THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP TRIỂN KHAI CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI DỰ ÁN ĐƯỜNG NỐI TÂN SƠN NHẤT- BÌNH LỢI -VÀNH ĐAI NGOÀI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN GÒ VẤP-TP. HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

-------  -------

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP TRIỂN KHAI
CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG TẠI DỰ ÁN ĐƯỜNG NỐI TÂN SƠN NHẤTBÌNH LỢI -VÀNH ĐAI NGOÀI TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN GÒ VẤP-TP. HỒ CHÍ MINH”

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

: NGUYỄN ANH BẰNG
: 04124003
: DH04QL
: 2004 - 2008
: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

TP.Hồ Chí Minh, Tháng 8 năm 2008


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HCM
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN



Sinh viên thực hiện : NGUYỄN ANH BẰNG
ĐẾ TÀI

“THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP TRIỂN KHAI CÔNG
TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI
DỰ ÁN ĐƯỜNG NỐI TÂN SƠN NHẤT - BÌNH LỢI VÀNH ĐAI NGOÀI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN GÒ VẤP
TP. HỒ CHÍ MINH”

Giáo viên hướng dẫn : CN. Ngô Thị Ngọc Hà
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh
Ký Tên:

TP.Hồ Chí Minh, Tháng năm 2008


LỜI CẢM ƠN
---------Con xin chân thành cảm ơn Ba, Mẹ và những người thân trong gia đình luôn
giúp đỡ, dìu dắt và động viên con trong suốt quá trình học tập.
Em xin cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ
Chí Minh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, cùng toàn thể quý thầy cô đã tận
tình dạy dỗ, truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quý báu để em làm hành
trang bước vào cuộc sống.
Em xin gởi lời cảm ơn đến cô Ngô Thị Ngọc Hà đã nhiệt tình quan tâm
hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ dẫn cho em trong suốt quá trình thực tập và hoàn thành
luận văn tốt nghiệp này.
Em xin gởi lời cảm ơn đến Ban BT-GPMB quận Gò Vấp mà đặc biệt là các
anh trong tổ Nghiệp Vụ 1 đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài .
Xin gởi lời cảm ơn đến tập thể lớp Quản lý đất đai K30 và những bạn bè đã

luôn giúp đỡ và chia sẻ với tôi trong suốt quá trình học tập .
Xin chân thành cảm ơn!
Thành phố HCM, tháng 08 năm 2008
NGUYỄN ANH BẰNG


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Anh Bằng, khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh.
Đề tài : “Thực trạng và giải pháp triển khai công tác bồi thường giải phóng
măth bằng dự án Đường nối Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành đai ngoài trên địa
bàn Quận Gò Vấp”.
Giáo viên hướng dẫn: CN. Ngô Thị Ngọc Hà, Bộ môn Kinh tế đất đai & BĐS,
Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt: Đất nước ta trong giai đoạn đổi mới, từng bước phát triển
nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Nhu cầu sử dụng đất đai để
xây dựng các công trình phục vụ cho lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia, mục đích
phát triển kinh tế rất lớn. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng là công việc nhạy
cảm phức tạp có vai trò quan trọng là vấn đề cơ sở của sự phát triển nền kinh tế nước
nhà.
Dự án “Đường nối Tấn Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành đai ngoài” là một dự
án trọng điểm trong sự phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh dự án hoàn thành sẽ
giải quyết giảm thiểu tai nạn, nạn kẹt xe ùn tắc giao thông giúp cho nhu cầu đi lại
của nhân dân thuận tiện hơn. Đặc biệt kết nối giải tỏa lượng hành khách thông qua
sân bay Tân Sơn Nhất.
Tuy nhiên công tác bồi thường giải phóng mặt bằng còn gặp nhiều khó khăn
và hạn chế. Xuất phát từ thực tế và yêu cầu hoàn thiện công tác bôi thường giải tỏa
trong quá trình đất nước đang trên đà phát triển thì công tác bồi thường cần phải
được thực hiện trước. Trong quá trình thực hiện đề tài đã vận dụng các phương pháp
sau: chuyên gia, kế thừa, phân tích tổng hợp, so sánh, điều tra, thống kê với nội dung

nghiên cứu:
Tìm hiểu thực tiễn và tiến đô thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng của dự án
Tìm ra những nguyên nhân gây trở ngại cho công tác bồi thường giải tỏa, đi
sâu vào tâm tư nguyện vọng của người dân. Trên cơ sở đó, đưa ra các kiến nghị để
hoàn thiện chính sách bồi thường, giải quyết những vấn đề tồn tại cũng như những
vướng mắc khi gặp phải.
Trên cơ sở những đánh giá về thực trạng triển khai công tác bồi thường của dự
án, đề tài đã rút ra những hạn chế còn tồn đọng và đưa ra những đề xuất nhằm hoàn
thiện hơn công tác bồi thường của dự án, đồng thời, góp phần làm cho công tác bồi
thường của các dự án sau trên địa bàn quận Gò Vấp tốt và có hiệu quả hơn.


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

UBND
QĐ
QĐ-UB
NĐ-CP
QSDĐ
GPMB
TT-BTC
CNQSDĐ
QĐ-TTg
QĐ-UB-QLĐT
UBND.TP
KT-XH
TPHCM
QSHN
HĐND

HĐBT
TN&MT

Uỷ ban nhân dân
Quyết định
Quyết định-Uỷ ban
Nghị định- Chính phủ
Quyền sử dụng đất
Giải phóng mặt bằng
Thông tư- Bộ tài chính
Chứng nhận Quyền sử dụng đất
Quyết định- Thủ tướng
Quyết định-Uỷ ban-Quản lý đô thị
Uỷ ban nhân dân.Thành phố
Kinh tế- xã hội
Thành phố Hồ Chí Minh
Quyền sở hữu nhà
Hội đồng nhân dân
Hội đồng bồi thường
Tài nguyên và môi trường


DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2007 trên địa bàn quận Gò Vấ.............................
14
Bảng 2: Biến động đất đai theo mục đích sử dụng Quận Gò Vấp...................................
15
Bảng 3: Thống kê các dự án đang triển khai trên địa bàn quận Gò Vấp ........................
18
Bảng 4: Đơn giá bồi thường đất ở trong dự án...............................................................

