì họ sẽ dễ dàng nhận được

lũy gồm có nợ các loại tiền lương của công nhân mà Công ty chưa trả, nợ tiền thuế

khoản tín dụng cần thiết từ một nhà tài trợ nào đó.

những chưa trả cho Chính phủ, và lợi tức của phần theo sổ sách mà chưa phải trả

Việc bảo đảm an toàn nhằm đảm bảo thanh toán cả tiền vốn gốc và lãi của

cho cổ đông. Các ngồn tài chính ngắn hạn có thể được phân thành 3 nhóm chính:

khoản cho vay là hình thức “thế chấp” (collateral). Tài sản thế chấp để bảo đảm cho

nguồn tài trợ ngắn hạn không cho vay mượn, nguồn tài trợ ngắn hạn không có đảm

các hình thức vay ngắn hạn thường bao gồm khỏan phải thu, giấy hẹn nợ, các loại

bảo và nguồn tài trợ ngắn hạn có đảm bảo.

hàng hóa, các loại chứng khoán. Chúng có thể là các loại cổ phần, những giấy tờ có
giá có khả năng chuyển đổi nhanh, những khoản ký quỹ đình kỳ, quyền sở hữu máy
móc, thiết bị, hoặc chỉ là sự bảo lãnh của cá nhân cá cổ đông chính của doanh
nghiệp.


13

14

Những khoản vay ngắn hạn được thế chấp bằng những khoản phải thu như

Những Công ty có hàng hóa, tài sản mà cần một số vốn ngắn hạn có thể dựa

các loại thương phiếu, hối phiếu được gọi là vay có thể chấp bằng khoản phải thu.

vào nguồn tài trợ này. Vay thế chấp bằng hàng hóa gồm có các hình thức sau: Vay

Đồng thời Công ty cũng có thể đem bán lại các chứng từ này thay vì đem chúng đi

ký thác, vay thế chấp bằng ký hóa phiếu hàng di chuyển được, vay thế chấp bằng ký

thế chấp để vay tiền.

hóa phiếu hàng hóa cồng kềnh, để đương.

Việc bán những khoản phải thu này cho một ngân hàng, một Công ty tài
chính hay Công ty mua nợ để gia tăng nguồn vốn ngắn hạn được gọi là “Mua nợ”

Vay ký thác bằng hàng hóa (Trust Receipt Loan)
Vay ký thác là khoản vay do ngân hàng tài trợ trên cơ sở những hàng hóa đặc

(factoring). Còn các khoản nợ vay được do bảo đảm bằng hàng hóa, tài sản được

biệt đang thuộc quyền sở hữu của Công ty nó còn được gọi là vay bắc cầu (Brirging

gọi là “vay có thế chấp bằng hàng hóa” (invertory financing).

Loan) Hay tiền cho vay trên hàng hóa. đặc trưng của vay ký thác là nó chỉ được

Vay có thế chấp bằng khoản phải thu
Một Công ty muốn nhận được một khoản vay ngắn hạn có thể tiếp xúc với
ngân hàng hay Công ty tài chính và đề nghị sử dụng các hóa đơn thu tiền làm vật

chấp nhận khi Công ty đi vay có những hàng hóa thuộc loại có thể dẽ dàng nhận
diện và mỗi món hàng này phải có giá trị lớn trên thị trường. Ví dụ như xe hơi các
loại, máy truyền hình, và các thiết bị âm thanh nổi.

bảo đảm cho khoản vay. Nếu ngân hàng quan tâm và đồng ý tài trợ cho Công ty, họ

Theo thỏa thuận cho vay ký thác, người đi vay phải ký nộ văn bản ủy thác

sẽ đánh giá chất lượng của các loại hóa đơn thu tiền được dùng làm vật thế chấp và

chỉ rõ những hàng hóa đang thuộc quyền sở hữ của họ được giao cho ngân hàng

sau đó, xác định giá trị khoản cho vay tương xứng với giá trị của khoản phải thu.

quản lý. Đổi lại, Công ty nhận được một hối phiếu có thời hạn để được rút tiền

Giá trị của khoản cho vay tùy thuộc vào mức độ rủi ro và có thể giao động trong

trong một khoảng thời gian nhất định nhằm trang trải cho toàn bộ chi phí của giao

khoảng 20% đến 90% giá trị danh nghĩa của khoản phải thu.

dịch cho hàng hóa. Sau đó cũng theo thỏa thuận này, ngân hàng ký phát những

Mua nợ

chứng từ thích hợp cho phép Công ty nhận lại quyền sở hữu hàng hóa và kết toán tài

Các định chế tài chính có thể phải mua những khoản phải thu để gia tăng

khoản khi chúng được bán xong.

nguồn tín dụng ngắn hạn của doanh nghiệp. Các tổ chức mua nợ thường là một

Vay thế chấp bằng ký hóa phiếu hàng di chuyển được

ngân hàng, một Công ty tài chính hay Công ty mua nợ. Sau khi việc mua bán hoàn

Đối với những loại hàng hóa dễ dàng vận chuyển như xi măng hay bột mỳ

tất bên mua nợ có trách nhiệm thu hồi các khoản nợ theo các chứng từ đã mua và

chẳng hạn thì thỏa thuận cho vay đem lại nhiều rủi ro cho ngân hàng, bởi những

chịu mọi rủi ro khi gặp những món nợ khó đòi (mua nợ được áp dụng cho cả bán

hàng hóa đó có thể bị Công ty vay tiền đem bán xong mà ngân hàng không hay biết

hàng trong nước và xuất khẩu).

cho tới khi đã quá trễ. Do đó ngân hàng cho vay có thể yêu cầu Công ty chuyển

Vay thế chấp bằng hàng hóa

những hàng hóa của họ gửi vào một kho chứa hàng công cộng trước khi chấp nhận

Bên cạnh các chứng từ bán hàng, các loại hàng hóa, tài sản cũng thường

cho vay.

