TÌNH HÌNH CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 7 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“TÌNH HÌNH CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG
ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 7
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

SVTH
MSSV
LỚP
KHOÁ
NGÀNH

:
:
:
:
:

TRẦN VĂN CHƯƠNG
04124007
DH04QL
2004 – 2008
Quản Lý Đất Đai

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2008-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

TRẦN VĂN CHƯƠNG

“TÌNH HÌNH CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG
ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 7
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

Giáo viên hướng dẫn: PGS -TS. Huỳnh Thanh Hùng
(Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh)

Ký tên

- Tháng 8 năm 2008 -


LỜI CẢM TẠ
Trước hết, con xin gởi lời tri ân cao quý và sau sắc nhất đến Cha Mẹ – người đã
dày công sinh thành, nuôi dưỡng, dạy dỗ con nên người và có ngày hom nay.
Luôn ghi ơn của những người than đã giúp đỡ, lo lắng cho con trong thời gian
học tập vừa qua.
Xin gởi lòng chân thànhbiết ơn đến:
- Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm – Thành phố Hồ Chí Minh đã tạo
điều kiện, giúp đỡ tôi trong thời gian học tập tại trường.
- Các thầy cô Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản đã truyền đạt những kiến
thức khoa học, cũng như nhận thức xã hội vô cùng quý báu trong suốt thời gian học
tập.
- Thầy Huỳnh Thanh Hùng – Phó Hiệu Trưởng Trường Đại học Nông Lâm –

Thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành Báo cáo tốt
nghiệp này.
- Các cô chú, anh chị trong phòng Tài Nguyên & Môi Trường Quận 7, TP.HCM
đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành Báo cáo tốt nghiệp.
- Các bạn sinh viên trong và ngoài lớp đã đóng góp ý kiến, động viên, giúp đỡ
tôi trong suốt quá trình học tập cũng như trong thời gian thực hiện Báo cáo.
Do kiến thức còn hạn hẹp nên Báo cáo này không tránh khỏi sự thiếu sót. Kính
mong sự chỉ bảo của quý thầy cô và sự đóng góp ý kiến của các bạn.
Sinh viên
Trần Văn Chương


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Chương

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Trần Văn Chương, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Tháng 8/2008, thực hiện Đề tài: “Tình hình chỉnh lý biến động đất đai trên
địa bàn Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh”
Giáo viên hướng dẫn: PGS -TS. Huỳnh Thanh Hùng, Trường Đại Học Nông
Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo: Quận 7 là một trong 5 quận đô thị hoá của Thành
Phố Hồ Chí Minh, được thành lập từ ngày 01/4/1997 theo Nghị định số 03/NĐ-CP
ngày 06/01/1997 của Chính phủ trên cơ sở 5 xã và một phần thị trấn Nhà Bè, huyện
Nhà Bè cũ. Quận 7 đang trong quá trính đô thị hoá, nằm ở vị trí đặc biết quan trọng ở
phía Nam Sài Gòn, thuộc khu vực chiến lược phát triển ra hướng biển Đông của Thành
phố.
Sự phát triển không ngừng của xã hội, đặc biệt là sự gia tăng dân số cùng với

tốc độ tăng trưởng kinh tế đã không ngừng gây áp lực đối với nguồn tài nguyên đất đai
làm cho nhu cầu sử dụng đất không ngừng tăng cao. Công tác quản lý nhà nước về đất
đai là một công cụ hết sức quan trọng trong quá trình chỉnh lý biến động về đất đai.
Đề tài gồm những nội dung sau:
- Đánh giá công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
- Đánh giá tình hình biến động đất đai từ năm 2005 đến nay.
- Đánh giá công tác chỉnh lý biến động đất đai
Đề tài thực hiện nhằm tìm hiểu, đánh giá về tình hình chỉnh lý biến động đất đai
trên địa bàn Quận 7, chỉ ra những mặt thuận lợi, khó khăn trong quá trình thực hiện và
đề xuất những phương hướng khắc phục nhược điểm góp phần hoàn thiện công tác
Quản Lý Nhà Nước ở địa phương. Tính đến ngày 01/01/2008, tổng số lượng phiếu
thông tin kê khai Nhà –Đất để lập sổ Mục Kê đạt 31.913/44.323 phiếu, đạt tỷ lệ 72%.
Kết quả chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Quận 7 chủ yếu là cấp lại, cấp đổi Giấy
chứng nhận, chỉnh Giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
Qua phân tích về công tác chỉnh lý biến động đất đai đai trên địa bàn Quận 7
của cơ quan chuyên môn để đưa ra các giải pháp về chính sách, chuyên môn và về kỹ
thuật để công tác quản lý nhà nước về đất đai ngày càng được hoàn thiện hơn.

i


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Chương

DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT

TP.HCM

Thành Phố Hồ Chí Minh

UBND

Ủy Ban Nhân Dân

TN&MT

Tài nguyên & Môi trường

GCN

Giấy chứng nhận

GCN.QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCN.QSHNƠ-QSDĐƠ

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ởquyền sử dụng đất ở

KHSDĐ

Kế hoạch sử dụng đất

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

ĐTSDĐ

Đối tượng sử dụng đất

ĐTQLĐ

Đối tượng quản lý đất

GTSX

Giá trị sản xuất

CN

Công nghiệp

XD

Xây dựng

TM-DV-VT

Thương mại-Dịch vụ-Vận tải

PTBQ

Phát triển bình quân

ii

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Chương

MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................i
TÓM TẮT..................................................................................................................ii
DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT................................................................................iii
MỤC LỤC..................................................................................................................iv
DANH SÁCH BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ VÀ BIỂU ĐỒ...............................................vii
ĐẶT VẤN ĐỀ.........................................................................................................1
PHẦN I. TỔNG QUAN........................................................................................3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:..............................................................3
I.1.1. Tình hình thiết lập và quản lý hồ sơ địa chính ở Việt Nam.............................3
I.1.2. Cơ sở khoa học..................................................................................................4
I.1.3. Cơ sở pháp lý....................................................................................................5
I.1.4. Cơ sở thực tiễn..................................................................................................6
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu..........................................................................6
I.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên – tài nguyên thiên nhiên - cảnh quan môi trường
....................................................................................................................................6
I.2.2. Đánh giá thực trạng phát triển Kinh tế trên địa bàn Quận gây áp lực đối với
đất đai.........................................................................................................................10
I.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng đô thị........................................................15
I.2.4. Thực trạng phát triển xã hội..............................................................................16
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện .......................18
PHẦN II. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..............................................................19
II.1. Đánh giá tình hình quản lý nhà nước về đất đai..........................................19
II.1.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ

chức thực hiện các văn bản đó...................................................................................19
II.1.2. Xác định ranh giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính......................................................................................................19
II.1.3. Công tác đo đạc, lập hồ sơ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ
quy hoạch sử dụng đất................................................................................................20
II.1.4. Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất........................................21
II.1.5. Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển nhượng quyền sử dụng
đất...............................................................................................................................22
II.1.6. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất..................................................................................22
II.1.7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai.................................................................23
II.1.8. Quản lý tài chính về đất đai.............................................................................24
iii


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Chương

II.1.9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động
sản...............................................................................................................................24
II.1.10. Quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.24
II.1.11. Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về
đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai............................................................24
II.1.12. Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc
quản lý và sử dụng đất................................................................................................24
II.1.13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai............................................25
II.2. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai qua các thời kỳ....25
II.2.1. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất.....................................................................25
II.2.2. Tình hình biến động đất đai qua các thời kỳ...................................................29

