Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN

NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN

BIẾN ĐỘNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở

BIẾN ĐỘNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở

TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Kế toán

Chuyên ngành: Kế toán

Mã ngành: 60340301

Mã ngành: 60340301

HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm 2015

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm 2015


CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TP.HCM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TP. HCM, ngày 15 tháng 09 năm 2015

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Cán bộ hướng dẫn khoa học : PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN
Họ tên học viên

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP.HCM
ngày ….. tháng …. năm …..
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:

1. ..........................................................................................
2. ..........................................................................................
3. ..........................................................................................
4. ..........................................................................................
5. ..........................................................................................

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn
đã được sửa chữa (nếu có).
Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn

: NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN

Giới tính: Nữ

Ngày, tháng, năm sinh : 20/11/1991

Nơi sinh: Khánh Hòa

Chuyên ngành

MSHV: 1341850085

: Kế toán

I- Tên đề tài: “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất
để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh”.
II- Nhiệm vụ và nội dung
1. Hệ thống hóa và làm sáng tỏ thêm lý luận về sự vận động của thị trường
bất động sản và biến động giá bất động sản nhà đất để ở. Tổng kết các mô hình lý
thuyết và bằng chứng thực nghiệm về các yếu tố tác động đến biến động giá bất

động sản nhà đất để ở trên thế giới và sự vận dụng cho Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Phân tích thực trạng thị trường BĐS nhà đất để ở; nhận diện các yếu tố
tác động đến biến động giá BĐS nhà đất để ở; phân tích, đánh giá những biểu hiện
của các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở trên địa bàn
TP.HCM.
3. Phân tích, đánh giá, luận giải thông qua xây dựng một mô hình biểu diễn
mối quan hệ giữa các yếu tố đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở.
4. Đề xuất quan điểm và định hướng phát triển thị trường bất động sản nhà
đất để ở; đề xuất các nhóm giải pháp và kiến nghị nhằm ổn định giá bất động sản
nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai.
III- Ngày giao nhiệm vụ

: 17/3/2015

IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ

: 15/9/2015

V- Cán bộ hướng dẫn

: PGS. TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

PHAN ĐÌNH NGUYÊN

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH


i

ii

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

Tôi cam đoan đề tài “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất
động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nghiên cứu có tính độc lập riêng, không sao chép bất kỳ tài
liệu nào và chưa được công bố toàn bộ nội dung này ở bất cứ đâu. Các số liệu, các
nguồn trích dẫn trong luận văn được chú thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 09 năm 2015
Học viên thực hiện Luận văn

Để hoàn thành luận văn, tôi chân thành gửi lời cảm ơn đến:
PGS.TS Phan Đình Nguyên – thầy trực tiếp và nhiệt tình hướng dẫn trong
suốt quá trình hoàn thành luận này.
Hội đồng khoa học – Viện đào tạo sau đại học trường Đại học Công nghệ
TP. HCM đã nhận xét và góp ý quý báu để luận văn hoàn chỉnh hơn.
Ban giám hiệu đã tạo môi trường học tập tốt nhất, các quý thầy cô nhiệt tình
giảng dạy, hướng dẫn và truyền đạt các kiến thức quý báu đến học viên.
Các anh chị học viên lớp cao học Kế toán nhiệt tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ tôi
trong suốt thời gian học tâp và nghiên cứu.
Gia đình, bạn bè đã động viên, ủng hộ và tạo mọi điều kiện để hoàn thành
khóa học.

Nguyễn Thị Hoàng Yến

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 09 năm 2015

Học viên thực hiện Luận văn

Nguyễn Thị Hoàng Yến


iii

iv

TÓM TẮT

ABSTRACT

Nội dung nghiên cứu của luận văn này được đặt dưới góc nhìn của nhà quản

The contents in this thesis are descrip according to managers’ viewpoint on

lý đối với thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Dựa trên
quan điểm của thuyết tài chính hành vi và thuyết ABC, tác giả tìm ra nguyên nhân
của biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh, bao gồm:
tính minh bạch của thị trường bất động sản, quản lý của Nhà nước về bất động sản,
nguồn tài chính cho thị trường bất động sản và tâm lý của nhà đầu tư. Tác giả vận
dụng kết hợp mô hình ước lượng OLS và VAR xử lý bằng Eviews để phân tích các
yếu tố ảnh hưởng biến động giá bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Kết quả nghiên cứu cho thấy chỉ số PR (giá nhà chia cho tiền thuê nhà, chỉ số đại
diện nhận diện biến động giá bất động sản nhà đất để ở) phụ thuộc vào những thay

the real estate market in the Ho Chi Minh City. In accordance with such
perspectives on the theory of behavioral finance and the theory of ABC, the author
herein figured out the causes of fluctuations in properties prices including houses

and lands in areas of Ho Chi Minh City, including: the transparency of the real
estate market, State’s management in real estate market, financial resources for the
real estate market and sentiment of investor. The author takes the advantages of the
combination of estimated models of OLS and VAR and uses Eviews system to
analyze the factors which is affecting on the fluctuations of property prices in the
areas of Ho Chi Minh City. The study results shows that the index of PR (which

đổi của chính biến đó trong quá khứ cũng như cú sốc đến từ các biến tốc độ tăng
trưởng kinh tế, lạm phát, cung tiền M2, lãi suất, dư nợ cho vay bất động sản và vốn
đầu tư nước ngoài vào bất động sản.

means prices divided by the rent, the index represents flucuations of price of
residential house) depends on the change of the political turbulence in the past as
well as the shock which comes from the variable rate of economic growth, inflation,
money supply M2, interest rates, loan portfolio of real estate and foreign direct
investment in real estate market.

Từ khóa: Biến động giá bất động sản, nhà đất để ở.

Keywords: Fluctuations in property prices, residential housing.


v

vi

Tính minh bạch của thị trường bất động sản ........................................... 25
Quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản ......................................... 26
Nguồn tài chính cho thị trường bất động sản .......................................... 26

MỤC LỤC
CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU ...................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề nghiên cứu ................................................................................... 1

2.2.4.1.
2.2.4.2.
2.2.4.3.

1.2.
1.2.1.
1.2.2.
1.3.
1.3.1.
1.3.2.
1.4.
1.5.
1.6.

Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
Mục tiêu tổng quát ......................................................................................... 2
Mục tiêu cụ thể .............................................................................................. 2
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 3
Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 3
Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 3
Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 3
Những đóng góp của luận văn ........................................................................ 4
Kết cấu của luận văn ...................................................................................... 5

2.2.4.4. Tâm lý của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản ................................ 27
2.3. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài ............................................ 28

2.3.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến đề
tài.................................................................................................................. 28
2.3.1.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu trong nước liên quan đến đề tài ... 28
2.3.1.2. Tổng quan các công trình nghiên cứu ngoài nước liên quan đến đề tài ... 29
2.3.2. Bằng chứng thực nghiệm về các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất
động sản nhà đất để ở ................................................................................... 30
2.3.2.1. Tăng trưởng thu nhập quốc dân .............................................................. 30

TÓM TẮT CHƯƠNG 1 ............................................................................................ 5
CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN ............................................................................... 5
2.1. Các khái niệm liên quan đến thị trường bất động sản nhà đất để ở ................ 6
2.1.1. Bất động sản nhà đất để ở .............................................................................. 6
2.1.1.1. Khái niệm bất động sản nhà đất để ở ........................................................ 6
2.1.1.2. Phân loại bất động sản nhà đất để ở .......................................................... 7
2.1.1.3. Đặc điểm của bất động sản nhà đất để ở .................................................. 7
2.1.2. Thị trường bất động sản nhà đất để ở ............................................................ 8
2.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản nhà đất để ở ....................................... 8
2.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản nhà đất để ở................................... 9
2.1.2.3. Vai trò của thị trường bất động sản nhà đất để ở ..................................... 12
2.1.3. Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà đất để ở....................... 14
2.1.3.1. Cầu bất động sản nhà đất để ở................................................................. 14
2.1.3.2. Cung bất động sản nhà đất để ở .............................................................. 15
2.1.3.3. Quan hệ cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà đất để ở .... 17
2.2. Nhận diện về biến động giá bất động sản nhà đất để ở ................................. 18
2.2.1. Biểu hiện của biến động giá bất động sản nhà đất để ở ................................ 18
2.2.2. Thuyết và mô hình tài chính hành vi ............................................................ 19
2.2.2.1. Thuyết tài chính hành vi.......................................................................... 19
2.2.2.2. Mô hình tài chính hành vi ....................................................................... 22
2.2.3. Thuyết ABC ................................................................................................. 23
2.2.4. Nguyên nhân của biến động giá bất động sản nhà đất để ở .......................... 25

2.3.2.2. Lạm phát ................................................................................................. 31
2.3.2.3. Cung tiền và tín dụng ngân hàng............................................................. 31
2.3.2.4. Lãi suất cho vay. .................................................................................... 32
2.3.2.5. Dòng vốn đầu tư nước ngoài ................................................................... 32
2.3.2.6. Chỉ số chứng khoán ................................................................................ 33
TÓM TẮT CHƯƠNG 2 .......................................................................................... 33
CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................... 34
3.1. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................. 34
3.2.1. Quy trình nghiên cứu .................................................................................... 34
3.2.2. Dữ liệu nghiên cứu ....................................................................................... 35
3.2.3. Giả thuyết nghiên cứu ................................................................................... 36
3.2.4. Mô hình nghiên cứu và các kiểm định .......................................................... 37
3.2. Thực trạng về biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí
Minh ............................................................................................................. 40
3.2.1. Tổng quan về thị trường bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí
Minh ............................................................................................................ 40
3.2.1.1. Cầu bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh ................... 40
3.2.1.2. Cung bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh.................. 42
3.2.1.3. Giá cả bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh ................ 43
3.2.2. Nhận diện về biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí
Minh ............................................................................................................. 46


vii

viii

Biểu hiện của biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ
Chí Minh ................................................................................................ 46

Nguyên nhân của biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố

5.1.2. Nhóm giải pháp điều tiết dòng vốn vào thị trường bất động sản .................. 81
5.1.2.1. Giải pháp về lãi suất cho vay thế chấp dài hạn ....................................... 81
5.1.2.2. Giải pháp dư nợ cho vay bất động sản ................................................... 81

Hồ Chí Minh ......................................................................................... 48
TÓM TẮT CHƯƠNG 3 .......................................................................................... 54
CHƯƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................ 55
4.1. Mô hình nghiên cứu...................................................................................... 55
4.1.1. Thống kê mô tả ............................................................................................. 55
4.1.2. Kiểm định nghiệm đơn vị ............................................................................. 56
4.1.3. Kiểm định đa cộng tuyến .............................................................................. 57
4.1.4. Kiểm định phương sai thay đổi..................................................................... 61
4.1.5. Kiểm định tự tương quan .............................................................................. 62

5.1.2.3. Giải pháp về vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản ............................ 85
5.1.3. Nhóm giải pháp giải tỏa tâm lý lạc quan quá mức của nhà đầu tư ................ 86
5.2. Kiến nghị ...................................................................................................... 87
5.2.1. Hình thành các quỹ về bất động sản ............................................................. 87
5.2.1.1. Quỹ tín thác bất động sản ....................................................................... 87
5.2.1.2. Quỹ tiết kiệm nhà ở ................................................................................. 88
5.2.2. Nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản .................................. 88
5.2.2.1. Nâng cao tính minh bạch về thông tin hiện trạng bất động sản ............... 88
5.2.2.2. Nâng cao tính minh bạch về thông tin giao dịch bất động sản ................ 89

4.1.6. Kiểm định độ trễ tối ưu ................................................................................ 66
4.1.7. Kết quả hàm phản ứng đẩy ........................................................................... 67
4.1.7.1. Phản ứng của D_PR trước cú sốc của GDP ........................................... 67
4.1.7.2. Phản ứng của D_PR trước cú sốc của M2 .............................................. 68

4.1.7.3. Phản ứng của D_PR trước cú sốc của FDI .............................................. 69
4.1.7.4. Phản ứng của D_PR trước cú sốc của REL ............................................. 69
4.1.7.5. Phản ứng của D_PR trước cú sốc của CPI .............................................. 70
4.1.7.6. Phản ứng của D_PR trước cú sốc của VNI ............................................. 71
4.1.7.7. Phản ứng của D_PR trước cú sốc của R .................................................. 71
4.1.7.8. Phản ứng của D_PR trước cú sốc của chính nó....................................... 72
4.1.8. Kết quả phân rã phương sai .......................................................................... 73
4.2. Kết quả nghiên cứu....................................................................................... 74
4.2.1. Kết quả ước lượng mô hình nghiên cứu ....................................................... 74
4.2.2. Phân tích kết quả nghiên cứu ........................................................................ 75
TÓM TẮT CHƯƠNG 4 .......................................................................................... 77
CHƯƠNG 5. GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................... 78
5.1. Giải pháp ổn định giá bất động sản nhà đất để ở tại TP.HCM ...................... 78
5.1.1. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường bất động
sản ................................................................................................................ 78
5.1.1.1. Giải pháp về tốc độ tăng trưởng thu nhập quốc dân ............................... 78
5.1.1.2. Giải pháp về lạm phát ............................................................................. 79
5.1.1.3. Giải pháp cung tiền M2........................................................................... 79

5.2.2.3. Nâng cao tính minh bạch về thông tin phát triển bất động sản ................ 90
TÓM TẮT CHƯƠNG 5 .......................................................................................... 90
KẾT LUẬN ............................................................................................................. 91
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................... 92

3.2.2.1.
3.2.2.2.


ix

x

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TIẾNG VIỆT
BĐS
CP
CSTT
NĐ
NH
NHTM
NHNN
NHTW
TP.HCM
TIẾNG ANH
ABC
AIC
CPI
FDI
FPE
GDP
HQ
LR
M2
OLS
P/R
REL
SC
VAR
VNI

Bất động sản
Chính phủ
Chính sách tiền tệ
Nghị định
Ngân hàng
Ngân hàng Thương mại
Ngân hàng Nhà nước
Ngân hàng Trung ương
Thành phố Hồ Chí Minh

Austrian business cycle theory
Akaike information criterition
Consumer Price Index
Foreign Direct Investment
Final pridiction error
Gross Domestic Products
Hanan-Quinn information criterition
Likelihood Ratio
Money Supply 2
Ordinary Least Square
Price to Rent
Real Estate Loans
Schwarz
Vector Auto Regression
Vietnam Stock Index

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1
Bảng 4.1

: Mô tả các biến
: Thống kê mô tả

Bảng 4.2
Bảng 4.3
Bảng 4.4
Bảng 4.5
Bảng 4.6
Bảng 4.7
Bảng 4.8
Bảng 4.9

: Kiểm định tính dừng của các biến trong mô hình
: Ma trận tương quan các biến trong mô hình
: Kết quả hồi quy với kỹ thuật ước lượng OLS xử lý hiện tượng đa
cộng tuyến
: Kiểm định White – Kiểm định phương sai thay đổi
: Kiểm định tự tương quan
: Kết quả hồi quy xử lý hiện tượng tự tương quan mô hình 1
: Kết quả hồi quy xử lý hiện tượng tự tương quan mô hình 2
: Kết quả hồi quy xử lý hiện tượng tự tương quan mô hình 3