được sử dụng để thế chấp cho các khoản vay ngắn hạn,. Trị giá của khoản vay thuộc

Vay ký thác bằng chứng từ lưu kho hàng cồng kềnh.

loại thế chấp này tùy thuộc vào mức độ rủi ro, khả năng chuyển đổi nhanh, và tính

Loại thỏa thuận này tương tự như thỏa thuận vay có thế chấp bằng ký hóa

ổn định về giá cả của các loại hàng hóa thế chấp. Nếu những hàng hóa, tài sản này

phiếu hàng di chuyển được, chỉ khác là những tài sản trên Công ty vay tiền được

không có rủi ro, có thể bán nhanh trên thị trường và có giá cả ổn định thì khoản tiền

thay thế bằng một hóa đơn lưu kho nội bộ của Công ty. Thông thường ngân hàng

vay mượn sẽ chiếm một tỷ lệ khá cao so với giá trị ghi trên chứng từ.

chỉ chấp thuận loại cho vay này đối với những hàng hóa quá cồng kềnh, không


15

16

thuận tiện khi chuyển vào kho công cộng. Những loại hàng hóa này có thể là gỗ

rằng, Công ty không được quyền trả lại tài sản và cũng không được từ chối thanh

chưa xẻ, ván ép, hay sắt thép vv...

toán tiền thuê trong thời hạn thuê mướn cơ bản. Đồng thời, nó cũng có thể cho phép
Công ty được quyền lựa chọn trả lại tài sản sau khi đã thực hiện nghĩa vụ thông báo

1.2.1.2

Nguồn tài trợ dài hạn

Nguồn ngân quỹ dài hạn là những khoản tiền có thời hạn sử dụng dài hơn
một năm kể từ ngày đầu tiên khi nhận chúng. Nguồn ngân quỹ này thường được

trước với chủ sở hữu theo quy định trong hợp đồng.
Những đặc điểm căn bản của thỏa thuận thuê mua được trình bày trong hình
như sau:

Công ty sử dụng để tài trợ cho việc mua máy móc, thiết bị hay xây dựng nhà xưởng
và một phần nguyên vật liệu v.v ...
Công ty có thể huy động tín dụng dài hạn từ nhiều nguồn khác nhau. Các
nguồn này bao gồm : Thuê mua trả góp, tín dụng thuê mua; Vay dài hạn định kỳ
hay vay có kỳ hạn, phát hành trái phiếu và ký phiếu.

Người cho thuê

Người thuê (người

(chủ sở hữu)

sử dụng)

Hình 1.2. Những đặc điểm căn bản của thoả thuận thuê mua

Thuê mua trả góp (Hire - Purehase Financing)
Một doanh nghiệp cần tiền để mua máy móc, thiết bị có thể sử dụng phương
pháp huy động nguồn tín dụng trực tiếp bằng cách mua các loại tài sản đó dưới hình

Người cho thuê

Người thuê

- Có tài sản, thiết bị sẵn sàng để cho thuê - Trả tiền thuê cho người thuê

thức thuê mua trả góp. Khi mua tài sản theo hình thức này, Công ty tiến hành thiết

- Nhận tiền thuê do người thuê trả

- Có quyền sử dụng tài sản

lập một hợp đồng với chủ tài sản theo hình thức này, Công ty thiết lập một hợp

- Được hưởng giá trị còn lại của tài sản

- Có trách nhiệm bảo quản, bảo trì tài

đồng với chủ tài sản hay một định chế tài chính. Thoả thuận này cho phép Công ty

sản

trả ngay một phần giá trị tài sản và phần còn lại được thanh toán trong nhiều kỳ, vào

Một số điểm thuận lợi và bất lợi thường hay được để cập nhật của giao dịch

những thời điểm được ấn định trước và mỗi lần trả một phần giá trị của tài sản cùng
tiền lãi, nếu Công ty đồng ý tuân theo những điều khoản và điều kiện của hợp đồng
thuê mua trả góp. Trong thời gian thi hành hợp đồng, quyền sở hữu tài sản do người
bán - người cho thuê vào thời điểm hết hạn hợp đồng nếu người thuê hoàn thành tốt
các nghĩa vụ theo quy định.
Tín dụng thuê mua (lease financing)
Thay vì mua tài sản theo hình thức thuê mua trả góp, doanh nghiệp có thể sử
dụng hình thức thuê tài chính hay thuê vận hành (finance lease or operating lease)
để thuê tài sản của Công ty thuê mua hay Công ty tài chính. Khi Công ty tiến hành
thuê một tài sản, thì họ sẽ được quyền sử dụng tài sản đó (như máy photo copy, máy
vi tính, xe ô tô) như thỏa thuận và phải thanh toán tiền thuê theo định kỳ cho người
chủ tài sản. Hợp đồng được thiết lập giữa Công ty và chủ tài sản có thể quy định

thuê mua đối với Công ty thuê tài sản.