II.3. Đánh giá công tác chỉnh lý biến động đất đai...............................................36
II.3.1. Sơ lược tình hình chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Quận 7 từ khi thành
lập năm 1997 .............................................................................................................36
II.3.2. Các loại hình biến động ..................................................................................38
II.3.3. Nguyên tắc chỉnh lý khi có biến động đất đai.................................................39
II.3.4. Quy trình chỉnh lý biến động đất đai...............................................................43
II.3.5. Kết quả chỉnh lý biến động đất đai từ năm 2005 đến nay..............................44
II.3.6. Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác chỉnh lý biến động đất đai.................47

KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ.........................................................................48

iv


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Chương

DANH SÁCH BẢNG BIỂU VÀ SƠ ĐỒ
Trang
BẢNG BIỂU
Bảng I.1: Kết quả phân loại đất trên địa bàn Quận 7..........................................8
Bảng I.2 : Cơ cấu GTSX các ngành kinh tế trên địa bàn Quận 7.......................11
Bảng I.3 : Cơ cấu GTSX của các khu vực kinh tế trên địa bàn Quận 7.............11
Bảng I.4 : Giá trị sản xuất Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp........................12
Bảng I.5 : Thực trạng hoạt động của các ngành Thương Mại............................13
Bảng I.6 : Kết quả hoạt động của ngành Xây Dựng...........................................13
Bảng I.7 : Tốc độ phát triển sản lượng Vận Tải..................................................13
Bảng I.8 : Giá trị tổng sản lượng Nông Nghiệp..................................................14
Bảng I.9 : Mạng lưới đường bộ chính trên địa bàn Quận 7................................15

Bảng I.10 : Thực trạng y tế Quận 7 năm 2007....................................................17
Bảng II.1 : Hiện trạng lưu trữ hồ sơ địa giới hành chính tại Quận.....................19
Bảng II.2 : Thống kê số lượng các loại bản đồ địa chính trên địa bàn Quận.....21
Bảng II.3 : Tình hình chuyển nhượng QSDĐ qua các năm trên địa bàn Quận. .22
Bảng II.4 : Kết quả công tác lập sổ bộ địa chính tài liệu bản đồ 02/CT-UB......23
Bảng II.5 : Báo cáo nguồn thu ngân sách từ hoạt động quản lý đất đai.............24
Bảng II.6 : Diện tích cơ cấu các loại đất của Quận năm 2007............................26
Bảng II.7 : Diện tích và cơ cấu đất nông nghiệp.................................................27
Bảng II.8 : Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2007..........................27
Bảng II.9 : Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng đất..........................28
Bảng II.10 : Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng quản lý đất........................28
Bảng II.11 : Diện tích các loại đất năm 2007 so với năm 2005 và năm 2000....29
Bảng II.12 : Diện tích các loại đất năm 2007 với năm 2006..............................32
Bảng II.13 : Biến động đất đai theo đối tượng sử dụng, quản lý........................36
Bảng II.14 : Số lượng hồ sơ biến động đất đai qua các năm..............................44

v


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Chương

BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 01: Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn Quận 7 năm 2007...............10
Biểu đồ 02 : Cơ cấu các loại đất trên địa bàn Quận 7 năm 2007........................26
Biểu đồ 03 : Cơ cấu diện tích đất đai qua các năm.............................................35

SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1: ...............................................................................................................43

vi


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Chương

ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt không thể thiếu được, đất đai có vai trò lớn đối với đời sống, sản xuất,
kinh tế văn hoá, xã hội và an ninh quốc phòng của mỗi nước.
Ngày nay trong công cuộc đổi mới và phát triển của đất nước đang tạo ra những
bước đi và sức tăng trưởng mạnh, gây áp lực về nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng.
Bên cạnh đó, dân số gia tăng rất nhanh, nhưng đất đai lại có giới hạn và càng trở nên
khan hiếm, khó tránh khỏi những mâu thuẫn phát sinh giữa các mục đích sử dụng đất.
Vì thế, chúng ta cần phải có biện pháp khai thác, sử dụng quỹ đất một cách hợp lý,
khoa học nhằm duy trì, bảo vệ nguồn tài tài nguyên quý giá này luôn ổn định và bền
vững. Từ thực tế đó, cập nhật chỉnh lý biến động đất đai trở nên hết sức cấp bách đối
với các ngành, các cấp hiện nay.
Quận 7 là một trong 5 quận được thành lập vào năm 1997, đang trong quá trình
đô thị hoá của Thành phố Hồ Chí Minh. Quận 7 nằm ở vị trí đặc biệt quan trọng ở phía
Nam Sài Gòn, thuộc khu vực mở rộng đô thị của Thành phố Hồ Chí Minh, có lợi thế
về mật độ xây dựng thấp, có khả năng xây dựng mới theo hướng đô thị hoá hiện đại, từ
đó dẫn đến vấn đề chuyển dịch đất đai trên địa bàn trở nên phức tạp và đa dạng. Chính
vì vậy, người thực hiện các quyền của mình theo pháp luật, làm cho đất đai thường
xuyên biến động liên tục với nhiều dạng khác nhau nên công tác chỉnh lý biến động
đất đai là công cụ không thể thiếu.
Xuất phát từ những vần đề trên, được sự giúp đỡ của phòng Tài Nguyên & Môi

Trường Quận 7 và sự phân công của Khoa Quản lý đất đai & Bất Động Sản - Trường
Đại Học Nông Lâm TP.HCM, chúng tôi tiến hành đề tài “TÌNH HÌNH CHỈNH LÝ
BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 7 – THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH”
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Nhằm nắm bắt được công tác chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn.
Đánh giá đúng thực trạng công tác chỉnh lý biến động đất đai và đề xuất
giải pháp hoàn thiện công tác chỉnh lý biến động đất đai nhằm phục vụ công tác cấp
GCN.QSDĐ và quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận 7.
3. Đối tượng nghiên cứu
Hồ sơ địa chính.
Số lượng hồ sơ cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai qua các năm 2005,
2006, 2007 đến nay.
Các quy định quy phạm pháp luật liên quan, trang thiết bị phục vụ công
tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai.
Các loại hình biến động đất đai.
Quy trình cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu trên địa bàn Quận 7 từ năm 2005 đến nay.
Trang 1


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Chương

5. Ý nghĩa thực tiễn
Việc thực hiện đánh giá tình hình chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Quận 7TP.HCM sẽ đánh giá công tác quản lý Nhà nước về đất đai chính xác hơn và đề xuất
những phương hướng khắc phục nhược điểm trong công tác chỉnh lý biến động và
hoàn chỉnh hồ sơ địa chính.

