Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số dự án phía tây thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.62 MB, 93 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
BÙI DUY CƯỜNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN PHÍA TÂY
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
THÁI NGUYÊN - 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
BÙI DUY CƯỜNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN PHÍA TÂY
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Viết Khanh
THÁI NGUYÊN - 2015
i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận
văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được
ghi rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Bùi Duy Cường
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự lỗ lực của bản thân, tôi đã
nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy
cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá
nhân và tập thể để hoàn thành bản luận văn này.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo hướng dẫn
PGS.TS. Trần Viết Khanh đã định hướng, đồng thời cũng là người tận tình
chỉ bảo, giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Em
xin gửi tới các thầy, cô lòng biết ơn sâu sắc nhất.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Quản lý tài nguyên và phòng đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Thái
Nguyên, UBND phường Tân Thịnh và UBND phường Thịnh Đán cùng các tổ
trưởng tổ dân phố, bà con nhân dân phường đã giúp đỡ tôi trong thời gian
nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi tỏ lòng biết ơn đến người thân, gia đình và bè bạn đã tạo điều kiện
về tài chính, cơ hội để tôi công tác và học tập, đã động viên tôi rất nhiều trong
suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm
Tác giả luận văn
Bùi Duy Cường
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................... vi
DANH MỤC BẢNG ...................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ...................................................................................... viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu, ý nghĩa của đề tài .......................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài ......................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất....... 4
1.1.1. Khái niệm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ........................................... 4
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ...................... 5
1.1.3. Các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng ........................ 6
1.1.4. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng . 6
1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở
một số nước trên thế giới ................................................................................ 10
1.2.1. Hàn Quốc............................................................................................... 10
1.2.2. Thái Lan ................................................................................................ 11
1.2.3. Singapore............................................................................................... 12
1.2.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất của
một số tổ chức quốc tế..................................................................................... 13
1.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở
Việt Nam ......................................................................................................... 13
1.3.1. Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 1988................................................ 13
1.3.2. Thời kỳ 1988 đến 1993 ......................................................................... 14
1.3.3. Thời kỳ từ 1993 - 2003 ......................................................................... 14
iv
1.3.4. Thời kỳ từ năm 2003-2013.................................................................... 15
1.3.5. Thời kỳ có Luật đất đai năm 2013 đến nay........................................... 17
1.4. Một số quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ........... 18
1.4.1.Chính sách bồi thường ........................................................................... 18
1.4.2. Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ......................................... 19
1.4.3. Chính sách tái định cư ........................................................................... 19
1.5. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại tỉnh Thái Nguyên và thành
phố Thái Nguyên ............................................................................................. 20
1.5.1. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại tỉnh Thái Nguyên ......... 20
1.5.2. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại thành phố Thái Nguyên...... 21
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU24
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................... 24
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 24
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên ......... 24
2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Thái Nguyên ...... 24
2.2.3. Đánh giá kết quả việc thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng của 02 dự án nghiên cứu......................................................................... 24
2.2.4. Đánh giá ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến đời sống
của người dân khu vực giải phóng mặt bằng .................................................. 24
2.2.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng và đề xuất phương án giải quyết .......................................... 25
