cập nhật chỉnh lý biến động đất đai và bất động sản quận 2

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“CẬP NHẬT CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG BÌNH AN, QUẬN 2,
TP.HCM”

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

CHÂU TƯỜNG LÂN
04124035
DH04QL
2004 – 2008
Quản Lý Đất Đai

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2008-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CÔNG NGHỆ ĐỊA CHÍNH

CHÂU TƯỜNG LÂN

CẬP NHẬT, CHỈNH LÝ BIẾN ĐỢNG ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN PHƯỜNG BÌNH AN, QUẬN 2, TPHCM

Giáo viên hướng dẫn: GV. Võ Thành Hưng
Đòa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên:

TÓ
MngTẮ
Tm 2008 - Thá
7 nă


Sinh viên thực hiện CHÂU TƯỜNG LÂN, Khoa Quản lý Đất đai & Bất
động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “CẬP NHẬT, CHỈNH LÝ BIẾN ĐỢNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
PHƯỜNG BÌNH AN, QUẬN 2, TPHCM”
Giáo viên hướng dẫn: GV. Võ Thành Hưng, Bộ Môn Công Nghệ Đòa Chính,
Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí
Minh.
Công tác đăng ký cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai là một trong những
nhiệm vụ quan trọng, trọng tâm luôn được UBND các cấp chỉ đạo cơ quan chức

năng, cơ quan quản lý giám sát theo dõi thường xuyên nhằm tăng cường chức năng
quản lý và sử dụng đất theo đúng quy đònh nhà nước
Quận 2 là quận mới thành lập, quá trình đô thò hoá mạnh mẽ, do đó vấn đề
chuyển dòch, biến động đất đai trên đòa bàn rất phức tạp và đa dạng. Nhưng thực
tiễn việc giám sát cập nhật chỉnh lý biến động đất đai ở phường Bình An cũng như
toàn quận hầu như không kòp thời, làm cho hồ sơ đòa chính ngày càng lỗi thời và
lạc hậu. Ngoài ra, có nhiều sai sót trong quá trình đo đạc, cấp giấy trước đây. Để
chấn chỉnh, khắc phục những tồn tại và đưa công tác quản lý nhà nước về đất đai ở
đòa phương đi vào nề nếp thì việc cập nhật chỉnh lý biến động đất đai và hoàn thiện
hồ sơ đòa chính là cấp thiết đối với các ban ngành.
Xuất phát từ thực tế đó tôi xin thực hiện đề tài”CẬP NHẬT, CHỈNH LÝ BIẾN
ĐỢNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG BÌNH AN, QUẬN 2, TPHCM”
Nội dung trọng tâm của đề tài nhằm vào vấn đề sau:
- Đánh giá tình hình quản lý đất đai, quản lý bản đồ đòa chính, hệ thống sổ bộ
đòa chính tại phường Bình An, Quận 2.
- Tìm hiệu thẩm quyền vả trình tự công tác chỉnh lý biến động.
- Cập nhật và chỉnh lý biến động đất đai phường Bình An, Quận 2.
Các phương pháp nghiên cứu chủ đạo là phương pháp kế thừa, so sánh; thống
kê dữ liệu thu thập được qua quá trình thực tập, từ đó đánh giá nhận xét tình hình
bíên động đất đai ở phường Bình An, Quận 2.
Đề tài được thực hiện từ tháng 04/2008 – 06/2008 tại phòng tài nguyên môi
trường quận 2. trong quá trình thực tập thu thập được các số liệu sau: 43 tờ bản đồ
đòa chính, các số liệu thống kê cơ bản về cơ cấu sử dụng đất,biến động đất đai,…
Qua quá trình thực tập đã cập nhật được phần lớn biến động của phường, qua đó
giúp cơ quan quản lý năm bắt được thông tin mới nhấtvề đất đai và giúp công tác
quản lý Nhà nước về đất đia tốt hơn.


Lời cảm ơn!
Tôi trân trọng cảm ơn:

-

-

-

-

Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm, cùng thầy cô khoa Quản Lý Đất Đai Và
Thò Trường Bất Động Sản đã dạy và truyền đạt những kiến thức qúy báu chuyên
ngành cũng như những kiến thức thực tế trọng suốt quá trình học tập.
Thầy Võ Thành Hưng – giảng viên khoa Quản Lý Đất Đai Và Thò Trường Bất
Động Sản đã tận tình hướng dẫn, trao dồi kiến thức và truyền đạt kinh nghiêm quý
báu giúp tôi hoàn thành luận văn một cách tốt nhất và nhanh nhất.
Các cô chú, anh chò Phòng Tài Nguyên Và Môi Trường quận 2 đã tạo điều kiện
cho tôi có môi trường thực tập tốt và cung cấp số liệu cần thiết để có thể hòan
thành luận văn.
Các anh chò, bạn bè trong lớp Quản Lý Đất Đai K30 và ngoài lớp đã giúp đỡ động
viên tôi trong suốt quá trình học và thực tập vừa qua.
Tôi kính trọng biết ơn ba mẹ tôi đã sinh ra tôi và cho tôi theo học ngành quản lý
đất đai, đã động viên, bảo bọc tôi cho đến lúc tôi trưởng thành và mãi sau này.
Tuy đã cố gắng hết sức, nhưng do thời gian và công sức, kiến thức có hạn, khó có
thể tránh được những sai sót, bất cẩn. Rất mong được sự đóng góp qúy báu của quý
thày cô và bạn bè để có thể hoàn thiện hơn.

Sinh viên
Châu Tường Lân


CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc Lập Tự Do Hạnh Phúc
¤¤¤§¤¤¤
GIẤY XÁC NHẬN THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
Kính gửi :

UBND quận 2
Phòng Tài Nguyên – Môi Trường Quận 2

Tôi tên: CHÂU TƯỜNG LÂN là sinh viên khoá 30, Khoa Quản Lý Đất Đai và Thò
Trường Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Trong quá trình thực tập tốt nghiệp tai phòng tài nguyên môi trường quận 2
với đề tài: “CẬP NHẬT, CHỈNH LÝ BIẾN ĐỢNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
PHƯỜNG BÌNH AN, QUẬN 2, TPHCM”
Thời gian từ ngày 01/04/2008 đến ngày 01/07/2008.
Trong quá trình thực tập tôi đã được sự giúp, chỉ bảo tận tình của các cô chú,
anh chò Phòng Tài Nguyên – Môi Trường.
Kính xin UBND, Phòng Tài Nguyên Môi Trường Quận 2 xác nhận cho tôi đã
hoàn thành quá trình thực tập và hoàn tất luận văn tốt nghiệp.
Kính mong sử giúp đỡ quý cơ quan.
Tôi xin chân thành cảm ơn.