Trang 2


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Chương

PHẦN I.
TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Tình hình thiết lập và quản lý hồ sơ địa chính ở Việt Nam
Ngành địa chính Việt Nam có hiệu lực từ triều đại vua Hồng Đức, gọi là bản đồ
Hồng Đức. Bản đồ lúc bấy giờ vẽ khái quát các huyện có trong cả nước và ghi tên các
quận, huyện. Đến triều Nguyễn, vua Gia Long lập địa bạ đến các làng, ghi chép đến xứ
đồng, mỗi xứ có bao nhiêu ruộng công điền, ruộng tư điền, các mốc giới làng, tứ cận,
hạng thuế, hàng năm đều có tu sửa sổ bộ.
a. Giai đoạn trước năm 1930 đến năm 1945
Ngay khi thực dân Pháp sang xâm chiếm Việt Nam, năm 1886 Pháp thực hiện đo
đạc vẽ bản đồ thành phố Sài Gòn. Năm 1888, Pháp thiết kế xong bản đồ quy hoạch mở
rộng thành phố Sài Gòn.
Năm 1887 lập Sở Địa Chính Sài Gòn, từ năm 1898 đến năm 1930 đo vẽ xong
bản đồ giải thửa các làng ở Nam Kỳ, dựa vào các bản đồ giải thửa lập ra các tài liệu
của chế độ quản thủ địa chính cùng với Lý trưởng, Chưởng bạ có quyền nhận thị thực
các văn bản về ruộng đất trong các làng, chuyển dịch ruộng đất thì phải nộp phí cho
cho Chưởng bạ.
Sở địa chính lập ra từ năm 1931, các thư ký đạc điền đo vẽ lập các tài liệu địa
chính như bản đồ, sổ địa chính, sổ điền chủ, sổ khai báo.
b. Giai đoạn từ năm 1945 đến 1975
Thi hành sắc lệnh điền thổ được ban hành năm 1927 quy định đất đai là tài sản

mà người dân có quyền sở hữu để mua bán, sang nhượng, cho thuê, thừa kế và thế
chấp.
Đất đai được mua bán tự do nhưng phải chấp hành quy định của Nhà nước để
thực hiện vào công trình công ích phúc lợi xã hội, mọi sự mua bán nhà, xây dựng, sửa
chữa đều phải có sự chấp thuận của chủ đất.
Chính sách “Người có ruộng cày” năm 1970 chỉ cho phép sở hữu 15 ha đất
hương quả, còn người trực canh được quyền sở hữu đất 03 ha.
c. Giai đoạn từ năm 1975 đến 1986
Thời kỳ này triển khai công tác đo đạc phân hạng và đăng ký thống kê đất trong
cả nước theo Chỉ thị số 299/TTg ngày 10/01/1980 của Thủ tướng Chính phủ và Quyết
định số 56/QĐ-ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục Quản lý ruộng đất về việc ban
hành quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất.
Năm 1983 thực hiện chính sách hợp tác hoá gia nhập “Tập đoàn sản xuất” đã gây
sáo trộn lớn về sử dụng đất. Việc phân chia ruộng đất được thực hiện theo phương
thức bình quân nhân khẩu, độ tuổi lao động và khoán cho từng hộ gia đình.
Năm 1986, phong trào hợp tác hoá giải thể, kinh tế hộ gia đình được coi là vai trò
quan trọng trong phát triển kinh tế nói chung và kinh tế nông lâm nghiệp nói riêng.
Trong thời gian này, Nhà nước không cho phép sang nhượng, mua bán đất đai nhưng
Trang 3


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Chương

thực tế việc sang nhượng, mua bán bất hợp pháp vẫn xảy ra rất nhiều, nên Nhà nước
không quản lý được công tác chỉnh lý biến động.
d. Giai đoạn từ năm 1987 đến 1993
Năm 1987, Chính phủ ban hành luật đất đai đầu tiên.
e. Giai đoạn 1993-2003

Chính phủ ban hành luật đất đai năm 1993
Các văn bản pháp luật và dưới luật chủ yếu như sau: Nghị định số 34/CP, Thông
tư số 1990/2001/TT-TCĐC,…
f. Giai đoạn 2003 đến nay
Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và bắt đầu có hiệu lực thi hành
từ ngày 01/7/2004, quy định chặt chẽ và chi tiết công tác quản lý nhà nước về đất đai
(13 nội dung so với 7 nội dung của Luật cũ). Tháng 11/2004, Chính phủ ban hành
Nghị định số 181 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật đất đai. Công tác lập, chỉnh lý, quản
lý hồ sơ địa chính hướng dẫn cụ thể trong Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày
01/11/2004. Tuy nhiên trong quá trình quản lý đất đai xuất hiện nhiều bất cập, ngày
02/8/2007 Bộ Tài Nguyên & Môi Trường ban hành Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT
thay thế Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT.
I.1.2. Cơ sở khoa học
a. Các khái niệm
Biến động đất đai là quá trình sử dụng của người sử dụng đất làm thay đổi hình
thể, kích thước, mục đích sử dụng so với hiện trạng ban đầu.
Biến động đất đai được phân làm các loại sau:
- Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất, thế chấp, bão lãnh Quyền sử dụng đất.
- Chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất.
- Thay đổi hình thể thửa đất, tách thửa, hợp thửa đất.
- Mất đất do thiên tai, sạt lỡ.
- Thay đổi về hạn chế quyền sử dụng đất.
- Chuyển đổi từ hình thức thuê đất sang hình thức Nhà nước giao có thu tiền sử
dụng đất.
b. Hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hệ thống bảng tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách,…chứa đựng
những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai được
thiết lập trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu, đăng ký biến
động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Các tài liệu của hồ sơ địa chính (theo mục I.2 Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT):
- Bản đồ địa chính: là bản đồ thể hiện các yếu tố tự nhiên của thửa đất và các
yếu tố địa lý có liên quan đến sử dụng đất, được lập theo đơn vị hành chính xã.
- Sổ địa chính (Mẫu 01/ĐK): là sổ ghi về người sử dụng đất, các thửa đất về
người sử dụng đất đó đang sử dụng và tình trạng sử dụng đất của người đó.

Trang 4


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Chương

- Sổ mục kê đất đai (Mẫu 02/ĐK): là sổ ghi các thửa đất và các đối tượng chiếm
đất nhưng không có ranh giới khép kín trên bản đồ và các thông tin có liên quan đến
quá trình sử dụng đất.
- Sổ theo dõi biến động đất đai (Mẫu 03/ĐK): là sổ ghi những biến động về sử
dụng đất trong quá trình sử dụng đất.
I.1.3. Cơ sở pháp lý
a. Các văn bản pháp quy có liên quan
- Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã được sửa
đổi, bổ sung theo Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25/12/2001 của Quốc hội khoá
X, kỳ họp thứ 10.
- Luật đất đai ngày 26/11/2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 19/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật đất đai.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về quy định bổ
sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, trình tự thủ tục bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai.
- Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài Nguyên và Môi

Trường về việc thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử
dụng đất.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 ngày 21/6/2007 của Uỷ ban thường
vụ Quốc hội quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ
gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp.
b. Các căn cứ thực tiễn tại địa phương

Thành phố Hồ Chí Minh
- Chỉ thị số 30/2003/CT-UB ngày 24/12/2003 của UBND TP.HCM về giải quyết
một số vấn đề nhà, đất trong khu vực có quy hoạch chi tiết và quản lý thực hiện quy
hoạch chi tiết.
- Quyết định số 138/2004/QĐ-UB ngày 18/5/2004 của UBND TP.HCM ban hành
quy định về thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn
TP.HCM.
- Quyết định số 19/2008/QĐ-UB ngày 21/3/2008 của UBND TP.HCM ban hành
quy định về thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn
TP.HCM.
- Quyết định số 135/2007/QĐ-UBND ngày 08/12/2007 của UBND TP.HCM ban
hành quy định về kiến trúc nhà liền kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn
TP.HCM.

Quận 7
- Quyết định số 17/2007/QĐ-UBND ngày 13/6/2007 của UBND Quận 7 về việc
ban hành quy định giải quyết hồ sơ hành chính công theo cơ chế “một cửa một dấu”.
Trang 5

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Chương

- Quyết định số 28/2006/QĐ-UBND ngày 25/5/2006 của UBND Quận 7 về việc
ban hành quy trình lập vườn.
- Thông báo số 84/TB-UBND ngày 22/02/2006 của UBND Quận 7 về nội dung
cuộc họp Thường trực Uỷ ban nhân dân Quận lần thứ 8.
- Báo cáo tình hình thực hiện kế hoạch Kinh tế- xã hội qua các năm 2005, 2006,
2007.
- Hệ thống các biểu thống kê, kiểm kê đất đai, tình hình biến động đất đai qua các
năm từ năm 2005, 2006, 2007.
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất Quận 7.
- Bản đồ địa chính các phường (Tài liệu bản đồ năm 2003)
- Báo cáo về việc giải quyết hồ sơ hành chính công của phòng Tài Nguyên & Môi
Trường Quận 7 năm 2005, 2006, 2007, quý I/2008
I.1.4. Cơ sở thực tiễn
Sự phát triển không ngừng của xã hội, đặc biệt là sự gia tăng dân số cùng với
tốc độ tăng trưởng kinh tế không ngừng gây áp lực với nguồn tài nguyên đất làm cho
nhu cầu sử dụng đất không ngừng tăng cao nên biến động về đất đai như chuyển mục
đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất,…là nhu cầu tất yếu.
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên–tài nguyên thiên nhiên-cảnh quan môi trường
a. Điều kiện tự nhiên

Vị trí địa lý ( Hình 1: Sơ đồ vị trí địa lý Quận 7- TP.HCM)
Quận 7 là một trong 5 quận đô thị hoá của thành phố Hồ Chí Minh, được thành
lập từ ngày 01/04/1997 theo Nghị định số 03/NĐ-CP ngày 06/01/1997 của Chính phủ,
trên cơ sở 5 xã và một phần thị trấn Nhà Bè, huyện Nhà Bè cũ. Toàn Quận có 10

phường (Hình 2: Bản đồ ranh giới hành chính Quận 7- TP.HCM), với tổng diện tích tự
nhiên 3546,7859 ha, nằm ở phía Đông Nam trung tâm thành phố Hồ Chí Minh. Quận
7 có vị trí địa lý như sau:
- Ranh giới hành chính:
+) Bắc giáp Quận 4 và Quận 2, ranh giới là kênh Kẻ và sông Sài Gòn;
+) Nam giáp huyện Nhà Bè, ranh giới là rạch Đĩa và sông Phú Xuân;
+) Tây giáp Quận 8 và huyện Bình Chánh, ranh giới là rạch Ông Lớn;
+) Đông giáp Quận 2 và huyện Nhơn Trạch – tỉnh Đồng Nai, ranh giới là sông
Sài Gòn và sông Nhà Bè.
- Toạ độ địa lý : - 10o42’ → 10o46’ vĩ Bắc
- 106º42’ → 106º46’ kinh Đông
Quận 7 có trục giao thông lớn đi qua như xa lộ Bắc - Nam ( đại lộ Nguyễn Hữu
Thọ), đường cao tốc Bắc Nhà Bè – Nam Bình Chánh (đại lộ Nguyễn Văn Linh), cầu
Phú Mỹ liên kết với hệ thống giao thông đại lộ Đông Tây (gần hoàn thành), sông Sài
Gòn bao bọc phía Đông với hệ thống cảng chuyên dụng trung chuyển hàng hoá đi
nước ngoài và ngược lại. Với vị trí địa lý như vậy, Quận có lợi thế khá quan trọng
trong chiến lược khai thác giao thông thuỷ và bộ, thuận lợi cho phát triển thương mại
Trang 6


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Chương

cũng như vận tải hàng hoá, là cửa ngõ phía Nam của Thành Phố, là cầu nối mở rộng
hướng phát triển của Thành Phố ra hướng biển Đông.

Khí hậu
Nằm trong khu vực khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, mang tính chất
chung là nóng, ẩm với nhiệt độ cao và mưa nhiều, trong năm có 2 mùa rõ rệt:

+) Mùa mưa: từ tháng 5 đến tháng 11;
+) Mùa khô: từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
Mùa mưa có gió Tây – Tây Nam thổi với vận tốc 3,6m/s. Gió Đông – Đông Bắc
thổi từ tháng 11 đến tháng 2 năm sau với vận tốc trung bình 2,4m/s.
Theo số liệu của đài khí tượng thuỷ văn đặc điểm khí hậu như sau:
Nhiệt độ: do ảnh hưởng của xích đạo nên nhiệt độ khá ổn định không phân
hoá theo mùa rõ rệt. Nhiệt độ trung bình trong năm là 29 oC. Biên độ nhiệt độ trung
bình giữa tháng nóng nhất và lạnh nhất không quá 3 – 4 oC. Dao động giữa ngày và
đêm bình quân 5oC – 10oC. Tháng nóng nhất trong năm thường từ tháng 4-5, tháng
lạnh nhất là tháng chạp.
Ẩm độ: độ ẩm biến thiên theo theo mùa, tỷ lệ nghịch với chế độ nhiệt, độ ẩm
trung bình trong năm là 74,35%, trong đó mùa mưa là 78,43%, mùa khô là 70,2%, ẩm
độ giữa các tháng trong năm chênh lệch không đáng kể.
Lượng mưa: lượng mưa trung bình hàng năm là 2100 mm nhưng phân tán
không đều giữa các mùa, mưa tập trung nhiều nhất vào tháng 7, 8, 9, 10 với số ngày
mưa bình quân hàng năm là 159 ngày.
Bức xạ và chiếu sáng: nguồn năng lượng bức xạ dồi dào, bình quân
10Kcal/cm3 và trên 2500 giờ nắng trong năm. Tháng nắng nhất vào tháng 2, 3, 4, số
giờ nắng bình quân 6,3 giờ/ngày, giờ nắng vào mùa khô trung bình là 7 giờ/ngày.
Gió: chủ yếu theo 3 hướng Đông Nam, Nam và Tây Nam. Tốc độ gió trung
bình 2-3 m/s, mạnh nhất 22,6m/s. Trong vùng không có bão.
Lượng bốc hơi: lượng bốc hơi cao đều quanh năm trung bình 3,3mm/ngày;
tổng lượng bốc hơi cả năm là 1183 mm. Trong tháng mưa, lượng mưa lớn hơn lượng
bốc hơi khoảng 2-3 lần, tháng nắng lượng mưa nhỏ hơn lượng bốc hơi từ 30-60 lần.

Địa hình
Nằm trong khu vực hạ lưu của sông Đồng Nai và sông Sài Gòn, địa hình của
Quận tương đối bằng phẳng, độ cao thay đổi không lớn, có địa hình lòng chảo trũng về
phía Nam của Quận. Toàn khu vực Quận có độ cao tương đối từ 2 - 2,4m.
b. Tài nguyên thiên nhiên


Tài nguyên đất
Tổng hợp kết quả của chương trình điều tra thổ nhưỡng những năm trước đây thì
Quận 7 có các nhóm đất và những đặc tính lý hoá tương ứng. Kết quả phân loại đất
như sau:
- Đất phèn hoạt động (Orthithionic Fluvisols).
- Đất phèn tiềm tàng (Protothionic Gleysols).

Trang 7


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Chương

- Đất phèn mặn (Salithionic Fluvisols) đang hình thành, chiếm diện tích chủ yếu
và không thích hợp cho phát triển sản xuất nông nghiệp.

Bảng I.1: Kết quả phân loại đất trên địa bàn Quận 7
S
T

Hệ thống phân loại đất
Việt Nam

Hệ thống phân loại đất FAO
UNESCO

Diện tích
(ha)

Tỷ lệ
(%)

Ký
hiệu

Tên đất

Ký
hiệu

S

Đất phèn

FLt

1

Sj

Đất phèn hoạt động

Fllto

Orthithionic Fluvisols

3,2340

0,09

2

Sp

Đất phèn tiềm tàng

GLtp Protothionic Gleysols

569,5423

16,06

3

Sm

Đất phèn mặn

Flts

2084,7237

78,45

2657,5000

100,00

Tên đất

Salithionic Fluvisols

Tổng cộng:

Nguồn: Bản đồ đất Thành phố Hồ Chí Minh- 1986
Toàn bộ khu vực Quận 7 được phủ lớp trầm tích halogen, trầm tích Pleitoxen với
thành phần là sét nhẹ và cát pha có địa hình thấp, có nguồn gốc sông, biển, đầm lầy
với thành phần vật chất chủ yếu là lớp bùn sét, màu xám đen hoặc xám tro lẫn mùn
thực vật. Nên cấu tạo địa chất công trình yếu, lớp bùn sét dày trên 20m, sức chịu tải
mềm nhỏ 0,5kg/cm2, gây khó khăn cho xây dựng công trình.

Tài nguyên nước
- Nguồn nước mặt
Đặc trưng của Quận 7 là có nhiều sông rạch, toàn Quận có 889,0063 ha sông
rạch lớn nhỏ. Vì nằm trong khu vực chịu ảnh hưởng của biển, nên hệ thống sông rạch
ở đây đều chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều, nửa năm ngọt, nửa năm mặn.
Đồng thời đang chịu ảnh hưởng của các công trình thuỷ điện đầu nguồn (thuỷ điện Trị
An), nên độ mặn tăng cao và kéo dài ngày trong mùa mưa, gây bất lợi cho sản xuất
nông nghiệp.
Hệ thống sông rạch chính của Quận bao gồm: sông Sài Gòn, sông Nhà Bè, sông
Phú Xuân, rạch Đĩa, sông Ông Lớn, kênh Tẻ. Các rạch nhỏ có xu hướng bị san lấp để
lấy mặt bằng xây dựng (phần lớn nguồn gốc những rạch nhỏ đều là mương thuỷ lợi do
người dân tự đào đưa nước vào đồng ruộng trong thời kỳ lập ấp Chiến lược - Chế độ
cũ). Diện tích mặt nước của Quận là 889,0063 ha (số liệu năm 2007) chiếm 25,06%
diện tích tự nhiên, trong đó chủ yếu là mặt nước trên các sông Sài Gòn, sông Nhà Bè.
- Nguồn nước ngầm
Nước ngầm ở trong địa bàn Quận rất hạn chế, chịu ảnh hưởng trực tiếp của chế
độ bán nhật triều, mạch nước nông đều bị nhiễm phèn và mặn nên không khai thác sử

dụng được. Hệ thống cung cấp nước ngọt trên địa bàn Quận hiện nay chủ yếu là nước
sông Đồng Nai, nhưng không đủ. Do đó, trên địa bàn Quận nhiều nơi thiếu nước ngọt
trầm trọng. Mực nước ngầm mạch nông, xuất hiện ở độ sâu từ 0,5-1m.

Tài nguyên nhân văn
Trang 8


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Chương

Quận 7 là quận được tách ra từ huyện Nhà Bè vốn có nền văn hoá lâu đời, là một
bộ phận không thể thiếu của lực lượng vũ trang Bình Xuyên thời kháng Pháp, người
dân nơi đây có truyền thống yêu nước, lao động cần cù. Tài nguyên nhân văn trên địa
bàn Quận khá phong phú, mang ý nghĩa lớn về lịch sử và giá trị tinh thần cho nhân
dân. Hiện Quận có 3 di tích đã được công nhận cấp Quốc gia như: di tích lịch sử cách
mạng Gò Ô Môi - một cơ sở bí mật của du kích Nhà Bè nơi có 3 chiến sĩ đã hi sinh
anh dũng; di tích chùa Long Hoa trước đây là cơ sở cách mạng Quận Uỷ quận Nhà Bè
tỉnh Gia Định và Thành Đoàn (thời chống Mỹ); và một di tích kiến trúc nghệ thuật
Đình Tân Quy Đông. Ngoài ra, ở phường Bình Thuận có nhà tưởng niệm Bác Hồ, là
nơi thường xuyên diễn ra các hoạt động văn hoá văn nghệ nhân dịp các ngày lễ lớn
trong năm.
c. Cảnh quan môi trường

Cảnh quan thiên nhiên
Đặc trưng của Quận 7 là có rất nhiều sông rạch lớn nhỏ, đây là thế mạnh cho
cảnh quan môi trường trên địa bàn Quận. Những mãng cây xanh và mặt nước hiện hữu
có thể tạo thành các công viên, sân golf, khu bảo tồn thiên nhiên, các khu vui chơi giải
trí,… Các dòng sông cảnh quan trong khu vực có thể quy hoạch nhằm tạo đường giao

thông xuyên suốt và liên kết cảnh quan thiên nhiên đặc sắc dọc theo các thuỷ lộ trên
địa bàn Quận, gắn kết hài hoà với khu Nam Sài Gòn tạo thành một quần thể cảnh quan
có giá trị kinh tế và môi trường.

Môi trường đô thị
Trên địa bàn Quận hiện có 27 đơn vị cấp TW chủ yếu là cảng, cơ sở đóng sửa
chửa tàu, luyện cán thép; 56 đơn vị sản xuất trực thuộc thành phố và 408 cơ sở sản
xuất CN-TTCN nhỏ do Quận quản lý, các chất ô nhiễm do các ngành sản xuất công
nghiệp trên địa bàn ước tính hàng năm đưa vào không khí hàng trăm tấn SO 2,CO, CO2,
NO2 và muội khói. Đồng thời hàng ngày hệ thống kênh rạch trên địa bàn nhận khoảng
9.800m3 nước thải sinh hoạt, 5000m3 nước thải công nghiệp. Lượng nước thải này
không được xử lý trước khi thải ra ngoài môi trường với khoảng 1.000 hộ dân sống
trên kênh rạch đã thải trực tiếp làm nước ở kênh, rạch chuyển sang màu đen và hôi
thối.
Hệ thống thu gom rác hiện có 2 điểm tập kết rác trên đường Nguyễn Văn Quỳphường Phú Thuận, khu đất trên đường Huỳnh Tấn Phát- gần kho bạc phường Phú Mỹ
và 6 điểm trung chuyển (tập trung tại phường Tân Thuận Đông, Tân Kiểng, Bình
Thuận, Tân Phong và Tân Phú) đang hoạt động.
d. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – tài nguyên thiên nhiên - cảnh quan
môi trường

Các lợi thế
- Quận 7 có nhiều lợi thế về vị trí địa lý: nằm ở cửa ngỏ phía Nam Thành Phố,
nằm trên trục phát triển Thành Phố ra hướng biển Đông, là một trong hai trục chiến
lược phát triển chính của Thành phố nên Quận có vị trí khá quan trọng trong chiến
lược khai thác giao thông thuỷ và bộ, thuận lợi cho phát triển thương mại cũng như
vận tải hàng hoá. Hiện tại Quận 7 là một trong những cửa ngõ của Thành phố, góp
phần thông thương với các tỉnh miền Tây thông qua đại lộ Nam Sài Gòn (đại lộ
Nguyễn Văn Linh) và trong tương lai sẽ thông thương thuận lợi hơn với các tỉnh miền
Trang 9

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Chương

Đông thông qua cầu Phú Mỹ (gần hoàn thành) kết nối giữa đại lộ Đông Tây với đường
Huỳnh Tấn Phát, đại lộ Nguyễn Văn Linh.
- Điều kiện tự nhiên có nhiều sông rạch, thuận lợi cho việc phát triển giao thông
đường thuỷ. Đặc biệt là những khu vực ven sông Sài Gòn, sông Nhà Bè là những địa
điểm thuận tiện để hình thành các cầu cảng đạt tiêu chuẩn Quốc tế. Hiện nay trên địa
bàn Quận 7 có 3 cảng đang hoạt động được đánh giá cao: cảng Bến Nghé, cảng Vict,
cảng Lotus. Việc phát triển cảng kéo theo sự phát triển của các ngành dịch vụ khác
như: dịch vụ khai thác cầu cảng, bốc xếp, kho bãi,… Đồng thời có nhiều sông rạch
cũng là một tiềm năng trong việc phát triển du lịch sinh thái, dịch vụ nhà vườn,…

Các hạn chế
- Tài nguyên đất của Quận chủ yếu là đất phèn mặn, đang hình thành, có sức chịu
tải nhỏ nên gây khó khăn, tốn kém trong công tác gia cố nền móng khi xây dựng các
công trình.
- Nước ngầm trong địa bàn Quận đều bị nhiễm phèn và mặn nên không khai thác
và sử dụng được. Trong khi đó, hệ thống cung cấp nước ngọt cho Quận hiện nay chủ
yếu là sông Đồng Nai, nhưng không đủ. Vì vậy trên địa bàn Quận nhiều nơi thiếu
nước ngọt trầm trọng.
- Hạ tầng đô thị còn yếu kém, các khu dân cư hiện hữu xây dựng lộn xộn, chen
chúc, chấp vá. Ô nhiễm môi trường khá phổ biến do việc lấn chiếm sông rạch làm đất
ở, gây tắt đường lưu thông dòng chảy của các hệ thống sông rạch tự nhiên, tạo ra nhiều
ao tù, đầm lầy mất vệ sinh xen cài các khu dân cư. Thêm vào đó là các cơ sở tiểu thủ
công nghiệp bố trí xen kẽ trong các khu dân cư càng làm tăng thêm sự bất ổn về môi
trường sống và môi trường đô thị.
I.2.2. Đánh giá thực trạng phát triển Kinh tế trên địa bàn Quận gây áp lực đối với

đất đai
a. Tốc độ tăng trưởng
Trong những năm gần đây, cùng với quá trình phát triển Kinh tế - Xã hội của
Thành phố, nền kinh tế của Quận 7 có sự tăng trưởng đáng kể. Giá trị sản xuất của các
doanh nghiệp, đơn vị trên địa bàn Quận trong năm 2007 đạt 15.110,908 tỷ đồng, tăng
14,64% so với năm 2006.

Trang 10


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Chương

Biểu 01 :Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn Quận 7 năm 2007
Bảng I.2 : Cơ cấu GTSX các ngành kinh tế trên địa bàn Quận 7
Năm 2006
Các ngành kinh tế

GTSX
(tỉ đồng)

Chia theo cấp quản lý

Năm 2007
GTSX
(triệu
đồng)

Cơ cấu

(%)

Cơ cấu
(%)

13.181,55

100,00

15.110,91

100,00

- Khu vực có vốn nước ngoài

4.156,12

31,50

4.820,55

31,90

- Trung ương và Thành phố

6.799,59

51,60

7.979,99

52,81

- Quận quản lý

2.225,84

16,90

2.310,37

15,29

13.181,55

100,00

15.110,91

100,00

- Nông nghiệp

6,47

0,05

4,63

0,03

- Công nghiệp

7.045,24

53,45

7.981,26

52,82

431,63

3,27

582,65

3,86

5.391,57

40,90

6.132,18

40,58

3,41

0,03

3,52

0,02

303,23

2,30

406,67

2,69

Chia theo ngành kinh tế

- Xây dựng
- Thương mại - dịch vụ
- Khách sạn nhà hàng
- Vận tải - bốc xếp

Nguồn: Phòng Thống Kê Quận 7
b. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Bảng I.3 : Cơ cấu GTSX của các khu vực kinh tế trên địa bàn quận
Năm 2005
Các khu vực kinh tế
Khu vực I (Nông nghiệp)

GTSX
(tỉ đồng)

Năm 2006

Cơ cấu
(%)

GTSX
(tỉ đồng)

Năm 2007

Cơ cấu
(%)

GTSX
(tỉ đồng)

Cơ cấu
(%)

6,817

0,06

6,466

0,05

4,633

0,03

Khu vực I (CN+XD)

6.966,364

57,82

7.476,869

56,72

8.563,907

56,67

Khu vực III (TM-DV +VT)

5.074,804

42,12

5.698,212

43,23

6.542,368

43,30

12.047,985

100,00

13.181,54
7

100,00

15.110,90
8

100,00

Tổng số

Nguồn: Phòng Thống Kê Quận 7
Tỷ trọng của các khu vực kinh tế trên địa bàn quận có tốc độ tăng trưởng không
đều. Khu vực II luôn chiếm tỷ trọng chủ yếu trong cơ cấu giá trị sản xuất toàn Quận,
tuy nhiên tốc độ tăng trưởng của khu vực này đang có xu hướng giảm trong những
năm qua. Trong khi đó, khu vực III có xu hướng tăng do tiềm năng phát triển thương
mại - dịch vụ của Quận đang khai thác mạnh, trong năm 2007 tốc độ tăng trưởng là
14,81%. Khu vực I chiếm tỷ trọng không đáng kể và đang có xu hướng giảm mạnh.
Trang 11


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Chương

c. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế


Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp
Năm 2007 giá trị sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn Quận
đạt 7.981,256 tỷ đồng với tỷ lệ tăng trưởng 113,29% so với năm 2006. Khu Chế Xuất
chiếm tỷ trọng chủ yếu trong tổng giá trị sản xuất công nghiệp trên địa bàn Quận với
tốc độ tăng trưởng đạt 15,99%.
Bảng I.4 : Giá trị sản xuất Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp
Các khu vực
Công nghiệp - Tiểu thủ công
nghiệp

Năm 2006
Trị số
(tỷ đồng)

Năm 2007

Cơ cấu
(%)

Trị số
(tỷ đồng)

Cơ cấu
(%)

1. Khu Chế Xuất Tân Thuận

4.156,118

58,99 4.820,546

60,40

2. Trung ương và Thành phố

2.459,535

34,91

2684,590

33,64

429,587

6,10

476,120

5,97

100,00

7.981,25
6

100,00

3. Quận quản lý

Tổng số

7.045,240

Nguồn: Phòng Thống Kê Quận 7

Thương mại - Dịch vụ
Ngành Thương mại- dịch vụ phát triển mạnh mẽ, rộng khắp trên địa bàn, tạo
điều kiện cho hàng hoá lưu thông, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của nhu cầu sản
xuât vá đời sống nhân dân. Tổng doanh thu ngành thương mại - dịch vụ trong năm
2007 là 6.132,177 tỷ đồng tăng 12,67% so với năm 2006, chiếm 40,58% trong cơ cấu
kinh tế toàn Quận. Trong đó phần lớn doanh thu của ngành thương mại – dịch vụ
thuộc khu vực Trung ương và Thành Phố quản lý, Quận quản lý chỉ đạt 613,218 tỷ
đồng với các thành phần sau:
Bảng I.5 : Thực trạng hoạt động của ngành thương mại
Đơn vị tính: Tỷ đồng
Năm
1. DN Quốc doanh

2005

2006

2007

Tốc độ tăng/giảm
BQ (%/năm)

63,494

32,477

44,150

-19,44

2. Hợp tác xã

1,556

1,192

6,130

-1,00

3. Cty TNHH

3.949,540

4.612,640

5.285,930

18,61

4. Cty cổ phần

32,572

41,917

49,057

6,93

5. DN Tư nhân

544,719

418,071

444,580

-21,03

24,000

285,300

302,310

14,00

4.615,88

5.391,597

6.132,157

11,67

6. Hộ cá thể
Tổng doanh thu

Trang 12


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Chương

1
Nguồn: Phòng Thống Kê Quận 7


Ngành xây dựng
Hoạt động ngành xây dựng trên địa bàn Quận do rất nhiều đơn vị ngoài Quận
thực hiện, chủ yếu là các đơn vị TW và TP, chiếm 70% giá trị sản xuất kinh doanh
ngành xây dựng. Giá trị sản xuất kinh doanh của ngành xây dựng qua các năm như
sau:
Bảng I.6 : Kết quả hoạt động của ngành xây dựng
Năm 2005
Các đơn vị

1. DN Nhà nước

GTSX
(tỷ
đồng)

Năm 2006

Tỷ
trọng
(%)

GTSX
(tỷ đồng)

Tỷ
trọng
(%)

Năm 2007
GTSX
(tỷ
đồng)

Tỷ
trọng
(%)

33,675

13,88

46,800

10,84

55,237

9,48

2. DN Ngoài
quốc doanh

208,921

86,12

384,829

89,16

527,414

90,52

Tổng cộng

242,596

100,00

431,629

100,00

582,651

100,00

Nguồn: Phòng Thống Kê Quận 7
Do tốc độ đô thị hoá tại Quận 7 diễn ra khá nhanh thúc đẩy ngành xây dựng
phát triển mạnh. Xét về cơ cấu thành phần kinh tế cho tháy các đơn vị ngoài Quốc
doanh luôn giữa vai trò chủ yếu trong ngành xây dựng.

Ngành vận tải - bốc xếp:
Với hệ thống đường sông bao bọc suốt ranh giới phía Bắc và hệ thống cảng
phân bố tập trung ở Quận 7 nên hoạt động vận tải và bốc xếp hàng hoá khá phát triển
chủ yếu là vận tải đường sông, biển.
Giá trị sản xuất năm 2007 là 406,667 tỷ đồng, đạt 134,11% so với năm 2006,
chiếm tỷ trọng 2,69% trong tổng giá trị sản xuất của các ngành kinh tế trên địa bàn
Quận. Khu vực TW và TP đảm nhận 86% giá trị sản xuất của ngành.
Bảng I.7 : Tốc độ phát triển sản lượng Vận Tải
Sản lượng vận tải

Năm
2005

Năm
2006

Năm
2007

A. Khối lượng vận chuyển
(nghìn tấn)

130,06

113,70

166,54

128,58

+ Đường bộ

182,82

128,40

194,79

134,98

+ Đường sông

120,51

108,64

155,09

125,84

B. Khối lượng luân chuyển

(nghìn tấn/km)

135,70

114,73

119,19

122,81

Trang 13

Bình quân/ năm
(%)


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Chương

+ Đường bộ

195,84

147,08

127,67

116,21

+ Đường sông

131,18

110,86

117,82

124,16

Nguồn: Phòng Thống Kê Quận 7


Nông nghiệp
Diện tích đất nông nghiệp trong những năm qua có chiều hướng luôn giảm
mạnh, do tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh chóng. Năm 1997 diện tích đất nông nghiệp
là 949,64 ha, đến nay còn 294,77 ha, hầu hết diện tích này đều nằm trong các dự án
quy hoạch của Quận.
Tỷ trọng ngành nông nghiệp tập trung chủ yếu là chăn nuôi (chiếm 83,87% giá
trị tổng sản lượng), các ngành trồng trọt và thuỷ sản chiếm tỷ trọng rất thấp.
Bảng I.8 : Giá trị tổng sản lượng Nông Nghiệp
Đơn vị tính : tỷ đồng
Ngành

Năm
2005

Năm
2006

Năm
2007

Tốc độ PTBQ
(%/năm)

I. Chăn nuôi:

6,273

5,818

4,370

89,22

- Gia súc, gia cầm

5,627

5,274

3,724

84,40

- Thuỷ sản

0,646

0,544

0,646

51,43

II. Trồng trọt:

0,544

0,880

0,396

50,30

Tổng cộng

6,817

6,698

4,766

81,06

Nguồn: Phòng Thống Kê Quận 7
Ngành nông nghiệp hiện nay chủ yếu vẫn là chăn nuôi quy mô nhỏ, không có
giá trị kinh tế cao và nuôi trồng thuỷ sản nước ngọt kết hợp loại hình dịch vụ câu cá
giải trí do đặc thủ có nhiều sông rạch. Về trồng trọt chủ yếu là trồng lúa nhưng hiệu

quả không cao.
e. Nhận xét đánh giá chung về thực trạng kinh tế trên địa bàn Quận
Cơ cấu kinh tế trên địa bàn Quận 7 có xuất phát điểm là cơ cấu công nghiệp –
thương mại - dịch vụ và nông nghiệp. Xét riêng về cơ cấu kinh tế, phần Quận quản lý
là thương mại - dịch vụ - công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp - nông nghiệp chiếm tỷ
trọng rất khiêm tốn: 15,29% tổng giá trị sản xuất.
Quận dần trở thành khu vực có nền kinh tế phát triển năng động với Khu chế
xuất Tân Thuận được xem là thành công nhất trong cả nước, vẫn tiếp tục đứng vững
ngày càng thu hút thêm nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tư, tạo việc làm cho lao động
địa phương và nhiều nơi khác, kéo theo sự phát triển các dịch vụ phục vụ cho khu vực
này.
Thế mạnh của Quận là thương mại, lại là lĩnh vực bị chao đảo nhiều nhất do tỷ
trọng tập trung chủ yếu là ngành kinh doanh phân bón, mà trong thời gian qua do biến
động của thị trường trong nước và Thế giới biến động như giá lúa gạo tăng mạnh, diện
tích sản xuất nông nghiệp bị thu hẹp do tốc độ đô thị hoá trên địa bàn Quận diễn ra khá
Trang 14


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Chương

nhanh, thu hẹp thị trường tiêu thu phân bón dùng cho cây lúa tồn kho khá nhiều, doanh
thu giảm mạnh.
Ngành sản xuất nông nghiệp giảm mạnh do tác động của đô thị hoá, tuy nhiên
đa số phần diện tích nông nghiệp bị bỏ hoang do chuyển nhượng, đầu cơ đất, chỉ có
một số ít hộ chuyển sang hình thức nuôi trồng cây kiểng, chim cảnh phù hợp với môi
trường đô thị.
I.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng đô thị
a. Giao thông


Giao thông đường bộ
Tổng diện tích đường bộ trên địa bàn Quận 7 là 485,7851 ha, chiếm 13,7% diện
tích tự nhiên toàn Quận, gồm các tuyến đường chính: đại lộ Nguyễn Văn Linh là trục
đường quan trọng liên thông giữa các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long và TP.HCM;
đường Huỳnh Tấn Phát, đường Nguyễn Thị Thập, đường Nguyễn Hữu Thọ,…
Ngoài ra còn có các tuyến đường lớn nhỏ khác phân bố trong các khu dân cư
với lộ giới hẹp, xuống cấp cần được sửa chữa và nâng cấp thêm. Đặc biệt trên địa bàn
quận chưa có nút giao thông và bến đậu xe.
Bảng I.9: Mạng lưới đường bộ chính trên địa bàn Quận 7
Tên đường

Loại đường

Tình trạng

6.600

Bê tông + nhựa

Tốt

48.560

Nhựa

Cần nâng cấp

6.045

Sỏi + nhựa

Cần nâng cấp

4. Đường chuyên dùng

14.050

Nhựa + đá + sỏi đỏ

Cần nâng cấp

Tổng cộng

75.255

1. Đường cao tốc
2. Đường hương lộ
3. Đường vào các khu dân cư

Chiều dài
(m)

Nguồn: Phòng Thống kê Quận 7
Mật độ phân bố giao thông trên địa bàn Quận còn thấp, các tuyến đường chính
như Huỳnh Tấn Phát, Nguyễn Thị Thập luôn có mật độ lưu thông cao, gây tình trạng
kẹt xe thường xuyên vào những giờ cao điểm như nút giao thông giữa đường Huỳnh
Tấn Phát với đường Bùi Văn Ba là điểm nóng điển hình.
Hệ thống cầu đường trên địa bàn Quận: Quận 7 là một trong những cửa ngõ
phía Nam Thành phố, tứ cận giáp với các Quận khác bởi các sông rạch lớn nhỏ nên hệ

thống cầu đường trên địa bàn Quận rất đa dạng, với các tuyến cầu chính như: cầu Tân
Thuận 1, cầu Tân Thuận 2, cầu Phú Xuân, cầu Ông Lớn, cầu Rạch Ông, cầu Phước
Long và cầu Phú Mỹ (gần hoàn thành).

Giao thông đường thuỷ
Trên địa bàn Quận có 889.0064 ha đất sông rạch, chiếm 25,07% diện tích tự
nhiên toàn Quận. Thuỷ lộ quan trọng là sông Sài Gòn, sông Nhà Bè, sông Ông Lớn,
kênh Tẻ với hệ thống cảng khá phát triển và ngày càng được hiện đại hoá như cảng
Bến Nghé, cảng Lotus, cảng Vict,... Hầu hết các kho tàng bến bãi được bố trí theo các
thuỷ lộ này. Các kênh rạch còn lại rất nhỏ hẹp và đang bị san lấp lấy mặt bằng xây
dựng.
Trang 15


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Chương

b. Cấp thoát nước

Về nước
Nguồn nước được cung cấp chủ yếu từ nhà máy Thủ Đức, do nằm cuối nguồn
cấp nước nên lượng nước thường yếu và thiếu trầm trọng, mạng lưới đường ống cấp
nước tập trung ở các tuyến đường chính và các khu dân cư tập trung dọc tuyến đường
Trần Xuân Soạn, Huỳnh Tấn Phát và khu vực khu chế xuất Tân Thuận.
Hiện nay, toàn Quận có khoảng 16.000 hộ sử dụng nước nước máy (tập trung ở
phường Phú Mỹ, Tân Hưng), chiếm khoảng 65% tổng số hộ, ngoài ra có 2 điểm nước
máy công cộng ở phường Tân Thuận Đông.
Bên cạnh đó, Quận đang được sự hỗ trợ của Chi nhánh cấp nước Nhà Bè thi công
29 hạng mục công trình cấp nước, về cơ bản Quận đã giải quyết được nhu cầu nước

sạch cho người dân sinh hoạt.

Về thoát nước
Hiện nay, mạng lưới thoát nước chưa hoàn chỉnh, nước mưa và nước thải chưa
có hệ thống thoát nước riêng, tự chảy tràn vào các kênh rạch, không qua xử lý. Hệ
thống cống thoát nước chỉ tập trung tại các trục chính, đa số các tuyến đường không có
hệ thống thoát nước, thường gây ngập úng vào mùa mưa, một trong những nguyên
nhân là tình trạng lấn chiếm sông rạch làm thu hẹp dòng chảy.
c. Điện sinh hoạt
So với các quận khác của Thành phố, nguồn cung cấp điện cho Quận 7 khá thuận
lợi. Ngoài nguồn điện lấy từ trạm Chánh Hưng với công suất 60MVA được tiếp nhận
từ trạm 110KVA Phú Định. Quận còn được cung cấp từ trạm biến thế Hiệp Phước với
công suất 3x250 MVA, từ trạm này sẽ nhận điện từ lưới điện quốc gia qua 2 tuyến:
220KV Phú Mỹ - Nhà Bè phục vụ cho khu chế xuất Tân Thuận, các khu dân cư trên
địa bàn Quận.
Hệ thống chiếu sáng công cộng trên địa bàn Quận tương đối hoàn chỉnh.
d. Thông tin liên lạc
Mạng lưới thông tin liên lạc trên địa bàn Quận 7 mới được ngành Bưu Chính đầu
tư phát triển trong những năm gần đây ở một số tuyến đường chính, đảm bảo nhu cầu
liên lạc trong nước và quốc tế. Toàn Quận có 5 bưu cục phân bố trên 5 phường : Phú
Mỹ, Tân Phong, Tân Thuận Đông, Bình Thuận và Phú Thuận. Trên địa bàn Quận hiện
có trên 30.000 máy. Ngoài ra trên Quận cũng có nhiều điểm điện thoại công cộng và
dịch vụ internet nhằm phục vụ nhu cầu thông tin liên lạc của người dân.
I.2.4. Thực trạng phát triển xã hội
a. Dân số - việc làm - mức sống

Dân số
Quận 7 khi mới thành lập vào năm 1997, tổng dân số toàn Quận là 90.958
người. Sau hơn 10 năm thành lập và phát triển đến nay, dân số toàn Quận đạt 194.334
người, đây là bước đầu của chương trình giãn dân từ nội thành ra ngoại thành, ngoài ra

số dân di cư tự do vào Quận cũng khá đông đảo. Dự kiến đến năm 2010 là 250.000
người, năm 2015 là 320.000 người, năm 2020 là 400.000 người

Trang 16