Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã văn nho huyện bá thước tỉnh thanh hóa giai đoạn 2010 – 6 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGÂN VĂN THÀNH
Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ VĂN NHO, HUYỆN BÁ THƢỚC,
TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2010 - 6/2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2011 - 2015

Thái Nguyên, năm 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGÂN VĂN THÀNH
Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ VĂN NHO, HUYỆN BÁ THƢỚC,
TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2010 - 6/2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Lớp

: K43 - QLĐĐ - N01

Khóa học

: 2011 - 2015

Giảng viên hƣớng dẫn : PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên, năm 2015


i
LỜI CẢM ƠN
Sau một thời gian học tập và nghiên cứu tại trường, được sự quan tâm
của Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên,Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên, dưới sự hướng dẫn tận tình của Thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc
Thái Sơn, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Văn Nho, huyện Bá Thước, tỉnh
Thanh Hóa giai đoạn 2010 – 6/2014”.
Đến nay em đã hoàn thành đề tài. Qua đây em xin bày tỏ lòng biết ơn
đến các thầy giáo, cô giáo trong Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên,
thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn
thành khóa luận này.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn tới UBND xã Văn Nho, huyện Bá Thước,
tỉnh Thanh Hóa đã tạo điều kiện và giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập.
Em xin trân thành cảm ơn gia đình, bạn bè đã giúp đỡ trong suốt thời
gian qua.

Văn Nho, tháng 05 năm 2015
Sinh viên

Ngân Văn Thành


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Trình tự cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình cá nhân .............. 9
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất của xã Văn Nho năm 2013........................ 34
Bảng 4.3. Kết quả cấp giấy CNQSD đất nông nghiệp của xã Văn Nho
năm 2010 ................................................................................ 39
Bảng 4.5. Kết quả cấp giấy CNQSD đất nông nghiệp của xã Văn Nho
năm 2012 ................................................................................ 41
Bảng 4.6. Kết quả cấp giấy CNQSD đất nông nghiệp của xã Văn Nho
năm 2013 ............................................................................. 42
Bảng 4.7. Kết quả cấp giấy CNQSD đất nông nghiệp của xã Văn Nho tháng
06 năm 2014 .................................................................................... 43
Bảng 4.8. Tổng diện tích đất ở đã được cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2010 –
6/2014.............................................................................................. 44
Bảng 4.9. Tổng hợp các trường hợp chưa được cấp GCNQSD đất đối với đất
ở giai đoạn 2010 – 6/2014 .............................................................. 45
Bảng 4.10. Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân tại xã
Văn Nho huyện Bá Thước - tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2010 –
6/2014.............................................................................................. 47
Bảng 4.11. Kết quả công tác cấp GCNQSD đất cho tổ chức giai đoạn .......... 50
Bảng 4.12. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất lâm nghiệp ..................... 53
Bảng 4.13. Kết quả điều tra sự hiểu biết của người dân xã Văn Nho theo các
chỉ tiêu của công tác cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất ....... 59


iii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Hình 4.1: Cơ cấu diện tích đất năm 2014........................................................ 36
Hình 4.2: Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình cá nhân giai đoạn
2010 – 6/2014 ................................................................................. 48

iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

UBND

Uỷ ban nhân dân

NĐ - CP

Nghị định chính phủ

QĐ

Quyết định

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trường

TN và MT

Tài nguyên và Môi trường

BNV

Bộ nội vụ

CT - TTg

Chỉ thị thủ tướng

TCĐC

Tổng cục địa chính

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

TT

Thông tư

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất

ĐKTK

Đăng kí thống kê


v
MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU .......................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1