Xác nhận của phòng TN – MT quận 2 Tp.hcm, ngày 25 tháng 06 năm 2008
Người viết đơn

SV. Châu Tường Lân


MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ

1

PHẦN I TỔNG QUAN TÀI LIỆU

3

I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

4

I.1.1. Cơ sở khoa học

4

I.1.2. Cơ sở pháp lý

12

I.1.3 Cơ sở thực tiễn

13

I.2. Khái quát đòa bàn nghiên cứu

14

I.2.1 Khái quát tình hình phường Bình An, quận 2

14

I.2.2. Khái quát Tình hình quản lý đất đai, sử dụng đất đai ở phường Bình
An, Quận 2
16
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện

20

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

20

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

20

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

21

II.1. Đánh giá công tác quản lý Nhà nước về đất đai có liên quan đến công tác
cập nhật và chỉnh lý biến động đất đai trên đòa bàn phường Bình An, Quận 2.
21
II.1.1 Tổ Chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng đất đai
21
II.1.2 Công tác xác đònh đòa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ đòa giới
hành chính, lập bản đồ đòa chính
21
II.1.3 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

22

II.1.4 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai

22

II.1.5 Công tác lập và quản lý bản đồ đòa chính, hồ sơ đòa chính

23

II.1.6 Tình hình cập nhật chỉnh lý biến động đất đai ở phường Bình An
24
II.2 Đánh giá hiện trạng sử dụng đất qua các năm phường Bình An,
Quận 2
25


II.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2005

25

II.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2007

26

II.3. Đánh giá tình hình biến động qua các năm

28

II.3.1. Tình hình biến động đất đai năm 2000 – 2005

29

II.3.2. Tình hình biến động đất đai năm 2005 – 2007

30

III.Nội dung thẩm quyền và công tác cập nhật chỉnh lý biến động đất đai trên
Bản đồ đòa chính và hệ thống hồ sơ đòa chính
III.1 Thẩm quyền cho phép cập nhật biến động cấp Thành phố, Quận

32

III.1.1 Thẩm quyền cho phép cập nhật biến động cấp tỉnh, Thành phố
32
III.1.2 Thẩm quyền cho phép cập nhật biến động cấp Quận, huyện

32

III.1.3 Thẩm quyền cho phép cập nhật biến động cấp phường, xã

32

III.2 Công tác chỉnh lý biến động ngoài thực đòa
IV.1 Vấn đề đăng ký biến động đất đai

36

IV.1.1 Các hình thức biến động phải làm thủ tục đăng ký biến động 36

IV.1.2 Thủ tục, nguyên tắc, hồ sơ làm căn cứ đăng ký biến động đất đai
36
IV.2. Trình tự cập nhật biến động trên bản đồ và hệ thống hồ sơ đòa chính
46
IV.2.1 Quy trình chỉnh lý biến động đất đai

46

IV.2.2 Quá trình chỉnh lý biến động

46

V. KẾT QUẢ CÔNG TÁC CẬP NHẬT, CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI
PHƯỜNG BÌNH AN, QUẬN 2 TỪ NĂM 2006 – 2008
52
V.1 Biến động có thay đổi không gian

52

V.2 Biến động không có thay đổi không gian

53

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

56

PHU LỤC

58

ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu:
Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến rõ
rệt và đạt được nhiều thành tựu đáng kể, nhất là gần đây nước ta đã gia nhập vào
cộng đồng WTO, điều này dẫn tới sự thúc đẩy phát triển về nhiều mặt, đặt biệt là
quá trình đô thò hoá diễn ra hết sức mạnh mẽ ở hầu hết các thành phố lớn.
Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thành phố lớn của nước ta có
tốc độ đô thò hóa diễn ra với tốc độ chóng mặt, cùng với sự tác động của nền kinh
tế thò trường và quá trình điều chỉnh quy hoạch, chỉnh trang đô thò đã dẫn tới quá
trình sử dụng đất và tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra hết sức
phức tạp. Điều này đã gây nên một trở ngại lớn đối với công tác quản lý đất đai
trong cả nước nói chung và trong từng đòa phương nói riêng. Yêu cầu quản lý đất
đai có hiệu quả đòi hỏi việc nắm bắt, cập nhật thông tin một cách chính xác nhanh
chóng và trung thực phản ảnh đúng thực trạng thông qua công tác đăng ký, cập
nhật chỉnh lý biến động đất đai vào hệ thống bản đồ đòa chính và hệ thống sổ bộ
đòa chính. Bất kỳ biến động nào đều phải thực hiện theo trình tự thủ tục và đăng ký
cập nhật những thay đổi làm cơ sở bảo vệ quyền lợi và nghóa vụ hợp pháp của chủ
đề có liên quan, tạo điều kiện để Nhà nước hoạch đònh chính sách quản lý, phát
triển.
Quận 2 nói chung và phường Bình An nói riêng, có vò trí chiến lược, là cửa
ngõ quan trọng kết nối trung tâm thành phố với các tỉnh lân cận thông qua các
tuyến giao thông huyết mạch. Bên cạnh đó đòa bàn còn có hệ thống giao thông
đường sông, kho bãi và bến cảng cực kỳ quan trọng của thành phố, tạo động lực rất
lớn để phát triển kinh tế.
Quận 2 là quận mới thành lập, quá trình đô thò hoá mạnh mẽ, do đó vấn đề
chuyển dòch, biến động đất đai trên đòa bàn rất phức tạp và đa dạng. Nhưng thực
tiễn việc giám sát cập nhật chỉnh lý biến động đất đai ở phường Bình An cũng như
toàn Quận hầu như không kòp thời, làm cho hồ sơ đòa chính ngày càng lỗi thời và

lạc hậu. Ngoài ra, có nhiều sai sót trong quá trình đo đạc, cấp giấy trước đây. Để
chấn chỉnh, khắc phục những tồn tại và đưa công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở
đòa phương đi vào nề nếp thì việc cập nhật chỉnh lý biến động đất đai và hoàn thiện
hồ sơ đòa chính là cấp thiết đối với các ban ngành.
Từ những nhận đònh trên, và trên cơ sở lý thuyết đã học trên trường, được sự phân
công của khoa QLĐD-TTBĐS và sự hướng dẫn của các thầy cô, được sự giúp đỡ
của phòng TN-MT Quận 2, tôi xin thực hiện đề tài: “CẬP NHẬT CHỈNH LÝ
BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG BÌNH AN, QUẬN 2,
TP.HCM”


Mục tiêu, yêu cầu và đối tượng nghiên cứu:
Mục tiêu:
-

Cập nhật chỉnh lý biến động đất đai thường xuyên và liên tục nhằm hoàn
thiện hồ sơ đòa chính.

-

Đảm bảo cho hồ sơ đăng ký ban đầu luôn phản ánh hiện trạn sử dụng đất.

Yêu cầu:
-

Mọi biến động hợp pháp khi được chứng nhận đều phải được đăng ký, cập
nhật vào hệ thống sổ bộ và bản đồ.

-

Chỉnh lý biến động đất đai chỉ được thực hiện khi đã được cơ quan có thẩm
quyền cho phép biến động và cấp giấy CNQSDĐ.

-

Các thông tin khi cập nhật vào phải đảm bảo chính xác, cụ thể, thống nhất,
kòp thời, đáp ứng được nhiệm vụ cập nhật biến động.

-

Khi chỉnh lý biến động phải nắm vững kỹ thuật chỉnh lý biến động để công
tác cập nhật và quản lý hồ sơ về kê khai đăng ký được tiến hành nhanh
chóng, chính xác. Phải thực hiện đồng loạt toàn bộ hồ sơ đòa chính: bản đồ
đòa chính, sổ cấp giấy… phối hợp đồng bộ giữa các cấp.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu:
Bao gồm:

- Đối tượng sử dụng đất.
- Mục đích sử dụng đất.
- Các biến đổi về thông tin đất đai.
- Những trường hợp biến động đất đai hợp pháp.

