Khóa luận Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản dưới góc dộ nhà đầu tư tiềm năng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ

ỨNG DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN DƯỚI GÓC ĐỘ
NHÀ ĐẦU TƯ TIỀM NĂNG

PHẠM THỊ VÂN TRANG

LUẬN VĂN CỬ NHÂN
NGÀNH KẾ TOÁN

Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 07/2006


Hội đồng chấm báo cáo luận văn tốt nghiệp đại học khoa Kinh Tế, trường
Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh xác nhận luận văn “Ứng dụng các
phương pháp thẩm định giá bất động sản dưới góc độ nhà đầu tư tiềm năng” do
Phạm Thị Vân Trang, sinh viên Khóa 28, ngành Kế toán, đã bảo vệ thành công
trước hội đồng vào ngày

ĐẶNG MINH PHƯƠNG
Người hướng dẫn,

Ký tên, ngày tháng năm 2006

Chủ tịch hội đồng báo cáo

Ký tên, ngày tháng

năm 2006

Thư ký hội đồng chấm báo cáo

Ký tên, ngày tháng

năm 2006


LỜI CẢM TẠ
Trên con đường đi đến tương lai, đó là cả một quãng thời gian dài đầy gian
nan và thử thách, đôi khi là nụ cười cho những thành quả mà đã lỗ lực đạt được
thì cũng có những giọt nước mắt của nỗi buồn, của những lần thất bại, của những
khó khăn về vật chất cũng như tinh thần. Nhưng, vượt lên trên tất cả chính là tinh
thần mong muốn được học. Học cũng như là chơi trốn tìm vậy, khi thì ta thấy
mọi thứ trước mắt tưởng chừng như dễ dàng đạt được, nhưng khi thì nó quá mơ
hồ, quá mênh mông, bản thân thì cảm thấy trơ trọi không biết kìm nắm vào đâu,
đôi khi gặp phải sự vô vọng, hoài nghi về sự hiểu biết của bản thân trước kho
tàng kiến quá thức rộng lớn kia. Tôi chắc rằng, những ai đang đi trên con đường
chinh phục đỉnh cao kiến thức thì cũng đã có hơn một lần cảm giác giống tôi.
Để bước đi được trên con đường đầy gian nan đó, luôn luôn có những ánh
mắt dõi theo từng bước đi của tôi, là chỗ dựa vững chắc, là nghị lực giúp tôi
vươn lên sau mỗi lần khó khăn. Đó là Cha Mẹ tôi, là những Người cô, Người
thầy thời còn ở trung học, và những Người Thầy, Người Cô đáng kính ở giảng
đường đại học hiện nay. Thầy Đặng Minh Phương - Người Thầy đã dìu dắt,
hướng dẫn tôi làm đề tài rất tận tình. Thật khó nói rõ bằng lời, nhưng từ trong
đáy sâu tấm lòng tôi chỉ có thể nói một câu duy nhất vào lúc này: “Con cảm ơn
Cha, cảm ơn Mẹ, cảm ơn Thầy cô, cảm ơn những anh chị vì công ơn của mọi
người mà con sẽ cố gắng vươn lên và sống thật tốt.” Đồng hành và chia sẻ với tôi

những vui buồn hàng ngày của cuộc sống xa nhà không thể không nhắc tới
những người bạn. Cùng lo lắng cho nhau những bữa ăn, những khi hết tiền,
những lúc bệnh tật mà không có người thân. Cùng nhau khóc khi cảm thấy nhớ
nhà, tủi thân. Một lần nữa, tôi xin cảm ơn tất cả mọi người, Những Con người
đáng kính và đáng tôn trọng đó sẽ mãi mãi trong tim tôi.

