Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện quản bạ, tỉnh hà giang giai đoạn 2011 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VÃI VĂN HUYỆN
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢCÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUẢN BẠ, TỈNH HÀ GIANG
GIAI ĐOẠN 2011-2013”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2011 - 2015

Thái Nguyên, năm2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VÃI VĂN HUYỆN
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢCÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUẢN BẠ, TỈNH HÀ GIANG
GIAI ĐOẠN 2011-2013”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Lớp

: K43 A- ĐCMT

Khóa học

: 2011 - 2015

Giảng viên hướng dẫn

: TS.Hà Xuân Linh

Thái Nguyên, năm2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VÃI VĂN HUYỆN
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢCÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUẢN BẠ, TỈNH HÀ GIANG
GIAI ĐOẠN 2011-2013”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Lớp

: K43 A- ĐCMT

Khóa học

: 2011 - 2015

Giảng viên hướng dẫn

: TS.Hà Xuân Linh

Thái Nguyên, năm2015


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Cơ cấu kinh tế huyện Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 ......................................... 32
Bảng 4.2: Tình hình dân số, lao động năm 2013 của huyện Quản Bạ ................................ 34
Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Quản Bạ năm 2013 ...................................... 43
Bảng 4.4: Tình hình biến ðộng ðất ðai của huyện Quản Bạ giai ðoạn 2011-2013 ............. 48
Bảng 4.5 :Kết quả công tác chuyển ðổi QSDÐ trên ðịa bàn huyện Quản Bạ giai ðoạn
2011-2013................................................................................................................. 50
Bảng 4.6: Kết quả công tác chuyển nhýợngQSDÐ trên ðịa bànhuyện Quản Bạ giai ðoạn
2011-2013................................................................................................................. 51
Bảng 4.7: Kết quả công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Quản Bạgiai đoạn 20112013 .......................................................................................................................... 54
Bảng 4.8: Kết quả thừa kế QSDÐ trên ðịa bàn huyện Quản Bạ giai ðoạn 2011-2013 ............... 56
Bảng 4.9: Kết quả thực hiện thế chấp bằng giá trị QSDÐtrên ðịa bàn huyện Quản Bạ giai
ðoạn 2011-2013 ........................................................................................................ 58
Bảng 4.10: Kết quả thực hiện xóa thế chấp bằng giá trị QSDÐtrên ðịa bàn huyện Quản Bạ
giai ðoạn 2011-2013 ................................................................................................. 59

Bảng 4.11: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo số lượng hồ sơ trên địa bàn huyện Quản
Bạ giai đoạn 2011 - 2013 ......................................................................................... 62
Bảng 4.12: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo diện tíchtrên địa bàn huyện Quản Bạ giai
đoạn 2011-2013 ........................................................................................................ 64
Bảng 4.13: Tổng hợp kết quả công tác chuyển QSDĐ theo nhóm đấttrên địa bàn huyện
Quản Bạ giai đoạn 2011 - 2013 ................................................................................ 66
Bảng 4.14: Sự hiểu biết của CBQL về các hình thức chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện
Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 .................................................................................. 68

Bảng 4.15: Sự hiểu biết của người dân về các hình thức chuyển QSDĐ trên địa bàn
huyện Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 .............................................................69
Bảng 4.16: Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân về chuyển QSDĐ theo
nhóm đối tượng trên địa bàn huyện Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 ..............70


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Biểu đồ thể hiện cơ cấu kinh tế huyện Quản Bạ năm 2013 .....................32
Hinh 4.2: Biểu đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất năm 2013 ..................................44
Hình 4.3: Biểu ðồ thể hiện kết quả công tác chuyển ðổi QSDÐ..............................50
Hình 4.4: Biểu ðồ thể hiện kết quả công tác chuyển nhýợng QSDÐ.......................52
Hình 4.5: Biểu đồ thể hiện kết quả công tác tặng cho QSDĐ..................................55
Hình 4.6: Biểu đồ thể hiện kết quả công tác thừa kế QSDĐ ...................................56
Hình 4.7: Biểu đồ thể hiện kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ...............58
Hình 4.8: Biểu đồ thể hiện kết quả công tác xóa thế chấp bằng giá trị QSDĐ ........60
Hình 4.9: Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo số lượng hồ sơ ................63
Hình 4.10: Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích ........................65
Hình 4.11: Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo nhóm đất .......................67
Hình 4.12: Biểu đồ tổng hợp sự hiểu biết của nhóm CBQL và nhóm người dân ....70

