Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn quận hà đông, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐÀO XUÂN CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐÀO XUÂN CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. NGUYỄN THẾ ĐẶNG

Thái Nguyên - 2015

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
hoàn toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

TÁC GIẢ

Đào Xuân Cường


ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình hoàn thành luận văn này, tôi luôn được sự quan tâm, giúp đỡ
quý báu của các thầy cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, sự quan tâm giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp, sự giúp đỡ phối hợp
của nhân dân địa phương nơi nghiên cứu. Đặc biệt là sự giúp đỡ, chỉ dẫn tận tình

của GS.TS Nguyễn Thế Đặng, người hướng dẫn khoa học, đã giúp đỡ tôi hoàn
thành luận văn này về vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất.
Trước hết tôi xin chân thành cảm ơn sự sự quan tâm, giúp đỡ, chỉ bảo ân cần
của các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản lý Tài nguyên cũng như các thầy cô giáo
trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên trong suốt thời gian tôi học tập tại trường.
Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo GS.TS Nguyễn Thế
Đặng đã trực tiếp hướng dẫn và chỉ bảo tận tình cho tôi trong suốt thời gian thực
hiện luận văn của mình.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Hà Đông, Phòng Tài
nguyên và Môi trường quận Hà Đông, Trung tâm Phát triển Quỹ đất quận Hà Đông,
UBND phường Kiến Hưng, UBND phường Giang Biên, UBND phường Đồng Mai
cùng các hộ tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án nghiên cứu đã nhiệt tình
giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp
và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn đối với mọi sự quan tâm, giúp đỡ, động viên quý
báu và kịp thời đó!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

TÁC GIẢ

Đào Xuân Cường


iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ, cụm từ

Nghĩa của từ, cụm từ

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QLNN

: Quản lý nhà nước

UBND

: Ủy ban nhân dân

NĐ – CP

: Nghị định Chính Phủ

QĐ-UBND

: Quyết định Ủy ban nhân dân

TT- BTNMT

: Thông tư Bộ Tài Nguyên và Môi Trường

QĐ - BTNMT

: Quyết định Bộ Tài Nguyên và Môi Trường

KH-UBND

: Kế hoạch Ủy ban nhân dân

CV-UBND

: Công văn Ủy ban nhân dân

CV- TN&MT

: Công văn Tài Nguyên và Môi Trường

ĐKQSDĐ

: Đăng ký quyền sử dụng đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TN&MT

: Tài Nguyên và Môi Trường


iv

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Cơ cấu kinh tế quận Hà Đông (2010 - 2013)...........................................40
Bảng 3.2. Dân số quận Hà Đông năm 2014..............................................................44
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông năm 2014 ....................................47
Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
tại quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2014 ..................................................................57
Bảng 3.5. Danh mục các thửa đất, giá khởi điểm khu tái định cư Kiến Hưng .........59
Bảng 3.6. Danh sách các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất
các thửa đất thuộc nhóm 3, khu tái định cư Kiến Hưng ...........................................60
Bảng 3.7. Danh sách các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất các
thửa đất thuộc nhóm 2, khu tái định cư Kiến Hưng..................................................62
Bảng 3.8. Danh sách các thửa đất đấu giá không thành công thuộc nhóm 3, khu tái
định cư Kiến Hưng ....................................................................................................63
Bảng 3.9. Danh sách các thửa đất đấu giá không thành công
thuộc nhóm 2, khu tái định cư Kiến Hưng................................................................63
Bảng 3.10. Danh mục các thửa đất, giá khởi điểm ...................................................64
Bảng 3.11. Danh sách các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền
sử dụng đất Khu giãn dân Văn Quán, phường Văn Quán .......................................65
Bảng 3.12. Danh sách các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất
Khu đấu giá Văn Chỉ, phường Đồng Mai .................................................................65
Bảng 3.13. Bảng tổng hợp các thửa đất đấu giá không thành công ..........................66
Bảng 3.14. Bảng tổng hợp kết quả phiếu điều tra các hộ gia đình
cá nhân trúng đấu giá Khu tái định cư Kiến Hưng ...................................................68
Bảng 3.15. Bảng tổng hợp kết quả phiếu điều tra các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu
giá phiên đấu giá các thửa đất nhỏ lẻ ........................................................................69


