Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện bình gia tỉnh lạng sơn giai đoạn 2011 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VIÊN THỊ HUYÊN
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH GIA
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2011 - 2013

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học

: Chính quy
: Quản lý Đất đai
: Quản lý Tài nguyên
: 2011 - 2015

Thái Nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VIÊN THỊ HUYÊN
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH GIA

TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2011 - 2013

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Lớp
Khoa
Khóa học
Giáo viên hướng dẫn

: Chính quy
: Quản lý Đất đai
: K43 – QLĐĐ – N01
: Quản lý Tài nguyên
: 2011 - 2015
: TS. Nguyễn Đức Nhuận

Thái Nguyên, năm 2015


i

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của các thầy, cô
giáo đặc biệt là các thầy, cô trong Khoa Quản Lý Tài nguyên. Các thầy, cô đã
trang bị cho em những kiến thức chuyên ngành làm hành trang cho em vững
bước vào nghề. Với lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn Ban giám
hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm Khoa Quản Lý

Tài nguyên và các thầy, cô đã giảng dạy, hướng dẫn em trong suốt thời gian
học tập tại trường.
Đặc biệt để hoàn thành tốt đợt thực tập tốt nghiệp và khóa luận tốt
nghiệp, ngoài sự nỗ lực của bản thân, em còn nhận được sự quan tâm, giúp đỡ
và chỉ bảo tận tình của thầy giáo TS. Nguyễn Đức Nhuận, sự giúp đỡ của các
thầy, cô trong Khoa Quản Lý Tài nguyên cùng với sự giúp đỡ nhiệt tình của
các cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các thầy cô, các cán bộ, gia đình và bè
bạn đã giúp em trong thời gian qua.
Trong khóa luận không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận
được sự đóng góp, chỉ bảo của thầy cô cùng các bạn sinh viên để em có thể
vững bước hơn trong chuyên môn sau này.
Cuối cùng, em xin kính chúc các thầy cô giáo, các cán bộ Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn, gia đình, bạn bè luôn
mạnh khỏe, hạnh phúc và đạt nhiều thành công trong cuộc sống.
Bình Gia, ngày

tháng năm 2015

SINH VIÊN

Viên Thị Huyên


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1 Tình hình dân số và lao động của huyện Bình Gia – Lạng Sơn. ...... 33
Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Gia năm 2013 .................... 35
Bảng 4.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nông thôn

và đất ở đô thị huyện Bình Gia – Lạng Sơn. (năm 2011)................. 38
Bảng 4.4. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nông thôn
và đất ở đô thị huyện Bình Gia – Lạng Sơn. (năm 2012)................. 39
Bảng 4.5. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nông thôn
và đất ở đô thị huyện Bình Gia – Lạng Sơn. (năm 2013)................. 40
Bảng 4.6. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp
huyện Bình Gia – Lạng Sơn. (năm 2011) ......................................... 41
Bảng 4.7. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp
huyện Bình Gia – Lạng Sơn. (năm 2012). ........................................ 42
Bảng 4.8. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp
huyện Bình Gia – Lạng Sơn. (năm 2013). ........................................ 43
Bảng 4.9. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp
huyện Bình Gia – Lạng Sơn. (năm 2011). ........................................ 45
Bảng 4.10. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp
huyện Bình Gia – Lạng Sơn. (năm 2012). ........................................ 46
Bảng 4.11. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp
huyện Bình Gia – Lạng Sơn. (năm 2013). ........................................ 47
Bảng 4.12. Thống kê những trường hợp chưa được cấp GCNQSDĐ đối
với đất ở (giai đoạn 2011- 2013) ...................................................... 48
Bảng 4.13. Thống kê những trường hợp chưa được cấp GCNQSDĐ đối với
đất nông nghiệp (giai đoạn 2011- 2013) ............................................... 50
Bảng 4.14. Thống kê những trường hợp chưa được cấp GCNQSDĐ đối
với đất lâm nghiệp (giai đoạn 2011- 2013) ...................................... 51


iii
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn ......................... 22

iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ĐKKK

Đăng ký kê khai

ĐK

Đăng ký

BĐĐC

Bản đồ địa chính

ĐKBĐ

Đăng ký biến động

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

GCN QSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

HSĐC

Hồ sơ địa chính

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

Văn phòng ĐKQSD

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng


v
MỤC LỤC

PHẦN 1............................................................................................................. 1
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài. ......................................................................... 1
1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài. ............................................................. 2