iv

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Kí hiệu viết tắt

Nguyên nghĩa

CBQL

Cán bộ quản lý

CNH-HÐH

Công nghiệp hóa- hiện ðại hóa

GCN

Giấy chứng nhận

KV

Khu vực

ND

Ngýời dân

QSDÐ

Quyền sử dụng ðất

SDÐ

Sử dụng ðất

TT

Thị trấn

UBND

Ủy ban nhân dân


v

MỤC LỤC
PHẦN 1: MỞ ĐẦU ......................................................................................................1

1.1. Đặt vấn đề ....................................................................................................1
1.2. Mục đích nghiên cứu ...................................................................................2
1.3. Yêu cầu ........................................................................................................2
1.4. Ý nghĩa của đề tài ........................................................................................3
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ........................................3
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn .............................................................................3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .............................................................................4

2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ............................................................................4
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ............................................................................4
2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ...........................................................................5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài .........................................................................7
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất......................................................8
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất.................................................8
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ...........................12
2.2.3 Những quy định vể trình tự, thủ tục thưc hiện chuyển quyền sử dụng đất
..........................................................................................................................16
2.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ....................24
2.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại một số tỉnh .............24
2.3.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh Hà Giang ........25
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............26

3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .............................................................26
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................26
3.1.2.Phạm vi nghiên cứu .................................................................................26
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu .............................................................26
3.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................26
3.4. Phương pháp nghiên cứu ...........................................................................26


vi

3.4.1. Phương pháp nội nghiệp .........................................................................26
3.4.2. Phương pháp ngoại nghiệp .....................................................................27
3.4.3. Phương pháp xử lý số liệu ......................................................................27
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................................28

4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Quản Bạ .................................28

4.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................28
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .......................................................................31
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ............................40
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ở huyện Quản Bạ ...........................42
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Quản Bạ ...........................................42
4.2.2. Tình hình quản lý đất đai của huyện Quản Bạ .......................................44
4.2.3. Tình hình biến động đất đai ....................................................................48
4.3. Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 ..........................................................................49
4.3.1. Đánh giá kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất của huyện
Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 ..........................................................................49
4.3.2. Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện
Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 ..........................................................................51
4.3.3. Đánh giá kết quả công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của
huyện Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 ...............................................................53
4.3.4. Đánh giá kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất của huyện Quản
Bạ giai đoạn 2011-2013 ...................................................................................54
4.3.5. Đánh giá kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Quản
Bạ giai đoạn 2011-2013 ...................................................................................56
4.3.6. Đánh giá kết quả công tác thực hiện thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng
đất của huyện Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 ..................................................57
4.3.7. Đánh giá kết quả công tác bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất của
huyện Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 ...............................................................60


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi
sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận

dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường. Được sự nhất trí của
Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại
học Nông lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả
công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quản Bạ, tỉnh Hà Giang
giai đoạn 2011-2013”.
Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt nghiệp
của em đã hoàn thành.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo trong khoa Quản
lý Tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và hướng dẫn,
tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo –TS.Hà Xuân Linh người
đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành khóa luận này.
Em xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện Quản Bạ, các cán bộ, nhân viên, các ban ngành đã giúp đỡ em trong quá trình
thực tập và hoàn thành khóa luận.
Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã động viên, khuyến
khích em trong suốt quá trình học tập và hoàn thành khóa luận.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngàythángnăm 2015
Sinh viên thực hiện

Vãi Văn Huyện


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai thân thiết, gần gũi, gắn bó với cuộc sống hằng ngày của mỗi người.