Tác giả:
Vân Trang



NỘI DUNG TÓM TẮT
PHẠM THỊ VÂN TRANG, Khoa Kinh Tế, Đại Học Nông Lâm Thành
phố Hồ Chí Minh. Tháng 7 năm 2006. Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá
bất động sản dưới gốc độ nhà đầu tư tiềm năng.
Trọng tâm nghiên cứu là ứng dụng các phương pháp thẩm định giá bất
động sản để ước tính giá trị thị trường của bất động sản mục tiêu, cụ thể trong
nghiên cứu này là đất trống và công trình hiện hữu (khách sạn). Từ đó, giúp cho
nhà thẩm định biết được phương pháp nào phù hợp nhất với từng loại hình bất
động sản đầu tư. Tư vấn cho nhà đầu tư nhận biết được mức giá hợp lý hay chi
phí bỏ ra để mua (hay thuê) bất động sản, làm cơ sở tính toán thu nhập nhận
được cũng như đưa ra chiến lược đầu tư thích hợp và bước đầu xây dựng dự án
tiền khả thi. Đề tài đã áp dụng 4 phương pháp cho hai tình huống nghiên cứu cụ
thể. Kết quả cho thấy phương pháp phù hợp nhất với từng loại hình bất động sản
nhất định.


ABSTRACT
PHAM THI VAN TRANG, Faculty of economics, Nong Lam University Ho Chi Minh. July 2006. Applying The Valuation Approaches for Real Estate
Under View of The Potential Investor.

The focus of studying is application the valuation approaches for real
estate in order to estimate market value of target real estate, is the land and a
hotel paticularly. From that point, it’s play helping role valuator who will know
more clearly about which approach is the most suitable to the form of invested
real estate. Advise on investor realize the reasonable price of property or cost for
buying (or rent) that one, it’s basic for estimating income such as advance
sensible investment strategy, the first step make pre – feasible project. The
subject is including of four approaches for two studying situations in particular.
From the results, we see the most suitable approach for every form of real estate
certainly.


MỤC LỤC
Trang
Danh mục chữ viết tắt

ix

Danh mục các bảng

x

Danh mục phụ lục

xii

CHƯƠNG 1. ĐẶT VẤN ĐỀ

1

1.1. Sự cần thiết của đề tài

1

1.2. Mục tiêu và ý nghĩa của đề tài

2

1.2.1. Mục tiêu

2

1.2.2. Ý nghĩa

3

1.3. Phạm vi nghiên cứu

3

1.4. Đối tượng nghiên cứu

3

1.5. Phương pháp nghiên cứu

4

1.6. Cấu trúc luận văn

4

CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Khái niệm

6
6

2.1.1. Khái niệm Thẩm định giá

6

2.1.2. Khái niệm về BĐS

6

2.1.3. Khái niệm Thẩm định giá bất động sản

7

2.1.4. Khái niệm về thị trường bất động sản

7

2.1.5. Khái niệm chi phí

7

2.1.6. Khái niệm giá cả

7

2.1.7. Khái niệm lãi suất

7

2.1.8. Khái niệm lãi suất vốn hóa

8

2.1.9. Khái niệm thu nhập

9

2.2. Cơ sở giá trị của Thẩm định giá

9

2.2.1. Cơ sở thị trường của Thẩm định giá

9

2.2.2. Cơ sở phi thị trường của Thẩm định giá

9

2.3. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
2.3.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