1.3. Yêu cầu của đề tài. .................................................................................. 3
1.4. Ý nghĩa của đề tài. .................................................................................. 3
PHẦN 2............................................................................................................. 4
TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .. 4
2.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế
- xã hội. ....................................................................................................... 4
2.1.3. Vai trò của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ. ................................ 6
2.1.4 Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. ....................................... 7
2.1.5 Điều kiện được đăng ký cấp GCN QSDĐ ......................................... 8
2.2. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . 10
2.2.1. Những vấn đề cơ bản về cấp GCN QSDĐ .................................... 12
2.2.2. Những trường hợp được cấp GCN QSDĐ ..................................... 13
2.2.3. Những trường hợp không được cấp GCN QSDĐ .......................... 14
2.2.4. Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ ........................................................ 15
2.2.5. Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại Điểm g Khoản 1
Điều 100 của Luật Đất đai…………………………………………………...15
2.3. Cơ sở thực tiễn của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 17
2.3.1. Công tác cấp GCNQSDĐ trong cả nước. ....................................... 17


vi
2.3.2. Công tác cấp GCNQSDĐ tỉnh Lạng Sơn. ...................................... 18
PHẦN 3........................................................................................................... 20
ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......... 20
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................ 20
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................... 20
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 20
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành nghiên cứu đề tài ............................... 20
3.2.1. Địa điểm nghiên cứu ....................................................................... 20

3.2.2. Thời gian nghiên cứu ...................................................................... 20
3.3. Nội dung nghiên cứu. ............................................................................ 20
3.3.1. Đánh giá sơ lược về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện
Bình Gia – Lạng Sơn ................................................................................ 20
3.3.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai .............................. 20
3.3.3. Đánh giá kết quả công tác cấp GCNQSD đất đai giai đoạn 2011 –
2013 ........................................................................................................... 20
3.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp đối với công tác cấp
GCNQSD đất đai giai đoạn 2011-2013. ...................................................... 20
3.4. Phương pháp nghiên cứu. ..................................................................... 20
3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu. .............................. 20
3.4.2. Phương pháp thống kê số liệu. ........................................................ 21
3.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu. ...................................... 21
3.4.4. Phương pháp so sánh số liệu. .......................................................... 21
3.4.5. Phương pháp chuyên gia. ................................................................ 21
PHẦN 4........................................................................................................... 22
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................................... 22
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Bình Gia – Lạng Sơn .. 22
4.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai của huyện Bình Gia – Lạng Sơn. .... 35


vii
4.3. Kết quả công tác cấp GCNQSD đất tại huyện Bình Gia – Lạng Sơn .. 37
4.3.1. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nông thôn và
đất ở đô thị tại huyện Bình Gia – Lạng Sơn ............................................ 37
4.3.2. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp tại
huyện Bình Gia – Lạng Sơn...................................................................... 41
4.3.3. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp tại
huyện Bình Gia – Lạng Sơn...................................................................... 44
4.4.Những trường hợp chưa được cấp GCNQSDĐ(giai đoạn 2011 – 2013)

...................................................................................................................... 48
4.4.1. Những trường hợp chưa được cấp GCNQSD đất đối với đất ở giai
đoạn 2011-2013 ........................................................................................... 48
4.4.2. Những trường hợp chưa được cấp GCNQSD đất đối với đất nông
nghiệp giai đoạn 2011-2013 ........................................................................ 49
4.4.3. Những trường hợp chưa được cấp GCNQSD đất đối với đất lâm
nghiệp giai đoạn 2011-2013 ........................................................................ 51
4.5. Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp trong công tác cấp GCNQSD
đất giai đoạn 2011 - 2013 của huyện Bình Gia – Lạng Sơn ........................ 52
4.5.1. Thuận lợi ......................................................................................... 52
4.5.2. Khó khăn ......................................................................................... 53
4.5.3. Giải pháp ......................................................................................... 54
PHẦN 5........................................................................................................... 56
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 56
5.1. Kết luận ................................................................................................. 56
5.2. Kiến nghị ............................................................................................... 57
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 58