“Con người là hoa của Đất”, lúc nhắm mắt xuôi tay con người lại nương nhờ ngàn
thu trong lòng đất.
Đât đai là vấn đề đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội, là tài sản quý
giá của mỗi quốc gia. Đất đai là điều kiện sinh tồn, là cơ sở để thực hiện quá trình sản
xuất, tạo ra của cải vật chất cho con người. Điều kỳ diệu là sức sản xuất của đất đai
chẳng những không bị hạn chế mà thậm chí còn ngày càng tốt hơn nếu con người biết sử
dụng một cách đúng đắn và hợp lý.
Để quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên
này thì Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật về đất đai như:
Các Luật Đất đai năm 1987, 1993,2003và Luật Đất đai 2013. Chuyển QSDĐ là một
trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất đã được quy định.
Chuyển QSDĐ là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay và tồn
tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai năm 1993 chuyển
QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền
cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi
bổ sung Luật Đất đai 2003 ra đời hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của
Luật Đất đai năm 1993 những vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và
cụ thể về số hình thức chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác.
Quản Bạ là một huyện vùng cao, núi đá, là cửa ngõ của 04 huyện vùng cao
phía Bắc nằm trong công viên địa chất toàn cầu cao nguyên đá Đồng Văn của tỉnh
Hà Giang, là một trong 62 huyện nghèo nhất của cả nước. Trong những năm vừa
qua, mặc dù huyện còn gặp rất nhiều khó khăn nhưng được sự quan tâm hỗ trợ của
Đảng và Nhà nước, đặc biệt là chính sách hỗ trợ cho các huyện nghèo, tình hình
kinh tế - xã hội của huyện hàng năm phát triển ổn định, các chính sách xã hội được
thực hiện tốt. Nhờ có các hoạt động thương mại dịch vụ, giao lưu trao đổi hàng hóa


2

phát triển ngày càng sôi động. Sự phát triển đó đã kéo theo những vấn đề liên quan

trực tiếp đến đất đai trong những năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ
của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất
đai đã đạt nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên vẫn gặp những khó khăn nhất định,
đặt ra nhiều thách thức cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công
tác thực hiện các quyền của các chủ thể sử dụng đất nói riêng. Do đó, có thể thấy
được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói
chung và trong việc đảm bảo quyền cũng như nghĩa vụ của Nhà nước, chủ sử dụng
trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần phải đánh giá một cách khách
quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản
lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ thực tiễn, tầm quan trọng của những vấn đề trên, được sự nhất trí
của Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm,Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên
và sự hướng dẫn của thầy giáo-TS.Hà Xuân Linh,em tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quản Bạ,
tỉnh Hà Giang giai đoạn 2011 -2013”.
1.2. Mục đích nghiên cứu
-Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Quản Bạ
trong giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013.
- Đưa ra những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công
tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện.
- Đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó để hoàn thiện công tác chuyển
quyền sử dụng đất.
1.3. Yêu cầu
- Nắm vững hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai mà Nhà nước đã ban
hành, đặc biệt là các văn bản có liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất.
- Số liệu, tài liệu điều tra phải chính xác, đầy đủ, đảm bảo cơ sở pháp lý, đảm
bảo tính khách quan.


3

- Đối chiếu, so sánh được giữa lý thuyết đã học với thực tế, vận dụng để
củng cố và nâng cao kiến thức.
- Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện địa phương.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân
đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử
dụng đất tại địa phương.
- Nắm vững những quy định của Luật Đất đai năm 2003 và những văn bản
dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển quyền sử
dụng đất.
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói
chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng.
- Đề xuất ý kiến để cơ quan chức năng ở địa phương có những phương
hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1.Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Trong quá trình sử dụng ðất ðai từ trýớc tới nay luôn luôn có sự biến ðộng do
chuyển QSDÐ. Mặc dù, trong Luật Ðất ðai nãm 1987 Nhà nýớc ðã quy ðịnh một
phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDÐ nhýng chỉ quy ðịnh cho phép chuyển
quyền sử dụng ðất dýới ba hình thức:
- Thừa kế;

