Luận Văn Thẩm định giá bất động sản tại phường 13, quận Gò Vấp

KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Đề tài: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
PHƯỜNG 13, QUẬN GÒ VẤP, THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH
TỪ 24/10/2011 ĐẾN 14/11/2011
Chuyên ngành: Thẩm Định Giá
GVHD: Cô LÊ MINH PHƯƠNG MAI
SVTH : TRẦN KIM TUYẾN
MSSV : 0913030103
Lớp

: 09CTD

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011


Đề án thực hành nghề nghiệp

GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai

BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Đề tài: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ
PHƯỜNG 13, QUẬN GÒ VẤP, THÀNH PHỐ HỒ

CHÍ MINH
TỪ 24/10/2011 ĐẾN 14/11/2011
Chuyên ngành: Thẩm Định Giá

TP. Hồ Chí Minh – NĂM 2011
SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD

Page


Đề án thực hành nghề nghiệp

GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai

NHẬN XÉT VÀ CHO ĐIỂM CỦA GIẢNG VIÊN
1.Nhận xét của giảng viên:
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………
2.Giảng viên cho điểm:

Chữ ký giảng viên

SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD

Page


Đề án thực hành nghề nghiệp

GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai

MỤC LỤC


MỤC LỤC..................................................................................................................................4
LỜI MỞ ĐẦU..............................................................................................................................5
Lý do chọn đề tài.....................................................................................................................5
1.Mục tiêu và yêu cầu nghiên cứu...........................................................................................5
2.Nội dung nghiên cứu.............................................................................................................6
3.Đối tượng, phạm vi và thời gian nghiên cứu........................................................................6
4.Bố cục đề tài.........................................................................................................................6
PHẦN 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN......................................................................................................7
1.1.Các khái niệm....................................................................................................................7
1.1.1.Thẩm định giá.............................................................................................................7
1.1.2.Thẩm định giá bất động sản5).....................................................................................7
1.1.3.Bất động sản................................................................................................................8
1.1.4.Quyền tài sản bất động sản.........................................................................................8
1.1.5.Giá trị thị trường bất động sản10)...............................................................................9
1.2.Các yếu tố tác động đến giá trị thị trường bất động sản11).............................................10

1.2.1.Các yếu tố bên ngoài.................................................................................................10
1.2.2.Các yếu tố gắn liền với đặc điểm của bất động sản..................................................11
1.2.3.Các yếu tố liên quan đến giao dịch...........................................................................12
1.3.Các phương pháp nghiên cứu..........................................................................................13
1.3.1.Phương pháp khảo sát thực tế...................................................................................13
1.3.2.Phương pháp quan sát...............................................................................................13
1.3.3.Phương pháp thống kê..............................................................................................14
1.3.4.Phương pháp phân tích tổng hợp..............................................................................14
1.3.5.Phương pháp so sánh, đối chiếu...............................................................................14
PHẦN 2: TÌNH HÌNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG 13, QUẬN GÒ
VẤP, TPHCM............................................................................................................................14
2.1.Giới thiệu phường 13, quận Gò Vấp, TP.HCM...............................................................14
2.1.1.Giới thiệu tổng quan quận Gò vấp............................................................................14
2.1.2.Giới thiệu tổng quan phường 13, quận Gò Vấp........................................................19
2.5.Kiến nghị..........................................................................................................................58
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................................60
PHỤ LỤC.................................................................................................................................61

SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD

Page


Đề án thực hành nghề nghiệp

GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai

LỜI MỞ ĐẦU
Việt Nam là một nước đang phát triển, với tốc độ đô thị hóa, hiện đại hóa như
hiện nay, nhu cầu về nhà ở, về phát triển cơ sở hạ tầng, các trung tâm thương mại,…

trở thành một nhu cầu bức thiết. Đất trống, đất ruộng, đất rừng dần chuyển thành đất ở
để đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội. Trong nền kinh tế thị trường đất đai được coi
là hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này đã và đang là mối quan tâm lớn nhất của xã hội
về thực trạng sử dụng đất đai, đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh và xây dựng trong
thời kỳ hội nhập. TP.HCM hiện vẫn là một trong những thị trường bất động sản có cơ
hội đầu tư cao nhất tại khu vực Đông Nam Á. Trong quá trình đó, bất động sản trở
thành một thị trường béo bở để các nhà đầu tư kinh doanh kiếm lời, đẩy giá bất động
sản tăng cao. Do đó khi đứng trước vấn đề này, Chính Phủ đã ban hành các nghị định
liên quan đến đất đai, các thông tư, quyết định, hướng dẫn thực hiện. Từ đó, phát sinh
nhu cầu về thẩm định giá để đánh giá chính xác giá trị của bất động sản cho nhiều mục
đích khác nhau.Và cũng từ những nhu cầu đó, Thẩm định giá trở thành một nghề
chuyên nghiệp, dù vẫn còn khá mới mẻ ở Việt Nam.
Lý do chọn đề tài.
Đề tài “Nghiên cứu đơn giá bất động sản tại Quận12 và quận Gò Vấp, thành phố
Hồ Chí Minh” được đưa ra là điều kiện để sinh viên tiếp cận với thị trường bất động
sản, rèn luyện kỹ năng thu thập thông tin trên thị trường bất động sản, bước đầu vận
dụng những kiến thức đã học để phân tích và đánh giá tài sản thực tế.
1. Mục tiêu và yêu cầu nghiên cứu.
-