vi

10
11


2.3.1. Nguyên tắc cung – cầu

11

2.3.3. Nguyên tắc thay đổi

11

2.3.4. Nguyên tắc thay thế

11

2.3.5. Nguyên tắc cân bằng

12

2.3.6. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

12

2.3.7. Nguyên tắc phân phối thu nhập

12

2.3.8. Nguyên tắc đóng góp

12

2.3.9. Nguyên tắc tuân thủ

13

2.3.10. Nguyên tắc cạnh tranh

13

2.3.11. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

13

2.4. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

13

2.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp

13

2.4.2. Phương pháp chi phí

15

2.4.3. Phương pháp thặng dư

17

2.4.4. Phương pháp thu nhập

19

2.4.5. Phương pháp lợi nhuận

20

CHƯƠNG 3. TỔNG QUAN

21

3.1. Tổng quan về sự hình thành và phát triển của ngành TĐG Việt
Nam

21
3.1.1.Quá trình hình thành

22

3.1.2. Cơ sở pháp lý cho việc hình thành và phát triển

23

3.2. Các loại hình doanh nghiệp, đơn vị cung cấp dịch vụ thẩm định
giá

24
3.2.1. Các Trung tâm thẩm định giá

24

3.2.2. Các doanh nghiệp thẩm định giá

26

3.3. Hội thẩm định giá Việt Nam và vai trò của Hội

26

3.4. Tổng quan về thị trường bất động sản

27

3.4.1. Tổng quan về thị trường bất động sản thế giới

27

3.4.2. Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam

31

3.4.3. Diễn biến tình hình thị trường bất động sản hiện tại

31

vii

CHƯƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

34

4.1. Đầu tư BĐS Việt Nam những cơ hội và rủi ro

34

4.1.1. Những điểm thu hút nhà đầu tư

39

4.1.2. Kỳ vọng của nhà đầu tư khi tham gia thị trường bất
động sản Việt Nam

40

4.1.3. Những rủi ro gặp phải của nhà đầu tư

42

4.2. Thẩm định giá với vai trò tư vấn trong đầu tư bất động sản
4.2.1. Vai trò tư vấn đầu tư của thẩm định giá

41
41

4.2.2. Các phương pháp thẩm định giá và việc ứng dụng cho
các loại hình đầu tư bất động sản

42

4.2.3. Quy ước các nhập liệu đầu vào

43

4.3. Ứng dụng các phương pháp phân tích dự án đầu tư

45

4.3.1. Phân tích dự án đầu tư xây dựng căn hộ cho thuê

45

4.3.2. Phân tích dự án đầuthue6xa6y dựng chung cư bán

53

4.3.3. Phân tích dự án đầu tư trên công trình hiện hữu

61

4.4. Đánh giá chung

70

4.4.1. Đánh giá việc ứng dụng các phương pháp thẩm định giá
trong xây dựng dự án đầu tư

70

4.4.2. Các loại hình bất động sản với việc áp dụng các
phương pháp

71

4.4.3 Đánh giá khả năng áp dụng trong thực tế

71

CHƯƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

73

5.1. Kết luận

73

5.2. Kiến nghị

75

Tài liệu tham khảo

77

Phụ lục

viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TĐG

Thẩm Định Giá

BĐS

Bất Động Sản

PP

Phương Pháp

DT

Doanh Thu

ĐVT

Đơn Vị Tính

TT

Trung Tâm

QSDĐ

Quyền Sử Dụng Đất

TSSS

Tài Sản So Sánh

GTXL

Giá Trị Xây Lắp

CP

Chi Phí

VP

Văn Phòng

ix


DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang

Bảng 1. Kết Quả Hoạt Động của Hai Trung Tâm Thẩm Định Giá Năm 2005

24

Bảng 2. Giá Thuê VP Trung Bình của Một Số TP Trên Thế Giới Năm 2005

28

Bảng 3. Giá Thuê Căn Hộ Trung Bình của Một Số TP Trên Thế Giới Năm
2005

29

Bảng 4. Tỷ Lệ Tăng Trưởng Kinh Tế và Thu Nhập Bình Quân của Việt Nam 35
Bảng 5. Tỷ Lệ Hoàn Vốn Tại Một Số Thành Phố Trên Thế Giới