17

18

cách bán tài sản của họ cho một định chế tài chính để lấy tiền mặt, để rồi sau đó
thuê mua lại chính tài sản đó từ định chế tài chính vừa mua của họ. Hình thức tăng

Thuê mua thuần
Thuận lợi

Bất lợi

- Thuê mua là một hình thức tăng vốn - Chi phí thuê mua thường cao hơn chi
mà Công ty có thể sử dụng dễ dàng

phí vay vốn để Công ty từ đầu tư, vì
Công ty thuê mua thu lợi nhuận của họ
trên các giao dịch thuê mua.

vốn này được gọi là hình thức bán và tái thuê và nó là một hình thức huy động vốn
trung hạn rất thông dụng.
Các khoản vay có định kỳ hay có kỳ hạn.
Một doanh nghiệp có thể tăng ngân sách thông qua hình thức đi vay với thời
gian đáo hạn hơn một năm, bằng cách thế chấp một số tài sản của họ như một hình

- Thuê mua cho phép Công ty biến - Công ty phải chịu tất cả mọi rủi ro liên

thức bảo đảm cho khoản tiền vay. Các ngân hàng thương mại và Công ty tài chính

những nguồn tiền riêng thành tài sản có quan đến hợp đồng và tài sản thuê.

thường chấp nhận những loại tài sản sau là tài sản thế chấp như: quyền sử dụng đất

tỷ lệ hoàn vốn cao

đai, các loại máy móc, các loại bất động sản, những khoản ký quỹ có thời hạn,

- Các khoản tiền thuê làm giảm thuế lợi - Nếu tài sản được chuyển trả người cho
tức, do đó đem lại cho Công ty phần lợi thuê ở thời điểm kết thức hợp đồng thuê
nhuận do hoàn thuế

mua thì Công ty không được hưởng giá

trị còn lại của tài sản

ngoại tệ các loại, các loại chứng khoán và cổ phiếu của các Công ty cổ phần đại
chung, khoản vay này thường được gọi là vay định kỳ hay vay có kỳ hạn.
Đặc điểm riêng của vay định kỳ (hay vay có kỳ hạn) là trong mỗi kỳ hạn hàng tháng, quý hay năm - người vay phải trả cho chủ nợ một khoảng tiền nhất đinh

- Các khoản tiền khấu hao nhanh làm - Công ty không được những khoản tiền

bao gồm một phần vốn gốc và lãi. Nó khác với hình thức thấu chi (hay rút vượt

giảm thuế lợi tức, do đó nếu thuế suất khấu hao trên mức thuế suất của người

overdraft) là thấu chi thường trả cả vốn gốc và lãi vào cuối kỳ, còn nó trả dần thành

của Công ty cao hơn thuế suất của người cho thuê.
cho thuê, thì sẽ thu được lợi nhuận.
- Thuê mua giúp Công ty tránh được sự
lạc hậu về công nghệ, vì thông qua nó
Công ty có thể thay thế những thiết bị
lạc hậu bằng những thiết bị hiện đại.

nhiều đợt. Sở dĩ người vay phải làm như vậy là để đảm bảo cho nợ gốc và lãi không
vượt quá hạn mức tín dụng đã được dành cho họ và vị thế tín dụng của Công ty
không bị ngày càng xấu hơn.
Phát hành trái phiếu và kỳ phiếu.
Một doanh nghiệp cũng có thể mượn tiền của công chúng bằng cách phát
hành trái phiếu và kỳ phiếu. Những công cụ này là giấy hẹn nợ được cấp để chứng
minh khoản nợ của Công ty đối với người giữ chúng.

Do đó, bằng việc chấp thuận một thỏa thuận thuê tài chính, Công ty có thể có

được tài sản để sử dụng mà không phải mua nó. Đây là một hình thức tài trợ rất hay
được sử dụng để có tài sản, bởi nếu nguồn này không có sẵn, Công ty sẽ phải tìm
nguồn tài trợ bằng hình thức khác để mua thiết bị.
Ngoài ra, bên cạnh việc Công ty sẵn sàng để sở hữu một thiết bị đắt tiền bằng
cách thuê mua một tài sản, thì Công ty còn có thể nhận được nguồn tài trợ bằng

Sự khác biệt chủ yếu giữa trái phiếu và kỳ phiếu là ở quyền lưu giữ tài sản.
Kỳ phiếu là những khoản vay có bảo đảm bằng quyền lưu giữa đối với một số tài
sản của Công ty, còn sau này chúng là những khoản vay không có bảo đảm hay còn
gọi là trái phiếu tín dụng thường. Tuy nhiên về thực chất, “trái phiếu” và “kỳ phiếu”
thường được sử dụng rất tùy tiện để đề cập đến cùng một công cụ nợ.


19

1.2.2

Huy động vốn chủ sở hữu

1.2.2.1

Tăng vốn điều lệ

"Vốn điều lệ" là số vốn do tất cả thành viên góp và được ghi vào Điều lệ

20

Cổ phần ưu đãi
Bên cạnh, việc phát hành trái phiếu và kỳ phiếu, doanh nghiệp có thể huy
động vốn dài hạn bằng cách bán cổ phần ưu đãi.

