Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án đoạn đường từ cầu bì la đến trung tâm thị trấn lập thạch, huyện lập thạch, tỉnh vĩnh phúc

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƯƠNG MẠNH TIẾN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐOẠN
ĐƯỜNG TỪ CẦU BÌ LA ĐẾN TRUNG TÂM
THỊ TRẤN LẬP THẠCH, HUYỆN LẬP THẠCH,
TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƯƠNG MẠNH TIẾN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐOẠN
ĐƯỜNG TỪ CẦU BÌ LA ĐẾN TRUNG TÂM
THỊ TRẤN LẬP THẠCH, HUYỆN LẬP THẠCH,
TỈNH VĨNH PHÚC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thanh Hải

Thái Nguyên – 2015


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu thực sự của cá
nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức và sự nghiên cứu khảo
sát tình hình thực tiễn và dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Thanh Hải.
Các số liệu, mô hình và những kết quả trong luận văn là trung thực, các đề xuất
đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm, chưa từng được công bố dưới bất kỳ hình
thức nào trước khi bảo vệ và công nhận bởi Hội đồng đánh giá luận văn tốt nghiệp
Thạc sĩ.

Tác giả luận văn

Dương Mạnh Tiến


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân,
tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp
và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thanh Hải
người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện
luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy giáo, cô giáo trong Phòng Đào tạo,
khoa Quản lý Tài nguyên, Khoa Môi trường, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân huyện Lập
Thạch, phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND các xã Đồng Ích, Xuân Lôi, Tử Du,
Tiên Lữ cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật
chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện luận văn này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Học viên

Dương Mạnh Tiến


iii

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU .................................................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu tổng quát.......................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của nghiên cứu ..................................................................................... 3
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................................. 4
1.1. Cơ sở khoa học và thực tiễn về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ..................... 4
1.1.1. Một số khái niệm ......................................................................................... 4
1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ........ 4
1.1.2.1. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai ........................................ 4

1.1.2.2. Yếu tố giá đất và định giá đất. ................................................................................... 7
1.1.2.3. Thị trường bất động sản. ............................................................................................ 8
1.2. Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng
và đời sống xã hội ................................................................................................. 9
1.2.1. Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng ............................................................. 9
1.2.2. Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội ........................................................ 10
1.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước và tổ chức trên
thế giới ................................................................................................................. 11
1.3.1. Trung Quốc ............................................................................................... 11
1.3.2. Thái Lan .................................................................................................... 13
1.3.3. Úc .............................................................................................................. 14
1.3.4. Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) ....... 16
1.3.5. Một số kinh nghiệm từ chính sách của một số nước và tổ chức quốc tế về
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư............................................................................. 17


iv

1.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam18
1.4.1. Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 1993 ............................................ 18
1.4.2. Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003 ......................................................... 22
1.4.3. Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay ................................... 26
1.4.4. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Vĩnh Phúc. 27
1.4.5. Nhận xét, đánh giá công tác bồi thường hính sách bồi thường, hỗ trợ và
TĐC khi Nhà nước thu hồi đất của Việt Nam và tỉnh Vĩnh Phúc ...................... 28
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....30
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................ 30
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................ 30
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................... 30
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ................................................................... 30

2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................... 30
2.4. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................. 30
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp .......................................... 30
2.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ........................................... 31
2.4.3. Phương pháp thống kê phân tích, xử lý số liệu ......................................... 31
2.4.4. Phương pháp chuyên gia ........................................................................... 31
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..........................................32
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Lập Thạch ........... 32
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................... 32
3.1.1.1. Vị trí địa lý .................................................................................................................32
3.1.1.2. Đặc điểm địa hình .....................................................................................................32
3.1.1.3. Đặc điểm địa chất khoáng sản. ................................................................................33
3.1.1.4. Tài nguyên đất...........................................................................................................33
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội .......................................................................... 36
3.1.2.1. Dân số và nguồn lực lao động .................................................................................36


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu thực sự của cá
nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức và sự nghiên cứu khảo
sát tình hình thực tiễn và dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Thanh Hải.
Các số liệu, mô hình và những kết quả trong luận văn là trung thực, các đề xuất
đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm, chưa từng được công bố dưới bất kỳ hình
thức nào trước khi bảo vệ và công nhận bởi Hội đồng đánh giá luận văn tốt nghiệp
Thạc sĩ.