27
Bảng 5: Đơn giá bồi thường các tài sản khác.................................................................
30
Bảng 6: Bảng bồi thường chi phí bốc mộ........................................................................
30
Bảng 7: Hỗ trợ thiệt hại do ngừng sản xuất....................................................................
32
Bảng 8: Kế hoạch thực hiện công tác bồi thường-giải phóng mặt bằng của dự án.........
36
Bảng 9: Các kết quả đã đạt được trong thời gian qua.....................................................
37
DANH SÁCH SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1: Quy trình bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư........................................
24
DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1: Cơ cấu kinh tế Quận năm 2007......................................................................
13
Biểu đồ 2:Cơ cấu sử dụng đất năm 2007........................................................................
15
DANH SÁCH BẢN ĐỒ
Hình 1: Bản đồ quận Gò Vấp..........................................................................................
11
Hình 2:Vị trí tuyến đường trong quy hoạch giao thông Thành phố và tầm nhìn sau
năm 2020


.............................................................................................................................................
20
Hình 3:Sơ đồ tuyến đường đi qua các quận trong dự án.................................................
22

Hình 4:Sơ đồ dự án đi qua địa bàn quận Gò Vấp..........................................................
23
Hình 5:Khu chung cư Bàu cát II, Quận Tân Bình...........................................................
33
Hình 6. Khu chung cư Đông Hưng 1,2 quận 12..............................................................
34

MỤC LỤC
Trang
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp ổn
định lâu dài hoặc có thời hạn do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được
tặng cho hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất được bồi thường
theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng đất do Nhà nước hoặc do
Ủy ban nhân dân phường cho thuê theo thẩm quyền thì khi Nhà nước thu
hồi chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại..................................28
+ Đối với cây trồng, hoa màu các loại được tính bồi thường theo khung giá
chuẩn trong bảng Phụ lục kèm theo................................................................31
1. Hỗ trợ di chuyển ..........................................................................................31
5. Mức thưởng cho các tổ chức, cá nhân chấp hành tốt việc di dời..............32
Đối với các tổ chức, hộ gia đình bị thu hồi toàn bộ nhà, đất chấp hành tốt
chủ trương, chính sách và kế hoạch bồi thường, di chuyển và giao mặt bằng
đúng thời hạn sẽ được hưởng chế độ ưu tiên trong chính sách tái định cư
của dự án và được thưởng bằng tiền với mức 5.000.000 đồng/hộ (tổ chức).
32



Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Anh Bằng

ĐẶT VẤN ĐỀ
• Tính cấp thiết của đề tài
Bồi thường giải giải phóng mặt bằng là công tác gắn liền với quá trình giải
phóng mặt bằng để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế xã hội.
Công tác bồi thường hết sức phức tạp và khó thực hiện vì nó không những ảnh hưởng
đến đời sống của người dân trong khu vực giải toả mà còn ảnh hưởng đến toàn xã
hội. Do đó,công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư phải được tổ chức
thực hiện một cách hợp lý nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, phù hợp với
pháp luật và thỏa mãn được nguyện vọng của người sử dụng đất bị thu hồi.
Dự án đường nối Tân Sơn Nhất-Bình Lợi-Vành đai ngoài là một trong những
dự án trọng điểm có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội của thành
phố. Là một phần của đường vành đai số 1 thành phố về phía Bắc, kết nối giải tỏa
lượng hành khách thông qua sân bay Tân Sơn Nhất dự kiến 12 triệu hành khách
năm . Nhằm nâng cấp cơ sở hạ tầng giao thông đô thị, đáp ứng vận chuyển hành
khách công cộng, tạo tiền đề phát triển kinh tế xã hội, phát huy công suất sân bay
Tân Sơn Nhất đang được nâng cấp,sắp đưa vào sử dụng. Giảm nguy cơ ùn tắc giao
thông, hạn chế tai nạn giao thông, cải thiện vệ sinh môi trường đô thị ,góp phần thúc
đẩy thành phố- trong đó có quận Gò Vấp phát triển theo hướng trở thành một đô thị
văn minh, hiện đại trong tương lai
.
Dự án đường nối Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành đai ngoài là một trong
nhũng dự án trọng điểm đang được triển khai. Vì vậy công tác bồi thường hỗ trợ cần
được nhanh chóng hoàn thành để bàn giao mặt bằng cho đơn vị đầu tư.Trên thực tế,
công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án đã được triển khai thực hiện từ
tháng 5 năm 2007 đến nay. Tuy nhiên, việc triển khai công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng còn gặp nhiều khó khăn nên kết quả đạt được là khá hạn chế. Xuất phát từ
thực tiễn trên tôi thực hiện đề tài “ Thực trạng và giải pháp triển khai công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng tại dự án đường Tân sơn Nhất Bình Lợi – Vành Đai
Ngoài trên địa bàn quận Gò Vấp – Tp. Hồ Chí Minh “

• Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu thực tiễn và tiến đô thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng của dự án,
Tìm ra những nguyên nhân gây trở ngại cho công tác bồi thường giải tỏa, đi
sâu vào tâm tư nguyện vọng của người dân. Trên cơ sở đó, đưa ra các kiến nghị để
hoàn thiện chính sách bồi thường, giải quyết những vấn đề tồn tại cũng như những
vướng mắc khi gặp phải
• Đối tượng nghiên cứu
Thực tiễn công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trong dự án đường Tân
Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành đai ngoài trên địa bàn Quận Gò Vấp – TP Hồ Chí
Minh
Tìm hiểu tâm tư nguyện vọng của người dân trong diện giải tỏa
• Phạm vi nghiên cứu
Chỉ nghiên cứu phương án và diễn biến của công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng trong dự án đường nối Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành đai ngoài.
Trang 1


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Anh Bằng

Thời gian thực hiện : từ 1/4/2008 đến ngày 30/7/2008
PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1 Lược sử về công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư
Vấn đề bồi thường thiệt hại luôn đi cùng với từng giai đoạn lịch sử phát triển
kinh tế - xã hội. Mỗi chế độ chính trị khác nhau sẽ có những chính sách bồi thường
khác nhau, nhằm thoả mãn quyền lợi cho người thu hồi đất và người bị thu hồi đất.
Vì vậy, việc hoàn thiện chính sách bồi thường trong từng thời kì là điều tất yếu,

