Đánh giá hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM





KHỔNG MINH ĐỨC



ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT HUYỆN SÔNG LÔ
TỈNH VĨNH PHÚC


Ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60.85 01 03


LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI



Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Viết Khanh

Thái Nguyên, 2014

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được
sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả



Khổng Minh Đức

ii
LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn này, tôi đã
nhận được sự quan tâm giúp đỡ tận tình của nhiều tập thể và cá nhân. Nhân
dịp này tôi xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc đến:
Tập thể các thầy, cô giáo khoa Quản lý tài nguyên, Phòng Quản lý sau đại
học, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo PGS.TS. Trần Viết Khanh người
đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn
thành luận văn.

Tôi xin trân trọng cám ơn lãnh đạo UBND huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh
Phúc, tập thể Phòng Tài nguyên và môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Sông Lô, Chi cục Thống kê huyện Sông Lô đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi cho tôi trong thời gian nghiên cứu và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 9 tháng 11 năm 2014
Tác giả



Khổng Minh Đức








iii
MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu 3
2.1 Mục tiêu chung 3
2.2. Mục tiêu cụ thể 3
Chƣơng 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1 Cơ sở khoa học và tính pháp lý của đề tài………………………………………4

1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến đất đai 4
1.1.1.1 Đất đai 4
1.1.1.2. Bất động sản 5
1.1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản 6
1.1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai 6
1.1.2.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai 7
1.1.2.3. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản 7
1.2 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở Việt Nam và một số nước trên thế giới…9
1.2.1 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở Việt Nam………………………………9
1.2.1.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam 9
1.2.1.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK 12
1.2.1.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 15
1.2.2. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 18
1.2.2.1. Australia: Đăng ký quyền đất đai 18
1.2.2.2. Cộng hòa Pháp 19
1.2.2.3. Thụy Điển 22
1.2.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta 23
1.2.3.1. Tình hình thành lập 23
1.2.3.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 24
1.2.3.3. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 25
1.2.3.4. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 26

iv
1.2.3.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK 27
1.2.4. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK 29
1.2.4.1. Kết quả đạt được 29
1.2.4.2. Các hạn chế 31
Chƣơng 2. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 33
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 33

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 33
2.2. Nội dung nghiên cứu 33
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội có liên quan đến đề tài của huyện
Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc 33
2.2.2. Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Sông Lô 33
2.2.3. Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo
các nội dung 34
2.2.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất 34
2.3. Phương pháp nghiên cứu 34
2.3.1. Phương pháp điều tra, khảo sát 34
2.3.2. Phương pháp thống kê, so sánh 35
2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu, tổng hợp và trình bày kết quả 35
Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 36
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc 36
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên 36
3.1.1.1. Vị trí địa lý 36
3.1.1.2. Khí hậu thời tiết 36
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội 37
3.1.2.1. Đặc điểm dân cư và xã hội 37
3.1.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế 38
3.1.3. Tình hình quản lý đất đai 40

v
3.1.3.1. Hiện trạng sử dụng đất 40
3.1.3.2. Quản lý đất đai 41
3.2. Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký QSDĐ
huyện Sông Lô tỉnh Vĩnh Phúc 44
3.2.1. Tình hình chung của Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô tỉnh

Vĩnh Phúc 44
3.2.2. Đánh giá cơ cấu, chức năng nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký QSDĐ
huyện Sông Lô tỉnh Vĩnh Phúc 47
3.3. Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô tỉnh
Vĩnh Phúc 47
3.3.1. Đánh giá chức năng nhiệm vụ quản lý hồ sơ địa chính của Văn phòng
đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô 477
3.3.2 Đánh giá chức năng nhiệm vụ chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính của
Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô 50
3.3.3. Đánh giá chức năng nhiệm vụ phục vụ người sử dụng đất thực hiện các
quyền và nghĩa vụ của Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô 55
3.3.3.1 Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ ………………………….…56
3.3.3.2 Cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu …………………………….……57
3.3.3.3 Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận QSDĐ……………………………….58
3.3.3.4 Đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và xóa đăng ký thế chấp
bằng QSDĐ ……………………………………………………………………… 60
3.3.4 Đánh giá của người dân về hoạt động của Văn phòng đăng ký QSDĐ
huyện Sông Lô 60
3.3.4.1 Thời hạn giải quyết các thủ tục hành chính tại Văn phòng Đăng ký
QSDĐ huyện Sông Lô………………………………………………………………60
3.3.4.2 Thái độ phục vụ của cán bộ Văn phòng đăng ký QSDĐ………………62
3.3.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
QSDĐ huyện Sông Lô 65
3.3.5.1 Trình độ của người dân …………………………………………………65
3.3.5.2 Nhu cầu của người dân …………………………………………………66
3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất 67
3.4.1. Giải pháp về tuyên truyền chính sách pháp luật cho người dân 68