Mục tiêu:
• Hệ thống lại kiến thức của môn học thẩm định giá căn bản,thẩm định giá

bất

động sản.
SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD

Page

Đề án thực hành nghề nghiệp

GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai

• Giúp sinh viên ứng dụng lý thuyết đã học vào thực tế.
• Tạo điều kiện để sinh viên tiếp cận với thị trường bất động sản.
• Giúp rèn luyện kỹ năng phân tích thông tin thu thập từ thị trường.
- Yêu cầu:
• Bất động sản thu thập phải có độ tin cậy cao.
• Mô tả chi tiết về vị trí, đặc điểm , quy mô, hình dáng…của bất động sản.
• Khu vực bất động sản tọa lạc cần phải được điều tra kĩ về tình hình dân cư, an
ninh khu vực, môi trường kinh doanh tại khu vực.
• Phân tích sự biến đổi giá vàng và tỷ giá ngoại tệ(nếu giao dịch được thực hiện
bằng vàng hoặc ngoại tệ) làm ảnh hưởng đến giá trị thị trường BĐS.
• Việc điều chỉnh chủ yếu dựa trên cơ sở những chứng cứ đã được chứng minh
trên thị trường.
2. Nội dung nghiên cứu.
-

Thị trường bất động sản tại phường 13, quận Gò Vấp, Tp.Hồ Chí Minh.
Thu thập thông tin giá thị trường.
Phân tích chênh lệch giữa giá bán và giá chào bán của các bất động sản.
3. Đối tượng, phạm vi và thời gian nghiên cứu.

-

Đối tượng nghiên cứu của đề án là các BĐS đã và đang giao dịch trong khu vực

-

phường 13, Quận Gò Vấp, Tp Hồ Chí Minh.
Phạm vi nghiên cứu: Phường 13, Quận Gò Vấp, Tp. Hồ Chí Minh.

-

Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2010-2011.

-

Phương pháp khảo sát thực tế.

-

Phương pháp quan sát.

-

Phương pháp thống kê.

-

Phương pháp phân tích, tổng hợp.

-

Phương pháp so sánh, đối chiếu.

4. Bố cục đề tài.
Đề tài được trình bày trong hai phần:

SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD

Page


Đề án thực hành nghề nghiệp

-

GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai

Phần 1: Cơ sở lý luận.
Phần 2: Tình hình thị trường bất động sản tại phường 13, quận Gò Vấp.
PHẦN 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1.

Các khái niệm.

1.1.1. Thẩm định giá.
Dưới đây là một số định nghĩa về thẩm định giá trên thế giới và ở Việt
Nam:
- Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong điều kiện
-

của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp(1).
Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một
mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất
cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế

-

căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn(2).
Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản;

-

là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh(3).
Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp
với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt
Nam hoặc thông lệ quốc tế(4).

1.1.2. Thẩm định giá bất động sản(5).
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản
bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định
(1)

Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh
Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại học Quốc gia Singapore
(3)
Theo từ điển Oxford
(4)
Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTV QH 10 ngày 10/05/2002 về giá
(5)
Theo thẩm định giá bất động sản- Ths. Ngô Thảo
(2)

SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD

Page

Đề án thực hành nghề nghiệp

GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai

rõ, trong những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp
phù hợp.
Thẩm định giá bất động sản có vai trò và vị trí quan trọng trong hoạt động
thẩm định giá trên toàn thế giới cũng như nước ta hiện nay. Điều này được thể
hiện ở điểm khối lượng và giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn
trong thẩm định giá tài sản. Thẩm định giá bất động sản là nền tảng cho việc
phát triển thị trường tài sản và tài chính toàn cầu.
1.1.3. Bất động sản.
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm (6):
- Đất đai.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng trên đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá được hiểu là đất đai và
tài sản gắn liền với đất. Bất động sản bao gồm 2 mặt vật chất và pháp lý.
Mặt vật chất bao gồm những vật có thể thấy được, sờ nắm được như đất đai,
công trình trên đất. Mặt pháp lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên
quan đến bất động sản, như quyền sỡ hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho
thuê, quyền thừa kế(7))...
1.1.4. Quyền tài sản bất động sản
1.1.4.1.

Quyền tài sản(8).

Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền

lợi, và lợi ích liên quan đến việc sở hữu tài sản đó, nghĩa là chủ sở hữu
được hưởng một hay những quyền lợi khi sở hữu tài sản đó. Quyền tài sản
(6)

Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam
Theo giáo trình thẩm định giá bất động sản của Ths. Ngô Thảo
(8)
Theo TS. Phạm Thị Ngọc Mỹ
(7)

SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD

Page


Đề án thực hành nghề nghiệp

GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai

bao gồm các quyền của tài sản như: quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền
được bán, quyền cho thuê, quyền từ bỏ, quyền thừa kế, quyền thực hiện
hay không thực hiện các quyền này...
Quyền tài sản bất động sản(9).