Công ty. (khoản 6, điều 3 Luật doanh nghiệp) Vốn góp có thể là tiền Việt Nam,

Cổ phần ưu đãi thường được doanh nghiệp dành cho một số quyền ưu tiên

ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí

nào đó so với cổ phần thường và chúng là hình thức nằm giữa trái phiếu và cổ

tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác ghi trong Điều lệ Công ty do

phần thường. Sở dĩ chúng giống như cây cầu giữa trái phiếu thường là vì chúng

thành viên góp để tạo thành vốn của Công ty. Vốn điều lệ là do các thành viên tự

được hưởng một tỉ lệ lợi tức cổ phần cố định cao hơn lãi suất của trái phiếu. Nhưng

thoả thuận và cam kết góp vốn. Trên cơ sở đó doanh nghiệp kê khai và đăng ký với

tỉ lệ tổ chức của chúng có thể được chia trong kỳ tùy theo sự quyết định của Hội

cơ quan đăng ký kinh doanh.

đồng Quản trị.

Đối với Công ty cổ phần, khi cần vốn chủ sở hữu để tài trợ cho các dự án đầu

1.2.2.2

Quỹ khấu hao

tư, Hội đồng quản trị có thể phát hành thêm cổ phần để tăng vốn, cổ phần có nhiều

Đây là nguồn vốn hình thành bằng tiền trích khấu hao tài sản cố định. Quỹ

loại khác nhau, nhưng cơ bản có hai loại chủ yếu có thể giúp Công ty huy động vốn

khấu hao gồm hai phần: Quỹ khấu hao cơ bản và Quỹ khấu hao sửa chữa lớn. Quỹ

được nhanh đó là Cổ phần ưu đãi và Cổ phần phổ thông.

khấu hao cơ bản dùng để mua sắm, thay thế những tài sản cố định bị đào thải bằng

Cổ phần phổ thông

những tài sản cố định mới (tái sản xuất toàn bộ tài sản cố định). Quỹ khấu hao sửa

Nếu tổ chức kinh doanh là một Công ty cổ phần, nó có thể tăng vốn bằng

chữa lớn dùng để sửa chữa, thay thế những bộ phận, chi tiết cơ bản bị hao mòn của

cách phát hành cổ phần phổ thông. Cổ phần phổ thông thể hiện quyền sở hữu đối

tài sản cố định (tái sản xuất từng bộ phận của tài sản cố định).

với tài sản, quyền hưởng lợi nhuận trong Công ty và mỗi đơn vị cổ phần phổ thông

Khi doanh nghiệp trích khấu hao, lượng tài sản này sẽ được gửi tại ngân

do cổ đông nắm giữ. Nhưng cổ đông này đại diện cho một phần quyền sở hữu rất

hàng hoặc để dưới dạng tiền mặt dùng để mua sắm tài sản cố định mới hoặc sửa

nhỏ đối với Công ty và tài sản của nó.

chữa lớn. Trong quá trình đó lượng tiền trên tạm thời nhàn rỗi, bên cạnh đó với

Cổ đông phổ thông là sở hữu của Công ty và họ đảm đương phần rủi ro chủ

nhiều doanh nghiệp, do quá trình sử dụng giữ gìn máy móc thiết bị tốt, ít phải sửa

yếu liên quan đến quyền sở hữu Công ty. Kể từ thời điểm chủ sở hữu, họ có quyền

chữa lớn, máy móc hết khấu hao vẫn còn sử dụng được mà chưa cần thay mới, dó

hưởng toàn bộ và là những người hưởng cuối cùng đối với phần lợi nhuận còn lại

đó đã dôi ra một lượng vốn khá lớn. Tất cả lượng tiền tạm thời nhàn dỗi trên được

của Công ty, sau khi tất cả các trái chủ và các chủ sở hữu khác đã nhận phần lợi

bổ sung vào vốn kinh doanh có thể dành để cho các doanh nghiệp khác vay hoặc

nhuận riêng của họ. Điều này có nghĩa là nếu Công ty làm ra được ít hay không có

đầu tư.

lợi nhuận, thì cổ đông phổ thông có thể không nhận ra được gì dưới hình thức cổ

Một lợi thế rất lớn của Quỹ khấu hao đó là đây là khoản chi phí được tính khi

tức. Tuy nhiên, nếu Công ty làm ra được những khoản lợi nhuận lớn, thì phần thu

hạch toán thuế thu nhập doanh nghiệp, giúp cho doanh nghiệp vừa tăng được doanh

nhập của họ thường cao hơn thu nhập trên trái phiếu hay cổ phần ưu đãi.

thu, vừa tiết kiệm được tiền thuế.

Khi một Công ty bán cổ phần phổ thông để tăng vốn, những cổ phần này có
thể bán được với giá cao hơn, bằng hoặc thấp hơn so với mệnh giá. Giá trị ngang
giá là giá trị thực của tài sản hữu hình và vô hình của Công ty.