38

Bảng 6. Các Chỉ Tiêu Cơ Bản

44

Bảng 7. Điều Chỉnh Giá BĐS Thẩm Định Giá

47

Bảng 8. Các Thông Số Đầu Vào theo Phương Pháp Thu Nhập

49

Bảng 9. Tổng Hợp Chi Phí theo Phương Pháp Thu Nhập

50

Bảng 10. Tính Toán và Kết Quả theo Phương Pháp Thu Nhập

51

Bảng 11. So Sánh Kết Quả Thẩm Định Giá của Hai Phương Pháp

52

Bảng 12. Điều Chỉnh Giá

55

Bảng 13. Các Thông Số Đầu Vào theo Phương Pháp Thặng Dư

57

Bảng 14. Tổng Hợp Chi Phí

58

Bảng 15. Kết Quả theo Phương Pháp Thặng Dư

59

Bảng 16. So Sánh Kết Quả Hai Phương Pháp

60

Bảng 17. Bảng cân đối kế toán của khách sạn

62

Bảng 18. Bảng Báo Cáo Thu Nhập của Khách Sạn

63

Bảng 19. Phân Tích Các Chỉ Tiêu Tài Chính

63

Bảng 20.Thông Số Đầu Vào theo Phương Pháp Lợi Nhuận

65

Bảng 21.Tổng Hợp Chi Phí theo Phương Pháp Lợi Nhuận

66

Bảng 22. Tính Toán Thu Nhập theo Phương Pháp Lợi Nhuận

67

Bảng 23. Kết Quả theo Phương Pháp Lợi Nhuận

67

Bảng 24. Thông Số Đầu Vào theo Phương Pháp Thu Nhập (DCF)

68

Bảng 25. Tính Toán Kết Quả theo Phương Pháp Thu Nhập (DCF)

69

x


DANH MỤC PHỤ LỤC
Phụ lục 1. Bảng Tính Toán Theo Phương Pháp Thu Nhập
Phụ lục 2. Bảng Tính Toán Theo Phương Pháp Thặng Dư

xi


CHƯƠNG 1
ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1. Sự cần thiết của đề tài
Giá cả được hình thành và vận động chủ yếu chịu sự chi phối của quan hệ
kinh tế thị trường. Tuy nhiên trong quá trình vận động tự phát của giá cả thị
trường có thể gây ra tác động tích cực tới quá trình sản xuất, tiêu dùng dẫn đến
tác động tự phát của quy luật giá trị. Thẩm định giá có nguồn gốc xuất phát từ
hoạt động trao đổi hàng hóa giản đơn trên thị trường – Ngành thẩm định giá phát
triển sau cuộc cách mạng công nghiệp thế kỷ thứ 18 và ngày càng phát triển
mạnh mẽ trong cơ chế kinh tế thị trường.
Như một nhu cầu cấp bách trong việc vận hành nền kinh tế xã hội, ngành
thẩm định giá Viện Nam đã ra đời và từng bước đi vào cuộc sống. Có thể nói
rằng, ngành thẩm định giá ở Việt Nam đã có những bước đi đầu tiên khá muộn so
với các nước trên thế giới, và hiện tại nghề thẩm định giá Việt Nam đang hình
thành rộng khắp trong các địa phương trong cả nước, và có thể coi là một trong
những công cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh
nghiệp, của nền kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả năng cạnh
tranh vv.
Trong quá trình phát triển kinh tế, thẩm định giá là một công cụ hỗ trợ đắc

lực cho các cơ quan ban ngành trong việc quản lý các vấn đề về giá. Thẩm định
giá đưa ra thước đo giá trị biểu hiện đúng giá trị của tài sản trên thị trường tránh
tình trạng giá cả của hàng hóa quá cao hoặc quá thấp so với giá trị của nó.
Đối với công cuộc mở cửa nền kinh tế Việt Nam, các giao dịch thị trường
diễn ra ngày càng sôi động, không chỉ đơn thuần giữa các doanh nghiệp trong
nước mà đối với nhà đầu tư nước ngòai đây cũng là thị trường hấp dẫn. Và điểm
nóng thật sự được biểu hiện rõ nhất là thị trường bất động sản, một thị trường
hấp dẫn được tạo ra bởi khả năng sinh lợi của nó. Thị trường BĐS ở Việt Nam là


một mắc xích không thể thiếu của cơ cấu thị trường trong nền kinh tế thị trường,
là một trong những thị trường “đầu vào” của bất kỳ loại hình sản xuất kinh doanh
nào trong nền kinh tế.
Hoạt động trong thị trường BĐS không chỉ có người mua và người bán
BĐS, mà giữa họ với các tổ chức trung gian làm cầu nối; một trong những cầu
nối quan trọng chính là tổ chức thẩm định giá BĐS được hình thành và họat động
tại các khu vực có thị trường BĐS họat động mạnh.
Song song với những khả năng sinh lợi cao của nó, thị trường bất động
sản ẩn chứa những bất ổn so những đặc tính của thị trường mang lại. Những thay
đổi thường xuyên về hệ thống chính sách về đất đai, chính sách quy hoạch đã
làm cho thị trường này có những sự biến động không ngừng tạo ra những bất ổn
và rủi ro không lường tính được. Giá giao dịch bất động sản trên thị trường phần
nào đó chưa biểu hiện được giá trị thực của nó, mức giá này bị tác động bởi
những hiện tượng đầu cơ về giá, bởi sự biến động của các yếu tố thị trường và
phi thị trường khác tạo ra.
Với mục đích xác định một mức đầu tư hợp lý, thiết lập một phương án
kinh doanh hiệu quả, tránh được những rủi ro cơ bản trong thị trường với việc
ứng dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản vào việc phân tích đánh
giá thị trường, là một việc làm cần thiết và quan trọng. Được sự đồng ý của Khoa
Kinh Tế Trường Đại Học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh, thầy hướng dẫn Đặng