v

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU.....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................3
2.1. Mục tiêu tổng quát ...............................................................................................3
2.2. Mục tiêu cụ thể.....................................................................................................3
3. Ý nghĩa của đề tài....................................................................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .........................................................................4
1.1. Đất đai và thị trường đất đai.................................................................................4
1.1.1. Đất đai ...............................................................................................................4
1.1.2. Thị trường đất đai (thị trường bất động sản).....................................................6
1.1.3. Giá đất ...............................................................................................................8
1.2. Giá đất, định giá đất, các hình thức đấu giá và thị trường bất động sản
trên Thế giới ..............................................................................................................12
1.2.1. Khái quát về giá đất trên Thế giới...................................................................12
1.2.2. Khái quát về định giá đất và bất động sản ......................................................13
1.2.3. Các hình thức đấu giá đất trên Thế giới ..........................................................13
1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam.............................................17
1.3.1. Quy định về đấu giá đất tại Việt Nam.............................................................17
1.3.2. Các yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất.............24
1.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta....25
1.3.4. Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam .................................27
1.3.5. Quy trình đấu giá tài sản ở Việt Nam .............................................................27
1.3.6. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ........................................30
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...............................34
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................................34
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................34
2.2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển Kinh tế - Xã hội và

vi

tình hình quản lý, sử dụng đất quận Hà Đông ..........................................................34
2.2.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông, thành phố
Hà Nội .......................................................................................................................34
2.2.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất .............................35
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng
đất quận Hà Đông......................................................................................................35
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................35
2.3.1. Phương pháp nghiên cứu về: “Đặc điểm điều kiện tự nhiên, thực trạng phát
triển kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất quận Hà Đông”: .................35
2.3.2. Phương pháp nghiên cứu về: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất
quận Hà Đông, thành phố Hà Nội”: ..........................................................................35
2.3.3. Phương pháp nghiên cứu về: “Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền
sử dụng đất”:..............................................................................................................35
2.3.4. Phương pháp nghiên cứu về: “Đề xuất giải pháp, kiến nghị đối với công tác
đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông”...............................................................36
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .....................................................................37
3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển kinh tế - xã hội và tình hình
quản lý, sử dụng đất quận Hà Đông..........................................................................37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên .....................................................37
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội..............................................................40
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông .......................46
3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông,
thành phố Hà Nội ......................................................................................................48
3.2.1. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất .................................................................48
3.2.2. Công tác đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn quận giai đoạn 2010 - 2014 ........57
3.3. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án nghiên cứu

trên địa bàn quận Hà Đông........................................................................................58
3.3.1. Đánh giá tình hình, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án
nghiên cứu .................................................................................................................58


vii

3.3.2. Đánh giá những khó khăn, vướng mắc và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác
đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông ............................................69
3.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất......................................71
3.4.1. Hiệu quả kinh tế. .............................................................................................71
3.4.2. Hiệu quả xã hội. ..............................................................................................73
3.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai. ...................................73
3.5. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất
quận Hà Đông. ..........................................................................................................74
3.5.1. Giải pháp về chính sách ..................................................................................74
3.5.2. Giải pháp về kỹ thuật ......................................................................................75
3.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chính ..........................................................................76
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................77
1. Kết luận ................................................................................................................77
2. Kiến nghị ...............................................................................................................78
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................79


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã
ban tặng cho con người, là thành phần quan trọng không thể thiếu được của môi

