Đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện đoan hùng, tỉnh phú thọ giai đoạn 2011 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

–––––––––––––––––––––––

ĐINH QUANG CHIẾN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT HUYỆN ĐOAN HÙNG, TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2011-2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

–––––––––––––––––––––––

ĐINH QUANG CHIẾN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT HUYỆN ĐOAN HÙNG, TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2011-2014
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ THANH THỦY

THÁI NGUYÊN - 2015


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi là Đinh Quang Chiến xin cam đoan rằng:
- Các kết quả nghiên cứu trong Luận văn do tôi trực tiếp nghiên cứu
dưới sự hướng dẫn của TS. Vũ Thị Thanh Thủy là trung thực, khách quan
và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện nghiên cứu và viết Luận văn
đã được cảm ơn, Tất cả các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được ghi rõ
nguồn gốc.

Thái Nguyên, ngày 12 tháng 8 năm 2015
Tác giả luận văn

Đinh Quang Chiến


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gia học tập tại trường và làm đề tài nghiên cứu tại cơ sở tôi
đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài
Nguyên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, sự giúp đỡ và tạo điều kiện

của ban lãnh đạo và các cán bộ chuyên môn ở huyện Đoan Hùng - Tỉnh Phú
Thọ đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn nghiên cứu của mình.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các thầy, cô giáo và các giảng
viên của Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình giảng dậy,
giúp đỡ tôi trong thời gian học tập tại trường, đặc biệt là sự hướng dẫn, chỉ
bảo tận tình của cô giáo TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã trực tiếp giúp đỡ tôi
trong suốt quá trình nghiên cứu, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn này.
Qua đây tôi cũng xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè, đồng
nghiệp đã thường xuyên giúp đỡ, tạo điều kiện và dành cho tôi sự động viên
quý báu trong suốc quá trình học tập, nghiên cứu của mình.
Một lần nữa tôi xin bày tỏ lòng biết ơn, lời cảm ơn chân thành tới
những tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi hoàn thành chương trình
học tập.

Thái Nguyên, ngày 12 tháng 8 năm 2015
Tác giả luận văn

Đinh Quang Chiến


iii

MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................... i
Lời cảm ơn .......................................................................................................ii
Mục lục ............................................................................................................iii
Danh mục các chữ viết tắt ............................................................................vii
Danh mục các bảng ......................................................................................viii
Danh mục các hình......................................................................................... ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Đất đai, bất động sản.................................................................................. 4
1.1.1. Đất đai ............................................................................................. 4
1.1.2. Bất động sản.................................................................................... 6
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản .................................................................... 7
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai, bất động sản ................................... 7
1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản ............................................. 10
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản .......................................... 11
1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.................................................... 13
1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam......................... 13
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK ...................... 18
1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất.................................................................................................... 21
1.3.4. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với
cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương.............................. 24
1.4. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước ............... 24
1.4.1. Cộng hòa Pháp: Đăng ký văn tự giao dịch ................................... 24


iv
1.4.2. Trung Quốc ................................................................................... 26
1.5. Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở
Việt Nam ......................................................................................... 29
1.5.1. Tình hình thành lập của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất trên phạm vi cả nước ......................................................................... 29
1.5.2. Cơ cấu tổ chức của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.......... 29
1.5.3. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ....... 30
1.5.4. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .... 31

1.5.5. Tình hình hoạt động của của VPĐKQSDĐ .................................. 31
1.5.6. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ........... 33
1.6. Tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh
Phú Thọ ........................................................................................................... 35
1.6.2. Về chức năng nhiệm vụ................................................................. 36
1.6.3. Về nguồn nhân lực, phượng tiện, trang thiết bị của Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất..................................................................... 36
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 37
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 37
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................... 37
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu....................................................................... 37
2.2. Nội dung nghiên cứu................................................................................ 37
2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội củă huyện Đoan Hùng, tỉnh
Phú Thọ.................................................................................................... 37
2.2.2 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Đoan Hùng.............................................................................. 37
2.2.3 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt dộng của Văn
phòng đăng ký quyền sủ dụng đất........................................................... 38
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 38
2.3.1. Phương pháp điều tra, khảo sát ..................................................... 38


v
2.3.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu............................................ 39
2.3.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan ............................. 39
2.3.4. Phương pháp chuyên gia ............................................................... 39
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 40
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ.... 40
3.1.1. Điều kiện tự nhiên......................................................................... 40
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội............................................ 44