Mục đích sử dụng: - Đất nông nghiệp.
- Đất phi nông nghiệp
- Đất chưa sử dụng.
Phạm vi nghiên cứu:
-

Cập nhật tất cả biến động về đất đai của phường Bình An, Quận 2 từ đó đưa
ra những nhận đònh về tình hình biến động đất đai của Phường.

-

Phạm vi thời gian nghiên cứu: từ đầu năm 2008 đến cuối quý II năm 2008.
Ý nghóa thực tiễn của vấn đề nghiên cứu:

Cập nhật chỉnh lý biến động đất đai là nhiệm vụ rất quan trọng trong công
tác quản lý đất đai, đây là nhiệm vụ mà người quản lý đất đai phải làm thường
xuyên và lâu dài. Chỉ khi nắm được tình hình biến động đất đai thì người quản lý
mới có thể xem xét, hoàn thiện đường lối, chính sách của mình nhằm đem lại sự
phục vụ tốt nhất của đất đai đối với con người. Thực hiện tốt công tác chỉnh lý biến
động đất đai sẽ giúp tiết kiệm được ngân sách Nhà nước như các khoản chi bắt
buộc để đo vẽ lại bản đồ và lập lại hồ sơ đòa chính.


PHẦN I :
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

I.1 Cở sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:
I.1.1 Cơ sở khoa học:
1. Khái niệm biến động đất đai:
Biến động đất đai là sự thay đổi thông tin không gian và thuộc tính của thửa
đất sau khi xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập hồ sơ đòa chính
ban đầu.
Căn cứ vào đặc trưng biến động đất đai ở Việt Nam, người ta chia làm 3 nhóm
biến động chính:
-

Biến động hợp pháp.

-

Biến động không hợp pháp.

-

Biến động chưa hợp pháp
2. Các hình thức biến động đất đai:

Trong quá trình sử dụng đất, do nhu cầu thực tế của người dân cũng như yêu
cầu phát triển kinh tế, xã hội nên phát sinh rất nhiều hình thức thay đổi liên quan
đến quyền sử dụng đất (QSDĐ) mà phải làm thủ tục đăng ký biến động. Căn cứ
vào tính chất mức độ thay đổi có thể phân làm các loại sau:
-

Chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

-

Chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất, thay đổi hình
thể thửa đất.

-

Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.

-

Mất đất do thiên tai gây nên.

-

Chia tách quyền sử dụng đất của hộ gia đình, thay đổi tên chủ sử dụng.

-

Có thay đổi về những hạn chế về quyền của người sử dụng đất.

-

Chuyển đổi hình thức thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất.

-

Và những thay đổi khác như: mất giấy chứng nhận, giấy chứng nhận bò hư
hỏng hoặc không còn chứng nhận được nữa…


3. Khái niệm hồ sơ đòa chính:
Theo khoản 1, điều 4, Luật Đất Đai: Hồ sơ đòa chính là hồ sơ phục vụ quản lý
Nhà nước đối với việc sử dụng đất.
Hồ sơ đòa chính là tài liệu, số liệu, bản đồ thành quả của việc đo đạc đòa chính
và đăng ký đất đai, thể hiện đầy đủ các thông tin về từng thửa đất bao gồm điều
kiện tự nhiên kinh tế-xã hội, pháp lý phục vụ yêu cầu quản lý về đất đai.
Hồ sơ đòa chính gồm 2 loại:
-

Hồ sơ đòa chính dạng số: được lập trên máy tính chứa toàn bộ về nội dung
Bản đồ đòa chính, sổ mục kê đất đai, sổ đòa chính, sổ theo dõi biến động đất
đai quy đònh tại thông tư 29.

-

Hồ sơ đòa chính dạng giấy.
4. Hệ thống hồ sơ đòa chính và nội dung hồ sơ đòa chính (HSĐC)

a. Hồ sơ đòa chính bao gồm: Theo thông tư số 29/2004/TT BTNMT về hướng
dẫn lập, chính lý, quản lý hồ sơ đòa chính thì Hồ sơ đía chính gồm các tài liệu sau:
-

Bản đồ đòa chính:

-

Sổ đòa chính.

-

Sổ mục kê.

-

Sổ theo dõi biến động đất đai.

-

Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

-

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai (bản gốc).
b. Nội dung HSĐC:
* Bản đồ đòa chính

-

-

Khái niệm: bản đồ đòa chính là bản đồ về các thửa đất, được lập để mô tả
các yếu tố tự nhiên của thửa đất và các yếu tố có liên quan đến sử dụng đất,
được lập theo đơn vò hàn chính xã, phường, thò trấn
Nội dung:

+ Nội dung bản đồ đòa chính gồm thông tin về thửa đất: vò trí, kích thước
hình thể, số thửa, diện tích, mục đích sử dụng đất; Về hệ thống thuỷ văn gồm
kinh, ngòi, sông, rạch, suối; Về hệ thống thuỷ lợi gồm hệ thống dẫn nước, đê,
đập cống; Về giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu; Về khu đất chưa sử
dụng chưa có ranh giới thửa khép kín; Về mốc giới và đường đòa giới hành
chính các cấp, mốc giới và chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh
giới hành lang bảo vệ an toàn công trình; về toạ độ đòa chính, đòa danh và các
ghi chú thuyết minh.


+ Trường hợp thửa đất quá nhỏ hoặc can xác đònh rõ ranh giới thửa đất thì
lập hồ sơ thửa đất kèm theo bản đồ đòa chính để thể hiện chính xác hơn về ranh
giới thửa, hình dạng, kích thước, chiều dài cạnh thửa, toạ độ đỉnh thửa, diện tích

chiếm đất của tài sản gắn liền với đất.
-

Thửa đất: được thể hiện trên bản đồ và hồ sơ đòa chính theo quy đònh sau:

+ Là phần diện tích được giới hạn bởi đường ranh giới được xác đònh trên
thực đòa theo các yếu tố sau:


Ranh giới giữa những người sử dụng đất khác nhau: thể hiện bằng
ranh giới tự nhiên, nhân tạo, hoặc đường nối giữa các mốc giới sử dụng
đất liền kề (cộc mốc hoặc dấu mốc, đòa vật cố đònh được chọn làm mốc).



Ranh giới giới giữa các mục đích sử dụng đất hoặc loại, phân nhóm
đất thuộc lớp phân loại đất cuối cùng của hệ thống chỉ tiêu thống kê đất
đai.



Đường ranh giới tự nhiên ổn đònh trên thực đòa như: bờ thửa, đường
phân chia đòa hình…

+ Ranh giới sử dụng đất được xác đònh theo nguyên tắc sau:


Thửa chưa cấp giấy chứng nhận thì xác đònh theo hiện trạng và
được chỉnh lý sau khi cấp giấy chứng nhận (nếu có thay đổi so với hiện
trạng khi đo vẽ bản đồ).

