Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện pác nặm tỉnh bắc kạn giai đoạn 2010 – 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NÔNG THỊ HOÁ
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
HUYỆN PÁC NẶM, TỈNH BẮC KẠN GIAI ĐOẠN 2010 – 2013

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý Đất đai

Lớp

: 43A - QLĐĐ

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2011 - 2015

Giảng viên hƣớng dẫn : ThS. Nguyễn Ngọc Anh

THÁI NGUYÊN – 2015


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn hết sức quan trọng của mỗi sinh
viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế nhằm củng cố và vận
dụng những kiến thức đã đựơc học trong trường. Để hoàn thành được bản
khóa luận này, em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy
cô giáo trong trường đã truyền đạt cho em những kiến thức quý báu trong suốt
khóa học.
Em xin chân thành cảm ơn thầy ThS. Nguyễn Ngọc Anh đã giúp đỡ
và dẫn dắt em trong suốt thời gian thực tập và hướng dẫn em hoàn thành
khóa luận này.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các cán bộ
phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Pác Nặm đã tạo điều kiện tốt nhất
giúp đỡ em trong quá trình thực tập tại cơ quan.
Cảm ơn gia đình, bạn bè và những người thân đã giúp em trong suốt
quá trình học tập và trong thời gian thực tập.
Trong thời gian thực tập em đã cố gắng hết sức mình, nhưng do kinh
nghiệm và kiến thức có hạn nên bản khóa luận của em không tránh khỏi
những thiếu sót và khiếm khuyết. Em rất mong được các thầy giáo, cô giáo
và các bạn sinh viên đóng góp ý kiến bổ sung để khóa luận của em được
hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 12 năm 2014
Sinh viên

Nông Thị Hoá


ii

DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH
Bảng 4.1. Phân bố các loại đất trên địa bàn huyện Pác Nặm.......................... 28
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất của huyện pác nặm năm 2013................... 37
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của............................. 40
huyện Pác Nặm giai đoạn 2010 - 2013 .......................................................... 40
Bảng 4.4: Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất .................................. 42
của huyện Pác Nặm giai đoạn 2010-2013 ....................................................... 42
Bảng 4.5: Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất ................................ 43
của huyện Pác Nặm giai đoạn 2010-2013 ....................................................... 43
Bảng 4.6: Kết quả thực hiện công tác thế chấp quyền sử dụng đất ................ 44
của huyện Pác Nặm giai đoạn 2010-2013 ....................................................... 44
Bảng 4.7: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ của huyện Pác Nặm .................. 47
giai đoạn 2010-2013 ........................................................................................ 47
Bảng 4.8. Đánh giá của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại
huyện Pác Nặm................................................................................................ 49
Bảng 4.9. Đánh giá của cán bộ quản lý về công tác chuyển quyền sử dụngđất
tại huyện Pác Nặm .......................................................................................... 51


iii

DANH M ỤC CÁC H ÌNH
Trang
Hình 4.1: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo các hình thức chuyển QSDĐ

......................................................................................................................... 47


iv

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nguyên nghĩa

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

SDĐ

Sử dụng đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

NĐ – CP
TT – BTNMT

Nghị định - Chính phủ
Thông tư – Bộ Tài nguyên Môi trường

TT – BTC

Thông tư Bộ Tài chính

QĐ – TTg

Quyết đinh – Thủ tướng

QĐ - UBND

Quyết định - Ủy ban nhân dân


v

MỤC LỤC
Trang
Phần 1. MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài ................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu của đề tài .................................................................................. 2
1.2.2. Yêu cầu của đề tài ................................................................................... 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3

Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ......................................................................... 6
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................ 7
2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ ....................................................................... 8
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ .................................................................. 8
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ ............................................ 12
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa
tại xã phường thị trấn ...................................................................................... 16
Phần 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 24
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu: .......................................................................... 24
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 24
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 24
3.1.1. Địa điểm ................................................................................................ 24
3.1.2. Thời gian ............................................................................................... 24
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 24
3.3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của huyện Pác Nặm .................... 24


vi

3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ở huyện Pác Nặm ...................... 24
3.3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất đai tại địa bàn huyện Pác
Nặm giai đoạn 2010-2013 ............................................................................... 24
3.3.4. Đánh giá của người dân và cán bộ huyện Pác Nặm về công tác chuyển
QSDĐ .............................................................................................................. 24
3.3.5. Những kết quả đạt đươc, hạn chế của công tác chuyển QSDĐ trên địa
bàn huyện và một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ ở