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là nguồn tài nguyên, thiên nhiên vô cùng quý giá, là nguồn nội
lực để phát triển đất nước. Trong quá trình đổi mới đất nước ta đã đặc biệt
quan tâm đến vấn đề quản lý đất đai, ban hành nhiều thông tư, nghị định, các
hiến pháp mới để sửa đổi, bổ sung cho luật đất đai để đáp ứng nhu cầu của
con người. Đất đai cũng tham gia vào hoạt động đời sống kinh tế xã hội, nó là
nguồn vốn quan trọng của đất nước.

Luật Đất đai 1993 đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý
giá là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống. Là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng cơ sở
kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”.[4]
Các Mác cũng đã viết: “Đất là một phòng thí nghiệm vĩ đại, là kho
tàng cung cấp các tư liệu lao động, vật chất, là vị trí để định cư, là nền tảng
của tập thể”.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện quản lý.
Một trong những công cụ quản lý hết sức quan trọng của nhà nước về đất
đai là công tác đăng ký và cấp giấy cứng nhận quyền sử dụng đất. Trong giai
đoạn hiện nay, tình hình sử dụng đất đai rất phức tạp, nhu cầu sử dụng đất đai
ngày càng tăng, đất đai trở nên khan hiếm và có giá trị hơn. Bên cạnh đó hàng
loạt các vụ tranh chấp về đất đai diễn ra ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế,
xã hội của địa phương. Do đó, việc nâng cao công tác quản lý đất đai là hết
sức cần thiết, đặc biệt là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vị trí đặc biệt
trong quá trình quản lý đất đai của nhà nước,nó xác lập mối quan hệ pháp lý


2
về quyền sử dụng đất đai giữa nhà nước và người sử dụng đất, nó không
những đảm bảo sự thống nhất về quản lý mà còn đảm bảo quyền lợi và nghĩa
vụ của người sử dụng, giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất,
kinh doanh và cũng là cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng
nguồn ngân sách cho nhà nước.
Hoạt động của thị trường Bất động sản đang diễn ra với tốc độ nhanh,
góp phần tăng trưởng kinh tế, để thị trường này hoạt động công khai, minh
bạch thì công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải tiến
hành nghiêm túc.
Huyện Bình Gia là một huyện thuộc phía Bắc của Tỉnh Lạng Sơn.

Huyện đã gặt hái được nhiều thành công trong công tác đăng ký và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bên cạnh đó huyện cũng gặp không ít
khó khăn do nhiều nguyên nhân tác động.
Vì vậy, việc tìm hiểu những khó khăn, giải quyết những vướng mắc, đề
ra phương hướng để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn
Huyện Bình Gia là hết sức cần thiết.
Nhận thức được tầm quan trọng của đề tài trên, với kiến thức đã học.
Được sự đồng ý của nhà trường và khoa Quản Lý Tài Nguyên trường Đại
Học Nông Lâm Thái Nguyên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Gia,
tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013”.
1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài.
- Đánh giá kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
giai đoạn 2011 - 2013 tại huyện Bình Gia – Lạng Sơn.
- Tìm hiểu những quy định của pháp luật đất đai về công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Bình Gia – Tỉnh Lạng Sơn.


3
- Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại huyện Bình Gia - tỉnh Lạng Sơn.
- Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện.
- Đề xuất giải pháp thích hợp góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như hỗ trợ việc quản lý đất đai trên
địa bàn huyện.
1.3. Yêu cầu của đề tài.
- Thu thập đầy đủ tài liệu về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện.
- Bám sát luật đất đai và các văn bản thông tư kèm theo.