Trường hợp có giấy tờ quyền sử dụng đất (theo khoản 1,2,5 điều 50 Luật
Đất đai) mà phù hợp với hiện trạng thì ranh giới thửa xác đònh theo hiện
trạng phù hợp với giấy tờ đó.
Trường hợp không có giấy tờ hoặc có giấy tờ quyền sử dụng đất nhưng
không xác đònh rõ ranh giới hoặc giấy tờ không phù hợp với hiện trạng
thì ranh giới thửa đất được xác đònh theo hiện trạng và được chỉnh lý sau
khi cấp giấy chứng nhận.



Thửa đã cấp giấy chứng nhận thì xác đònh ranh giới sử dụng
theo giấy chứng nhận.



Ranh giới sử dụng đất trùng với ranh giới tự nhiên (bờ thửa,
tường rao) phải xác đònh rõ: vò trí ranh giới sử dụng trên đường ranh tự
nhiên đó; ghi chú độ rông của đường ranh tự nhiên đó.

+ Đánh số thứ tự thửa đất:


Từ 1 đến hết trong mõi tờ;



Thứ tự từ trái sang phải, từ trên xuống dưới;


-

Khi tách hợp thửa, tao thửa mới thì thửa mới được ghi tiếp theo số thứ
tự thửa cuối cùng.

Các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất: thể hiện ranh giới trên
bản đồ đòa chính theo quy đònh sau:


+ Công trình giao thông, thủy lợi: xác đònh theo chân mái đắp hoặc theo đỉnh
mái đào; Trường hợp không đắp không đào thì xác đònh theo chỉ giới xác
đònh công trình.
+ Đối tượng thuỷ văn: xác đònh theo đường mép nước trung bình và đường
mép bờ cao nhất.
+ Đối tượng không đủ để thể hiện 2 nét trên bản đồ thì thể hiện 1 nét liền và
ghi độ rộng của đối tượng đó.
+ Ghi ký hiệu loại đối tượng và số thứ tự công trình trên bản đồ:
 Đường giao thông (ghi D1, D2, …)
 Hệ thống thuỷ lợi (ghi T1, T2, …)
 Thủy văn (ghi S1, S2, …)
 Đất chưa sử dụng (ghi C1, C2, …)
-

Bản đồ đòa chính được lập trước khi tổ chức đăng ký và hoàn thành sau khi
được Sở Tài Nguyên Môi Trường kiểm tra nghiệm thu và xác nhận.
+ Thông tin về thửa đất chưa cấp giấy chứng nhận là thông tin hiện trạng.
+ Thông tin về thửa đất đã cấp giấy chứng nhận là thông tin có giá trò pháp
lý về quyền sử dụng đất.

-

Sơ đồ thửa đất kèm theo bản đồ lập trong trường hợp cần thiết gồm các nội
dung:
+ Hình thể đường ranh giới thửa đất.
+ Kích thước từng cạnh thửa.
+ Toạ độ từng đỉnh thửa.
+ Ranh giới diện tích chiếm đất của tài sản gắn liền với đất.
+ Mốc giới, chỉ giới quy hoạch.
+ Mốc giới chỉ giới hành lang bảo vệ công trình.
+ Tỷ lệ của sơ đồ.

-

Quy đònh tiêu chuẩn thể hiện, hình thức thể hiện nội dung trên bản đồ theo
quy phạm và ký hiệu bản đồ do Bộ Tài Nguyên và Môi Trường.

-

Những nơi chưa có bản đồ đòa chính thì sử dụng các giải pháp:
+ Sử dụng các loại bản đồ, sơ đồ hiện có và kiểm tra, chỉnh lý để sử dụng:


Bản đồ giải thửa cũ (do theo chỉ thò 299/TTg).



Bản đồ quy hoạch chi tiết.



Bản đồ, sơ đồ đã dùng để giao đất.

Sở tài nguyên môi trường xem xét, quyết đònh việc sử dụng các loại bản đồ,
sơ đồ để cấp giấy chứng nhận.


+ Nơi không có bản đồ, sơ đồ thì trích đo đòa chính thửa đất để cấp giấy
chứng nhận.
+ Văn phòng đăng ký chòu trách nhiệm chỉnh lý bản đồ, sơ đồ hoặc trích đo
và chòu trách nhiệm chất lượng sử dụng.
*

Sổ mục kê:

-

Khái niệm: là sổ ghi các thửa đất và các đối tượng chiếm đất nhưng không
có ranh giới khép kín trên bản đồ.

-

Mục đích lập sổ: để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin thửa đất, thống kê và
kiểm kê đất đai.

-

Sổ lập trong quá trình đo vẽ bản đồ đòa chính và được chỉnh lý trong các
trường hợp sau:
+ Khi cấp giấy chứng nhận có thay đổi mục đích sử dụng, diện tích thửa.
+ Khi đăng ký biến động đối với trường hợp biến động về mục đích sử dụng
đất, diện tích thửa đất.

+ Khi lập quy hoạch hoặc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất (chỉ được ghi
hoặc chỉnh lý mục đích sử dụng theo quy hoạch).
+ Khi kiểm kê đất đai phát hiện có biến động nhưng chưa làm thủ tục theo
quy đònh (chỉ được chỉnh lý mục đích sử dụng theo kiểm kê).

-

Nguyên tắc lập sổ:
+ Lập chung cho các tờ bản đồ đòa chính thuộc từng phường.
+ Thứ tự vào sổ theo thứ tự số hiệu của tờ bản đồ đã đo vẽ.
+ Mỗi tờ bản đồ vào theo thứ tự số hiệu thửa đất; ghi hết các thửa đất thì để
cách số trang = 1/3 số trang đã ghi cho tờ đó, tiếp theo ghi các đối tượng
theo tuyến; sau đó mới vào sổ cho tờ bản đồ đòa chính tiếp theo.

-

Cách ghi cụ thể và ký hiệu loại đất đưôc hướng dẫn sau trang bìa của mổi
quyển sổ.

-

Lập sổ mục kê đất đai đối với trường hợp sử dụng sơ đồ, bản đồ khác, trích
đo đòa chính:
+ Lập sổ riêng cho từng loại tài liệu sử dụng: sơ đồ, bản đồ khác, trích đo đòa
chính.
+ Thứ tự, nội dung vào sổ như quy đònh đối với bản đồ đòa chính.
Trường hợp trích đo thì dòng “số thứ tự tờ bản đồ” ghi “00”, cột “Số thứ tự
thửa đất “ ghi số hiệu tờ trích đo.

-

Đối với sổ mục kê đã lập theo mẫu cũ (thông tư 1990) được xử lý như sau:
+ Nơi lập sổ mục kê đã và cấp giấy chứng nhận theo bản đồ đòa chính thì
tiếp tục sử dụng sổ đã lập.


+ Nơi lập sổ mục kê đất đai theo bản đồ đòa chính nhưng chưa cấp giấy
chứng nhận thì lập lại sổ mục kê mới.
+ Nơi đã lập sổ mục kê và cấp giấy chứng nhận theo sơ đồ hoặc bản đồ khác
thì tiếp tục sử dụng cho đến khi đo vẽ bản đồ đòa chính thay thế.
+ Nơi đã lập sổ mục kê và cấp giấy chứng nhận theo sơ đồ hoặc bản đồ khác
mà nay đã đo vẽ bản đồ đòa chính thì sẽ lập sổ mục kê mới khi tổ chức cấp
giấy chứng nhận.
*

Sổ đòa chính:

-

Khái niệm: là sổ ghi về người sử dụng đất và thông tin về thửa đất đã được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người đó.