Tác giả luận văn

Dương Mạnh Tiến


vi

3.5. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ
trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Lập Thạch .................... 60
3.5.1. Tăng cường vai trò cộng đồng trong công tác giải phóng mặt bằng ........ 60
3.5.2. Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của Ban bồi thường giải
phóng mặt bằng ................................................................................................... 61
3.5.3. Tăng cường sự phối hợp từ Trung ương đến cơ sở và giữa các cơ quan với nhau 61
3.5.4. Xây dựng, triển khai các chương trình, dự án giải quyết các tác động tiêu
cực của việc thu hồi đất đối với người có đất bị thu hồi ..................................... 62
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...........................................................................................64
1. Kết luận ........................................................................................................... 64
2. Kiến nghị ......................................................................................................... 65
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................................66
MỘT SỐ HÌNH ẢNH CỦA DỰ ÁN ĐƯỜNG TỪ CẦU BÌ LA ĐI TRUNG TÂM
THỊ TRẤN LẬP THẠCH .................................................................................................70


vii

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu

Các chữ viết tắt

ADB

Ngân hàng phát triển Châu Á

BT

Bồi thường

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GQVL

Giải quyết việc làm

NN& PTNT

Nông nghiệp và Phát triển nông thôn

TĐC

Tái định cư

UBND

Ủy ban nhân dân

WB

Ngân hàng Thế giới

viii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của huyện Lập Thạch ................................35
Bảng 3.2. Tổng hợp kết quả xác định đối tượng được bồi thường và không được
bồi thường về đất tại dự án nghiên cứu .............................................................46
Bảng 3.3 . Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng
và điều kiện được bồi thường ........................................................................47
Bảng 3.4. So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường và giá bồi thường
tại thời điểm thu hồi đất ..................................................................................49
Bảng 3.5. Ý kiến của người dân bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường tại
dự án nghiên cứu ...............................................................................................50
Bảng 3.6. Tổng hợp đơn giá bồi thường cây cối hoa màu tại dự án nghiên cứu .......51
Bảng 3.7. Tổng hợp đơn giá bồi thường nhà ở, vật kiến trúc........................................52
Bảng 3.8. Tổng hợp đơn giá bồi thường di chuyển mồ mả ...........................................53
Bảng 3.9. Ý kiến của người bị thu hồi đất trong việc bồi thường về tài sản
gắn liền với đất tại dự án .................................................................................53
Biểu 3.10. Kết quả bồi thường, hỗ trợ GPMB của dự án nghiên cứu ..............................55
Bảng 3.11. So sánh diện tích đất thu hồi và đất tái định cư...............................................56
Bảng 3.12. So sánh giá bồi thường và giá tái định cư........................................................57
Bảng 3.13. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất ......................58
Bảng 3.14 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất ......................................59
Bảng 3.15 Đánh giá về tình hình tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội của các hộ
dân sau khi bị thu hồi đất ....................................................................................60


ix

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Lập Thạch..................................................................34
Hình 3.2 Biểu đồ cơ cấu hiện trạng sử dụng đất huyện Lập Thạch năm 2014 ................36


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân,
tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp
và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thanh Hải
người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện
luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy giáo, cô giáo trong Phòng Đào tạo,
khoa Quản lý Tài nguyên, Khoa Môi trường, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân huyện Lập
Thạch, phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND các xã Đồng Ích, Xuân Lôi, Tử Du,
Tiên Lữ cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật
chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện luận văn này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Học viên