trường sống. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt, có vị trí cố định và số lượng nhất định,
là địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Do
đó nó có giá trị đặc biệt mà không tư liệu sản xuất nào có thể sánh được. Nhiều thế
hệ nhân dân ta đã phải đánh đổi cả xương máu, tốn nhiều công sức, của cải để bảo
vệ, giữ gìn đất đai cho Tổ quốc mình. Đất nước càng ngày càng phát triển, nhu cầu
của con người ngày càng cao thì con người càng tìm ra những cách sử dụng đất hiệu
quả và đất đai càng trở nên quý giá.
Ở nước ta đất đai được coi là hàng hoá từ lâu, ở những nơi càng phát triển thì
đất đai càng quý giá và đem lại giá trị kinh tế cao. Cùng với sự phát triển của nền
kinh tế, sự hoàn thiện của cơ chế pháp lý, đặc biệt là các chủ sử dụng đất đều biết rõ
vai trò quan trọng của đất đai trong nền kinh tế nên việc mua bán đất đai có nhiều
phức tạp, thị trường ngầm vẫn còn diễn ra, bán đất trái thẩm quyền với giá rẻ cho
những người không có nhu cầu ở mà mua đất để bán được giá cao thu lời cho bản
than vẫn còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến thất thoát nguồn thu cho ngân sách
Nhà nước và là cơ hội để tham nhũng nảy sinh.
Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện
chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng tuy đã đạt được một số
thành quả như làm thay đổi bộ mặt của nhiều địa phương, nhưng còn tồn tại một số
việc như việc giá đất không cụ thể, thanh toán tiền không chặt chẽ dẫn đến bán đất
với giá thấp. Để khắc phục những tồn tại đó, những năm gần đây Nhà nước vẫn
dùng cơ chế lấy quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng nhưng theo hướng đấu thầu
dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất là một
hướng đi mới cho thị trường bất động sản để đảm bảo giá đất đấu giá sát với giá đất


2

thị trường chống thất thoát khoản thu lớn cho ngân sách Nhà nước và chống những
hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, mua bán đất bừa bãi trái thẩm quyền.
Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế, chính trị và xã hội của cả nước nên là nơi

đi đầu của các chủ trương chính sách phát triển. Chủ trương mới của thành phố Hà
Nội là mỗi nơi trên địa bàn các quận còn quỹ đất phải có ít nhất 01 điểm đấu giá
quyền sử dụng đất để lấy vốn đầu tư cho cơ sở hạ tầng của địa phương.
Hà Đông là thành phố trung tâm tỉnh lỵ của tỉnh Hà Tây trước đây và từ năm
2008 sau khi thành phố Hà Nội mở rộng địa giới trở thành một quận nội thành của
thành phố. Với vị trí là một quận mới nên quận Hà Đông có tốc độ đô thị hóa
nhanh, nhu cầu hoàn thiện cơ sở hạ tầng và nhu cầu đất ở cho người dân trong
những năm vừa qua tăng mạnh gây áp lực lớn đối với quỹ đất đai và thị trường
quyền sử dụng đất. Nhằm góp phần giải quyết những áp lực này, UBND quận Hà
Đông đã chủ động báo cáo đề xuất trình UBND Thành phố cho thực hiện công tác
đấu giá quyền sử dụng đất để tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở
hạ tầng đồng thời góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước
về đất đai trên địa bàn. Nguồn kinh phí thu được từ công tác đấu giá quyền sử dụng
đất một phần được đầu tư quay lại chính khu đất đấu giá để xây dựng một hệ thống
cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, hiện đại theo đúng chiến lược đô
thị hoá của khu vực, một phần thu về ngân sách để đầu tư xây dựng các cơ sở hạ
tầng khác của địa phương. Là một quận có đà tăng trưởng mạnh về kinh tế, chính
trị, xã hội nên hiệu quả của quỹ đất như thế nào để tạo nguồn vốn đầu tư phát triển
về kinh tế - xã hội, đặc biệt nhất là tạo nguồn vốn tốt cho phát triển nông thôn mới
quận Hà Đông đang là việc rất cần thiết trên địa bàn quận Hà Đông hiện nay.
Với những lý do trên, việc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà
Đông là nhiệm vụ quan trọng hàng đầu hiện nay, vì vậy đề tài: “Đánh giá công tác
đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông, thành
phố Hà Nội” được thực hiện nhằm đánh gía trung thực, khách quan về công tác đấu
giá quyền sử dụng đất tại một số dự án. Từ đó tìm ra được những điểm còn hạn chế,