1.1.4.2.

Theo luật đất đai của nước Việt Nam, quyền tài sản bất động sản bao
gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi nhuận liên quan đến quyền làm chủ

bất động sản như: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt
(quyền ký kết hợp đồng, quyền bán, cho thuê, quyền để thừa kế, quyền cho
tặng, quyền được hưởng lợi từ việc đầu tư, khai thác hay cho thuê bất động
sản…).
Trong đó, quyền sử dụng chịu ảnh hưởng trực tiếp từ người sử dụng
đất, quyền chiếm hữu và quyền định đọat do nhà nước làm đại diện chủ sở
hữu gián tiếp quản lý.
Tóm lại, quyền tài sản bất động sản là một khái niệm phi vật chất.
Vì vậy thẩm định viên cần xem xét các chứng từ thể hiện quyền tài
sản; lợi ích, lợi nhuận mang lại từ quyền tài sản; quy định pháp luật hiện
hành liên quan đến quyền tài sản của bất động sản cần thẩm định giá.
1.1.5. Giá trị thị trường bất động sản(10).
Giá trị thị trường bất động sản là số tiền ước tính của một tài sản sẽ
được trao đổi vào ngày thẩm định giá, giữa một bên là người săn sàng bán
và một bên sẵn sàng mua trong một giao dịch khách quan, sau một quá
trình tiếp thị thích hợp mà tại đó các bên tham gia đều hành động một cách
hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp lực nào.

(9)

Theo trang web sinhvienthamdinhgia.com

(10)

Theo Ths. Ngô Thảo

SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD

Page

Đề án thực hành nghề nghiệp

GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai

1.2. Các yếu tố tác động đến giá trị thị trường bất động sản(11).
1.2.1. Các yếu tố bên ngoài
-

Tình hình phát triển kinh tế, thu nhập dân cư: Giá bất động sản luôn
luôn biến động tỷ lệ thuận với tình hình kinh tế. Bên cạnh đó, thu nhập
của người dân tăng cũng là yếu tố chuyển hóa nhu cầu về bất động sản
trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán, tác động đến giá bất động tăng
theo.

-

Cung – cầu bất động sản: Giá bất động sản tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ
nghịch với cung

-

Chủ trương chính sách của Nhà nước: Như việc ban hành các qui định về
quyền sở hữu, chuyển nhượng…; qui định các chính sách và nghĩa vụ tài
chính có liên quan đến việc sử dụng đất…; sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến
cung cầu bất động sản và làm thay đổi giá của bất động sản.

-

Quy hoạch: Quy hoạch sử dụng đất tại khi vực bất động sản tọa lạc tác

động rất lớn đến giá bất động sản. Một bất động sản phù hợp với quy
hoạch sẽ có giá trị cao hơn là không phù hợp.

-

Tình hình đô thị hóa: Tác động không nhỏ đến giá bất động sản, những
khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh, xu thế giá sẽ có chiểu hướng tăng
cao.

-

Về việc đầu tư cơ sở hạ tầng nhà nước: Làm tăng đáng kể nhu cầu nhà
ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng hoặc cơ sở hạ tầng
còn thô sơ kém khả năng tiếp cận, dẫn đến giá của bất động sản tại khu
vực có chiều hướng tăng cao hơn trước.

(11)

Theo http:www.luatcongdong.com

SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD

Page


Đề án thực hành nghề nghiệp

GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai

1.2.2. Các yếu tố gắn liền với đặc điểm của bất động sản.

-

Vị trí mặt bằng: Bao gồm kích thước lô đất, bề rộng mặt tiền, hình dáng
và các nét đặc trưng địa lý. Đây là các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá
trị của bất động sản. Vì vậy thẩm định viên cần quan tâm đến yếu tố này
của bất động sản cần thẩm định. Khả năng sinh lợi của vị trí càng cao thì
giá trị bất động sản càng cao.
•

Kích thước lô đất: một diện tích, kích thước thửa đất tối ưu khi nó
thỏa mãn một loại nhu cầu của đa số dân cư trong vùng.