Bảng 4.10
Bảng 4.11
Bảng 4.12
Bảng 4.13

: Kết quả hồi quy xử lý hiện tượng tự tương quan mô hình 4
: Tổng hợp các kết quả xử lý hiện tượng tự tương quan
: Các tiêu chuẩn kiểm định độ trễ tối ưu

: Tính ổn định của mô hình với độ trễ 2

Biểu đồ 3.1
Biểu đồ 3.2
Biểu đồ 3.3
Biểu đồ 3.4
Biểu đồ 3.5
Biểu đồ 3.6
Biểu đồ 3.7
Biểu đồ 3.8
Biểu đồ 3.9
Biểu đồ 3.10
Biểu đồ 3.11

DANH MỤC BIỂU ĐỒ
: Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích tại TP.HCM
: Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích và loại nhà đất tại TP.HCM
: Cơ cấu cung nhà đất theo khu vực và loại nhà đất tại TP.HCM
: Chỉ số P/R tại TP.HCM
: Tỷ lệ bỏ trống nhà ở tại các khu đô thị
: Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại TP.HCM
: Các hình thức thông tin mua bán BĐS tại TP.HCM
: Tỷ lệ người dân trong vùng biết thông tin về quy hoạch
: Cung tiền M2 và dư nợ cho vay BĐS tại TP.HCM
: Đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS tại TP.HCM
: Kỳ vọng về xu hướng giá BĐS trong vòng 6 tháng

Hình 4.1
Hình 4.2
Hình 4.3

DANH MỤC HÌNH
: Phản ứng của D_PR trước cú sốc của GDP
: Phản ứng của D_PR trước cú sốc của M2
: Phản ứng của D_PR trước cú sốc của FDI


xi

Hình 4.4
Hình 4.5
Hình 4.6

: Phản ứng của D_PR trước cú sốc của REL
: Phản ứng của D_PR trước cú sốc của CPI
: Phản ứng của D_PR trước cú sốc của VNI

Hình 4.7
Hình 4.8

: Phản ứng của D_PR trước cú sốc của R
: Phản ứng của D_PR trước cú sốc của chính nó

Sơ đồ 3.1
Sơ đồ 4.1
Sơ đồ 4.2

DANH MỤC SƠ ĐỒ
: Các bước trong quy trình nghiên cứu
: Mối quan hệ giữa cung tiền, dư nợ tín dụng BĐS và giá nhà đất

: Quan hệ tương quan các biến giải thích trong mô hình

1

CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU
Đặt vấn đề nghiên cứu
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng nhất của
nền kinh tế do thị trường này liên quan trực tiếp đến một lượng tài sản cực lớn,
thông thường tỷ trọng bất động sản trong tổng tài sản quốc gia ở các nước khác
nhau thường chiếm trên 40% tổng giá trị tài sản của quốc gia đó[19]. Bản thân thị
trường có mối quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường vật
liệu xây dựng, thị trường lao động, … Do vậy, sự phát triển thị trường BĐS sẽ giúp

1.1.

thúc đẩy tăng trưởng kinh tế để từ đó tạo ra những thay đổi quan trọng và tích cực
trong cơ cấu ngành, vùng và quốc gia. Nói cách khác, tồn tại biến động giá BĐS
không chỉ tác động đến thị trường BĐS nói chung mà còn ảnh hưởng rất lớn đến
nhiều lĩnh vực, ngành nghề của nền kinh tế.
Vấn đề xem xét những yếu tố nào tác động đến biến động giá BĐS đã được
nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới quan tâm và tập trung nghiên cứu trong nhiều
năm qua. Nghiên cứu thực nghiệm trên thị trường Singapore, Subramaniam S.
Pillay[36] chỉ ra rằng, có 4 nhân tố chính ảnh hưởng đến biến động giá BĐS là: tốc
độ tăng trưởng GDP, tốc độ tăng trưởng tín dụng, lãi suất cho vay và chỉ số chứng
khoán, trong đó tốc độ tăng trưởng tín dụng là nguyên nhân chính. Paul Krugman[37]
lý giải về sự ảnh hưởng 3 nhóm đối tượng: nhà đầu tư, ngân hàng và cơ quan quản
lý đến biến động giá BĐS. nghiên cứu của Case & Shiller[26] đã chỉ ra rằng ngoài
các yếu tố định lượng được trong nền kinh tế tác động đến biến động giá BĐS thì
yếu tố tâm lý của nhà đầu tư là nguyên nhân quan trọng mang tính quyết định. Một
số nghiên cứu thực nghiệm khác được kể đến như Stefan Gerlach[31], Chen &ctg[27],

Shen, Hui & Liu[39], Rahman, Khanam & Xu[38], ….cũng đã tìm ra những bằng
chứng về các yếu tố vĩ mô tác động đến giá hàng hóa trên thị trường bất động sản.
Tại TP.HCM, thị trường BĐS đã và đang là đề tài trong nhiều chương trình,
hội thảo của các Viện nghiên cứu khoa học, Hiệp hội BĐS,… Một số doanh nghiệp
BĐS cũng đã tiên phong và thành công trong việc theo dõi giá cả trên thị trường
BĐS. Các hoạt động trên đã chứng minh rằng các tổ chức của Nhà nước cũng như
các doanh nghiệp đã thực sự quan tâm đến sự tăng hay giảm giá BĐS. Trong giai
đoạn 2000 – 2012, thị trường BĐS nhà đất để ở tại TP.HCM đã trải qua hai chu kỳ
tăng trưởng nóng, và sau đó là nguội lạnh, lần lượt là các chu kỳ 2000 – 2006 và
2007 – 2012[20]. Liệu các chu trình biến động giá BĐS này là do các yếu tố nào tác


2

3

động? Những giải pháp cần thực hiện nhằm ổn định giá cả BĐS nhà đất để ở trong
tương lai? Cho đến nay, chưa có nghiên cứu sâu và toàn diện nào nhằm giải đáp các
câu hỏi trên. Do vậy, việc tổng kết lại lý luận và thực tiễn về các yếu tố tác động

2. Nhận diện những biểu hiện của biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại
TP.HCM như thế nào? Phân tích nguyên nhân và các yếu tố tác động đến biến động
giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh?

đến biến động giá BĐS trên thế giới, rút ra bài học kinh nghiệm cho TP.HCM, đồng
thời tiến hành phân tích, đánh giá các yếu tố tác động, qua đó đề xuất giải pháp và
kiến nghị ổn định giá BĐS nhà đất tại TP.HCM là hết sức cần thiết và cấp bách, xét
về mặt lý luận cũng như thực tiễn.
Trên cơ sở thực tiễn đó, tác giả lựa chọn đề tài “Phân tích các yếu tố ảnh
hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí Minh” làm

đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ.

3. Các giải pháp nào cần thực hiện nhằm ổn định giá bất động sản nhà đất để
ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai?

1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá BĐS nhà đất để ở nhằm
đề ra giải pháp ổn định giá và kiến nghị nhằm phát triển thị trường BĐS nhà đất để
ở tại TP.HCM trong tương lai.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
1. Hệ thống hóa và làm sáng tỏ thêm lý luận về sự vận động của thị trường
bất động sản và biến động giá bất động sản nhà đất để ở. Tổng kết các mô hình lý
thuyết và bằng chứng thực nghiệm về các yếu tố tác động đến biến động giá bất
động sản nhà đất để ở trên thế giới và sự vận dụng cho Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Phân tích thực trạng thị trường BĐS nhà đất để ở; nhận diện về biến động
giá BĐS nhà đất để ở bao gồm việc phân tích, đánh giá những biểu hiện của biến
động giá bất động sản nhà đất để ở và tìm hiểu nguyên nhân các yếu tố ảnh hưởng
đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở trên địa bàn TP.HCM.
3. Phân tích, đánh giá, luận giải thông qua xây dựng một mô hình biểu diễn
mối quan hệ giữa các yếu tố đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở.
4. Đề xuất các nhóm giải pháp và kiến nghị nhằm ổn định giá bất động sản
nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai.
Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa thông qua các câu hỏi nghiên cứu được
trình bày như sau:
1. Những khái niệm liên quan đến thị trường BĐS nhà đất để ở và phương
pháp nhận diện biến động giá BĐS nhà đất để ở? Nguyên nhân của biến động giá
bất động sản nhà đất để ở là gì?

1.3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là biến động giá BĐS nhà đất để ở.
Do đó, trong luận văn này, thuật ngữ “biến động giá BĐS” được hiểu là
“biến động giá BĐS nhà đất để ở”.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của luận văn là biến động giá bất động sản nhà đất để ở
trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, trong giai đoạn nghiên cứu từ năm 2004 đến
năm 2013.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu
1. Phương pháp tổng hợp, kế thừa lý luận nhằm làm sáng tỏ cơ chế vận động
của cung, cầu và giá cả trên thị trường bất động sản.
2. Phương pháp phân tích, diễn dịch nhằm làm sáng tỏ về mặt lý luận biến
động giá BĐS; kế thừa kinh nghiệm các mô hình xác định các yếu tố tác động đến
biến động giá BĐS trên thế giới, qua đó vận dụng vào điều kiện thực tiễn ở
TP.HCM
3. Phương pháp thống kê nhằm điều tra, thu thập số liệu về tình hình thị
trường BĐS, nhân tố kinh tế - xã hội có mối quan hệ tương tác với thị trường BĐS
TP.HCM
4. Phương pháp so sánh, diễn dịch: dựa trên số liệu thống kê thu thập được,
luận án sử dụng phương pháp so sánh, diễn dịch nhằm phân tích chi tiết diễn biến
tình hình hoạt động của thị trường bất động sản và biến động giá bất động sản thời
gian qua.
5. Phương pháp toán kinh tế: ứng dụng phương pháp toán kinh tế để nhận
diện và đo lường mức độ ảnh hưởng các yếu tố đến biến động giá bất động sản nhà
đất để ở.
6. Phương pháp mô hình hóa và phương pháp qui nạp: trên cơ sở phân tích,

đánh giá, luận văn mô hình hóa mối quan hệ giữa các biến, ứng dụng mô hình kinh
1.4.


4

tế lượng để rút ra các nguyên nhân gây nên hiện tượng biến động giá BĐS tại
TP.HCM.
7. Phương pháp nghiên cứu ứng dụng: dựa trên kết quả đánh giá các nguyên
nhân dẫn đến biến động giá BĐS, luận văn đưa ra các giải pháp nhằm ổn định giá
BĐS nhà đất để ở tại TP.HCM trong tương lai.
Những đóng góp của luận văn
Luận ăn có những đóng góp mới như sau:
1. Thứ nhất, luận văn đã tập hợp đầy đủ và có tính hệ thống những lý luận
căn bản nhất về biến động giá bất động sản nhà đất để ở. Cụ thể là, luận văn đã làm
rõ được khái niệm cung cầu – giá trên thị trường BĐS và các đặc điểm của giá BĐS
nhà đất để ở; hệ thống hóa và làm sáng tỏ các lý thuyết về biến động giá BĐS nhà
đất để ở; tổng hợp kinh nghiệm quốc tế về mô hình các yếu tố tác động đến biến
1.5.

động giá bất động sản nhà đất để ở.
2. Thứ hai, thông qua khảo sát chỉ số: giá nhà trên tiền thuê nhà (P/R) luận
văn đã chứng minh được sự biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố
Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2004 – 2013.
3. Thứ ba, thông qua việc tổng hợp từ lý thuyết biến động giá, luận văn đã
phân tích, luận giải bốn yếu tố chính tạo điều kiện và thúc đẩy qua đó gây ra biến
động giá BĐS nhà đất để ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, đó là: (1) thị
trường bất động sản kém minh bạch; (2) quản lý Nhà nước về thị trường BĐS kém
hiệu quả; (3) tâm lý lạc quan quá mức của nhà đầu tư; (4) sự điều tiết thiếu hiệu quả
nguồn vốn vào thị trường bất động sản.

4. Thứ tư, thông qua mô hình kinh tế lượng, luận văn phát hiện thấy mối
quan hệ giữa biến chỉ số giá bất động sản nhà đất để ở và các biến vĩ mô: tăng
trưởng GDP, lạm phát, cung tiền M2, lãi suất cho vay thế chấp dài hạn, dư nợ tín
dụng bất động sản, vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản đều có ảnh
hưởng đến biến chỉ số giá BĐS nhà đất để ở.
5. Thứ năm, luận văn đã đề xuất ba nhóm giải pháp về các yếu tố ảnh hưởng
đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở, bao gồm: nhóm giải pháp nâng cao
hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản, nhóm giải pháp điều tiết
dòng vốn vào thị trường bất động sản, nhóm giải pháp giải tỏa tâm lý lạc quan quá
mức của nhà đầu tư.
6. Thứ sáu, luận văn đã đề xuất hai kiến nghị, bao gồm: Hình thành các quỹ
bất động sản và nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản.

5

1.6.

Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn bao gồm 5 chương
Chương 1. Giới thiệu
Chương 2. Cơ sở lý luận
Chương 3. Phương pháp nghiên cứu
Chương 4. Kết quả nghiên cứu
Chương 5. Giải pháp và kiến nghị
TÓM TẮT CHƯƠNG 1

Chương 1 này giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu. Thông qua việc theo
dõi thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh trên các phương tiện truyền
thông, các nghiên cứu sơ bộ và theo dõi lý thuyết cùng ngành, tác giả nêu ra ý tưởng
nghiên cứu và xác định vấn đề nghiên cứu là “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến

biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí Minh”.
Sau khi đặt vấn đề nghiên cứu, tác giả xác định rõ mục tiêu nghiên cứu ở
dạng tổng quát và mục tiêu nghiên cứu cụ thể. Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa
bằng các câu hỏi nghiên cứu. Bằng việc nhận dạng được câu hỏi nghiên cứu, tác giả
quyết định lựa chọn phương pháp nghiên cứu phù hợp.
Trên những đóng góp của luận văn, tác giả khẳng định rằng việc đề xuất các
giải pháp và kiến nghị ổn định giá bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí
Minh tính hết sức cần thiết và cấp bách, xét về mặt lý luận cũng như thực tiễn.
Cuối cùng, chương này giới thiệu kết cấu của bài luận văn gồm 5 chương:
(1) Giới thiệu, (2) Cơ sở lý luận, (3) Phương pháp nghiên cứu, (4) Kết quả nghiên
cứu, (5) Giải pháp và kiến nghị.


6

7

CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN

2.1.1.2. Phân loại bất động sản nhà đất để ở
Có nhiều tiêu thức để phân loại bất động sản nhà đất để ở, song đa phần phân
thành 2 nhóm: nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư.