3

yếu kém, đề những giải nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng

đất của quận Hà Đông.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên
địa bàn quận Hà Đông và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của
công tác đấu giá quyền sử dụng đất của quận Hà Đông.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được các đặc điểm về điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển
kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất quận Hà Đông;
- Đánh giá được việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất có đúng
theo quy trình đấu giá theo quy định của Nhà nước hay không;
- Rút ra được những bất cập trong quá trình thực hiện và đưa ra được giải
pháp giải quyết.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân;
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn.
- Ý nghĩa thực tiễn
Nhằm hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông nói
riêng và toàn thành phố Hà Nội nói chung, góp phần làm giảm áp lực lớn đối với
quỹ đất trên địa bàn quận, tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ
tầng và đầu tư phát triển về kinh tế - xã hội.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Đất đai và thị trường đất đai
1.1.1. Đất đai
1.1.1.1. Khái niệm
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học, đất đai
không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi
thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra,
tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với
nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi
chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá…Với nghĩa hẹp, đất đai
biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể
chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như
những quyền theo tập quán không thành văn.
Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất, phải hiểu:
đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ
sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất, phải hiểu:
đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ
sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng
được nhu cầu nào đó của con người, tức là có giá trị sử dụng; con người có khả
năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào
giao lưu dân sự)… Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được
chuyển tiếp qua các thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích
luỹ của cải vật chất của xã hội.

5

Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không
do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang
hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về
không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh
lời, vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá
trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng
tăng lên. Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hoá đặc biệt là một trong những
nguyên nhân đòi hỏi phải định giá. Tính đặc biệt có tính chất đòi hỏi phải định giá
là đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị
của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá
trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị
của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội…do đó, chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu
tượng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất…thiếu cơ sở xác định mức chi
phí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất(Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006) [16].
1.1.1.2. Đặc trưng
- Có vị trí cố định: Chúng ta không thể chuyển đất đai theo ý muốn. Vị trí cố
định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối
rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì…của đất
đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí, không gian của
nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử
dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả
năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng.
- Có hạn chế về diện tích: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có
tính bất biến. Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình
trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con
người. Tính hữu hạn về đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả.
Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở

nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị hoá, công


6

nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càng tăng.
Diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố
định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ
thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục
đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai.
- Tính năng lâu bền: Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong
điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng
cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính bền lâu của đất
đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai.
- Chất lượng khác nhau: Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ
nhưỡng, thực bì, nước…) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ,
lượng mưa…) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất
sử dụng cho nông nghiệp có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác
nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác
nhau. Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý để thu hiệu
quả sử dụng cao nhất. Như vậy, trong quá trình khai thác và sử dụng đất, nếu con
người biết cách sử dụng hợp lý thì chất lượng của đất được nâng lên không ngừng
(Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[16].
1.1.2. Thị trường đất đai (thị trường bất động sản)
1.1.2.1. Khái niệm
Thị trường đất đai là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các
quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng
hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh
thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh
tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa

hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng thị
trường đất đai là tổng hoà các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu


7

vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường
đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả
với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa như ở nước ta. Tại Điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: “đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, do đó không tồn tại thị trường chuyển
quyền sở hữu ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là
quyền sử dụng đất (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[16].
1.1.2.2. Đặc trưng của thị trường đất đai
- Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo: Thị trường đất đai là thị
trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết
kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán nắm
được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá thị trường, giá cả thị
trường và giá trị trao đổi là giống nhau. Khi không thoả mãn những điều kiện trên
thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo.
Trong thị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao
đổi mua bán, nhưng trong thị trường đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt
vị trí. Đồng thời, số lượng người tham gia thị trường đất đai không nhiều và chỉ
nắm được ít thông tin (chưa đầy đủ). Ngoài ra, thị trường đất đai có tính xác định và
phân hoá cao theo theo như kiểu, loại đất. Cung về đất đai là tương đối cố định,
trong khi đó cầu về đất đai hoàn toàn không ổn định. Mức độ hoàn hảo của thị
trường đất đai thấp hơn thị trường hàng hoá tiêu dùng và các thị trường tư liệu sản

xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt trong công tác
quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô
thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung...
- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền: Đất đai là tài nguyên ngày
càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được. Đồng thời những nhu cầu
về đất đai ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc
quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong điều