nhằm phù hợp với quá trình lịch sử của đất nước theo xu hướng ngày càng cởi mở,
có lợi cho người sử dụng đất.
1. Giai đoạn trước năm 1993
Kể từ thời kì xây dựng và phát triển kinh tế miền bắc cho đến khi có luật đất
đai 1993, để phục vụ cho việc lấy đất phục vụ cho công trình của Nhà Nước, các
chính sách về đất đai, về đền bù thiệt hại đã được ban hành, cụ thể:
- Nghị định số 151/CP ngày 14/1/1959 của Hội đồng chính phủ quy định tạm
thời về trưng dụng đất
- Thông tư số 1792/TTg ngày 11/01/1970 của Thủ Tướng quy định một số điểm
tạm thời về đền bù nhà cửa, đất đai, cây cối lưu niên, các hoa màu cho nhân dân ở
những vùng xây dựng kinh tế mở rộng của thành phố
- Quyết định 201/CP ngày 1/7/1980 của Hội Đồng chính phủ về việc thống nhất
quản lý ruộng đất và công tác tăng cường quản lý ruộng đất trong cả nước quy định
người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường tài sản trên đất. Trường hợp cần đất sử dụng
thì cấp đất khác.
- Hiến pháp 1990 được Quốc Hội thông qua ngày 18/12/1980 quy định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân. Pháp luật thời kỳ này quy định người sử dụng đất chỉ được
đền bù tài sản trên đất khi nhà nước thu hồi đất và được áp dụng theo quyết định số
201/1980/CP
- Luật đất đai 1988 ra đời cũng quy định chung chung về việc đền bù cho người
có đất bị thu hồi chẳng hạn như Luật chỉ nêu hướng giải quyết chung chung của các
chủ sử dụng: người nhận đất phải đền bù thực tế cho người sử dụng đất bị thu hồi
giao lại cho mình, phải bồi hoàn thành quả lao động những năm đầu tư tăng giá trị
đất đó. Đây là việc bồi hoàn giữa cá nhân với cá nhân (tức chủ cũ với chủ mới) còn
trong mối quan hệ giữa cá nhân với nhà nước thì tại điều 49 Luật đất đai thừa nhận “
Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của nhà nước hoặc của xã hội thì được
bồi thường giá trị thực tế và được giao đất khác”. Do ở thời kỳ này đất đai chưa được
thừa nhận là có giá, cho nên các chính sách đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng
(GPMB) còn nhiều hạn chế thể hiện trong cách tính giá trị đền bù, phương thức đền
bù. Tuy nhiên, nhìn nhận một cách công bằng thì những chính sách này cũng đóng

một vai trò tích cực trong việc giải phóng mặt bằng, dành đất cho việc xây dựng các
công trình quan trọng của hệ thống cơ sở hạ tầng ban đầu của đất nước.
2. Giai đoạn từ năm 1993 - 2003
Luật đất đai 1993 được ban hành với việc thừa nhận đất đai có giá, Nhà nước
định giá các loại đất để phục vụ một số mục đích quản lý Nhà Nước về đất đai trong
Trang 2


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Anh Bằng

đó có việc đền bù thiệt hại về đất khi nhà nước thu hồi đất (Điều 12), đã làm thay đổi
cách nhìn nhận về đất đai nói chung và những chính sách cụ thể về đền bù thiệt hại,
GPMB nói riêng.
- Trên cơ sở đó ngày 17/8/1994 Chính phủ đã ban hành nghị định 87/NĐ – CP
quy định khung giá các loại đất và Nghị định 90/NĐ-CP quy định về việc đền bù
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng. Hai nghị định này cơ bản đã giải quyết những vướng
mắc trong việc đền bù, khắc phục được tình trạng bất hợp lý, tạo sự thống nhất trong
chính sách đền bù giữa các địa phương trong cả nước, quan tâm đến lợi ích của người
bị di dời, hạn chế được sự biến động của giá đất thông qua quy định mức giá cao
nhất, thấp nhất. Tuy nhiên nó vẫn còn những hạn chế không phù hợp với thực tế do
những nguyên nhân sau:
- Các địa phương tự xây dựng bảng giá các loại đất dựa trên bảng giá của Chính
phủ, UBND tỉnh. Với tốc độ phát triển của xã hội, giá biến động mạnh nhưng không
được bổ sung cập nhật kịp thời dẫn đến giá đất trong bảng quy định thấp hơn rất
nhiều so với thị trường, gây phản ứng từ người sử dụng đất.
- Sự khác biệt về giá đất giữa đô thị và nông thôn, giữa đất ở, đất chuyên dùng
và đất nông nghiệp… là rất lớn, nhưng việc phân định rõ ràng các loại đất này rất

khó khăn do có sự chồng chéo ngay trong việc phân chia giữa hiện trạng sử dụng đất
và loại đất. Điều này gây trở ngại trong việc áp giá đền bù.
- Chưa quan tâm đến việc tái định cư cho người bị di dời, thu hồi đất.
Để giải quyết những vấn đề trên ngày 24/4/1998 chính phủ ban hành Nghị
định 22/CP thay thế Nghi định 90/CP, trong đó quy định cụ thể, chi tiết hơn về đối
tượng được đền bù, hỗ trợ và đền bù thiệt hại đối với các loại đất, đồng thời phân rõ
trách nhiệm của các sở, ngành có liên quan và quan tâm đến quyền lợi của người sử
dụng đất khi bị thu hồi như giá đền bù thiệt hại gần như tương đương với giá thị
trường, điều chỉnh theo hệ số K, có chính sách hỗ trợ, trợ cấp thích hợp cho người bị
di dời.... Tuy nhiên những vướng mắc, bất cập vẫn còn tồn tại trong công tác đền bù
giải toả mà Nghị định 22 chưa khắc phục được là: Người dân sau khi được di dời, hỗ
trợ tái định cư lại gặp rất nhiều khó khăn trong cuộc sống như tìm kiếm việc làm
mới, xây dựng lại mối quan hệ mới… Ngoài ra, giá đất đền bù xác định theo văn bản
này thường thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng trong thực tế. Đồng thời, tạo sự
tuỳ tiện trong áp dụng hệ số K, dẫn đến trong nhiều trường hợp không thống nhất giá
đất giữa các doanh nghiệp, giữa các tỉnh liền kề nhau, gây ảnh hưởng đến quá trình
bồi thường, GPMB đối với các công trình có liên quan đến nhiều tỉnh.
3. Giai đoạn từ 2003 đến nay
Xã hội phát triển việc ban hành các chính sách đất đai phù hợp với thực tế là
điều rất khó khăn và phức tạp. Tuy nhiên, Nhà nước ta cũng từng bước hoàn thiện
các chính sách pháp luật về đất đai đặc biệt là chính sách bồi thường giải toả. Sau 10
năm thực hiện, luật đất đai 1993 đã được thay thế bằng luật đất đai 2003. Tại luật đất
đai 2003, điều 38 đã bổ sung một số trường hợp phải thu hồi đất ở Điều 26 luật đất
đai 1993 cho phù hợp với thực tế. Luật đất đai 2003 còn bổ sung thêm một số trường
hợp thu hồi đất được bồi thường và không bồi thường tại Điều 38, 42, 43, 50 để đảm
bảo quyền lợi chính đáng cho người sử dụng đất. Luật đất đai mới cũng quy định rõ
thẩm quyền thu hồi và quản lý quỹ đất tại Điều 41 tránh trường hợp đất đã thu hồi
Trang 3

Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Anh Bằng

thực hiện các dự án bị sử dụng lãng phí và để hoang hóa. Một điểm mới trong Luật
đất đai 2003 là ngoài việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, Luật đất đai còn quy định về việc thu hồi đất để
phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế, trong đó còn có mở rộng đường theo chỉnh
trang đô thị. Về vấn đề này Luật đất đai cũng quy định nhiều biện pháp như: thu hồi
đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt (khoản 1, Điều 39), cho
nhà đầu tư trực tiếp thỏa thuận với tổ chức hộ gia đình cá nhân có đất dưới hình thức
nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ (khoản 2, Điều 42),
thành lập tổ chức phát triển quỹ đất để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB
trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi (khoản 1, Điều 41), thu hồi đất theo quy hoạch
đồng bộ trong trường hợp chỉnh trang đô thị hiện có (khoản 3, Điều 86). Luật đất đai
năm 2003 có quy định về xác định giá đất tại các Điều từ 55 đến 58. Trong đó quy
định nguyên tắc, phương pháp định giá đất, công khai giá đất. Đặc biệt nguyên tắc:
việc xác định giá đất phải sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường
rất có ý nghĩa. Đó là những quy định hết sức quan trọng cho việc sát định giá QSDĐ
trong bồi thường, GPMB. Tuy nhiên khi đi vào xác định giá đất cho từng thửa đất cụ
thể vẫn là vấn đề rất khó, đòi hỏi các cơ quan có thẩm quyền, đặc biệt là UNBD cấp
tỉnh phải có cách thức giải quyết cụ thể thì việc bồi thường, thu hồi đất mới nhanh
chóng và có hiệu quả cao.
Trên cơ sở Luật đất đai năm 2003, ngày 3/12/2004 Nghị định 197 của chính
phủ ra đời về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thay
thế Nghị định 22/CP. Tại Nghị định này đã có những đổi mới cơ bản về phạm vi ứng
dụng, về bồi thường đất và tài sản trên đất, về chính sách hỗ trợ và tổ chức thực hiện.
Những quy định mới này được đề ra nhằm cụ thể hoá Luật đất đai năm 2003 và giải
quyết những vấn đề còn bất cập, chưa hợp lý của Nghị định 22/CP trong thực tế.
Những điểm mới của Nghị định 197/CP khác với Nghị định 22/CP được thể hiện qua

các mặt sau:
Dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và
mục đích phát triển kinh tế trong các trường hợp xây dựng khu công nghiệp, khu
công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ. Đối
với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì nhà đầu tư
được nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ, không phải thực
hiện thu hồi đất.
Nhà nước là người chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư và GPMB.
Giá đất để tính bồi thường phải đảm bảo sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực
tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Mục đích sử dụng đất hoặc bằng giá trị QSDĐ tại thời điểm có quyết định thu
hồi, không bồi thường theo thực tế đang sử dụng đất không phù hợp với mục đích sử
dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp người sử dụng đất được bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất theo
quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính
vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ. Tuy nhiên, số tiền nghĩa vụ tài chính về đất đai
trừ tối đa sẽ bằng số tiền bồi thường đất.
Trang 4


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Anh Bằng

- Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn ao liền kề với đất ở trong
khu dân cư (thửa đất vườn ao ít nhất một mặt tiếp giáp với đất ở trong khu dân cư).
Ngoài việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng tiền từ 20%
đến 50% mức bồi thường đất ở liền kề. Mức hỗ trợ sẽ được UBND tỉnh quyết định.
- Đối với đất không bị thu hồi nằm trong phạm vi hành lang an toàn mà bị hạn

chế khả năng sử dụng đất như: làm thay đổi mục đích sử dụng đất thì được bồi
thường theo mức chênh lệch về giá trị QSDĐ, còn nếu không làm thay đổi mục đích
sử dụng đất nhưng làm hạn chế khả năng sử dụng thì được bồi thường bằng tiền theo
mức hạn chế sử dụng nhân với chênh lệch giá giữa đất tại thời điểm trước trừ giá đất
tại thời điểm sau khi có quyết định thu hồi đất.
- Về nhà ở và công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân được bồi
thường bằng giá trị bồi thường, bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu
chuẩn kỹ thuật tương đương. Đối với nhà, công trình xây dựng khác thì bồi thường
theo giá trị còn lại cộng thêm một khoản tiền tính bằng tiền do UBND tỉnh quy định,
nhưng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng nhà mới, công
trình kỹ thuật có tiêu chuẩn tương đương.
- Chính sách hỗ trợ kèm theo như hỗ trợ ổn định sản xuất đời sống, hỗ trợ di
dời, chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm… cũng được quan tâm nhiều hơn. Chẳng
hạn như đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi
trên 30% diện tích đất sản xuất nông nghiệp, thì số người trong độ tuổi lao động
được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp bằng hình thức học nghề tại các cơ sở dạy nghề
tại địa phương với thời gian không vượt quá 06 tháng.
- Cơ quan được giao trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải thông
báo công khai dự kiến phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, niêm yết công
khai tại trụ sở của tổ chức được giao trách nhiệm bồi thường, tại trụ sở UBND cấp xã
nơi có đất bị thu hồi, đồng thời có trách nhiệm tiếp thu ý kiến, giải đáp thắc mắc…
hoàn thiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Những quan điểm chung về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy
định của Luật đất đai 2003, NĐ 197 đó là:
- Công khai dân chủ trong quá trình thực hiện.
- Giá bồi thường phải sát với giá thị trường tại thời điểm thu hồi.
- Phải có khu tái đinh cư trước khi thực hiện thu hồi đất.
- Nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
- Tạo công ăn việc làm, ổn định cuộc sống của người dân sau khi thu hồi.
Tóm lại, Chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư của Nghị định 197/CP đã

thể hiện tinh thần đổi mới trong cung cách quản lý đất đai, phù hợp hơn với thực tiển
cuộc sống, hy vọng NĐ này sẽ là công cụ đắc lực để công tác bồi thường thiệt hại
ngày càng hoàn thiện hơn. Qua những quan điểm nêu trên, ta thấy chính sách về đất
đai luôn luôn thay đổi phù hợp với thực tiễn xã hội nhằm làm cho xã hội phát triển,
hướng tới xã hội công bằng, dân chủ, văn minh.