2.1. Các khái niệm liên quan đến thị trường bất động sản nhà đất để ở
2.1.1. Bất động sản nhà đất để ở
2.1.1.1. Khái niệm bất động sản nhà đất để ở
 Khái niệm bất động sản
Theo quy định của Bộ luật Dân sự: “Bất động sản là các tài sản không di dời
được, bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các
tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất

đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định”[9]
Theo Phan Thị Cúc và các tác giả: “Bất động sản bao gồm đất đai và những
tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý
của đất”[2]
Theo từ điển trực tuyến Oxford: “Bất động sản là tài sản dưới dạng đất đai và
công trình xây dựng”[47]
Có nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản, nhưng phần lớn đều thống
nhất rằng bất động sản là tài sản không di dời được, bao gồm yếu tố đất đai, công
trình xây dựng và các tài sản khác gắn vững chắc, lâu bền với đất đai hoặc công
trình xây dựng. Từ đó nhận thấy, bất động sản bao gồm hai chủng loại chủ yếu là
đất đai và các công trình xây dựng trên đất đai.
 Khái niệm bất động sản nhà đất để ở
Bất động sản nhà đất để ở là một loại hình của bất động sản, có chức năng để
ở hoặc có nhiều chức năng trong đó ít nhất một chức năng là để ở. Bất động sản nhà
đất để ở bao gồm
+ Đất trống phục vụ cho mục đích xây dựng nhà ở;
+ Nhà ở có công trình xây dựng gắn liền với đất có chức năng phục vụ cho
mục đích để ở hoặc ít nhất một chức năng là để ở.
Khái niệm trên phản ánh được thực tế là nhiều công trình xây dựng, chẳng
hạn như nhà phố, vừa có chức năng để ở, vừa có chức năng thương nghiệp dưới
hình thức một cửa hàng buôn bán hoặc một văn phòng dịch vụ. Ngoài ra, các lô đất
trống có mục đích để xây dựng nhà ở, là một bộ phận không thể thiếu của các giao
dịch trên thị trường nhà đất, và có thể chuyển thành nhà ở chỉ sau một thời gian xây
dựng nhất định. Khái niệm trên cũng bao quát được đầy đủ phạm vi các hàng hóa
giao dịch trên thị trường nhà đất có chức năng phục vụ để ở.

Căn cứ vào thiết kế và độ bền: Bộ Xây dựng[10] phân cấp nhà ở thành 4 cấp:
Nhà cấp 1, nhà cấp 2, nhà cấp 3, nhà cấp 4 theo thứ tự chất lượng thiết kế và độ bền
giảm dần theo cấp phân loại.
Căn cứ vào vật liệu xây dựng và độ bền: Tổng cục Thống kê[15] chia nhà ở

thành 4 loại: Nhà kiên cố, nhà bán kiên cố, nhà thiếu kiên cố, nhà đơn sơ.
Căn cứ vào các đặc điểm vật chất, kinh tế - kỹ thuật của bất động sản: Anna
Scherbina[22] phân loại bất động sản nhà đất để ở như sau:
+ Đối với nhà ở riêng lẻ, bao gồm: Nhà liên kế, nhà phố, nhà biệt thự, nhà
vườn.
+ Đối với nhà ở chung cư, bao gồm: Chung cư hạng sang, chung cư cao cấp,
chung cư hạng trung, chung cư bình dân.
2.1.1.3. Đặc điểm của bất động sản nhà đất để ở
Hàng hóa bất động sản ngoài những đặc điểm chung như các hàng hóa thông
thường khác, còn có những điểm riêng của hàng hóa BĐS, được kể đến như sau:
(1). Tính cố định
Bất động sản là hàng hóa có tính cố định về vị trí, giới hạn về khối lượng và
không gian, khó có thể di dời, dịch chuyển từ nơi bày đến nơi khác. Yếu tố vị trí
phản ánh tổng hợp các điều kiện tự nhiên, cơ sở hạ tầng, trình độ phát triển kinh tế
xã hội, tâm lý tập quán, thông qua đó định hình lợi ích và giá trị của bất động sản.
(2). Tính lâu bền
Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền. Đặc điểm này là do đất đai là tài
sản của thiên nhiên ban tặng, được coi như có tuổi thọ vĩnh viễn. Đồng thời các
công trình xây dựng trên đất có thời gian sử dụng dài và có thể tồn tại lâu bền, kết
cấu tuổi thọ có thể vài chục năm đến hàng trăm năm.
(3). Tính không đồng nhất (cá biệt) và khan hiếm
Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm. Đặc điểm này là do
tính cá biệt và khan hiếm của đất đai. Nguyên nhân là do diện tích bề mặt trái đất là
có hạn và không thể phát triển được trong khi dân số ngày càng tăng và có nhu cầu
sử dụng đất không ngừng tăng lên. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về
diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, cũng như diện tích


8

9

đất đai của mỗi quốc gia. Chính vì tính khan hiếm và tính không di dời được của đất
đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm.
(4). Tính ảnh hưởng lẫn nhau

 Khái niệm thị trường bất động sản nhà đất để ở
Trên cơ sở tổng hợp các khái niệm về thị trường bất động sản, dựa vào đặc
điểm của bất động sản nhà đất để ở, tác giả đưa ra khái niệm tổng quát về thị trường

Sự tồn tại, thay đổi hoặc mất đi của một bất động sản có thể ảnh hưởng đến
giá trị của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước quy hoạch và
đầu tư xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường sá, cầu cống, trường học, bệnh viện,
siêu thị, công viên,… sẽ có tác động rất lớn làm tăng giá trị các bất động sản trong
vùng. Ngược lại, sự phức tạp, ồn ào, mất vệ sinh, kém văn hóa của một vài gia đình
trong khu vực có thể làm giảm giá trị những ngôi nhà liền kề.
(5). Tính thanh khoản thấp
Bất động sản luôn có giá trị lớn và chi phí giao dịch cao, quá trình giao dịch
kéo dài, trải qua nhiều bước như tìm kiếm thông tin, kiểm tra thực địa, đàm phán,

bất động sản nhà đất để ở như sau: “Thị trường bất động sản nhà đất để ở là tổng
hòa các quan hệ giao dịch dân sự về các lợi ích gắn liền với các quyền bất động sản
nhà đất để ở, hoạt động dựa trên quan hệ hàng hóa tiền tệ, gắn với một không gian
và thời gian nhất định”.
2.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản nhà đất để ở
 Đặc điểm chung của thị trường bất động sản nhà đất để ở
(1). Thị trường bất động sản nhà đất để ở mang tính khu vực sâu sắc
Bất động sản là một hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó
chịu tác động của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý. Trong khi đó, tâm lý, tập quán,

đăng ký pháp lý, thanh toán,… Do đó khả năng chuyển hóa thành tiền mặt của bất
động sản kém hơn so với các hàng hóa khác.

thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của
thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung, trải rộng ở mỗi
vùng trên cả nước. Sản phẩm hàng hóa bất động sản có dư thừa ở vùng này cũng
không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất
địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều
giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế – văn
hóa – xã hội khác nhau; dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất
động sản khác nhau. Thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ
phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi nổi hơn thị trường bất động sản ở nông thôn,
miền núi, …
(2). Thị trường bất động sản nhà đất để ở là thị trường cạnh tranh không hoàn
hảo
Mặc dù có rất nhiều người mua và người bán trên thị trường, sản phẩm bất
động sản nhà đất để ở rất phong phú và đa dạng, song do các đặc điểm như: cung
bất động sản nhà đất để ở trong ngắn hạn là tương đối cố định và ít co giãn trước
thay đổi giá, bất động sản nhà đất để ở có tính cá biệt hóa cao, tồn tại tính bất đối
xứng thông tin nên thị trường bất động sản nhà đất để ở là thị trường cạnh tranh
không hoàn hảo.
(3). Thị trường bất động sản nhà đất để ở có mối quan hệ mật thiết với thị
trường tài chính

2.1.2. Thị trường bất động sản nhà đất để ở
2.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản nhà đất để ở
 Khái niệm thị trường bất động sản
Theo Phan Thị Cúc và các tác giả: “Thị trường bất động sản là quá trình giao
dịch hàng hóa bất động sản giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động

mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ khác có liên quan như
trung gian, môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản
lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt
động kinh doanh trên thị trường bất động sản”[2].
Theo Nguyễn Văn Trình và các tác giả: “Thị trường bất động sản là tổng hòa
các giao dịch kinh tế, dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một
thời gian nhất định”[7].
Theo Nguyễn Ngọc Vinh: “Thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ
giữa cung và cầu về các quyền của bất động sản theo quy luật thị trường và theo
quy định của pháp luật”[8].
Theo Viện Thẩm định giá Hoa Kỳ: “Thị trường BĐS là nơi tương tác giữa
các cá nhân chuyển đổi quyền sở hữu tài sản để nhận tài sản khác như là tiền”[42].
Các khái niệm trên tuy khác nhau về cách diễn đạt, cũng như cách đặt vấn
đề, nhưng nhìn chung đều coi thị trường bất động sản là tổng hợp các giao dịch về
bất động sản dựa trên mối quan hệ hàng hóa, tiền tệ.


10

11

Bất động sản nhà đất để ở là tài sản có giá trị lớn, do đó, việc tạo lập một bất
động sản nhà đất để ở nói riêng, một dự án nói chung cần huy động vốn từ nhiều
nguồn khác nhau. Khi thị trường bất động sản nhà đất để ở phát triển đến cấp độ

Đồng thời, thông qua sự quản lý của Nhà nước góp phần thúc đẩy thị trường phát
triển ổn định và lành mạnh, tạo môi trường kinh tế thuận lợi cho sự phát triển của
nhiều thị trường khác.

tiền tệ hóa hoặc cao hơn là tài chính hóa thì sự phụ thuộc của thị trường bất động

sản nhà đất để ở vào thị trường tài chính là hết sức sâu sắc. Mối quan hệ giữa thị
trường bất động sản nhà đất để ở và thị trường tài chính thực chất là mối quan hệ
tương tác hai chiều. Một mặt, thị trường tài chính, bao gồm thị trường tiền tệ và thị
trường vốn, tạo môi trường cung cấp nguồn vốn cho sự phát triển của thị trường bất
động sản nhà đất để ở. Mặt khác, sự phát triển của thị trường bất động sản nhà đất
để ở cũng có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường tài chính, đặc biệt
là thị trường vốn.
(4). Độ co giãn của cung bất động sản nhà đất để ở tương đối thấp trước thay

 Đặc điểm riêng của thị trường bất động sản nhà đất ở tại TP.HCM
(1). Tính hỗn hợp của các cấp độ phát triển
Thị trường bất động sản nhà đất để ở tại TP.HCM bao gồm nhiều phân khúc
khác nhau, mỗi phân khúc đạt đến một cấp độ phát triển đặc thù.
+ Cấp độ sơ khởi: là cấp độ phát triển ban đầu của thị trường bất động sản
nhà đất để ở, khi quyền sử dụng đất đai trở thành hàng hóa được đem ra giao dịch
trên thị trường. Ở cấp độ này, thị trường xây dựng chưa phát triển, hàng hóa giao
dịch trên thị trường chủ yếu là đất nền phục vụ mục đích xây dựng nhà ở. Các giao
dịch mang tính đơn lẻ và phân tán. Đây là cấp độ phát triển của phân khúc đất ở

đổi cầu và giá bất động sản nhà đất để ở
Mọi hàng hóa được đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện, cung
tăng lên thì nhà sản xuất tăng lượng cung nhanh chóng (trừ một số trường hợp đặc
biệt). Tuy nhiên, cung bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng như việc tăng
cung của các hàng hóa thông thường khác để đáp ứng nhu cầu; bởi lẽ để tạo lập một
bất động sản nhà đất để ở cần một số vốn lớn và tốn khá nhiều thời gian, từ chuyển
nhượng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công… Do đó trong ngắn hạn,
tổng cung bất động sản nhà đất để ở là có giới hạn. Điều này dẫn đến khi cầu gia
tăng đột biến thì cung không phản ứng kịp gây áp lực lên giá bất động sản nhà đất
để ở. Trong thực tế, mặc dù cung chậm thay đổi nhưng cầu bất động sản nhà đất để
ở lại luôn gia tăng, do vậy sự biến động của giá thường bắt đầu do sự thay đổi của

cầu. Khi sự tăng giá bất động sản nhà đất để ở kéo dài liên tục có thể kích thích
nhiều người đầu cơ mạnh vào thị trường nhà đất khiến cầu tăng vọt lên, cung không
theo kịp cầu càng đẩy giá tăng cao hơn, qua đó hình thành những cơn sốt giá bất
động sản nhà đất để ở.

bình dân trong các khu dân cư tự phát.
+ Cấp độ tập trung hóa: các nhà đầu tư chuyên nghiệp bắt đầu tham gia sâu
rộng vào thị trường, chủ yếu bằng vốn tự có. Hàng hóa giao dịch trong thị trường
này không chỉ bao gồm đất nền mà một phần rất lớn là nhà ở, bao gồm nhà ở riêng
lẻ và nhà chung cư. Quá trình phân phối hàng hóa mang tính tập trung và tương đối
chuyên nghiệp.
+ Cấp độ tiền tệ hóa: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc
này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện
bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi
bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết
định trong việc tham gia vào các dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân
hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.

(5). Thị trường BĐS nhà đất để ở chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
Bất động sản là tài sản của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch
về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do
đó, các vấn đề về bất động sản đều có sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ
thống văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các
văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Sự quản lý của Nhà nước bằng
pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản nhà đất để ở.