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 25
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 25
2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ....................................... 25
2.3.3. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu ................................................. 26
2.3.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 26
2.3.5. Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan đến đề tài ....... 26
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ĐẠT ĐƯỢC.................................. 27
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên ............ 27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 27
i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận
văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được
ghi rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Bùi Duy Cường
vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT
Ký hiệu
Các chữ viết tắt
1
BTGPMB
Bồi thường giải phóng mặt bằng
2
BTC
Bộ tài chính
3
BTNMT
Bộ tài nguyên môi trường
4
CP
Chính Phủ
5
GPMB
Giải phóng mặt bằng
6
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
7
HSĐC
Hồ sơ địa chính
8
HĐND
Hội đồng nhân dân
9
NĐ
Nghị định
10
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
11
QĐ
Quyết định
12
SDĐ
Sử dụng đất
13
TĐC
Tái định cư
14
TP
Thành phố
15
TT
Thông tư
16
TTLT
Thông tư liên tịch
17
TDMNBB
Trung du miền núi Bắc Bộ
18
UBND
Uỷ ban nhân dân
vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Tốc độ phát triển kinh tế của Thành phố Thái Nguyên ............................32
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm 2014......................48
Bảng 3.3: Tổng hợp kết quả thực hiện về hình thức bồi thường GPMB ..................53
Bảng 3.4: Kết quả bồi thường về đất ........................................................................55
Bảng 3.5: Kết quả bồi thường đất nông nghiệp ........................................................56
Bảng 3.6: Kết quả bồi thường đất ở ..........................................................................57
Bảng 3.7: Kết quả bồi thường nhà, vật kiến trúc ......................................................58
Bảng 3.8: Kết quả bồi thường cây cối, hoa màu .......................................................59
Bảng 3.9: Kết quả kinh phí hỗ trợ giải phóng mặt bằng ...........................................60
Bảng 3.10: Kết quả xây dựng các khu tái định cư tại chỗ và cấp tái định cư ...........61
Bảng 3.11: Khái quát chung về thông tin 100 hộ gia đình điều tra ..........................62
Bảng 3.12: Kết quả nghiên cứu về các khoản hỗ trợ chi tiết ....................................64
Bảng 3.13: Kết quả điều tra ổn định chỗ ở sau khi thu hồi đất .................................67
Bảng 3.14: Kết quả điều tra tình hình công việc của những hộ điều tra có đất thu hồi
thuộc 02 dự án..........................................................................................68
Bảng 3.15: Kết quả điều tra ý kiến người dân về công tác giải phóng mặt bằng .....69
viii
DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1: Sơ đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên ..................................27
Hình 3.2: Biểu đồ cơ cấu diện tích các loại đất năm 2014 tại thành phố Thái Nguyên ... 47
Hình 3.3: Sơ đồ bồi thường thiệt hại trong giải phóng mặt bằng khi có Quyết định
thu hồi đất ................................................................................................49
Hình 3.4: Sơ đồ vị trí khu dân cư số 4 phường Tân Thịnh - thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên .....................................................................................50
Hình 3.5: Sơ đồ vị trí khu dân cư số 6 phường Thịnh Đán - thành phố Thái Nguyên
- tỉnh Thái Nguyên ...................................................................................52
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đối với mỗi quốc gia, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là bộ phận hợp thành quan trọng của môi trường sống, là địa
bàn phân bố và tổ chức các hoạt động kinh tế - xã hội, an ninh và quốc phòng.
Sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên đất đai là mối quan tâm hàng đầu của
mỗi quốc gia trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước.
Trong quá trình hội nhập và phát triển với nền kinh tế toàn cầu, đất
nước ta đang phát triển mạnh mẽ theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa,
nhiều dự án đầu tư phát triển như: Khu công nghiệp, khu thương mại, khu du
lịch, các khu kinh tế mở, khu dân cư… đã và đang được triển khai xây dựng
một cách mạnh mẽ. Để thực hiện được các dự án trên thì mặt bằng đất đai là
một trong những nhân tố quan trọng, nó quyết định đến hiệu quả trong công
tác đầu tư và ảnh hưởng đến cả tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của
đất nước.
Để có quỹ đất làm mặt bằng xây dựng các dự án đầu tư, cần làm tốt
công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng. Công việc này càng
trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm. Trong
điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, giá đất cao, nhịp độ phát triển lớn
thì nhu cầu giải phóng mặt bằng càng trở nên cấp thiết và là một thách
thức lớn đối với sự phát triển kinh tế, chính trị - xã hội trên phạm vi vùng,
quốc gia. Công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng trở thành
điều kiện tiên quyết để thực hiện các dự án phát triển, nếu không được
thực hiện tốt thì nó không chỉ ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống vật chất
cũng như tinh thần của tổ chức, hộ gia đình cá nhân có đất bị thu hồi mà còn
ảnh hưởng tới toàn xã hội.