Dương Mạnh Tiến


2

khó khăn trong việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời
sống và việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.
Công trình đoạn đường từ cầu Bì La đến trung tâm thị trấn Lập Thạch, huyện
Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc là công trình trọng điểm của tỉnh Vĩnh Phúc nối huyện
Lập Thạch, huyện Sông Lô đến Thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Trước khi
triển khai dự án, các cấp Ủy Đảng, UBND, Ủy ban Mặt trận tổ quốc huyện và các
xã đã tích cực tuyên truyền vận động về chính sách, pháp luật về bồi thường giải
phóng mặt bằng (GPMB) và ý nghĩa của Dự án cho người dân. Tuy nhiên đây là dự
án lớn, phải thu hồi một diện tích đất nông nghiệp không nhỏ (hơn 19 ha) của nhiều
hộ gia đình, cá nhân (hơn 800 hộ), vì vậy trong quá trình thực hiện Dự án còn gặp
nhiều khó khăn trong khâu bồi thường GPMB và ảnh hưởng lớn đến đời sống, việc
làm của người dân bị mất đất.
Xuất phát từ thực tế đó, được sự đồng ý của Ban Giám hiệu trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Đào tạo và hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo TS.
Nguyễn Thanh Hải, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng dự án đoạn đường từ cầu Bì La đến trung tâm thị
trấn Lập Thạch, huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc”
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án đoạn đường từ cầu
Bì La đến trung tâm thị trấn Lập Thạch, huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Điều tra, thu thập kết quả công tác bồi thường GPMB, phân tích, nhận xét,
rút ra thuận lợi và khó khăn khi bồi thường dự án.
- Đánh giá ảnh hưởng của công tác GPMB đến đời sống của những người dân
trong khu vực GPMB.
- Đề xuất phương án giải quyết có tính khả thi và rút ra bài học kinh nghiệm
cho công tác GPMB.

3

3. Ý nghĩa của nghiên cứu
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: Củng cố và hoàn thiện các kiến
thức về Luật đất đai hiện hành; nắm vững các chính sách pháp luật đất đai;
chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và các
văn bản pháp luật có liên quan.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu đề tài, giúp tìm ra được
những thuận lợi và khó khăn của công tác bồi thường GPMB để từ đó rút ra những
giải pháp khắc phục, góp phần đẩy nhanh tiến độ bồi thường GPMB. Góp phần hoàn
thiện chính sách, phương thức bồi thường thiệt hại của UBND huyện khi Nhà nước
thu hồi đất trên địa bàn huyện. Góp phần hạn chế, giải tỏa những bức xúc về khiếu
kiện của người dân bị thiệt hại do phải giải tỏa mặt bằng, bàn giao đất để triển khai
các Dự án trên địa bàn. Làm tài liệu cơ sở cho công tác quản lý đất đai ở địa phương.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học và thực tiễn về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.1. Một số khái niệm
- Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất
của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử
dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai [23].
- Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất [23].
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất
thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển [23].

- Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá
nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở [23].
1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
1.1.2.1. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
* Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù
hợp với tình hình thực tế.
Ở Việt Nam, kể từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1987, đã có 4 lần Chính
phủ trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung, thay thế nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội đất nước theo từng giai đoạn (1993, 1998, 2001, 2003). Theo đó,
chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (TĐC) cũng từng bước được hoàn thiện,
sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật
đất đai, thời gian qua công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC đã đạt được những kết quả
đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng, bảo đảm tiến độ cho việc
triển khai các dự án đầu tư.


5

Tuy nhiên, bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật
đất đai với các pháp luật khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam (Ngoài Luật Đất
đai còn có trên 20 Luật và nhiều văn bản của Chính phủ có nội dung điều chỉnh liên
quan đến đất đai), các văn bản này được ban hành ở những thời điểm khác nhau, cơ
quan chủ trì xây dựng khác nhau nên đã dẫn đến sự chồng chéo, có nhiều điểm chưa
thống nhất (hiện nay còn một số điểm mẫu thuẫn giữa Luật Đất đai với Luật Dân
sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Khiếu nại, Luật Tố cáo), làm cho các cơ quan quản lý
khó khăn, lúng túng trong việc áp dụng pháp luật và gây khó khăn cho việc thực

