THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NƯỚC TA TỪ N.doc

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NƯỚC TA TỪ NĂM 2001 ĐẾN NAY
*******************************
I.GIỚI THIỆU.
Bất động sản là một ngành mới nổi ở nước ta. Các nhà đầu tư bắt đầu biết đến ngành
này như một kênh đầu tư lợi nhuận từ sau giai đoạn phát triển bùng nổ năm 1997. Từ giai
đoạn đó đến nay ngành diễn biến thăng trầm rõ rệt. Và dù hiện tại thị trường bất động sản
nước ta thời gian qua khá trầm lắng. Nhưng tiềm năng của ngành rất lớn, đặc biệt khi mà nền
kinh tế nước ta đang hội nhập, nhu cầu vật chất và tinh thần của con người Việt Nam ngày
càng tăng lên rõ rệt. Thì tương lai thị trường bất động sản nước ta sẽ là ngành kinh tế chủ
chốt trong nền kinh tế nước nhà là không xa.
Bài “Thị trường bất động sản nước ta từ năm 2001 đến nay” nhằm giúp bạn đọc có cái
nhìn tổng quan về thị trường bất động sản nước ta từ năm 2001 đến nay. Biết thêm về quá
trình phát triển, tình trạng hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam. Với bố cục gồm
ba phần: 1. Khái quát chung về thị trường bất động sản nước ta. 2. Thực trạng bất động sản
nước ta từ năm 2001 đến nay. 3. Định hướng, giải pháp cho thị trường bất động sản nước ta
trong tương lai. Lời văn ngắn gọn, dễ hiểu cùng những biểu đồ sinh động giúp người đọc
nhanh chóng nắm bắt thông tin, tình hình kinh tế bất động sản nước ta hiện nay và những
biện pháp khắc phục những bất cập trong thị trường hiện tại.
II.PHẦN NỘI DUNG.
1) Khái quát chung về thị trường bất động sản nước ta.
Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với
đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.( Theo “bộ luật Dân sự năm 2005 của nước
Cộng hòa XHCN Việt Nam, điều 174”). Người sở hữu bất động sản được phép sử dụng, mua
bán ,cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng,
hoặc để yên bất động sản của mình.
Thị trường bất động sản của nước ta hiện nay rất tiềm năng. Nó không chỉ thu hút giới
đầu tư trong nước mà còn là mối quan tâm của nhiều nhà đầu tư nước ngoài và các kiều bào.
1
Nhìn chung giá nhà đất của Việt Nam đang ở mức cao so với các nước trên thế giới. Để sở
hữu 1 căn hộ ở các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM ngày càng trở nên khó khăn đối với

người lao động . Bên cạnh đó, các sàn giao dịch chưa là điểm đến của nhiều người mua, giao
dịch ngầm còn quá lớn, tình trạng đầu cơ làm “méo mó” thị trường, người mua hiện nay hầu
như không nắm được nhiều thông tin về bất động sản mà mình muốn mua, giá các khu
chung cư cho thuê làm văn phòng liên tục biến động... Đối với ngành kinh tế được coi là khá
nhạy cảm này, Nhà nước giữ một vai trò rất quan trọng trong quá trình phát triển thị trường
bất động sản để điều tiết thị trường, chống đầu cơ, cân đối nhu cầu nhà ở cho người dân,
giúp thị trường phát triển bền vững.
2) Thực trạng của thị trường bất động sản nước ta từ năm 2001 đến nay.
a) Giai đoạn phát triển bong bóng.
Từ 2001 đến 2003 là giai đoạn hoàng kim của thị trường bất động sản Việt Nam. Thị
trường bất động sản trở thành kênh đầu tư béo bở của các nhà đầu tư không chỉ trong nước.
Giá bất động sản nước ta trong giai đoạn này tăng chóng mặt. Theo các chuyên gia nhận
định, giá bất động sản nước ta trong giai đoạn này ở mức đắt nhất thế giới. Cao hơn cả các
nước các thành phố lớn của các nước Công nghiệp phát triển. “Nhiều Việt kiều về nước mua
nhà đã sửng sốt kêu lên rằng giá đất ở Hà Nội và TP HCM còn cao hơn nhiều nước khác.
Trong khi đất ở trung tâm quận Cam (bang California, Mỹ) chỉ tối đa 6.000 USD/m
2
(tương
đương 18 lượng vàng), thì tại phố Hàng Đào (Hà Nội), giá đất lên tới 48 lượng/m
2
; ở TP
HCM, có nơi lên tới 20 lượng/m
2
”,(Theo Vietbao.vn, “ Giá đất đô thị Việt Nam cao hàng
đầu thế giới”, Thứ hai, 04 tháng 3 năm 2002).
Đánh giá một số nguyên nhân khiến thị trường bất động sản sốt như trên, các chuyên
gia cho rằng: “Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho
sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong
kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố
tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin

về giá nhà đất.” (Civillawinfor, “Thị trường bất động sản việt nam- thực trạng, giải pháp”,
17/09/2007). Chính những yếu tố này khiến cho thị trường bất động sản phát triển bùng nổ
giai đoạn này nhưng không bền vững, đó chỉ là cơn sốt ảo của kênh thị trường mà chưa được
quản lí chặc chẽ của nhà nước gây ra. Để sau đó mở ra một thời kì đóng băng của thị trường
này.
2
b) Giai đoạn đóng băng sau thời kì bong bóng.
Với những hệ quả mà giai đoạn “bong bóng” trước đó để lại, đặc biệt tháng 4-2002 khi
Chỉ thị 08 về việc cấm phân lô bán nền của UBND TPHCM ban hành đã đặt dấu chấm hết
cho một thời kỳ tăng trưởng “nóng” của thị trường này. Thị trường bất động sản năm sau
lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm
28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. (Civillawinfor, “Thị trường bất động sản
việt nam- thực trạng, giải pháp”, 17 tháng 9 năm 2007).
0
20
40
60
80
100
120
2002 2003 2004 2005
%
năm
Biểu đồ thể hiện giao dịch địa ốc thành công
giảm theo các năm
Như lúc đầu đã nói, giá nhà đất tại Việt Nam thuộc vào diện cao nhất trên thế giới, hơn
cả các nước Công nghiệp phát triển. Ta cứ làm 1 phép toán nhỏ sẽ thấy. Để có được 1 căn
nhà khoảng 50 m
2
với giá trung bình 15 triệu/m

2
, và thu nhập trung bình của 1 người có thu
nhập ổn định là 2500$/năm. Họ sẽ phải làm và nhịn ăn suốt 15- 20 năm, đó là đối với người
có thu nhập khá và ổn đinh. Ta thấy đó là một điều quá phi lí. Và một điều phi lí hơn nữa
trong thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại đó là dù thị trường đóng băng như vậy,
nhưng khi khách hàng đến đăng kí mua thì lại nói là “hết hàng”, hay là “ đã đăng kí hết”.
muốn mua một căn hộ hầu hết phải qua trung gian với chi phí chênh lệch rất cao. Chính điều
đó lại càng làm cho giá cả bất động sản cao ngất ngưỡng so với giá trị thực tế. Trong khi
nguồn tài chính của khách hàng thì có giới hạn. Hiện tại, các nguồn vốn của nhà đầu tư chủ
yếu theo ba nguồn gồm vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Tuy
nhiên hiện tại, nguồn vốn có tính quyết định và giữ vai trò lớn nhất cung cấp cho thị trường
bất động sản vẫn là ngân hàng, nhưng nguồn vốn quan trọng này lại chưa đáp ứng được cho
3
tốc độ phát triển nhanh của thị trường bất động sản hiện nay. Các ngân hàng thương mại tại
Việt Nam vẫn chưa là nhà đồng hành cùng giới đầu tư trong kênh thị trường này.
Việc đầu cơ cũng chính là nguyên nhân khiến cho giá bất động sản cao. Tình trạng thị
trường bất động sản nước ta hiện nay đang rơi vào tình trạng đầu cơ quá cao. Bất cứ một sản
phẩm bất động sản nào, từ đất nền, nhà xây sẳng, hay căn hộ chung cư…tất cả đều bị đầu cơ
ngay từ lúc sản phẩm còn trên bản vẽ. Trước hết ta có thể thấy đó là những họ hàng, người
thân liên quan đến doanh nghiệp đầu tư bất động sản. Rồi sau đó là tới những người chịu chi
để có thể có một “suất” trong sản phẩm đó. Nhưng nguy hiểm nhất chính là việc đơn vị tham
gia đầu tư kinh doanh bất động sản ngâm đất và làm cầm chừng nhằm chiếm dụng vốn của
người dân, và mua đi bán lại trong nội bộ nhằm ăn chêch lệch giá. Ví dụ điển hình là khu đô
thị Thủ Thiêm sau 10 năm qui hoạch tổng thể mà vẫn chưa phát triển được. Với việc đầu cơ
dễ dàng như vậy cũng chính là do sự quản lí không hợp lí của nhà nước cùng với những
chính sách chưa đáp ứng được ngành kinh tế vốn được gọi là “ kinh doanh trên đồng tiền
của người khác”. Các chính sách thuế vẫn chưa được áp dụng trong trường hợp người sở
hữu nhiều bất động sản. Thiết nghĩ nếu nhà nước áp dụng thuế lũy tiến với những người sở
hữu nhiều bất động sản thì chắc chắn chủ bất động sản sẽ tìm mọi cách bán bất động sản để
xoay vòng đồng vốn và giảm bớt thuế.