1.2. Mục đích của đề tài .................................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 2
1.3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..... 4
2.1.1. Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..... 4
2.1.2. Các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..................... 10
2.1.3. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .. 14
2.2. Khái quát các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....... 18
2.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... 18
2.2.2. Nguyên tắc và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ... 19
2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả nước và tỉnh
Thanh Hóa ....................................................................................................... 20
2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả nước ...... 20
2.3.2.Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tỉnh Thanh Hóa ...... 22
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................... 23
3.1. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ......................................... 23
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 23
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 23
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành nghiên cứu đề tài .................................. 23
3.2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 23
3.2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 23


vi
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 23
3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 24
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thực tế, nghiên cứu các tài liệu

có liên quan đến công tác cấp GCNQSD đất .................................................. 24
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 25
3.4.3. Phương pháp tìm hiểu các văn bản quy định về cấp GCNQSD đất ..... 25
3.4.4. phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu ................................................. 25
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 26
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.......................................................... 26
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 26
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 29
4.2. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý đất đai tại xã Văn Nho........ 34
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất tại xã Văn Nho ................................................. 34
4.2.2. Tình hình quản lí Đất đai ...................................................................... 36
4.3. Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của xã Văn
Nho giai đôạn 2010 – 6/2014 .......................................................................... 39
4.3.1. Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Văn
Nho theo loại đất giai đoạn 2010 –6/2014 ...................................................... 39
4.3.2. Đánh giá tình hình cấp GCNQSD đất tại xã Văn Nho theo chủ sử dụng
đất giai đoạn 2010 – 6/2014 ............................................................................ 46
4.3.3. Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở xã Văn Nho
giai đoạn 2010 – 6/2014 .................................................................................. 50
4.3.4. Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp xã
Văn Nho giai đoạn 2010 – 6/2014 theo đơn vị hành chính ........................... 51
4.3.5. Các trường hợp vi phạm pháp luật trong cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại xã Văn Nho giai đoạn 2010 – 6/2014 ......................................... 54
4.3.6. Nhận xét quy trình thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của xã giai đoạn 2010 – 6/2014........................................................ 54


vii
4.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Văn Nho về việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất................................................................................... 59

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................... 61
5.1. Kết luận .................................................................................................... 61
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 62
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 62


1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Lịch sử nhân loại đã chứng minh rằng nền tảng cho sự sống và mọi hoạt
động sản xuất của con người đều bắt nguồn từ đất đai. Đất đai là yếu tố cấu
thành nên lãnh thổ của mỗi quốc gia, là một tư liệu sản xuất đặc biệt, đất đai
cung cấp nguồn nước cho sự sống, cung cấp nguồn nguyên vật liệu và khoáng
sản, là không gian của sự sống đồng thời bảo tồn sự sống. Đất đai là địa bàn
phân bố dân cư, xây dựng các công trình văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng.
Trải qua nhiều thế hệ, cha ông ta đã tốn nhiều công sức và xương máu
để tạo lập vốn đất đai như hiện nay. Để tiếp tục sự nghiệp khai thác và bảo vệ
toàn bộ quỹ đất tốt hơn có hiệu quả hơn, Đảng và nhà nước ta đã ban hành các
văn bản luật phục vụ cho công tác quản lý có hiệu quả.
Luật Đất Đai 1987, 1993, luật sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, Luật
Đất Đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai đang
từng bước đi sâu vào thực tiễn.
Nhà nước giao trách nhiệm cho ngành Tài nguyên và Môi trường (TN
và MT) phối hợp cùng các cấp, ban ngành chính quyền địa phương thực hiện
hàng loạt các biện pháp như đo đạc, phân hạng, đánh giá đất đai, lập quy
hoạch, kế hoạch, sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất (CGCNQSD đất).
Hiện nay nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng do dân số tăng, kinh
tế phát triển đặc biệt là quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước đang

diễn ra mạnh mẽ mà đất đai thì có hạn về diện tích.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa hết sức quan trọng, và nó là
chứng thư pháp cao nhất xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và chủ sử
dụng đất, để chủ sử dụng đất yên tâm sản xuất, đầu tư, khai thác tốt tiềm năng và
chấp hành tốt Luật Đất Đai, đồng thời Nhà nước cũng quản lý chặt chẽ được
nguồn tài nguyên đất đai của mình đến từng chủ sử dụng. Từ đó lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất hợp lý và hiệu quả.