hiện pháp luật của người dân và doanh nghiệp. Một số quy định phải sửa đổi, bổ
sung nhiều lần trong thời gian ngắn khi chưa kịp tổng kết, đánh giá đầy đủ thực
tiễn trước khi ban hành dẫn đến tình trạng thiếu ổn định, tính khả thi thấp và là
nguyên nhân gây ra so bì, khiếu kiện. Một số quy định chưa phù hợp với thực tiễn
và một số vấn đề phát sinh chưa được quy định cụ thể đã gây khó khăn trong việc
quản lý và sử dụng đất đai nói chung và công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC nói riêng
[8]. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý,
sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC.
Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc
tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Một số địa
phương thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa làm tốt công
tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp
luật hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc
giải phóng mặt bằng bị kéo dài nhiều năm. Năng lực của đội ngũ cán bộ làm
công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng còn hạn chế và thiếu chuyên nghiệp,
chưa đáp ứng yêu cầu; một số dự án còn thiếu công khai, dân chủ, minh bạch.
Tổ chức thực hiện còn thiếu kiên quyết, chưa phát huy vai trò của các tổ chức
quần chúng tham gia thực hiện…là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành
pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh
hưởng trực tiếp tiến độ giải phóng mặt bằng.


iii

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU .................................................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu tổng quát.......................................................................................... 2

2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của nghiên cứu ..................................................................................... 3
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................................. 4
1.1. Cơ sở khoa học và thực tiễn về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ..................... 4
1.1.1. Một số khái niệm ......................................................................................... 4
1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ........ 4
1.1.2.1. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai ........................................ 4
1.1.2.2. Yếu tố giá đất và định giá đất. ................................................................................... 7
1.1.2.3. Thị trường bất động sản. ............................................................................................ 8
1.2. Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng
và đời sống xã hội ................................................................................................. 9
1.2.1. Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng ............................................................. 9
1.2.2. Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội ........................................................ 10
1.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước và tổ chức trên
thế giới ................................................................................................................. 11
1.3.1. Trung Quốc ............................................................................................... 11
1.3.2. Thái Lan .................................................................................................... 13
1.3.3. Úc .............................................................................................................. 14
1.3.4. Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) ....... 16
1.3.5. Một số kinh nghiệm từ chính sách của một số nước và tổ chức quốc tế về
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư............................................................................. 17


7

(lô đất) đang sử dụng, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng
đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi
thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng
được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký
đất đai ở Việt Nam vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất;

việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến độ chậm, gây kháo khăn cho công
tác bồi thường GPMB. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ giải phóng
mặt bằng nhanh hơn.
1.1.2.2. Yếu tố giá đất và định giá đất.
Một trong những nguyên nhân làm chậm tiến độ thực hiện công tác bồi
thường GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất [16]. Theo quy định
của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp
sau đây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND
cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và và
khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01
tháng 01 hàng năm;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải tiến hành
định giá đất, đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất
bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường
nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền
sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một
thời điểm xác định. Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử


8

dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất
cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số

phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp
so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ
kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của Luật
Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều
kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa
phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều
trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra
thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy
trong 17.480 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường
hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%). Trong các trường hợp
khiếu nại về bồi thường GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông
nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường
hoặc giá đất ở được giao tại nơi tái định cư lại quá cao so với giá đất ở đã được
bồi thường tại nơi bị thu hồi.
Do vậy việc định giá đất sát với giá thị trường để bồi thường GPMB có vai
trò quan trọng trong việc đẩy nhanh tiến độ GPMB để triển khai dự án.
1.1.2.3. Thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường GPMB trên một
số nội dung chủ yếu sau:
- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động
sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị
trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án
đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch
trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà
cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư và
bồi thường.