địa phương. ...................................................................................................... 24
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 24
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu ............................................................... 25
Tiến hành điều tra phỏng vấn trên địa bàn huyện bằng phương pháp phỏng
vấn trực tiếp các cán bộ quản lý và người dân với bộ câu hỏi đã chuẩn bị sẵn.
Tiến hành điều tra 12 cán bộ trực tiếp thực hiện việc chuyển quyền sử dụng
đất cho các hộ dân trên địa bàn và 40 người dân đã từng thực hiện việc
chuyển quyền sử dụng đất ở 10 xã của huyện. ............................................... 25
3.4.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu .............................................. 25
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................. 26
4.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của huyện Pác Nặm ....................... 26
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Pác Nặm ................................................ 26
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Pác Nặm. .................................... 30
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ở huyện Pác Nặm ......................... 36
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Pác Nặm ......................................... 36
4.2.2. Tình hình quản lý đất đai của huyện Pác Nặm ..................................... 37
4.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất đai tại địa bàn huyện Pác
Nặm giai đoạn 2010-2013 ............................................................................... 39
4.3.1. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất......................................... 39


vii

4.3.2. Tổng hợp và đánh giá kết quả chuyển QSDĐ của huyện Pác Nặm giai
đoạn 2010-2013 ............................................................................................... 46
4.4. Đánh giá của người dân và cán bộ huyện Pác Nặm về công tác chuyển
QSDĐ .............................................................................................................. 49
4.4.1. Đánh giá của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại
huyện Pác Nặm giai đoạn 2010- 2013 ............................................................ 49
4.4.2. Đánh giá của cán bộ quản lý về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại

huyện Pác Nặm giai đoạn 2010- 2013 ............................................................ 51
4.5. Những kết quả đạt đươc, hạn chế của công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn
huyện và một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ ở địa
phương ............................................................................................................. 53
4.5.1. Kết quả đạt được ................................................................................... 53
4.5.2. Hạn chế.................................................................................................. 54
4.5.3. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử
dụng đất tại huyện Pác Nặm............................................................................ 54
Phần 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................. 56
5.1. Kết luận .................................................................................................... 56
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 57
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 58


1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên quý giá và không thể tái tạo được. Là tư liệu sản
xuất quan trọng không thể thay thế bởi nó vừa là đối tượng lao động vừa là tư
liệu lao động. Không chỉ vậy đất đai còn có vị trí cố định, tính giới hạn về
không gian, tính vô hạn về thời gian sử dụng. Những đặc tính đó không có
một loại tư liệu nào có thể thay thế được trong quá trình sản xuất. Vì vậy cần
phải quản lý và sử dụng đất đai hợp lý và có hiệu quả.
Ở nước ta chuyển QSDĐ là một trong những công cụ để quản lý việc
sử dụng đất. Chuyển QSDĐ là một hoạt động diễn ra thường xuyên và liên
tục từ xa xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên chỉ
khi đến luật Đất đai 1993 ra đời việc chuyển QSDĐ mới được quy định một
cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự thủ tục

thực hiện chúng. Theo luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5
hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sau
2 lần sửa đổi, bổ sung (vào năm 1998, 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng
đất thu được những thành tựu đáng kể góp phần hoàn thiện công tác quản lí
nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, nền kinh
tế ngày càng phát triển kéo theo các hoạt động trong lĩnh vực đất đai ngày
càng sôi động và đa dạng hơn mà luật đất đai 1993 bộc lộ nhiều điểm không
phù hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời nhằm khắc phục những tồn
tại của Luật đất đai 1993. Vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định
cụ thể, chặt chẽ hơn Luật Đất đai 1993 cả về số hình thức chuyển quyền
(thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là tặng cho, góp vốn và bảo lãnh
bằng giá trị quyền sử dụng đất) và thủ tục chuyển nhượng cũng như nhiều vấn
đề liên quan.