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự lỗ lực của bản thân, tôi đã
nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy
cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá
nhân và tập thể để hoàn thành bản luận văn này.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo hướng dẫn
PGS.TS. Trần Viết Khanh đã định hướng, đồng thời cũng là người tận tình
chỉ bảo, giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Em
xin gửi tới các thầy, cô lòng biết ơn sâu sắc nhất.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Quản lý tài nguyên và phòng đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Thái
Nguyên, UBND phường Tân Thịnh và UBND phường Thịnh Đán cùng các tổ
trưởng tổ dân phố, bà con nhân dân phường đã giúp đỡ tôi trong thời gian
nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi tỏ lòng biết ơn đến người thân, gia đình và bè bạn đã tạo điều kiện
về tài chính, cơ hội để tôi công tác và học tập, đã động viên tôi rất nhiều trong
suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm
Tác giả luận văn
Bùi Duy Cường
3
- Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
đến đời sống và việc làm của người dân bị thu hồi đất.
- Đề xuất các giải pháp với các cơ quan có thẩm quyền nhằm góp phần
đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng cho các dự án.
3. Yêu cầu của đề tài
- Tìm hiểu kỹ về các chế độ chính sách, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất và các văn bản có liên quan.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập phải có độ tin cậy, chính xác,
trung thực và khách quan, phản ánh đúng quá trình thực hiện các chính sách
bồi thường, hỗ trợ tại địa bàn nghiên cứu.
- Làm rõ những ảnh hưởng, thiệt hại của người dân khi bị thu hồi đất
như: mất việc làm, di chuyển chỗ ở, ảnh hưởng đời sống sinh hoạt...
- Các kiến nghị, đề xuất có tính khả thi.
4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.1. Khái niệm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1.1. Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
"Bồi thường" hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc
công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [20].
1.1.1.2. Hỗ trợ đất
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà
nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm
mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [20].
1.1.1.3. Hỗ trợ tài sản
Tài sản, vật kiến trúc hợp pháp không đủ điều kiện bồi thường thì xem
xét hỗ trợ cho người có tài sản
1.1.1.4. Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để
sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh
khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát
triển. Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về
đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại
cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
5
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở
thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao đất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở [5].
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
Để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ, thì trước hết các chủ đầu tư
cần phải giải phóng mặt bằng (GPMB); đó là công việc trọng tâm, hết sức
quan trọng, nhưng phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của.
Ngày nay, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án vừa
mang tính chất đa dạng và phức tạp vừa mang tính pháp luật vừa mang tính
xã hội cao.
- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau
với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí khác nhau.
Tính đa dạng của đối tượng GPMB dẫn đến dẫn đến quá trình thực
hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng có những đặc điểm
khó khăn, phức tạp khác nhau, đòi hỏi việc thực hiện GPMB và giá đất
tính bồi thường, hỗ trợ cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt
đối với từng địa bàn.
- Tính phức tạp: Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào
hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng
trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề
nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất,
thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ
vẫn không cho thuê; tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động
dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp
là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Ở khu vực đô thị, việc
6
thu hồi đất, bồi thường GPMB liên quan đến đất ở lại càng phức tạp hơn do
đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của
người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở; nguồn gốc sử dụng
đất phức tạp, tình trạng lấn chiếm, xây dựng nhà trái phép chưa được xử lý
dẫn đến việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phương án bồi thường gặp rất
nhiều khó khăn. Tình trạng chung thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái
định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu
cầu... Sự tồn tại cơ chế 2 giá với sự chênh lệch lớn giữa giá đất Nhà nước và
giá thị trường làm cho việc áp dụng gia đất ở để tính bồi thường không được
sự đồng thuận của những người dân.