9

- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường. [6]
1.2. Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng đối với sự phát triển cơ sở hạ
tầng và đời sống xã hội
1.2.1. Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng
Ở mỗi giai đoạn phát triển kinh tế xã hội có một sự phát triển thích ứng của
hạ tầng kinh tế xã hội. Với tư cách là những phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ tầng
kinh tế xã hội lại trở thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự phát triển của nền
kinh tế xã hội mà trong đó GPMB là điều kiện tiên quyết để dự án xây dựng cơ sở
hạ tầng có được triển khai hay không.
- Về mặt tiến độ hoàn thành dự án:
+ Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau như:
tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của những người dân
trong diện bị giải toả… nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành
GPMB.
+ GPMB đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự
án có hiệu quả. Ngược lại, GPMB kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng của
các công trình, ảnh hưởng đến việc sử dụng lao động cũng như chi phí cho dự án,
có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng.
- Về mặt kinh tế của dự án:
GPMB được thực hiện tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập trung vốn cho các
công trình khác. GPMB kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn
thành tiến độ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư.
+ Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh do không đáp ứng được tiến độ
đầu tư vì vậy nhiều dự án mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
+ Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ
thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí rất lớn và ảnh hưởng tới chất lượng công
trình. Đặc biệt các nhà đầu tư trong nước có vốn đầu tư hạn hẹp thì việc quay vòng
vốn là cần thiết để đảm bảo cơ hội đấu thầu của các công trình khác. Thực tế trên

10

địa bàn cả nước nói chung còn đọng lại khá nhiều dự án phải dừng lại do không giải
phóng được mặt bằng hoặc ngắt quãng, một phần do không có sự đồng bộ về chính
sách bồi thường thiệt hại của các cấp chính quyền, mặt khác các dự án đó chưa
được sự quan tâm đúng mức của các cấp, các ngành trên địa bàn đó cũng như sự
ủng hộ của người dân sở tại gây ra sự trì trệ kéo dài. Đây cũng là một trở ngại lớn
tác động tiêu cực đến khả năng thu hút vốn đầu tư, công nghệ nước ngoài vào lĩnh
vực xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng ở Việt Nam.
1.2.2. Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội
Hạ tầng kinh tế xã hội là một khái niệm dùng để chỉ những phương tiện làm cơ sở
phục vụ cho hoạt động kinh tế, văn hoá, xã hội, quốc kế dân sinh như cung cấp điện
năng, giao thông vận tải, bưu chính, viễn thông, thuỷ lợi, đề điều, trạm xá, trường học…
Sự phát triển cơ sở hạ tầng của một quốc gia phản ánh trình độ phát triển
kinh tế cũng như nền văn minh của quốc gia đó. Ở Việt Nam, công tác quy hoạch
tổng thể, quy hoạch chi tiết đã không được thực hiện trong thời gian dài do đó việc
phát triển đô thị mang tính tự phát. Các quy định về kiến trúc khu phố cũng như
việc kết hợp cảnh quan không được thiết lập, bộ mặt đô thị xuống cấp. Nguyên
nhân của vấn đề này một phần do buông lỏng quản lý nhất là trật tự xây dựng, mặt
khác do dân số đô thị tăng lên nhanh chóng, diện tích nhà ở bình quân ngày càng bị
thu hẹp, nhu cầu nhà ở ngày một tăng, cộng với ý thức về kiến trúc đô thị của người
dân thấp, mạnh ai lấy làm, gây ảnh hưởng, khó khăn trong sắp xếp lại đô thị cũng
như xây dựng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị.
Những năm gần đây, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở các thành phố lớn đã
nhanh chóng được cải tạo, đầu tư làm mới, phần nào đã bắt kịp với yêu cầu của sự
chuyển đổi kinh tế và nâng cao chất lượng cuộc sống đô thị, thúc đẩy tăng trưởng
kinh tế và thay đổi bộ mặt một số khu vực nông thôn. Đạt được kết quả này công
tác GPMB đóng vai trò không nhỏ để đưa các dự án đi vào triển khai đầu tư đúng

tiến độ và phát huy hiệu quả.