Minh Phương nên bản thân tôi chọn đề tài nghiên cứu về: “Ứng Dụng Các
Phương Pháp Thẩm Định Giá Bất Động Sản Dưới Góc Độ Nhà Đầu Tư
Tiềm Năng”
1.2. Mục tiêu và ý nghĩa của đề tài
1.2.1. Mục tiêu
Mục tiêu chung. Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá BĐS để ước
tính giá trị thị trường của BĐS.
Mục tiêu cụ thể.
-

Nhận dạng cơ hội đầu tư và vai trò thẩm định giá.

2


-

Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá để thẩm định giá trị tài
sản.

-

Đề xuất những ý kiến mang tính chất tư vấn về mức giá của bất động
sản.

1.2.2. Ý nghĩa
Với nội dung nghiên cứu của đề tài, bằng việc ứng dụng các phương pháp
thẩm định giá, cho thấy được sự ứng dụng sâu rộng và hiệu quả của nghề thẩm
định giá trong các loại hình đầu tư kinh tế đặc biệt là đầu tư về bất động sản. Từ
đó, giúp nhà đầu tư BĐS đưa ra chiến lược đầu tư hợp lý cho các loại hình BĐS

thông qua việc ước tính chi phí bỏ ra ban đầu, đưa ra một định hướng ban đầu để
nhà đầu tư có cơ sở xây dựng dự án tiền khả thi và giúp cho các nhà thẩm định
đánh giá phương pháp thẩm định giá nào là phù hợp cho các loại hình BĐS đầu
tư khác nhau
Qua nghiên cứu này, không chỉ bản thân người thực hiện đề tài mà những
người có sự quan tâm đến đầu tư BĐS có cơ hội hiểu biết thêm nó, vận dụng hiệu
quả trong việc đầu tư của mình.
1.3. Phạm vi nghiên cứu
1.3.1. Phạm vi không gian
Trên cơ sở nghiên cứu tài liệu được cung cấp bởi Trung tâm Thông tin và
Thẩm định giá miền Nam về những giao dịch BĐS trên thị trường hiện nay để
tham khảo và tìm hiểu sâu hơn về cách ứng dụng các phương pháp thẩm định
giá. Cụ thể là ứng dụng bốn phương pháp vào hai loại hình bất động sản.
1.3.2. Phạm vi thời gian
Bắt đầu từ tháng 5/2006 đến tháng 7/2006
1.3.3. Phạm vi số liệu
Những số liệu trong phần ứng dụng là giả định và ước tính trên cơ sở
những tài liệu nghiên cứu ở Trung tâm. Thêm vào đó là những thông tin có từ thị
trường qua các phương tiện như: Internet, tạp chí địa ốc, 1080, v.v.

3


1.4. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu trong đề tài là các phương pháp cơ bản thẩm định
giá trong việc ứng dụng để đánh giá dự án đầu tư vào các loại hình BĐS như xây
dựng chung cư để bán, xây dựng căn hộ cho thuê và đầu tư mua lại quyền khai
thác đối với một khách sạn hiện hữu.
1.5. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thống kê mô tả: Là quá trình thu thập và xử lý số liệu để mô

tả thực trạng vấn đề trong đề tài được ứng dụng. Từ đó phản ánh thực về tình
hình thị trường BĐS ở Việt Nam và thành phố Hồ Chí Minh.
Khảo sát ý kiến chuyên gia: Phương pháp này được ứng dụng để hỏi ý
kiến nhận định của các chuyên gia về các đánh giá giá trị tài sản quan tâm.
Phương pháp thu thập số liệu:
-

Thu thập số liệu thứ cấp: Là những số liệu có sẵn từ Trung tâm Thông
tin và Thẩm định giá miền Nam và những số liệu thống kê, số liệu
từ các bài báo, bài nghiên cứu.

