Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án xây dựng quốc lộ 32, đoạn từ cầu diễn đến nghĩa trang mai dịch quận cầu giấy, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN GIA SỰ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
DỰ ÁN XÂY DỰNG QUỐC LỘ 32, ĐOẠN TỪ NAM
THĂNG LONG - CẦU DIỄN
QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60.85.01.03
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn
CHỮ KÝ PHÒNG ĐÀO TẠO

CHỮ KÝ KHOA CHUYÊN MÔN

Thái Nguyên - 2015

CHỮ KÝ GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Nguyễn Gia Sự


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã
nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy
cô giáo và những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để
hoàn thiện luận văn này.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Khắc Thái
Sơn, giáo viên giảng dậy, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời
gian thực hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý trân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Quản lí Tài nguyên, Phòng Đào tạo, Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện thận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin trân thành cảm ơn Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành
phố Hà Nội, Ban Giải phóng mặt bằng quận Cầu Giấy, Trung tâm phát triển
quỹ đất quận Cầu Giấy, Phòng Tài nguyên và Môi Trường quận Cầu Giấy,
UBND phường Mai Dịch cùng các đồng chí lãnh đạo tổ dân phố và các bà con
nhân dân phường đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn
tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Nguyễn Gia Sự

năm 2015


iii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1. Đặt vấn đề ...............................................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát ...............................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................3
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...........................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .....................................................................................4
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ......................................................................................4
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ..................................................................................4
1.1.3. Cơ sở pháp lí của đề tài .....................................................................................5
1.2. Khái quát về chính sách giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất ..................7
1.2.1. Khái quát về chính sách giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới ..7
1.2.2. Khái quát về chính sách giải phóng mặt bằng của Nhà nước Việt Nam ........10
1.2.3. Sơ lược về kết quả giải phóng mặt bằng ở thành phố Hà Nội. .......................26
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..31
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................31
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................31
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................31

2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ......................................................................31
2.2.1. Thời gian nghiên cứu: .....................................................................................31
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu: ......................................................................................31
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................32
2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................33
2.4.1. Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp .........................................................33
2.4.2. Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp ...........................................................34
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu điều tra............................................34


iv

2.4.4. Phân tích và xử lý số liệu ................................................................................34
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................35
3.1. Sơ lược tình hình cơ bản của vùng nghiên cứu ..................................................35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của quận Cầu Giấy ...........................................................35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của quận Cầu Giấy ................................................36
3.1.3. Sơ lược về công tác quản lí đất đai của quận Cầu Giấy..................................37
3.1.4. Sơ lược về hiện trạng sử dụng đất của quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội ....37
3.1.5. Đánh giá chung về tình hình cơ bản của quận Cầu Giấy, thành phố
Hà Nội ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng Quốc lộ 32 đoạn
Nam Thăng Long - Cầu Diễn .....................................................................................39
3.2. Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án quốc lộ 32, đoạn
Nam Thăng Long cầu diễn tại phường Mai Dịch quận Cầu Giấy ............................40
3.2.1. Giới thiệu về nội dung Dự án Quốc lộ 32 .......................................................40
3.2.2. Đánh giá quy trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng Dự án
Quốc lộ 32, đoạn qua địa phận phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy ..........................42
3.2.3. Đánh giá việc bồi thường tại Dự án Quốc lộ 32 đoạn
Nam Thăng Long – Cầu Diễn, quận Cầu Giấy .........................................................45
3.2.4. Đánh giá việc hỗ trợ tại Dự án Quốc lộ 32, đoạn

Nam Thăng Long - Cầu Diễn ....................................................................................49
3.2.5. Đánh giá việc tái định cư tại Dự án Quốc lộ 32, đoạn
Nam Thăng Long - Cầu Diễn ....................................................................................52
3.3. Đánh giá ảnh hưởng của việc giải phóng mặt bằng đến đời sống người dân
thuộc dự án quốc lộ 32, đoạn Nam Thăng Long – Cầu Diễn ........................................54
3.3.1. Mục đích sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của người dân bị thu hồi đất................54
3.3.2. Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến đời sống của người dân bị thu hồi đất...............56
3.3.3 . Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến việc làm của người dân bị thu hồi đất ..............57
3.3.4. Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến mối quan hệ gia đình
và trật tự an ninh xã hội.............................................................................................59
3.3.5. Đánh giá của người dân về việc tiếp cận cơ sở hạ tầng,
phúc lợi xã hội sau khi bị thu hồi ..............................................................................61


v
3.3.6. Đánh giá của người dân về tình trạng môi trường sau khi bị thu hồi đất .................61
3.3.7. Những kiến nghị của người dân ......................................................................62
3.4. Những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và giải pháp giải phóng
mặt bằng nhanh và hiệu quả ......................................................................................64
3.4.1. Những thuận lợi ..............................................................................................64
3.4.2. Những khó khăn, tồn tại ..................................................................................66
3.4.3. Một số giải pháp khắc phục ............................................................................68
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................................72
1. Kết luận .................................................................................................................72
2. Đề nghị ..................................................................................................................73
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................74


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Các chữ viết tắt

Ký hiệu

1

Giải phóng mặt bằng

GPMB

2

Bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng

BT,HT GPMB

3

Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá

CNH-HĐH

4

Tái định cư

TĐC

5

Hồ sơ địa chính

HSĐC

6

Giấy chứng nhận

GCN

7

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

8

Ngân hàng thế giới

WB

9

Ngân hàng phát triển Châu Á

ADB

10

Bị ảnh hưởng

BAH

11

Uỷ ban nhân dân

UBND

12

Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn

BNN PTNT

13

Dự án

DA


vii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Kết quả bồi thường GPMB các dự án đầu tư trên địa bàn
thành phố Hà Nội (tính đến ngày 31/12/20014) .......................................................29
Biểu 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của quận Cầu Giấy năm 2015 ..............................38
Bảng 3.2: Tổng hợp diện tích đất bị thu hồi của Dự án Quốc lộ 32,
đoạn Nam Thăng Long – Cầu Diễn ..........................................................................41
Bảng 3.3: Tổng hợp Phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB các giai đoạn của dự án....... 42
Bảng 3.4: Trình tự thực hiện công tác phối hợp GPMB của dự án ..........................42
Bảng 3.5: Trình tự thực hiện công tác GPMB đợt 3 của dự án ................................44
Bảng 3.6: Tổng hợp diện tích thu hồi tại dự án.........................................................45
Bảng 3.7: Tổng hợp các đợt BT,HT – GPMB của dự án ..........................................46
Bảng 3.8: Giá đất ở các vị trí áp dụng tính giá bồi thường .......................................47
Bảng 3.9: Giá đất ở ngoài mặt Quốc lộ 32 và giá đất trong ngõ, hẻm ............................47
Bảng 3.10: Bảng tổng hợp thanh toán bồi thường của dự án....................................49
Bảng 3.11: Bảng tổng hợp thanh toán hỗ trợ của dự án............................................50
Bảng 3.12: Tổng hợp kết quả tái định cư của dự án .................................................52
Bảng 3.13: Mục đích sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của người dân
bị thu hồi đất..............................................................................................................55
Bảng 3.14: Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến đời sống
của người dân bị thu hồi đất ......................................................................................56
Bảng 3.15: Tình hình việc làm và hỗ trợ việc làm sau khi thu hồi đất .....................58
Bảng 3.16: Tình hình an ninh trật tự xã hội sau thu hồi đất......................................60
Bảng 3.17: Đánh giá của người dân về việc tiếp cận cơ sở hạ tầng,
phúc lợi xã hội của hộ dân sau khi bị thu hồi đất ......................................................61
Bảng 3.18: Đánh giá của người dân bị thu hồi đất về thực trạng môi trường ..........62
Bảng 3.19: Những kiến nghị của người dân bị thu hồi đất .......................................63


ii
LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã
nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy
cô giáo và những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để
hoàn thiện luận văn này.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Khắc Thái
Sơn, giáo viên giảng dậy, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời
gian thực hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý trân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Quản lí Tài nguyên, Phòng Đào tạo, Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện thận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin trân thành cảm ơn Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành
phố Hà Nội, Ban Giải phóng mặt bằng quận Cầu Giấy, Trung tâm phát triển
quỹ đất quận Cầu Giấy, Phòng Tài nguyên và Môi Trường quận Cầu Giấy,
UBND phường Mai Dịch cùng các đồng chí lãnh đạo tổ dân phố và các bà con
nhân dân phường đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn
tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Nguyễn Gia Sự

năm 2015

1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất là sản phẩm của tự nhiên, qua quá trình tác động của con người đất
đai là yếu tố tham gia trực tiếp vào quá trình sản xuất nông nghiệp, làm mặt
bằng xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, xây dựng các công trình sản
xuất kinh doanh, xây dựng đô thị và các khu dân cư... Cùng với sự phát triển
của xã hội, đất đai được sử dụng vào nhiều mục đích và nhu cầu sử dụng đất
ngày một tăng lên. Việc sử dụng đất có hiệu quả cả về kinh tế - xã hội và tính
bền vững môi trường ngày càng có ý nghĩa.
Sử dụng đất đai vào các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia,
lơị ích công cộng để thực hiện mục tiêu phát triển đất nước, đặc biệt là các dự
án phát triển đô thị, dự án sản xuất, kinh doanh phát triển kinh tế là một tất
yếu khách quan trong quá trình phát triển công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất
nước. Để có mặt bằng xây dựng các dự án, Nhà nước phải thu hồi đất của
nhân dân và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các hộ dân có
đất bị thu hồi.
Trong thời gian qua Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều cố gắng trong việc
xây dựng và tổ chức thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Tuy
nhiên đất đai và công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất đang là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, ảnh
hưởng đến nhiều mặt của đời sống kinh tế – xã hội. Do đó, thực tế công tác bồi
thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư vẫn còn nhiều vướng mắc và
tồn tại gây nhiều bức xúc trong nhân dân. Tình trạng tiến độ giải phóng mặt
bằng chậm là rất phổ biến làm chậm tiến độ thực hiện dự án.
Tại Nghị định số: 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính Phủ về
việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Đã quy định
cụ thể về các mức bồi thường về đất, tài sản và các chính sách hỗ trợ, tái định
cư. Giao nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các cơ quan chức năng

2

như cấp huyện (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh), chức năng của cấp xã trong
công tác giải phóng mặt bằng. Cùng đó là trách nhiệm của các cơ quan chức
năng có liên quan, nghĩa vụ và quyền lợi của người bị thu hồi đất.
Quận Cầu Giấy thuộc thành phố Hà Nội là một quận phát triển kinh tế
với tỷ trọng phi nông nghiệp cao, kinh tế hộ phụ thuộc phần lớn vào hoạt
động sản xuất buôn bán. Trên toàn địa bàn quận có nhiều dự án được đầu tư,
nhưng công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư đang
gặp rất nhiều khó khăn do nhiều nguyên nhân và một trong những nguyên
nhân chủ yếu nhất đó là ảnh hưởng nhiều đến sản xuất và đời sống của nhân
dân, đất ở và nhà cửa cũng như vật kiến trúc, hoa màu trên đất là tài sản rất
lớn của nông dân nơi đây. Việc bồi thường, hỗ trợ chưa tương xứng với mức
độ thiệt hại đã gây ra nhiều bức xúc trong nhân dân, từ đó đã có không ít
trường hợp người dân không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ dẫn đến khiếu kiện
kéo dài.
Xuất phát từ thực tiễn trên chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá công tác giải phóng mặt bằng Dự án Xây dựng Quốc lộ 32, đoạn từ Cầu
Diễn đến Nghĩa trang Mai Dịch quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.”
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất tại nhằm tìm ra những thuận lợi; những khó khăn, tồn tại
của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất trên địa bàn phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội;
từ đó đề xuất các giải pháp và kiến nghị góp phần đẩy nhanh tiến độ bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phù hợp với điều kiện tự
nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội.
2.2. Mục tiêu cụ thể

Đề tại nhằm đạt được 4 mục tiêu cụ thể sau:


3
- Đánh giá được sơ lược tình hình cơ bản của vùng nghiên cứu gồm:
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, công tác quản lí đất đai và hiện trạng sử
dụng đất ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng.
- Đánh giá được thực trạng công tác giải phóng mặt bằng Dự án Quốc lộ 32,
đoạn từ cầu Diễn đến nghĩa trang Mai Dịch, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
- Đánh giá được ảnh hưởng của việc giải phóng mặt bằng đến đời sống
người dân thuộc Dự án Quốc lộ 32, đoạn từ cầu Diễn đến nghĩa trang Mai Dịch,
quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội..
- Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại trong công tác giải phóng mặt
bằng và đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao chất lượng thực hiện công
tác giải phóng mặt bằng của các dự án khác một cách nhanh chóng và hiệu
quả nhất.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Góp phần bổ sung kiến thức về công tác giải phóng mặt bằng nhằm
nâng cao nhận thức về nội dung phương pháp đánh giá ảnh hưởng của công
tác giải phóng mặt bằng đến người dân.
- Tạo lập cơ sở khoa học cho việc đề xuất một số giải pháp trong công
tác giải phóng mặt bằng ảnh hưởng đến người dân của một đơn vị hành chính
cấp huyện.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Đề tài có thể dùng để tham khảo cho công tác giải phóng mặt bằng của
đại phương, góp phần vào việc nâng cao nhận thức hiệu quả của công tác giải
phóng mặt bằng nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung.

4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài
Nhà nước ta đã ý thức được rất sớm việc bồi thường thiệt hại cho người
bị thu hồi đất, đã có những văn bản quy định, hướng dẫn việc thực hiện từ
những thập kỷ 60 của thế kỷ trước. Đến nay tổng kết lại công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư cũng đã đạt những hiệu quả nhất định, giải quyết được
rất lớn mặt bằng cho công cuộc xây dựng đất nước hiện đại. Đẩy nhanh công
cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa (CNH-HĐH), bên cạnh đó vẫn đảm bảo
quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất, giúp sử dụng tiết kiệm và đúng mục
đích quỹ đất hiện có. Đã thể hiện được tính toàn diện của các chính sách bồi
thường, hỗ trợ, quy đinh rõ ràng về trình tự thực hiện công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư phù hợp với Hiến pháp và các văn bản luật.
Những nguyên nhân vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư chủ yếu tập trung vào chế độ, chính sách chưa thực sự thể hiện tính
thực tế khách quan, đồng bộ, chưa thể hiện được cả 03 lợi ích: Nhà nước, Chủ
đầu tư và người dân. Trong xây dựng chế độ, chính sách tại một số địa
phương chưa bám sát với quy định của Chính phủ đã đề ra. Xây dựng giá bồi
thường, hỗ trợ chưa sát với giá thị trường, chính sách đào tạo nghề sau khi thu
hồi đất của người nông dân chưa thoả đáng không đáp ứng được mong mỏi
của người dân. Quy trình thực hiện còn rườm rà cần được rút gọn lại. Tại một
số dự án lớn, trọng điểm tình trạng nhân dân bức xúc khiếu kiện kéo dài vẫn
thường xuyên xảy ra gây mất ổn định về chính trị, xã hội.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Công tác giải phóng mặt bằng góp phần cải thiện môi trường đầu tư,
khai thác các nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng
kinh tế xã hội ở nước ta thời gian qua đã được Đảng và Nhà nước quan tâm

5
đầu tư hầu khắp các vùng, miền trên cả nước, đặc biệt tại các thành phố lớn đã
đóng góp vào sự thành công bước đầu của công cuộc “Công nghiệp hoá, hiện
đại hoá đất nước”, thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh
thần của nhân dân. Đạt được kết quả nêu trên công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng đóng vai trò không nhỏ để các dự án phát huy hiệu quả.
Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí và
sớm thực hiện dự án và đưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội.
Ngược lại, làm chậm tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí,
giảm hiệu quả dự án.
Thực hiện giải phóng mặt bằng tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập
chung vốn cho mở rộng đầu tư. Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp
hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các
nhà đầu tư.
Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng được
tiến độ đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ
thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình.
Ngày nay các công trình đường xá, trụ sở, khu trung tâm, cụm công
nghiệp được mở rộng thể hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
của chúng ta đang thể hiện một phần tính ưu việt, đảm bảo lợi ích, mong mỏi
của người dân cũng như ổn định đời sống nhân dân, tình hình chính trị, thể
hiện tính đúng đắn trong công cuộc đổi mới.
1.1.3. Cơ sở pháp lí của đề tài
- Luật Đất đai năm 2003;
- Luật đất đai năm 2013;
- Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/8/1998 của Chính phủ và quyết
định số 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của UBND thành phố Hà Nội về

việc bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
Quốc phòng, an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng;


6
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003;
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về Hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư số 116/2004/TT-BTC
ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số
197/2004/NĐ-CP của Chính phủ;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung cụ thể đối với một số trường hợp thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ
về đất; trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Thông tư số 14/2008/TTLB-BTCBTNMT của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên & Môi trường ngày 31/01/2008
về hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ Quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư.
- Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 hướng dẫn chi tiết thi
hành một số điều của Luật đất đai 2013;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Quyết định số 72/2001/QĐ-UB ngày 17 thành 9 năm 2001 và quyết
định số 100/2003/QĐ-UB ngày 21 tháng 8 năm 2003 của UBND thành phố
Hà Nội về việc ban hành “Quy định thủ tục, trình tự đền bù, hỗ trợ khi thu hồi
đất trên địa bàn thành phố Hà Nội”;
- Quyết định số 05/2002/QĐ-UB ngày 17/01/2002 của UBND thành phố
Hà Nội về việc ban hành giá chuẩn nhà ở xây dựng mới tại thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 5582/QĐ-UB ngày 18/9/2003 cảu UBND thành phố Hà

Nội về việc thu hồi 34.051,0 m2 đất tại phường Mai Dịch quận Cầu Giấy và
xã Mỹ Đình, thị trấn Cầu Diễn, huyện Từ Liêm; tạm giao cho Ban quản lý


7
giao thông đô thị (Sở giao thông công chính) để điều tra lập phường án
GPMB chuẩn bị thực hiện dự án mở rộng Quốc lộ 32 (Đoạn Nam Thăng
Long – Cầu Diễn) theo chỉ giới mở rộng 50m;
- Quyết định số 5676/QĐ-UB ngày 25/9/2003 của UBND thành phố Hà
Nội về việc phê duyệt chính sách làm căn cư bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất tại phường Mai Dịch để xây dựng Quốc Lộ 32 (Đoạn
Nam thăng Long – Cầu Diễn) theo chỉ giới mở rộng 50m;
- Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành
phố Hà Nội, ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND
thành phố Hà Nội do Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao
cho về thu hồi đất, giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành
phố Hà Nội, ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND
thành phố Hà Nội do Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao
cho về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn
thành phố Hà Nội;
- Thông báo số 144/TB-LSTCVG ngày 04/02/2002 của Liên sở tài
chính – vật giá – Xây dựng về việc ban hành giá chuẩn xây dựng mới đối với
nhà tạm, vật kiến trúc khác;
- Xét đề nghị tại tờ trình số 141/TTr-TC ngày 04 tháng 11 năm 2003 của
phòng tài chính – Vật giá quận Cầu Giấy.
- Bản đồ trích đo, hồ sơ địa chính và số liệu, tài liệu điều tra phục vụ
cho việc lập phương án bồi thường.
1.2. Khái quát về chính sách giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất

1.2.1. Khái quát về chính sách giải phóng mặt bằng của một số nước trên
thế giới
1.2.1.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Ngân hàng thế giới
Hầu hết các dự án được tài trợ bởi vốn vay của ngân hàng Thế giới
(WB) đều có chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do các dự án này


iii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1. Đặt vấn đề ...............................................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát ...............................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................3
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...........................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .....................................................................................4
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ......................................................................................4
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ..................................................................................4
1.1.3. Cơ sở pháp lí của đề tài .....................................................................................5
1.2. Khái quát về chính sách giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất ..................7
1.2.1. Khái quát về chính sách giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới ..7
1.2.2. Khái quát về chính sách giải phóng mặt bằng của Nhà nước Việt Nam ........10
1.2.3. Sơ lược về kết quả giải phóng mặt bằng ở thành phố Hà Nội. .......................26
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..31
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................31
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................31

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................31
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ......................................................................31
2.2.1. Thời gian nghiên cứu: .....................................................................................31
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu: ......................................................................................31
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................32
2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................33
2.4.1. Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp .........................................................33
2.4.2. Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp ...........................................................34
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu điều tra............................................34


9
đa để duy trì các thể chế văn hoá và xã hội của những người phải di chuyển và
của cộng đồng dân cư nơi chuyển đến.
- Việc chuẩn bị các kế hoạch giải phóng mặt bằng (được coi như một
phần trong công tác chuẩn bị tiểu dự án) và thực hiện các kế hoạch này sẽ
được tiến hành với sự tham gia và tư vấn của những người bị ảnh hưởng.
- Phải hoàn tất việc chi trả đền bù các loại tài sản bị ảnh hưởng và kết
thúc di dân tới nơi ở mới trước khi thi công tuyến tiểu dự án.
- Việc đền bù cho người dân tộc thiểu số, hộ gia đình do phụ nữ làm chủ, gia
đình có người tàn tật và các hộ dễ bị ảnh hưởng khác sẽ được thực hiện với sự tôn
trọng các giá trị văn hoá cũng như sự bảo vệ các nhu cầu riêng biệt của họ.
Khi triển khai thực hiện công tác giải phóng mặt bằng ADB quan tâm
đến hầu hết các vấn đề liên quan đến chủ hộ như nghề nghiệp, thu nhập hàng
tháng, nguồn thu nhập của gia đình, số người trong độ tuổi lao động, có trong
diện chính sách hay không và cả trình độ học vấn….cùng tính pháp lý của đất
đai, tài sản trên đất.
Về vấn đề tái định cư, mục tiêu chính sách tái định cư của ADB là giảm
thiểu tối đa tái định cư và phải bảo đảm cho các hộ bị di chuyển được bồi
thường và hỗ trợ sao cho tương lai kinh tế và xã hội của họ được thuận lợi

tương tự trong trường hợp không có dự án.[1]
1.2.1.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Trung Quốc
Khác với Hiến pháp và Luật đất đai của Việt Nam, Hiến pháp Trung
Quốc quy định hai hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhà nước và sở hữu tập
thể. Vì vậy nên khi thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp tuỳ từng trường hợp cụ
thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất và bồi
thường tài sản, các công trình gắn liền với đất bị thu hồi.
Về trình tự, thủ tục thu hồi đất thì Nhà nước thông báo cho người sử
dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm.
Về phương thức bồi thường, người dân có quyền lựa chọn các hình thức


10
bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Người dân thường lựa
chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phự hợp với nơi làm
việc của mình.
Về giá bồi thường lấy tiêu chuẩn là giá thị trường, mức giá này cũng
được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được
điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác
động điều chỉnh tại chính thị trường đó.
Về tái định cư, thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ, các
khu tái định cư được quy hoạch tổng thể với nhiều hạng mục hạ tầng nhà ở,
trường học…, bố trí hệ thống giao thông động và tĩnh. Nhà ở được xây dựng
đồng bộ và kịp thời đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền quan
tâm tạo điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được
Nhà nước có chính sách ưu tiên đặc biệt.[1]
1.2.1.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Thái Lan
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho
việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đich xây dựng tiện ích công cộng,

quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước,
phat triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích
công cộng. Theo đó quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc
tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại. Để từng ngành căn cứ tự
xây dựng các quy định cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư với việc xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ, trình tự thủ tục các bước
lập và phê duyệt dự án bồi thường, thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường,
cùng đó là quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra toà án. [2]
1.2.2. Khái quát về chính sách giải phóng mặt bằng của Nhà nước Việt Nam
1.2.2.1. Một số khái niệm liên quan đến giải phóng mặt bằng
* Giải phóng mặt bằng: là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất


11
nhất định được Nhà nước quyết định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng
một công trình mới, dự án mới trên đó; Giải phóng mặt bằng là công tác thu
hồi đất phục vụ phát triển quốc phòng an ninh và các dự án phát triển kinh tế
xã hội, bao gồm các công đoạn: từ bồi thường cho đối tượng sử dụng đất, giải
tỏa các công trình trên đất, di chuyển người dân tạo mặt bằng cho triển khai
dự án đến việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, tái tạo lại chỗ ở, việc làm, thu
nhập, ổn định cuộc sống; Giải phóng mặt bằng là vấn đề vừa có tính thời vụ
vừa mang tính cấp bách của phát triển mà nhiều nước đang phải đương đầu.
* Phối hợp trong công tác giải phóng mặt bằng là: “ Là các hoạt động
nhằm đảm bảo sự hợp tác liên kết giữa các chủ thể có thẩm quyền tham gia
vào quá trình tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng”.
* Thu hồi đất: là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn quản lý theo quy định.[1]

* Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. [2]
* Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ người bị
thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để
di dời đến địa điểm mới. [3]
Như vậy, bồi thường thiệt hại là phạm trù kinh tế, phản ánh sự bồi
hoàn, trả lai tương xứng giá trị hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bị
thiệt hại vì một hành vi của một chủ thể khác.
1.2.2.2. Nguyên tắc bổi thường và điều kiện được bồi thường về đất
* Nguyên tắc bồi thường
Nguyên tắc bồi thường được quy định tại Điều 6, Nghị định số
197/2004/NĐ-CP và phần II, khoản 1 Thông tư số 116/2004/TT-BTC có nội dung:
- Người bị nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện quy định tại Điều 8
Nghị định 197/2004/NĐ-CP thì được bồi thường, trường hợp không đủ điều
kiện bồi thường thì UBND tỉnh xem xét để hỗ trợ.


12
- Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi
thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường
bằng tiền. Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu
có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán
bằng tiền.
- Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy
định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính
vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách Nhà nước. Trường
hợp các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai phải nộp lớn hơn hoặc bằng tiền
bồi thường đất thì số tiền được trừ tối đa bằng số tiền bồi thường đất.
*Điều kiện được bồi thường

Điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 8, Nghị định số
197/2004/NĐ-CP và phần II, khoản 2 Thông tư số 116/2004/TT-BTC có nội
dung sau:
Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì
được bồi thường:
1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
về đất đai.
2. Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy
định của pháp luật về đất đai.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân
dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
quy định tại trường hợp 3 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo
giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có
liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ


13
tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND
cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.
5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy
định tại phần 1, 2, 3 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng
10 năm 1993 (không phân biệt người sử dụng đất đó là người sử dụng đất trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993 hay là người sử dụng đất sau ngày 15 tháng 10
năm 1993), nay được UBND cấp xã, (phường) xác nhận là đất đó không có
tranh chấp.
6. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc
quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
đã được thi hành.

7. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định
tại phần 1, 2, 3 nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến
thời điểm có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm
quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, được cấp có thẩm
quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm
trái phép và được UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không
có tranh chấp.
8. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết
định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng
trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng.
9. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền,
chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận
là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
10. Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất
đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;


iv

2.4.4. Phân tích và xử lý số liệu ................................................................................34
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................35
3.1. Sơ lược tình hình cơ bản của vùng nghiên cứu ..................................................35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của quận Cầu Giấy ...........................................................35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của quận Cầu Giấy ................................................36
3.1.3. Sơ lược về công tác quản lí đất đai của quận Cầu Giấy..................................37
3.1.4. Sơ lược về hiện trạng sử dụng đất của quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội ....37
3.1.5. Đánh giá chung về tình hình cơ bản của quận Cầu Giấy, thành phố
Hà Nội ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng Quốc lộ 32 đoạn
Nam Thăng Long - Cầu Diễn .....................................................................................39

3.2. Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án quốc lộ 32, đoạn
Nam Thăng Long cầu diễn tại phường Mai Dịch quận Cầu Giấy ............................40
3.2.1. Giới thiệu về nội dung Dự án Quốc lộ 32 .......................................................40
3.2.2. Đánh giá quy trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng Dự án
Quốc lộ 32, đoạn qua địa phận phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy ..........................42
3.2.3. Đánh giá việc bồi thường tại Dự án Quốc lộ 32 đoạn
Nam Thăng Long – Cầu Diễn, quận Cầu Giấy .........................................................45
3.2.4. Đánh giá việc hỗ trợ tại Dự án Quốc lộ 32, đoạn
Nam Thăng Long - Cầu Diễn ....................................................................................49
3.2.5. Đánh giá việc tái định cư tại Dự án Quốc lộ 32, đoạn
Nam Thăng Long - Cầu Diễn ....................................................................................52
3.3. Đánh giá ảnh hưởng của việc giải phóng mặt bằng đến đời sống người dân
thuộc dự án quốc lộ 32, đoạn Nam Thăng Long – Cầu Diễn ........................................54
3.3.1. Mục đích sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của người dân bị thu hồi đất................54
3.3.2. Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến đời sống của người dân bị thu hồi đất...............56
3.3.3 . Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến việc làm của người dân bị thu hồi đất ..............57
3.3.4. Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến mối quan hệ gia đình
và trật tự an ninh xã hội.............................................................................................59
3.3.5. Đánh giá của người dân về việc tiếp cận cơ sở hạ tầng,
phúc lợi xã hội sau khi bị thu hồi ..............................................................................61


15
- Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn ao liền kề với đất
ở trong khu dân cư, ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp
cùng mục đích sử dụng còn được hỗ trợ bằng tiền; giá tính hỗ trợ từ 20% đến
50% giá đất ở liền kề; mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định cho
phù hợp với thực tế tại địa phương.
- Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới có giá đất thấp hơn giá
đất bị thu hồi thì ngoài việc được giao đất mới người bị thu hồi đất còn được

bồi thường bằng tiền phần giá trị chênh lệch; trường hợp bồi thường bằng
việc giao đất mới có giá đất cao hơn giá đất bị thu hồi thì bồi thường tương
ứng với giá trị quyền sử dụng đất của đất bị thu hồi.
Đối với đất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
- Đất phi nông nghiệp không phải đất ở của hộ gia đình và cá nhân, theo
điều 11, Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định:
+ Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng
ổn định lâu dài hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, khi Nhà nước thu hồi được bồi thường theo giá đất ở.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận
chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do Nhà nước giao có thu
tiền sử dụng đất được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử
dụng đất do Nhà nước hoặc do UBND cấp xã cho thuê theo thẩm quyền thì
khi Nhà nước thu hồi chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
- Đất phi nông nghiệp là đất ở theo Điều 13, Nghị định 197/2004/NĐCP quy định:
+ Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ
ở được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi
thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực
tế ở địa phương.


16
+ Diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu
hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu
hồi có diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn
cứ vào quỹ đất của địa phương và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất,
xem xét, quyết định giao thêm một phần diện tích đất ở cho người bị thu hồi
đất, nhưng không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi.
Đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp của tổ chức, theo điều

12, Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định:
- Tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được Nhà
nước giao đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng từ người sử
dụng đất hợp pháp, mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền trả cho việc nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì
được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
- Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất không phải nộp
tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân
sách nhà nước thì không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất;
nếu tiền chi phí đầu tư vào đất còn lại không có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước thì tiền chi phí đầu tư này được bồi thường.
- Cơ sở của tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất ổn định, nếu là đất được
Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì không được bồi
thường, nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
1.2.2.3. Bồi thường, hỗ trợ về tài sản
* Nguyên tắc bồi thường:
Theo Điều 18, Nghị định 197/NĐ-CP quy định:
1. Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất mà bị
thiệt hại thì được bồi thường.