2

Huyện Pác Nặm là một huyện miền núi có nền kinh tế đang phát triển,
cơ sở vật chất đang được xây dựng, việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra
phổ biến. Do vậy cần nâng cao công tác quản lý việc thực hiện quyền chuyển
quyền sử dụng đất để sử dụng quỹ đất của địa phương một cách hợp lý, tiết
kiệm và hiệu quả.
Xuất phát từ thực tiễn, tầm quan trọng của những vấn đề trên, được sự
nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ
nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên và đặc biệt dưới sự hướng dẫn tận tình của
giảng viên ThS. Nguyễn Ngọc Anh em tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Đánh
giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Pác Nặm tỉnh Bắc Kạn
giai đoạn 2010 – 2013”.
1.2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài

1.2.1. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Pác Nặm
giai đoạn 2010- 2013.
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn còn tồn tại trong công tác thực
hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng
đất trên địa bàn.
1.2.2. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản
lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Pác Nặm.
- Đánh giá được thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Pác Nặm trong giai đoạn 2010 – 2013.
- Đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp
công tác quản lý được tốt hơn.


3

1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong
việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm
đề xuất các giải pháp phù hợp.
- Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức
đã học vào thực tế để khi ra trường không bỡ ngỡ trong công việc.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng
đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa
phương, từ đó có thể đưa ra nhưng giải pháp khả thi để giải quyết những khó
khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tới.

4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Luật Đất đai 2003;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành luật đất đai 2003;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất;
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định của Chính phủ số 198/2004/NĐ–CP ngày 03 tháng 12 năm
2004 về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định của Chính phủ số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm
2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP
ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 quy định về
lệ phí trước bạ
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

5

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số: 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số: 16/2011/TT- BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan
đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 về thu tiền sử dụng đất;
- Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng chính phủ
V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông
tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương
- Quyết định số 750/2009/QĐ-UBND ngày 14/4/2009 của Uỷ ban nhân
dân tỉnh Bắc Kạn về việc quy định một số nội dung cụ thể trong công tác
quản lý nhà nước về đất đai áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
- Quyết định số 1928/2010/QĐ-UBND ngày 17/9/2010 của Uỷ ban
nhân dân tỉnh Bắc Kạn về việc điều chính, bổ sung một số điều của Bản quy
định một số nội dung cụ thể trong công tác quản lý đất đai áp dụng trên địa
bàn tỉnh Bắc Kạn ban hành kèm theo quyết định số 750/2009/QĐ-UBND
ngày 14/4/2009 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Bắc Kạn.
- Quyết định số 1562/2010/QĐ-UBND ngày 29/7/2010 Quy định một
số nội dung cụ thể về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.

6

2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động
do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định
phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép
chuyển quyền sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán.
Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản
lý của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận QSD đất đai có giá trị và coi nó là
một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ.
Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn thảo với tinh thần đổi mới của
hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần(vào năm
1998 và năm 2001) cho phù hợp với tình hình thực tiễn. Sau 10 năm thực hiện
đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất
đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát
triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 cũng bộc lộ
nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới đất nước trong thời kì CNH- HĐH.
Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, đồng thời là hành
lang pháp lí điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI
thông qua Luật Đất đai 2003.
Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng mở rộng thêm
hình thức tặng, cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ.

7

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển
quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng;
- Đất đang có tranh chấp.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Để hội nhập quốc tế, nước ta đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa
đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi
động. Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác
quản lý nhà nước về lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới sự
phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của
người sử dụng cũng như toàn xã hội.
Pác Nặm là huyện miền núi cao nằm ở phía Tây Bắc của tỉnh Bắc Kạn.
Tình hình kinh tế - xã hội của huyện đang có nhiều chuyển biến mạnh mẽ, dẫn
đến nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, các lĩnh vực kinh tế - xã hội, quốc phòng,
an ninh tăng nhanh. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành
vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất
là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian
qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt
chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý
nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai.
Các cấp lãnh đạo UBND huyện Pác Nặm cùng các ngành liên quan đã xây dựng
nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong các lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt
động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh
tế- xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng.