• Bề rộng mặt tiền: Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng
nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các
vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4
hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn
những BĐS nằm ở vị trí khác ( vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh
giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc
xác định giá đất.
• Hình dáng: Lô đất có hình dáng méo mó hoặc tóp hậu thì giá trị kém
hơn lô đất có hình dáng vuông vắn vì có tình hữu dụng kém về xây
dựng, kiến trúc và sử dụng,…
• Các nét đặc trưng địa lý: Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so
với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. ở
những khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị
triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp hơn, ngược lại giá của nó sẽ cao
hơn.
-

Địa điểm:

SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD

Page


Đề án thực hành nghề nghiệp

GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai

• Khả năng tiếp cận của tài sản: Là tài sản ở gần các phương tiện thuận
tiện như trường học, chợ, địa điểm làm việc, vui chơi giải trí và các
phương tiện giao thông công cộng khác.
• Môi trường xung quanh: Là các đặc trưng vật chất và kinh tế - xã hội,
như các nhà láng giếng, dòng giao thông, các công viên và khu vườn,
sử dụng đất gần cạnh.
• Địa thế lô đất: Những lô đất có địa thế tốt sẽ có giá trị hơn, lô đất xấu
sẽ kém giá trị. Yếu tố này có ý nghĩa quan trọng với người phương
Đông.
-

Tình trạng pháp lý của bất động sản: Trong quá trình thẩm đinh giá,
thẩm định viên cần xem xét đến yếu tố pháp lý, mức độ hoàn chỉnh về
pháp lý của bất động sản càng cao thì giá trị càng lớn.

-

Các công trình xây dựng trên đất: Là bộ phận quan trọng cấu thành bất
động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm
mỹ của bất động sản. Do đó, khi xem xét so sánh giá trị của các bất động

sản cần phải chú ý xem xét tỉ mỉ yếu tố này.

1.2.3. Các yếu tố liên quan đến giao dịch.
-

Quyền chuyển nhượng tài sản: Giá giao dịch của bất động sản luôn được
ước tính từ lợi tức được chuyển nhượng của bất động sản. Lợi tức chuyển
nhượng bất động sản chịu tác động của quyền sở hữu và quyền thuê.

-

Điều kiện tài chính: Giá giao dịch của một tài sản có thể khác do điều
kiện tài chính khác nhau. Tài sản nếu được mua với một khoản vay có lãi
suất ưu đãi; nhà đầu tư hoặc người bán có thể hỗ trợ cho người mua bằng
cách thanh toán tiền mặt với người cho vay, do đó người mua được vay với
một lãi suất thấp hơn thị trường.

SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD

Page


Đề án thực hành nghề nghiệp

-

GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai

Điều kiện thị trường: Những giao dịch so sánh xảy ra dưới điều kiện thị
trường khác với điều kiện áp dụng cho tài sản thẩm định thì phải tiến hành

đều chỉnh cho những khác biệt ảnh hưởng đến giá trị của chúng.

-

Điều kiện bán: Điều kiện bán cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động
sản, những bất động sản được bán trong những điều kiện đặc biệt như bán
gấp, bán cho người thân…sẽ làm cho giá giao dịch thấp hoặc cao hơn giá
thị trường.

-

Chi phí sau khi mua: Ngoài chi phí mua một bất động sản thì người mua
có khả năng phải chi trả một khoản chi phí để hoàn thành thủ tục pháp lý
hoặc tu sửa lại. Do vậy, khoản chi phí bỏ ra sau khi mua cũng ảnh hưởng
đến giá trị của bất động sản.

1.3.

Các phương pháp nghiên cứu.
1.3.1. Phương pháp khảo sát thực tế.
Phương pháp khảo sát thực tế là phương pháp thu thập thông tin một cách
chính xác, sát với thức tế hiện trạng của tài sản. Phương pháp này yêu cầu
người thẩm định viên phải đi thực tế đến tận nơi cần khảo sát chứ không
phải thu thập thông tin chủ yếu từ báo chí hoặc các nguồn tin khác.

1.3.2. Phương pháp quan sát.
Phương pháp quan sát là phương pháp ghi lại có kiểm soát các đặc
điểm của bất động sản. Phương pháp này thường được dùng kết hợp với
các phương pháp khác để kiểm tra chéo độ chính xác của dữ liệu thu thập.
Phương pháp yêu cầu thẩm định viên phải năng động sử dụng khả năng

quan sát nhạy bén của mình để đánh giá chính sát tình hình của bất động
sản nhằm đánh giá chính xác giá trị của bất động sản.

SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD

Page


Đề án thực hành nghề nghiệp

GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai

1.3.3. Phương pháp thống kê
Phương pháp thống kê là phương pháp thu thập số liêu và thiết kế các
nghiên cứu định lượng, tóm tắt thông tin nhằm hỗ trợ quá trình tìm hiểu về
một vấn đề hoặc đối tượng nào đó, đưa ra những kết luận dựa trên số liệu,
và ước lượng hiện tại hoặc dự báo tương lai
1.3.4. Phương pháp phân tích tổng hợp
Phương pháp phân tích tổng hợp là phương pháp có thể giúp chúng ta
nhận ra đặc điểm nào của tài sản cần được nghiên cứu thêm hay cần bổ
sung thêm dữ liệu.
1.3.5. Phương pháp so sánh, đối chiếu
Phương pháp so sánh đối chiếu là phương pháp dựa trên sự khác nhau
về đặc điểm, tình trạng pháp lý, vị trí của tài sản để đưa ra những đánh giá
đúng, chính xác về tình hình hiện tại của tài sản.
PHẦN 2: TÌNH HÌNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG 13,
QUẬN GÒ VẤP, TPHCM.
2.1.