- Xã viên hợp tác xã ra hoặc vào hợp tác xã;
- Hợp tác xã ðổi ðất cho nhau.
Còn các hình thức khác hầu nhý bị cấm ðoán. Nhýng thực tế các hình thức
chuyển QSDÐ khác diễn ra rất sôi ðộng và trốn tránh sự quản lý của Nhà nýớc.
Ðến Luật Ðất ðai nãm 1993 Nhà nýớc ðã ghi nhận sự thay ðổi mối quan hệ
ðất ðai toàn diện. Nhà nýớc ðã công nhận QSDÐ có giá trị ðýợc tính bằng tiền, cho
phép ngýời sử dụng ðýợc chuyển quyền khá rộng rãi theo quy ðịnh của pháp luật
dýới các hình thức: Chuyển ðổi, chuyển nhýợng, cho thuê, thừa kế QSÐÐ, thế chấp
bằng giá trị QSDÐ. Tuy vậy, Luật Ðất ðai 1993 ðã ðýợc soạn với tinh thần ðổi mới
của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện ðã ðýợc sửa ðổi, bổ sung hai lần
(vào nãm 1998 và nãm 2001) cho phù hợp, ðã bổ sung thêm một hình thức chuyển
quyền là: Góp vốn bằng giá trị QSDÐ. Sau 10 nãm thực hiện ðã thu ðýợc kết quả
ðáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý ðất ðai của Nhà nýớc trong thời kỳ
ðổi mới, thúc ðẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện
Luật Ðất ðai 1993 cũng bộc lộ nhiều ðiểm còn chýa phù hợp với sự ðổi mới và phát
triển của ðất nýớc trong thời kỳ CNH - HÐH.
Đến Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
QSDĐ của người SDĐ như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền
chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho QSDĐ,
bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. Ðể khắc phục những tồn tại của Luật Ðất ðai 1993,


5

ðồng thời tạo hành lang pháp lý ðiều chỉnh các quan hệ về ðất ðai, tại kỳ họp thứ 4,
Quốc hội khoá XI, Quốc hội nýớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua
Luật Ðất ðai lần thứ ba - Ðó là Luật Ðất ðai 2003.
2.1.2.Cơ sở pháp lý của đề tài
2.1.2.1.Một số văn bản pháp quy của Nhà nước quy định về chuyển quyền sử dụng đất
- Hiến pháp 1992;

- Luật Ðất ðai 2003 ðýợc Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 nãm 2003;
- Bộ luật Dân Sự 2005 ðýợc Quốc hội thông qua ngày 14 tháng 06 nãm 2005;
- Nghị ðịnh 181/2004/NÐ-CP ngày 29 tháng 10 nãm 2004 của Chính phủ về
thi hành Luật ðất ðai 2003;
- Nghị ðịnh 198/2004/NÐ-CP ngày 03 tháng 12 nãm 2004 của chính phủ về
thu tiền sử dụng ðất;
- Nghị ðịnh 84/2007/NÐ-CP ngày 25 tháng 05 nãm 2007 của Chính phủ về
việc ban hành Quy ðịnh bổ sung về việc cấp GCN QSDÐ, thu hồi ðất, thực hiện
QSDÐ, trình tự thủ tục bồi thýờng, hỗ trợ, tái ðịnh cý khi nhà nýớc thu hồi ðất và
giải quyết khiếu nại về ðất ðai;
- Nghi ðịnh 44/2008/NĐ-CP ngày 09 tháng 4 năm 2008 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất;
- Nghị ðịnh số 88/2009/NÐ-CP ngày 19 tháng 10 nãm 2009 của Chính phủ
về cấp GCN QSDÐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ðất;
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tý 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 nãm 2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi Trýờng về việc hýớng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sõ ðịa chính;
- Thông tý số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 nãm 2004 của Bộ Tài
chính hýớng dẫn thực hiện Nghị ðịnh số 198/2004/NÐ-CP ngày 03 tháng 12 nãm
2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ðất;