8

2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ
Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.
Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “ đổi đất lấy đất ” giữa các chủ thể sử dụng
đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục
tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp phải là
người cùng một xã, phường thị trấn với người chuyển đổi(Khoản 2 Điều 113
Luật Đất đai 2003).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó
cho hộ gia đình cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận
tiện cho sản xuất nông nghiệp(Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ - CP).
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương
chung “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển
QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính(Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ – CP).
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSDĐ, nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử
dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có

được QSDĐ và tất cả chi phí làm tăng giá trị của đất đó.


9

Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi
khi có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐCP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ đối với đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,
cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ đối với đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực bảo vệ nghiêm ngặt,
phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng
hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu khu công nghệ cao, khu kinh tế (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [10].
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác có sự thỏa thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử

dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà


10

người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của
Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì
không cấm việc này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10].
2.2.1.4. Quyền để thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho
phép người sử dụng đất được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp
luật. Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng
đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui định của Bộ
Luật Dân sự về thừa kế. Dưới đây là một số quy định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà
không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ
vào di chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc.
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc
phần nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp
theo pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì

những người hàng sau mới được hưởng;


11

- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ , con
nuôi của người đã chết ;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoài, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết; cháu ruột của người chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. (Nguyễn Khắc Thái
Sơn,2007)
2.2.1.5. Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó
thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài
quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng
những qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những
trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền
hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế nào đó theo qui định của

pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian theo thỏa
thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.


12

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng quy
định là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì
phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được
phép hoạt động tại Việt Nam. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
Là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo
lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả
ngay. Do đó những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như thế chấp.
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Là việc người sử dụng đất coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản
dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng sản xuất kinh doanh.
Việc này có thể xẩy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các
đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc sức lao động, máy móc… theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó hình thành sức
mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung.
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ
2.1.5.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền
muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thỉ phải đảm bảo 4 điều kiện quy
định tại khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:
- Có giấy chứng nhận QSDĐ

- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất


13

2.1.5.2.Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại điều 98 Nghị định 181/2004/NĐ- CP như sau:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp
tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo qui định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ
tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có
quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì được thực
hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất
có hiệu lực thi hành;

3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức
thuê đất sang giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật.


14

4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết
định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà để bán và
cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã
hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp
dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển
nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của
dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới
hình thức bán nền nhà mà chưa xây dựng nhà ở.[7].
2.1.5.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ.
Điều 99 Nghị định 181/2004 quy định về người nhận chuyển QSDĐ
như sau:
1) Người nhận chuyển nhượng QSDĐ được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển
đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều 102.
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103

của nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 và


15

khoản 6 điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp được quy định
tại điều 103;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận thừa kế QSDĐ;
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà ở,
nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp
vốn bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước
giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông
qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang sử
dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được
UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp,

bảo lãnh để xử lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định
hoặc bản án của tòa án nhân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án;
văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về


16

chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người
có chung QSDĐ;
l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sát nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sát nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sát nhập.
2) Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã được
xác định trong thời hạn sử dụng đất.
3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng
ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định
tại khoản 3 và 4 Điều 104.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì
được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng kí kinh doanh và tại địa
phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103.
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại khoản này được cấp
giấy chứng nhận QSDĐ mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng kí hộ
khẩu, nơi đăng kí kinh doanh. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10].
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một
cửa tại xã phường thị trấn
2.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế
QSDĐ; quyền sở hữu nhà ở vầ tài sản gắn liền với đất.
 Quy định về hồ sơ

a) Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của luật đất đai (bản chính )
+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân
(có xác nhận của UBND cấp xã )


17

+ Trích lục thửa đất hoặc hồ sơ thửa đất đối với những nơi chưa có bản
đồ địa chính
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất có xác nhận của UBND xã
b) Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của luật đất đai (bản chính )
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (2 bản có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã )
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất có xác nhận của UBND xã
c) Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của luật đất đai (bản chính )
+ Hợp đồng tặng cho QSDĐ(có xác nhận của UBND cấp xã )
+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã )
+ Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao )
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất có xác nhận của UBND xã
d) Hồ sơ nhận thừa kế QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của luật đất đai (bản chính )
+ Di chúc