Giới thiệu phường 13, quận Gò Vấp, TP.HCM

2.1.1. Giới thiệu tổng quan quận Gò vấp
2.1.1.1. Mô tả quận Gò Vấp
-

Tổng diện tích: 1.948,6ha.

-

Dân số: 555.577 người.

SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD

Page


Đề án thực hành nghề nghiệp

-

GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai

Vị trí: Quận Gò Vấp nằm ở phía Bắc và Tây Bắc thành phố Hồ Chí Minh,
Bắc giáp quận 12, nam giáp quận Phú Nhuận, Tây giáp quận 12 và quận
Tân Bình, Đông giáp quận Bình Thạnh.

-

Địa phận Gò Vấp gồm 16 phường, gồm các phường: 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9,
10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17.

2.1.1.2.

Bản đồ quận Gò Vấp.

Hình 1: Bảng đồ ranh giới quận Gò Vấp

SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD

Page


Đề án thực hành nghề nghiệp

GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai

Hình 2: Bảng đồ quy hoạch chung quận Gò Vấp
2.1.1.1.
-

Tóm tắt tình hình quận Gò Vấp

Về kinh tế:
• Thương mại - dịch vụ: Tổng mức lưu chuyển hàng hóa bán ra thị
trường xã hội ước thực hiện 6 tháng là 34.150 tỷ đồng, tăng 18,74%
so cùng kỳ, trong đó doanh thu bán lẻ là 22.420 tỷ đồng, tăng 19,5%
so cùng kỳ. Kim ngạch xuất khẩu 6 tháng ước thực hiện 155 triệu
USD, tăng 15,67% so với cung kỳ, Kim ngạch nhập khẩu ước thực
hiện 122 triệu USD, tăng 12,96% so với cùng kỳ. Đã cấp 646 giấy
chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh với tổng số vốn đăng ký là

42.323,4 triệu đồng, giảm 227 giấy so với cùng kỳ và có 355 hộ trả
giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh với tổng số vốn là
17.370,15 triệu đồng.
• Sản xuất công nghiệp: Giá trị sản xuất công nghiệp (theo giá cố định
1994) 6 tháng ước thực hiện 2.350 tỷ đồng, tăng 8,9% so cùng kỳ.
Trong đó, các loại hình doanh nghiệp ước thực hiện 1.965 tỷ đồng,
tăng 9,6%; thành phần cơ sở sản xuất nhỏ ước thực hiện 385 tỷ

SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD

Page


Đề án thực hành nghề nghiệp

GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai

đồng tăng 5,28% so với cùng kỳ. Có 17/20 ngành kinh tế kỹ thuật
có giá trị sản xuất tăng và 3 ngành có giá trị sản xuất giảm so cùng
kỳ. Ngành sản xuất thực phẩm tăng 11,16%, ngành sản xuất trang
phục tăng 9%; ngành sản xuất giày tăng 7,26%; ngành chế biến gỗ
và sản xuất các sản phẩm gỗ tăng 15,56%.
• Tài chính ngân sách:
o Thu ngân sách nhà nước ước thực hiện 6 tháng là 573,5 tỉ
đồng đạt 57,9% chỉ tiêu pháp lệnh (989,029 tỉ đồng), đạt
52,9% chỉ tiêu UBND quận phấn đấu (1.084,077 tỉ đồng) và
bằng 111,5 % so cùng kỳ năm 2010. Thu ngân sách quận
ước thực hiện 6 tháng năm 2011 là 266,3 tỉ đồng đạt 57,15
% dự toán UBND. Thu ngân sách phường thực hiện 6 tháng
năm 2011 là 45,8 tỉ đồng đạt 55,18% dự toán năm thành phố

giao, đạt 53,08% dự toán UBND quận phấn đấu và bằng
156,5% so với cùng kỳ 2010.
o Chi ngân sách quận ước thực hiện 6 tháng là 299,134 tỉ đồng,
đạt 64,2% dự toán UBND thành phố giao, bằng 61,7% dự
toán UBND quận phấn đấu và bằng 118,4% so cùng kỳ 2010.
Chi ngân sách phường ước thực hiện 6 tháng là 44 tỉ đồng,
đạt 53% dự toán năm thành phố giao và bằng 121,5% so
-

cùng kỳ 2010.
Về văn hóa - xã hội:
• Về giáo dục: Ngành giáo dục của quận được Đoàn kiểm tra của Liên
Sở Y tế và Giáo dục đánh giá là xuất sắc trong công tác Y tế học
đường. Tổ chức chuyên đề “Bình ổn giá, lệ phí, học phí” có sự tham
gia của 78 trường trên địa bàn quận.
• Về lao động thương binh- xã hội, chăm sóc trẻ em: Trong 6 tháng
đầu năm, quận đã giải quyết việc làm cho 8.941 lao động (nữ 4.017,
chiếm 44,92%), giảm 1,9% so với cùng kỳ, đạt 59,66% so với kế

SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD

Page


Đề án thực hành nghề nghiệp

GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai

hoạch năm. Năm 2011 thực hiện chủ đề “Năm Vì trẻ em”của Thành
phố. Thăm và tặng quà cho