-

Nguyên tắc lập sổ:
+ Sổ được lập và chỉnh lý theo thủ tục đăng ký.
+ Thứ tự ghi vào sổ theo thứ tự cấp giấy chứng nhận.
+ Sổ được lập thành các quyển riêng cho các loại đối tượng:
 Tổ chức, cở sở tôn giáo, người Việt Nam ở nước ngoài đầu tư sử dụng
đất, tổ chức cá nhân nước ngoài: quyển A-1,2…

 Hộ gia đình, cá nhân (hộ khẩu nơi khác), người Việt Nam ở nước
ngoài mua nhà ở: quyển B-1,2…
 Người mua căn hộ chung cư: quyển C-1,2…
 Hộ cá nhân (hộ khẩu tại phường), cộng đồng dân : quyển D-1, Đ-1…
(mỗõi điểm dân cư 1 quyển).
+ Mỗi người sử dụng đất ghi 01 trang gồm tất cả các thửa, không hết thì mở
trang mới và ghi thông tin liên kết các trang đó.
+ Đối với thửa đất sử dụng chung ghi vào trang của từng người (toàn bộ diện
tích sử dụng chung)
+ Nội dung thông tin ghi theo nội dung đã ghi trên giấy chứng nhận.

Trong đó ghi bằng ký hiệu đối với: Mục đích sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng.
-

Cách ghi cụ thể và ký hiệu được hướng dẫn sau trang bìa của mỗi quyển sổ
(có ghi phụ lục kèm theo).

-

Đối với nơi đã lập sổ đòa chính theo thông tư 1990 được xử lý sau:
+ Sổ đòa chính đã lập thì tiếp tục sử dụng trong quản lý đất đai.
+ Thửa đất đã cấp giấy chứng nhận có biến động không tạo thửa mới thì
chỉnh lý vào sổ cũ.
+ Thửa đất đăng ký lần đầu, hoặc đăng ký biến động mà tạo thửa mới thì ghi
vào sổ đòa chính mới.


*
-

Sổ theo dõi biến động đất đai:

Khái niêm: là sổ ghi những trường hợp đăng ký biến động đất đai đã
được chỉnh lý trên sổ đòa chính.
Nguyên tắc lập sổ:
+ Sổ ghi đối với tất cả các trường hợp đã được chỉnh lý trên sổ đòa chính.
+ Thứ tự ghi sổ theo thứ tự thời gian thực hiện việc đăng ký biến động.
+ Nội dung thông tin vào sổ được ghi theo nội dung đã chỉnh lý trên sổ đòa
chính.

-

Sổ theo dõi biến động đất đai được lập trước đây được tiếp tục lưu giữ
để tra cứu thông tin.
5. Chỉnh lý hồ sơ đòa chính:

a. Những trường hợp Chỉnh lý hồ sơ đòa chính:
-

Bản đồ đòa chính:

+ Có thay đổi số hiệu thửa đất.
+ Tạo thửa đất mới hoặc do sạt lở tự nhiên làm thay đổi ranh giới thửa đất.
+ Thay đổi mục đích sử dụng đất.
+ Đường giao thông; hệ thống thuỷ văn tạo mới hoặc thay đổi ranh giới.
+ Thay đổi mốc giới và đòa giới hành chính các cấp, đòa danh và các ghi chú
tuyết minh trên bản đồ.
+ Thay đổi về mốc giới hành lang an toàn công trình.
-

Sổ mục kê đất đai:

+ Có chỉnh lý trên bản đồ đòa chính.
+ Người sử dụng đất chuyển quyền hoặc đổi tên.
+ Thay đổi mục đích sử dụng đất (theo giấy chứng nhận, theo quy hoạch, theo
hiện trạng).
-

Sổ đòa chính:

+ Mọi trường hợp phải làm thủ tục biến động theo quy đònh tại Nghò Đònh 181.
+ Có thay đổi số hiệu, đòa chỉ, diện tích thửa, tên đơn vò hành chính nơi có đất.
-

việc cập nhật vào sổ theo dõi biến động đất đai được thực hiện đối với tất
cả các trường hợp chỉnh lý sổ đòa chính và giấy chứng nhận.


6. Trình tự chỉnh lý hoàn thiện hồ sơ đòa chính:
a. Người có nhu cầu nộp hồ sơ xin đăng ký biến động đất đai:
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, xin chuyển mục đích
sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc các bên xin chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất… đều phải đến trụ sở UBND xã,
phường, thò trấn (nơi có đất sử dụng) để nộp hồ sơ xin đăng ký biến động đất đai.
Hồ sơ gồm:
o Bản sao quyết đònh giao đất hoặc quyết đònh cho thuê đất, thu hồi đất,
đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi hình thể, thời hạn sử
dụng đất, hợp đồng chuyển đổi hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.
o Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất phải có tờ khai thừa kế kèm

theo bản di chúc của người để lại thừa kế hoặc quyết đònh của Toà án
về việc phân chia đất thừa kế. Trường hợp mất đất do thiên tai phải
có đơn đề nghò (của chủ sử dụng kèm theo biên bản xác nhận hiện
trường của UBND phường, xã.
o Giấy CNQSDĐ đã cấp cho thửa biến động.
o Trích lục bản đồ có chỉnh lý hình thể thửa đất có biến động.
o Chứng từ các loại có liên quan đến nghóa vụ của người được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất như: hoá đơn thu tiền sử dụng đất, thu tiền đền
bù hoặc tờ khai nộp thuế chuyển quyền, thuế trước bạ…
Người nộp hồ sơ phải xuất trình giấy tờ có liên quan đến tên chủ sử dụng có
liên quan đến tên chủ xin đăng ký như số hộ khẩu (đối với hộ gia đình), chứnh
minh nhân dân (đối với cá nhân), quyết đònh thành lập và giấy giới thiệu về việc
cử đại diện (đối với tổ chức) để cán bộ đòa chính kiểm tra hồ sơ xin đăng ký.
Trường hợp được thay đổi thời hạn sử dụng theo chính sách của Nhà nước thì
người sử dụng đất không phải lập hồ sơ xin đăng ký biến động. Sở TN-MT sẽ tổ
chức chỉ đạo, hướng dẫn việc chỉnh lý biến động trên sổ đòa chính và chứng nhận
biến động trên giấy đã cấp.
b. UBND phường xã, thò trấn thực hiện thẩm tra hồ sơ đăng ký biến động:
Nội dung thẩm tra gồm có:
-

Kiểm tra vò trí, diện tích, hình thể biến động tại thực đòa, nếu có.

-

Kiểm tra các điều kiện liên quan đến đến từng trường hợp biến động.

-

Kiểm tra mức độ đầy đủ và nội dung hình thức trình bày hồ sơ.