+ Cấp độ tài chính hóa: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị
trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị
trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ
đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản vay, các

khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động vốn đa
dạng hóa các nguồn vốn. Thông qua việc sử dụng các công cụ tài chính như phát
hành cổ phiếu, trái phiếu,... các doanh nghiệp bất động sản đã huy động nguồn vốn
to lớn từ nhiều chủ thể khác nhau trong xã hội để phát triển dự án bất động sản nhà
đất để ở. Trong cấp độ này, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ


12

13

chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết
định.
(2). Tính bất đối xứng thông tin giữa các bên tham gia

động sản nhà đất để ở làm gia tăng số lượng và giá trị giao dịch bất động sản nhà
đất để ở, qua đó tạo điều kiện để thúc đẩy hoạt động tạo lập, phát triển bất động sản
nhà đất để ở, làm tăng giá trị tài sản cố định của xã hội. Mặt khác, do mối liên kết

Nhìn chung, thị trường bất động sản nhà đất để ở các nước đều chứa đựng
tính bất đối xứng thông tin. Xét riêng thị trường bất động sản nhà đất để ở
TP.HCM, tính bất đối xứng thông tin giữa các chủ thể tham gia thị trường là đặc
biệt cao. Điều này biểu hiện ở chỗ, công tác quy hoạch đất đai, quy hoạch đô thị còn
thiếu bài bản. Chính quyền vẫn chưa xây dựng được một hệ thống cơ sở dữ liệu về
nhà đất, đặc biệt hệ thống chỉ số giá bất động sản nhà đất để ở, làm cơ sở cho việc
định giá và giao dịch. Các thông tin về dự án bất động sản nhà đất để ở thiếu công
khai và minh bạch dẫn đến khả năng tiếp cận thông tin của người dân rất hạn chế.
(3). Quá trình tiêu thụ sản phẩm qua nhiều khâu trung gian

chặt chẽ giữa thị trường bất động sản nhà đất để ở và các thị trường khác như xi

măng, sắt thép, gạch, gỗ, điện tử, điện lạnh, gia dụng,... nên sự phát triển của thị
trường bất động sản nhà đất để ở còn có tác dụng kích thích những ngành liên quan
cùng phát triển, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
 Phát triển thị trường bất động sản nhà đất để ở góp phần khơi tăng nguồn
vốn đầu tư của xã hội

Do hệ thống thông tin bất động sản nhà đất để ở trên thị trường thiếu công
khai và minh bạch, các giao dịch nhà đất giữa người mua và người bán phần lớn
phải trải qua nhiều khâu trung gian. Ngoài các nhà môi giới, nhà định giá, nhà tư
vấn pháp luật, một lực lượng lớn tham gia vào thị trường trong giai đoạn xảy ra các
cơn sốt giá nhà đất là các nhà đầu cơ, những người mua nhà đất vào giai đoạn trước
và sau đó bán lại với mức giá cao hơn để hưởng chênh lệch giá. Do khả năng tiếp
cận thông tin dự án bất động sản nhà đất để ở hạn chế, phần lớn người mua nhà đất
cho mục đích để ở phải mua lại nhà đất từ các tay đầu cơ sau khi bất động sản nhà
đất để ở này đã được sang nhượng qua tay nhiều nhà đầu cơ khác. Điều này khiến
mức giá giao dịch cuối cùng bị đẩy lên rất cao so với giá gốc ban đầu của chủ đầu
tư dự án.
2.1.2.3. Vai trò của thị trường bất động sản nhà đất để ở
 Phát triển thị trường bất động sản nhà đất để ở góp phần kích thích sản xuất,
thúc đẩy tăng trưởng kinh tế
Thị trường bất động sản nhà đất để ở là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, là
nơi lực lượng cung cầu tương tác với nhau để xác định số lượng, chất lượng và
chủng loại sản phẩm bất động sản nhà đất để ở được sản xuất ra để bán. Sự phát
triển nhanh, bền vững và có hiệu quả của thị trường bất động sản nhà đất để ở trước
hết có tác dụng thúc đẩy tốc độ luân chuyển vốn nhanh hơn, tạo điều kiện tốt cho
người sản xuất kinh doanh bất động sản nhà đất để ở đẩy mạnh sản xuất, đồng thời,
người tiêu dùng bất động sản nhà đất để ở cũng nhờ đó mà đẩy mạnh hoạt động tiêu
dùng của mình. Nói cách khác, sự phát triển nhanh và hiệu quả của thị trường bất

Bất động sản nhà đất để ở là tài sản cố định có giá trị rất lớn, có tuổi thọ lâu

bền. Bản thân bất động sản nhà đất để ở không chỉ có ý nghĩa là hàng hóa tiêu dùng
mà nó còn đóng vai trò là nguồn vốn đầu tư quan trọng của xã hội. Khi thị trường
bất động sản nhà đất để ở phát triển, nhiều công trình xây dựng được tạo lập làm
tăng giá trị tài sản cố định, tức là làm tăng nguồn vốn dưới hình thái biểu hiện là bất
động sản của xã hội. Thông qua hoạt động thế chấp bất động sản nhà đất để ở để
vay vốn phục vụ cho mục đích sản xuất kinh doanh, nguồn vốn từ bất động sản nhà
đất để ở như được nhân lên gấp đôi, vì qua đó, các chủ thể có thể huy động được
nguồn vốn từ người cho vay trong khi bản thân bất động sản nhà đất để ở vẫn phát
huy giá trị sử dụng.
 Phát triển thị trường bất động sản nhà đất để ở góp phần tạo ra nhiều việc
làm cho người lao động
Thị trường bất động sản nhà đất để ở là một thị trường quan trọng của nền
kinh tế. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm khoảng 30% tổng số các
hoạt động của nền kinh tế[19]. Do thị trường bất động sản nhà đất để ở liên quan mật
thiết đến nhiều thị trường khác như thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây
dựng, thị trường vốn nên sự phát triển của thị trường bất động sản không chỉ có ý
nghĩa giải quyết nhiều việc làm cho chính bản thân thị trường này, mà thông qua sự
kích thích các thị trường khác cùng phát triển, còn có tác dụng tạo ra nhiều việc làm
trong những ngành nghề có liên quan đến bất động sản.
 Phát triển thị trường bất động sản nhà đất để ở góp phần ổn định xã hội
Thị trường bất động sản nhà đất để ở là bộ phận chiếm tỷ trọng lớn, là nơi
hoạt động giao dịch diễn ra sôi động nhất trong thị trường bất động sản. Do thông
tin trên thị trường bất động sản nhà đất để ở thường kém minh bạch, cung trong
ngắn hạn có giới hạn nên thị trường này thường diễn ra các hoạt động đầu cơ, giá cả


14

15

bị đẩy lên cao làm rối loạn thị trường, từ đó gây hệ quả xấu đến nhiều mặt của nền
kinh tế xã hội, đặc biệt ảnh hưởng xấu đến đời sống của nhân dân. Do vậy, phát
triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà đất để ở, đa dạng hóa sản

(5). Chính sách tiền tệ của Nhà nước: Chính sách tiền tệ của Nhà nước, thông
qua sự tác động đến thị trường tài chính, sẽ có tác dụng hỗ trợ hoặc kìm hãm sự
phát triển của thị trường bất động sản. Xét riêng về cầu bất động sản, khi Nhà nước

phẩm nhà đất để ở, bảo đảm giá cả nhà đất để ở phù hợp với thu nhập của người dân
trước hết sẽ góp phần giải quyết nhu cầu bức xúc về nhà đất để ở của một bộ phận
lớn người dân, ổn định đời sống của nhân dân. Mặt khác, việc phát triển bền vững
và có hiệu quả thị trường bất động sản nhà đất để ở còn có tác động tích cực đến sự
phát triển chung của nền kinh tế xã hội, góp phần ổn định nền kinh tế quốc dân.

thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ khiến lãi suất cho vay giảm xuống và các điều
kiện cho vay nới lỏng, các cá nhân và hộ gia đình có thể tiếp cận được nguồn vốn
giá rẻ để tài trợ mua nhà đất, qua đó đã biến nhu cầu thành cầu nhà đất, khiến cầu
nhà đất trên thị trường tăng lên. Ngược lại, khi Nhà nước thực hiện chính sách thắt
chặt tiền tệ, lãi suất cho vay tăng lên và điều kiện cho vay ngặt nghèo hơn khiến
nguồn vốn từ các ngân hàng thương mại hỗ trợ cầu bị thắt chặt làm cho cầu nhà đất
nhanh chóng bị suy giảm.
(6). Kỳ vọng giá trong tương lai: Bất động sản nhà đất để ở không chỉ là
hàng hóa tiêu dùng mà nó còn đóng vai trò là tài sản đầu tư dài hạn. Do đó, kỳ vọng

2.1.3. Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà đất để ở
2.1.3.1. Cầu bất động sản nhà đất để ở
Cầu là số lượng một mặt hàng mà người mua muốn mua ở mỗi mức giá chấp
nhận được[28]. Không phải có bao nhiêu khối lượng nhà ở theo nhu cầu là có bấy
nhiêu cầu trên thị trường mà cầu bất động sản nhà đất để ở là số lượng bất động sản
nhà để ở mà người mua muốn mua, ở mỗi mức giá có thể chấp nhận được.

Cầu bất động sản phụ thuộc vào các yếu tố sau đây
(1). Tăng trưởng kinh tế: tăng trưởng kinh tế góp phần là tăng thu nhập dân
cư, do đó nhu cầu cải thiện chỗ ở cũng gia tăng, khả năng thanh toán cho các nhu
cầu này cũng tăng theo. Cầu nhà đất để ở có xu hướng gia tăng khi thu nhập dân cư
gia tăng và ngược lại. Khi đời sống của người dân ngày càng tăng cao, người dân
không chỉ có nhu cầu mở rộng không gian sống mà còn có nhu cầu được ở một nơi
đẹp hơn, tiện nghi hơn và hiện đại hơn, đó là các nhu cầu nhà ở tiêu dụng thực sự.
(2). Tăng trưởng dân số: sự gia tăng dân số làm tăng mọi nhu cầu xã hội.
theo đó mà cầu về nhà ở cũng gia tăng. Cầu nhà ở tỷ lệ thuận với tốc độ tăng dân số.
Tại các đô thị, tốc độ tăng dân số cơ học cao, gây ra những đột biến về cầu nhà ở.
(3). Quy hoạch đô thị: quy hoạch đô thị được thực hiện thông qua quy hoạch
sử dụng đất đai, các đề án và kế hoạch phát triển đô thị, khu công nghiệp và cơ sở
hạ tầng có tác động trực tiếp tới cầu, nhất là cầu đầu tư bất động sản nhà đất để ở.
(4). Chính sách đất đai, nhà ở: Các chính sách về thuế đất đai và nhà ở, điều
kiện tham gia thị trường nhà ở, điều kiện và thủ tục xây dựng nhà ở, điều kiện
chuyển nhượng nhà đất và thủ tục pháp lý,…đều ảnh hưởng đến cầu tiêu dùng lẫn
cầu đầu tư nhà đất để ở. Chẳng hạn, chính sách đánh thuế cao vào những người sở
hữu nhiều đất đai có thể khiến cầu đầu cơ nhà đất giảm xuống. Ngược lại, chính
sách cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua bán nhà đất ở
trong nước có tác dụng làm tăng cầu nhà đất trên thị trường.

giá về nhà đất trong tương lai có tác động rất lớn đến cầu đầu cơ nhà đất. Khi người
dân kỳ vọng giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng trong tương lai thì họ sẽ dồn nguồn vốn tích
lũy được và đi vay mượn để mua vào nhà đất khiến cầu tăng vọt, gây áp lực lên thị
trường và tạo ra những cơn sốt giá nhà đất. Ngược lại, khi mọi người tin rằng giá
nhà đất sẽ không còn tăng trong tương lai thì vốn từ thị trường bất động sản sẽ được
rút ra để đầu tư vào các kênh khác, khiến lực cầu suy giảm trong khi cung không
phản ứng kịp trước thay đổi của cầu, qua đó tác động làm cho thị trường suy giảm
và thậm chí rơi vào đóng băng.
2.1.3.2. Cung bất động sản nhà đất để ở

Cung là số lượng hàng hóa mà người bán muốn bán tại mỗi mức giá có
thể[28]. Không phải có bao nhiêu công trình xây dựng nhà ở, bao nhiêu quỹ đất, quỹ
nhà, … khai thác được là cung bấy nhiêu vào thị trường mà cung bất động sản nhà
đất để ở là số lượng bất động sản nhà đất để ở sẵn sàng tham gia vào thị trường mà
người bán muốn bán ở mỗi mức giá chấp nhận được.
Trong ngắn hạn, cung đất nền để xây dựng nhà ở và nhà ở gắn liền với đất là
có giới hạn và rất kém co giãn trước thay đổi giá. Do đó, khi cầu tăng lên sẽ dẫn đến
giá nhà đất tăng cao do cung không phản ứng kịp trước sự thay đổi của giá. Trong
dài hạn, có nhiều yếu tố tác động tới sự thay đổi của cung bất động sản, bao gồm:
(1). Tăng trưởng kinh tế: Tăng trưởng kinh tế không chỉ tác động đến cầu mà
còn tác động đến cung nhà đất. Tăng trưởng kinh tế bền vững tạo nền tảng để tích
lũy vốn của xã hội và cá nhân, khơi thông nguồn lực đầu tư vào các thị trường hàng
hóa nói chung, thị trường bất động sản nhà ở nói riêng.


16

17

(2). Năng lực hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản: Một phần nguồn
cung bất động sản nhà đất đến từ khu vực tư nhân là do các doanh nghiệp bất động
sản cung ứng. Khi thị trường BĐS phát triển đến cấp độ tập trung hóa và cao hơn là

ra đời các loại vật liệu xây dựng bền và rẻ hơn có tác dụng làm giá thành xây dựng
giảm, do đó góp phần làm tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường.
(7). Kỳ vọng giá nhà ở trong tương lai: Khi người dân dự đoán giá nhà đất sẽ

tiền tệ hóa thì vai trò cung ứng hàng hóa bất động sản nhà đất của các doanh nghiệp
bất động sản trên thị trường ngày càng tăng. Khả năng cung ứng hàng hóa bất động
sản nhà đất của các doanh nghiệp, xét về số lượng cũng như chất lượng, phụ thuộc

tăng cao trong tương lai, họ sẽ găm giữ hàng hóa bất động sản, do đó cung trong
ngắn hạn sẽ giảm. Đồng thời, với kỳ vọng tương tự, các doanh nghiệp sẽ tích cực
đầu tư xây dựng để tạo lập các dự án bất động sản mới, qua đó cung trong dài hạn

vào năng lực hoạt động của các doanh nghiệp này. Đó là năng lực hoạch định chiến
lược, năng lực quản trị marketing, trình độ kỹ thuật – công nghệ, năng lực tài
chính,…

sẽ tăng lên. Ngược lại, khi phần lớn người dân và các doanh nghiệp không còn kỳ
vọng giá nhà đất sẽ tăng trong tương lai, cung nhà đất trong ngắn hạn sẽ tăng, đồng
thời việc đầu tư xây dựng nhà ở mới bị thu hẹp sẽ ảnh hưởng đến cung nhà ở trong
dài hạn.
2.1.3.3. Quan hệ cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà đất để ở
 Giá cả hàng hóa bất động sản nhà đất để ở