8

kiện một thị trường thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự
cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân
bằng mới, mặt khác cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở
mức thái quá.
Trong thị trường hàng hoá thông thường khác, hàng hoá và các nguồn lực
sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất
hay có giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhưng đối
với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù
có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về
các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển
chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc
quyền rất cao.
- Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế: Thị trường đất
đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức
tăng trưởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. Mặt khác thị trường
đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội. Đồng thời các yếu tố
như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng
đồng…đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường. Việc tổ chức thị trường
không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn

hoá cộng đồng, thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không ổn định thì thị trường
này sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nước
chưa trải qua kinh tế thị trường và trình độ dân trí thấp (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn
Văn Quân, 2006)[16].
1.1.3. Giá đất
1.1.3.1. Khái niệm
Giá đất (giá quyền sử dụng đất) được hiểu là số tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử
dụng đất(Quốc hội - Luật Đất đai 2003)[18].
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,


9

nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách
khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác, giá cả
đất đai cao hay thấp thể hiện ở sự thu lợi nhuận nhiều hay ít ở một khoảng thời gian
nhất định nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ
đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng,
giá cả quyền chuyển nhượng, cho thuê, giá cả quyền thế chấp.
Hầu hết những nước có nền kinh tế tăng trưởng mạnh, giá đất được hiểu là
thể hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá
đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu thửa đất đó
trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước thống nhất quản lý, giá cả đất đai là giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, là giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần. Giá cả đất đai ở

nước ta không giống các quốc gia khác, thông thường có chế độ tư hữu đất đai thể
hiện ở hại mặt sau: Thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong
nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; Thứ hai, là do thời gian sử
dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng người sử dụng đất có quyền tặng
cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
Đất đai là một trong những nhân tố quan trọng của sự tồn tại quốc gia, nó là
một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong quá
trình sử dụng như cải tạo đất, tưới tiêu, lấn biển, xây dựng các công trình trên đất...
và chính nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích
sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó
khi đấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị trường của một
bất động sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào
nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân đất đai và bất động sản.


10

1.1.3.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
chú trọng của nhiều ngành, vì vậy việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu
tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của
đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào
nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính
như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
Theo quy định tại Điều 55 Luật Đất Đai 2003: “ Giá đất được hình thành
trong các trường hợp sau đây:
(1) Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
(2) Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

(3) Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất” (Quốc hội - Luật Đất đai 2003)[18].
1.1.3.3. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong mấy
thập

kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và

phát triển thị trường BĐS nói chung, trong đó có vấn đề giá đất. Có thể chia quá
trình hình thành giá đất và phát triển thị trường BĐS ở nước ta thành 4 giai đoạn:
- Giai đoạn trước năm 1946
Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn
này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia là kẻ áp
bức, bóc lột. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các
cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thỏa thuận của tất cả các bên,
điều đó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường. Tuy nhiên, giá đất đã được hình
thành trong giai đoạn này.
- Giai đoạn từ năm 1946 đến trước năm 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 có khẳng định 3 hình thức sở
hữu đất đai: Sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập


11

thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán
đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá trình “Công
hữu hóa đất đai”, thị trường đất đai hầu như không được pháp luật thừa nhận. Tuy
nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô
nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức

hoa hồng (chuyển quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và
nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.
- Giai đoạn từ năm 1980 đến trước 1993
Tại Điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hóa Điều 19 của Hiến pháp, tại
Điều 5 và Điều 17 - Luật Đất đai năm 1988 đó quy định: Nghiêm cấm việc mua,
bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà ở thì người nhận chuyển nhượng nhà có
quyền được SDĐ ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà
nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường
BĐS là nhà để ở (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[16] (mặc dù trên thực
tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị).
Thị trường BĐS ở trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các
công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất
không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp.
- Giai đoạn từ 1993 đến trước năm 2003
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển
của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đó
được chế định lại. Điều 12 - Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác
định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất
hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu
hồi đất”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi
nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước
về đất đai.