2
Xuất phát từ thực tiễn đó, được sự nhất trí của Ban chủ nhiệm khoa
Quản lí Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của Thầy giáo PGS.TS.
Nguyễn Khắc Thái Sơn em tiến hành thực hiện đề tài “Đánh giá công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Văn Nho, huyện Bá Thước,
tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2010 – 6/2014”.
1.2. Mục đích của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhắm góp
phần làm tăng tiến độ công tác cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất, đẩm
bảo các quyền của người sử dụng, cũng như công tác quản lí Đất đai trên địa
bàn xã.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu hiện trạng và công tác quản lý đất đai trên địa bàn xã Văn
Nho giai đoạn 2010 – 6/2014.
- Nghiên cứu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của xã
Văn Nho giai đoạn 2010 – 6/2014.
- Đánh giá sự hiểu biết của người dân về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Số liệu tài liệu thu thập phải khách, trung thực phản ánh đúng hiện trạng.

- Nắm chắc Luật đất đai và các nội dung liên quan.
- Giải pháp đưa ra phải phù hợp với địa phương và có tính khả thi cao.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên củng cố những kiến thức đã học
trong Nhà trường và bước đầu áp dụng vào thực tiễn phục vụ yêu cầu công
việc sau khi ra trường.


3
- Ý nghĩa thực tiễn: Đáp ứng được vấn đề cấp bách của xã Văn Nho,
huyện Bá Thước, tỉnh Thanh Hóa trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, giúp UBND xã Văn Nho tăng cường công tác quản lý Nhà nước
về đất đai.


4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.1. Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
 Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa
nhà nước với người sử dụng đất. Đây là yếu tố góp phần quan trọng vào việc
nắm chắc quỹ đất của địa phương, giúp cho việc quy hoạch sử dụng hợp lý
từng loại đất, tạo điều kiện cho việc nâng cao hiệu quả sản xuất. Việc đăng ký
đất đai, GCNQSDĐ góp phần hoàn thiện hồ sơ địa chính, giúp cho việc nắm
chắc quỹ đất cả về số lượng và chất lượng. Vì vậy việc cấp GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người dân là hết sức
cần thiết bởi nó đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân và giúp cho công
tác quản lý nhà nước về đất đai được hiệu quả hơn.

Ngày nay kinh tế xã hội ngày càng phát triển cùng với sự bùng nổ dân
số thì nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng gia tăng đa dạng và phức
tạp. Vì vậy để sử dụng đất đai một cách khoa học, tiết kiệm mang lại hiệu quả
cao nhất thì Nhà nước phải có một chế độ chính sách về đất đai mang tính
pháp lý, song phải hợp lý và chặt chẽ nhằm quản lý toàn bộ quỹ đất.
Để công tác quản lý cũng như vấn đề sử dụng đất đai mang lại hiệu quả
cao nhất tại khoản 2 Điều 6 (Luật đất đai, năm 2003) [6] đã đề ra 13 nội dung
quản lý nhà nước về đất đai.
Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:
1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó.


5
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
7. Thống kê, kiểm kê đất đai.
8. Quản lý tài chính về đất đai.
9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường
bất động sản.
10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về

đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
12. Giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất.
13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
Thông qua 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai thì nội dung công
tác đăng ký cấp GCNQSD đất là cơ sở để xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ
giữa nhà nước và người sử dụng đất. Đây là cơ sở để nhà nước bảo hộ
quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sử dụng đất. Mặt khác cũng thông
qua hoạt động này mà nhà nước thực hiện quyền giám sát tình hình sử dụng
đất đai của các chủ sử dụng theo đúng quy định của pháp luật. Đảm bảo