21

1.2.2.3

Các quỹ

22

trường. Kinh tế phát triển, lạm phát ở mức một con số, giá và giá đô không biến

Tất cả các doanh nghiệp sau khi hạch toán được lợi nhuận, thường phải trích

động nhiều, lãi suất ổn định sẽ là cơ hội cho các doanh nghiệp huy động vốn thuận

lập các quỹ như: Quỹ dự phòng trợ cấp thất nghiệp, Quỹ dự phòng tài chính, Quỹ

lợi. Kinh tế suy thoái, lạm phát tâng cao, lãi suất luôn thay đổi sẽ là yếu tố bất lợi

đầu tư phát triển, lợi nhuận chưa phân phối… đây là một lượng tiền mặt tương đối

cho doanh nghiệp trong công tác huy động vốn.

lớn và thường được các doanh nghiệp bổ sung vào các khoản đầu tư ngắn hạn. Tuy
nhiên, vì đây là các quỹ dự phòng do đó doanh nghiệp phải hết sức cân nhắc khi sử
dụng, nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của cán bộ nhân viên và các cổ đông.

1.3.1.4

Sự phát triển của thị trường tài chính trong nước

Với một thị trường tài chính hoàn thiện sẽ tạo cơ hội huy động vốn cho các
doanh nghiệp. Ngược lại, thị trường tài chính chưa hoàn thiện sẽ gây khó khăn cho

1.3 CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN

doanh nghiệp đi huy động vốn. Doanh nghiệp cũng có thể gặp rủi ro nếu thị trường

1.3.1

Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp

tài chính chưa có một hệ thống pháp luật đi kèm. Với thị trường tài chính đang ở

1.3.1.1

Kinh tế hội nhập quốc tê

mức cung nguồn vốn thấp hơn cầu thì doanh nghiệp dễ dàng và nhanh chóng tiếp

Việc hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam cũng là nhân tố quan trọng để
các doanh nghiệp trong nước tiếp cận với nguồn vốn từ nước ngoài. Nhưng để dễ

cận với nguồn vốn muốn huy động. Ngược lại, cung thấp hơn cầu thì doanh nghiệp
khó khăn tiếp cận nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh.

dàng tiếp cạn với nguồn vốn này thì Việt Nam phải có một cơ chế chính sách mở và
biện pháp phát triển thị trường để hấp dẫn cá nhân và tổ chức nước ngoài đầu tư.

1.3.2

Các yếu tố bên trong doanh nghiệp

Trên thực tế từ khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới (WTO) thì

1.3.2.1

Tình hình hoạt đông kinh doanh của doanh nghiệp

nguồn vốn đầu tư vào Việt Nam ngày càng tăng lên.

Tình hình kinh doanh của doanh nghiệp sẽ là cơ hội cho doanh nghiệp nhanh
chóng tiếp cận với nguồn vốn muốn huy động hoặc khó khăn để huy động. Với tình

1.3.1.2

Hệ thống Chính sách, luật pháp

hình kinh doanh đang phát triển thì doanh nghiệp sẽ huy động nhanh nguồn vốn

Mọi hoạt động của doanh nghiệp đều chịu sự điều chỉnh của hệ thống pháp

thông qua các hình thức như phát hành cổ phiếu, trái phiếu hoặc vay tín dụng.

luật Việt Nam. Trong lĩnh vực tài chính thì hệ thống pháp luật còn quy định chặt

Ngược lại, những nhà đầu tư sẽ không đầu tư vào những doanh nghiệp không ăn

chẽ hơn, điều này sẽ làm cho công tác huy động vốn của doanh nghiệp chậm trễ và

nên làm ra. Chủ nợ cũng xem xét lại những doanh nghiệp đang kinh doanh thua lỗ

ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn huy động của doanh nghiệp đang khát vốn.
Với những chính sách hỗ trợ hay thắt chặt của chính phủ cũng tạo thuận lợi

rồi mới cho vay. Chính vì thế đây cũng là yếu tố tác động trực tiếp đến công tác huy
động vốn của doanh nghiệp.

hay gây khó khăn rất lớn đến việc huy động vốn của các doanh nghiệp.
1.3.2.2
1.3.1.3

Tình hình kinh tế

Sự ổn định hay biến động của kinh tế trong nước sẽ ảnh hưởng mạnh đến

Phương thức huy động vốn của doanh nghiệp

Doanh nghiệp có thể cùng lúc đưa ra nhiều phương thức huy động vốn khác
nhau để tập trung nhanh chóng nguồn vốn muốn huy động. Việc doanh nghiệp chỉ

công tác huy động vốn của doanh nghiệp. Trong đó phải kể đến là sự phát triển hay

huy động bằng một phương thức sẽ hạn chế doanh nghiệp tiếp xúc với những nguồn

trì hoãn của nền kinh tế, lạm phát, biến động tỷ giá đô, giá vàng hay lãi suất thị

vấn khác nhau. Ví du: Doanh nghiệp chỉ duy nhất huy động vốn từ chur đầu tư sẽ


23

24

làm cho doanh nghiệp không tiếp cận được vốn vay từ Ngân hàng, các định chế tài
chính khác. Hay doanh nghiệp chỉ đơn thuần vay vốn ở Ngân hàng mỗi khi cần vốn
kinh doanh, điều này đã không cho phép doanh nghiệp tận dụng đượng nguồn vốn
từ các nhà đầu tư muốn tham gia và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

1.4.2

Lượng vốn huy động của doanh nghiệp có đáp ứng được hoạt

động kinh doanh của doanh nghiệp
Đánh giá qua việc so sánh nguồn vốn huy động được với các nhu cầu hoạt
động của doanh nghiệp, thanh toán và các nhu cầu khác để thấy nguồn vốn huy

1.3.2.3

Uy tín của doanh nghiệp

động đã đáp ứng bao nhiêu.