12

- Giai đoạn từ 2003 đến 07/2014
Từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam hội

nhập quốc tế, gia nhập WTO đã khẳng định một lần nữa về “giá đất”, đặc biệt là
việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản luật khác có liên
quan đã thực sự “cởi trói” và tạo điều kiện hình thành “giá đất”. Công tác định giá
đất ngày càng phát triển. Những điều đó dẫn đến cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này với
các nhà đầu tư trong và ngoài nước để thỏa mãn lượng lớn nhu cầu đang còn bỏ ngõ
cũng như đóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường BĐS.
1.2. Giá đất, định giá đất, các hình thức đấu giá và thị trường bất động sản
trên Thế giới
1.2.1. Khái quát về giá đất trên Thế giới
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền SDĐ. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở
hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian
xác định (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[16]. Theo Luật Đất đai năm
2003, giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền SDĐ (Quốc hội - Luật Đất đai 2003)[18]
Trên thực tế luôn tồn tại hai loại giá đất: Giá đất Nhà nước quy định và giá
đất thị trường.
- Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thỏa thuận thành của bên sở
hữu đất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực
tế). Theo quy định, giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một
đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết
quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phố biến giữa người
chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình
thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giám giá dột biến không
hợp lý như: Đầu cơ, thiên tai, dịch họa, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy
hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có


13

những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định (Nghị định số
188/2004/NĐ-CP, 2004[10]; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP,2007[13])
Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các
mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Giá đất do Nhà nước quy
định phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường (Quốc hội - Luật Đất đai 2003)[18].
Cả hai loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng
cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường; trong đó giá đất Nhà nước quy
định thường ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.
1.2.2. Khái quát về định giá đất và bất động sản
Trong hoạt động định giá có định giá BĐS và định giá đất. Định giá BĐS nói
chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả
các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu
từ nhiều thập kỷ qua. Nhiều nước đã phát triển thành bộ luật BĐS (Hồ Thị Lam Trà,
Nguyễn Văn Quân, 2006)[16].
Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá
đất và BĐS đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều
kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BĐS như mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS diễn ra thuận lợi.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy nhà nước, nhưng
nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và BĐS nói
chung tại nhiều nước trên thế giới đều có những điểm rất giống nhau, cụ thể là:
- Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong
những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước.
- Hoạt động định giá đất và BĐS diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác
lập, trong dó các nội dung được thể chế hóa rất đầy đủ và chi tiết.
1.2.3. Các hình thức đấu giá đất trên Thế giới
1.2.3.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, “Luật Tài sản nhà đất” ra đời năm 1994 và thị trường BĐS

thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ thuộc sở


14

hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền
SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất nhượng quyền SDĐ (Nguyễn Đình Bồng,
Nguyễn Thanh Trà, 2005)[17].
Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể,
quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền SDĐ
của UBND huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và
phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên; báo cáo với
Chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của Chính phủ. Việc
giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là
do cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình
thành phương án theo quy định của Chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện (Nguyễn
Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà, 2005)[17]
Việc xuất nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu
hoặc thỏa thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du
lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức
đấu giá và đấu thầu; nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng
phương thức thương lượng song phương.
Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng quyền SDĐ bằng thương lượng
song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ tiền
SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán để dùng vào việc xây dựng cơ sở
hạ tầng và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và các
biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc xuất nhượng quyền SDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa
thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm Tư vấn và định giá

BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách
cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hóa thị trường BĐS ở Trung
Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức
Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai
Quốc gia (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[16].