-

Thu thập số liệu nguyên cấp: Tham gia cùng nhóm thẩm định viên của
Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam đến trực tiếp tại
đơn vị đối tác để phỏng vấn và thu thập số liệu.

Phân tích lợi ích chi phí: Là phân tích ý nghĩa những chỉ tiêu về chi phí.
1.6. Cấu trúc luận văn
Cấu trúc luận văn thông thường gồm 05 phần cụ thể là:
-

Chương 1: Giới thiệu khái quát chung về vấn đề nghiên cứu và sự
cần thiết của thẩm định giá trong chức năng tư vấn thực hiện
nghiệp vụ liên quan đến tài sản.

-

Chương 2: Trình bày những cơ sở lý luận liên quan đến luận văn
(những khái niệm về BĐS, về thẩm định giá, về giá trị thị trường,

giá trị phi thị trường, vv. các công thức và giải thích công thức);
trình bày những phương pháp nghiên cứu sử dụng trong đề tài.

4


-

Chương 3: Khái quát chung về tình hình thị trường BĐS thế giới và
trong nước; Nêu tình hình chung về ngành thẩm định giá nói chung
và thẩm định giá BĐS nói riêng.

-

Chương 4: Phân tích tổng quan thị trường BĐS nước ta hiện nay và
ứng dụng các phương pháp thẩm định giá trị BĐS, từ đó tư vấn nhà
đầu tư ra quyết định.

-

Chương 5: Đưa ra kết luận chung về tình hình thị trường BĐS
và hoạt động thẩm định giá Việt Nam. Các đề xuất và kiến nghị
cho các đối tượng tham gia thị trường BĐS ở Việt Nam hiện tại và
tương lai.

5


CHƯƠNG 2
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Các khái niệm
2.1.1. Khái niệm về Thẩm định giá
Theo Pháp lệnh giá Việt Nam. Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh
giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm, một địa điểm
nhất định theo tiêu chuẩn Việt nam hay thông lệ quốc tế (Điều 4).
Một số quan điểm về thẩm định giá của các chuyên gia quốc tế.
−

Theo giáo sư W. seabrooke - Viện đại học
Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính về
giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích đã được xác định”.

−

Theo giáo sư Lim Yan Yuan - Trường Xây dựng và
Bất động sản - Đại học Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một
nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ
thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả
những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố
kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.

Như vậy, Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của một tài sản gắn liền với
một quyền sở hữu nhất định và song song đó giá trị thẩm định trên chỉ phục vụ
cho một mục đích nhất định mà chủ thể yêu cầu thẩm định giá đưa ra.
2.1.2. Khái niệm về Bất động sản
Bất động sản là những tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do

pháp luật quy định (Điều 174 Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa Xã Hội Chủ nghĩa
Việt Nam năm 2005).


Thuật ngữ Bất động sản trong Thẩm định giá bất động sản được hiểu là
đất đai và tài sản gắn liền với đất.
2.1.3. Khái niệm Thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu
bất động sản, cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được định rõ,
trong những điều kiện của một thị trường nhất định và phương pháp phù hợp.
2.1.4. Khái niệm về thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là môi trường trong đó người mua và người bán tác động
qua lại với nhau để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá.
Các loại thị trường bất động sản.
−

Thị trường BĐS sơ cấp: Là quan hệ giao dịch giữa
một bên là Nhà nước và một bên là người sử dụng đất.

−

Thị trường BĐS thứ cấp: Là quan hệ giữa các bên
có nhu cầu về BĐS với nhau.

−

Thị trường BĐS phi chính quy: Là quan hệ giao
dịch diễn ra không chịu sự kiểm soát của cơ quan chức năng Nhà
nước.