Những doanh nghiệp có uy tín với những khoản nợ của ngân hàng hay các
nhà đầu tư nắm giữ trái phiếu của doanh nghiệp thì việc huy động vốn vay sẽ được
các chủ nợ đáp ứng ngay.

1.4.3

Lãi suất huy động

Lãi suất huy động là một yếu tố hết sức quan trọng trong việc huy động vốn

Doanh nghiệp có uy tín cũng có thể chiếm dụng vốn từ khoản tín dụng

của doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp chấp nhận trả lãi suất cao thì sẽ dễ dàng tiếp

thương mại, hay kêu gọi các nhà đầu tư một cách dễ dàng. Nếu doanh nghiệp có uy

cận nguồn vốn nhanh, nhưng lợi nhuận kinh tế mang về từ nguồn tài trợ này sẽ

tín thì sẽ có lợi thế trong việc huy động từ tất cả các nguồn vốn như tín dụng ngân

không cao. Ngược lại, nếu doanh nghiệp huy động với mức lãi suất thấp thì doanh

hàng, tín dụng thương mại, kêu gọi cổ đông hay phát hành trái phiếu. Ngược lại sẽ

nghiệp sẽ có lợi nhuận cao hơn khi sử dụng vốn này.

là khó khăn cho doanh nghiệp khi tiếp xúc với các nguồn vốn.

Chi phí vốn huy động so với tỷ suất chiết khấu của dự án đầu tư (IRR). Nếu
IRR lớn hơn chi phí vốn huy động thì doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn hiệu quả và

1.4 CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HUY ĐỘNG VỐN

ngược lại.

Có rất nhiều chỉ tiêu đánh giá hiệu quản huy động vốn của doanh nghiệp,
nhưng với đề tài chỉ quan tâm đến bốn góc độ chính: Thứ nhất, sự tăng trưởng ổn
định về số lượng và thời gian; thứ hai, lượng vốn doanh nghiệp huy động có khả

1.4.4

Rủi ro nguồn vốn doanh nghiệp huy động

Dự án đầu tư là hoạt động lâu dài, nếu doanh nghiệp bị ngưng cung cấp

năng đáp ứng được cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp; thứ ba, chi phí huy

nguồn vốn hay chậm giải ngân so với tiến độ của dự án thì doanh nghiệp sẽ gặp rủi

động vốn; thứ tư: độ rủi ro của nguồn vốn mà doanh nghiệp huy động; thứ năm: lợi

ro bất cứ lúc nào. Chính vì hoạt động đặc trưng của dự án bất động sản nên phải

ích từ nguồn vốn huy động mang lại cho doanh nghiệp.

xem đến sự phù hợp của nguồn vốn và tiến độ giải ngân của vốn huy động.
Ta còn phải xem xét rủi ro khi doanh nghiệp không có khả năng thanh toán

1.4.1

Sự tăng trưởng ổn định về số lượng và thời gian

Đánh giá qua mức độ tăng giảm nguồn vốn huy động và số lượng vốn huy

những khoản vay đến hạn mà doanh nghiệp không đủ khả năng chi trả cho khoản
này. Chúng ta dùng các tỷ số thành toán để đánh giá mức độ rủi ro dạng này.

động có kỳ hạn. Nguồn vốn tăng đều qua các năm (năm trước - năm sau > 0) đạt
mục tiêu về nguồn vốn đặt ra và có độ gia tăng đều đặn là nguồn vốn tăng trưởng ổn

1.4.5

Lợi ích từ nguồn vốn huy động mang lại

Dứng về góc độ lợi ích mang lại từ nguồn vố huy động, doanh nghiệp nên

định .
Nguồn vốn có số lượng vốn kỳ hạn lớn chứng tỏ sự ổn định về thời gian của
nguồn vốn cao .

xem xét các chỉ tiêu lợi nhuận của hoạt động kinh doanh dựa trên số vốn huy động.
Cánh tính dựa trên tỷ lệ lợi nhuận do huy động vốn mới mang lại. Cũng có thể lấy

25

so sánh giữa tỷ lệ tăng vốn huy động với tỷ lệ lợi nhuận trên tổng vốn ROA.

26

Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

1.5 HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.5.1

Bất động sản - các khái niệm và văn bản pháp lý liên quan

cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất

Bất động sản

động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản,

Theo cách phân loại tài sản trong Bộ Luật dân sự thì Bất động sản là các tài

định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất

sản không di, dời được bao gồm:

động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.

- Đất đai;

Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền

Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là tập hợp các đề xuất có liên quan

với nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Cũng như ở nhiều nước trên thế giới, ở nước ta bất động sản có thể được
phân thành 3 nhóm chính gồm: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản
không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
Nhóm 1: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: nhà ở, nhà xưởng sản
xuất, công trình thương mại - dịch vụ, công trình hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội), trụ sở làm việc… Trong đó nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất
đai gắn với các tài sản trên đất) là nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn cả về cơ
cấu đầu tư và hoạt động giao dịch trên thị trường.
Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản chủ yếu
thuộc nhóm này là đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản…
Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt: Là những bất động sản như các công trình
bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ, đình chùa… đặc điểm của nhóm
bất động sản này là khả năng tham gia giao dịch trên thị trường rất thấp.
Hoạt động kinh doanh bất động sản
Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và
kinh doanh dịch vụ bất động sản.

đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những bất động sản nhằm
mục đích kinh doanh trong một thời gian nhất định.
Nội dung dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, tuỳ thuộc vào tính chất có

thể bao gồm một số mục chủ yếu:
- Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản
phẩm, hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất...
- Mô tả quy mô, diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình,
phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất...
- Các phương án, giải pháp thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng, tái
định cư, phân đoạn thực hiện...
- Đánh giá tác động môi trường, giải pháp phòng chống cháy nổ, các yêu cầu
về an toàn lao động, an ninh, quốc phòng...
- Tổng mức đầu tư của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn, phương án
quản lý khai thác, kinh doanh, phương án hoàn trả vốn, các chỉ tiêu tài chính và
phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án.
- Các bản vẽ thiết kế cơ sở (nếu là dự án cụ thể).
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có thể là một dự án xây dựng hạ tầng
khu đô thị mới, khu công nghiệp để kinh doanh hạ tầng; dự án xây dựng cao ốc văn
phòng cho thuê; dự án xây dựng khách sạn; dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho
thuê… Tuỳ theo tính chất và quy mô tổng mức đầu tư, hiện nay dự án kinh danh bất


27

động sản được phân loại thành 3 nhóm chủ yếu: Dự án nhóm A, dự án nhóm B và
dự án nhóm C.

28

1.5.2.2

Triển vọng kinh tế Việt Nam và Ngành Bất Động Sản:

Kể từ khi chính phủ thực hiện chính sách đổi mới và gia nhập và tổ chức
thương mại thế giới WTO năm 2006 thì kinh tế Việt Nam đã trở thành một trong

1.5.2

Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam

những quốc gia phát triển nhanh nhất trong khu vực với tốc độ tăng trưởng GDP

1.5.2.1

Đặc điểm ngành Bất Động Sản Việt Nam:

bình quân đầu người hằng năm CAGR là 14.1% từ 2007 – 2011. Bên cạnh đó, Việt

Ngành Bất động sản là một ngành gắn liền với sự phát triển kinh tế của một

Nam với dân số khoảng 90 triệu dân, tốc độ đô thị hóa cao cùng dân số trẻ sẽ là

quốc gia và có tính chu kì. Sự thay đổi cấu trúc kinh tế theo hướng Công nghiệp hóa

nguồn cầu tiềm năng cho thị trường Bất Động Sản phát triển khi người dân có nhu

– hiện đại hóa có ảnh hưởng tích cực tới lĩnh vực xây dựng – BĐS như:

cầu nhà ở để an cư lạc nghiệp.

• Nhu cầu xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng hiện đại, tạo nền móng cho quá
trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước.
• Quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng nên sẽ tiếp tục đòi hỏi sự đầu tư

cho lĩnh vực xây dựng – BĐS.
• Sự dịch chuyển lao động từ khu vực kinh tế nông nghiệp mang lại nguồn
nhân lực lớn cho lĩnh vực công nghiệp nói chung cũng như lĩnh vực xây
dựng – BĐS nói riêng.
Có thể thấy, quá trình dịch chuyển cơ cấu kinh tế của Việt Nam chính là tiền
đề cho lĩnh vực Xây dựng – BĐS hình thành và phát triển.
Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường Bất Động Sản như: lãi suất, giá nguyên
liệu đầu vào (sắt, thép, xi măng), nguồn cung cầu BĐS trên thị trường. Mặt khác,
những yếu tố đầu vào của một dự án Bất Động Sản là: quỹ đất, cơ sở hạ tầng và các
công trình xây dựng trên đất, tiền thuế sử dụng đất, tiền giải phóng mặt bằng,…
Ngành Bất động sản đòi hỏi vốn đầu tư lớn, vay nợ cao, giá cả hàng hóa đầu
vào như sắt, thép liên tục biến động, nên rủi ro của ngành là rất lớn vì do biến động
cùng chiều nên khi nền kinh tế khủng hoảng thì sẽ làm cho các chủ đầu tư cũng như
toàn bộ thị trường đóng băng, giá nhà sụt giảm. Bên cạnh đó, cơ cấu ngành Bất
Động Sản Việt Nam hầu hết là các khoản đầu cơ và dòng tiền liên tục biến đổi theo
thị trường và sản phẩm Bất Động Sản thì chỉ tập trung vào phân khúc như căn hộ
cao cấp và khu nghĩ dưỡng cao cấp chứ không tập trung vào phân khúc nhà giá
mềm mặc dù phân khúc này vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ.

Hình: 1.3. Tỷ lệ đô thị hóa
Nguồn: Tạp chí Kinh tế và Phát triển


29

30

Hình 1.4. Tỷ lệ vốn đầu tư / GDP
Nguồn: Tạp chí Kinh tế và Phát triển

Hình 1.5. GDP 2007 – 2011
Nguồn: Tạp chí Kinh tế và Phát triển

Tỷ lệ vốn đầu tư toàn xã hội (%) là một chỉ tiêu khá quan trọng quyết định
đến tăng trưởng GDP. Trung Quốc tăng trưởng thần kì rồi trở thành cường quốc thứ
2 thế giới cũng nhờ vào việc duy trì tỷ lệ vốn đầu tư toàn xã hội ở mức trên 40%.
Việt Nam cũng đã từng đạt được tăng trưởng GDP 8.46% năm 2007 khi tỷ lệ này ở
mức 46.5%. Nhưng từ 2011 trở đi đã suy giảm mạnh mẽ và giờ chỉ còn 28.5% năm
2012 (GDP năm 2012 là 5.03%). Tỷ lệ đầu tư suy giảm mặc dù năm 2012, chính
phủ đã đầu tư vốn ngân sách 195.000 tỷ đồng (tăng 8.4%) nhưng năm 2013, do cắt
giảm ngân sách nên dự kiến đầu tư từ ngân sách chỉ còn 175.000 tỷ đồng, cho nên
sẽ gây áp lực lên cho tăng trưởng GDP. Chính phủ sẽ phải nhờ cậy vào các nguồn
lực tư nhân và vay nợ để có thể duy trì được mức tăng trưởng GDP hơn 5%.