(3). Quy hoạch đô thị: Thông qua quy hoạch đô thị, được thể hiện cụ thể bởi
các đề án, kế hoạch phát triển cụm đô thị, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật,
xây dựng nhà ở của Nhà nước, có tác dụng trước hết là trực tiếp tạo ra nguồn cung
nhà ở cho thị trường, sau đó tác động gián tiếp bằng sự kích thích, thu hút vốn đầu
tư của khu vực tư nhân vào thị trường.
(4). Chính sách đất đai và nhà ở: Các chính sách về thuế đất đai và nhà ở,
điều kiện tham gia thị trường nhà ở, điều kiện và thủ tục xây dựng nhà ở, điều kiện
chuyển nhượng nhà đất và thủ tục pháp lý, hình thành các quỹ phát triển nhà ở có
tác động đến sự thay đổi của cả cầu lẫn cung trên thị trường nhà ở. Chẳng hạn,
chính sách giảm thuế cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thể góp
phần làm tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường.
(5). Chính sách tiền tệ của Nhà nước: Chính sách thắt chặt hoặc nới lỏng tiền
tệ của Nhà nước, thông qua sự tác động đến thị trường tài chính, có ảnh hưởng
mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường bất động sản nhà đất để ở. Trong những

năm Nhà nước thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ, các cá nhân, doanh nghiệp bất
động sản có thể tiếp cận nguồn vốn dồi dào với chi phí rẻ từ các định chế tài chính
và do đó có điều kiện để đầu tư phát triển nhiều dự án lớn và hiện đại, cung ứng ra
thị trường nhiều loại nhà ở, đặc biệt là nhà chung cư, một cách phong phú. Ngược
lại, trong thời kỳ nền kinh tế suy thoái, việc thực hiện chính sác h thắt chặt tiền tệ
của Nhà nước có tác động làm lãi suất cho vay tăng cao, nguồn vốn từ hệ thống tài
chính đổ vào thị trường BĐS bị suy giảm, khiến các cá nhân và doanh nghiệp bất
động sản gặp khó khăn trong triển khai dự án, do đó nguồn cung nhà ở cũng bị suy
giảm.
(6). Công nghệ xây dựng và giá thành vật liệu xây dựng: Sự thay đổi và phát
triển công nghệ xây dựng mới tốt hơn, nhanh hơn và hiệu quả hơn, kết hợp với việc

Giá cả hàng hóa là mức giá mà người bán đồng ý bán và người mua đồng ý
mua, nói cách khác là mức giá cung – cầu gặp nhau. Giá cả hàng hóa trên thị trường
là mức giá hình thành tại điểm cân bằng cung – cầu, gọi là giá cân bằng.
Giá cả hàng hóa bất động sản nhà đất để ở là mức giá mà cung – cầu bất
động sản gặp nhau. Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, giá trị bất động sản được
ước tính thông qua việc thẩm định giá, việc định giá bất động sản phải căn cứ trên
các quy định của Nhà nước về chế độ quản lý sử dụng, gắn với quyền và nghĩa vụ
của người được quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu. Do bất động sản hàng hóa đặc
biệt không thể di dời được, nên trong quy trình định giá phải qua giai đoạn điều tra
khảo sát thực địa trên từng đối tượng cần định giá.
Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng
bên trong hàng hóa BĐS. Vậy nên, nói “giá đất” chính là nói đến khả năng sinh lợi
từ đất, hoặc hiểu quả mang lại khi đầu tư vốn vào mảnh đất đó.
 Quy luật cung cầu
Khi nguồn cung BĐS nhỏ hơn cầu sẽ dẫn đến giá cả thị trường BĐS tăng lên.
Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa đáp ứng nhu cầu sẽ dẫn đến giá
cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu, tức là khối lượng hàng hóa
cung ứng vượt quá cầu dẫn đến giá cả thị trường giảm xuống.

 Quy luật giá cả
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả điều tiết quan hệ cung – cầu. Mối quan
hệ này phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá. Do đặc điểm của thị
trường bất động sản là trong thời gian ngắn hạn, độ co giãn của cung là rất nhỏ do


18

19

vậy sự tăng lên của cầu sẽ làm giá tăng nhanh hơn. Trong dài hạn, độ co giãn của
cung lớn hơn nên sự tăng giá cũng chậm hơn.
Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung – cầu, giá cả thị

mang lại, thường được biểu hiện dưới hình thức tiền thuê nhà. Nhân tố kinh tế cơ
bản quy định giá trị thực của bất động sản nhà đất để ở.
Phương pháp nhận diện biến động giá bất động sản nhà đất để ở: là khảo sát

trường của một loại hàng hóa nào đó tăng lên sẽ kích thích tăng “cung”, đồng thời
làm cho “cầu” giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm sẽ là
tăng “cầu” và giảm “cung”. Do đó, thông qua giá cả thị trường ta có thể nhận biết
quan hệ cung – cầu và tác động trở lại đối với yếu tố cung – cầu, hình thành cung –
cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội.
Thị trường bất động sản nhà đất để ở là một thị trường đặc thù. Một mặt, với
tính cách BĐS là hàng hóa tiêu dùng, cung nhà đất biến động tỷ lệ thuận với giá còn
cầu nhà đất biến động tỷ lệ nghịch với giá. Mặt khác, với tính cách BĐS là tài sản
đầu tư, khi giá nhà đất trong hiện tại tăng dẫn đến kỳ vọng giá trong tương lai tiếp

chỉ số giá nhà/tiền thuê nhà H1 = P/R.
Trong đó:

H1 là chỉ số giá nhà trên tiền thuê nhà

tục tăng, cầu có thể không giảm xuống mà có xu hướng tăng lên và ngược lại, cung
nhà đất không tăng lên mà có xu hướng giảm xuống.
Xét chung về hiệu ứng do thay đổi giá, cung và cầu nhà đất tăng hay giảm là
phụ thuộc vào tính trội của tính chất tiêu dùng hay đầu tư trong bản thân hàng hóa
nhà đất. Nếu tính chất tiêu dùng trội hơn tính chất đầu tư thì khi giá cả thay đổi,
cung cầu sẽ điều chỉnh theo xu hướng như các hàng hóa tiêu dùng khác, nghĩa là giá
tăng dẫn đến cung tăng và cầu giảm, giá giảm dẫn đến cung giảm và cầu tăng.
Ngược lại, nếu tính chất đầu tư trội hơn tính chất tiêu dùng, sự biến động của cung
cầu trước sự thay đổi giá sẽ có xu hướng nghịch chiều so với các hàng hóa thông
thường. Trong trường hợp này, khi giá nhà đất tăng dẫn đến cung giảm do người
dân găm giữ tài sản chờ giá cao hơn mới bán và cầu tăng do giới đầu cơ tích cực
tham gia vào thị trường. Khi giá nhà đất giảm xuống có thể khiến cung tăng lên do
lượng hàng găm giữ được xả ra còn cầu nhà đất giảm xuống do lực lượng đầu cơ rút
khỏi thị trường. Tùy vào từng thị trường, từng thời điểm mà tính chất tiêu dùng
trong hàng hóa nhà đất trội hơn tính chất đầu tư hay ngược lại, tính chất đầu tư trội
hơn tính chất tiêu dùng.
2.2. Nhận diện về biến động giá bất động sản nhà đất để ở
2.2.1. Biểu hiện của biến động giá bất động sản nhà đất để ở
Biểu hiện của biến động giá nhà đất để ở được thể hiện thông qua sự thay đổi
giá nhà đất trên thị trường so với các nhân tố kinh tế cơ bản khác. Nhân tố kinh tế
cơ bản ở đây, theo Warwick McKibbin[43], là lợi ích kinh tế do việc khai thác tài sản

P là giá nhà ở bình quân
R là tiền thuê nhà bình quân
Chỉ số H1 càng cao chứng tỏ giá bán của tài sản trên thị trường càng vượt xa
giá trị cơ bản; ngược lại, chỉ số H1 càng thấp chứng tỏ giá trị cơ bản vượt càng xa
giá bán của tài sản đó trên thị trường là bằng chứng về sự tồn tại của biến động giá
bất động sản nhà đất để ở. Phương pháp này gọi là phương pháp tiếp cận nhân tố cơ

bản. Tiêu chuẩn nhận định P/R cao hay thấp là so sánh với mức bình quân dài hạn
P/R của chính quốc gia đó và so sánh với các quốc gia khác trên thế giới.
Mối quan hệ giữa giá nhà ở và các nhân tố cơ bản có thể được nhận diện
thông qua phương pháp kiểm định tính dừng của chuỗi chỉ số P/R; hoặc nhận định
tổng quan thông qua độ lệch chuẩn đo tính biến động của giá trị P/R mang tính
thống kê, nó cho thấy sự chênh lệch về giá trị của từng thời điểm đánh giá so với
giá trị trung bình.
2.2.2. Thuyết và mô hình tài chính hành vi
2.2.2.1. Thuyết tài chính hành vi
Thuyết tài chính hành vi giải thích cơ chế hình thành biến động giá tài sản
thông qua sự phân tích các đặc tính tâm lý của con người. Đại diện tiêu biểu của
những nhà kinh tế học theo thuyết này là Robert Shiller, giáo sư trường đại học
Yale. Quan điểm của thuyết tài chính hành vi cho rằng để hình thành hiện tượng
biến động giá tài sản, các nhân tố kinh tế thực có thể đóng một vai trò nhất định,
nhưng nhân tố tâm lý mới là nguyên nhân chính dẫn đến những biến động của giá
tài sản. Sự bùng nổ giá xảy ra khi các nhà đầu tư quá lạc quan vào nền kinh tế. Sự
lạc quan thái quá có thể khiến mọi người chấp nhận rủi ro cao hơn.
Trong phần này, trước hết chúng ta mô tả một số đặc tính tâm lý của nhà đầu
tư có ảnh hưởng đến các quyết định trên thị trường tài sản được giải thích bởi thuyết
tài chính hành vi.
Sau đây là các đặc tính tâm lý của nhà đầu tư


20

21

 Tâm lý “neo tư duy”
“Neo tư duy” là một đặc tính tâm lý của con người. Theo đó, người ta thường
nhận định một vấn đề nào đó dựa trên những dấu hiệu có thể gợi lên hình ảnh,

 Tâm lý đầu tư bầy đàn
Tâm lý này là một hệ quả của tâm lý “neo tư duy”. Thông thường mọi người
hay nghĩ rằng chân lý thuộc về đám đông. Neo tư duy dẫn mọi người tìm đến các

nhưng về bản chất không có mối liên hệ gì với vấn đề đang xem xét[25].
Thoạt tiên, ở giai đoạn ban đầu khi nền kinh tế đang phát triển ổn định, neo
tư duy thể hiện ở chỗ nhà đầu tư đã quen với một tỷ suất lợi tức ở mức hợp lý, có

dấu hiệu về thị trường thông qua hình ảnh xu hướng đầu tư kiểu bầy đàn. Khi nhà
đầu tư không đủ tự tin vào sự phân tích độc lập của bản thân thì xu hướng đầu tư
theo đám đông có thể chi phối các quyết định của họ. Chính đám đông tạo sóng trên
thị trường. Điều này không chỉ xảy ra đối với nhiều nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ mà
còn đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp, các nhà quản lý quỹ, ngay cả khi họ tin
rằng giá thị trường là quá cao thì cùng hành động giống đám đông sẽ an toàn hơn là
chống lại xu hướng đang diễn ra.
 Tâm lý tự thiên vị
Tâm lý tự thiên vị biểu hiện ở chỗ, khi nhà đầu tư đã đưa ra một quyết định

nghĩa là nhà đầu tư không tin rằng giá tài sản sẽ tăng quá nhiều hoặc sụt giảm quá
mức. Tuy nhiên, khi tình hình giá cả bất động sản nhà đất có xu hướng tăng thì ảnh
hưởng của đặc tính neo tư duy cũng có thể thay đổi. Khi giá nhà ở tăng và tăng cao
trong một thời gian tương đối dài và cho dù mức giá này cao hơn nhiều so với giá
trung bình trong quá khứ, người ta vẫn sẵn sàng mua vào nhà ở, vì mức giá đó đã ở
mức đủ lâu nên có vẻ bình thường. Neo tư duy tác động làm mọi người tin rằng lợi
nhuận sẽ tiếp tục theo xu hướng gần đây, điều này giúp giải thích một đặc điểm điển
hình của biến động giá nhà đất để ở: trong giai đoạn ban đầu giá tài sản thường tăng
trưởng chậm chạp, sau đó khi giá tài sản gia tăng với tốc độ cao hơn và tốc độ tăng
này vẫn tiếp tục được duy trì trong một thời gian khá lâu trước khi giá sụt giảm về
mức trung bình dài hạn.

 Tâm lý sợ thua lỗ
Tâm lý sợ thua lỗ biểu hiện ở chỗ mọi người thường ghét thiệt hại nhiều hơn
là yêu thích lợi nhuận. Điều này được phát hiện thông qua thí nghiệm nổi tiếng
được thực hiện bởi hai nhà kinh tế học Kahneman và Tversky[33].
Ở giai đoạn khởi phát, tâm lý sợ thua lỗ dường như chống lại xu hướng tăng
giá của bất đống sản nhà đất để ở, bởi vì có thể mọi người không sẵn lòng mua vào
một tài sản khi giá đang cao. Tuy nhiên, sự kết hợp của tâm lý sợ thua lỗ và tâm lý
neo tư duy cho thấy, một khi giá tài sản đang gia tăng với tốc độ cao và tốc độ tăng
này được duy trì trong một thời gian đủ dài để khiến mọi người cảm thấy bình
thường thì sự tác động của tâm lý sợ thua lỗ có thể khiến mọi người suy nghĩ rằng,
xu hướng tăng giá sẽ vẫn tiếp tục duy trì và nếu ngày hôm nay họ không mua vào
tài sản thì trong tương lai, khi giá tiếp tục tăng, họ sẽ phải mua tài sản với mức giá
cao hơn. Chính tâm lý sợ hối tiếc đã thúc đẩy mọi người đi đến quyết định mua
khiến giá bất động sản nhà đất để ở ngày càng tăng cao. Mặt khác, trong trường hợp
thị trường bắt đầu sụt giảm, các nhà đầu tư có thể vẫn duy trì trạng thái, chờ đợi một
sự hồi phục. Nói rộng hơn, tâm lý sợ thua lỗ khiến mọi người không sẵn lòng thừa
nhận rằng họ đã đầu tư với mức giá bất động sản nhà đất cực đại.

nào đó thì sau đó họ có xu hướng tìm kiếm các bằng chứng để ủng hộ cho quyết
định của mình. Một nghiên cứu về marketing trong lĩnh vực xe hơi cho thấy, sau khi
mua xong một chiếc xe hơi, người mua thường bị thu hút bởi các mẫu quảng cáo
cho mẫu xe họ đã mua, đồng thời thường bỏ qua các quảng cáo cho các kiểu dáng
xe khác[25].
Nghiên cứu này phù hợp với một đặc điểm tâm lý là phần lớn mọi người đều
muốn nhìn thấy các quan điểm và bằng chứng củng cố sự lựa chọn của họ. Điều này
giải thích tại sao khi biến động giá bất động sản diễn ra, khi nhà đầu tư đã mua vào
tài sản ở mức giá cao thì thường họ không thích, và thậm chí là lảng tránh, đối với
các cảnh báo rằng thị trường đang đối mặt với rủi ro về một sự sụt giảm giá bất ngờ.
Thay vào đó, họ tập trung chú ý đến các phân tích và nhận định mang tính lạc quan
về thị trường.