6
cho việc sử dụng đất của các chủ sử dụng trên từng thửa đất tuân thủ theo
đúng nề nếp kỷ cương pháp luật, tạo điều kiện để nhà nước quản lý đất đai
theo quy hoạch và pháp luật.
Điều mà chúng ta có thể thấy trong công tác quản lý nhà nước về đất
đai, thì hoạt động đăng ký cấp GCNQSDĐ có một vai trò hết sức quan trọng
và đây là một trong những hoạt động nắm chắc tình hình về đất đai. Chính vì
vậy thông qua hoạt động này chúng ta sẽ xác định và biết được thông tin của
từng thửa đất và là cơ sở để quản lý các thông tin về đất đai trong hệ thống hồ
sơ địa chính với đầy đủ các thông tin tự nhiên, kinh tế – xã hội, tình trạng
pháp lý của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế
thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.
Đồng thời đây cũng là nội dung tiền đề và hướng tới hoàn thiện các nội dung
quản lý nhà nước về đất đai khác như: Ban hành các văn bản quy phạm pháp
luật về quản lý và sử dụng đất, điều tra đo đạc, khảo sát, phân hạng, định giá
đất, giải quyết khiếu nại tố cáo về đất đai… Thông qua nội dung này quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất được đảm bảo. Muốn nắm chắc được tình
hình sử dụng, số lượng, chất lượng của toàn bộ quỹ đất thì chúng ta phải làm

tốt công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ từ cấp Trung ương đến cấp cơ sở.
 Điều kiện được đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
* Có đầy đủ giấy tờ hợp pháp hoặc đang sử dụng đất ổn định được ủy ban
nhân dân (UBND) nơi có đất xác nhận. Những giấy tờ hợp pháp bao gồm:
- Giấy tờ do chính quyền hợp pháp giao đất trong cải cách ruộng đất mà
chủ sử dụng vẫn đang sử dụng ổn định từ đó đến nay.
- Giấy tờ giao đất hoặc cho sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền duyệt thuộc thời kỳ Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ
cách mạng lâm thời miền nam Việt Nam, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ


7
nghĩa Việt Nam, trong quá trình thực hiện các chính sách về đất đai mà người
sử dụng đất vẫn đang sử dụng từ đó đến nay.
- Những giấy tờ chuyển nhượng từ năm 1980 trở về trước của chủ sử
dụng đất hợp pháp được chính quyền địa phương khi chuyển nhượng xác nhận.
- Những giấy tờ chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất
từ sau ngày 15 tháng 10 năm 1993 đã được cấp có thẩm quyền xác nhận.
- Các quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền theo các quy định của pháp Luật Đất đai.
- GCNQSDĐ tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có
tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp.
- Giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
người sử dụng đất mà người đó vẫn sử dụng liên tục từ đó đến nay không có
tranh chấp.
- Bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật
hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đã có hiệu lực pháp luật.
- Giấy tờ giao nhà tình nghĩa.
- Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo chuyển nhượng

quyền sử dụng đất của UBND cấp trên xác nhận kết quả thẩm tra của UBND cấp dưới.
- Giấy tờ sản xuất của hợp tác xã nông nghiệp cấp cho hộ gia đình xã
viên của hợp tác xã từ trước ngày 28/06/1971 (trước ngày ban hành nghị định
125/CP).
- Giấy tờ về thanh toán, hóa giá nhà theo quy định của pháp luật.
* Trường hợp khi người sử dụng đất đã có một trong các loại giấy tờ
nói trên mà đất đó nằm trong quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt nhưng chưa có quyết định thu hồi, để thực hiện quy


8
hoạch đó thì vẫn được cấp GCNQSDĐ nhưng phải chấp hành đúng theo quy
định về xây dựng.
* Trường hợp khi người sử dụng đất đã có một trong các loại giấy tờ
nói trên mà đất đó nằm trong phạm vi bảo vệ hành lang an toàn công trình
nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được cấp GCNQSDĐ nhưng
phải chấp hành đúng luật, quy định về bảo vệ hành lang an toàn công trình
theo quy định của pháp luật.
* Người sử dụng đất ổn định nhưng không có giấy tờ hợp pháp trường
hợp này phải được UBND xác nhận trong các trường hợp sau:
- Có giấy tờ hợp pháp nhưng bị thất lạc do thiên tai, chiến tranh, còn
chứng cứ pháp lý trong hồ sơ lưu trữ của cơ quan nhà nước hoặc hội đồng
đăng ký đất đai cấp có thẩm quyền xác nhận.
- Người được thừa kế của tổ tiên qua nhiều thế hệ.
- Người được chia, tách chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người sử
dụng đất hợp pháp nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ.
- Người tự khai hoang đất từ năm 1980 trở về trước đến nay vẫn sử
dụng đất phù hợp với quy hoạch.
- Trường hợp có nguồn gốc khác nhưng nay đang sử dụng ổn định phù
hợp với quy hoạch và chấp hành đúng pháp luật của nhà nước trong quá trình