6

- Thông tý 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 04 nãm 2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi Trýờng về việc hýớng dẫn thực hiện một số ðiều của Nghị ðịnh số
181/2004/NÐ-CP ngày 29 tháng 10 nãm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Ðất

ðai 2003;
- Thông tý liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18 tháng 04 nãm
2005 của Bộ Tài chính vàBộ Tài nguyên và Môi Trýờng hýớng dẫn việc luân chuyển
hồ sõ của ngýời SDÐ thực hiện nghĩa vụ tài chính;
- Thông tý liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 nãm
2005 của Bộ tý pháp và Bộ tài nguyên và Môi trýờng hýớng dẫn việc ðãng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng QSDÐ, tài sản gắn liền với ðất;
- Thông tý 23/2006/TT-BTC ngày 24 tháng 03 nãm 2006 của Bộ tài chính về
việc hýớng dẫn xác ðịnh tiền sử dụng ðất, tiền nhận chuyển nhýợng quyền sử dụng
ðất ðã trả có nguồn gốc ngân sách Nhà nýớc theo quy ðịnh của Chính phủ hýớng
dẫn thi hành Luật Ðất ðai;
- Thông tý liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06 nãm
2006 của Bộ tý pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trýờng về việc sửa ðổi, bổ sung một
số quy ðịnh của Thông tý liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng
06 nãm 2005 của Bộ tý pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trýờng hýớng dẫn việc ðãng
ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDÐ, tài sản gắn liền với ðất;
- Thông tý liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06 nãm
2006 của Bộ tý pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trýờng hýớng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp ðồng, vãn bản thực hiện quyền của ngýời sử dụng ðất;
- Thông tý số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 08 nãm 2007 của Bộ tài nguyên
và Môi trýờng hýớng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sõ ðịa chính;
- Thông tý số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 nãm 2009 của Bộ tài
nguyên và Môi trýờng Quy ðịnh về GCN QSDÐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với ðất;
- Thông tý 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 nãm 2011của Bộ
tý pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trýờng về việc hýớng dẫn ðãng ký thế chấp quyền
sử dụng ðất, tài sản gắn liền với ðất;


7

- Quyết ðịnh số 08/2006/QÐ-BTNMT ngày 21 tháng 07 nãm 2006 của Bộ tài
nguyên và Môi trýờng về việc ban hành Quy ðịnh về GCN QSDÐ;
- Quyết ðịnh số 93/2007/TTCP ngày 22 tháng 06 nãm 2007 của Thủ týớng Chính
phủ về việc ban hành quy chế thực hiện theo cõ chế “Một cửa liên thông” tại cõ
quan hành chính nhà nýớc tại ðịa phýõng.
2.1.2.2.Các văn bản pháp quy của tỉnh Hà Giang quy định về việc chuyển quyền sử
dụng đất
- Quyết định số 1211/2013/QĐ-UBND ngày 25 tháng 06 năm 2013 của Ủy
ban nhân dân tỉnh Hà Giang quy định diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đối với
từng loại đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Qua quá trình ðổi mới ðất nýớc nhằm ðýa nýớc ta từ một nýớc có nền nông
nghiệp lạc hậu thành một nýớc có nền kinh tế hiện ðại phát triển theo hýớng CNHHÐH ðã ðạt ðýợc những thành tựu výợt bậc. Hòa nhịp cùng xu thế phát triển toàn
cầu, thị trýờng ðất ðai ngày càng sôi ðộng, vì vậy nhu cầu chuyển QSDÐ của ngýời
SDÐ cũng nhý công tác quản lý nhà nýớc trong lĩnh vực này là một tất yếu khách
quan nhằm ðạt tới một sự phát triển cao hõn, phù hợp hõn nhằm ðáp ứng yêu cầu
ngày càng cao của ngýời sử dụng cũng nhý của toàn xã hội.
Huyện Quản Bạ có vị thế thuận lợi về vị trí địa lý như có trục đường Quốc
lộ 4C chạy qua, là cửa ngõ từ thành phố Hà Giang lên các huyện vùng cao phía Bắc
và có 05 xã biên giới với 46 km đường biên giới với nước Trung Quốc.... Đây nhân
tố thúc đẩy giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội của huyện Quản Bạ và cũng là điều
kiện thu hút đầu tư đối với các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Huyện có
nhiều khu du lịch sinh thái, nhiều hang động đẹp, nổi tiếng có thể trở thành những
điểm du lịch hấp dẫn các du khách như: Núi Cô Tiên, hang Khó Mỷ, Cổng Trời.
Vì vậy, nhu cầu sử dụng đất đai tăng lên nhanh chóng. Chính nhu cầu thực
tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân
mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phương. Luật
Đất đai 2003 ra đời đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất.
Các cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện Quản Bạ cùng các ngành liên quan đã xây

ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Cơ cấu kinh tế huyện Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 ......................................... 32
Bảng 4.2: Tình hình dân số, lao động năm 2013 của huyện Quản Bạ ................................ 34
Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Quản Bạ năm 2013 ...................................... 43
Bảng 4.4: Tình hình biến ðộng ðất ðai của huyện Quản Bạ giai ðoạn 2011-2013 ............. 48
Bảng 4.5 :Kết quả công tác chuyển ðổi QSDÐ trên ðịa bàn huyện Quản Bạ giai ðoạn
2011-2013................................................................................................................. 50
Bảng 4.6: Kết quả công tác chuyển nhýợngQSDÐ trên ðịa bànhuyện Quản Bạ giai ðoạn
2011-2013................................................................................................................. 51
Bảng 4.7: Kết quả công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Quản Bạgiai đoạn 20112013 .......................................................................................................................... 54
Bảng 4.8: Kết quả thừa kế QSDÐ trên ðịa bàn huyện Quản Bạ giai ðoạn 2011-2013 ............... 56
Bảng 4.9: Kết quả thực hiện thế chấp bằng giá trị QSDÐtrên ðịa bàn huyện Quản Bạ giai
ðoạn 2011-2013 ........................................................................................................ 58
Bảng 4.10: Kết quả thực hiện xóa thế chấp bằng giá trị QSDÐtrên ðịa bàn huyện Quản Bạ
giai ðoạn 2011-2013 ................................................................................................. 59
Bảng 4.11: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo số lượng hồ sơ trên địa bàn huyện Quản
Bạ giai đoạn 2011 - 2013 ......................................................................................... 62
Bảng 4.12: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo diện tíchtrên địa bàn huyện Quản Bạ giai
đoạn 2011-2013 ........................................................................................................ 64
Bảng 4.13: Tổng hợp kết quả công tác chuyển QSDĐ theo nhóm đấttrên địa bàn huyện
Quản Bạ giai đoạn 2011 - 2013 ................................................................................ 66
Bảng 4.14: Sự hiểu biết của CBQL về các hình thức chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện
Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 .................................................................................. 68

Bảng 4.15: Sự hiểu biết của người dân về các hình thức chuyển QSDĐ trên địa bàn
huyện Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 .............................................................69

Bảng 4.16: Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân về chuyển QSDĐ theo
nhóm đối tượng trên địa bàn huyện Quản Bạ giai đoạn 2011-2013 ..............70


9

chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ
ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất
rộng rãi khi đất có đủ 04 điều kiện nêu ở Điều 106 Luật Đất đai 2003.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đấtchuyên trồng lúa nước.
+Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộnếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2007) [5].
*Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng ðất là việc ngýời sử dụng ðất nhýờng
quyền sử dụng ðất của mình cho ngýời khác theo sự thoả thuận trong một thời gian
nhất ðịnh bằng hợp ðồng theo quy ðịnh của pháp luật.
Cho thuê khác với cho thuê lại quyền sử dụng đất. Cho thuê quyền sử dụng
đấtlà việc ngýời sử dụng ðất nhýờng quyền sử dụng đấtcủa mình cho ngýời khác mà