 Tâm lý lạc quan quá mức
Tâm lý này thường được hình thành khi biến động giá bất động sản đang xảy
ra. Bị phấn khích bởi lợi nhuận kiếm được ngày càng tăng và trước sự bùng nổ của
thị trường, đồng thời bị tác động bởi các thông tin tích cực tràn đầy từ giới truyền
thông, các nhà đầu tư dễ dàng rơi vào trạng thái tâm lý lạc quan thái quá. Tâm lý
này kết hợp với tâm lý neo tư duy, tức là mọi người bắt đầu xem lợi nhuận hai chữ
số là bình thường, sẽ thúc đẩy thị trường tiếp tục bùng nổ và duy trì trạng thái trong
một thời gian tương đối dài trước khi có những yếu tố mới xuất hiện khiến giá điều
chỉnh về mức hợp lý. Ở phần trên, chúng ta đã mô tả một số đặc tính tâm lý giải
thích hành vi của nhà đầu tư khi giá bất động sản nhà đất có xu hướng tăng và đang


22

23

tăng cao. Những đặc tính tâm lý này cho thấy nhà đầu tư, trong nhiều trường hợp,
đưa ra quyết định dựa vào cảm xúc và tình cảm hơn là dựa trên cơ sở những phân
tích có lý trí. Điều này giải thích tại sao việc tăng giá bất động sản có thể tồn tại và

dịch phản hồi chú ý, khi sự tăng giá diễn ra đủ lâu để hình thành một trạng thái neo
tư duy thì nhà đầu tư có thể kỳ vọng rằng giá bất động sản sẽ duy trì xu hướng tăng
trong tương lai, qua đó thúc đẩy họ mua vào bất động sản nhà đất để ở, khiến giá

phát triển ngay cả khi không có nhiều lý do thuyết phục biện hộ cho sự phát triển
đó.
2.2.2.2. Mô hình tài chính hành vi
 Mô hình sự khác biệt niềm tin và rào cản bán khống (Differences of opinion
and short sale constraints)
Mô hình này cho rằng, thị trường nhà ở tồn tại hai nhóm người với hai thái

cực niềm tin khác nhau. Trong khi nhóm thứ nhất có niềm tin lạc quan thì nhóm thứ
hai có niềm tin bi quan về thị trường. Những nhà đầu tư theo xu hướng tâm lý lạc
quan thường không xét đến một thực tế là trong thị trường còn tồn tại những nhà

tiếp tục tăng. Sự tăng giá cao hơn thu hút thêm những nhà giao dịch phản hồi khác
tiếp tục mua vào bất động sản và kích thích giá tăng cao hơn nữa, do đó lại tiếp tục
thu hút những nhà giao dịch phản hồi mới, và quá trình cứ tiếp tục. Giá tiếp tục tăng
miễn là dòng vốn vẫn đổ vào thị trường. Khi dòng vốn giảm dần và tốc độ tăng giá
bất động sản nhà đất để ở suy giảm, đến một thời điểm nào đó, xu hướng tăng giá
đảo chiều, dòng vốn bị rút ra khỏi thị trường khiến giá bất động sản nhà đất để ở có
xu hướng giảm và tiếp tục giảm. Một trong những dấu hiệu của giá bất động sản có
xu hướng giảm là sự xuất hiện một lượng đáng kể những nhà đầu tư không chuyên
tham gia vào thị trường với các khoản vay không đủ chuẩn. Khi tốc độ tăng của giá

đầu tư có quan điểm khác biệt với họ nhưng những người này không thể bán ra tài
sản do rào cản bán khống. Khi nhóm đầu tư với niềm tin lạc quan lấn át nhóm đầu
tư bi quan thì kết quả là giá thị trường của tài sản duy trì ở mức cao tương đối so
với mức giá hợp lý, thông thường là ở giữa hai thái cực niềm tin. Giá tài sản sẽ điều
chỉnh về giá trị cơ bản khi sự không chắc chắn về giá trị được giải tỏa và niềm tin
của các nhà đầu tư hội tụ về một điểm chung hoặc khi rào cản bán khống không
còn, cho phép nhà đầu tư bán ra những tài sản được định giá cao. Do tính thanh
khoản thấp, rào cản bán khống là một đặc trưng của thị trường bất động sản nhà ở.
Hơn nữa, từ các bằng chứng trong các cuộc khảo sát trước đây[25], người mua nhà
thường thể hiện tâm lý lạc quan quá mức về thị trường. Do đó, mô hình này dường
như rất phù hợp để giải thích lý do về sự biến động giá trong thị trường nhà ở. Tuy
nhiên, mô hình này chưa làm rõ nguyên nhân gì dẫn đến giá tài sản được định giá
cao, cũng như tại sao các lý do cho sự sụp đổ giá sau đó.
 Mô hình giao dịch phản hồi (Feedback trading).
Mô hình này giải thích hiện tượng biến động giá bất động sản nhà đất để ở
thông qua sự phân tích hành vi của một nhóm nhà đầu tư, những người hình thành

nhu cầu giao dịch hoàn toàn dựa trên cơ sở sự chuyển động giá trong quá khứ. Cơ
chế giao dịch phản hồi cho phép giá trị bất động sản tăng cao trong một giai đoạn
trước khi giá sụp đổ. Có thể mô tả một cách đơn giản cơ chế này như sau: Phản ứng
lại trước những thông tin tích cực từ thị trường, đầu tiên bất động sản nhà đất để ở
sẽ trải qua một đợt tăng giá để điều chỉnh theo sự thay đổi của những nhân tố cơ bản
hình thành nên giá trị bất động sản. Sự tăng giá ban đầu sẽ được một nhóm nhà giao

bất động sản không như kỳ vọng, những người vay nợ để mua nhà đất để ở với chất
lượng hồ sơ tín dụng thấp không có khả năng để trả nợ vay buộc phải bán tháo với
mức chiết khấu ngày càng tăng, khiến thị trường rơi vào vòng xoáy giảm giá.
Shiller tranh luận rằng, sự chú ý của giới truyền thông đã góp phần khuếch
đại xu hướng đầu tư giao dịch phản hồi[40]. Khi có nhiều nhà đầu tư quan tâm đến
bất động sản nhà đất để ở, các phương tiện truyền thông cũng mở rộng phạm vi ảnh
hưởng, qua đó thu hút thêm sự chú ý của nhiều nhà đầu tư tiềm năng, những người
sau đó mua vào tài sản, khiến giá tiếp tục tăng. Giá bất động sản tăng liên tục với
tốc độ cao lại thu hút mạnh hơn sự quan tâm của giới truyền thông, và sau đó là
những nhà đầu tư tiềm năng khác, quá trình tương tác lẫn nhau giữa giới truyền
thông và nhà đầu tư liên tục tiếp diễn.
Mô hình giao dịch phản hồi dường như rất phù hợp với hành vi hộ gia đình
trong thị trường bất động sản nhà ở, như được chỉ ra bởi các bằng chứng từ các cuộc
khảo sát, hộ gia đình thường có xu hướng lạc quan về triển vọng giá nhà ở trước
một đợt tăng giá trong thời gian gần. Mặt khác, mô hình này dự đoán sự liên tục của
chuyển động giá trong quá khứ, được khẳng định thông qua nghiên cứu của Case và
Shiller[26].
2.2.3. Thuyết ABC
Thuyết ABC (Austrian Business Cycle Theory) được Ludwig von Mises giới
thiệu lần đầu tiên năm 1912, với sự đóng góp của Carl Menger, Eugen von Bohm,
Knut Wicksell và sau đó được phát triển bởi Friedrich August von Hayek[30, 34] .

24

25

Theo thuyết ABC, những thay đổi trong các nhân tố thực và tâm lý nhà đầu
tư trong biến động giá bất động sản là hệ quả của chu kỳ kinh doanh, bắt nguồn từ
những sai lầm về mặt chính sách của Ngân hàng Trung ương (NHTW). Nếu NHTW

đất đai. Đồng thời, ngành xây dựng và những ngành có liên quan cũng sẽ là nơi mà
thất nghiệp sẽ xảy ra nhiều nhất khi giá nhà ở suy giảm.
Các nhà kinh tế học theo thuyết ABC lập luận rằng, sự bùng nổ kinh tế xảy

không theo đuổi chính sách tiền tệ nới lỏng thì giá bất động sản nhà đất để ở không
thể tăng cao.
Những người theo thuyết ABC cho rằng, khi NHTW thực hiện chính sách
nới lỏng tiền tệ, vốn sẽ được bơm vào các ngân hàng thương mại thông qua hình
thức cấp tín dụng hoặc mua trái phiếu chính phủ, qua đó góp phần làm cho lãi suất
giảm xuống thấp hơn mức tự nhiên, là mức không có sự can thiệp của NHTW. Các
NHTM có nguồn vốn dư thừa để cho vay có thể cạnh tranh khách hàng thông qua
việc giảm lãi suất cho vay, giảm tiêu chuẩn xét duyệt đối với người đi vay. Điều này
một mặt sẽ khuyến khích nhà đầu tư vay nhiều hơn để mở rộng đầu tư và thực hiện

ra dưới những trường hợp này thực sự là một giai đoạn đầu tư sai lệch lãng phí. Tiết
kiệm “thực” đòi hỏi lãi suất phải đủ cao để khuyến khích người dân tiết kiệm nhằm
đầu tư vào các dự án dài hạn dưới điều kiện cung tiền ổn định.
Thuyết ABC không cho rằng, chính sách tài khóa khắc khổ có ảnh hưởng
đến tăng trưởng kinh tế. Hơn nữa, thuyết này cho rằng, tất cả những nỗ lực của
chính phủ trung ương nhằm mục đích kìm hãm sự tăng giá bất động sản, ngăn ngừa
sự phá sản, hoặc kích thích kinh tế bằng chính sách chi tiêu quá mức trong điều kiện
ngân sách thâm hụt chỉ làm cho sự phân bổ nguồn lực và đầu tư kém hiệu quả trầm

trọng hơn, làm kéo dài quá trình suy thoái và sự điều chỉnh nền kinh tế về trạng thái

các dự án có rủi ro cao hơn. Các nhà kinh tế học theo thuyết này cho rằng, sự dịch
chuyển như vậy là không bền vững và chắc chắn sẽ xảy ra quá trình “tự đảo ngược
đúng trình tự”. Nói cụ thể hơn, sự dịch chuyển không bền vững càng kéo dài thì sự
điều chỉnh mang tính đỗ vỡ càng mãnh liệt.
Khi các nhà đầu tư cạnh tranh tài sản, nguồn lực và hàng hóa, lạm phát tất
yếu sẽ xảy ra và tác động tiêu cực đến nền kinh tế. Các dự án có rủi ro cao và hiệu
quả thấp sẽ bộc lộ. Ngoài ra trong giai đoạn đầu, lãi suất thấp làm cho kênh tiết
kiệm kém hấp dẫn hơn và do đó khuyến khích người dân bỏ tiền vào những kênh
đầu tư khác có lợi nhuận cao hơn hơn, chẳng hạn như đầu tư vào bất động sản, qua
đó kích thích giá bất động sản tăng. Sự tăng giá của bất động sản kết hợp với khả
năng tiếp cận dễ dàng nguồn vốn rẻ từ ngân hàng sẽ kích thích nhà đầu tư vay nợ
nhiều hơn nữa để tiếp tục đầu tư vào thị trường bất động sản. Kết quả là một giai
đoạn tăng trưởng tín dụng quá mức xảy ra và làm cho giá bất động sản nhà đất để ở
tăng cao.
Các nhà kinh tế học theo thuyết ABC nhấn mạnh rằng, khi nguồn lực được
phân bổ nhiều hơn vào thị trường nhà ở, thì phần nguồn lực còn lại sẽ ít đi cho
những khu vực khác của nền kinh tế, chẳng hạn như khu vực sản xuất, khiến chi phí
đầu vào trong khu vực này đắt đỏ hơn và do đó lượng sản phẩm sản xuất ra sẽ ít
hơn. Sự phân bổ không hiệu quả nguồn lực làm tổn hại nền kinh tế là một vấn đề
cần giải quyết. Khi giá bất động sản tăng cao, ngành xây dựng và tiền lương trong
ngành này, cũng như những ngành có liên quan như sắt thép, xi măng sẽ tăng lên.
Tăng giá bất động sản trong một thời gian dài còn làm tăng giá vật liệu xây dựng và

tăng trưởng ổn định. Các nhà kinh tế trường phái ABC lập luận rằng, sai lầm của
nhà nước không phải nằm ở việc thực thị chính sách “khắc khổ tài khóa” hay “thắt
chặt tiền tệ”, mà nằm ở sự yếu kém của chính phủ (và ngân hàng trung ương) hoặc
sự thờ ơ khi cho phép “sự bùng nổ tín dụng quá mức không bền vững” xảy ra ngay
từ đầu.

Theo Ludwig von Mises: “Không có cách nào tránh được sự đỗ vỡ nền kinh
tế như là hệ quả của một giai đoạn bùng nổ do mở rộng cung tín dụng quá mức.
Cách duy nhất chỉ là xem liệu cuộc khủng hoảng có xảy ra sớm hơn nếu sự mở
rộng tín dụng kết thúc sớm hơn, hoặc là sau đó, cuối cùng và toàn bộ bi kịch của hệ
thống tiền tệ sẽ xảy ra”[34].
2.2.4. Nguyên nhân của biến động giá bất động sản nhà đất để ở
2.2.4.1. Tính minh bạch của thị trường bất động sản
Về bản chất, thị trường bất động sản mang đậm đặc trưng cạnh tranh không
hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn so với cầu, thông tin trên thị trường thiếu công
khai, không minh bạch. Giữa người mua và người bán thường có những thông tin
không giống nhau. Sự khác biệt về niềm tin giá trị giữa những nhóm người trên thị
trường, như mô hình sự khác biệt niềm tin và rào cản bán khống đã chỉ ra, kết hợp
với độ lớn không giới hạn của những người mua, là điều kiện cơ bản dẫn đến sự
biến động giá bất động sản nhà đất.
Gadi Barlevy viết: “Nếu tất cả các nhà đầu tư đều xuất phát cùng một quan
điểm chung về giá trị cơ bản của bất động sản thì không có động cơ nào dẫn đến
một giao dịch xảy ra, và do đó không tồn tại biến động giá bất động sản”. Biến động


26

27

giá bất động sản nhà đất để ở chỉ xảy ra khi các giao dịch tiếp diễn liên tục với sự
tham gia không giới hạn của người mua nối tiếp nhau. Người mua thứ nhất sau một
thời gian sẽ cho rằng mức giá đang diễn ra trên thị trường đã đạt đến đỉnh cao và

nên lỏng lẻo hơn. Có thể lý giải điều này bởi: thứ nhất, những người cho vay tin
tưởng rằng giá nhà ở sẽ tiếp tục tăng và như vậy người đi vay vẫn có thể thanh lý
căn nhà để trả nợ nếu khả năng trả nợ bị suy giảm. Thứ hai, trong hoàn cảnh giá nhà

việc nắm giữ tài sản là quá rủi ro để đổi lấy lợi nhuận cao hơn, do đó hành động bán
ra là thích hợp. Người mua tiếp theo, ngược lại, cho rằng giá bất động sản vẫn có
thể tiếp tục tăng cao hơn nữa và hành động mua vào lúc này là có thể chấp nhận
được khi so sánh với những rủi ro có thể có. Sau một giai đoạn nhất định, người
mua này chuyển thành người bán với niềm tin mức giá thị trường đã đạt đến độ lớn
tới hạn và rủi ro nắm giữ tài sản là quá cao. Tiếp đó, lại xuất hiện người mua mới
với quan điểm trái ngược với người bán. Quá trình này liên tục diễn ra miễn là độ
lớn của những người mua mới không giới hạn và luôn tồn tại các quan điểm khác
biệt về giá trị của tài sản”[24].