15

1.2.3.2. Nhật Bản
Tại Nhật Bản, việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản
bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của tòa án. Sau thời kỳ
khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng
bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con nợ và
tòa án để tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và
tiến hành đấu giá. Khi tòa án địa phương tịch thu BĐS của cá nhân không thanh
toán được nợ và rao bán tài sản này, số thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những
khoản nợ (Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà, 2005[17])
1.2.3.3. Australia
Đất đai Australia có hai dạng: Sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và được
quyền sử dụng. Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sở hữu đất
và người thuê nhà đất. Trong một số trường hợp, luật khống chế mức tiền thuê theo
từng loại nhà đất, BĐS và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của con người thuê nhà
đất và đảm bảo các quyền của chủ đất. Các công tác này do Văn phòng thẩm định giá
Australia (AVO) thực hiện (Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà, 2005)[17].
1.2.3.4. Mỹ
Trong những thập kỷ gần đây, tại Mỹ bán đấu giá bất động sản đã trở nên vô
cùng phổ biến giúp cho hoạt động mua hay bán bất động sản trở nên nhanh chóng
hơn. Bán đấu giá tại nước này có thể là một kinh nghiệm nơi thương trường cho
những người mới muốn mua nhà qua đấu giá hoặc có thể là một sự lựa chọn tốt nhất

cho tất cả mọi người. Quy trình đấu giá tại Mỹ có nhiều điểm khác biệt và khá chặt
chẽ, nên điều quan trọng cho người bán và người mua là tìm hiểu kỹ trình tự của nó.
Bán đấu giá bất động sản tại Mỹ chủ yếu là hình thức đấu giá bằng lời nói trực
tiếp, rất dứt khoát và căng thẳng. Những người nộp hồ sơ phải đặt trước một khoản đặt
cọc và nộp phí đấu giá. Giá khởi điểm là do người bán bất động sản quyết định.
Một vài điều khoản của một cuộc bán đấu giá khá chặt chẽ, nó giúp tăng hiệu
quả của phiên đấu giá, tỷ lệ không thành công thấp, giá bán được cao bao gồm:
- Đấu giá viên có quyền quyết định cao nhất trong toàn phiên đấu giá. Có
quyền từ chối một sự trả giá của người tham gia đấu giá.


16

- Đấu giá viên quyết định mức giá trị mà sự trả giá đã đạt đến mức tốt nhất.
- Đấu giá viên có quyền hủy cuộc bán đấu giá bất cứ lúc nào.
- Đấu giá viên có thể tham khảo về giá trả giá của người tham gia tới người
có bất động sản đấu giá bất cứ lúc nào khi phiên đấu giá đang diễn ra.
- Nếu có cuộc tranh chấp nào về sự trả giá, đấu giá viên có thể sẽ đưa lại giá
bất động sản về sự trả giá trước tranh chấp và bắt đầu tiếp.
- Nếu có sự tranh chấp về sự trả giá, đấu giá viên là trọng tài phân xử và
quyết định của họ là cuối cùng.
- Người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá.
- Nếu giá trả thấp hơn giá ban đầu, tổ chức bán đấu giá sẽ thương thảo những
hợp đống tư nhân cho người bán nếu người bán muốn tiếp tục.
- Người mua sẽ phải ký tên vào hợp đồng và trả khoản nợ ngay lập tức sau
khi đấu giá viên tuyên bố người trúng đấu giá.
Có thể dễ dàng nhận thấy đấu giá viên như một chế tài độc quyền quyết định
khi phiên đấu giá diễn ra. Là người cầm cán cân, có khả năng giảm thiểu những tiêu
cực trong việc “móc ngoặc giá”, hoặc thương lượng trước của những người tham
gia. Sau gần hơn 100 năm kinh nghiệm trong đấu giá tài sản, đấu giá viên tại Mỹ

dường như tránh né được rất nhiều hành vi vi phạm của những người tham gia và
đem đến giá thị trường cho sản phẩm - thực hiện đúng ý nghĩa lợi ích mà hình thức
đấu giá có thể mang lại.
Để thành công khi bán bất động sản qua bán đấu giá tại Mỹ là chọn đúng tổ
chức bán đấu giá. Khả năng tổ chức của họ, cùng với trình độ chuyên môn của đấu
giá viên sẽ đem lại tỷ lệ thành công cao cho phiên đấu giá.
1.2.3.5. Một số nước ASEAN
- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me mới
có quyền sở hữu đối với BĐS trên toàn quốc là: Bộ Quản lý đất đai, Quy hoạch Đô
thị và Xây dựng.
- Inđônêxia: Khái niệm BĐS đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì gắn với đất.
Khung pháp lý đối với BĐS là hệ thống Luật Đất đai số 5 ban hành năm 1960 được
gọi là Luật Ruộng đất cơ bản (BAL).