- Đảm bảo độ chính xác, khách quan, trung thực. Chấp hành đúng với
quy định của Bộ Tài Nguyên – Môi Trường đã đề ra.
- Đánh giá được những hạn chế, tồn tại và đề ra những giải pháp khắc
phục trong việc đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện.
1.4. Ý nghĩa của đề tài.
- Trong học tập và nghiên cứu khoa học: Hoàn thiện hơn các kiến thức
đã học trong nhà trường cho bản thân, đồng thời học hỏi các kiến thức thực tế
và tiếp xúc trực tiếp với công tác cấp giấy trong thực tế.
- Trong thực tiễn công việc: học hỏi các kiến thức thực tế đồng thời đề
xuất các giải pháp phù hợp cho công tác cấp GCNQSD đất nói riêng và công
tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế xã hội.
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai:
Theo Đôcutraiep ngƣời Nga thì: “Đất là vật thể tự nhiên được hình
thành do tác động tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, đá mẹ, địa hình và thời
gian, đối với trồng trọt thì có thêm yếu tố con người”.
2.1.1.2. Vai trò của đất đai:
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất không gì thay thế được của ngành nông – lâm nghiệp, là thành phần quan
trọng hàng đầu của của môi trường sống và là địa bàn phân bố dân cư, xây
dựng cơ sở văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng.
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành, các lĩnh vực của xã hội. Trong
giai đoạn hiện nay khi đất nước đang tiến hành công nghiệp hóa – hiện đại

hóa và mở cửa hội nhập thì đất đai vẫn giữ một vị trí then chốt trong các
ngành. Đồng thời đất đai là nguồn lực cơ bản quan trọng nhất góp phần cho
sự phát triển đất nước.
2.1.1.3 Phân loại đất đai:
Theo sự thông nhất về quản lý và sử dụng đất của Luật đất đai 2003,
Điều 13, đất đai được phân loại như sau:


5
-Nhóm đất nông nghiệp: đất trồng cây hàng năm (đất trồng lúa, đất
đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác), đất trồng cây lâu
năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng
thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác theo quy định của chính phủ.
+ Nhóm đất phi nông nghiệp: đất ở (gồm đất nông thôn, đất đô thị), đất
xây dựng, trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích
quốc phòng an ninh, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (đất xây dựng
khu công nghiệp, đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, đất
sử dụng cho hoạt đông khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ
gốm), đất sử dụng vào mục đích cộng đồng (đất giao thông, thủy lợi, đất xây
dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục – đào tạo, thể dục – thể thao, đất
có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam – thắng cảnh, đất xây dựng các công
trình công cộng khác theo quy định của chính phủ), đất do các cơ sở tôn giáo
sử dụng, đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ, đất
làm nghĩa trang, nghĩa địa, đất sông ngòi, kênh rạch, suối và mặt nước chuyên
dùng, đất phi nông nghiệp khác theo quy định của chính phủ.
+Nhóm đất chưa sử dụng: các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
2.1.2 Khái niệm về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là: “Quyền của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân,
được nhà nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để sử dụng
vào các mục đích theo quy định của pháp luật”.[7]

Theo khoản 19 điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định về khái niệm đăng ký đất
đai hay đăng ký quyền sử dụng đất như sau: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc
ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác nhận vào hồ sơ địa
chính nhằm xác lập quyền và lợi ích của người sử dụng”.[7]
Theo khoản 20, điều 4 Luật đất đai 2003 thì: “GCN QSDĐ là GCN do
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền
và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”. [7]


6
2.1.3. Vai trò của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ.
* Đối với người sử dụng đất.
- GCNQSD đất là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà
nước và người sử dụng đất.
- GCNQSD đất là điều kiện để đất đai được tham gia vào thị trường bất
động sản.
- GCNQSD đất là điều kiện để người sử dụng đất được bảo hộ các
quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất.
* Đối với Nhà nước
Khoản 20 điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: “GCNQSD đất là giấy
chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất
để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.
Như vậy GCNQSD đất là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng
đất đai hợp pháp của người sử dụng đất. Đây là một trong những quyền quan
trọng được người sử dụng đất đặc biệt quan tâm. Thông qua công tác cấp
GCNQSD đất, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với tư
cách là chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà
nước giao đất sử dụng. Công tác cấp GCNQSD đất giúp Nhà nước nắm chắc
được tình hình đất đai tức là biết rõ các thông tin chính xác về số lượng và
chất lượng, đặc điểm về tình hình hiện trạng của việc quản lý sử dụng đất.