3.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Đoan Hùng........................... 50
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai .............................................................. 53
3.2.3. Thị trường Bất động sản và thị trường bất động sản tại địa phương ........ 54
3.3. Thực trạng về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .......... 54
3.3.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ....... 55
3.3.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất..... 57
3.3.3. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.... 60
3.4. Nghiên cứu một số một số yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .................................... 78
3.4.1. Trình độ của người dân ................................................................. 78
3.4.2. Nhu cầu của người dân.................................................................. 78
3.4.3. Chính sách pháp luật đất đai ......................................................... 79
3.4.4. Chức năng, nhiệm vụ .................................................................... 79
3.4.5. Tổ chức, cơ chế hoạt động ............................................................ 81
3.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất ............................................................. 81
3.5.1. Giải quyết về chính sách pháp luật ............................................... 81
3.5.2. Giải pháp về tổ chức ..................................................................... 82
3.5.3. Giải pháp về nhân lực ................................................................... 82
3.5.5. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật.................................. 83
3.5.6. Giải pháp cơ chế............................................................................ 83


vi
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 84
1. Kết luận ....................................................................................................... 84
2. Đề nghị ........................................................................................................ 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 86

vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CNTH

: Công nghệ tin học

ĐK

: Đăng ký

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

GCN

: Giấy chứng nhận

HSĐK

: Hồ sơ đăng ký

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

UBND

: Ủy ban nhân dân

TN&MT

: Tài Nguyên và Môi Trường

TN&MT

: Tài nguyên-Môi trường

TN&BVMT

: Tài nguyên và bảo vệ môi trường

VPĐK

: Văn phòng đăng ký


viii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. Tình hình thành lập VPĐK các cấp ................................................ 29
Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước........................................ 30
Bảng 1.3. Nguồn nhân lực của VPĐK tỉnh Phú Thọ năm 2014 ..................... 36
Bảng 3.1: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội huyện Đoan Hùng,
tỉnh Phú Thọ.................................................................................... 45
Bảng 3.2: Kết quả sản xuất ngành nông nghiệp.............................................. 46
Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Đoan Hùng
năm 2013......................................................................................... 51

Bảng 3.4. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký QSDĐ ........................... 57
Bảng 3.5. Tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Đoan Hùng ....... 61
Bảng 3.6. Tình hình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế
QSDĐ của Văn phòng đăng ký QSDĐ Đoan Hùng....................... 62
Bảng 3.7. Tình hình giải quyết trường hợp cấp đổi, cấp lại GCN QSDĐ
của Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Đoan Hùng ........................ 63
Bảng 3.8. Số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp và xoá thế chấp QSDĐ của
văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Đoan Hùng tỉnh Phú Thọ.......... 64
Bảng 3.10. Chỉnh lý biến động QSDĐ sau khi thực hiện chuyển nhượng,
cho tặng, thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình,
cá nhân huyện Đoan Hùng tỉnh Phú Thọ....................................... 67
Bảng 3.11. Chỉnh lý biến động do đăng ký và xoá thế chấp QSDĐ của
các hộ gia đình, cá nhân huyện Đoan Hùng tỉnh Phú Thọ ............. 69
Bảng 3.12. Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Đoan Hùng .................. 71
Bảng 3.13. Mức độ ứng dụng Công nghệ tin học của cán bộ văn phòng
đăng ký QSDĐ huyện Đoan Hùng ................................................. 72
Bảng 3.14. Mức độ công khai thủ tục hành chính .......................................... 73
Bảng 3.15. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK .............................. 74
Bảng 3.16. Tổng hợp ý kiến đánh giá về mức độ hướng dẫn ......................... 75
Bảng 3.17. Trình độ của các hộ được điều tra ................................................ 78
Bảng 3.18. Nhu cầu thực hiện thủ tục hành chính của các hộ ........................ 79


ix

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam..................................... 24
Hình 1.2. Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký QSD đất tỉnh Phú Thọ......... 35
Hình 3.1: Sơ đồ hành chính huyện Đoan Hùng .............................................. 41