Trang 5


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Anh Bằng

I.1.2. Nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất
1. Đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và
lợi ích nhà đầu tư
Việc thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
dùng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát
triển kinh tế gắn liền với lợi ích của Nhà nước, vừa là người chủ sở hữu vừa là người
quản lý đất nước, lợi ích của người đang sử dụng đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu
tư, người được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất, thu hồi đất. Các lợi ích này phải
được giải quyết một cách hài hoà góp phần chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất, sử dụng
quỹ đất có hiệu quả, đồng thời quyền lợi của người sử dụng đất, lợi ích của từng đối
tượng được xử lý như sau:
a) Nhà nước là chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước, phải quyết định
chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quyết định giá đất, giá tài sản để tính bồi
thường đất và tài sản. Đây vừa là quyền định đoạt của Nhà nước vừa là biện pháp xử
lý hài hoà lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của nhà đầu tư. Tất cả quyền
này của Nhà nước đã được quy định cụ thể tại các Điều 42, 43, 45, 47 và 49 Nghị

định 197/2004/NĐ-CP.
b) Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong
các quyền của người sử dụng đất đã được xác định tại Hiến pháp 1992 và Luật Đất
đai. Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đất
của mình. Do vậy, khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao cho
người khác sử dụng vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng, phát triển kinh tế, Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất một
cách thoả đáng, từ những quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP như sau:
- Người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng
với đất bị thu hồi, nếu không có đất thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng
đất tính theo giá đất do UBND công bố tại thời điểm thu hồi đất (khoản 2 Điều 6
Nghị định 197/2004/NĐ-CP).
- Ngoài bồi thường về đất, tài sản, người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ di
chuyển, ổn định sản xuất, đời sống, đào tạo nghề…, ổn định đời sống cho người bị
thu hồi đất (các Điều 27,28,29,32 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP).
- Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu tái định cư với hệ thống cơ sở
hạ tầng đồng bộ đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ
(Điều 35 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP).
c) Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các công
trình cơ sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý nhất. Để
khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước không chỉ ưu
đãi tài chính như giảm miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế mà còn hoàn lại chi
phí bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất, với mức cao
nhất bằng số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà nước như
đã quy định tại Điều 6 Khoản 1, Điều 3 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và khoản 4 Điều
5, Khoản 3, Điều 6 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử
Trang 6


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Anh Bằng

dụng đất. Như Nhà nước đã phải dành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích
cho người bị thu hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để
thực hiện quyền thu hồi đất, phân bố sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát triển của
đất nước đưa đến dân giàu nước mạnh.
2. Đảm bảo công khai, dân chủ trong thực hiện
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất là quan hệ giao dịch
về quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư có sự can thiệp của
Nhà nước, không phải giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thị trường. Tuy
nhiên, người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất của mình khi
chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phù hợp với Luật Đất đai và công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện công khai và họ được bàn bạc đân chủ.
Nguyên tắc này được thể hiện bằng các quy định cụ thể trong Nghị định số
197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai như sau:
Thứ nhất, trước khi thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp,
180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông
báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển,
phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư (Khoản 2 Điều
34 Luật Đất đai).
Thứ hai, người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia Hội
đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc
tỉnh để phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi đất, đồng thời người bị thu hồi
đất thực hiện các quyết định của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiến
phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được niêm yết công khai tại trụ sở làm
việc của Tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và
trụ sở UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.
Thứ ba, người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại, nếu chưa đồng ý với quyết

định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và được cấp ra quyết định giải quyết lâu dài.
Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếu nại có quyền khởi
kiện Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh là cấp có
quyết định giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người bị thu hồi đất. Tuy nhiên
để đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi
đất vẫn phải chấp nhận quyết định thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian
được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định Điều 49 Nghị định197/2004/NĐCP).
I.1.3. Một số khái niệm có liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư
- Đất đai: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng.
- Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý.
Trang 7


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Anh Bằng

- Tái định cư :Là biện pháp nhằm ổn định, khôi phục đời sống cho những
người bị ảnh hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi
hết hoặc thu hồi không hết, phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống,
phải chuyển đến nơi ở mới.
- Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền
sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
- Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa

điểm mới.
- Khung giá đất :Do Chính phủ quy định, xác định mức giá tối đa và tối thiểu
của mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của
đất đai.
- Giá đất đai: Là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
- Bảng giá đất: Trên cơ sở khung giá đất đai do Chính phủ quy định, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh hàng năm xây dựng bảng giá cho các loại đất tại địa phương mình
ứng với các mức độ tiềm năng khác nhau đảm bảo sự công bằng giữa những người
sử dụng đất có các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khác nhau. Bảng giá đất được
xác định phải phù hợp với tình hình thực tế địa phương, nếu giá quá cao sẽ gây cản
trở mục đích sử dụng đất, nếu giá quá thấp thì tiềm năng của đất đai sẽ không được
khai thác hết, do đó việc sử dụng đất sẽ không đạt được hiệu quả.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố
vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất,
thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi
giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự
án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng
đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với
người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
I.I.4. Các quy định hiện hành về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất
1. Thu hồi đất - quyền định đoạt về đất của Nhà nước
Luật Đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu. Chủ sở hữu về đất đai có các quyền chiếm hữu, định đoạt và sử dụng đất
đai. Một trong các quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai theo Điều C Khoản
2 Điều 5 Luật Đất đai là giao đất, cho thuê, thu hồi đất và cho phép chuyển mục đích
sử dụng. Quyền thu hồi đất của Nhà nước thực hiện với các trường hợp sau:
a) Thu hồi đất để giao hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất sử
dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát

triển kinh tế. Quỹ đất cả nước hiện nay (trừ quỹ đất chưa sử dụng) đều đã giao hoặc
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng vào các mục đích cụ thể. Do
vậy muốn có quỹ đất để giao hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê, Nhà
nước phải thu hồi đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng như điều 32
Luật Đất đai đã quy định: “Việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang
Trang 8


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Anh Bằng

có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất
đó”.
b) Thu hồi đất đối với các trường hợp vi phạm về Luật Đất đai
Thứ nhất là sai phạm về sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm sử dụng
đất sai mục đích hoặc không có hiệu quả, cố ý huỷ hoại đất, thiếu trách nhiệm để
người khác lấn chiếm đất, cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước, không sử
dụng đất được giao đúng thời hạn quy định (12 tháng liền đối với cây hàng năm; 18
tháng đối với cây lâu năm; 24 tháng đối với đất trồng rừng; đất dùng để thực hiện các
dự án đầu tư không được sử dụng trong 12 tháng liền hoặc tiến độ đầu tư chậm 24
tháng, kể từ khi đất được giao).
Thứ hai là sai phạm về quản lý đất đai như giao đất không đúng thẩm quyền,
không đúng đối tượng, đất chưa sử dụng bị lấn chiếm.
c) Thu hồi đất của người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền sử
dụng đất bằng nguồn vốn Ngân sách Nhà nước nay giải thể, phá sản, chuyển đi nơi
khác, không còn nhu cầu sử dụng đất;
- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất.