10

ðất ðó không có nguồn gốc ðất thuê. Còn cho thuê lạiquyền sử dụng đất là việc
ngýời sử dụng ðất nhýờng quyền sử dụng đấtcủa mình cho ngýời khác mà ðất ðó có
nguồn gốc là ðất thuê. Trong Luật Ðất ðai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với
ðất mà ngýời sử dụng ðất thuê lại của Nhà nýớc trong một số trýờng hợp nhất ðịnh,
còn trong Luật Ðất ðai 2003 thì không cấm việc cho thuê lại. (Nguyễn Khắc Thái
Sõn, 2007) [5].
*Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng ðất là việc ngýời sử dụng ðất khi chết ðể lại quyền sử
dụng ðất của mình cho ngýời khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng ðặc biệt của quan hệ chuyển nhýợng, nội dung của
quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và
cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo quy định của
pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên
người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định
của Bộ Luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những ngýời ðýợc hýởng thừa kế quyền sử dụng ðất của ngýời ðã mất
mà không tự thoả thuận ðýợc thì cõ quan nhà nýớc có thẩm quyền phải cãn cứ vào
di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia
theo di chúc;

- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, ngýời trong cùng một hàng
ðýợc hýởng nhý nhau, chỉ khi không còn ngýời nào hàng trýớc thì những ngýời ở
hàng sau mới ðýợc hýởng;
- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, bố ðẻ, mẹ ðẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con ðẻ, con nuôi
của ngýời ðã chết;
- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em


11

ruột của ngýời ðã chết;
- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của ngýời chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô
ruột, gì ruột của ngýời chết; cháu ruột của ngýời chết mà ngýời chết là bác ruột, chú
ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sõn, 2007) [5].
* Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng ðất là một hình thức chuyển quyền sử dụng ðất cho
ngýời khác theo quan hệ tình cảm mà ngýời chuyển quyền sử dụng không thu lại
tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thýờng diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy
nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có quy định trong Luật Đất đai nên khi thực tiễn phát sinh người ta
cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường
hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế
thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2007) [5].

* Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng ðất là việc ngýời sử dụng ðất mang quyền sử dụng
ðất của mình ðến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân
nào ðó theo qui ðịnh của pháp luật ðể vay tiền hoặc mua chịuhàng hoá trong một
thời gian nhất ðịnh theo thoả thuận. Vì vậy, ngýời ta còn gọi thế chấp là chuyển
quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định
là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế
chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt
Nam. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5].
* Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất


12

Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng giá trị
quyền sử dụng ðất là quyền mà ngýời sử dụng ðất sử dụng giá trị quyền sử dụng ðất
của mình ðể bảo lãnh cho một ngýời khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chýa
có tiền trả ngay. Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế
chấp. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5].
* Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ðất là việc ngýời sử dụng ðất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng ðất của mình nhý một tài sản dân sự ðặc biệt ðể góp
với ngýời khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xẩy ra giữa
hai hay nhiều ðối tác và rất linh ðộng, các ðối tác có thể góp ðất, góp tiền, hoặc góp
cái khác nhý sức lao ðộng, công nghệ, máy móc,v.v… theo thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời, các đối
tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ
dàng nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.