Cán bộ đòa chính phường, xã chòu trách nhiệm giúp UBND thực hiện việc
thẩm tra hồ sơ đăng ký biến động. Trường hợp cần kiểm tra thực đòa phải có
thêm đại diện UBND phường, xã.
Trường hợp thấy việc biến động trái pháp luật, UBND phường, xã phải thực
hiện xử lý theo pháp luật. Diện tích vi phạm buộc phải tra theo hiện trạng trước
khi biến động.
Kết thúc thẩm tra, UBND phường, xã lập tờ trình về việc thẩm tra hồ sơ
đăng ký biến động lên cơ quan có thẩm quyền.
Riêng đối với tờ khai thừa kế và các hợp đồng chuyển đổi đất ở nông thôn, hợp
đồng thuê đất nông nghiệp, UBND phường, xã thực hiện xác nhận tờ khai vào
hợp đồng, hai bộ hợp đồng gửi lại cho các bên ký kết giữ và thực hiện nghóa vụ
tài chính (nếu có), hồ sơ còn lại gửi lại Phòng TN-MT cùng với giấy chứng
nhận để chứng nhận biến động.
Thời gian hoàn thành thẩm tra kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ đến ngày gửi hồ
sơ lên cấp trên không quá 5 ngày.
c. Xét duyệt cấp GCNQSDĐ của cơ quan có thẩm quyền:
Sở TN-MT, Phòng TN-MT có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ xin đăng ký biến
động cho các đối tượng thuộc thẩm quyền của UBND cùng cấp.
Kết thúc thẩm tra, cơ quan đòa chính các cấp trình hồ sơ cho UNBD cùng cấp
quyết đònh cho phép biến động (đối với các trường hợp chuyển mục đích, thay
đổi thời hạn và hình thể sử dụng) hoặc nhận vào các hợp đồng thuộc thẩm
quyền của cấp mình.
Căn cứ vào kết quả xét duyệt của UBND cùng cấp có thẩm quyền, cơ quan
đòa chính cùng cấp chòu trách nhiệm thông báo cho đối tượng được duyệt thực
hiện các nghóa vụ tài chính theo quy đònh, viết giấy chứng nhận để trình UBND
ký hoặc chứng nhận biến động vào giấy đã cấp theo thẩm quyền phân cấp sau
khi nhận được thông báo các đối tượng đã thực hiện xong nghóa vụ tài chính.
d. Tổ chức chỉnh lý hồ sơ đòa chính lưu tại phường, xã và giao giấy chứng

nhận:
Chỉnh lý hồ sơ tại phường, xã:
-

Việc chỉnh lý biến động tại phường, xã chỉ được thực hiện sau khi
GCNQSDĐ đã được chứng nhận biến động hoặc cấp GCNQSDĐ mới.

-

Các tài liệu cần chỉnh lý biến động gồm: Bản đồ đòa chính hoặc bản đồ giải
thửa, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sổ đòa chính, sổ mục kê, sổ cấp giấy
CNQSDĐ. Nội dung, hình thức phải theo đúng quy đònh đối với từng loại tài
liệu.


-

Cán bộ đòa chính chòu trách nhiệm chỉnh lý các bản đồ và sổ sách, lập sổ
theo dõi biến động đất đai dựa trên cơ sở GCNQSDĐ và trích bản đồ có
chỉnh lý biến động trước khi giao cho chủ sử dụng đất.

Giao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất:
-

Việc giao GCNQSDĐ do cán bộ phường, xã giao tại trụ sở UBND.

-

Người đến nhận giấy chứng nhận phải nộp lệ phí đòa chính và ký tên vào sổ
đòa chính ( quyển lưu tại phường, xã) để kết thúc thủ tục đăng ký. Bản chính

các quyết đònh giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và các chứng từ thu trên
các loại phải nộp lại cho đòa chính phường, xã để chuyển về lưu trữ tại Sở
TN-MT.

Việc lưu trữ các tài liệu thiết lập trong quá trình đăng ký biến động.
Sau khi kết thúc thủ tục đăng ký biến động, hàng năm phải thực hiện việc
chuyển giao vào lưu trữ tại Sở TN-MT các tài liệu sau:
-

Toàn bộ hồ sơ xin đăng ký biến động đất đai của chủ sử dụng.

-

Tờ trình về việc thẩm tra hồ sơ đăng ký biến động.

-

Các GCNQSDĐ đã thay đổi được thu hồi.

Các tài liệu trên được quản lý cùng với hệ thống đơn xin đăng ký trong lần
đăng ký ban đầu để hình thành hồ sơ chủ sử dụng đất.

I.1.2. Cơ sở pháp lý:
-

Quyết đònh 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 của Bộ TNMT ban hành mẫu sổ
đòa chính.

-

Điều 692 Bộ Luật Dân Sự ngày 28/10/1995 quy đònh thủ tục chuyển QSDĐ

-

Hứơng dẫn số 7576/HD-QLĐĐ ngày 08/06/2000 của Sở TN-MT Thành Phố
Hồ Chí Minh về việc hướng dẫn đăng ký cập nhật các biến động nhà, đất
vào Bản đồ đòa chính và sổ bộ đòa chính.

-

Chỉ thò số 06/2001/CT-UB của Thành Phố Hồ Chí Minh ngày 14/05/2001 về
việc thực hiện đăng ký cập nhật chỉnh lý biến động đất đai.

-

Luật Đất Đai 2003 do Quốc hội khoá XI thông qua ngày 26/11/2003 có hiệu
lực thi hành ngày 07/01/2004.

-

Nghò đònh Số: 84/2007/NĐ-CP Quy đònh bổ sung về việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái đònh cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.


-

Nghò Đònh 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.

-

Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ TN-MT về hướng dẫn lập, chỉnh lý,
quản lý Hồ sơ đòa chính.

-

Thông tư liên tòch 03/2006 sửa đổi bổ sung thông tư liên tòch 05/2005 về
đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất.

-

Thông tư 28/2004/ TT – BTNMT ngày 01/11/2004 hướng dẫn thực hiện
thống kê kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.

-

Nghò đònh 17/2006/NĐ – CP ngày 27/ 01/2006 về sửa đổi bổ sung một số
điều của nghò đònh hướng dẫn Luật đất đai 2003.

-

Quyết đònh số 08/2006/QĐ – BTNMT ngày 21/07/2006 về ban hành quy
đònh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

-

Công điện 09/CĐ – BTNMT ngày 18/11/2004 về triển khai cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003 và nghò đònh hướng dẫn.

-

Chỉ thò 18/2002/CT – UB ngày 22/08/2002 của UBND TP.HCM về đẩy
nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất
và tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai trên đòa bàn TP.HCM.

-

Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 Hướng dẫn việc lập, chỉnh
lý, quản lý hồ sơ đòa chính.

-

Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 Hướng dẫn thực hiện thống
kê, kiểm kê đất đai và xây dựn bản đồ hiện trạng sử dụng đất.

I.1.3 Cơ sở thực tiễn:
Khi đề tài được hoàn thành giúp cho chúng ta có cái nhìn tổng quát về tình
hình cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai của đòa phương. Đồng thời cũng giải
quyết được những tồn tại vướng mắc trong công tác quản lý quỹ đất, nắm bắt được
đời sống, nguyện vọng của người dân; giúp cho người dân có hiểu biết nhất đònh về
pháp luật đất đai, có thể sử dụng và quản lý tốt nguồn tài nguyên đất mình đang sử
dụng đồng thời có ý thức sống và làm việc theo pháp luật. Làm cơ sở cho việc khai
thác, quản lý, sử dụng tài nguyên đất một cách hiệu quả, công bằng và tạo tiền đề
cho việc phát triển kinh tế xã hội của đòa phương.