Hình 3.2: Biểu đồ cơ cấu các loại đất trên địa bàn huyện Đoan Hùng........... 53
Hình 3.3. Quy trình đăng ký cấp GCN lần đầu............................................... 59


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản suất đặc
biệt, là tài sản nguồn lực to lớn của đất nước. Đất đai còn là không gian sống
thiêng liêng và bất khả xâm phạm của mỗi cá nhân và của cả cộng đồng.
Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam chỉ rõ:
“Đất đai, tài nguyên nước khoáng sản, nguồn lợi ven biển, vùng trời, tài
nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản
công do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [20].
Như vậy đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý theo quy định của pháp luật. việc khai thác, sử
dụng đất đai hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm tài nguyên đất là động lực để phát
triển kinh tế xã hội củng cố quốc phòng và an ninh của đất nước.
Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai 2013 ra đời cùng với việc thực
hiện cải cách hành chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có
nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến
lĩnh vực đất đai. Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện
công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho các tổ chức, cá nhân
có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp
giấy chứng nhận nhà đất vẫn còn tồn tại những vấn đề bức xúc đối với người
sử dụng đất. Điều đó đặt ra các vấn đề cho các cơ quan chức năng có thẩm
quyền nghiên cứu và khắc phục trong thời gian tới.
Huyện Đoan Hùng là một huyện miền núi nằm ở phía Bắc của tỉnh Phú
Thọ gồm 28 đơn vị hành chính xã, thị trấn. Tổng diện tích tự nhiên của huyện
30261,34 ha, với nguồn tài nguyên thiên nhiên phong phú thuận lợi cho phát

triển kinh tế - xã hội của huyện. Công tác đăng ký đất đai trên địa bàn huyện
trong những năm qua đã đạt một số kết quả nhất định đặc biệt là khi Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập. Tuy nhiên, trong quá


2
trình hoạt động Văn phòng còn gặp nhiều khó khăn do địa bàn rộng, trình
độ dân trí thấp, điều kiện cơ sở vật chất kỹ thuật chưa đáp ứng được yêu
cầu. Việc tìm ra giải pháp tốt nhất nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động
của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện là cần thiết, góp
phần không nhỏ trong việc quản lý Nhà nước về đất đai.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, tôi lựa chọn thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng hoạt động của
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ
giai đoạn 2011-2014” nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng và đề xuất các
giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất, góp phần giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất
đai, của địa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
Cung cấp cái nhìn tổng quan về hệ thống đăng ký đất đai và hoạt động
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đồng thời đánh giá thực trạng hoạt
động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú
Thọ qua đó đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ.
2.2. Mục tiêu cụ thể
Để đạt được mục tiêu chung của Luận văn, các mục tiêu cụ thể cần đạt
được như sau:
- Đưa ra khái niệm, cơ sở pháp lý về hoạt động đăng ký đất đai và bấ

động sản.
- Khái quát về chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.


3
- Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Đoan Hùng.
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất trong phạm vi nghiên cứu.
- Thông qua việc nghiên cứu vai trò nhiệm vụ và thực tiễn hoạt động
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng, đề xuất các
kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ.