Kinh tế Việt Nam được dự báo sẽ là một trong những quốc gia có tốc độ phát
triển kinh tế nhanh nhất ở Châu Á, những yếu tố minh chứng cho điều này đó là:
• 68% trong tổng số 89 triệu dân của Việt Nam có độ tuổi dưới 40 nên sẽ
cung cấp một lực lượng lao động dồi dào và đầy sức trẻ có khả năng cống
hiến cao. Dự báo dân số Việt Nam sẽ tăng thêm 16 triệu người từ 2000
đến 2020.
• Việt Nam có tốc độ tăng trưởng GDP thực dự kiến cao nhất trong khu
vực trong vòng 5 năm tới với mức tăng trưởng bình quân là 7%.
• Một trong những nước có niềm tin tiêu dùng rất cao với tăng trưởng bán
lẻ năm 2011 là 24% và tiêu dùng khu vực tư nhân chiếm tới 68% GDP
năm 2011.
• Việt Nam có mức độ đầu tư rất cao với việc tỷ lệ đầu tư chiếm tới 38%
GDP năm 2011.


31

Tiếp tục thu hút được ngày càng nhiều vốn FDI giải ngân từ các nhà đầu tư

32

ứng nhu cầu nhà ở cho 60% số sinh viên, học sinh và 50% công nhân lao động tại
các khu công nghiệp. Hỗ trợ cho khoảng 400 nghìn hộ gia đình (theo chuẩn nghèo

trên thế giới vào Việt Nam.

mới) tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở. Bên cạnh đó, tỷ lệ nhà ở chung cư trong
các dự án phát triển nhà ở tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đạt trên 90%, đô thị từ
loại I đến loại II đạt trên 60%, đô thị loại III đạt trên 40% tổng số đơn vị nhà ở xây
dựng mới. Với những yếu tố như dân số cao và trẻ, thu nhập bình quân đầu người
ngày càng được cải thiện thì nhu cầu về nhà ở sẽ không ngừng gia tăng.

1.5.2.3

Thực trạng ngành Bất Động Sản tại Việt Nam:

Từ 2010 đến giữa năm 2012:
Ngành bất động sản nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đang
trầm lắng kể từ sau cuộc khủng hoảng tài chính ở Mỹ năm 2007 – 2009. Những
chính sách của chính phủ trong nổ lực kiềm chế lạm phát đầu năm 2011 đã khiến
cho thị trường càng thêm khó khăn. Vào ngày 09/01/2011, Thủ tướng đã ban hành
Nghị quyếtsố 02/NQ-CP về những giải pháp kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ
mô đảm bảo an sinh xã hội. Trong đó, kiềm chế lạm phát là ưu tiên số 1. Kể từ sau
Hình 1.6. Dòng vốn FDI
Nguồn: Cục thống kê
Nỗ lực tái cấu trúc của Việt Nam đã góp phần nâng cao môi trường đầu tư

của quốc gia và được hỗ trợ phát triển từ đầu tư nước ngoài và đầu tư tư nhân.
Việt Nam có một nguồn tài nguyên thiên nhiên phong phú và đa dạng bao
gồm: dầu mỏ, khoáng sản và đất sản xuất.
Chính trị ổn định cùng những chính sách chào đón đầu tư nước ngoài là
những yếu tố tiên quyết giúp cho kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển.
Thủ tướng Chính phủ vừa có Quyết định số 2127/QĐ-TTg phê duyệt Chiến
lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Theo đó,
diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 22m2 sàn/người (25m2 sàn/người
năm 2020). Chính phủ sẽ đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 10 triệu m2 nhà ở xã hội
để giải quyết chỗ ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Bên cạnh đó, đáp

khi ban hành thì hệ thống tài chính của Việt Nam đã bị ảnh hưởng và gián tiếp gây
khó khăn lên tất cả các doanh nghiệp và toàn bộ nền kinh tế Việt Nam. Ngân hàng
nhà nước Việt Nam (SBV) cũng ban hành chỉ thị số 01/CT-NHNN về việc thực
hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngân hàng nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định
kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội. Theo chỉ thị này, các tổ chức tín dụng sẽ phải
giảm dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất xuống còn 16% vào cuối năm 2011. Điều
này, đã giáng thêm một đòn nặng vào các ngành Chứng khoán và Bất Động Sản bên
cạnh nghị quyết số 02. Những năm trước, các Công ty Bất Động Sản phát triển
nhanh chóng dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng là chủ yếu và ngân hàng cũng đẩy
mạnh cho vay với số liệu tăng trưởng tín dụng của ngành ngân hàng tăng liên tục từ
2010 – 2011.