I.2. Khái quát đòa bàn nghiên cứu:
I.2.1. Khái quát tình hình phường Bình An, Quận 2:

1. Điều kiện tự nhiên:
a. Vò trí đòa lý:
Bình An là phường nằm ở phía tây của Quận 2, được tách từ xã An Khánh cũ,
gồm 2 ấp (Bình Khánh 2, Bình Khánh 3) và 2 khu phố (khu phố 1 và khu phố 4).
Với tổng diện tích tự nhiên 187,02 ha, giáp ranh với các đơn vò hành chính sau:
o Phía bắc giáp phường Thảo Điền và Quận Bình Thạnh.
o Phía Nam giáp phường Bình Khánh và An Khánh.
o Phía Đông giáp phường An phú.
o Phía tây giáp Quận Bình Thạnh qua sông Sài Gòn.
Nằm cách trung tâm Quận khoảng 3km về phía Tây và có tuyến đường Trần
Não, đường Lương Đònh Của là đường liên phường chạy qua, ngoài ra trên đòa bàn
còn có các trục đường chính từ đường số 1 đến số 34… tạo điều kiện thuận lợi để
Bình An giao lưu văn hoá xã hội, phát triển các ngành kinh tế, nhất là ngành
thương mại -dòch vụ.
b. Đòa hình và đòa chất công trình:
Phường Bình An có đòa hình tương đối bằng phẳng, thấp dần theo hướng từ
Đông Bắc xuống Tây Nam và chòu ảnh hưởng chế độ thuỷ triều của sông Sài Gòn.
Nhìn chung đòa hình của Phường thuận lợi cho việc bối trí cũng như phát triển cơ
sở hạ tầng. Toàn bộ Phường có đòa hình thấp, đất phèn tiềm tàng, thành phần đa số
là bùn sét hữu cơ, cường độ chòu lực kém, nước ngầm nằm ngay sát mặt đất và có
tính ăn mòn.
c. Khí hậu:
Bình An có khí hậu mang đặc trưng vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, có
lượng bức xạ cao và được phân bố không đồng đều trong năm. Thời tiết được chia
thành hai mùa rõ rệt, mùa mưa bắt đầu từ thàng 5 tới tháng 11, mùa khô bắt đầu từ
tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
Với nền nhiệt độ quanh năm, giàu ánh sáng và ôn hoà, khí hậu Phường rất
thuận lợi cho việc bố trí phát triển xây dựng các công trình lớn và hiện đại. Do có
vò trí nằm sâu trong lục đòa, đòa hình tương đối thấp nên Bình An không chòu ảnh
hưởng của bão và những yếu tố bất lợi khác về thời tiết. Song sự biến động và

phân hóa rõ rệt của các yếu tố theo mùa ít nhiều đã ảnh hưởng đến sinh hoạt và
sản xuất của nhân dân, gây ra hạn hán và ngập úng cục bộ ven sông Sài Gòn do
ảnh hưởng của chế độ thuỷ triều.
d. Thuỷ văn:
Trên đòa bàn Phường có sông Sài Gòn đây là sông lớn của khu vực Đông
Nam Bộ, rất thuận lợi cho việc cung cấp, tiêu thoát nước và đặc biệt vận tải thuỷ.


2. Các nguồn tài nguyên:
a. Tài nguyên đất: Phần lớn đất đai của Phường thuộc nhóm đất phèn tiềm
tàng. Nhóm đất này có thành phần cơ giới nặng, giàu sét hữu cơ, độ pH 5,3 – 5,7
và nghèo lân.
b. Tài nguyên nước: Nguồn nước mặt phụ thuộc chủ yếu vào lượng mưa tự
nhiên và lượng nước của hệ thống sông, kinh rạch. Nguồn nước ngầm phân bố
tương đối rộng và trữ lượng nước khá dồi dào, đây cũng là nguồn cung cấp nước
chủ yếu phục vụ cho sản xuất công nghiệp cho khu dân cư.
c. Cảnh quan môi trường: Bình An là phường trung tâm và có quá trình đô
thò hoá diễn ra trong thời gian ngắn hơn so với các phường còn lại trong Quận, nên
có nhiều cảnh quan mang vóc dáng của đô thò hiện đại.
3. Kinh tế – xã hội:
a. Dân số: Trong những năm qua công tác dân số kế hoạch hóa gia đình trên
đòa bàn Phường được thực hiện khá tốt. Theo niên giám thống kê, năm 2005 dân
số phường Bình An có 15.501 người (chiếm 12,06% dân số toàn Quận) được phân
bố trên 2 ấp và 2 khu phố, trong đó khu phố 4 chiếm tỷ lệ dân số cao nhất
(28,58%), thấp nhất ở ấp Bình Khánh 3 (18,28%). Mật độ dân số trung bình của
Phường là 6.619 người/Km2 (cao hơn mật độ dân số của Quận 4.378 người/Km2).
Bình An là phường có nhiều doanh nghiệp, hộ kinh doanh cá thể… nên phần
nào đã tạo công ăn việc làm, thu hút lao động tương đối dồi dào, đời sống nhân
dân ngày được cải thiện, năm 2000 toàn Phường có 154 hộ nghèo, đến nay còn 84
hộ nghèo theo tiêu chí mới…

4. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội:
Giao thông: Hiện trạng hệ thống giao thông của Phường khá dày, được phân
bố trong các khu phố và ấp như: Xa lộ Hà Nội, đường liên phường Trần Não,
Lương Đònh Của và 34 tuyến đường trục chính tương ứng tổng chiều dài 11,43 Km.
Ngoài ra, toàn Phường có hệ thống đường hẻm với tổng chiều dài 15 Km được
phân bố trên đòa bàn các khu phố và ấp.
Hệ thống thuỷ lợi của Phường phần lớn phục vụ việc tiêu thoát nước sinh
hoạt và nước thải tiểu thủ công nghiệp, gồm các tuyến kênh, rạch bắt nguồn từ
phía Đông đổ ra phía Tây là sông Sài Gòn và một số kinh mương nhỏ nhưng rất
quan trọng trong việc tiêu thoát nước mặt do ảnh hưởng của chế độ thuỷ triều.
Giáo dục – đào tạo: Hệ thống giáo dục đào tạo của Phường được chú trọng,
quan tâm phát triển. Trên đòa bàn Phường hiện có một trường mần non, một trường
tiểu học và một trường cấp III. Ngoài ra còn có một số cơ sở nhà trẻ dân lập trên
đòa bàn cũng góp phần giải quyết nhu cầu học của trẻ.