11

1.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước và tổ chức trên
thế giới
Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng
nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước thu hồi đất
phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của
hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về
số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng. Đặc biệt, ở những nước đang phát
triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp đó là vấn đề sống còn của họ.
Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần
nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB.
1.3.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở
hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước.
Đất ở khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể, nông dân lao
động. Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở
hữu nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức
giao đất không thu tiền sử dụng đất (cấp đất), giao đất có thu tiền sử dụng đất và
cho thuê đất.
Đất thuộc diện được cấp bao gồm đất sử dụng cho cơ quan nhà nước, phục
vụ mục đích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục đích quốc
phòng, an ninh. Đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh thì được Nhà nước
giao đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc là cho thuê đất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử dụng
vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia...thì Nhà nước có chính sách bồi thường
và tổ chức TĐC cho người bị thu hồi đất.

Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung
Quốc quy định như sau:
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện có


12

thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các lọai
đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất
thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người
nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường
do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng
đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi. Ngoài
ra, pháp luật đất đai Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho
người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề
mới khi bị mất đất nông nghiệp, khoảng từ 442.000-2.175.000 nhân dân tệ/ha.
Các khoản phải trả cho người bị thu hồi đất gồm tiền bồi thường đất đai, tiền
trợ cấp TĐC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất. Cách tính tiền bồi thường
đất đai và tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những
năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định. Còn đối với tiền bồi
thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu
hồi đất.
Về nguyên tắc bồi thường: các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho
người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. ở Bắc kinh,
phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của
họ có thể mua được căn hộ mới. Còn đối với người dân ở khu vực nông thôn có thể
dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi.

Ví dụ: tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà
hiện nay được thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng
thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”.
- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường, giá
tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.


iv

1.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam18
1.4.1. Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 1993 ............................................ 18
1.4.2. Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003 ......................................................... 22
1.4.3. Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay ................................... 26
1.4.4. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Vĩnh Phúc. 27
1.4.5. Nhận xét, đánh giá công tác bồi thường hính sách bồi thường, hỗ trợ và
TĐC khi Nhà nước thu hồi đất của Việt Nam và tỉnh Vĩnh Phúc ...................... 28
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....30
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................ 30
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................ 30
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................... 30
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ................................................................... 30
2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................... 30
2.4. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................. 30
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp .......................................... 30
2.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ........................................... 31
2.4.3. Phương pháp thống kê phân tích, xử lý số liệu ......................................... 31
2.4.4. Phương pháp chuyên gia ........................................................................... 31
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..........................................32
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Lập Thạch ........... 32

3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................... 32
3.1.1.1. Vị trí địa lý .................................................................................................................32
3.1.1.2. Đặc điểm địa hình .....................................................................................................32
3.1.1.3. Đặc điểm địa chất khoáng sản. ................................................................................33
3.1.1.4. Tài nguyên đất...........................................................................................................33
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội .......................................................................... 36
3.1.2.1. Dân số và nguồn lực lao động .................................................................................36


14

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật trưng dụng BĐS áp dụng cho việc trưng
dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, Quốc phòng, phát
triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô thị, công
nghiệp, nông nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng. Luật này quy định
các nguyên tác về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các lạo tài sản
bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể và trình tự tiến
hành bồi thường TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi thường, các bước lập
và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, Uỷ ban tính toán bồi
thường TĐC, trình tự đàm phán, tình tự nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại,
quyền khiếu nại ra toà. Ví dụ: trng ngành điện năng thì cơ quan Điện lực Thái Lan
là nơi có nhiều dự án bồi thường TĐC lớn nhất cả nước, họ đã xây dựng chính sách
riêng với mục tiêu: “Đảm bảo cho những người ảnh hưởng một mức sống tốt hơn”
thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm
bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều
hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi nhu cầu thu hồi
đất trong nhiều dự án.
1.3.3. Úc
Luật đất đai của Úc quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở
hữu tư nhân. Luật đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất

đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà
không có sự cản trở nào, kể cả việc tích luỹ đất đai.
Theo luật của Úc 1989 có hai loại thu đất, đó là thu đất bắt buộc và thu đất tự nguyện.
Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất.
Trong thu đất tự nguyên không có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà việc thoả
thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có đất cần được thu hồi và người thu hồi
đất sẽ thoả thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và căn cứ vào thị
trường. Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thoả thuận và cũng không
bên nào được áp đặt đối với bên kia.