Thị trường bất động sản nước ta vốn dĩ rất nhạy cảm khi có tác động. Tâm lí khách hàng
cũng như nhà đầu tư là chững lại để thăm dò tình hình mỗi khi có một nghị định nào được
ban hành dù nghị định đó có hợp lí hay không. Khi qui định về thuế thu nhập cá nhân đối với
chuyển nhượng hợp đồng góp vốn có hiệu lực. Thì thị trường bất động sản lại tiếp tục chao
đảo và tình trạng đóng băng lại tái diễn. Dường như tất cả các giao dịch hiện tại của các dự
án lớn đều “im hơi lặng tiếng”, tiếp theo đó là những chính sách khuyến mãi, giảm giá
nhưng vẫn không thể giao dịch. “Dự án Him Lam - Kênh Tẻ tại quận 7 là một trong những
dự án đất nền rất “hot”. Theo thông tin tổng hợp từ các sàn giao dịch thì mỗi tháng trung
bình có khoảng 20-25 hợp đồng chuyển nhượng được ký kết. Thế nhưng gần 10 ngày sau
khi nghị quyết được ban hành không có giao dịch nào. Giá rao bán cũng giảm đáng kể, có
nơi đến 30%”, ( theo diaoconline.com). Khách hàng lúc này đến sàn giao dịch chủ yếu là
nghe ngóng tình hình, tìm hiểu thông tin và không dám giao dịch. Cũng phải thôi, khi mà các
chính sách của nhà nước lại tác động trưc tiếp đến lợi ích của khách hàng và nhà đầu tư. Vì
hiện nay tại các dự án bất động sản đang xây dựng thì sang nhượng chủ yếu vẫn là các hợp
đồng góp vốn. Thậm chí với các dự án đã hoàn thiện cũng có rất ít dự án người sở hữu căn
4
hộ có chủ quyền. Nên chuyện thị trường đóng băng khi nhà nước ban hành luật về thuế thu
nhập cá nhân đối với chuyển nhượng cũng không nằm ngoài dự đoán của các chuyên gia.
c) Giai đoạn hiện tại.
Dù thời gian qua thị trường bất động sản đóng băng. Nhưng thị trường này vẫn không
bao giờ nằm ngoài tầm ngắm của các giới đầu tư. Khi mà thị trường chứng khoán thời gian
qua lên xuống thất thường, giá vàng hiện nay tăng đột biến( 33,4 triệu/ lượng) và tình hình
ngoại tệ cao ngất ngưỡng (20.475 đồng/$ ). Thì một số giới đầu tư cho rằng bất động sản
vẫn là kênh đầu tư khá an toàn. Song đó chỉ là đối với những người có “ của ăn của để ”.
Còn để một nhà đầu tư có nguồn vốn chủ yếu vay từ ngân hàng để đầu tư thì sẽ không dám
mạo hiểm với thời điểm hiện tại. Khi mà hiện tại lãi suất ngân hàng còn quá cao (14%) cùng
với chính sách thiết chặt tín dụng cuối năm. Một yếu tố không kém quan trọng nữa đó là thời
điểm hiện tại đang dần trôi về cuối năm. Các mặt hàng tiêu dùng sẽ tăng giá do tỉ giá hối
đoái quá cao hiện nay. Sẽ khiến nhu cầu giữ tiền để thanh khoản cao. Và tâm lí của nhà đầu
tư nước ta hiện nay cũng thường ít đầu tư vào dịp cuối năm. Nên để tình hình thị trường bất

động sản cuối năm tan băng cũng khá mơ hồ.
10%
38%
52%
Biểu đồ tỉ trọng ngành bất động sản trong GDP cả nước
năm 2009
Bất động sản
Chứng khoán
Các ngành khác
( Nguồn: SGGP, 2/8 và “ngành nào sẽ dẫn dắt thị trường chứng khoán ?”, vneconomy.vn)
3) Định hướng, giải pháp cho thị trường bất động sản nước ta trong tương lai.
5