sử dụng đất. (Nguyễn Thị Lợi, 2010). [4]
 Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã


9
Bảng 4.1: Trình tự cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình cá nhân
Ngƣời thực hiện

Thủ tục
Xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp

Hộ gia đình, cá nhận

hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Uỷ
ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất.
Cán bộ được giao phụ trách tại bộ phận tiếp nhận và
trả kết quả tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ
đầy đủ, hợp lệ thì chuyển cho Ban Địa chính xã.
Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm
tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đất

UBND cấp xã

đai đối với thửa đất.
Công bố công khai danh sách các trường hợp đủ
điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại trụ sở Uỷ ban nhân dân
xã, thị trấn trong thời gian mười lăm (15) ngày.

Gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

.Văn phòng đăng ký

- Xác nhận vào đơn xin cấp GCNQSDĐ.

QSDĐ cấp huyện

- Gửi 1 bộ sao cho hồ sơ đến cơ quan thuế (2 ngày).

Phòng Tài nguyên và
Môi trường

Kiểm tra hồ sơ, ghi ý kiến vào đơn xin cấp
GCNSDĐ, làm thủ tục trình hồ sơ đến UBND
cấp huyện ký GCNQSDĐ (5 ngày).

Sau khi Uỷ ban nhân dân cấp cấp huyện quyết định cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thông
báo cho hộ gia đình, cá nhân đến bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của xã, thị
trấn để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.


10
2.1.2. Các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Trường hợp hộ gia đình cá nhân, tổ chức có giấy tờ theo quy định tại
khoản 1, 2 và 5 điều 50 của luật đất đai về quyền sử dụng đất:
+ Có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất ở đúng quy định.
+ Đất được sử dụng ổn định, không có tranh chấp được UBND xã,

phường xác nhận.
+ Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về sử dụng đất.
+ Đất chưa có quyết định thu hồi của Nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Ngoài việc phải đảm bảo các điều kiện đã nêu ở trường hợp thứ nhất
cần phải đảm bảo thêm một trong hai điều kiện sau:
+ Đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm
dân cư nông thôn được xét duyệt những phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đó.
- Trường hợp giấy tờ ghi rõ diện tích đất ở và diện tích đất vườn, ao.
+ Trường hợp thửa đất có hoặc không có vườn, ao trong cùng một thửa
đất với đất ở được hình thành trước ngày 18/12/1980 thì diện tích đất ở được
xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
+ Trường hợp thửa đất ở không có đất vườn, ao trong cùng một thửa
đất với đất ở được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004
thì diện tích thửa được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
+ Trường hợp thửa đất có đất vườn, ao trong cùng một thửa đất với đất
ở được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004 diện tích
đất ở được tính như sau:
+ Nếu diện tích đất ở ghi trên giấy tờ lớn hơn hoặc bằng hạn mức công
nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở và diện tích đất vườn, ao được
xác định theo giấy tờ đó. Nếu phần diện tích đã xây dựng nhà ở vượt diện tích