−

Thị trường BĐS chính quy: Là quan hệ giao dịch
phải được khai báo, đăng ký chuyển dịch và phải thực hiện đầy đủ
các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

2.1.5. Khái niệm chi phí
Chi phí là toàn bộ phí tổn cần thiết để tạo ra sự hữu ích của tài sản hoặc
sản xuất ra hàng hoá hay dịch vụ. Trong một số trường hợp chi phí dùng để đo
lường giá trị.
2.1.6. Khái niệm giá cả
Giá cả là một số tiền được yêu cầu để trả cho một hàng hóa hay dịch vụ do
người mua trả cho người bán để được sử dụng và sở hữu hàng hóa hay dịch vụ
đó.
2.1.7. Khái niệm lãi suất

7


Lãi suất là mức phần trăm được đưa ra tính trên tổng số tiền trong một
thời gian nhất định.
2.1.8. Khái niệm lãi suất vốn hoá
Lãi suất vốn hoá là suất lợi tức mà nhà đầu tư thẩm định giá căn cứ vào đó
để chuyển hoá thu nhập ròng thành giá trị vốn của BĐS. Đó là tỷ suất mong
muốn của của nhà đầu tư khi xem xét đầu tư vào một BĐS với một mục đích
kinh doanh cụ thể.
Các thành phần cấu thành lên lãi suất vốn hoá: Lãi suất thực tế hay giá trị
thời gian của tiền tệ, tỷ lệ lạm phát dự kiến, phụ phí rủi ro
Lãi suất vốn hoá còn có tên gọi khác là tỷ lệ hoàn vốn hay suất lợi tức bắt
buộc.

Suất lợi tức bắt buộc =

Tỷ suất lợi nhuận
của đầu tư không
+
+ Phụ phí rủi ro.
rủi ro

Tỷ suất lợi nhuận
của đầu tư không = Lãi suất thực tế + Tỷ lệ lạm phát dự kiến.
rủi ro
Phụ phí rủi ro được hiểu là mức chênh lệch giữa một tỷ lệ hoàn vốn cao
với “tỷ suất lợi nhuận của các đầu tư không rủi ro”. Rủi ro dự kiến là sự kết hợp
của tất cả các yếu tố bất ổn ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của nhà đầu tư. Có
ba yếu tố rủi ro thường gặp là:
-

Rủi ro kinh doanh: Là những rủi ro chịu tác động bởi những biến
động trong lợi nhuận do bản chất ngành nghề kinh doanh của
doanh nghiệp hay là sự biến động về lợi nhuận của doanh nghiệp
do của doanh thu bán hàng không ổn định và tỷ suất nợ trên vốn
cao.

-

Rủi ro tài chính: Là rủi ro đi kèm với hình thức đầu tư, hay tỷ suất
nợ tài chính cao.

-

Rủi ro thanh khoản: Khả năng chuyển đổi thành tiền chậm. Mức
chênh lệch giá cả (mua và bán khoản đầu tư) càng lớn rủi ro thanh
khoản càng cao.

8


2.1.9. Thu nhập
Là tổng số tiền nhận được từ việc kinh doanh, đặc biệt có ý nghĩa quan
trọng đối với các BĐS được tạo lập nhằm mục đích kinh doanh, là một chỉ số
quan trọng của giá trị, là kỳ vọng của nhà đầu tư.
2.2. Cơ sở giá trị của Thẩm định giá bất động sản
2.2.1. Cơ sở thị trường của thẩm định giá
Cơ sở thị trường của thẩm định giá. Khi thẩm định giá dựa trên thị
trường phải với giả thiết thị trường đó diễn ra các giao dịch công khai, không bị
hạn chế bởi các lực lượng phi thị trường và phải đưa ra được các định nghĩa:
Các khái niệm về Giá trị thị trường.
−

Giá trị thị trường là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản
giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán với một bên là người mua,
sẵn sàng mua tài sản đó vào thời điểm Thẩm định giá, sau một quá
trình tiếp thị công khai mà tại đó bên bán và bên mua hoạt động
một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường
trao đổi một cách khách quan, độc lập (theo Tiêu chuẩn thẩm định
giá Quốc tế).