• 725 trẻ em nghèo có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn, trẻ bị chất độc da
cam... với số tiền trên 95,5 triệu đồng.
• Vế an sinh xã hội: Quận đã trợ vốn học nghề cho 25 lao động diện
giảm nghèo với số tiền là 126 triệu đồng; giải quyết việc làm cho
377 lao động là con em diện chính sách và xóa đói giảm nghèo.
Tính đến nay, 16/16 phường đã vận động được 7.824/7.824 hộ có
phòng trọ đồng ý không nâng giá thuê phòng đến cuối năm 2011 và
điều chỉnh giá điện nước theo tỷ lệ của Nhà nước với 33.076 phòng
trọ.
• Vế y tế và dân số: Có đến 155 cas mắc bệnh sốt xuất huyết, tăng
137% so với cùng kỳ và bệnh Tay-Chân-Miệng có 93 cas tăng
254% so với cùng kỳ. Công tác tiêm chủng mở rộng cho trẻ dưới 1
tuổi tiêm đủ 7 loại vaccin đạt tỷ lệ 32,02%, giảm 0,009% so với
cùng kỳ năm 2010. Hiện trên toàn địa bàn quận có 673 cơ sở hành
nghề y dược tư nhân, tăng 05 so với cùng kỳ năm 2010, tỷ lệ tăng
0,75%. Trong công tác dân số, tổng số trẻ sinh ra trong 6 tháng đầu
năm là 1.806 trẻ, tăng 157 trẻ so với cùng kỳ năm 2010, tỷ lệ tăng
0,03%; trong đó sinh con thứ 3 là 58 trẻ, chiếm 3,21% trên tổng số
trẻ sinh ra trong cùng kỳ; tăng 12 trẻ so với cùng kỳ năm 2010, tỷ lệ
tăng 0,43%.
• Văn hóa thông tin - thể thao: tuyên truyền cuộc vận động “Học tập
và làm theo tấm gương đạo đức Hồ Chí Minh”, tuyên truyền chủ đề
“Năm thanh niên” và “Năm vì trẻ em”. Công nhận danh hiệu khu
dân cư và đơn vị văn hóa năm 2010 cho 68 khu phố văn hóa, 97 khu
phố tiên tiến. Trong công tác thể dục thể thao, 6 tháng đầu năm

SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD

Page

Đề án thực hành nghề nghiệp

GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai

2011, quận đã tổ chức 28 giải thể thao, thu hút 2.030 lượt vận động
-

viên tham dự.
Về an ninh: Quận đã lãnh đạo công tác giao quân nghĩa vụ quân sự đạt
100% chỉ tiêu thành phố giao, tổng kết công tác tuyển chọn và gọi công
dân nhập ngũ năm 2011. Trong 6 tháng đầu năm, đã phát hiện 36 vụ phạm
pháp kinh tế, giảm 2 vụ so với tháng cùng kỳ, tỷ lệ 5,7%. Đã xảy ra 125 vụ,
giảm 2 vụ so với cùng kỳ, tỷ lệ 1,57%. Trong 6 tháng đầu năm, Công an đã
bắt quả tang 19 vụ/24 đối tượng mua bán trái phép chất ma túy, không tăng
không giảm về số vụ so với cùng kỳ.

2.1.2. Giới thiệu tổng quan phường 13, quận Gò Vấp
2.1.2.1. Mô tả phường.
a. Thông tin chung.
- Ủy ban nhân dân phường
• Địa chỉ: 106/1135 Lê Đức Thọ, Phường 13 quận Gò Vấp.
• Điện thoại: 08.39.961.831.
• Email:
-

Diện tích: 85,55ha.

-

Dân số: 20.206 nhân khẩu.

-

Khu phố: 7 khu phố.

-

Tổ dân phố: 56 tổ dân phố.
b. Vị trí.

-

Vị trí phía Đông giáp phường 15 qua đường Thống Nhất; phía Đông Nam giáp
phường 16 qua đường Phạm Văn Chiêu; phía Tây Nam giáp phường 16 qua
đường Lê Đức Thọ, giáp phường 14 qua đường Lê Văn Thọ và rạch Cầu Cụt;
phía Tây Bắc và phía Bắc giáp quận 12 qua kênh Tham Lương - Bến Cát.
c. Các tuyến đường trên địa bàn phường.
- Tuyến đường lớn: Lê Đức Thọ và Phạm Văn Chiêu.
- Tuyến đường nhỏ: Thông Nhất và Lê Văn Thọ.

SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD

Page


Đề án thực hành nghề nghiệp

GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai

d. Bảng đồ địa giới hành chính.