2. Thu hồi đất bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Theo các Điều 39, 41 Luật Đất đai, Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư đối với người đang sử dụng đất bị thu hồi, khi Nhà nước thu hồi dùng vào
các mục đích sau:
- Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;
- Phát triển kinh tế.
Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư đối với người
đang sử dụng đất, nếu họ có hoặc có đủ điều kiện để cơ quan Nhà nước xét cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 50 Luật Đất đai.
3. Chính phủ ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Từ những nguyên tắc cơ bản về thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất dùng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế quy định tại Luật Đất đai và theo thẩm
quyền được Quốc hội giao, Chính phủ đã quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất dưới các hình thức văn bản sau:
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư 114/TT-BTC ngy 26/11/2004 của Bộ Tài Chính về hướng dẫn thực
hiện nghị định 188
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thi hành Nghị định số197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Trang 9


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Anh Bằng

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về bổ sung một
số quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của
Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai.
4. Các văn bản liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư trên
địa bàn Tp.Hồ Chí Minh
Trên cơ sở từ những chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của nhà nước
các tỉnh, Tp sẽ ban hành ra các văn bản hướng dẫn thực hiện cho phù hợp hơn với
tình hình thực tế tại địa địa phương. Để đáp ứng được yêu cầu thực tiễn công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư Tp Hồ Chí Minh cũng đã ban hành các văn bản sau:
- Quyết định 106/2005/QĐ-UBND ban hành ngày 16/6/2005 về quy định hỗ
trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh. Sau khi có
hiệu lực áp dụng trên thực tế còn nhiều bất cập, chính vì vậy Tp.Hồ Chí Minh đã ban
hành
Quyết định số 17/2008/QĐ-UBND ngày 14/3/2008 của UBND thành phố Hồ Chí
Minh ban hành sửa đổi bổ xung thay thế Quyết định 106/2005/QĐ-UBND.
- Quyết định số 225/2005/QĐ-UBND ngày 23/12/2005 của UBND thành
phố quy định hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở theo Luật đất đai 2003.
- Quyết định số 05/QĐ-UB-QLĐT ngày 04/01/1995 của Uỷ ban nhân dân
Thành phố về việc bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và các
văn bản bổ sung có liên quan.
- Quyết định số 144/2007/QĐ-UBND ngày 27/12/2007 của UBND thành
phố về ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

- Quyết định số 12/2008/QĐ-UBND ngày 20/02/2008 của Ủy ban nhân dân
thành phố về Ban hành biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

Trang 10


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Anh Bằng

I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
I.2.1 Điều kiện tự nhiên
Hình 1. Bản đồ quận Gò Vấp

 Vị trí địa lý
- Phía Bắc nội thành Thành phố Hồ Chí Minh, có ranh giới như sau:
+ Phía Đông: giáp Quận 12 qua sông Bến Cát, Vàm Thuật.
+ Phía Tây: giáp Quận 12 qua kinh Tham Lương.
+ Phía Nam: giáp Sân bay Tân Sơn Nhất, quận Tân Bình.
+ Phía Bắc: giáp Quận 12 qua sông Bến Cát.
Toàn quận có 12 phường: phường 1, 3, 5, 7, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 và 17.
Tổng diện tích tự nhiên toàn quận: 1975,85 ha trải dài theo hướng Đông – Tây
với chiều dài khoảng 7,5 km và chiều rộng hướng Bắc – Nam nơi rộng nhất khoảng
5,9km.
Theo quy định chung đã duyệt 1998 là: 1948,6 ha sai số là 27,25ha. Tháng 11/2005
là: 1974,09 ha sai số 1,76ha. Nguyên nhân chính của việc sai số do công tác tổng
hợp, đo đạc bản đồ địa chính, tài nguyên môi trường.
 Điều kiện tự nhiên
Trang 11

Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Anh Bằng

- Khí hậu: Quận Gò Vấp thuộc địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, nằm
trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa xích đạo, mang tính chất chung là nóng, với
nhiệt độ cao trung bình 270C và mưa nhiều.
- Địa hình: tương đối bằng phẳng, tốc độ trung bình từ 2,3% xuống còn
0,1% và độ cao mặt đất thay đổi từ 11,0m xuống còn dưới 1,0m.
- Thủy văn: chịu ảnh hưởng bán nhật triều cường không đều trên sông Sài
Gòn, mực nước cao từ 1,32m đến 1,60m.
I.2.2. Tình hình kinh tế – xã hội
1. Thương mại - dịch vụ - xuất nhập khẩu
Tổng mức lưu chuyển hàng hóa bán ra thị trường xã hội ước thực hiện 8.642
tỷ đồng, tăng 37,98 % so với cùng kỳ năm 2007 (Nghị quyết năm 2008 tăng 32,8%),
trong đó doanh thu bán lẻ là 5.548 tỷ đồng, tăng 17,99 % so với cùng kỳ. Hiện trên
địa bàn quận có 4.071 doanh nghiệp với tổng số vốn đăng ký là 3.929,269 tỷ đồng và
17.474 hộ các thể với tổng số vốn đăng ký là 448,289 tỷ đồng. Kim ngạch xuất khẩu
ước thực hiện 54,9 triệu USD, tăng 19,34 % so với cùng kỳ (Nghị quyết năm 2008
tăng 15%), trong đó kim ngạch xuất khẩu của các ngành sản xuất công nghiệp chiếm
tỷ trọng 84,5%. Kim ngạch nhập khẩu thực hiện 41,2 triệu USD, tăng 21,17% so với
cùng kỳ (Nghị quyết năm 2008 tăng 13%).
2. Sản xuất công nghiệp
Giá trị sản xuất ước thực hiện 914,33 tỷ đồng (theo giá so sánh 1994), tăng
7,12% so với cùng kỳ; trong đó, thành phần Hợp tác xã, Công ty cổ phần, công ty
TNHH, doanh nghiệp tư nhân có giá trị sản xuất là 746,068 tỷ đồng, tăng 6,4% so
với cùng kỳ, chiếm tỷ trọng 81,6 % trong toàn ngành; các cơ sở sản xuất nhỏ thực
hiện 168,263 tỷ đồng, tăng 10,43% so với cùng kỳ; các ngành kinh tế kỹ thuật đều

đạt giá trị sản xuất tương đương so với cùng kỳ, trong đó một số ngành tăng như:
ngành dệt tăng 9,41%; ngành sản xuất trang phục tăng 6,02%; ngành thuộc và sơ chế
da, sản xuất vali, túi xách tăng 7,56%; ngành chế biến gỗ tăng 2,70%; ngành sản xuất
giường, tủ,bàn ghế tăng 4,64% so với cùng kỳ.
3. Sản xuất nông nghiệp
Tổng diện tích gieo trồng vụ Đông Xuân ước thực hiện 100 ha, giảm 16,66%
(20ha) so với cùng kỳ; trong đó diện tích trồng hoa, kiểng các loại là 10 ha giảm
10%.
Tổng đàn heo ước thực hiện ngày 01/4/2008 là 1.758 con, giảm 16% so với
thời điểm 01/4/2007. Tổng đàn bò sữa 953 con giảm 9,3 % so với cùng kỳ.

Trang 12


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Anh Bằng

Biểu đồ 1: Cơ cấu kinh tế Quận năm 2007
4.Dân số:
Quá trình đô thị hóa quá nhanh đã làm cho Gò Vấp trở thành một trong ba
quận có tốc độ tăng dân số cơ học cao nhất thành phố. Cụ thể, năm 1976 Gò Vấp có
144 ngàn dân thì năm 1995 đã có 223 ngàn người, năm 2000 là 231 ngàn, năm 2003
là 413 ngàn và năm 2004 là 455 ngàn người. Tính từ năm 1980 đến năm 2003, dân số
của Gò Vấp tăng 2,87 lần, trung bình tăng mỗi năm 13,66%.
Dân số 496.905 người, mật độ dân số 25.172 người/km² (số liệu năm 2006,
nguồn: Cục Thống kê thành phố Hồ Chí Minh). Có 8 dân tộc anh em trong cộng
đồng các dân tộc Việt Nam sống ở Gò Vấp, đa số là người Kinh, gần 98%; người
Hoa hơn 1,8%. Các dân tộc khác chỉ chiếm khoảng 0,2%.Các dân tộc và các tôn giáo
ở Gò Vấp hình thành một cộng đồng thống nhất trong sự bình yên.

5. Công tác Y tế
Đã khám bệnh 58.108 lượt người, có 2.341 lượt bệnh nhân điều trị nội trú.
Tiếp nhận và giải quyết 87 hồ sơ đăng ký hành nghề y dược tư nhân mới và gia hạn;
đã tiến hành kiểm tra 34 cơ sở và xử phạt vi phạm hành chính 22 cơ sở vi phạm về vệ
sinh an toàn thực phẩm với tổng số tiền 41,3 triệu đồng, chiếm tỷ lệ 64,7%. Tập
trung công tác phòng chống dịch bệnh, tuyên truyền vận động thực hiện vệ sinh an
toàn thực phẩm. Thực hiện các chương trình chăm sóc sức khoẻ: tiêm chủng, thanh
toán bại liệt, loại trừ uốn ván trẻ sơ sinh, chăm sóc sức khoẻ bà mẹ, trẻ em. Trung
tâm Y tế dự phòng đã kết hợp triển khai các biện pháp phòng chống dịch bệnh, tổng
vệ sinh môi trường và diệt muỗi, lăng quăng; ngoài ra ngành Y tế quận kết hợp BCĐ
phòng chống dịch cúm gia cầm thực hiện tốt công tác phòng chống dịch cúm gia
cầm, chưa phát hiện dịch bệnh xảy ra trên điạ bàn quận. Tổ chức các hoạt động kỷ
niệm ngày Thầy thuốc Việt Nam 27/02/2007.

Trang 13


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Anh Bằng

6. Giáo dục:
Tổ chức các hoạt động nhân kỷ niệm ngày Học sinh,sinh viên Việt Nam
09/01/2008. Tổ chức Hội nghị sơ kết công tác chuyên môn các bậc học học kỳ I và
triển khai nhiệm vụ công tác học kỳ II. Tham gia đội tuyển học sinh dự kỳ thi máy
tính bỏ túi toàn quốc năm 2008 của Sở Giáo dục, 02 học sinh lớp 9 Trường Nguyễn
Du được Sở chọn vào đội tuyển. Sở Giáo dục kiểm tra đánh giá công tác xóa mù chữ
- phổ cập giáo dục tiếp tục công nhận quận hoàn thành chương trình phổ cập giáo
dục năm 2007.
7. Xây dựng cơ bản:

Tổng vốn đầu tư xây dựng cơ bản bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước ước
thực hiện 5,049 tỷ đồng, tổng vốn đã giải ngân trong quý I năm 2008 là 1,269 tỷ
Trong đó vốn ngân sách thành phố ước thực hiện là 0,7 tỷ, tổng vốn đã giải
ngân là 0,227 tỷ, vốn phân cấp thực hiện 4,349 tỷ đồng vốn đã giải ngân là 1,412 tỷ
đồng.
8. Quản lý đô thị:
Đã cấp phép xây dựng 735 hồ sơ, xác nhân hồ sơ mua bán tách thửa 72 hồ sơ,
ban hành quyết định cấp số nhà 135 hồ sơ, thẩm định hồ sơ cấp GCNQSDĐ theo
Quyết định 54/2007/QĐ-UBND 2.315 hồ sơ, kiểm tra bản vẽ nội nghiệp phục vụ
công tác cấp Giấy chứng 274 hồ sơ.
Tập trung hướng dẫn chủ đầu tư liên quan đến các dự án phân lô xây dựng nhà
ở lẻ trên địa bàn tự khắc phục những sai phạm khi triển khai dự án, trình sở Quy
hoạch - Kiến trúc thẩm định quy hoạch chi tiết phường 01, 03, 04, 11 cũ, 16.
Trong quý I năm 2008 đã kiểm tra, phát hiện và lập biên bản 99 trường hợp
xây dựng gồm: 21 trường hợp xây dựng không phép, 21 trường hợp sữa chữa không
phép, 56 trường hợp sai phép, 1 trường hợp xây dựng không che chắn; đã ban hành
quyết định xử lý 99 trường hợp, hỗ trợ các phường kiểm tra, xử lý tình trạng trật tự
lòng đường trên các tuyến đường trọng điểm của quận.
I.2.3. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai
1. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình thực hiện quy hoạch trên địa bàn
Quận Gò Vấp
a). Hiện trạng sử dụng đất năm 2007
Theo số liệu kiểm kê năm 2007, tổng diện tích tự nhiên quận Gò Vấp là 1975,85
ha, được phân bố trên 12 phường. Gò Vấp là quận có diện tích đất phi nông nghiệp
chiếm tỷ lệ lớn. Do quá trình đô thị hóa, phát triển–kinh tế xã hội nên ảnh hưởng đến
hiện trạng sử dụng đất được thể hiện qua bảng sau:

Trang 14

Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Anh Bằng

Bảng 1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2007 trên địa bàn quận Gò Vấp
LOẠI ĐẤT SỬ DỤNG

Mã

Tổng diện tích tự nhiên

Diện tích (ha)
1975.85

Đất nông nghiệp

NNP

292.11

Đất ở

OTC

873.24

Đất chuyên dùng

CDG

748.74

Đất chưa sử dụng

CDS

61.76

(Nguồn: Phòng TN&MT quận Gò Vấp)

Biểu đồ 2:Cơ cấu sử dụng đất năm 2007
b)Tình hình biến động quỹ đất đai
Từ ngày thành lập quận đến nay, diện tích tự nhiên của quận có nhiều thay đổi,
việc thay đổi này không phải do thay đổi địa giới hành chính mà do số liệu kiểm kê
đất đai năm 1990 thiếu chính xác, vì công tác đo đạc bản đồ địa chính, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất được thực hiện bằng phương tiện có độ chính xác không cao, trước
năm 1995 chưa có bản đồ địa chính chỉ có bản đồ theo chỉ thị 299/TTg/CP nên công
tác quản lý đất đai chưa chặt chẽ.

Trang 15


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Anh Bằng

Bảng 2: Biến động đất đai theo mục đích sử dụng Quận Gò Vấp

MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG
Mã

ĐẤT

-1

-2

Tổng diện tích tự nhiên

Diện
tích
năm
2007

So với năm
2006

So với
2002

năm

Diện tích

Tăng
(+)

Diện
tích

Tăng

(+)

năm
2005

Giảm
(-)

năm
2000

Giảm
(-)

-3

-4

(5)=(3)- -6
(4)

1975.85

1975.85

0

1975.9 0

(7)=(3)(6)

Đất nông nghiệp

NNP 292.11

303.99

-11.88

387.01 -94.9

Đất ở

OTC 873.24

872.43

0.81

866.05 7.19

Đất chuyên dùng

CDG 748.74

734.08

14.66

653.07 95.67

Đất chưa sử dụng

CDS

64.63

-2.87

67.96

61.76

-6.2

(Nguồn: Phòng tài nguyên và Môi trường)
2. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai và vấn đề sử dụng đất
a) Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất
Nhìn chung công tác đo đạc thành lập bản đồ địa chính trên địa bàn quận cơ
bản đã hoàn thành góp phần quan trọng vào việc quản lý nhà nước về đất đai, trong
những năm gần đây công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính đã diễn ra trên toàn địa bàn
quận đến nay tất cả các phường đã được đo vẽ hoàn thành bản đồ địa chính.
Về quy hoạch kế hoạch sử dụng đất: Quận Gò Vấp được phê duyệt quy hoạch
tổng thể từ năm 1998 và được duyệt quy hoạc chi tiết 1/2000 nhiều khu vực trên địa
bàn như: cụm dân cư và công nghiệp phường 12, công viên văn hóa phường 17. Hiện
nay quận đang triển khai công tác điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cho phù hợp hơn
với tình hình thực tế.
Công tác lập kế hoạch sử dụng đất: căn cứ vào quy hoạch tổng thể đã được
duyệt quận cũng đã triển khai cho tất cả 12 phường tiến hành lập kê hoạch sử dụng
đất hàng năm

b) Công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ
Do quận Gò Vấp phải lập lại quy hoạch và điều chỉnh lộ giới hẻm và quy
hoạch cấp đổi lại toàn bộ số nhà, nên tiến độ thực hiện công tác cấp giấy CNQSDĐ
diễn ra chậm hơn so với các địa phương khác. Tuy nhiên trong thời gian qua được sự
quan tâm của các cấp lãnh đạo, sự nỗ lực của các nghành địa chính công tác cấp giấy
CNQSDĐ cũng đã cơ bản hoàn thành.

Trang 16


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Anh Bằng

c) Công tác thanh tra giải quyết khiếu tố
Về việc tổ chức giải quyết tranh chấp đất đai quận trên địa bàn quận
Do nhu cầu về đất ngày càng tăng lên đồng thời trong những năm gần đây cùng
với việc giá đất ngày càng tăng nhanh chóng thì việc tranh chấp đất đai cugnx ngày
càng nhiều hơn và phức tạp hơn.
Trong năm 2006 quận đã tiếp nhận được 523 đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp,
khiếu nại và 153 đơn về đất còn lại và các tranh chấp khác. Kết quả xử lý như sau:
- Có 265 đơn không thuộc thẩm quyền.
- Đã giải quyết 206/258 đơn thuộc thẩm quyền.
Trong năm qua số lượng nhận đơn và tiếp dân tăng lên so với các năm trước chủ yếu
là tranh chấp về đất, công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận ngày
càng được nâng cao để đáp ứng nhu cầu cũng như tạo sự ổn định trong quá trình sử
dụng đất trên địa bàn quận.
Đánh giá việc thi hành luật đất đai năm 2003
Từ khi có luật đất đai năm 2003, luật đất đai được xem là cơ sở căn cứ thực
hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, mặc dù công tác quản lý sử dụng đất

đai trên địa bàn quận trong những năm gần đầu chưa thật sự hoàn chỉnh, đúng pháp
luật song những năm gần đây công tác này đã và đang dần dần ổn định.
Do nhu cầu tăng trưởng kinh tế và áp lực gia tăng dân số nên đất đai biến
động liên tục vì thế công tác quản lý nhà nước về đất đai gặp không ít những khó
khăn.

Trang 17