đang tiếp tục tăng, vấn đề đạo đức có thể nảy sinh từ người cho vay bởi những món
“lót tay” từ người đi vay ngày càng lớn. Hệ quả của lãi suất thấp, tiêu chuẩn cho vay
dễ dãi, và viễn cảnh giá nhà tiếp tục tăng là sự kích thích và thúc đẩy các nhà đầu tư
hăng hái tham gia vào thị trường mà không bận tâm đến khả năng thanh toán các
khoản vay. Trong tác phẩm “Sự trở lại của kinh tế học suy thoái”, Krugman đã kết
luận rằng biến động giá bất động sản xu hướng tăng là một dạng bộc phát của cơn
sốt giá, bị tác động bởi hoạt động tín dụng ngân hàng: “Tất cả các cơn bộc phát này
có đặc điểm chung là được tài trợ chủ yếu bằng các khoản vay ngân hàng - cụ thể
là các định chế tài chính vốn rất thận trọng và nhiều uy tín nay bắt đầu cung cấp tín
dụng cho các công ty yêu thích rủi ro, thậm chí có hoạt động kinh doanh không
minh bạch để đổi lại lãi suất cao hơn thị trường”[37].
2.2.4.4. Tâm lý của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản
Thuyết tài chính hành vi có lẽ là sự giải thích hợp lý nhất cho những yếu tố
thuộc về tâm lý nhà đầu tư dẫn dắt họ đi đến những hành động thúc đẩy một quá
trình biến động gián bất động sản nhà đất để ở. Thuyết này cho rằng, ít nhất trên thị
trường tồn tại một nhóm nhà đầu tư không hợp lý, những người bị chi phối bởi
trạng thái tâm lý lạc quan thái quá, tự thiên vị và thường chịu ảnh hưởng của tâm lý
đầu tư kiểu bầy đàn. Một khi có những yếu tố cơ bản ban đầu giải thích cho sự tăng
giá tài sản trong một thời gian đủ dài khiến nhà đầu tư bị “neo” vào mức giá cao, thì

các nhà đầu tư có thể kỳ vọng sai lầm rằng, tốc độ tăng giá cao vẫn tiếp tục xu thế
trong tương lai. Chính điều này, cộng với sự xuất hiện của một sự kiện có tính chất
xúc tác nào đó, là lý do thúc đẩy các giao dịch và qua đó kích thích giá tiếp tục tăng,
đồng thời với sự tiếp tay của giới cho vay và truyền thông sẽ tạo ra một cơ chế giao
dịch phản hồi kéo dài liên tục.

2.2.4.2. Quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản, tự bản thân nó, luôn chứa đựng những khuyết tật cố
hữu của cơ chế thị trường tự do, đó là tính dễ hình thành độc quyền, sự xuất hiện
những ngoại ứng, sự bỏ trống phân khúc ít lợi nhuận... Ngoài ra, như đã chỉ ra ở
phần trên, thị trường BĐS mang đặc trưng thiếu thông tin đầy đủ, thông tin không
công khai, thiếu đồng bộ. Những đặc trưng này khiến cung cầu trên thị trường BĐS
dễ mất cân đối cục bộ, BĐS dễ trở thành đối tượng để đầu cơ, thị trường thường
hình thành cầu ảo, cung khan hiếm giả tạo, giá cả bị đẩy lên cao vượt xa giá trị thực,
dẫn đến sự méo mó quan hệ cung cầu. Giá cả không còn phản ánh giá trị, không có
ý nghĩa là tín hiệu để phân bổ nguồn lực hiệu quả trong xã hội. Do đó, sự quản lý
nhà nước về bất động sản có vai trò quan trọng tác động đến thị trường bất động sản
nói chung và giá nhà đất để ở nói riêng.
2.2.4.3. Nguồn tài chính cho thị trường bất động sản
Các nhà kinh tế học ủng hộ thuyết ABC cho rằng chính sách quản lý sai lầm
của ngân hàng trung ương là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự hình
thành biến động giá bất động sản. Cụ thể là khi ngân hàng trung ương duy trì lãi
suất quá thấp trong một thời gian quá dài sẽ dẫn đến sự mở rộng tín dụng quá mức,
tỷ lệ tiết kiệm suy giảm và dòng vốn hướng vào hoạt động đầu cơ có rủi ro cao. Nếu
dòng tiền hướng vào thị trường bất động sản nhà ở thì hệ quả là giá nhà ở biến động
tăng.
Khi các ngân hàng thương mại trong trạng thái dư thừa nguồn vốn, một mặt,
họ sẽ giảm lãi suất cho vay; mặt khác, các tiêu chuẩn cho vay cũng ngày càng trở

Sự kết hợp giữa các sai sót mang tính logic của mỗi cá nhân khi xử lý thông

tin và hình thành các kỳ vọng. Theo thuyết tài chính hành vi, kỳ vọng tăng giá trong
tương lai là yếu tố then chốt làm nảy sinh động cơ giao dịch trên thị trường vì mục
đích hưởng lợi nhuận từ chênh lệch giá. Tâm lý kỳ vọng giá trong tương lai là động
cơ chính thúc đẩy người mua hành động. Nhà đất để ở có tính chất vừa là hàng hóa
tiêu dùng vừa là tài sản đầu tư. Omer Bayar[35] cho rằng tính chất “tài sản đầu tư”
lấn áp tính chất “hàng hóa tiêu dùng”, do đó quyết định mua của người mua bị chi


28

29

phối rất lớn bởi kỳ vọng giá trong tương lai. Khi có một yếu tố nào đó (chẳng hạn,
sự chuyển động giá trong quá khứ và những tín hiệu tích cực của nền kinh tế) hình
thành và củng cố niềm tin của người mua về triển vọng giá trong tương lai thì nó sẽ

khắc phục những tồn tại và phát triển thị trường bất động sản. Đồng thời thử
nghiệm mô hình đăng ký và quản lý bất động sản trên sơ sở áp dụng công nghệ
thông tin theo hướng Chính phủ điện tử. Kết quả của đề tài chỉ rõ những bất cập

thúc đẩy người mua càng đi nhanh đến quyết định mua, khiến giá nhà đất để ở tăng
lên. Sự tăng giá trong hiện tại, đến lượt nó, sẽ kích thích và thu hút thêm những
người mua mới. Giá nhà đất để ở tiếp tục tăng lên miễn là dòng tiền vẫn tiếp tục đổ
vào thị trường đủ lớn.
Khi nhà đầu tư nhận ra giá bất động sản nhà đất để ở đã lên quá cao và có
tâm lý kỳ vọng rằng giá sẽ tiếp tục giảm. Dĩ nhiên, toàn bộ quá trình này sẽ bị đảo
ngược một khi hoạt động mua vào có dấu hiệu bị kiệt sức, thường xảy ra khi xuất
hiện các thông tin xấu trái ngược với các thông tin tốt từng tạo ra sự tăng trưởng lúc
ban đầu. Các nhà đầu tư gặp khó khăn tài chính vẫn bán tài sản với mức giá thấp với

trong việc tồn tại hai loại giá đất là giá Nhà nước quy định và giá thị trường; Thiếu
quy trình quy phạm, trình tự thủ tục trong việc định giá bất động sản và tổ chức
quản lý giá bất động sản; Thiếu bộ máy chuyên trách thực hiện quản lý Nhà nước về
giá bất động sản, chưa có cơ sở nghiên cứu và đào tạo về quản lý giá bất động sản;
Thông tin về bất động sản thiếu, không rõ ràng; Tỷ lệ giao dịch không chính thức
cao, chiếm khoảng 70%. Từ đó đề tài đề xuất nhiều giải pháp trong việc hoàn thiện
khung giá đất; hoàn chỉnh chính sách thu phí, lệ phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,
thuế đối với đất đai; đổi mới chính sách đền bù đất đai; hoàn thiện cơ chế thế chấp
đất đai; đổi mới cơ chế quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản; điều

hy vọng tăng khả năng bán hàng. Kết quả, giá cả càng giảm dần nhưng lượng giao
dịch lại ít đi.
2.3. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài
2.3.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến
đề tài
2.3.1.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu trong nước liên quan đến đề tài
(1). Hoàng Văn Cường & ctg[3] tổng kết kinh nghiệm của một số nước về
phát triển thị trường bất động sản; phân tích thực trạng phát triển thị trường bất
động sản ở Việt Nam trong giai đoạn 2000 – 2006; đề ra một số giải pháp định
hướng phát triển thị trường bất động sản. Nghiên cứu này chưa đề cập đến tình hình
biến động giá bất động sản ở Việt Nam, cụ thể là trên địa bàn Thành phố Hồ Chí
Minh.

chỉnh trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; và hoàn thiện hệ thống đăng ký
đất đai,… Hạn chế của đề tài là chưa đề cập đến các giao dịch mang tính thương
mại của thị trường bất động sản, cũng như thị trường bất động sản không chính quy
ở Việt Nam; Việc xây dựng hệ thống dữ liệu về các thông tin cơ bản cho hoạt động
bất động sản chưa được thực hiện ở các cấp quy mô khác nhau;
(4). Phùng Văn Nghệ[5] đề xuất khung pháp lý định giá bất động sản từ
những thực trạng của định giá bất động sản ở Việt Nam, đồng thời đề xuất những đề

án định giá BĐS. Đề tài đi đến mốt số giải pháp như: Xây dựng và hoàn thiện hệ
thống pháp luất đất đai, tổ chức hệ thống quản lý từ Trung ương đến địa phương,
các phương pháp, trình tự và thủ tục định giá, xây dựng các viện nghiên cứu và đào
tạo cán bộ định giá BĐS, cải cách hành chính trong công tác quản lý nhà nước về
giá liên quan đến mọi giao dịch BĐS.

(2). Nghiên cứu của Viện Kinh tế Xây dựng[21] đánh giá những khó khăn của
thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2010 - 2012 và phân tích những hệ quả
của nền kinh tế do tác động bởi sự suy thoái của thị trường bất động sản, đồng thời
luận giải các nhân tố ảnh hưởng đến tình trạng đóng băng của thị trường bất động
sản, từ đó đề xuất một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, nghiên cứu này chưa làm rõ tình trạng biến động giá bất động sản và
chưa chỉ rõ mối quan hệ giữa biến giá bất động sản nhà đất để ở và các biến số khác
của nền kinh tế.
(3). Nguyễn Đình Bồng[1] đề xuất các giải pháp đổi mới về chính sách pháp
luật, quy hoạch, kinh tế và thủ tục hành chính trong hệ thống quản lý đất đai nhằn

(5). Lê Thanh Ngọc[6] dựa trên quan điểm của thuyết tài chính hành vi và
thuyết ABC, tác giả vận dụng mô hình VAR để phân tích ảnh hưởng của những
nhân tố tài chính – tiền tệ đến bong bóng BĐS nhà đất để ở trên địa bàn TP.HCM.
Kết quả phân tích cho thấy, chỉ số PR (giá nhà chia cho tiền thuê nhà, chỉ số đại
diện tính bong bóng) phụ thuộc vào những thay đổi của chính biến đó trong quá khứ
cũng như những cú sốc đến từ các biến tốc độ tăng trưởng kinh tế, dư nợ tín dụng
BĐS và đầu tư nước ngoài vào BĐS.
2.3.1.2. Tổng quan các công trình nghiên cứu ngoài nước liên quan đến đề tài
(1). Stefan Gerlach[31] xây dựng mô hình nhằm đánh giá ảnh hưởng của dòng
vốn tín dụng ngân hàng đến quá trình phát triển giá bất động sản ở Hồng Kông. Kết


30

31

quả nghiên cứu cho thấy, giá bất động sản và tín dụng bất động sản có mối quan hệ
hai chiều. Song sự ảnh hưởng của giá bất động sản lên tín dụng bất động sản mạnh
hơn so với chiều ngược lại.

Khi GDP thực tế tăng sẽ làm tăng thu nhập của dân chúng và một phần lớn
thu nhập tích lũy sẽ được đầu tư vào các tài sản ưa thích, trong đó có BĐS. Do quá
trình tạo lập BĐS thường kéo dài dẫn đến trong ngắn hạn, độ nhạy của cung BĐS là

(2). Chen và ctg[27] đã sử dụng số liệu tại Bắc Kinh từ năm 1998 – 2010 với
các biến vĩ mô như lãi suất, lạm phát, thu nhập và chi phí xây dựng để phân tích và
xác định liệu rằng có bong bóng giá nhà tại thị trường nhà đất Bắc Kinh hay không.

rất thấp. Do đó, sự tăng cầu BĐS thường khiến giá bất động sản cũng như tiền thuê
nhà tăng lên. Kết quả nghiên cứu của Pillay[36] cho thấy, tốc độ tăng trưởng GDP có
ảnh hưởng đáng kể đến giá nhà ở tại Singapore. Khảo sát mối quan hệ giữa GDP và

Để đánh giá trong ngắn hạn, nhóm tác giả đã sử dụng bộ dữ liệu quý từ 2004 đến
2010 và để đánh giá trong dài hạn thì dữ liệu quý từ 1998 đến 2010 được sử dụng.
Phương pháp ước lượng VECM được sử dụng trong cả 2 trường hợp để xác định
các nhân tố tác động đến giá nhà tại thị trường BĐS Bắc Kinh. Kết quả của nghiên
cứu chỉ ra rằng, trong dài hạn GDP và chi phí xây dựng có ảnh hưởng cùng chiều
với giá của BĐS trong khi lãi suất tác động ngược chiều với giá BĐS. Trong ngắn

giá nhà ở tại Trung Quốc, Yanbing[45] tìm thấy bằng chứng về sự ảnh hưởng khá
mạnh của tốc độ tăng GDP lên giá nhà ở trong giai đoạn 1999 – 2010.
2.3.2.2. Lạm phát

hạn, GDP và lạm phát lại có tác động cùng chiều lên giá BĐS trong khi lãi suất và
chi phí xây dựng lại không có ảnh hưởng tới giá nhà.
(3). Shen, Hui và Liu[39] đã kiểm tra thị trường nhà ở Bắc Kinh và Thượng
Hải sử dụng một bài kiểm tra quan hệ nhân quả Granger và phân tích đáp ứng xung
tổng quát. Các nguyên tắc cơ bản kinh tế được sử dụng trong mô hình bao gồm thu
nhập hộ gia đình, GDP và chỉ số giá cổ phiếu cho cả hai thành phố. Kết quả cho
thấy chỉ có thị trường nhà ở Thượng Hải đã trải qua một bong bóng nhà đất trong
năm 2003 giá nhà ở Thượng Hải lệch 22% so với giá trị cơ bản của thị trường và độ
lệch này có thể là do các bong bóng thị trường bất động sản.
(4). Rahman, Khanam và Xu[38] nghiên cứu giá nhà đất tại Hangzhou, Trung
Quốc từ năm 1990-2009. Từ kết quả nghiên cứu, họ kết luận rằng thu nhập, tỷ lệ đô
thị hóa, tổng đầu tư vào bất động sản và đầu tư nước ngoài có tác động cùng chiều
với giá BĐS, trong đó tỷ lệ đô thị hóa có ảnh hưởng lớn nhất.
2.3.2. Bằng chứng thực nghiệm về các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất
động sản nhà đất để ở
Có rất nhiều nghiên cứu về những yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất
động sản nhà đất để ở. Phần lớn, các kết quả đều cho thấy sự ảnh hưởng của các
biến vĩ mô đến giá nhà ở, bao gồm: tăng trưởng GDP, lạm phát, cung tiền và tín
dụng ngân hàng, lãi suất cho vay thế chấp bất động sản, dòng vốn đầu tư nước
ngoài, chỉ số chứng khoán.
2.3.2.1. Tăng trưởng thu nhập quốc dân