−

Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ

được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa
một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn
sàng bán trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong
điều kiện thương mại bình thường (Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 01,
2005)

Như vậy, cơ sở thị trường của thẩm định giá là cơ sở quan trọng và được
vận dụng phổ biến trong công tác thẩm định giá. Người thẩm định viên sẽ vận
dụng cơ sở thị trường trong việc thẩm định giá nếu tài sản thẩm định giá có
những thông tin về giao dịch thị trường có thể so sánh được với điều kiện về giao
dịch khách quan độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
2.2.2. Cơ sở phi thị trường của Thẩm định giá

9


Khái niệm. Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác
định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán,
trao đổi theo những mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: Giá trị tài sản
đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá
trị thanh lý, giá trị tài sản chuyên dùng (Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 02, 2005).
Các cơ sở giá trị dựa trên cơ sở phi thị trường bao gồm.
−

Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng: Là giá trị phi
thị trường được xem xét từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài
sản vào một mục đích riêng biệt.

−

Giá trị đầu tư: Là những gì mà nhà đầu tư hiện tại mong
chờ ở thu nhập tương lai của tài sản.

−

Giá trị còn lại: Là giá trị của tài sản (bao gồm cả đất đai)
khi nó không còn tiếp tục sửa chữa hay sử dụng được nữa. Khi
thẩm định giá cần xác định rõ những bộ phận gỡ bỏ và những bộ
phận còn lại của tài sản.

−

Giá trị bảo hiểm: Là giá trị của tài sản quy định trong
chính sách hay hợp đồng bảo hiểm.

−

Giá trị đặc biệt: Là giá trị tài sản được hình thành khi một
tài sản này có thể gắn liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật
hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự quan tâm đặc biệt của một số ít
khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể làm tăng giá trị tài sản
lên vượt quá giá trị thị trường.

−

Giá trị thanh: Lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời
gian sử dụng hữu ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước
tính.

−

Tài sản chuyên dùng: Là những tài sản do tính chuyên biệt
của chúng chỉ có giá trị cho một mục đích hoặc một đối tượng nào
đó, nên nó hạn chế về thị trường.

2.3. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản.

10


Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 06 quy định mười một nguyên tắc thẩm định
giá BĐS như sau:

2.3.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu
dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho
phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
2.3.2. Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài
sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác dụng đến cung và
cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với
cung về tài sản.
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có
các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những
thuộc tính của các tài sản khác. Sự ảnh huởng của những đặc tính phụ thêm này
được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.
2.3.3. Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành
nên giá trị của nó.
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục

phản ánh hàng loạt những mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hướng đến
giá trị. Bản thân các yếu tố ánh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó,
trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả
giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác
định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
2.3.4. Nguyên tắc thay thế

11


Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thế thay thế lẫn nhau trong quá
trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn
nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Hình thành giá trị của tài sản đuợc thẩm định giá thường có liên quan đến
giá trị của các tài sản có thế thay thế.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức thấp
nhất tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng
được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với
điều kiện không có sự trậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một
người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong
cùng một thị trường và một thời điểm.
2.3.5. Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được
khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử
dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt
tới sự cân bằng như vậy hay không.
Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị
trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy.
2.3.6. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm

nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng
thêm sẽ giảm dần. nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng với đầu tư vào lĩnh vực
bất động sản.
2.3.7. Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất
đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu
việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập
còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thế hiện giá trị của
đất đai.
2.3.8. Nguyên tắc đóng góp

12


Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn
bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ
thuộc vào sự vắng mặt ủa tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ
tài sản đó, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao
nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của
việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản
tốt nhất và có hiệu quả nhất.
2.3.9. Nguyên tắc tuân thủ
Tài sản cần phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt đượ mức sinh lời tối
đa hoặc m ức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu
tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định
mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
2.3.10. Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá

mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với
tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và
giữa tài sản này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết
quả của sự cạnh tranh trên thị trường
2.3.11. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh
lợi trong tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của
những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong
yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương
lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sự dụng tài sản của ng ười mua.
2.4. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
2.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp

13