Hình 3: Bản đò địa giới hành chính
2.1.2.2. Tóm tắt tình hình phường.
a. Chỉ tiêu kinh tế.
- Thuế CTN: thực hiện là 873.833.838 đồng so với dự toán 1.564.110.000
đồng đạt tỉ lệ 55,86%. Trong đó:
• Thuế môn bài: thực hiện là 194.175.000 đồng so với dự toán
274.000.000 đồng đạt tỷ lệ 71%.
• Nhà đất: thực hiện là 372.302.200 đồng so với dự toán 611.000.000

-

đồng đạt tỉ lệ 61%.
• Thu khác: thực hiện được 5.540.000đồng.
Tổ chức vận động nhân dân ủng hộ Quỹ vì người nghèo với số tiền là
18.200.000 đồng. Ủy ban MTTQ Việt Nam phường đã tổ chức tặng quà Tết
cho hộ nghèo và hỗ trợ đột xuất với số tiền là 22.165.000 đồng. Vận động
ủng hộ quỹ “Vì Trường Sa thân yêu - Vì tuyến đầu Tổ quốc” tính đến ngày

-

25/7/2011 đã thực hiện được 8.550.000 đồng.
Phát động phong trào "Người Việt Nam ưu tiên dùng hàng Việt Nam" và
cuộc vận động "Ngày vì người nghèo". Phát động rộng rãi phong trào “3 tiết
kiệm -3 tương trợ”

SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD

Page

Đề án thực hành nghề nghiệp

GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai

-

Phường 13 đã có 100% số chủ nhà trọ cho công nhân lao động - sinh viên

-

thuê ở đồng thuận đăng ký không tăng giá thuê
b. Chỉ tiêu xã hội.
Giải quyết việc làm: 343/587 lao động đạt tỷ lệ 58,4%.
Giảm tỉ lệ tăng dân số tự nhiên: 0,03%.
Số hộ dân được cấp nước sạch: 1.324 hộ/3238 hộ đạt tỉ lệ 40,88%.
Nâng cao chất lượng các cuộc vận động "Học tập và làm theo tấm gương
đạo đức Hồ Chí Minh", cuộc vận động "Toàn dân đoàn kết xây dựng đời

-

-

sống văn hóa ở khu dân cư"
Tích cực hưởng ứng tháng cao điểm thực hiện “Nếp sống văn minh - Mỹ
quan đô thị”
Về y tế:
• Vận động hiến máu nhân đạo: 214/245 đạt tỷ lệ 87,34%.
• Tỷ lệ trẻ suy dinh dưỡng giảm: 1,99%

• Tích cực phòng chống bệnh sốt suất huyết và dịch tay-chân-miệng trong
phường đặc biệt là ở khu phố 1.
• Tỷ lệ người rèn luyện thân thể thường xuyên đạt 29,5%/ tổng số dân
Về giáo dục:
• Trong phường có các trường: Mẫu giáo 3A, MGTT Mỹ Sơn, MGTT Mai
Khôi, trường tiểu học Hồng Gấm, Lương Thế Vinh, trường THCS Tây

-

sơn.
c. Chỉ tiêu quốc phòng - an ninh.
Tỷ lệ PPHS: so với cùng kỳ năm 2010 không tăng không giảm.
Tỷ lệ khám phá án hình sự đạt 75%.
Tỷ lệ giảm số vụ tai nạn giao thông là 8,33%
Đã hoàn thành chỉ tiêu giao quân NVQS đạt 100%.
d. Công tác quản lý đô thị.
Công tác xác nhận hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở được thực hiện đúng quy trình, đúng thời gian quy định.
Tổng số hồ sơ đã tiếp nhận trong 6 tháng đầu năm là 88 hồ sơ, đã giải quyết
76 hồ sơ, còn 12 hồ sơ đang trong thời gian niêm yết công khai; tiếp nhận 50
hồ sơ đăng ký xây dựng công trình (giấy phép sữa chữa do phường cấp) đã

SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD

Page


Đề án thực hành nghề nghiệp

GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai

giải quyết 49 hồ sơ còn 01 hồ sơ hiện nay đang xác minh; xác nhận tình

-

trạng nhà để thế chấp cho 02 trường hợp, để nhập khẩu cho 22 trường hợp
e. Công tác xây dựng.
Dự án kênh Tham Lương – Bến Cát – Rạch Nước Lên:
• Tổng số hộ bị ảnh hưởng là 216 căn hộ; trong đó, giải tỏa trắng là 120
hộ, giải tỏa một phần là 96 hộ. Đã lập thủ tục bồi thường cho 216 căn hộ,
đã chi trả tiền bồi thường cho 209 hộ, tổng số hộ đồng ý nhận tiền là 174
hộ, tổng số hộ không đồng ý nhận tiền là 35 hộ, tổng số hộ bàn giao mặt

-

bằng là là 107 hộ, đăng ký tái định cư là 46 hộ (đã bố trí là 38 hộ).
Dự án đường An Hội:
• Tổng số hộ bị ảnh hưởng là 96 hộ, tổng số hồ sơ phường đã xác nhận và
chuyển Ban bồi thường GPMB quận là 95 hồ sơ, còn 01 hồ sơ đang bổ
sung, tổng số hộ đã chiết tính bồi thường là 72 hộ, số hộ đồng ý bàn giao

-

mặt bằng là 70 hộ.
f. Công tác quản lý trật tự xây dựng.
Thanh tra xây dựng phường đã tiếp nhận 45 Giấy phép xây dựng do Quận
cấp và 28 Phiếu đăng ký sửa chữa cấp phường; đã kiểm tra định vị móng 17
trường hợp. Từ đầu năm đến nay đã phát hiện 17 trường hợp vi phạm, trong
đó vi phạm giấy phép do Quận cấp 04 trường hợp, sữa chữa sai phép 06
trường hợp, xây dựng không phép 07 trường hợp. Tất cả các trường hợp vi

phạm đã có biện pháp xử lý theo đúng qui định của pháp luật.
g. Thông tin quy hoạch.
 Thông tin quy hoạch.
- Khu quy hoạch có diện tích 85,55 ha. Dân số dự kiến 26.000 người. Vị trí
và giới hạn phạm vi quy hoạch: phía đông: giáp phường 15 qua đường
Thống Nhất; phía đông nam: giáp phường 16 qua đường Phạm Văn Chiêu;
phía tây nam: giáp phường 16 qua đường Lê Đức Thọ, giáp phường 14 qua
đường Lê Văn Thọ và rạch Cầu Cụt; phía bắc: giáp quận 12 qua kênh Tham
Lương - Bến Cát.

SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD

Page


Đề án thực hành nghề nghiệp

-

GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai

Các khu ở hiện hữu nâng cấp cải tạo: nâng cấp, chỉnh trang các khu nhà ở
hiện hữu có kết hợp cải tạo mở rộng các tuyến đường song song với việc

-

nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
Các khu nhà ở xây dựng mới trong các khu đất hỗn hợp (gồm thương mại dịch vụ, công trình công cộng - nhà ở cao tầng) chủ yếu tập trung tại đường

-

Lê Đức Thọ và dọc bờ kênh Tham Lương - Bến Cát.
Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan và thiết kế đô thị.
Tại khu vực dọc tuyến đường Lê Đức Thọ, gần cầu Trường Đai (giáp ranh
quận 12) được bố trí các khu hỗn hợp (gồm các công trình chức năng
thương mại - dịch vụ, công trình công cộng, văn phòng và căn hộ cao tầng)

-

nhằm tạo điểm nhấn và hướng đón tại cửa ngõ từ quốc lộ 1A.
Tại khu vực dân cư được xác định là hiện hữu cải tạo, việc xây dựng và

-

quản lý xây dựng được thực hiện theo quy định.
Tổ chức giao thông theo hướng cải tạo mở rộng lộ giới theo quy định kết
hợp xây dựng mới một số tuyến đường, tạo thành mạng lưới đường hoàn
chỉnh.

 Bảng đồ quy hoạch.

SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD

Page


Đề án thực hành nghề nghiệp

GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai

Hình 4: Bản đò quy hoạch
h. Tình hình giao dịch bất động sản.
SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD

Page


Đề án thực hành nghề nghiệp

2.2.

GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai

-

Tình hình giao dịch bất động sản của phường 13 tập trung chủ yếu ở 2 con đường

-

chính là Lê Đức Thọ, Phạm Văn Chiêu là nhiều.
Do đường mặt tiền chủ yếu là trường học, nhà thờ và cơ quan nhà nước nên tình

hình giao dịch chủ yếu là nằm trong hẻm.
Thu thập thông tin giá thị trường
Giới hạn nghiên cứu:
Vì các bất động sản đều trong quá trình giao dịch, do đó chưa thể
phản ánh được giá trị thực của tài sản. Mức giá được sử dụng phân tích
là mức giá thương lượng.
Phân cấp hẻm
Theo Quyết định số 144/2007/QĐ-UBND ban hành ngày 27/12/2007

của UBND thành phố về việc phân cấp hẻm và vị trí đất trong hẻm:
• Hẻm cấp 1: là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường. Đơn giá
đất cảu hẻm cấp 1 được xác định theo hệ số vị trí so với đơn giá
đất mặt tiền.
• Các hẻm còn lại(bao gồm hẻm cấp 2 và cấp hẻm còn lại)
o Hẻm cấp 2: là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1. Đơn
giá đất của hẻm cấp 2 được tính bằng 0.8 lần đơn giá đất
của hẻm cấp 1 cho từng vị trí hẻm tương ứng.
o Cấp hẻm còn lại: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 2.
Đơn giá đất của cấp hẻm còn lại được tính bằng 0.8 lần
đơn giá đất của hẻm cấp 2cho từng vị trí hẻm tương ứng.
• Vị trí hẻm:

Vị trí 1

Có chiều rộng hẻm lớn hơn 5m được trải nhựa hoặc bê tông, xi măng.

Vị trí 2

Có chiều rộng hẻm từ 3m đến 5m được trải nhựa hoặc bê tông, xi măng.

Vị trí 3

Có chiều rộng hẻm từ 2m đến dưới 3m được trải nhựa hoặc bê tông, xi măng.

Vị trí 4

Có chiều rộng hẻm dưới 2m được trải nhựa hoặc bê tông, xi măng.

SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD

Page