Từ việc nắm chắc tình hình đất đai, Nhà nước sẽ thực hiện phân phối,
phân phối lại đất theo quy hoạch, kế hoạch chung thống nhất. Nhà nước thực
hiện quyền chuyển giao, quyền sử dụng từ các chủ thể khác nhau. Cụ thể hơn
nữa là Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng
đất và thu hồi đất. Vì vậy cấp GCNQSD đất là một trong những nội dung
quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.


7
2.1.4 Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Công tác cấp GCN QSDĐ được thể hiện trong 13 nội dung của công
tác quản lý Nhà nước về đất đai, được quy định rõ tại khoản 2 điều 6 của Luật
đất đai 2003 như sau:
Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:
1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
7. Thống kê, kiểm kê đất đai.
8. Quản lý tài chính về đất đai.
9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường
bất động sản.
10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử

dụng đất.
11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về
đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
12. Giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất.
13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.


8
2.1.5 Điều kiện được đăng ký cấp GCN QSDĐ
Điều 50 Luật Đất đai:
* Có đầy đủ giấy tờ hợp pháp hoặc đang sử dụng đất ổn định được Ủy ban
nhân dân (UBND) nơi có đất xác nhận. Những giấy tờ hợp pháp bao gồm:
- Giấy tờ do chính quyền hợp pháp giao đất trong cải cách ruộng đất mà
chủ sử dụng vẫn đang sử dụng ổn định từ đó đến nay.
- Giấy tờ giao đất hoặc cho sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền duyệt thuộc thời kỳ Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ
cách mạng lâm thời miền nam Việt Nam, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, trong quá trình thực hiện các chính sách về đất đai mà người
sử dụng đất vẫn đang sử dụng từ đó đến nay.
- Những giấy tờ chuyển nhượng từ năm 1980 trở về trước của chủ sử
dụng đất hợp pháp được chính quyền địa phương khi chuyển nhượng xác nhận.
- Những giấy tờ chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất
từ sau ngày 15/10/1993 đã được cấp có thẩm quyền xác nhận.
- Các quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền theo các quy định của pháp Luật Đất đai.
- GCN QSDĐ tạm thời do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc
có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp.
- Giấy tờ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
người sử dụng đất mà người đó vẫn sử dụng liên tục từ đó đến nay không có

tranh chấp.
- Bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật
hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền đã có hiệu lực pháp luật.
- Giấy tờ giao nhà tình nghĩa.


9
- Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của UBND cấp trên xác nhận kết quả thẩm tra của
UBND cấp dưới.
- Giấy tờ sản xuất của hợp tác xã nông nghiệp cấp cho hộ gia đình xã viên
của hợp tác xã từ trước ngày 28/06/1971 (trước ngày ban hành nghị định 125/CP)
- Giấy tờ về thanh toán, hóa giá nhà theo quy định của pháp luật.
* Trường hợp khi người sử dụng đất đã có một trong các loại giấy tờ
nói trên mà đất đó nằm trong quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt nhưng chưa có quyết định thu hồi, để thực hiện quy
hoạch đó thì vẫn được cấp GCN QSDĐ nhưng phải chấp hành đúng theo quy
định về xây dựng.
* Trường hợp khi người sử dụng đất đã có một trong các loại giấy tờ
nói trên mà đất đó nằm trong phạm vi bảo vệ hành lang an toàn công trình
nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được cấp GCN QSDĐ nhưng
phải chấp hành đúng luật, quy định về bảo vệ hành lang an toàn công trình
theo quy định của pháp luật.
* Người sử dụng đất ổn định nhưng không có giấy tờ hợp pháp trường
hợp này phải được UBND xác nhận trong các trường hợp sau:
- Có giấy tờ hợp pháp nhưng bị thất lạc do thiên tai, chiến tranh, còn
chứng cứ pháp lý trong hồ sơ lưu trữ của cơ quan nhà nước hoặc hội đồng
đăng ký đất đai cấp có thẩm quyền xác nhận.
- Người được thừa kế của tổ tiên qua nhiều thế hệ.