Chính sách tiền tệ nới lỏng có thể tác động đến cả sản lượng và lạm phát.
Lạm phát tăng làm tiền thuê nhà tăng theo. Tiền thuê nhà được xem như chi phí cơ
hội của việc sở hữu nhà ở. Do đó, khi tiền thuê nhà tăng, cầu nhà ở có thể tăng theo.
Khảo sát giá nhà tại Singapore, Pillay[36] tìm thấy mối quan hệ hai chiều giữa
giá nhà và lạm phát. Một mặt, lạm phát tăng thúc đẩy giá nhà tăng. Mặt khác, giá
nhà tăng cũng có tác động trở lại, làm lạm phát tăng cao hơn. Chen & ctg[27] khảo
sát tại Bắc Kinh chứng minh rằng trong ngắn hạn, lạm phát tác động cùng chiều với
biến động giá nhưng xét trong dài hạn, lạm phát lại tác động ngược chiều.

2.3.2.3. Cung tiền và tín dụng ngân hàng
Đa số các nghiên cứu đều chỉ ra, tăng trưởng cung tiền, và qua đó là tăng
trưởng tín dụng BĐS, là nguyên nhân chính dẫn đến sự gia tăng giá nhà ở. Cung
tiền tăng tác động đến thị trường nhà ở thông qua hai kênh chủ yếu. Thứ nhất là sự
thay đổi thu nhập của các nhà đầu tư. Thứ hai là hoạt động cho vay của NH, thể
hiện ở việc các NH sẵn lòng cho vay nhiều hơn và những người mua tiềm năng sẵn
lòng nhận các khoản vay thế chấp nhiều hơn. Khi có một dòng vốn lớn đổ vào thị
trường BĐS thông qua các gói tín dụng nới lỏng, thì dòng vốn này thường được
nhận định là đóng vai trò quan trọng trong sự hình thành biến động giá BĐS.
Theo công trình nghiên cứu của học giả Franklin Allen & Douglas Gale[29] cho
rằng, mối quan hệ liên quan trực tiếp tới thị trường BĐS do tác động của tín dụng
như sau: tăng trưởng nhanh nguồn tín dụng tạo ra tín hiệu kích thích thị trường, nhà
đầu tư đưa tiền vào các vụ đầu tư rủi ro, ở hiện tại, tác động lên giá tài sản. Những
quá trình thay đổi quan trọng cũng liên quan đến chính sách vĩ mô. Theo Allen và
Gale, sự biến động đó cũng thường gây những tác động rất khó dự báo các trung
gian tài chính, quá trình tái tạo tiền và độ ổn định chung toàn hệ thống tài chính.


32

33

Sử dụng mô hình VAR (mô hình véc tơ tự hồi quy), Xu và Chen[44] khảo sát
sự tác động của các biến tiền tệ, gồm lãi suất cho vay dài hạn, tăng trưởng cung tiền,
và dư nợ tín dụng BĐS đến sự tăng giá nhà tại Trung Quốc. Kết quả thực nghiệm

độ ảnh hưởng của dòng vốn đầu cơ từ bên ngoài vào sự biến động của thị trường
BĐS và thị trường chứng khoán ở Trung Quốc. Kết quả cho thấy, dòng vốn này có
tác động làm tăng giá tài sản trên cả hai thị trường.

cho thấy, mức lãi suất cho vay thấp, kết hợp với tăng trưởng cung tiền nhanh hơn,
và điều kiện cho vay nới lỏng có tác dụng thúc đẩy tăng giá nhà ở, và ngược lại.
2.3.2.4. Lãi suất cho vay
Lãi suất cho vay có thể đóng một vai trò nhất định đối với sự thay đổi giá
BĐS bởi vì phần lớn những người mua nhà đất đều dựa vào các khoản vay thế chấp
bất động sản. Trong một môi trường có lãi suất thấp, chi phí vay mượn sẽ rẻ hơn.
Điều này cho phép các hộ gia đình vay mượn nhiều hơn trong khi thu nhập hiện tại
không đổi. Kết quả là cầu và giá nhà đất để ở đều tăng. Sử dụng mô hình VAR (mô
hình véc tơ tự hồi quy), Tsatsaronis và Zhu[41] phát hiện thấy, lãi suất giải thích

2.3.2.6. Chỉ số chứng khoán
Có một số cơ sở để cho rằng, thị trường chứng khoán cũng có thể có ảnh
hưởng đến thị trường nhà đất để ở. Nghiên cứu của Bardhan và ctg[23] phát hiện

khoảng 10,8 phần trăm sự thay đổi của giá nhà. Đặc biệt, lãi suất cho vay ngắn hạn
giảm một phần trăm sẽ làm tăng giá nhà 1,2 phần trăm trong hai năm tiếp theo.
Nghiên cứu của họ cũng phát hiện rằng, ở những nước duy trì chính sách lãi suất tự
do, sự ảnh hưởng của lãi suất ngắn hạn lên giá nhà dường như có xu hướng mạnh
hơn. Khảo sát của Gerlach[31] tại Hồng Kông cho thấy, giá nhà có ảnh hưởng hưởng
đáng kể lên lãi suất, trong khi lãi suất không có ảnh hưởng lên giá nhà.
Theo Đinh Tuấn Minh (2009)[4]: “Khủng hoảng kinh tế hiện nay: Phân tích
và khuyến nghị từ lý thuyết kinh tế trường phái Áo” đặt vấn đề về những đóng góp
quan trọng nhất từ Mises (1912) & Hayek (1933), Monetary theory and the trade
cycle, giải thích các chu kỳ kinh tế biến động liên quan từ những chính sách tiền tệ
của ngân hàng trung ương. Cụ thể, biến động chu kỳ kinh tế xảy ra khi ngân hàng
trung ương muốn kích thích tăng trưởng thông qua kênh đầu tư bằng cách cố ý tạo
ra mức lãi suất thấp. Bởi lãi suất thấp khiến người tiêu dùng chi tiêu nhiều, đặc biệt
là đầu tư vào kênh bất động sản nhà đất nhiều hơn, các nhà đầu tư có xu hướng vay
nhiều tiền hơn để mở rộng sản xuất, kinh doanh, xây dựng các công trình nhà cửa.
Từ đó, dẫn đến một nền kinh tế tăng trưởng bất bình thường, không cân bằng trong

thị trường tiền tệ. Đến khi các nguồn lực huy động quá mức, giá cả các yếu tố đầu
vào gia tăng dẫn đến sự biến động giá nghiêm trọng trên thị trường nhà đất.

TÓM TẮT CHƯƠNG 2

2.3.2.5. Dòng vốn đầu tư nước ngoài
Có nhiều bằng chứng ở nhiều nước cho thấy, dòng vốn đầu tư nước ngoài có
thể đóng một vai trò nhất định trong việc gây ra lạm phát, làm tăng giá chứng khoán
và thúc đẩy biến động giá trên thị trường BĐS [45]. Guo và Huang[32] khảo sát mức

thấy, có sự tác động thuận chiều của thu nhập chứng khoán đến số lượng nhà ở mới
được xây dựng tại Singapore. Nhận thấy, sự phát triển của thị trường chứng khoán
có thể làm tăng sự giàu có của các nhà đầu tư, những người cuối cùng sẽ rút vốn ra
và tái đầu tư vào BĐS. Do đó, ảnh hưởng thu nhập từ thị trường chứng khoán sẽ lan
tỏa sang thị trường BĐS.

Chương 2 này giới thiệu tổng quan lý thuyết liên quan đến đề tài. Trong
chương này, luận văn giải quyết được các nội dung sau
Một là, làm rõ khái niệm liên quan đến thị trường BĐS bao gồm các các khái
niệm cơ bản liên quan đến bất động sản, BĐS nhà đất để ở; thị trường BĐS, thị
trường bất động sản nhà đất để ở; cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản
nhà đất để ở.
Hai là, tổng hợp, luận giải và làm sáng tỏ các lý thuyết về biến động giá bất
động sản nhà đất để ở, bao gồm: thuyết tài chính hành vi, mô hình tài chính hành vi
và thuyết ABC. Trên cơ sở các lý thuyết, luận văn đã rút ra 4 nhóm yếu tố chính
giải thích biến động giá BĐS nhà đất để ở: Tính minh bạch của thị trường BĐS;
Quản lý Nhà nước về thị trường BĐS; Nguồn tài chính cho thị trường BĐS; Tâm lý
của các nhà đầu tư trên thị trường BĐS. Luận giải phương pháp tiếp cận nhân tố cơ
bản để nhận diện biến động giá BĐS nhà đất để ở.
Ba là, tổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan

đến đề tài, từ đó rút ra bằng chứng thực nghiệm về các yếu tố ảnh hưởng đến biến
động giá BĐS nhà đất để ở. Luận văn rút ra rằng các kết quả nghiên cứu liên quan
đến đề tài đều cho thấy sự ảnh hưởng của các biến vĩ mô chủ yếu ảnh hưởng đến giá
bất động sản nhà đất để ở, bao gồm: tăng trưởng GDP, lạm phát, cung tiền và tín
dụng ngân hàng, lãi suất cho vay thế chấp bất động sản, vốn đầu tư nước ngoài, chỉ
số chứng khoán.


34

35

CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

mục tiêu cụ thể. Tác giả phát biểu mục tiêu cụ thể hóa ở dạng câu hỏi, và đó là câu
hỏi nghiên cứu.
Bước 3: Thiết kế hay lập kế hoạch nghiên cứu

3.1.
Phương pháp nghiên cứu
3.1.1. Quy trình nghiên cứu
Sơ đồ 3.1: Các bước trong quy trình nghiên cứu
1

Xác định vấn đề nghiên cứu

2

Xác định mục tiêu nghiên cứu

3
4
5
6
7

Thiết kế hay lập kế hoạch nghiên cứu
Đo lường, thu thập dữ liệu
Phân tích số liệu
Giải thích, làm sáng tỏ số liệu
Viết báo cáo kết quả, giải pháp và kiến nghị

Nguồn: Tổng hợp của tác giả
Quy trình nghiên cứu đề tài gồm các bước cụ thể như sau:
Bước 1: Nhận dạng vấn đề nghiên cứu
Một vấn đề nghiên cứu được xác định rõ ràng và đúng đắn là điều kiện tiên
quyết cho sự thành công của đề tài nghiên cứu. Đây cũng là khâu đầu tiên của quy
trình nghiên cứu được xác định từ nhiều nguồn khác nhau, ở đây tác giả chủ yếu
theo dõi từ hai nguồn chính: từ lý thuyết và từ thị trường.
Nhận dạng được vấn đề nghiên cứu, tác giả chọn đề tài nghiên cứu: “Phân
tích các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại thành phố
Hồ Chí Minh”.
Bước 2: Xác định mục tiêu nghiên cứu
Sau khi nhận dạng được vấn đề nghiên cứu, tác giả xác định rõ cần nghiên
cứu cái gì và đó là mục tiêu nghiên cứu, bao gồm mục tiêu nghiên cứu tổng quát và

Tác giả tổng kết lý thuyết nền sử dụng và những nghiên cứu trước đây để xây
dựng mô hình nghiên cứu, từ đó đưa ra mô hình nghiên cứu và giả thuyết nghiên
cứu cho câu hỏi nghiên cứu đã đặt ra. Tác giả xác định các phương pháp nghiên cứu
phù hợp, chuẩn bị biểu mẫu để thu thập số liệu cho nghiên cứu làm thế nào để có

thể thu thập được các dữ liệu định lượng và định tính cần thiết để đánh giá đúng
thực trạng và tìm kiếm mối quan hệ của các yếu tố vĩ mô đến biến động giá bất
động sản nhà đất để ở.
Bước 4: Đo lường, thu thập dữ liệu
Tham khảo ý kiến chuyên gia về dữ liệu, tìm các dữ liệu tại các nguồn trọng
tâm và thiết kế biểu mẫu số liệu thống kê về chỉ số giá bất động sản, các yếu tố vĩ
mô ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản tại TP.HCM.
Bước 5: Phân tích số liệu
Sử dụng phương pháp định lượng và định tính để phân tích số liệu. Trước
tiên là phân tích mô tả mối quan hệ, sau đó áp dụng mô hình định lượng để đánh giá
mức độ tác động của các yếu tố đến biến động giá BĐS, kiểm định thống kê độ tin
cậy các kết quả phân tích, chạy mô hình, …
Bước 6: Giải thích, làm sáng tỏ số liệu
Giải thích kết quả nghiên cứu và tìm ra nguyên nhân tăng giảm giá BĐS.
Bước 7: Viết báo cáo kết quả, giải pháp và kiến nghị
Báo cáo kết quả nghiên cứu, trình bày các quan điểm, định hướng chính sách
và đưa ra giải pháp kiến nghị phù hợp trên cơ sở kết quả nghiên cứu đã đạt được.
3.1.2. Dữ liệu nghiên cứu
Số liệu được sử dụng là chuỗi số liệu hàng quý, bắt đầu từ quý 1 năm 2005
đến quý 4 năm 2013. Từ dữ liệu nghiên cứu ban đầu (Bảng 3.1), riêng các biến PR,
M2, REL, FDI, VNI được tính toán ở dạng tốc độ tăng quý này so với quý trước; sử
dụng tốc độ tăng này (đơn vị %) để đưa vào mô hình nghiên cứu.
Bảng 3.1: Mô tả các biến
STT Tên biến Tên dữ liệu nghiên cứu
1

PR

Đơn vị

Nguồn số liệu

Chỉ số giá nhà/tiền thuê nhà Điểm Phòng Thị trường bất động
tại TP.HCM
sản – Bộ Xây dựng