(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5].
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn
thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo bốn điều kiện quy
định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:
1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2- Đất không có tranh chấp;
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng ðất. (Nguyễn Khắc Thái Sõn, 2007) [5].
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Thời ðiểm mà ngýời sử dụng ðất ðýợc thực hiện các quyền của mình ðýợc
quy ðịnh tại Ðiều 98 Nghị ðịnh số 181/2004/NÐ-CP nhý sau:
1- Thời ðiểm ngýời sử dụng ðất ðýợc thực hiện các quyền chuyển nhýợng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ðất, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng ðất theo quy ðịnh của pháp luật về ðất ðai ðối với ðất do


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Biểu đồ thể hiện cơ cấu kinh tế huyện Quản Bạ năm 2013 .....................32
Hinh 4.2: Biểu đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất năm 2013 ..................................44
Hình 4.3: Biểu ðồ thể hiện kết quả công tác chuyển ðổi QSDÐ..............................50
Hình 4.4: Biểu ðồ thể hiện kết quả công tác chuyển nhýợng QSDÐ.......................52
Hình 4.5: Biểu đồ thể hiện kết quả công tác tặng cho QSDĐ..................................55
Hình 4.6: Biểu đồ thể hiện kết quả công tác thừa kế QSDĐ ...................................56
Hình 4.7: Biểu đồ thể hiện kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ...............58
Hình 4.8: Biểu đồ thể hiện kết quả công tác xóa thế chấp bằng giá trị QSDĐ ........60
Hình 4.9: Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo số lượng hồ sơ ................63

Hình 4.10: Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích ........................65
Hình 4.11: Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo nhóm đất .......................67
Hình 4.12: Biểu đồ tổng hợp sự hiểu biết của nhóm CBQL và nhóm người dân ....70


14

cho thuê ðýợc chuyển nhýợng quyền sử dụng ðất thực hiện theo quy ðịnh tại
khoản 1 Ðiều 101 của Nghị ðịnh này: Tổ chức kinh tế, ngýời Việt Nam ðịnh cý ở
nýớc ngoài, tổ chức nýớc ngoài, cá nhân nýớc ngoài sử dụng ðất thực hiện dự án
ðầu tý xây dựng kinh doanh nhà ở ðể bán hoặc cho thuê chỉ ðýợc phép chuyển
nhýợng quyền sử dụng ðất ðối với diện tích ðất ðã hoàn thành việc ðầu tý xây
dựng nhà ở theo dự án ðýợc xét duyệt; trýờng hợp dự án ðầu tý xây dựng nhà ở có
dự án thành phần thì ðýợc phép chuyển nhýợng quyền sử dụng ðất sau khi ðã hoàn
thành việc ðầu tý theo dự án thành phần của dự án ðầu tý ðýợc xét duyệt; không
cho phép chuyển nhýợng quyền sử dụng ðất dýới hình thức bán nền mà chýa xây
dựng nhà ở.
2.2.2.3.Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
Điều 99 Nghị định số181/2004/NĐ-CP quy định về nhận chuyển quyền sử
dụng đất như sau:
1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đượcquy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua
chuyển quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 113 của Luật Đất đai và Điều
102 của Nghị định này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất thông
qua nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại Điều 103
của Nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng
đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu
công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng

đất thông qua tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều
110 và khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của
Nghi định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng
đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;


15

e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai được nhận quyền sử dụng đấtở thông qua mua nhà ở,
nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;
f)Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng
quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia gốp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà
nước giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông
qua việc nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với
đất đang được sử dụng ổn định;
j) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận
quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban
nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về
giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án
của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công

nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;văn bản về việc chia
tách quyền sử dụng đất phù hợp với phát luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người
có quyền sử dụng đất chung;
k) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc
sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc
chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử
dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã
được xác định trong thời hạn sử dụng dất.


16

3. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi
đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại
khoản 3 và khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác
trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của Nghị định này.
Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản này được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện về nơi
đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh.
2.2.3 Những quy định vể trình tự, thủ tục thưc hiện chuyển quyền sử dụng đất
2.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân
Điều 147 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục
chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân như sau:
1. Trường hợp chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa” thì
thực hiện theo quy định sau:
a) Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau

bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; nộp văn bản thỏa
thuận kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về
quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai (nếu có);
b) Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập phương án chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả thời gian tiến
độ thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;
c) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án và chỉ
đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;
d) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ
địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích
sao hồ sơ địa chính và gửi đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;
đ) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình
Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định;