- Người được chia, tách chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người sử
dụng đất hợp pháp nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ.
- Người tự khai hoang đất từ năm 1980 trở về trước đến nay vẫn sử
dụng đất phù hợp với quy hoạch.


10
- Trường hợp có nguồn gốc khác nhưng nay đang sử dụng ổn định phù
hợp với quy hoạch và chấp hành đúng pháp luật của nhà nước trong quá trình
sử dụng đất.
2.2. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trước yêu cầu đòi đổi mới của đất nước, Nhà nước ta nhiều văn bản
mang tính chiến lược trong việc sử dụng đất nhằm đem lại hiệu quả kinh tế
như việc thực hiện chủ trương giao khoán ruộng đất theo chỉ thị 100/CP-TW,
tiếp theo là giao khoán ruộng đất ổn định lâu dài theo Nghị quyết 10/NĐ-TW
của Bộ chính trị, khẳng định đường lối đúng đắn của Đảng và Nhà nước, tạo
tiều đề của Nhà nước ta ban hành nhiều văn bản pháp quy làm cơ sở pháp lý
cho Nhà nước về quản lý đất đai toàn diện hơn.
Văn bản khi Luật đất đai có hiệu lực.
- Luật đất đai 1993
- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành sủa đổi, bổ
sung một số điều của đất đai.
- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 09/02/2004 của thủ tướng Chính phủ
về thi hành Luật đất đai.
- Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ quy định về giao
đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lâu dài.
- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất đô thị.
- Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ về lệ
phí trước bạ.

- Nghị định 38/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.


11

- Chỉ thị 18/1999/CT-TTg ngày 01/7/1999 của Chính phủ về một số
biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thiện công tác cấp GCN QSDĐ nông nghiệp,
đất lâm nghiệp, đất ở nông thôn vào năm 2000.
Văn bản sau Luật đất đai 2003 có hiệu lực:
- Luật đất đai 2003
- Nghị định 181/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003.
- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
hướng dẫn về việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
- Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ban hành về quy định sử dụng đất.
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư 117/2004/TT-BTC của Chính phủ về hướng dẫn thực hiện
Nghị định 198/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp
GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất; trình tự thủ tục bồi thường,
hổ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 44/2008/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị
định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
GCN QSDĐ Để đạt được mục tiêu quản lý chặt chẽ toàn diện và có hiệu quả
hơn nữa đến từng thủa đất,từng chủ sử dụng đất thì một nội dung không thể
thiếu được đó là công tác ĐKĐĐ và cấp GCNQSD đất. Nhận thức được vai
trò quan trọng của công tác cấp GCNQSD đất, Đảng và Nhà nước ta đã quan
tâm và chỉ đạo đúng đắn với công tác này thể hiện qua các văn bản sau:
 Công văn số 776/CV-CP ngày 28/07/1999 của Chính phủ về việc cấp

GCNQSD đất và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị.
 Thông tư số: 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/01/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính.


12
 Quyết định số:24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/01/2004 của Bộ Tài
Nguyên và Môi trường ban hành quy định về cấp GCNQSD đất.( Luật Đất
đai, 2003) [ 7]
Trên đây là một số văn bản nhằm đẩy mạnh công tác cấp GCNQSD đất
trong cả nước nhằm quản lý chặt chẽ quỹ đất quốc gia, đồng thời góp phần
lần cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất và thực hiện đầy đủ các
quyền, nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
GCN QSDĐ là chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp
pháp của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho,
cho thuê, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất … để họ yên tâm đầu tư,
cải tạo và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
2.2.1. Những vấn đề cơ bản về cấp GCN QSDĐ
Điều 48 Luật Đất đai 2003 quy định:
1. GCN QSDĐ được cấp cho người sử dụng theo một mẫu thống nhất
trong cả nước đối với mọi loại đất.
Trường hợp tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên
GCN QSDĐ.
2. GCN QSDĐ do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành.
3. GCN QSDĐ được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp QSDĐ là tài sản chung của cả vợ và chồng thì GCN
QSDĐ phải ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử
dụng thì GCN QSDĐ được cấp cho công đồng dân cư và trao cho người đại

diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.