11
đất ở ghi trên giấy tờ đó thì phần diện tích vượt được xác định là đất ở và phải
nộp tiền sử dụng đất theo điểm a, khoản 2 điều 6 của NĐ 198/2004/NĐ-CP
ngày 03 tháng 12 năm 2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất. (Nghị định
198, 2004).[2]
* Nếu diện tích đất ở ghi trên giấy tờ nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở

tại địa phương (được quy định tại điều 11 của bản quy định này) thì diện diện
tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương, thì
phần diện tích vượt được xác định là đất ở và nộp tiền sử dụng đất theo điểm
a khoản 2 điều 6 nghị định 198.
- Trường hợp giấy tờ không ghi rõ diện tích đất ở và diện tích đất vườn, ao:
+ Trường hợp đất ở có hoặc không có vườn, ao trong cùng một thửa đất
ở được hình thành trước ngày 18/12/1980 thì diện tích đất ở được xác định là
toàn bộ diện tích thửa đất.
+ Trường hợp thửa đất có hoặc không có vườn, ao trong cùng một thửa
đất với đất được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004
thì diện tích đất ở được xác định như sau:
* Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở
tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
* Nếu diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa
phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở, phần
còn lại được xác định theo hiện trạng sử dụng đất. Nếu phần diện tích đã xây
dựng nhà ở vượt hạn mức công nhận đất ở thì phần diện tích đất vượt được xác
định là đất ở và nộp tiền sử dụng đất theo điểm a khoản 2 điều 6 của
NĐ198/2004/NĐ - CP ngày 03 tháng 12 năm 2004. (Nghị định 198, 2004). [2]
 Sơ lược hồ sơ địa chính
Khái niệm về hồ sơ địa chính được quy định tại Điều 40 (Nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004) [1] như sau:


12
- Hồ sơ địa chính được lập chi tiết đến từng thửa đất theo đơn vị hành
chính xã, phường, thị trấn. Mỗi thửa đất phải có số hiệu riêng và không
trùng với số hiệu của các thửa đất khác trong phạm vi cả nước.
- Nội dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy đủ, chính xác,
kịp thời, phải được chỉnh lý thường xuyên đối với các biến động theo qu y

định của pháp luật trong quá trình sử dụng đất.
- Hồ sơ địa chính phải được lập thành một (01) bản gốc và hai (02) bản
sao từ bản gốc, bản gốc được lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, một bản sao được lưu tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, một bản
sao lưu tại UBND xã, phường, thị trấn.
Bản gốc hồ sơ địa chính phải được chỉnh lý kịp thời khi có biến động
về sử dụng đất, bản sao hồ sơ địa chính phải được chỉnh lý phù hợp với bản
gốc hồ sơ địa chính.
- Bản đồ địa chính được lập theo quy định sau:
+ Bản đồ địa chính được lập theo chuẩn kỹ thuật thống nhất trên hệ
thống tọa độ nhà nước.
+ Nội dung bản đồ địa chính thể hiện thửa đất, hệ thống thủy văn,
thủy lợi, hệ thống đường giao thông, mốc giới và đường địa giới hành
chính các cấp, mốc giới hành lang an toàn công trình, điểm tọa độ địa
chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh.
+ Thửa đất phải được thể hiện chính xác về ranh giới, đỉnh thửa phải
có tọa độ chính xác. Mỗi thửa đất phải kèm theo thông tin về số hiệu thửa
đất, diện tích thửa đất và kí hiệu loại đất.
+ Bản đồ địa chính phải do các đơn vị được cấp giấy phép hành nghề
hoặc được đăng ký hành nghề đo đạc bản đồ lập.


13
- Hồ sơ địa chính được lưu giữ và quản lý dưới dạng tài liệu trên giấy
và từng bước chuyển sang dạng số để quản lý trên máy tính. UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm đầu tư tin học hóa hệ
thống hồ sơ địa chính.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy phạm, tiêu chuẩn kỹ
thuật, định mức kinh tế đối với việc lập hồ sơ địa chính trên giấy và hồ sơ

địa chính dạng số, hướng dẫn việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính
trên giấy và hồ sơ địa chính dạng số, quy định tiến trình thay thế hệ thống
hồ sơ địa chính trên giấy bằng hệ thống hồ sơ địa chính dạng số.
Hồ sơ địa chính được quy định tại Điều 47 (Luật Đất đai, 2003) [6] bao gồm:
- Bản đồ địa chính.
- Sổ địa chính.
- Sổ mục kê.
- Sổ theo dõi biến động đất đai.
Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin sau:
- Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí.
- Người sử dụng đất.
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất.
- Giá đất, các tài sản gắn liền với đất, các nghĩa vụ tài chính về đất đai đã
thực hiện và chưa thực hiện.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quyền và những hạn chế về
quyền của người sử dụng đất.
- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan.
 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khoản 20 Điều 4 (Luật Đất đai, 2003) [6] quy định:
“GCNQSDĐ là giấy do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người
sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Giấy