1.1.3. Các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải
tuân thủ pháp luật và thực hiện theo một quy trình chặt chẽ được tiến hành.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải
đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên có liên quan.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải gắn
với việc tái định cư, ổn định đời sống và việc làm cho người có đất bị thu hồi.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải
được thực hiện công khai, dân chủ với sự tham gia của cộng đồng.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất phải kết
hợp nhiều biện pháp, trong đó biện pháp tuyên truyền, giáo dục, tư vấn thuyết
phục để người dân tự giác thực hiện là quan trọng.
1.1.4. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
1.1.4.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện [20]
Bên cạnh cạnh những kết quả đạt được những kết quả đáng khích lệ, đã
cơ bản đáp ứng nhu cầu về mặt bằng cho sự phát triển các dự án đầu tư thì
7
Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng luôn được Chính phủ không
ngừng hoàn thiện, sửa đổi giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai [12].
Tuy nhiên hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những tồn tại cơ
bản như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử
dụng, chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong
thực thi pháp luật.
1.1.4.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất [9]
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại
và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử
dụng đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý
không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với
nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng [6].
1.1.4.3. Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thường GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy
định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn
cho công tác bồi thường [4].
1.1.4.4. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò
quan trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động
sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004,
rất nhiều địa phương chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều
8
xã, phường, thị trấn chưa lập sổ địa chính. Để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử
dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp
GCNQSD đất.[1]
1.1.4.5. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng
ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt
lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ
địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) có liên quan
mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và là một trong những
yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi
thường hỗ trợ.
1.1.4.6. Giá đất và định giá đất
Trong điều kiện đổi mới quản lý kinh tế giá đất đã được hình thành và
được quy định trong Luật pháp, đó là tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 giá
đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định.
Giá đất là công cụ kinh tế để Nhà nước quản lý và người sử dụng đất
tiếp cận với cơ chế thị trường. Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công
bằng trong phân phối đất đai. Là công cụ để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ
của mình Nhà nước, điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo pháp luật. Giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng trong giao dịch dân sự như:
chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, giá này được
gọi là “Giá thực tế ” hay “Giá thị trường” Điều 112 Luật Đất đai năm 2013
quy định như sau: [21]
+ Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
9
- Theo thời hạn sử dụng đất;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì
có mức giá như nhau.
+ Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.
Trong quá trình đổi mới quản lý kinh tế khái niệm kinh tế thị trường
được hiểu và áp dụng khá rộng vào trong các văn bản pháp quy và trong các
tài liệu nghiên cứu. Đồng thời khái niệm về thị trường bất động sản cũng hình
thành và đang được hoàn thiện thông qua sự phát triển của nền kinh tế theo
hướng thị trường mà trước hết là sự phát triển, hoàn thiện của hệ thống pháp
luật về kinh tế. Mặc dù pháp luật nói chung và Luật Đất đai chưa đề cập đến
việc đất có giá nhưng trên thực tế, lý thuyết “giá trị” bất động sản bao gồm các
yếu tố nhu cầu sử dụng, sự khan hiếm, sức mua đã chứng minh rằng đất có giá.
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tổ chức cá nhân được quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật” [17]. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 và Luật
sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001 quy định: “Nhà
nước xác định giá các loại đất để thuê chuyển quyền sử dụng đất. Thu tiền khi
giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại
về đất khi thu hồi”. Tuy nhiên trong thực tế việc thực hiện thu hồi đất GPMB
hầu hết đều bị ách tắc trong việc định giá đất để xác định giá trị bồi thường,
mặc dù khung giá đất của Chính phủ tuy đã được điều chỉnh so với khung giá
đất hiện hành, để tính mức thuế thì ít người phản đối, nhưng tính tiền bồi
thường thì người nhận bồi thường luôn không thoả mãn.
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................... vi
DANH MỤC BẢNG ...................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ...................................................................................... viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu, ý nghĩa của đề tài .......................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài ......................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất....... 4
1.1.1. Khái niệm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ........................................... 4
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ...................... 5
1.1.3. Các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng ........................ 6
1.1.4. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng . 6
1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở
một số nước trên thế giới ................................................................................ 10
1.2.1. Hàn Quốc............................................................................................... 10
1.2.2. Thái Lan ................................................................................................ 11
1.2.3. Singapore............................................................................................... 12
1.2.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất của
một số tổ chức quốc tế..................................................................................... 13
1.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở
Việt Nam ......................................................................................................... 13
1.3.1. Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 1988................................................ 13
1.3.2. Thời kỳ 1988 đến 1993 ......................................................................... 14
1.3.3. Thời kỳ từ 1993 - 2003 ......................................................................... 14
11
“Sung công đất” bằng cách cưỡng chế, nhưng phải lặp đi lặp lại quá trình này,
thời gian thu hồi có thể bị kéo dài, hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng lên. Do đó
luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc mới ra đời gần đây đã quy định thực
hiện bồi thường theo 3 giai đoạn:
+ Thứ nhất: tiền bồi thường thiệt hại về đất đai sẽ được giám định viên
chuyên môn đánh giá trên cơ sở giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công
trình công cộng. Giá đất quy định để bồi thường không dựa vào mức sinh lời do
diện tích đang sử dụng tạo ra, để đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
+ Thứ hai: pháp luật quy định việc bồi thường không được gây thiệt hại
nhiều cho người đang sử dụng đất trong quá trình thương lượng giá. Quy trình
theo thứ tự là: công nhận mục đích đang sử dụng, lập biên bản tài sản và đất
đai, thương lượng, chấp nhận thu hồi.
+ Thứ ba: biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Công việc này
được Nhà nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt
cuộc sống bình thường của người bị thu hồi đất. Đây là công việc quan trọng
có tác dụng tạo tâm lý thoả mãn và lôi cuốn người dân tự nguyện di dời, có ý
nghĩa rất tích cực tới việc giải phóng mặt bằng. Theo luật bồi thường, nếu như
toà nhà nơi dự án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng
cho các đối tượng, xây nơi cư trú hoặc hỗ trợ bằng 30% giá trị của toà nhà đó
đối với người bị thu hồi. Còn nếu là dự án xây nhà chung cư thì cung cấp cho
các đối tượng này nhà chung cư hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá thành. Đối
với các đối tác kinh doanh có pháp nhân, các đối tác kinh doanh nông nghiệp,
chăn nuôi thì có chính sách mang tính chất ưu đãi và ngoài biện pháp di dời
còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu vực kinh doanh [23].
1.2.2. Thái Lan
Không có chính sách đền bù tái định cư quốc gia, vì tại nước này có
hình thức đa sở hữu đất đai. Tuy nhiên, Hiến Pháp năm 1982 quy định việc
12
trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát
triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các
mục đích công cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp
pháp về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc đền bù
phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản
đó. Dựa trên các qui định này, các ngành có qui định chi tiết cho việc thực
hiện trưng dụng đất của ngành mình.
Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất động sản áp
dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dụng tiện ích
công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho
đất nước, phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các
mục đích công cộng. Luật qui định những nguyên tắc về trưng dụng đất,
nguyên tắc tính giá trị đền bù các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng
ngành đưa ra các qui định cụ thể về trình tự tiến hành đền bù TĐC, nguyên
tắc cụ thể xác định giá trị đền bù, các bước lập và phê duyệt dự án đền bù, thủ
tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán đền bù TĐC, trình tự đàm phán,
nhận tiền đền bù, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra toà án [23].
1.2.3. Singapore
Luật pháp Singapore quy định Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và
người dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất. Việc thu hồi đất
được thực hiện dựa trên quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt và tuân thủ các
nguyên tắc chủ yếu sau đây: (i) Thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục
đích công cộng; (ii) Hạn chế việc thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân (chỉ thu
hồi trong các trường hợp cần thiết); (iii) Việc thu hồi đất phải được sự đồng ý
của Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến của cộng đồng; (iv)
Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chặt chẽ do pháp luật quy định.