Y tế: Với quan điểm chăm sóc tốt sức khoẻ ban đầu cho nhân dân, công tác
y tế của Phường không ngừng được tăng cường cả về thiết bò, dụng cụ y tế, thuốc
chữa bệnh cũng như chất lượng khám chữa bệnh. Các chương trình quốc gia về y
tế và các ngành được thực hiện khá tốt. Công tác dân số kế hoạch hóa gia đình
được triển khai khắp trên đòa bàn.
Văn hoá – thể thao: Trong những năm qua, hoạt động văn hoá thông tin –
thể thao thể dục của Phường có những chuyển biến tích cực. Các hoạt động văn
hoá thể thao, truyền thanh luôn được quan tâm, tạo điều kiện phát triển ở các cơ sở
trên đòa bàn Phường: các môn bóng đá, bóng chuyền, cầu lông… thu hút khá đông
thanh thiếu niên tham gia hoạt động. Phong trào “Toàn dân đoàn kết xây dựng đời
sống văn hoá”ù, xây dựng gia đình văn hoá ngày càng nâng lên.
Năng lượng: Hiện tại 100% số hộ đã được sử dụng lưới điện quốc gia.
Nguồn điện tương đối ổn đònh nhưng do các trạm hạ thế, trạm trung chuyển, nhiều
hộ dân đã tự kéo điện để sử dụng dẫn đến tổn thất đường dây tương đối lớn .

Bưu chính viễn thông:Nhằm bảo đảm thông tin nhanh kòp thời chính xác
trong phát triển kinh tế, nhiều hộ gia đình, cá nhân đã lắp điện thoại.
I.2.2. Khái quát Tình hình quản lý đất đai, sử dụng đất đai ở phường Bình An,
Quận 2:
Tình hình quản lý đất đai:
a. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện các văn bản đã ban hành.
Thực hiện Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của
Luật đất đai năm 1998 và năm 2001, nhất là Luật Đất đai năm 2003. Công tác
quản lý đất đai đã từng bước đi vào nề nếp.
b. Xác đònh đòa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ đòa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
Phường đã hoàn thành thực hiện chỉ thò 364/HĐBT ngày 06/11/1991 của
Chủ tòch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) về hoạch đònh đòa giới
hành chính của phường. Hồ sơ, kết quả được nộp lưu trữ, quản lý sử dụng theo
đúng quy đònh pháp luật. Phường cũng đã lập Bản đồ hành chính cấp xã tỷ lệ
1:2000 phục vụ các yêu cầu chung trên đòa bàn.
c. Khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất, lập Bản đồ đòa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
Phường đã thực hiện các hoạt độïng điều tra, khảo sát, đánh giá đất đai làm
cơ sở để đề ra và thực thi nhiều chương trình mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội
như:


o Điều tra đất đang sử dụng của các tổ chức thuộc diện Nhà nước giao
đất, cho thuê đất. Kết hợp với phòng quản lý đô thò, công ty đo đạc,
chủ sử dụng đất đo đạc cắm ranh giới mốc giao đất làm nhà ở cho
chủ sử dụng đất.
o Điều tra, giám sát tình hình sử dụng đất của các hộ nằm trong các dự
án xây dựng nhà ở Cán bộ công nhân viên chức sở xây dựng và Sở

quy hoạch – kiến trúc, dự án 131 ha khu đô thò mới An Phú – An
Khánh trên đòa bàn phường Bình An.
o Phường đã thực hiện xong công tác lập bản đồ đòa chính, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất.
o Bản đồ quy hoạch sử dụng đất đang được thực hiện.
d. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
Về kế hoạch sử dụng đất, từ ngày thành lập đến nay hàng năm Phường đã
thực hiện đầy đủ công tác lập kế hoạch sử dụng đất và thực hiện nghiêm túc kế
hoạch đã đề ra.
e. Quản lý giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất:
Phường Bình An, Quận 2 đã thực hiện quản lý việc giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất theo quy đònh của pháp luật. Tổng
diện tích đất đã giao, cho thuê sử dụng của Phường đến năm 2007 là 131.8002 đạt
72,3% diện tích tự nhiên, diện tích còn lại giao cho các đối tượng quản lý. Quỹ đất
của Phường đến năm 2007 được giao cho các đối tượng sử dụng như sau:
-

Đất nông nghiệp được giao cho các hộ gia đình cá nhân sử dụng là
4,64 ha.

-

Đất phi nông nghiệp giao cho các đối tượng sử dụng: hộ gia đình cá
nhân quản lý sử dụng 83,2031 ha, do tổ chức kinh tế quản lý sử dụng
là 30,7431 ha, UBND phường sử dụng là 0,6092 ha, tổ chức kinh tế
khác trong nước sử dụng là 12,2648 ha; Tổ chức khác quản lý là
55,2149 ha.

Nhiều dự án trọng điểm công tác thu hồi đất và đền bù giải phóng mặt bằng
vẫn còn chậm do nhiều nguyên nhân.

f. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ đòa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
UBND Phường đã thành lập ban chỉ đạo và ban hành kế hoạch cụ thể lên
lòch nhận về hồ sơ, phân loại đến nay trên đòa bàn Phường đã hoàn thành 100%
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) nông nghiệp và cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất ở được 717 giấy. Trừ khu vực
đô thò mới Thủ Thiêm (đã ngưng công tác cấp giấy chứng nhận từ năm 1996).


Bảng 1: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua các năm

Năm

Phường

Kết quả cấp
GCNQSDĐ (giấy)

01/01/2006 – 31/12/2006

Bình An

119

01/01/2007 – 31/12/2007

Bình An

24

01/01/2008 – 30/06/2008

Bình An

14

g. Công tác thống kê kiểm kê đất đai:
Công tác thống kê đất đai được tiến hành hàng năm đúng theo quy đònh của
pháp luật. Về kết quả tổng kiểm kê đất đai năm 2005 đến nay đã chính thức đưa
số liệu, tài liệu bản đồ vào sử dụng. Nhìn chung chất lượng công tác kiểm kê,
thống kê về đất đai đã được nâng cao dần, tình trạng bản đồ, số liệu về đất đai
không khớp giữa các năm từng bước được hạn chế.
h. Quản lý tài chính về đất đai:
Công tác quản lý tài chính về đất đai được triển khai thực hiện theo đúng
quy đònh của pháp luật. Phường đã thực hiện việc thu thuế sử dụng đất nông
nghiệp, thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất và tiền
thuê đất.
Công tác quản lý tài chính về đất đai được triển khai thực hiện theo đúng
quy đònh pháp luật. Phường đã thực hiện việc thu thuế sử dụng đất nông nghiệp,
thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất và tiền thuế đất.
i. Quản lý và phát triển thò trường quyền sử dụng đất trong thò trường Bất
động sản
Cơ chế vận hành, quản lý và phát triển thò trường quyền sử dụng đất trong
thò trường Bất động sản với vai trò quản lý Nhà nước về giá đất và thò trường Bất
động sản hiện còn gặp nhiều khó khăn.
k. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghóa vụ của người sử dụng đất:
Mặc dù Phường mới tách ra từ xã An Khánh cũ nhưng Phường đã cố gắng,
quan tâm, bảo đảm thực hiện ngày càng đầy đủ và tốt hơn các quyền và nghóa vụ
của người sử dụng đất. Tuy nhiên diện người sử dụng đất được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng dất và sử dụng theo quy hoạch có ảnh hưởng hạn chế không

nhỏ đến sự cố gắng, vai trò và hiệu quả của công tác quản lý, giám sát việc thực
hiện quyền và nghóa vụ của người sử dụng đất đai.