13
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì
GCN QSDĐ được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm
cao nhất của cơ sở tôn giáo đó. (Luật Đất đai, 2003).[7]
2.2.2. Những trường hợp được cấp GCN QSDĐ
Luật Đất đai 2003 quy định về các trường hợp được cấp GCN QSDĐ như sau:
1. Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất trừ trường hợp cho thuê
đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường thị trấn.
2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10
năm 1993 đến trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà chưa
được cấp GCN QSDĐ.
3. Người đang sử dụng đất có đầy đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ mà
chưa được cấp GCN QSDĐ.
4. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế nhận
tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp
đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, tổ chức sử
dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền
sử dụng đất.
5. Người sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
6. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đât.
7. Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định theo quy định của Luật
Đất đai.
8. Người mua nhà gắn liền với đất ở.
9. Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở.

(Luật Đất đai, 2003).[7]


14
2.2.3. Những trường hợp không được cấp GCN QSDĐ
Tại khoản 4 Điều 14-Nghị định 84/CP quy định những trường hợp
không được cấp GCN QSDĐ như sau:
Hộ gia đình, cá nhân không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đối với phần diện tích được sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
trong trường hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành
vi vi phạm sau đây (trừ trường hợp quy định tại khoản 5 điều này):
a) Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm
quyền xét duyệt và công khai.
b) Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có
thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng
dân cư quản lý.
c) Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công
bố, cắm mốc, lấn chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng.
đ) Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng,
đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các hành vi vi phạm khác đã có văn bản
ngăn chặn nhưng người sử dụng đất cố tình vi phạm.
Lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc các trường hợp
trên nhưng phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp GCN QSDĐ thì được cấp
GCN QSDĐ và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức quy định tại các điểm a, b
và c khoản 15 Nghị định 84/CP. (Nghị định 84, 2007).[9]
Tại khoản 2, khoản 3 Điều 15- Nghị định 84/CP quy định:
Khoản 2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong khảng thời gian
từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà toàn
bộ hoặc một phần thửa đất không có một trong các loại giấy tờ quy định tại
khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là

đất không có tranh chấp nhưng không phù hợp với quy hoạch đã được xét


15
duyệt đối với nơi đã có quy hoạch hoặc tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã
có các hành vi vi phạm được quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/CP
thì toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất đó không được cấp GCN QSDĐ
nhưng được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi có quyết định
thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Khoản 3. Nhà nước không công nhận quyền sử dụng đất, không cấp
GCN QSDĐ và thu hồi toàn bộ diện tích đất do lấn, chiếm và đất được giao,
được cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01/7/2004 trở về sau.
(Nghị định 84, 2007).[9]
2.2.4. Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ
Theo Điều 52 Luật Đất đai 2003 quy định thẩm quyền cấp GCN QSDĐ
như sau:
1. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (TW) cấp GCN QSDĐ
cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở Nước ngoài, tổ chức,
cá nhân nước ngoài.
2. UBND huyện, quận, thành phố thuộc tỉnh cấp GCN QSDĐ cho hộ
gia đình, cá nhân, công đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
3. Cơ quan có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ được ủy quyền cho cơ
quan quản lý đất đai cùng cấp. “Chính phủ quy định điều kiện được ủy quyền
cấp GCN QSDĐ”.
2.2.5. Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại Điểm g Khoản
1 Điều 100 của Luật Đất đai
Các giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định
tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai có tên người sử dụng đất, bao
gồm:

1. Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.


16
2. Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký
ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng
Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong
cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:
a) Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định
người đang sử dụng đất là hợp pháp;
b) Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân
dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất
đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;
c) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không
có giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này.
3. Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu
kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh
hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
4. Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất
cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).
5. Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây
dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh
hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho
phép.
6. Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn
đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông
nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy
ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.
7. Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ
quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây

dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc