đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án xây dựng trung tâm dịch vụ y tế chăm sóc sức khỏe tỉnh vĩnh phúc

Số hóa bởi trung tâm học liệu


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM






ĐỖ VĂN THỦY




ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
DỰ ÁN XÂY DỰNG TRUNG TÂM DỊCH VỤ Y TẾ
VÀ CHĂM SÓC SỨC KHỎE TỈNH VĨNH PHÚC





LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thái Nguyên - 2013

Số hóa bởi trung tâm học liệu


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM






ĐỖ VĂN THỦY




ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
DỰ ÁN XÂY DỰNG TRUNG TÂM DỊCH VỤ Y TẾ
VÀ CHĂM SÓC SỨC KHỎE TỈNH VĨNH PHÚC

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP


Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn





Thái Nguyên - 2013

Số hóa bởi trung tâm học liệu
i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ
nguồn gốc./.

TÁC GIẢ


Đỗ Văn Thủy

Số hóa bởi trung tâm học liệu
ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận đƣợc sự
giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô Khoa Tài
nguyên và Môi trƣờng và Khoa Sau Đại học, trƣờng Đại học Nông lâm
Thái Nguyên.
Để có đƣợc kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tôi có nhận đƣợc sự hƣớng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.
TS. Nguyễn
Khắc Thái Sơn
, là ngƣời hƣớng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên
cứu đề tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận đƣợc sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Ban Giải phóng mặt
bằng và Phát triển quỹ đất tỉnh Vĩnh Phúc; UBND huyện Tam Đảo; Phòng Tài
nguyên và Môi trƣờng huyện Tam Đảo, các anh chị em và bạn bè đồng
nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và
ngƣời thân.
Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2013
Tác giả luận văn



Đỗ Văn Thủy

Số hóa bởi trung tâm học liệu
iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC BẢNG vii
DANH MỤC CÁC HÌNH viii
1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 3
2.1. Mục tiêu tổng quát 3
2.2. Mục tiêu cụ thể 3
3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 3
CHƢƠNG 1: TỔNG QUA 4
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 4
4
5
1.2. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG 6
6
7
1.2.3. N 8
1.2.4. Giá quyền sử dụng đất và định giá quyền sử dụng đất trong bồi thƣờng
khi Nhà nƣớc thu hồi đất 10
1.2.4.1. Giá quyền sử dụng đất (giá đất) 10
1.2.4.2. Định giá quyền sử dụng đất và định giá bất động sản 11
1.2.4.3. Ảnh hƣởng của yếu tố định giá đất đến công tác bồi thƣờng giải
phóng mặt bằng và tái định cƣ 12

Số hóa bởi trung tâm học liệu
iv
13

14
15
1.3. CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở
VIỆT NAM 17
17
21
1.3.2.1. Thời kỳ trƣớc khi có Luật Đất đai 1988 21
1.3.2.2 Thời kỳ từ năm 1988 đến năm 1993 23
1.3.2.3. Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003 24
1.3.2.4. Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai 2003 27
30
CHƢƠNG 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 32
2.1. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 32
. 32
. 32
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 32
32
32
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 32
2.4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34
34
34
2.4.3. Phƣơng pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu điều tra 35
CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36
3.1. TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA HUYỆN TAM ĐẢO 36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc 36

Số hóa bởi trung tâm học liệu
v

3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc 37
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc 40
3.1.4. Công tác quản lý đất đai của huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc 42
3.2. CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ
NƢỚC THU HỒI ĐÂT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TAM ĐẢO 42
3.3. VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƢỜNG, GPMB KHI NHÀ
NƢỚC THU HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG TRUNG TÂM DỊCH VỤ
Y TẾ VÀ CHĂM SÓC SỨC KHỎE TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TAM ĐẢO 45
3.3.1. Lựa chọn dự án nghiên cứu 45
3.3.2. Một số tiêu chí trong điều tra phỏng vấn 46
3.3.3. Việc thực hiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất
tại dự án nghiên cứu 46
3.3.3.1. Xác định đối tƣợng và điều kiện đƣợc bồi thƣờng 46
3.3.3.2. Bồi thƣờng, hỗ trợ về đất bị thu hồi làm dự án. 50
3.3.3.3. Bồi thƣờng thiệt hại hoa màu, vật kiến trúc trên đất bị thu hồi làm
dự án 52
3.3.3.4. Các hỗ trợ khu thu hồi đất làm dự án 54
3.4. TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƢỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN ĐỜI SỐNG, VIỆC LÀM CỦA NGƢỜI BỊ
THU HỒI ĐẤT 59
3.4.1. Kết quả phỏng vấn hộ dân về thu hồi đất, bồi thƣờng và
giải phóng mặt bằng 59
3.4.2. Kết quả phỏng vấn hộ dân về phƣơng thức sử dụng tiền bồi thƣờng,
hỗ trợ 62
3.4.3. Tác động động thu hồi đất đến lao động việc làm 63
3.4.4. Tác động thu hồi đất tới thu nhập bình quân của các hộ 64
3.3.5. Ý kiến về lợi ích và mong muốn xây dựng dự án 65
3.4.6. Đánh giá của ngƣời dân về chính sách bồi thƣờng hỗ trợ. 65

Số hóa bởi trung tâm học liệu

vi
3.5.1. Một số thành công 67
3.5.2. Một số hạn chế 69
3.5.3. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi thƣờng
giải phóng mặt bằng ở huyện Tam Đảo 72
3.5.3.1. Các giải pháp chung 72
3.5.3.2. Các giải pháp cụ thể 74
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 76
1. KẾT LUẬN 76
2. ĐỀ NGHỊ 77
TÀI LIỆU THAM KHẢO 78


Số hóa bởi trung tâm học liệu
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Tam Đảo 41
Bảng 3.2: Tìm hiểu quy trình một số dự án 43
Bảng 3.3: Kết quả bồi thƣờng GPMB các dự án tại huyện Tam Đảo
năm 2012 44
Bảng 3.4: Đơn giá bồi thƣờng đối với đất nông nghiệp bị thu hồi đất thuộc
dự án 50
Bảng 3.5: Đơn giá bồi thƣờng đối với đất ở bị thu hồi đất thuộc dự án 50
Bảng 3.6: Kết quả về điều tra tổng tiền đƣợc bồi thƣờng về đất bị thu hồi đất
thuộc dự án 52
Bảng 3.7: Bồi thƣờng thiệt hại cây trồng, vật kiến trúc trên đất bị thu hồi đất
thuộc dự án 53
Bảng 3.8: Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ trong bồi thƣờng, 57
Bảng 3.9: Kết quả thực hiện giao đất thực hiện tái định cƣ cho các hộ có đất ở

bị thu hồi thuộc dự án 58
Bảng 3.10: Bảng tổng diện tích đất nông nghiệp và diện tích đất bị thu
dự án 60
Bảng 3.11: Bảng tiền bồi thƣờng, hỗ trợ cho các hộ bị thu hồi đất 61
Bảng 3.12: Phƣơng thức sử dụng tiền bồi thƣờng, hỗ trợ của các hộ dân 62
Bảng 3.13: Tình hình lao động của các hộ dân bị thu hồi đất tại dự án 63
Bảng 3.14: Tình hình việc làm của ngƣời trong độ tuổi lao động trƣớc và sau
khi thu hồi đất tại dự án 64
Bảng 3.15: Thu nhập bình quân của hộ dân trƣớc và sau thu hồi đất tại
dự án 64
Bảng 3.16: Ý kiến ngƣời dân về Dự án 65
Bảng 3.17: Tìm hiểu đánh giá ngƣời dân về giá trị bồi thƣờng hỗ trợ giải
phóng mặt bằng 66

Số hóa bởi trung tâm học liệu
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1. Sơ đồ trình tự giải phóng mặt bằng 31
Hình 2.1: Diện tích đất bị thu hồi của huyện Tam Đảo 42


Số hóa bởi trung tâm học liệu
1


1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lí: Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia
đình và các cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn theo quy định

của pháp luật. Vì vậy, việc sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả là nhiệm vụ của
toàn xã hội.
Mọi quốc gia trên thế giới, trong quá trình phát triển đều cần mặt bằng
đất đai để thực hiện các dự án đầu tƣ xây dựng cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật
phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xã hội phục vụ đời sống con ngƣời,
đảm bảo an ninh quốc gia và an toàn xã hội.
Nƣớc ta đang trong giai đoạn tập trung các nguồn lực để phát triển kinh
tế với mục tiêu: “Đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, đẩy mạnh phát triển
công nghiệp hóa, hiện đại hóa và kinh tế tri thức, tạo nền tảng để đưa nước ta
cơ bản trở thành một nước công nghiệp theo hướng hiện đại vào năm 2020”
thì việc chuyển mục đích sử dụng các loại đất; nhất là từ đất nông nghiệp, lâm
nghiệp sang các mục đích phi nông nghiệp tức là vấn đề thu hồi đất, vấn đề
bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ là một tất yếu khách quan và diễn ra phổ biến,
hầu khắp các địa phƣơng trên phạm vi cả nƣớc nhƣ: các khu cụm công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu thƣơng mại-dịch vụ - du lịch,
khu vui chơi giải trí, khu đô thị, làng nghề; phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng
giao thông, thủy lợi, thủy điện, y tế, giáo dục, văn hóa thể dục thể thao Các
dự án này đƣợc thực hiện sẽ làm thay đổi diện mạo và đem lại hiệu quả kinh
tế, xã hội của đất nƣớc.
Tuy nhiên, công tác bồi thƣờng GPMB là một công việc khó khăn và
phức tạp bởi nó có liên quan đến một loại tài sản rất có giá trị đó là đất đai, nó
có giá trị cả về vật chất lẫn tinh thần đối với ngƣời dân. Nên nó cũng tiềm ẩn

Số hóa bởi trung tâm học liệu
2
nhiều thách thức lớn nhƣ: Việc thực hiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái
định cƣ ở các dự án, các địa phƣơng không thống nhất, không đồng bộ, không
công bằng; vấn đề đời sống, lao động và việc làm của ngƣời dân sau khi
không còn hoặc thiếu đất sản xuất, vấn đề tái định cƣ sẽ gây nhiều nguy cơ
mất ổn định an ninh, chính trị, trật tự, an toàn xã hội làm cho đất nƣớc phát

triển không đảm bảo tính bền vững.
Trong những năm gần đây, trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc có rất nhiều dự án
cần thực hiện thu hồi đất, bồi thƣờng GPMB nhƣ Dự án khu công nghiệp Tam
Dƣơng 2, Dự án Khu thiết chế văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí xã Hồ Sơn,
huyện Tam Đảo, Dự án đƣờng điện cao thế 500 KV đi qua tỉnh Vĩnh Phúc,
Đƣờng Nguyễn Tất Thành kéo dài (Vĩnh Yên) … trong đó có Dự án xây dựng
Trung tâm dịch vụ y tế và Chăm sóc sức khỏe. Các dự án thƣờng giải phóng
mặt bằng có thời gian kéo rất dài và rất khó khăn thực hiện bồi thƣờng làm
chậm trễ trong việc giải phóng mặt bằng cho các chủ đầu tƣ thi công, gây ảnh
hƣởng đến tiến độ dự án cũng nhƣ phát triển chung của xã hội. Vì vậy đền bù,
hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho ngƣời dân khi nhà nƣớc thu hồi đất là vấn đề
mang tích cấp bách. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng là vấn đề phức tạp
mang tích chất chính trị kinh tế xã hội tổng hợp đòi hỏi sự quan tâm của nhiều
ngành nhiều cấp tổ chức cá nhân. Nhằm kịp thời có những giải pháp tích cực,
nâng cao hiệu quả trong công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc
thu hồi đất góp phần giải quyết những vấn đề xã hội bức xúc hiện nay, qua thời
gian làm việc tại Ban bồi thƣờng giải phóng mặt bằng Tỉnh Vĩnh Phúc đồng
thời đƣợc sự nhất trí của Ban giám hiệu âm Thái
Nguyên, Khoa Sau đại học, đƣợc sự hƣớng dẫn của thầy giáo PGS.TS. Nguyễn
Khắc Thái Sơn em đã chọn nguyên cứu đề tài “Đánh giá công tác i
Dự án xây dựng Trung tâm dịch vụ y tế và chăm sóc sức khỏe tỉnh
Vĩnh Phúc”.


Số hóa bởi trung tâm học liệu
3
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục tiêu tổng quát
công tác i giải
phóng mặt bằng Dự án xây d ng Trung tâm dịch vụ y tế và chăm sóc sức

khỏe tỉnh Vĩnh Phúc thấy đƣợc thực trạng,
những bất cập công tác giải phóng mặt bằng khi thực hiện dự án từ đó rút kinh
nghiệm và có hƣớng đề suất phƣơng pháp thực hiện.
2.2. Mục tiêu cụ thể
-
ủa D .
- Chỉ ra
của Dự án , từ đó thấy
.
- về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái
định cƣ theo số liệu thứ cấp và theo ý kiến của đối tƣợng đƣợc phỏng vấn.
- Chỉ ra (đời sống, thu nhập…) của việc
sau khi thu hồi đất.
-
gi , .
3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
hƣởng tới quá trình giải phóng mặt bằng trên địa bàn.
đƣợc , công tác
Trung tâm dịch vụ y tế và chăm sóc sức khỏe tỉnh Vĩnh Phúc để thấy đƣợc
những gì đã thực hiện đúng, những gì cần phải rút kinh nghiệm.
Nghiên cứu Dự án xây dựng Trung
tâm dịch vụ y tế và chăm sóc sức khỏe tỉnh Vĩnh Phúc .


Số hóa bởi trung tâm học liệu
4
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI

Công tác giải phóng mặt bằng góp phần cải thiện môi trƣờng đầu tƣ,
khai thác các nguồn lực từ đất đai cho đầu tƣ phát triển, các cơ sở hạ tầng
kinh tế xã hội ở nƣớc ta thời gian qua đã đƣợc Đảng và Nhà nƣớc quan tâm
đầu tƣ hầu khắp các vùng, miền trên cả nƣớc, đặc biệt tại các thành phố lớn
đã đóng góp vào sự thành công bƣớc đầu của công cuộc “Công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nƣớc”, thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật
chất, tinh thần của nhân dân. Đạt đƣợc kết quả nêu trên công tác bồi
thƣờng giải phóng mặt bằng đóng vai trò không nhỏ để các dự án phát huy
hiệu quả.
Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm đƣợc thời gian, chi phí
và sớm thực hiện dự án và đƣa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội.
Ngƣợc lại, làm chậm tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí,
giảm hiệu quả dự án.
Thực hiện giải phóng mặt bằng tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập
chung vốn cho mở rộng đầu tƣ. Ngƣợc lại, chi phí bồi thƣờng lớn, không kịp
hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà
đầu tƣ.
Đối với các dự án đầu tƣ sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng đƣợc
tiến độ đầu tƣ thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
Đối với dự án đầu tƣ không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ
thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hƣởng tới chất lƣợng công trình.



Số hóa bởi trung tâm học liệu
5
1.1.2. Cơ sở pháp lý
tham khảo :
- Các trƣờng hợp thu hồi đất, các mục đích thu hồi đất, quản lý quỹ đất,

tiêu chuẩn, điều đƣợc bồi thƣờng khi nhà nƣớc thu hồi đất tham khảo tại Điều
38, 39, 40, 41, 42, 43, 44 Luật Đất đai năm 2003 [6];
- Nguyên tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ, trình tự thủ tục thu hồi đất, đơn
giá tính bồi thƣờng thiệt hại tài sản, hoa màu trên đất tham khảo tại chƣơng 3,
chƣơng 4 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ
[13] và Quyết định số 18/2011/QĐ-U
, hỗ
trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất áp dụng thống nhất trên địa bàn
tỉnh Vĩnh Phúc [14];
- Đơn giá tính bồi thƣờng về đất tham khảo tại Quyết định số
60/2011/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2011 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Vĩnh Phúc về việc ban hành Quy định về giá đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc
năm 2012 [15];
Ngoài ra tác giả còn tham khảo thêm một số nghị định, thông tƣ sau:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai [7];
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai [11];
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của
Chính phủ về Hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất [10];
- Thông tƣ số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài
chính hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ [21];
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ
về Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi

Số hóa bởi trung tâm học liệu
6
đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ
khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai [12];
- Thông tƣ số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ

Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP
ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ [24];
- Bản đồ trích đo, hồ sơ địa chính và số liệu, tài liệu điều tra phục vụ
cho việc lập phƣơng án bồi thƣờng.
1.2. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG
1
Bồi thƣờng khi nhà nƣớc thu hồi đất là việc nhà nƣớc trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho ngƣời bị thu hồi đất.
Hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc giúp đỡ ngƣời bị thu
hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di
dời tới địa điểm mới.
Thu hồi đất là việc Nhà nƣớc ra quyết định hành chính để thu lại quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng,
thị trấn quản lý.
Nhà nƣớc giao đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng quyết
định hành chính cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nƣớc cho thuê đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng
hợp đồng cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất đối với ngƣời đang sử dụng đất
ổn định là việc Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho
ngƣời đó.
Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do
đƣợc ngƣời khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông

Số hóa bởi trung tâm học liệu
7
qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới [6].
1

Nhà nƣớc thu hồi đất trong các trƣờng hợp sau đây:
1. Nhà nƣớc sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;
2. Tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất, đƣợc
Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc
từ ngân sách nhà nƣớc hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải
thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
3. Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;
4. Ngƣời sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
5. Đất đƣợc giao không đúng đối tƣợng hoặc không đúng thẩm quyền;
6. Đất bị lấn, chiếm trong các trƣờng hợp sau đây:
a) Đất chƣa sử dụng bị lấn, chiếm;
b) Đất không đƣợc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật
này mà ngƣời sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
7. Cá nhân sử dụng đất chết mà không có ngƣời thừa kế;
8. Ngƣời sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
9. Ngƣời sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc;
10. Đất đƣợc Nhà nƣớc giao, cho thuê có thời hạn mà không đƣợc gia
hạn khi hết thời hạn;
11. Đất trồng cây hàng năm không đƣợc sử dụng trong thời hạn mƣời
hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không đƣợc sử dụng trong thời hạn mƣời
tám tháng liền; đất trồng rừng không đƣợc sử dụng trong thời hạn hai mƣơi
bốn tháng liền;
12. Đất đƣợc Nhà nƣớc giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tƣ mà
không đƣợc sử dụng trong thời hạn mƣời hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng

Số hóa bởi trung tâm học liệu
8
đất chậm hơn hai mƣơi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tƣ, kể từ
khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm

quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép [13].
1 Nhà nƣớc
* Nguyên tắc bồi thường
Nhà nƣớc thu hồi đất của ngƣời đang sử dụng vào mục đích nào thì đƣợc
bồi thƣờng bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất
để bồi thƣờng thì đƣợc bồi thƣờng bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo Bảng
giá đất do UBND tỉnh ban hành ngày 01 tháng 01 hàng năm. Trƣờng hợp bồi
thƣờng bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cƣ nếu có chênh lệch về
giá trị thì phần chênh lệch đó đƣợc thanh toán bằng tiền theo quy định sau:
1) Trƣờng hợp tiền bồi thƣờng, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền
mua nhà ở tại khu tái định cƣ thì ngƣời tái định cƣ đƣợc nhận phần chênh lệch;
2) Trƣờng hợp tiền bồi thƣờng, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc
tiền mua nhà ở tái định cƣ thì ngƣời tái định cƣ phải nộp phần chênh lệch [14].
* Điều kiện để được bồi thường về đất
Thực hiện theo quy định tại Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày
13/8/2009 của Chính phủ và các Điều 44, 45 và 46 của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP.
*Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất
- Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân,
đƣợc bồi thƣờng bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn
kỹ thuật tƣơng đƣơng do Bộ Xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của
nhà, công trình đƣợc tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với
đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban
hành theo quy định của Chính phủ.
- Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tƣợng quy
định tại khoản 1 Điều này đƣợc bồi thƣờng theo mức sau:

Số hóa bởi trung tâm học liệu
9
Mức bồi

thƣờng nhà,
công trình

=
Giá trị hiện có
của nhà, công
trình bị thiệt hại

+
Một khoản tiền tính bằng tỷ
lệ phần trăm theo giá trị hiện
có của nhà, công trình
Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại đƣợc xác định bằng tỷ lệ
phần trăm chất lƣợng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng
mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tƣơng đƣơng do Bộ Xây dựng
ban hành.
Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà,
công trình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhƣng mức bồi thƣờng tối
đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu
chuẩn kỹ thuật tƣơng đƣơng với nhà, công trình bị thiệt hại;
Đối với công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, mức bồi thƣờng bằng giá trị
xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tƣơng đƣơng do Bộ Xây dựng
ban hành; nếu công trình không còn sử dụng thì không đƣợc bồi thƣờng.
Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần
còn lại không còn sử dụng đƣợc thì đƣợc bồi thƣờng cho toàn bộ nhà, công
trình; trƣờng hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhƣng
vẫn tồn tại và sử dụng đƣợc phần còn lại thì đƣợc bồi thƣờng phần giá trị công
trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn
kỹ thuật tƣơng đƣơng của nhà, công trình trƣớc khi bị phá dỡ.
Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trƣờng hợp quy định tại các

khoản 4, 6, 7 và 10 Điều 38 Luật Đất đai 2003 thì không đƣợc bồi thƣờng.
Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trƣờng hợp quy định tại
các khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003 thì việc xử lý tài
sản theo quy định tại Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng
10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.

Số hóa bởi trung tâm học liệu
10
1.2.4. Giá quyền sử dụng đất và định giá quyền sử dụng đất trong bồi
thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất
1.2.4.1. Giá quyền sử dụng đất (giá đất)
Trong điều kiện đổi mới quản lý kinh tế giá đất đã đƣợc hình thành và
đƣợc quy định trong Luật pháp, đó là tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 “Giá
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền
sử dụng đất”.
Giá đất là công cụ quan trọng để quản lý đất đai trong cơ chế thị
trƣờng. Điều 55 Luật Đất đai năm 2003 quy định. Giá đất đƣợc hình thành
trong các trƣờng hợp sau đây:
Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng quy định (khoản 3 và
khoản 4 Điều 56 của luật này).
Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật
Đất đai năm 2003).
Giá đất là công cụ kinh tế để Nhà nƣớc quản lý và ngƣời sử dụng đất
tiếp cận với cơ chế thị trƣờng. Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công
bằng trong phân phối đất đai. Là công cụ để ngƣời sử dụng thực hiện nghĩa vụ
của mình Nhà nƣớc, điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo pháp luật. Giá

chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất áp dụng trong giao dịch dân sự nhƣ:
chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, giá này đƣợc
gọi là “Giá thực tế ” hay “Giá thị trƣờng”

Số hóa bởi trung tâm học liệu
11
1.2.4.2. Định giá quyền sử dụng đất và định giá bất động sản
* Định giá
Định giá: Là sự ƣớc tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc xác định. Thông qua các giao dịch, trao
đổi giữa các tác nhân bên giao và bên nhận trên thị trƣờng.
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ
thuật, tính pháp lý vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn
tại và phát triển gắn với quá trình hình thành, tồn tại và phát triển của thị
trƣờng tài sản. Hiện nay, hoạt động định giá tại nhiều nƣớc trên thế giới đã trở
thành đối tƣợng và là công cụ cần thiết đối với hoạt động quản lý của Nhà
nƣớc trong việc vận hành nền kinh tế thị trƣờng. Theo thời gian, hoạt động
định giá quyền sử dụng đất trở thành phổ biến nhƣng nằm trong sự kiểm soát
của Nhà nƣớc.
Ở Việt Nam các hoạt động định giá đã có từ một số năm gần đây nhƣng
chƣa thực sự phát triển, từ năm 1991 trở lại đây khi nền kinh tế chuyển sang cơ
chế thị trƣờng thì hoạt động định giá đƣợc vận hành theo đúng vai trò và chức
năng của nó.
* Định giá quyền sử dụng đất
Là những phƣơng pháp kinh tế nhằm tính toán giá trị của quyền
sử dụng đất đai bằng tiền tệ. Đất đai là một tài sản đặc biệt với có đủ các
thuộc tính của một tài sản, có thể đáp ứng nhu cầu nào đó của con ngƣời, là
đối tƣợng của giao dịch dân sự mang tính kinh tế, xã hội đa dạng.
Về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống nhƣ định giá các tài sản
thông thƣờng. Nhƣng mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài

các yếu tố về không gian, thời gian, quy luật kinh tế, pháp luật chi phối, nó
còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Do tính đa dạng về mục đích sử
dụng của đất đai nên giá quyền sử dụng đất chỉ có thể là ƣớc tính về mặt giá

Số hóa bởi trung tâm học liệu
12
trị mà khó tính đúng, tính đủ nhƣ các tài sản thông thƣờng. Với các đặc điểm
nhƣ trên khái niệm định giá quyền sử dụng đất đƣợc hiểu nhƣ sau:
“Định giá quyền sử dụng đất đƣợc hiểu là sự ƣớc tính về giá trị của
quyền đƣợc sử dụng một diện tích đất tại vị trí, địa lý cụ thể, tình trạng về chất
lƣợng nhất định bằng dơn vị tiền vào một mục đích đã đƣợc xác định, tại một
thời điểm xác định”.
* Định giá bất động sản trên đất
Bất động sản trƣớc hết là một tài sản nhƣng nó khác với các tài sản
khác là không thể di dời, các loại bất động sản bao gồm:
+ Đất đai
+ Nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó.
+ Các tài sản gắn liền với đất đai
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Từ các khái niệm trên cho thấy bất động sản có thể là đất đai, cũng có
thể là đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, định giá bất động sản thực
chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất.
1.2.4.3. Ảnh hưởng của yếu tố định giá đất đến công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng và tái định cư
Trong quá trình đổi mới quản lý kinh tế khái niệm kinh tế thị trƣờng
đƣợc hiểu và áp dụng khá rộng vào trong các văn bản pháp quy và trong các
tài liệu nghiên cứu. Đồng thời khái niệm về thị trƣờng bất động sản cũng hình
thành và đang đƣợc hoàn thiện thông qua sự phát triển của nền kinh tế theo
hƣớng thị trƣờng mà trƣớc hết là sự phát triển, hoàn thiện của hệ thống pháp

luật về kinh tế. Mặc dù pháp luật nói chung và Luật Đất đai chƣa đề cập đến
việc đất có giá nhƣng trên thực tế, lý thuyết “giá trị” bất động sản bao gồm
các yếu tố nhu cầu sử dụng, sự khan hiếm, sức mua đã chứng minh rằng đất
có giá.

Số hóa bởi trung tâm học liệu
13
Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tổ
chức cá nhân đƣợc quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Điều 12
Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi một số điều của Luật Đât đai năm
1998 và năm 2001 quy định: “Nhà nƣớc xác định giá các loại đất để thuê
chuyển quyền sử dụng đất. Thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị
tài sản khi giao đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất khi thu hồi”. Tuy nhiên trong
thực tế việc thực hiện thu hồi đất GPMB hầu hết đều bị ách tắc trong việc
định giá đất để xác định giá trị bồi thƣờng, mặc dù khung giá đất của Chính
phủ tuy đã đƣợc điều chỉnh so với khung giá đất hiện hành, để tính mức thuế
thì ít ngƣời phản đối, nhƣng tính tiền bồi thƣờng thì ngƣời nhận bồi thƣờng
luôn không thoả mãn.

1.2.5 Nhà nƣớc
Theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ
Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nƣớc thu
hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp đƣợc giao, đƣợc hỗ trợ ổn định đời
sống trong thời gian 3 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời
gian 6 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trƣờng hợp phải di chuyển đến các địa
bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội
đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 12 tháng. Mức hỗ trợ bằng tiền
cho 01 nhân khẩu/01tháng tƣơng đƣơng 30 kg gạo tính theo thời giá trung
bình tại địa phƣơng.

- Khi Nhà nƣớc thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh
có đăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất kinh doanh, thì đƣợc hỗ trợ cao
nhất bằng 30% 1 năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 3
năm liền kề trƣớc đó đƣợc cơ quan thuế xác nhận; mức hỗ trợ cụ thể do Uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa phƣơng.

Số hóa bởi trung tâm học liệu
14
* Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi trên
30% diện tích đất sản xuất nông nghiệp thì đƣợc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp
cho ngƣời trong độ tuổi lao động; mức hỗ trợ và số lao động cụ thể đƣợc hỗ trợ
do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa phƣơng.
- Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp đƣợc thực hiện chủ yếu
bằng hình thức cho đi học nghề tại các cơ sở dạy nghề.
1.2.6 Nhà nƣớc
Theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ
Lập và thực hiện dự án tái định cƣ
- Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phƣơng; căn cứ
vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc cấp có thẩm quyền xét duyệt, Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cƣ để bảo
đảm phục vụ tái định cƣ cho ngƣời bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở.
- Việc lập dự án và xây dựng khu tái định cƣ thực hiện theo quy định
hiện hành về quản lý đầu tƣ và xây dựng.
Bố trí tái định cƣ
- Cơ quan (tổ chức) đƣợc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giao trách nhiệm bố
trí tái định cƣ phải thông báo cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di
chuyển chỗ ở về dự kiến phƣơng án bố trí tái định cƣ và niêm yết công khai
phƣơng án này tại trụ sở của đơn vị, tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có
đất bị thu hồi và tại nơi tái định cƣ trong thời gian 20 ngày trƣớc khi cơ quan

nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt phƣơng án bố trí tái định cƣ; nội dung
thông báo gồm:
a) Địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cƣ, thiết kế, diện tích
từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cƣ;
b) Dự kiến bố trí các hộ vào tái định cƣ.

Số hóa bởi trung tâm học liệu
15
- Ƣu tiên tái định cƣ tại chỗ cho ngƣời bị thu hồi đất tại nơi có dự án tái
định cƣ, ƣu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện giải phóng mặt bằng,
hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, hộ gia đình chính sách.
- Tạo điều kiện cho các hộ vào khu tái định cƣ đƣợc xem cụ thể khu tái
định cƣ và thảo luận công khai về dự kiến bố trí quy định tại khoản 1 Điều này.
1.2.7
Hội đồng bồi thường GPMB
- Căn cứ vào quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm
quyền, căn cứ vào quy mô, đặc điểm, tính chất của từng dự án, UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ƣơng chỉ đạo lập hội đồng bồi thƣờng GPMB ở
cấp huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh.
- Hội đồng bồi thƣờng thiệt hại GPMB đƣợc lập cho từng công trình,
dự án và hoạt động cho đến khi thực hiện xong việc bồi thƣờng thiệt hại
GPMB cho công trình đó.
Sau khi dự án đầu tƣ đƣợc xét duyệt hoặc chấp thuận thì Hội đồng bồi
thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm
lập phƣơng án về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ theo quy định tại Nghị định
187/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP
ngày 27 tháng 01 năm 2006; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8
năm 2009 của Chính phủ , theo quy định sau đây:
Trình tự thực hiện
- Khi có quyết định thu hồi đất, chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực

thuộc trung ƣơng chỉ đạo lập hội đồng bồi thƣờng thiệt hại GPMB. Hội đồng
bồi thƣờng thiệt hại GPMB phát tờ khai, tuyên truyền, hƣớng dẫn kê khai, thu
tờ khai. Sở Tài nguyên và Môi trƣờng phối hợp với UBND quận, huyện, thị
xã, thành phố thuộc tỉnh soát xét lại quỹ đất dùng để bồi thƣờng bằng đất.
- Khi đƣợc hội đồng bồi thƣờng phát tờ khai, tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân có đất bị thu hồi kê khai diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số lƣợng tài