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Đất đai, bất động sản
1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà thiên nhiên ưu đãi trao
tặng cho con người. Sự tồn tại và phát triển của con người luôn gắn liền với
đất đai.
Điều đó có nghĩa không thể có của cải nếu không có lao động và đất
đai. Vì vậy, ngay từ khi biết tổ chức quá trình lao động sản xuất, con người đã
xem đất đai là một tư liệu sản xuất không gì thay thế được. Đất đai và giá trị
sử dụng của nó tồn tại mãi với con người nếu được khai thác, cải tạo và bảo

vệ phù hợp. Cùng với sự phát triển của xã hội, đất đai không chỉ được sử
dụng để trồng trọt và chăn nuôi mà còn được sử dụng để phát triển các ngành
nghề khác như công nghiệp và dịch vụ. Hoạt động của con người càng đa
dạng thì vai trò của đất đai càng mở rộng. Trên cơ sở lao động của con người,
đất đai không còn đơn thuần là một tặng phẩm của tự nhiên mà đã trở thành
tài sản của mọi cá nhân và mọi quốc gia.
Có thể khẳng định trên phương diện kinh tế, đất đai là một nguồn lực
cho sự thịnh vượng và phát triển bền vững.
Trên phương diện chính trị - xã hội, trong mối quan hệ giữa các quốc
gia, đất đai là một trong những yếu tố quan trọng tạo thành lãnh thổ và chủ
quyền quốc gia. Lãnh thổ quốc gia là một phần của trái đất, bao gồm vùng
đất, vùng nước, vùng trời phía trên và phía dưới thuộc chủ quyền hoàn toàn
và đầy đủ của quốc gia. Lãnh thổ quốc gia là cơ sở vật chất để một quốc gia
tồn tại và phát triển, duy trì một ranh giới quyền lực Nhà nước trong cộng
đồng dân cư nhất định, là nền tảng của trật tự pháp lý quốc tế nhất định. Bảo


5
vệ đất đai chính là bảo vệ lãnh thổ quốc gia, bảo vệ chủ quyền quốc gia. Dù
nó không gắn với giá trị kinh tế, nhưng ý nghĩa chính trị xã hội là rất lớn bởi
đất đai là thứ mà nhân dân mỗi nước phải trải qua biết bao thế hệ mới có thể
tạo lập, bảo vệ và giữ gìn.
Trong phạm vi nội bộ quốc gia, đất đai và các chính sách đất đai là mối
quan tâm hàng đầu của Nhà nước bởi nó có ảnh hưởng lớn đến tình hình chính
trị xã hội và sự phát triển kinh tế. Nếu chính sách đất đai phù hợp không những
đảm bảo được sự bình ổn về an ninh, chính trị mà còn tạo điều kiện thúc đẩy
kinh tế phát triển và ngược lại. Với tầm quan trọng, ảnh hưởng rộng khắp của
mình, vấn đề đất đai luôn là một vấn đề phức tạp, đòi hỏi Nhà nước trong từng
thời kỳ phải có sự cân nhắc, lựa chọn hướng đi từng bước cho phù hợp.
Tầm quan trọng của đất đai còn thể hiện trong đời sống văn hóa, tinh

thần của con người. Đất đai cùng nhiều yếu tố khác nhau như khí hậu, địa
hình, điều kiền tự nhiên...góp phần hình thành nên lối sống, tính cách con
người. Sự khác nhau về truyền thống văn hóa, phong tục tập quán giữa các
châu lục, giữa các quốc gia, thậm chí giữa từng địa phương trong một quốc
gia là bằng chứng rõ ràng nhất.
Tất cả cho thấy, trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, tính kinh tế,
chính trị đến văn hóa, tinh thần, vai trò của đất đai là không thể phủ nhận và
không thể thiếu. Theo đó, việc khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng
cao, không ai được sử dụng đất theo ý thích riêng mình. Điều này đòi hỏi Nhà
nước phải thống nhất quản lý đất đai và xây dựng một hệ thống quản lý đất
đai có hiệu quả nhằm đảm bảo cho sự phát triển bền vững của nguồn tài
nguyên quý giá này, cũng là nhằm đảm bảo cho sự phát triển bền vững của xã
hội hiện tại và trong tương lai.
Nếu xem xét đất đai theo phương diện thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên
nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu
tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được
đo bằng số lượng diện tích và độ phì. Winkler (1968) xem đất như một vật thể


6
sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động
vật...do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển,
thoái hoá và già cỗi. Tuỳ thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất
có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là
một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như
vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này
chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng như
chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Mỗi vật
mang lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần

thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển.
Như vậy, đất đai có thể được định nghĩa đầy đủ như sau: “ Đất là một
diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển
ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất,
các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và
đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái
đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và
những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và
hiện tại tạo ra”[5].
1.1.2. Bất động sản
Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam tại Điều 174 có quy định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai;
nhà; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản
khác do pháp luật quy định”.[16]
Theo các quy định về bất động sản thì bất động sản bao gồm đất đai,
vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc.
Bất động sản có những đặc tính sau đây: tính cá biệt và khan hiếm; tính bền
lâu; tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau; tính thích ứng …Cụ thể:


7
Do diện tích bề mặt trái đất là có hạn, diện tích đất đai của từng miếng
đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ đều có giới hạn và cố định, không di
rời được cho nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt. Đồng thời đất là một
loại tài nguyên do thiên nhiên ban tặng không thể bị hủy hoại có tính ổn định
tương đối trừ khi bị thiên tai, xói lở, vùi lấp vì vậy hàng hóa bất động sản
không bị mất đi, không bị thanh lý sau quá trình sử dụng, có thể sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau. Mặt khác các bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn
nhau, giá trị của một bất động sản này, có thể bị tác động của một bất động

sản khác. Ví dụ việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và
nâng cao giá trị sử dụng của các bất động sản trong khu vực …
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện
sở hữu, chỉ có Nhà nước mới có quyền giao hoặc cho thuê đất, Nhà nước có
vai trò độc quyền và định đoạt hoàn toàn. Tuy nhiên người sử dụng đất hợp
pháp vẫn có các quyền đối với bất động sản của mình đó là quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt (quyền định đoạt đối với bất động sản có
phần hạn chế hơn so với quyền định đoạt đối với các tài sản khác) [3].
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.1.1. Đăng ký đất đa, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập
hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp
pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữ Nhà nước với người sử
dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp
luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Đây là biện pháp
cần thiết nhằm ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác
định quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính
nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người sở hữu nhà và
tài sản khác gắn liền với đất [15].


8
Luật Đất đai năm 2013 đã có bước kế thừa những quy định của Luật
Đất đai 2003 đồng thời cũng có những quy định cụ thể và rõ ràng hơn để đáp
ứng với việc điều chỉnh các quan hệ xã hội trong lĩnh vực quản lý đất đai.
Khái niệm về đăng ký đất đai cũng được luật này làm rõ hơn. Cụ thể, theo
quy định tại khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác găn liền với đất và quyền

quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Đây là một nội dung có
nhiều sửa đổi, bổ sung mới trong việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước
về đất đai và bảo đảm quyền và lợi ích cho người sử dụng đất .
Việc đăng ký này được thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất
kể cả trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN hay các trường hợp được
giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất. Mục đích của việc đăng ký
không còn bó hẹp trong việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm
xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như trước đây. Đây là
một điểm mới trong Luật đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 bởi lẽ
trước đây chỉ có những trường hợp có đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất thì
người sử dụng đất mới có thể được đăng ký đất đai. Điều này dẫn đến tình
trạng lỏng lẻo trong quản lý đất đai và không quản lý được các giao dịch
chuyển nhượng không theo quy định [17].
1.2.1.2. Đặc điểm của đăng ký đất đai
Thứ nhất: Đăng ký đất đai là bắt buộc. Cụ thể theo quy định Luật Đất
đai năm 2013 đăng ký đất đai là bắt buộc đối với mọi đối tượng sử dụng
đất tại Điều 5 hay được giao đất tại Điều 8. Như vậy, đăng ký đất đai là bắt
buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, đăng ký
quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu
của chủ sở hữu.


9
Thứ hai: Đăng ký đất đai được thực hiện với một đối tượng đặc biệt là
đất đai. Đặc điểm này xuất phát từ đặc tính đất đai thuộc quyền sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Người được đăng ký đất chỉ có quyền
sử dụng đồng thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước về phần đất được giao.
Do đó người sử dụng chỉ được ghi nhận quyền sử dụng đất mà không được
trao quyền sở hữu đất.
Thứ ba: Đăng ký đất đai phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi địa

giới hành chính. Việc đăng ký theo địa giới hành chính sẽ tạo điều kiện thuận
lợi cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đăng ký và giúp cho cơ quan có
thẩm quyền đăng ký nắm vững có hệ thống các hồ sơ địa chính [17].
1.2.1.3. Vai trò của việc đăng ký Nhà nước về đất đai
Trước hết đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đây chính là biện pháp
nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ
thực hiện các nghĩa vụ với Nhà nước về đất đai. Cụ thể:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất
động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất.
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật.
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội.
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
Mặt khác đăng ký đất đai còn là biện pháp hữu hiệu để Nhà nước quản
lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai sử


10
dụng đầy đủ hợp lý tiết kiệm và có hiệu quả nhất. Đồng thời tạo cơ sở cần
thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý
nhà nước về đất đai [15].
1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản là các tài liệu liên quan tới thửa đất như

chủ quyền và chủ thể có chủ quyền, diện tích… đối với đất đai, bất động sản.
Hồ sơ đất đai, bất động sản đuợc lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và
phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm
bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp
lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người
sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi,
nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp [15].
1.2.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Điều kiện để quyền của chủ thể được tôn trọng và được bảo đảm thực
hiện bằng các biện pháp pháp lý là phải được pháp luật công nhận. Như vậy
để đảm bảo quyền của người sử dụng đất và để phục vụ cho công tác quản lý
đất đai nói chung và bất động sản nói riêng, pháp luật nước ta đã quy định cụ
thể các vấn đề về đăng ký đất đai và bất động sản.
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật


11
bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất
biến về pháp lý [5].
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh
hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng

ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu
nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn
đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa
đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định,
các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao
dịch. Trong hệ thống đăng ký được ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh
giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp [15].
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
1.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ
liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm
thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn
kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo
đảm quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa
dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một
giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn,
thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa, dịch, thế chấp và các quyền khác
đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản.


12
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập,
nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả
thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc
liên quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó
đã được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính

hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có
thể không có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác
nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán
có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký đất đai mà đối tượng
được đăng ký chính là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất
và nội dung của các giao dịch đó. Việc đăng ký chủ yếu để chứng minh giao
dịch đã được thực hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia vào những điều khoản
đã được thỏa thuận thống nhất chứ không thể là chứng cứ pháp lý để khẳng
định chủ quyền đối với đất đai có hợp hay không. Do vậy, để đảm bảo an toàn
cho quyền lợi của mình, người mua phải điều tra ngược về quá khứ, truy tìm
nguồn gốc quyền lợi đối với diện tích đất mà mình mua.
1.2.3.2. Đăng ký quyền
Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền và các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Đăng ký quyền là hình thức đăng ký đất đai mà đối tượng đăng ký đất
đai là những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng đất, các quyền, lợi ích và cả
những hạn chế về quyền của họ đối với đất, những thông tin về thửa đất,
nghĩa là mối quan hệ pháp lý giữa đất đai với người có chủ quyền đất. Nói
cách khác, nếu đăng ký văn tự giao dịch là đăng ký sự kiện pháp lý (các giao
dịch) thì đăng ký quyền chính là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện đó.
Trong đăng ký quyền, đất đai được chia thành những đơn vị đất đai (có thể là
thửa đất) được xác định rõ trên bản đồ địa chính. Chủ sở hữu/sử dụng và chủ