13
Nhà nước thông báo cho người bị thu hồi đất biết trước từ 2 đến 3 năm trước
khi ra quyết định thu hồi đất. Trường hợp người bị thu hồi đất không thực
hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế
hoặc bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act).
1.2.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất
của một số tổ chức quốc tế
1.2.4.1. Ngân hàng thế giới (WB)
Chính sách tái định cư không tự nguyện của WB dựa trên nguyên tắc
lựa chọn phương án tái định cư ít nhất và có sự tham gia của các tổ chức phi
chính phủ, đại diện của những người thiệt hại vào thiết kế, khai thác, theo rõi
giám sát quá trình công việc tái định cư.
1.2.4.2. Ngân hàng phát triển Châu Á
Theo ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) thì việc bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành thực hiện
dự án, trong khi ở Việt Nam chưa có quy định rõ ràng về thời hạn này (rất
nhiều dự án vừa giải toả mặt bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào giải phóng
mặt bằng xong thì thi công trước khi tránh lấn chiếm đất đai), do vậy, nhiều
gia đình còn chưa kịp thời sửa chữa, xây dựng lại hoặc xây dựng nhà ở mới
ổn định trước khi giải toả.
1.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất ở Việt Nam
1.3.1. Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 1988
Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần đầu tiên
nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946. Đến
năm 1953, Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng đất và Luật Cải cách
ruộng đất được ban hành.
14
Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị định số 151-TTg
quy định về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu
tiên liên quan đến việc bồi thường và tái định cư ở Việt Nam.
1.3.2. Thời kỳ 1988 đến 1993
Hiến pháp 1980 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, chính vì
vậy việc thực hiện bồi thường về đất không được thực hiện mà chỉ thực
hiện bồi thường những tài sản có trên đất hoặc những thiệt hại do việc thu
hồi đất gây nên.
Luật Đất đai năm 1988 ban hành quy định về việc bồi thường cũng cơ
bản dựa trên những điều quy định tại Hiến pháp 1980.
Ngày 31/5/1990 Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định số
186/HĐBT về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị
chuyển mục đích sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường.
1.3.3. Thời kỳ từ 1993 - 2003
Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật
Đất đai 1988. Đây là văn bản pháp luật quan trọng nhất đối với việc thu hồi
đất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất.
Sau khi Luật đất đai 1993 được ban hành, Nhà nước đã ban hành rất
nhiều các văn bản dưới luật nhằm cụ thể hoá các điều luật cụ thể:
- Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994 quy định cụ thể các chính sách và
phân biệt chủ thể sử dụng đất.
- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất.
- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính
- Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành
Nghị định 87/CP.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị định
90/CP nói trên và quy định rõ phạm vi áp dụng, đối tượng phải bồi
iv
1.3.4. Thời kỳ từ năm 2003-2013.................................................................... 15
1.3.5. Thời kỳ có Luật đất đai năm 2013 đến nay........................................... 17
1.4. Một số quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ........... 18
1.4.1.Chính sách bồi thường ........................................................................... 18
1.4.2. Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ......................................... 19
1.4.3. Chính sách tái định cư ........................................................................... 19
1.5. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại tỉnh Thái Nguyên và thành
phố Thái Nguyên ............................................................................................. 20
1.5.1. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại tỉnh Thái Nguyên ......... 20
1.5.2. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại thành phố Thái Nguyên...... 21
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU24
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................... 24
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 24
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên ......... 24
2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Thái Nguyên ...... 24
2.2.3. Đánh giá kết quả việc thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng của 02 dự án nghiên cứu......................................................................... 24
2.2.4. Đánh giá ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến đời sống
của người dân khu vực giải phóng mặt bằng .................................................. 24
2.2.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng và đề xuất phương án giải quyết .......................................... 25
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 25
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 25
2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ....................................... 25
2.3.3. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu ................................................. 26
2.3.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 26
2.3.5. Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan đến đề tài ....... 26
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ĐẠT ĐƯỢC.................................. 27
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên ............ 27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 27