vi

3.4.2. Giải pháp về tổ chức 69
3.4.3. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ 69
3.4.4. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 69
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 70
1. Kết luận 70
2. Đề nghị 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO 73




vii
DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT


ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai
HSĐK : Hồ sơ đăng ký
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
TN& MT : Tài nguyên và Môi trường
TN&BVMT : Tài nguyên & Bảo vệ môi trường
UBND : Ủy ban nhân dân
VPĐK : Văn phòng đăng ký



viii
DANH MỤC CÁC BẢNG


Bảng 1.1: Tình hình thành lập VPĐK các cấp 24

Bảng 1.2: Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước 25
Bảng 3.1: Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký QSDĐ 47
Bảng 3.2: Tình hình lập và quản lý hồ sơ địa chính của Văn phòng đăng
ký QSDĐ huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc 49
Bảng 3.3: Tình hình chỉnh lý biến động QSDĐ sau khi thu hồi đất của
các hộ gia đình, cá nhân huyện Sông Lô tỉnh Vĩnh Phúc 51
Bảng 3.4: Chỉnh lý biến động QSDĐ sau khi thực hiện chuyển nhượng,
cho tặng, thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá
nhân huyện Sông Lô tỉnh Vĩnh Phúc 52
Bảng 3.5: Chỉnh lý biến động do đăng ký và xoá thế chấp QSDĐ của các
hộ gia đình, cá nhân huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc 53
Bảng 3.6: Tình hình chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính của Văn phòng
đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô giai đoạn 2010 – 2013 54
Bảng 3.7: Tình hình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế
QSDĐ của Văn phòng đăng ký QSDĐ Sông Lô 56
Bảng 3.8: Tình hình giải quyết hồ sơ xin cấp GCN QSDĐ lần đầu của
Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô tỉnh Vĩnh Phúc 57
Bảng 3.9: Tình hình giải quyết trường hợp cấp đổi, cấp lại GCN QSDĐ
của Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô tỉnh Vĩnh
Phúc 59
Bảng 3.10: Số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp và xoá thế chấp QSDĐ của
văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô tỉnh Vĩnh Phúc 60
Bảng 3.11: Đánh giá của người dân về thời hạn giải quyết các thủ tục
hành chính tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 61
Bảng 3.12: Đánh giá thái độ phục vụ của cán bộ văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc 63
Bảng 3.13: Trình độ của các hộ được điều tra 65
Bảng 3.14: Nhu cầu thực hiện các thủ tục hành chính của hộ điều tra 67

ix
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ


Hình 1.1: Sơ đồ vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai 17
Hình 3.1: Biểu đồ tình hình giải quyết chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế
QSDĐ của Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô, tỉnh
Vĩnh Phúc 57
Hình 3.3: Biểu đồ tình hình giải quyết trường hợp xin cấp GCN QSDĐ
lần đầu của Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô tỉnh
Vĩnh Phúc 58
Hình 3.3: Biểu đồ tình hình giải quyết trường hợp cấp đổi, cấp lại GCN
QSDĐ của văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô, tỉnh
Vĩnh Phúc 59





1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản
của nhân loại, dân tộc. Con người sinh ra từ đất, lớn lên nhờ đất và khi chết
cũng trở về với đất, vì vậy đất đai gắn bó máu thịt với con người nói chung và
mỗi gia đình nói riêng.
Việc đăng ký với Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai
được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và
tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công

cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi
ích công dân.
Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế
tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; Cung cấp tư liệu
phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ
thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; Giám sát giao dịch đất
đai; Phục vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an;
Lợi ích đối với công dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với
bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng giá trị gia tăng
vốn (thế chấp); Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; Giảm tranh chấp đất đai.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép
ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì
ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm
bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống
nhất của dữ liệu địa chính. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều
cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong

2
khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ
thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương.
Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách
hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực
trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai
đối với các đối tượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử
dụng đất ở Việt Nam. Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực
hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân

có nhu cầu giao dịch. Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại
cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy thành
quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch
vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức
xúc đối với người sử dụng đất, đặc biệt là tại các đô thị.
Huyện Sông Lô tỉnh Vĩnh Phúc là một huyện mới được thành lập (được
tách ra từ huyện Lập Thạch cũ của tỉnh Vĩnh Phúc), tuy nhiên nhu cầu cấp
giấy chứng nhận QSDĐ của người dân vẫn không ngừng tăng lên theo thị
trường bất động sản và nhu cầu chia tách đất trong các hộ gia đình đã dẫn đến
nhiều biến động về sử dụng đất. Vì vậy việc thực hiện giao dịch về đất đai
trên địa bàn huyện tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất rất nhiều, dẫn
đến việc quá tải trong công việc, dồn hồ sơ, không thực hiện đảm bảo thời
gian trình tự thủ tục hồ sơ đất đai theo quy định cả cấp xã và cấp huyện.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, tôi lựa chọn thực hiện đề tài: “Đánh
giá hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc” nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng và đề xuất
các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất, góp phần giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký
đất đai, của địa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính.

3
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1 Mục tiêu chung
Tìm hiểu và đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc, từ đó đề ra những giải
pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về đánh giá hoạt động của văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc, nhằm nâng cao
công tác quản lý nhà nước về đất đai.

4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học và pháp lý của đề tài
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến đất đai
1.1.1.1 Đất đai
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng
cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất.
Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được
hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ,
sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện
tích và độ phì. Winkler cho biết đất được xem như một vật thể sống vì trong
nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất
cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và
già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên
phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là
một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như
vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này
chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng
chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật

mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần
thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển [2].
Như vậy, một định nghĩa đầy đủ có thể như sau
gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt
(gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ

5
nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái
định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của
con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” [8].
1.1.1.2. Bất động sản
Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động là đất
đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được
xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp,
Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang
Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, pháp
luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng, ví dụ:
- Pháp luật Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không
phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là
bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
- Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.
Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật
Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
- Luật Dân sự Thái Lan, tại Điều 100 quy định: “Bất động sản là đất
đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với
việc sở hữu đất đai”.
- Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản
gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì

được coi là “gắn liền với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái
niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn
liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm
khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật
này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống;

6
mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà
dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn
liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay,
phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản.
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất
đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các
tài sản khác do pháp luật quy định”. [5]
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể
tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây:
có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị
biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý,
tính ảnh hưởng lẫn nhau.
1.1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
* Đăng ký Nhà nước về đất đai
Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính
tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái
niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền
tổ chức đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).

7
1.1.2.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông
nghiệp, thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng giá trị gia tăng vốn xã hội.
1.1.2.3. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
* Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để
phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
(1) Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo

cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và
hiệu quả.
(2) Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người
sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi,
nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
* Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:

8
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật
bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất
biến về pháp lý.
* Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận
biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề
quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký [7].
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa
đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định,
các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao
dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa
đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ

với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể
từ hàng chục m
2

cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính,
hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm
vi toàn quốc.


9
1.2 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở Việt Nam và một số nƣớc trên thế
giới
1.2.1 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở Việt Nam
1.2.1.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam
* Giai đoạn năm 1980 – 1988
Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý.
Trong thời gian này, Nhà nước đã quan tâm hơn đến công tác đăng ký
đất đai; nhiều văn bản pháp luật đã được ban hành như:
- Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Chính phủ về công tác
quản lý đất đai trong cả nước.
- Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc
đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho
toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
- Quyết định số 56/QĐ-ĐKTK về điều tra đo đạc, kê khai đăng ký, lập
hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, hệ thống tổ chức đất đai giai đoạn này còn nhiều hạn chế,
chưa có biện pháp cụ thể để quản lý toàn bộ quỹ đất.

* Từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
- Luật Đất đai năm 1988 quy định: “Khi được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng, thay đổi mục
đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng
ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - Ủy ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh,
thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính
cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” [8].
- Sau khi có Luật Đất đai năm 1988, công tác đăng ký thống kê được
triển khai thực hiện theo tinh thần Chỉ thị 299/TTg của Thủ tướng Chính phủ.
- Tổng cục Địa chính đã ban hành Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày
24/7/1989 về thực hiện đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử

10
dụng đất và Thông tư số 302/TT- ĐKTK ngày 29/10/1989 hướng dẫn thi hành
Quyết định 201/ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống
đăng ký đất đai của Việt Nam.
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua,
bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương
thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít
phức tạp. [17]
* Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
- Luật Đất đai năm 1993 quy định:
“Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
“Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký
tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản
lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về
việc sử dụng đất” [9].
- Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực
hiện đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy

chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường
này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật
xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua
việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các
quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai
được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa
phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm
vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục,
chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.

11
Luật Đất đai năm 1993 ra đời để đáp ứng nhu cầu mới của đất nước.
Sau khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành, Chính phủ đã ban hành các
văn bản pháp luật để triển khai công tác quản lý đất đai.
Tổng cục Địa chính đã ban hành nhiều văn bản quy định việc đăng ký
đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như:
- Công văn số 434/CV-TCĐC tháng 7/1993 ban hành tạm thời mẫu sổ
sách hồ sơ địa chính.
- Quyết định số 499/QĐ-TCĐC ngày 27/7/1995 quy định mẫu hồ sơ địa
chính thống nhất trong cả nước.
- Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 hướng dẫn các thủ tục
đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
* Từ khi có Luật Đất đai năm2003 đến 2013
- Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân thuê đất. Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký quyền sử
dụng đất Nhà nước giao, cho thuê.

Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử
dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất”. “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất
hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” [11].
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản
lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người
sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
- Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký
biến động
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;

12
+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình
sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi
mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức
năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục
vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” [11].
1.2.1.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
* Luật Đất đai 2003 quy định:
“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng
đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới

thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh
chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành” [11].
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ” [11].
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở
TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ

13
vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT. [14].
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập
cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt
những ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTN&MT-BNV ngày 31 tháng 12
năm 2004 hướng dẫn chức năng, ngày hiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức
phát triển quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều
kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền
với công tác cải cách hành chính.
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTN&MT ngày 18 tháng 4 năm 2005
của liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và
trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ
tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người
sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển

quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có).
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTN&MT ngày 16 tháng 6
năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các
trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến
thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực
hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất của người sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTN&MT ngày 13 tháng 6
năm 2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTN&MT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
- Bộ Luật Dân sự (2005)

14
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện
đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự
2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc
đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối
với tài sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với
tài sản (Điều 173). Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và
nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất)
đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền.
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến
VPĐK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều
nhưng được xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành
lập và đưa các VPĐK đi vào hoạt động. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên
quan đến VPĐK còn những hạn chế như:
- Thông tư 38/2004/TTLT/BTN&MT-BNV quy định không rõ ràng
(cho phép các địa phương có thể không thành lập VPĐK) vì vậy cơ chế bắt

buộc phải thành lập mô hình VPĐK đang bị “bỏ ngỏ”.
- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc
phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ.
- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác
dụng của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
- Cơ chế chính sách hoạt động, chức năng quản lý nhà nước giữa
VPĐK và cơ quan Tài nguyên – Môi trường không rõ ràng, còn nhiều
chồng chéo, bất cập trong công tác cấp GCN, cập nhật chỉnh lý biến động,
lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính.
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa
VPĐK đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu
cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công
nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập.

15
1.2.1.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK thành lập ở cấp tỉnh
và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp
có thu, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống
nhất biến động sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ
quan tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành
chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật.
Nhiệm vụ cụ thể của VPĐK là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm
đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất ở địa phương;
Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định
của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất; Lập và quản
lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới
hành chính; Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo
thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường; Lưu trữ HSĐC, hệ thống

thông tin đất đai [3].
Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức
năng chính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ
người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò
của VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương
là rất quan trọng vì những lý do sau đây:
Thứ nhất: Hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động
quản lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp,
cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc. Khác với các quy định trước
đây, cơ quan Nhà nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực
hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký
các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Còn lại, việc đăng ký quyền sử