13
quyền của họ (quyền lợi, nghĩa vụ những hạn chế về quyền) đối với thửa đất
được ghi nhận trong sổ đăng ký. Tên của chủ sử dụng/sở hữu đất được đăng
ký thay đổi, còn quyền lợi đối với đất vẫn duy trì khi toàn bộ thửa đất được
đăng ký thay đổi, còn quyền lợi đối với đất vẫn duy trì khi toàn bộ thửa đất

được chuyển giao. Trường hợp chủ quyền giao một phần thửa đất thì cần có
sự tách thửa, đăng ký và lập hồ sơ địa chính với sự thay đổi quyền lợi trên
thửa đất mới. Tất cả các thủ tục này chỉ được xem là hợp pháp khi do cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền tiến hành. Do đó, thông tin chủ quyền lưu trữ được
đảm bảo bởi Nhà nước, được sử dụng chính thức mà không cần thiết có sự
điều tra nguồn gốc chủ quyền đất đai.
1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam
1.3.1.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 1987
Năm 1980, Hội đồng Chính phủ đã ban hành 2 quy định liên quan tới
công tác đăng ký đất đai ở Việt Nam, đó là: Quyết định số 201-CP ngày
01/7/1980 về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý
ruộng đất trong cả nước và Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng
Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất. Trên
cơ sở các quy định của Chính phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành
Quyết định 56/DKTK ngày 05/11/1981 quy định về thủ tục đăng ký thống kê
trong cả nước. Theo đó, việc đăng ký đất đai được tiến hành thống nhất với
quy định chặt chẽ, có ít nhiều kế thừa cách làm của chế độ cũ. Mỗi xã thành
lập một hội đồng đăng ký và thống kê ruộng đất, thực hiện xác định ranh giới
hành chính từng xã, xét duyệt đơn đăng ký đât đai và lập sổ sách đăng ký của
xã với hệ thống hồ sơ đất đai được quy định khá chi tiết gồm 14 loại mẫu giấy
tờ khác nhau. Hồ sơ của xã phải được Ủy ban nhân dân huyện duyệt mới
được đăng ký và cấp giấy chứng nhận [18].


14
1.3.1.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lực
năm 1988 vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được chính thức quy định là một trong những nội dung của

hoạt động quản lý Nhà nước đối với đất đai, trở thành một trong những nhiệm
vụ bắt buộc trung ương phải chỉ đạo các địa phương tiến hành.
Kế thừa và phát huy kết quả đo đạc, đăng ký đất đai theo Chỉ thị số
299-TTg, Tổng cục Quản lý đất đai đã ban hành Quyết định số 201/DKTK
ngày 14/7/1989 ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và thông tư 302/DKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quy định này.
Các địa phương đã đồng loạt triển khai thực hiện năm 1990, tạo ra sự chuyển
biến lớn trong hoạt động đăng ký đất đai. Đặc biệt, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất theo mẫu của Tổng cục Quản lý ruộng đất quy định trong Quyết
định 201/DKTK được phát hành, chính thức cấp để thừa nhận quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất khi diện tích của họ được đăng ký, thể hiện trên
bản đồ địa chính và ghi vào sổ địa chính.
Tuy nhiên, việc đăng ký đất đai chủ yếu là kế thừa các kết quả trước
đó, rà soát khắc phục tồn tại. Chỉ có việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất là thủ tục mới chưa được thực hiện. Hơn nữa, do hồ sơ đất đai trước đây
chỉ phản ánh hiện trạng, còn nhiều thiếu sót, không xác định chính xác nguồn
gốc pháp lý và quyền của người sử dụng đất, đồng thời do chính sách đất đai
có nhiều biến động nên thực tiễn thi hành hết sức khó khăn, với kết quả còn
nhiều hạn chế.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các địa phương, nhất
là các tỉnh phía Bắc và Duyên Hải miền Trung, do sự phân tán, manh mún
của đất đai nên thực hiện rất chậm. Hết năm 1993, cả nước mới cấp giấy
chứng nhận cho khoảng 1,6 triệu hộ nông dân (chiếm 40%) ở khoảng 1.500
xã chủ yếu tại các tỉnh Đồng bằng Sông Cửu Long. Nhiều địa phương (14