14
chứng nhận là chứng thư pháp lý thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà
nước và người sử dụng đất”.
Thông qua GCNQSDĐ thì nhà nước có thể nắm được thông tin chung về
những mảnh đất hoặc được giao hay cho thuê, từ đó có thể ban hành những
pháp lệnh phục vụ công tác quản lý sử dụng có hiệu quả nhất đối với đất đai.
Hơn nữa thông qua GCNQSDĐ chủ sử dụng đất có đầy đủ cơ sở pháp lý để

thực hiện quyền sử dụng đất và nghĩa vụ sử dụng đất của mình khi được nhà
nước giao và cho thuê đúng pháp luật.
GCNQSDĐ là một tài liệu quan trọng trong hồ sơ địa chính do cơ
quan quản lý đất đai Trung ương phát hành mẫu thống nhất toàn quốc.
Hiện nay GCNQSDĐ được ban hành theo quyết định số 24/2004/QĐBTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài nguyên Môi trường.
Chỉ thị những cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được nhà nước quy
định mới có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ cho đối tượng được giao hoặc cho
thuê. Cơ quan Nhà nước thẩm quyền được giao hoặc cho thê loại đất nào thì
có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ đối với loại đất đó.
2.1.3. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
 Những căn cứ pháp lý của việc cấp GCNQSDĐ
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường về ban hành các quy định về cấp GCNQSDĐ.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 ngày 11 năm 2004 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý HSĐC.
- Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ ban hành về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính
phủ ban hành quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ.


15
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý và quản lý HSĐC.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày - 01 tháng 11 năm 2004 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định về GCNQSDĐ.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường Quy định về việc cấp GCNQSD đất và quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất.

 Văn bản sau luật đất đai 2003 có hiệu lực
- Luật Đất đai năm 2003;
- Chỉ thị số 05/2004/CT – TTG ngày 09 tháng 02 năm 2004 của Thủ
Tướng Chính phủ về triển khai thi hành Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số 181/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai 2003;
Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường ban hành về quy định sử dụng đất;
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính;
- Nghị định số 198/2004/NĐ - CP ngày 03/12/2004 quy định cụ thể hoá
Luật Đất đai về việc thu tiền sử dụng cấp giấy chứng nhận.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP;
- Quyết định số 08/2006/QĐ – BTNMT ngày 21 tháng 07 năm 2006 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp GCNQSD đất thay thế cho quy
định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004.
- Nghị định số 84/2007/NĐ - CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền


16
sử dụng đất; trình tự thủ tục bồi thường, hổ trợ tái định cư khi nhà nước thu
hồi và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Thông tư số 06/2007/TT – BTNMT ngày 15 tháng 06 năm 2007 hướng
dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 05 tháng
05 năm 2007.
- Thông tư số 09/2007/TT – BTNMT ngày 02 tháng 08 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên Môi trường hướng dẫn lập , chỉnh lý , quản lý hồ sơ địa chính.
- Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09 tháng 04 năm 2008 về sửa đổi

bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính
phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ
Tài nguyên và môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22 tháng 10 năm 2010 của Bộ
Tài nguyên và môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Công văn số 145 /TCQLĐĐ-CĐKTK ngày 21 tháng 02 năm 2011 của
Tổng Cục Quản Lý Đất Đai gửi Sở TN & MT các tỉnh về việc báo cáo kết
quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
- Công văn số 529/TCQLĐĐ-CĐKTK ngày 26 tháng 05 năm 2011 gửi Sở
TN & MT các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về việc sao và quét giấy
chứng nhận, hồ sơ cấp giấy chứng nhận để xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính