THEO DÕI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP TẠO QUỸ ĐẤT
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (12.46 MB, 48 trang )
Centre de Prospective
et d’Études Urbaines
N° 54 - 2014/2015
Tài liệu của Trung tâm Dự báo và Nghiên cứu Đô thị - PADDI
Giá trung
bình 2010
Biến động
từ 2004
Lyon
Cộng đồng
đô thị Lyon
(ngoài thành
phố Lyon)
Biến động
giá từ 2004
< 45 %
45 đến 55 %
Giá trung bình
theo m2 vào
năm 2010
< 2000 €.m²
55 đến 65 %
2200 đến 2400
2400 đến 2600
2600 đến 2800
2800 đến 3000
> 65 %
3000 đến 3200
> 3200
THEO DÕI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP TẠO QUỸ ĐẤT
08 - 12 / 12 / 2014
Trung tâm PADDI xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ông Võ Công Lực, Ông Eric Peigné và Ông Jean-Jacques
Mathias đã hướng dẫn khóa tập huấn cũng như đã đóng góp rất lớn cho việc xuất bản cuốn tài liệu này. PADDI
cũng xin cảm ơn bà Nguyễn Thị Cẩm Vân đã tham gia điều phối nhiều hoạt động tập huấn về đất đai do PADDI
tổ chức từ năm 2006.
Biên soạn: Morgane Perset
Biên dịch: Huỳnh Hồng Đức
Hiệu đính: Fanny Quertamp (PADDI), Eric Peigné (Cộng đồng đô thị Lyon), Jean-Jacques Mathias (CECIM),
Võ Công Lực, (Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM)
Ngày in:
Số bản:
Công ty in:
L ỜI NÓI ĐẦU
Mục tiêu tổng quát của các khóa học là chuyển giao tri thức: các khóa học của PADDI nhằm
bổ sung cho chương trình đào tạo công chức của Thành phố bằng cách hướng đến các khái
niệm, kỹ thuật và phương pháp mới (toàn diện, đa ngành) trong quản lý đô thị, trong bối
cảnh đặc thù của thành phố Hồ Chí Minh. Phương pháp tổ chức khóa học được hình thành
với sự phối hợp của các đối tác Việt Nam và được các đối tác phê duyệt.
Ý tưởng chủ đạo là xem ở Pháp, người ta sử dụng phương pháp nào và giải quyết như
thế nào những vấn đề tương tự mà giới chuyên môn Việt Nam đang gặp phải trong công
việc của mình. Để thực hiện được ý tưởng này, nội dung của mỗi khóa học xoay quanh hai
nghiên cứu trường hợp rất cụ thể của Việt Nam.
Các kiến thức tổng hợp từ khóa học có thể giúp hình thành những cách làm mới, chính sách
mới và được phổ biến rộng rãi đến mọi người.
Tài liệu này được xuất bản nhằm mục đích phổ biến rộng rãi những kiến thức tổng hợp được
từ khóa học.
Lời nói đầu
Ghi chú: PADDI và các chuyên gia không chịu trách nhiệm về ý kiến phát biểu của học
viên trong khóa học được ghi lại trong tài liệu này. Các phát biểu được ghi lại ở đây là
ý kiến riêng của học viên và giảng viên
3
Tài liệu của PADDI
08-12/12/2014
Mục lục
LỜI NÓI ĐẦU
03
TỪ VIẾT TẮT
06
DANH SÁCH THAM GIA KHÓA TẬP HUẤN
07
TỔNG QUAN VỀ TP.HCM
09
GIỚI THIỆU
10
PHẦN 1 – CHIẾN LƯỢC ĐẤT ĐAI CỦA TP.HCM VÀ CÁC XU HƯỚNG CỦA THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
11
I. TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TP.HCM.......................................................................................11
1. Địa vị pháp lý và nhiệm vụ của Trung tâm
2. Ví dụ các hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất
Trao đổi với học viên....................................................................................................................13
II. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở TP.HCM............................................................................................ 14
1. Nhu cầu xây dựng nhà ở lớn, nhưng khan hiếm đất
2. Sự biến động của thị trường bất động sản ở Việt Nam: các cơn sốt bất động sản liên tiếp
3. Các xu hướng hiện nay của thị trường nhà ở tại TP.HCM: “Đóng băng” sau cơn sốt
Trao đổi với học viên....................................................................................................................16
Mục lục
Những điểm cần ghi nhận.......................................................................................................................... 17
4
18
PHẦN 2 – CƠ SỞ DỮ LIỆU BẤT ĐỘNG SẢN Ở CỘNG ĐỒNG ĐÔ THỊ LYON
I. CÁC CÔNG CỤ THEO DÕI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở CỘNG ĐỒNG ĐÔ THỊ LYON.............18
1. Sở Đất đai và Bất động sản của Cộng đồng đô thị Lyon
2. Trung tâm theo dõi giao dịch bất động sản (OTIF)
3. Phương pháp định giá bất động sản
4. Lợi ích của việc sử dụng bản đồ và việc kết hợp dữ liệu
II. TRUNG TÂM NGHIÊN CỨU VÀ THEO DÕI BẤT ĐỘNG SẢN (CECIM)..............................................24
1. Theo dõi thị trường nhà ở phát triển mới
2. Trung tâm theo dõi bất động sản doanh nghiệp
Trao đổi với học viên................................................................................................................... 26
Những điểm cần ghi nhận..........................................................................................................................27
Tài liệu của PADDI
08-12/12/2014
PHẦN 3 – CHIẾN LƯỢC VÀ CÔNG CỤ ĐẤT ĐAI
28
I. CÁC CÔNG CỤ VÀ CÁCH LÀM CỦA CỘNG ĐỒNG ĐÔ THỊ LYON....................................................28
1. Các công cụ thu hồi giá trị tăng thêm của đất
2. Các công cụ dự báo
3. Phương pháp tạo quỹ đất
4. Các điểm cần chú ý và điểm đặc biệt
II. CÁC CÔNG CỤ ĐẤT ĐAI Ở CÁC QUỐC GIA KHÁC..........................................................................34
1. Quy hoạch đô thị theo thỏa thuận ở Anh
2. Bán quyền để xây dựng thêm ở Braxin
3. Chuyển nhượng quyền xây dựng ở Mỹ
Trao đổi với học viên....................................................................................................................36
Những điểm cần ghi nhận.......................................................................................................................... 39
40
PHỤ LỤC
42
DANH SÁCH CÁC KHÓA TẬP HUẤN
43
Mục lục
TỔNG HỢP VÀ KHUYẾN NGHỊ
5
Tài liệu của PADDI
08-12/12/2014
T Ừ VIẾT TẮT
Build-Transfer (Xây dựng – chuyển giao)
CECIM
Trung tâm nghiên cứu bất động sản
CEPAC
Chứng chỉ tiềm năng xây dựng thêm
CLAMEUR
Cơ sở dữ liệu giá cho thuê nhà ở và phân tích thị trường bất động sản ở đô thị và nông thôn
GTGT
Giá trị gia tăng
HFIC
Công ty Đầu tư Tài chính nhà nước TP.HCM
HLM
Tổ chức quản lý nhà ở cho thuê giá rẻ
INSEE
Viện thống kê và nghiên cứu kinh tế quốc gia
Min.Not
Thị trường bất động sản từ dữ liệu của công chứng viên
OTIF
Trung tâm theo dõi giao dịch bất động sản
PERVAL
Dữ liệu của các công chứng viên
SITADEL
Hệ thống thông tin và xử lý tự động các dữ liệu về nhà ở và mặt bằng kinh doanh
Sở TNMT
Sở Tài nguyên và Môi trường
TP.HCM
Thành phố Hồ Chí Minh
TDR
Chuyển nhượng quyền phát triển (Transferable Developement Rights)
UBND
Ủy ban nhân dân
Viện NCPT
Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM
Từ viết tắt
BT
6
Tài liệu của PADDI
08-12/12/2014
D ANH SÁCH THAM GIA KHÓA TẬP HUẤN
Chuyên gia Pháp: Eric Peigné, Sở Đất đai và Bất động sản, Cộng đồng đô thị Lyon
Jean-Jacques Mathias, Trung tâm nghiên cứu bất động sản (CECIM)
Chuyên gia Việt Nam: Võ Công Lực, Phó Giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM
Phiên dịch: Huỳnh Hồng Đức
Nguyễn Thị Cẩm Vân
Nguyễn Thị Thúy Diệu
Nguyễn Văn Khoa
Nguyễn Thị Thu Hà
Phạm Việt Hùng
Nguyễn Thị Hoàng Liễu
Nguyễn Thị Loan Anh
Phạm Thị Bích Liễu
Trần Ngọc Bách
Lê Thị Diễm Thùy
Huỳnh Hữu Tài
Trung tâm phát triển quỹ đất (Sở Tài nguyên và
Môi trường)
Đỗ Hữu Tâm
Lâm Bội Mẫn
Trần Đăng Hùng
Lê Trần An Gia
Tưởng Thanh Tùng
Sở Xây dựng
Trần Hải Đông
Bùi Quang Thu
Sở Quy hoạch – Kiến trúc
Nguyễn Ngọc Dương
Đặng Phương Chi
Sở Giao thông vận tải
Trương Hoàng Chính
Nguyễn Trường Giang
Ban Quản lý đường sắt đô thị
Nguyễn Trường Khánh
Lê Thị Ánh Ngọc
Đỗ Minh Hoàng
Nguyễn Lê Hồng Thái
Nguyễn Hà Thế Vân
Nguyễn Ngọc Tân
Cao Trường Thọ
Đoàn Thùy Giang
Võ Thị Mỹ Hòa
Nguyễn Thị Bích Nhật
Viện Nghiên cứu phát triển
Nguyễn Phương Bắc
Nguyễn Đặng Phương Anh
Phạm Thị Thanh Hiền
7
Công ty đầu tư tài chính Nhà nước – HFIC
Đại Hoàng Quân
Nguyễn Thị Quỳnh Mai
Trần Đại Lộc
Nguyễn Văn Mạnh Hà
Hồ Mỹ Thuận
Phan Quang Ân
Nguyễn Thị Hằng Thương
Tài liệu của PADDI
Sở Tài chính
08-12/12/2014
Danh sách tham gia khóa tập huấn
Sở Tài nguyên và Môi trường
Ủy ban nhân dân Quận 2
Nguyễn Thị Ngọc Quỳnh
Nguyễn Trần Thế
Ủy ban nhân dân Quận 9
Nguyễn Đình Bảo
Nguyễn Thị Kim Phượng
Ủy ban nhân dân quận Bình Thạnh
Nguyễn Thanh Hòa
Trần Anh Quyên
Phạm Quang Khải
Trần Đoàn Hiệp
Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè
Trần Minh Khánh
Lê Văn Hiền
Lê Văn Thảo
Đại học Việt - Đức
Phạm Thái Sơn
Danh sách tham gia khóa tập huấn
Đặng Thế Hiển
Hứa Trần Minh Trí
Trần Hoàng Nam
Đại học Radboud
Nguyễn Bảo Thành
PADDI
Fanny Quertamp, Đồng giám đốc PADDI
Nguyễn Hồng Vân, Đồng giám đốc PADDI
Morgane Perset, Phụ trách công tác
Charles Simon, Phụ trách công tác
Đỗ Phương Thúy - Trợ lý
8
Tài liệu của PADDI
08-12/12/2014
© Laurent Weyl / collectif ARGOS
TỔNG QUAN TP.HCM
Kể từ đầu những năm 1990, song song với chính sách mở
cửa kinh tế (Đổi mới), đại đô thị ở phía Nam của Việt Nam đã
thay đổi lớn về quy mô. TP.HCM đang tìm kiếm mô hình đô
thị mới, chủ yếu ở châu Á với tham vọng trở thành một trong
những đại đô thị chính ở Đông Nam Á. Nhiều thách thức cần
vượt qua:
• Cải thiện cơ sở hạ tầng đô thị vốn đang bị quá tải,
• Phát triển nhà ở cho người có thu nhập trung bình và
thấp, đặc biệt là trong khuôn khổ các dự án đô thị lớn,
• Triển khai các giải pháp thích ứng với biến đổi khí hậu.
Các định hướng chính trong Điều chỉnh Quy hoạch
chung xây dựng TP.HCM
Quy hoạch chung xây dựng TP.HCM năm 1998 đã được điều
chỉnh và được Thủ tướng phê duyệt vào tháng 1 năm 2010.
Tầm nhìn trong Quy hoạch này được mở rộng về thời gian,
đến năm 2025 và về không gian, có tính đến sự phát triển
của các tỉnh lân cận TP.HCM. Trung tâm Thành phố sẽ bao
gồm khu trung tâm lịch sử và khu đô thị mới Thủ Thiêm. Đô
thị hóa sẽ được tập trung ở 4 hành lang chính: chủ yếu về
phía Đông, dọc theo đường cao tốc TP.HCM – Long Thành –
Dầu Giây và dọc theo Quốc lộ 1; và về phía Nam, dọc đường
Nguyễn Hữu Thọ ra cảng Hiệp Phước. Các dự án đô thị lớn
như Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Khu Nam Sài Gòn, Khu đô thị
Tây Bắc, dọc theo bờ sông Sài Gòn sẽ thu hút nhiều nhà đầu
tư và tạo ra diện mạo mới cho sự phát triển đô thị.
Địa giới hành chính của TPHCM
N
Bình Thạnh
Tân Bình
Các dự
án đô
Phúthị lớn
Nhuận
Tân Phú
3
10
11
Bình Tân
5
B
6
2
A
1
D
4
Tổng quan tp.hcm
Bối cảnh phát triển đô thị
7
8
E
Bình Chánh
Nhà Bè
Chú thích :
TP.HCM
Huyện
Phạm vi dự án:
A
Trung tâm thành phố
B
Đường Vo Van Kiet
C
Khu đô thị mới Hiệp Phước
D
Khu đô thị mới Thủ Thiêm
E
Khu đô thị mới Nam Thành phố
Thực hiện: PADDI, 04.06.2014
C
9
km
0
0.2 0.4 0.6 0.8 1.0
Vài số liệu chính (Tổng Cục thống kê, 2013)
Dân số: 7,9 triệu dân (gần 10 triệu dân nếu bao gồm khoảng
2 triệu người không đăng ký cư trú)
Dân số đô thị: 81 %
Chiếm 8,9 % dân số cả nước
Tốc độ tăng trưởng dân số: hơn 3 % / mỗi năm trong giai
đoạn 2005 - 2013
Tài liệu của PADDI
08-12/12/2014
Diện tích: 2 096 km² - 24 quận/huyện (19 quận, 5 huyện)
Mật độ dân số ở các quận trung tâm (1 và 3): 32.405 người/
km²
Tăng trưởng GDP: 10,8 % trong giai đoạn 1996 - 2010.
Đóng góp vào GDP quốc gia 21 %
Thu nhập trung bình hàng tháng: 3,4 triệu đồng (150 euro)
GIỚI THIỆU
Đất đai là một trong những yếu tố chủ chốt của việc xây dựng đô thị. Ở TP.HCM, đất đai còn là đòn bẩy tài chính cho sự phát triển
đô thị. Do đó, đất đai là một trong những chủ đề chính trong các hoạt động của PADDI.
Năm 2006, PADDI tổ chức khóa tập huấn đầu tiên về chủ đề Quy hoạch và quản lý đất đai, năm 2009 khóa tập huấn thứ 2 về
các công cụ thực hiện chính sách đất đai và bất động sản, năm 2010 khóa tập huấn thứ 3 về Cơ sở dữ liệu bất động sản và
năm 2012 khóa tập huấn thứ 4 về Các giải pháp tạo quỹ đất trong khuôn khổ các dự án cải tạo đô thị. Tài liệu mới này tổng
hợp các trao đổi trong khóa tập huấn Theo dõi các thị trường bất động sản và các phương pháp tạo quỹ đất. Khóa học này
tiếp nối các hoạt động trong lĩnh vực đất đai với sự phối hợp của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM (Sở TNMT)1.
Trung tâm phát triển quỹ đất (sau đây gọi tắt là Trung tâm) trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM có nhiệm vụ thực
hiện thu hồi tạo quỹ đất phục vụ đầu tư và quản lý quỹ đất sau khi được giải phóng mặt bằng và một số quỹ đất “công” trên địa bàn
Thành phố. TP.HCM có gần 10 triệu dân2 với tốc độ tăng dân số và đô thị mạnh mẽ. Điều này thể hiện qua việc đô thị hóa lan tỏa
và sự khan hiếm nguồn tài nguyên đất đai. Sự phát triển nhanh chóng về dân số và đô thị đòi hỏi phải tăng cường xây dựng nhà ở
và cơ sở hạ tầng. Do đó, Trung tâm phát triển quỹ đất phải đối mặt với 3 vấn đề: kiểm soát quỹ đất dành cho cơ sở hạ tầng, thực
hiện thu hồi đất, bồi thường và tái định cư ở quy mô lớn, tìm kiếm các nguồn tài chính để phục vụ cho thu hồi đất và bồi thường.
Trung tâm phát triển quỹ đất đã đề nghị PADDI tổ chức khóa tập huấn nhằm nâng cao năng lực của Trung tâm trong việc dự
báo và tạo quỹ đất. Do lĩnh vực bất động sản còn chưa minh bạch, nên sự hiểu biết về các thị trường bất động sản còn hạn chế.
Tuy nhiên, các nghiên cứu của Trung tâm cho thấy có ít cơ hội tạo quỹ đất. Do đó, Trung tâm đề nghị PADDI tổ chức khóa tập
huấn về hai chủ đề:
1. Nắm bắt các thị trường bất động sản bằng cách sử dụng các phương pháp quan sát, theo dõi và lập bản đồ.
2. Các công cụ tạo quỹ đất.
Để cùng với Trung tâm suy nghĩ về những chủ đề nói trên, Ông Eric Peigné, Sở Đất đai và Bất động sản Cộng đồng đô thị Lyon
và Ông Jean-Jacques Mathias, Trung tâm nghiên cứu bất động sản (CECIM) đã mang đến góc nhìn của cơ quan nhà nước và
của tư nhân về cơ sở dữ liệu bất động sản, chiến lược và các công cụ đất đai của Pháp.
Giới thiệu
Các bài trình bày của các chuyên gia đã tạo tiền đề cho nhiều trao đổi phong phú, từ đó cùng nhau rút ra các khuyến nghị và
hướng suy nghĩ được trình bày trong phần kết luận của tài liệu này.
10
1
2
Tải thêm các tài liệu tổng hợp khóa tập huấn của PADDI từ trang web: www.paddi.vn
Theo số liệu thống kê chính thức, dân số của TP.HCM là 7,9 triệu người (Tổng cục thống kê, 2013). Tuy nhiên, theo ước tính, TP.HCM có khoảng
2 triệu người ngoại tỉnh không đăng ký thường trú.
Tài liệu của PADDI
08-12/12/2014
P HẦN 1 – CHIẾN LƯỢC ĐẤT ĐAI CỦA TP.HCM
VÀ CÁC XU HƯỚNG CỦA THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
I. TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TP.HCM
Bài trình bày của Ông Võ Công Lực, Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM
Việc quản lý đất đai ở TP.HCM được giao cho Sở Tài nguyên
và Môi trường. Sở có các nhiệm vụ sau:
• Lập, thẩm định quy hoạch, kế họach sử dụng đất;
• Lập, chỉnh lý biến động và quản lý bản đồ địa chính;
• Lưu gữ và trích lục hồ sơ địa chính;
• Điều tra, khảo sát, đánh giá, phân hạng đất;
• Thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng hệ thống thông
tin đất đai;
• Quản lý giao dịch bất động sản và đăng ký quyền sử
dụng đất;
• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Quản lý đất đai: giao đất, cho thuê đất;
• Lập thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất để giao, cho
thuê đất phục vụ đầu tư;
• Thu hồi đất, bồi thường và tái định cư.
Hai nhiệm vụ cuối được giao cho Trung tâm Phát triển quỹ
đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Đất sau khi thu
hồi, giải phóng mặt bằng sẽ được Trung tâm tổ chức đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc giao đất để đổi lấy cơ sở hạ tầng
(theo hình thức BT hợp tác công tư giữa cơ quan Nhà nước
và nhà đầu tư). Hiện nay, nguồn thu của Trung tâm chỉ hưởng
từ tỷ lệ phần trăm rất ít trong dự án bồi thường giải phóng
mặt bằng được hưởng. Đây là hai cơ chế tạo nguồn thu cho
Trung tâm.
Quỹ phát triển đất TP.HCM được thành lập vào năm 2013,
được tách ra Công ty Đầu tư Tài chính nhà nước TP.HCM
(HFIC) và đang bước đầu đi vào hoạt động. Quỹ có chức
năng nhận vốn từ nguồn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền
thu từ đấu giá quyền sử dụng đất, các khoản ngân sách
thành phố đã tạm ứng cho công tác bồi thường, giải phóng
mặt bằng và tái định cư và huy động các nguồn khác theo
quy định để ứng vốn trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư; tạo quỹ đất và phát triển quỹ đất phục vụ phát triển
kinh tế - xã hội của Thành phố. Đây là một định chế tài chính
đặc thù của thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Hà Nội; và
là nguồn vốn lớn mà Trung tâm Phát triển quỹ đất sẽ được
Tài liệu của PADDI
08-12/12/2014
ứng vốn để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong tạo quỹ đất
phục vụ đầu tư.
Song song với các nhiệm vụ của Trung tâm, trước đây quận/
huyện cũng có thẩm quyền thu hồi đất, bồi thường trên địa
bàn của mình. Mỗi quận/huyện đều có Ban bồi thường và giải
phóng mặt bằng. Như vậy, có sự chồng chéo trong nhiệm vụ
bồi thường và tái định cư giữa quận/huyện và Trung tâm. Do
đó, Ủy ban nhân dân Thành phố đã có chỉ đạo hợp nhất các
Ban bồi thường và giải phóng mặt bằng quận/huyện về Trung
tâm để thống nhất chỉ đạo, hoạt động.
2. Ví dụ các hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ
đất
Thu hồi giá trị tăng thêm của đất để đầu tư cho việc xây
dựng tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ
Ngay từ khi được thành lập, Trung tâm phát triển quỹ đất đã
tham gia vào dự án xây dựng đường Nguyễn Hữu Thọ. Đây
là trục Bắc - Nam kết nối trung tâm Thành phố với các quận
4 và 7, đường vành đai 2 và khu đô thị cảng Hiệp Phước.
Do đó, đây là trục đường chiến lược cho vận tải hàng hóa.
Trong tương lai, tuyến đường này sẽ được kết nối với đường
cao tốc Bến Lức - Long Thành và đường vành đai 4. Dự án
tuyến đường xây dựng có 4 làn xe, được thực hiện theo hai
giai đoạn. Giai đoạn 1 qua Quận 7, do chi phí giải phóng mặt
bằng cao nên việc thu hồi đất được giới hạn trong phạm vi lộ
giới dự kiến. Giai đoạn 2 dài 7 km nằm trên địa bàn đất nông
nghiệp là chủ yếu và chi phí giải phóng mặt bằng tương đối
thấp. Do đó, UBND Thành phố đã quyết định thu hồi dãy
đất có bề rộng 75 m tính từ lộ giới dọc hai bên tuyến đường
Nguyễn Hữu Thọ để tạo quỹ đất (87ha). Mục tiêu là thu hồi
giá trị tăng lên của đất thông qua bán đấu giá quỹ đất dọc
hai bên đường cho các nhà đầu tư. Cơ chế này một mặt tạo
nguồn tài chính để xây dựng tuyến đường và mặt khác tạo
nguồn thu cho ngân sách để đầu tư xây dựng các công trình
công cộng khác. Dự án xây dựng tuyến đường Nguyễn Hữu
Thọ đã được phê duyệt vào năm 1999 và cơ chế tài chính này
đã được thông qua vào năm 2003.
Phần 1
1. Địa vị pháp lý và nhiệm vụ của Trung tâm
11
Đường Nguyễn Hữu Thọ và dãy đất hai bên
Nguồn: M. Perset, 2014
Diễn biến của dự án xây dựng tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ
2001
Khởi công
Ngân sách nhà nước chi trả dần dần theo tiến độ của dự án (429 triệu VND / ≅ 20 triệu USD).
2003-2007
Thu hồi dãy đất dọc hai bên đường (105 triệu VND / ≅ 5 triệu USD): di dời 341 hộ, chi trả bồi thường và
tái định cư3.
Phần 1
Phát huy giá trị dãy đất: chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất xây dựng.
12
3
2007
Bàn giao tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ.
2008
Chuyển nhượng: chia dãy đất 87ha thành 31 lô và bán đấu giá với mục đích sử dụng đất phù hợp với
quy hoạch. Ví dụ, đối với lô 4, nhà đầu tư phải tuân thủ hệ số sử dụng đất là 5 và trong dự án phải xây
dựng 7.000m2 mảng xanh và 2,2ha nhà ở có khả năng tiếp nhận 2.800 người. Ngoài diện tích đất trong
phạm vi dãy đất có bề rộng 75m, nhà đầu tư cũng đã mua lại những khu đất xung quanh để mở rộng
phạm vi dự án của mình.
Từ năm 2008
Bán đấu giá các lô đất và thu hồi được chi phí xây dựng tuyến đường và giải phóng mặt bằng (thu 800
triệu VND / ≅ 37 triệu USD nộp ngân sách 266 triệu VND / ≅ 12 triệu USD). Năm 2014, 24 lô đã được
bán trong đó 21 lô đã được triển khai xây dựng. 7 lô còn lại được sử dụng để đổi nhà máy xử lý nước thải.
Quy trình giải phóng mặt bằng mất rất nhiều thời gian, bao gồm giai đoạn khảo sát, định giá và lấy ý kiến của Hội đồng bồi thường.
Tài liệu của PADDI
08-12/12/2014
Phạm vi của dãy đất dành cho phát triển hai bên đường Nguyễn Hữu Thọ
Nguồn: Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM, 2014
Nhân rộng mô hình đã áp dụng ở đường Nguyễn Hữu
Thọ
Sau thành công về mặt tài chính của cơ chế áp dụng đối với
tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ, TP.HCM mong muốn nhân
rộng mô hình này để thu hồi giá trị tăng thêm của đất tại các
khu vực khác trong Thành phố.
Thành phố mong muốn áp dụng cách làm này để thu hồi giá
trị tăng thêm của đất ở hai bên đường vành đai 2, từ đó có
thêm kinh phí đầu tư xây dựng 15 km còn lại của tuyến đường
này. Tuy nhiên, sự phát triển đô thị hai bên tuyến đường này
có mật độ cao và do đó chi phí giải phóng mặt bằng rất lớn.
Việc giải tỏa các hộ gia đình sống hai bên tuyến đường này
đòi hỏi phải có nguồn kinh phí bồi thường rất lớn và thủ tục rất
dài hơi. Do đó, một chiến lược khác đã được chọn. Đó là thu
hồi giá trị tăng thêm của những khu đất nằm ngoài phạm vi
dự án này, tức những khu đất ít có dân cư và/hoặc đất nông
nghiệp. Số tiền thu được từ việc bán đấu giá quyền sử dụng
4
các khu đất này sẽ được dành để làm đường vành đai 2. Một
tổ công tác gồm đại diện của nhiều Sở, ban ngành của Thành
phố4 đã được thành lập để đưa ra phương án tối ưu (xác định
rõ các khu đất, khả năng điều chỉnh quy hoạch, phương án
tài chính...). Mặc dù đã nỗ lực để đưa ra phương án khả thi về
mặt kỹ thuật, quy định và tài chính, nhưng phương án được
đưa ra là sẽ thu hồi 450 ha trong khi đó để làm đoạn còn lại
của tuyến đường vành đai 2 chỉ cần 97 ha. Về kinh tế, tổng
số tiền bồi thường dự kiến là 9.000 tỷ đồng và tiền thu được
từ việc bán đấu giá quyền sử dụng đất dự kiến là 14.000 tỷ
đồng.
Trao đổi với học viên
Ông Eric Peigné: Ngoài ngân sách địa phương, còn có
nguồn tài chính nào khác để xây dựng công trình công cộng
không? Có cơ chế nào khác cho phép Nhà nước phối hợp
với khu vực tư nhân không? ví dụ làm đường có thu phí hoặc
nhượng quyền?
Ông Võ Công Lực: Có, nhiều tuyến đường có thu phí và cơ
chế đổi đất lấy hạ tầng5.
Ông Phạm Thái Sơn: Trung tâm phát triển quỹ đất có được
tự chủ tài chính không?
Ông Võ Công Lực: Không, Trung tâm phụ thuộc vào ngân
sách của Thành phố.
Trung tâm phát triển quỹ đất; Sở Giao thông Vận tải; Sở Tài nguyên và Môi trường; Sở Quy hoạch - Kiến trúc; Sở Tài chính; Sở Kế hoạch và
Đầu tư; HFIC.
5
Ở Việt Nam, có mô hình BT (Build-Transfer) theo đó nhà đầu tư được lựa chọn, thường bằng hình thức chỉ định, để xây dựng cơ sở hạ tầng và
sau đó được Nhà nước hoàn trả vốn bằng đất (land for infrastructure swap model). Đây là mô hình có sự tham gia của khu vực tư nhân được sử
dụng phổ biến nhất ở Việt Nam. Có lẽ, đây là mô hình đặc thù của Việt Nam.
Tài liệu của PADDI
08-12/12/2014
Phần 1
Cách làm này đã giúp Thành phố thu hồi được kinh phí xây
dựng tuyến đường, giải phóng mặt bằng và tạo thêm khoản
thu cho ngân sách. Ngoài dãy đất đã được thu hồi ở hai bên
đường Nguyễn Hữu Thọ, Trung tâm phát triển quỹ đất còn
mong muốn mở rộng thêm 20m bề rộng của dãy đất này. Dãy
đất mở rộng thêm này không phải để dành xây dựng cơ sở
hạ tầng mà dành để hoán đổi cho đơn vị hạ ngầm đường dây
điện cao thế kế cận.
13
Ông Eric Peigné: Ở Sở Đất đai và Bất động sản của Cộng
đồng đô thị Lyon, chúng tôi có ngân sách dành cho việc mua
đất gồm hai phần: một phần do Sở Đất đai và Bất động sản
quản lý chuyên dùng để tạo quỹ đất và một phần khác lấy từ
các dự án do các sở, ban ngành khác quản lý (ví dụ Sở Giao
thông). Các sở, ban ngành này đều có một khoản ngân sách
dành cho việc mua đất phục vụ cho các dự án của mình.
Các khoản thu từ việc bán bất động sản thuộc sở hữu của
Lyon được nộp về ngân sách chung của Thành phố, chứ
không được dành riêng cho việc tạo quỹ đất. Tuy nhiên,
chúng tôi cũng có nghĩa vụ phải đạt mục tiêu về các khoản
thu từ bất động sản.
Ông Võ Công Lực: Có, một số khu đất cũng đã được thu hồi
để phục vụ cho tái định cư. Ngoài ra, có thể sử dụng quỹ nhà
ở hiện có để tái định cư.
Ông Jean-Jacques Mathias: Theo phần trình bày, việc thu
hồi đất cho đường vành đai 2 gồm hai dự án: một là để tạo
quỹ đất ngoài phạm vi của dự án làm đường vành đai và một
là đất cần để xây dựng tuyến đường này. Khuôn khổ nào
giúp tạo quỹ đất ngoài phạm vi của dự án xây dựng đường
giao thông?
Ông Võ Công Lực: Để thu hồi đất nằm ngoài phạm vi xây
dựng đường vành đai 2, chúng tôi dựa vào quy hoạch đô thị
đã được duyệt. Có thể yêu cầu điều chỉnh quy hoạch.
TP.HCM là một đại đô thị với gần 10 triệu dân và có tốc độ
tăng dân số cao, khoảng 2,5% mỗi năm, tương đương với
việc có thêm 250.000 người mỗi năm. Do đó, nhu cầu xây
dựng nhà ở là rất lớn.
Ông Eric Peigné: Trong ví dụ ở đường Nguyễn Hữu Thọ,
Thành phố đã thu hồi đất làm đường và tạo quỹ đất hai bên
đường. Tiền bán đấu giá quyền sử dụng quỹ đất này đủ để
bù đắp cho ngân sách đã bỏ ra để xây dựng tuyến đường.
Thành phố có tạo quỹ đất để tái định cư cho những hộ đã bị
di dời không?
II. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở
TP.HCM
Bài trình bày của Ông Phạm Thái Sơn, giảng viên – nhà
nghiên cứu ở Trường đại học Việt - Đức
1. Nhu cầu xây dựng nhà ở lớn, nhưng khan hiếm đất
Song song đó, Thành phố cũng có tốc độ phát triển đô thị
mạnh mẽ, điều này dẫn đến sự phát triển đô thị lan tỏa và gia
tăng sử dụng đất (xem bản đồ bên dưới). Từ năm 2001 đến
năm 2010, một phần lớn diện tích đất nông nghiệp đã được
chuyển đổi mục đích thành đất xây dựng: tổng cộng 16.447
ha, trong đó có 12.668 ha đất nông nghiệp và 3.779 ha đất
trống, đã bị đô thị hóa (Sở TNMT, 2013). Số diện tích đất
chuyển đổi này có thể giúp thực hiện được hàng trăm dự án
đầu tư xây dựng trong đó chủ yếu là dự án nhà ở.
Phần 1
Phát triển đô thị ở TP.HCM giai đoạn 1989 - 2011
14
Nguồn: CAI (2012), Sở TNMT (2013)
Tài liệu của PADDI
08-12/12/2014
có cơn sốt bất động sản lần thứ 3 khi Việt Nam gia nhập Tổ
chức Thương mại Thế giới (WTO) và do đó thu hút mạnh mẽ
đầu tư trực tiếp nước ngoài. Giá căn hộ vượt qua ngưỡng
1.000 USD/m² tại Hà Nội, TP.HCM và ổn định ở mức 1.300
USD/m² do khủng hoảng tài chính năm 2008. Sau khi tăng
giá tiếp từ năm 2009 đến 2011 (lên đến 1.600 USD/m²), giá
căn hộ bắt đầu giảm vào năm 2014 tại tất cả các phân khúc
thị trường (căn hộ cao cấp, trung bình và nhà ở xã hội).
2. Sự biến động của thị trường bất động sản ở Việt
Nam diễn ra song song với việc triển khai thực
hiện các cơ chế thị trường: các cơn sốt bất động
sản liên tiếp
Ở Việt Nam, khung pháp lý về đất đai đã có nhiều thay đổi
song song với quá trình Đổi mới được khởi xướng vào năm
1986 đánh dấu giai đoạn chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung
bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Quyền sử dụng đất được công nhận, được mua bán hoặc
chuyển nhượng. Quá trình này đã giúp hình thành thị trường
bất động sản mà hiện nay đã đóng góp 11% vào GDP6 của
cả nước. Trong giai đoạn 2004 - 2012, nguồn thu từ đất đai
chiếm khoảng 20% đến 30% tổng thu ngân sách của chính
quyền địa phương (Viện NCPT và Fulbright, 2012). Bất động
sản là một trong những lĩnh vực chủ chốt trong bức tranh kinh
tế ở Việt Nam và là một trong những nguồn thu ngân sách
quan trọng của chính quyền địa phương.
Các đợt cải cách đất đai chính
1992 - Hiến pháp: một lần nữa khẳng định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý
và công nhận quyền sử dụng đất.
1993 - Luật đất đai:
- Giải phóng thị trường bất động sản,
- Giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn (từ
20 đến 50 năm): chuyển đổi mục đích sử dụng,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp),
- Quy định giá đất,
- Quy định thủ tục thu hồi đất.
Ngay sau khi áp dụng cơ chế thị trường và từ lúc Nhà nước
dần dần cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa
các thể nhân với nhau, cơn sốt bất động sản đầu tiên đã xảy
ra vào năm 1991. Giá bất động sản đã tăng gấp 10 lần. Năm
1993, Luật Đất đai đầu tiên tạo khuôn khổ cho việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân. Luật này được sửa
đổi vào năm 1998 cho phép thực hiện các dự án nhà ở. Điều
này dẫn đến cơn sốt bất động sản lần 2 từ năm 2001 đến năm
2003. Năm 2001, giá một 1m² căn hộ ở Hà Nội và TP.HCM
dao động trong khoảng từ 270 USD/m² đến 360 USD/m².
Năm 2003, với cơn sốt bất động sản lần 2, mức giá này đã
chạm ngưỡng 650 USD/m² ở Hà Nội. Trước tình hình đó, Nhà
nước đã ban hành một số luật từ năm 2003 đến 2006: Luật
Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005 và Luật kinh doanh
bất động sản năm 2006. Tuy nhiên, vào năm 2006, tiếp tục
2003 - Luật đất đai mới:
- Trao thẩm quyền cho tỉnh/thành phố trong lĩnh vực
đất đai như cho phép thành lập Trung tâm Phát
triển Quỹ đất,
- Công nhận thị trường bất động sản.
2013 - Sửa đổi Luật đất đai 2003
Nguồn: PADDI, IMV, AFD - Xây dựng đô thị: đối chiếu các
công cụ quy hoạch đô thị ở Pháp và Việt Nam, 2014
Biến động của thị trường căn hộ xây mới ở Hà Nội và TP.HCM trong giai đoạn 2001-2011 và triển vọng
của thị trường nhà ở tại Việt Nam
USD/m²
1800
1400
TP.HCM
Hà Nội
Phần 1
1600
1200
1000
800
15
600
400
200
0
Sốt BĐS lần 2
2001
2002
Các căn hộ
đầu tiên được
chào bán
Sốt BĐS lần 3
2003
2004
Luật
đất đai 2003
2005
2006
Luật
Nhà ở
Luật
Kinh doanh BĐS
2007
Giai đoạn đóng băng
Sốt BĐS lần 4
2008
2009
Khủng hoảng
tài chính
2010
2011
2012
2013
2014
Luật đất
đai 2013
Việt Nam
gia nhập
WTO
Nguồn: theo Phạm Thái Sơn, khai thác dữ liệu của Savills (dữ liệu thị trường căn hộ xây mới ở TP.HCM và Hà Nội từ 2001 đến 2011)
6
Nguồn: Tổng cục thống kê, 2013.
Tài liệu của PADDI
08-12/12/2014
3. Các xu hướng hiện nay của thị trường nhà ở tại
TP.HCM: “Đóng băng” sau cơn sốt
Sự đi xuống của thị trường nhà ở tại Việt Nam được cảm nhận
rõ nét tại TP.HCM. Hiện nay, nguồn cung nhà ở không phù
hợp với nhu cầu đã dẫn đến tình trạng thừa căn hộ ở một số
phân khúc thị trường (trung và cao cấp). Việc bán căn hộ tồn
kho diễn ra rất chậm. Các số liệu của công ty tư vấn bất động
sản Savills cho thấy chỉ có 10% số căn hộ xây mới tồn kho
được bán ra ở TP.HCM với giá bình quân từ 600 đến 1.650
USD/m² (xem biểu đồ bên dưới).
Hiện nay, nhiều dự án xây dựng nhà ở mới đang được triển
khai thực hiện. Các dự án cao cấp chủ yếu nằm ở các quận
trung tâm (quận 1 và 3) và các quận 2, 7 cũng như dọc theo
bờ sông Sài Gòn. Tại Quận 1, giá 1m² căn hộ xây mới đã
chạm ngưỡng 2.500 USD/m² và ở các quận vùng ven là 700
USD/m². Mặc dù các dự án nhà ở cao cấp chủ yếu tập trung
ở các quận trung tâm, nhưng hiện nay quỹ đất tại đây hầu
như không còn. Do đó, các dự án xây dựng mới được bố trí ở
vùng ven (xem bản đồ bên dưới). Hiện nay, việc nguồn cung
nhà ở phải phù hợp với nhu cầu thực tế là vấn đề trung tâm để
đáp ứng nhu cầu của các hộ gia đình có thu nhập thấp, công
nhân và sinh viên. Việc giảm số lượng thế hệ cùng sinh sống
trong một căn hộ cần phải được chú ý đến khi lập chương
trình xây dựng nhà ở.
Trao đổi với học viên
Ông Jean-Jacques Mathias: Ở Lyon, trong tất cả các dự án
phát triển nhà ở, phải có nhà ở xã hội. Mục tiêu phát triển nhà
ở xã hội được xác định cho toàn thành phố và các khu vực
ưu tiên cũng được xác định. Khi một nhà phát triển bất động
sản trình một dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới, thì trong dự
án đó phải có từ 20 đến 25% nhà ở xã hội. Sau khi xây dựng
xong, nhà ở xã hội được bán cho các tổ chức HLM7 với giá
thấp hơn giá thành. Chủ đầu tư sẽ lấy tiền lời từ việc bán nhà
ở thương mại để bù̀ chéo cho nhà ở xã hội. Nói cách khác,
chính những người mua nhà ở thương mại là người trả tiền
cho nhà ở xã hội. Ngoài ra, ở Pháp, nhà phát triển bất động
sản chỉ triển khai dự án nhà ở mới khi họ đảm bảo có được
ít nhất 8% lợi nhuận trong dự án đó. Đây là yêu cầu từ phía
các ngân hàng.
Ông Eric Peigné: Vào đầu những năm 2000, nhà nước hỗ
trợ 40% cho việc phát triển nhà ở xây mới trong các khu quy
hoạch có sự phối hợp8 ở Lyon. Ngày nay, 80% nhà ở xây mới
là do tư nhân thực hiện và nằm ngoài các khu quy hoạch.
Nội dung của các dự án xây dựng nhà ở phải tuân thủ Quy
hoạch đô thị địa phương và phù hợp với nhu cầu của địa
phương (loại nhà ở, giá bán...). Việc quy hoạch đô thị mang
tính khuyến khích (mật độ, chiều cao) giúp cho các chủ thể
tư nhân phát triển nhà ở đáp ứng các mục tiêu của chính
quyền.
Học viên: Ở Việt Nam, việc nắm bắt nhu cầu nhà ở không
phải dễ dàng. Do đó, khó xác định nhu cầu về loại nhà ở và
quy mô nhà ở. Nhà nước xác định các mục tiêu về dân số và
mật độ, nhưng chính nhà phát triển bất động sản tư nhân là
người quyết định loại nhà ở và gam sản phẩm nhà ở.
Học viên: Việc làm thế nào để nguồn cung phù hợp với nhu
cầu là một vấn đề lớn. Điều này càng phức tạp hơn trong bối
cảnh các tài liệu quy hoạch đưa ra các ràng buộc về số lượng
và mật độ nhà ở dựa trên các chỉ tiêu kỹ thuật chứ không dựa
trên khảo sát nhu cầu. Ngoài ra, khi phân tích các dự án nhà
ở xây dựng mới đã bàn giao ở TP.HCM, ta nhận thấy một số
khu nhà ở nằm trong những khu vực không có cơ sở hạ tầng
(đường giao thông, trường học...) và do đó rất khó thu hút
người dân đến ở.
Tình hình tồn kho căn hộ xây mới tại TP.HCM vào năm 2014 tại các quận/huyện
USD/m²
4,000
1,600
3,500
1,400
Phần 1
Số lượng
3,000
1,200
2,500
1,000
2,000
800
16
1,500
600
1,000
400
500
200
-
Quận
7
Bình Quận
Tân
2
Nguồn cung
Thủ
Đức
Bình Gò Vấp Quận
Chánh
8
Nhu cầu ghi nhận
Tân Nhà Bè Quận
Phú
9
-
Giá trung bình
Nguồn: Theo Phạm Thái Sơn, khai thác dữ liệu của Savills, 2014
7
HLM - Tổ chức quản lý nhà ở cho thuê giá rẻ: là tổ chức nhà nước hoặc tư nhân có nhiệm vụ xây dựng và quản lý nhà ở xã hội dành cho các
hộ gia đình có thu nhập thấp.
8
Khu quy hoạch có sự phối hợp là dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và công trình được thực hiện theo sáng kiến của nhà nước.
Khu quy hoạch có sự phối hợp giúp tạo ra được đất sạch và có đầy đủ cơ sở hạ tầng.
Tài liệu của PADDI
08-12/12/2014
NHỮNG ĐIỂM CẦN GHI NHẬN
Bối cảnh:
• Đại đô thị gần 10 triệu dân
•Tốc độ phát triển đô thị mạnh mẽ (250.000 cư dân mới mỗi năm)
•Đất đai ngày càng khan hiếm (34.000 ha đất nông nghiệp đã được chuyển thành đất xây dựng từ 2007 đến 2011)
•Thị trường bất động sản đang bị đóng băng sau nhiều cơn sốt
•Thị trường nhà ở mất cân đối: thừa nhà ở cao cấp trong khi đó nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp rất cao
Các thách thức:
• Đáp ứng nhu cầu nhà ở và cơ sở hạ tầng trong bối cảnh tốc độ phát triển đô thị và dân số mạnh mẽ
•Thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng ở quy mô lớn
•Cân đối lại thị trường bất động sản hiện đang đóng băng và không phù hợp với nhu cầu của địa phương (loại nhà ở,
số lượng, cấp độ...)
Phần 1
Các công cụ đã sử dụng:
• Thu hồi giá trị tăng thêm của đất để tái đầu tư cho cơ sở hạ tầng (dãy đất dọc hai bên đường)
•Mô hình đổi đất lấy hạ tầng
17
Tài liệu của PADDI
08-12/12/2014
P HẦN 2 – CƠ SỞ DỮ LIỆU BẤT ĐỘNG SẢN Ở
CỘNG ĐỒNG ĐÔ THỊ LYON
I. CÁC CÔNG CỤ THEO DÕI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở CỘNG ĐỒNG ĐÔ THỊ
LYON
Phần trình bày của Ông Eric Peigné, Sở Đất đai và Bất động sản, Cộng đồng đô thị Lyon
Hành động trong lĩnh vực đất đai nhằm mục đích hỗ trợ cho
việc triển khai thực hiện các dự án của chính quyền địa
phương. Nó đòi hỏi phải có cách tiếp cận liên ngành và cần
phải theo dõi liên tục thị trường. Các hành động này cũng góp
phần điều tiết thị trường, đặc biệt là ở những khu vực có đầu
tư công lớn. Hành động trong lĩnh vực đất đai của Cộng đồng
đô thị Lyon bao gồm:
•Chính sách nhà ở (đặc biệt là phát triển nhà ở xã hội),
•Các dự án quy hoạch cải tạo, phát triển đô thị (Khu quy
hoạch có sự phối hợp, phân lô9),
•Chuẩn bị cho các dự án cơ sở hạ tầng và xây dựng ở đô
thị (chuẩn bị về đất đai và quy định),
•Chuẩn bị cho tương lai (tạo quỹ đất),
•Bất động sản doanh nghiệp (tạo quỹ đất, chuyển đổi
công năng các khu công nghiệp),
•Phát triển bền vững (đất nông nghiệp, đất tự nhiên, bảo
vệ nguồn nước sạch, xử lý chất thải, khử ô nhiễm đất).
Phần 2
1. Sở Đất đai và Bất động sản của Cộng đồng đô thị
Lyon
18
Với 75 nhân viên, Sở Đất đai và Bất động sản là cơ quan
thực hiện các hành động trong lĩnh vực đất đai và bất động
sản của Cộng đồng đô thị Lyon. Sở phối hợp với các cơ quan
khác của Cộng đồng đô thị Lyon thực hiện các hành động
trong lĩnh vực đất đai để triển khai các chính sách của Cộng
đồng đô thị Lyon và hỗ trợ ra quyết định về đất đai. Sở có các
nhiệm vụ sau: thẩm định và tư vấn, mua bất động sản qua
thương lượng, mua bất động sản bằng quyền ưu tiên mua,
giải phóng mặt bằng, bán bất động sản, cho thuê dài hạn đối
với bất động sản, thực hiện quyền địa dịch. Ví dụ, năm 2014,
Sở Đất đai và Bất động sản đã thực hiện 510 giao dịch mua,
bán, cho thuê và trao đổi đất trong các lĩnh vực kinh tế, nhà
ở và công trình công cộng. Cũng trong năm 2014, Sở Đất đai
và Bất động sản đã chi 100 triệu euro để mua bất động sản
và thu về 53 triệu euro từ bất động sản.
9
Sở Đất đai và Bất động sản gồm 2 phòng:
•Phòng đất đai mỗi năm thực hiện 500 giao dịch mua và
50 giao dịch bán đất. Phòng này được chia thành 3 tổ:
(i) nhà ở, (ii) giao thông và công trình công cộng, (iii)
phát triển đô thị và kinh tế;
•Phòng nguồn lực có nhiệm vụ quản lý các Thông báo ý
định chuyển nhượng bất động sản10, làm việc với công
chứng viên và có các chuyên gia trong các lĩnh vực xử
lý ô nhiễm đất, xây dựng và lập dự án. Phòng này cũng
đảm nhận nhiệm vụ theo dõi bất động sản, thực hiện
các nghiên cứu và bảng phân tích tổng hợp về đất đai.
2. Trung tâm theo dõi giao dịch bất động sản (OTIF)
Mục tiêu của Trung tâm là theo dõi thị trường bất động sản
và thu thập giá giao dịch bất động sản trên địa bàn Lyon.
Trung tâm được thành lập trong những năm 1990 để giúp
chính quyền địa phương độc lập với các cơ sở dữ liệu của tư
nhân và có thể nhanh chóng tiếp cận các thông tin chính xác
nhằm theo dõi thị trường bất động sản trên địa bàn. Các chủ
thể nhà nước hoặc tư nhân có dữ liệu: Cơ quan quy hoạch đô
thị, các đơn vị tư vấn, Cơ quan thẩm định giá bất động sản,
các hiệp hội ví dụ CECIM.
Với mục tiêu chia sẻ dữ liệu và thông tin, Trung tâm này có
3 loại nhiệm vụ:
•Đáp ứng các yêu cầu không thường xuyên: định giá tài
sản, khảo sát bất động sản;
•Đáp ứng các yêu cầu thường xuyên: tập hợp dữ liệu để
theo dõi tổng quan hoặc theo từng chuyên đề, theo dõi
tình hình bất động sản trong các khu vực chiến lược;
•Nghiên cứu và xuất bản các tài liệu tổng hợp chung về
Lyon, tài liệu chuyên đề và hỗ trợ nghiên cứu.
Để thực hiện các nhiệm vụ này, Trung tâm có 3 cơ sở dữ liệu
chính: nhà ở, bất động sản doanh nghiệp và đất đai.
Phân lô: chia một khu đất thành nhiều lô để xây dựng.
Xem thêm phần định nghĩa ở trang dưới đây.
10
Tài liệu của PADDI
08-12/12/2014
Các cơ sở dữ liệu của OTIF
Bất động sản nhà ở
Ở Pháp, tất cả các giao dịch (nhà ở, căn hộ, đất đai...) đều phải qua công chứng. Các công chứng viên tập hợp dữ liệu liên
quan đến các giao dịch này vào một cơ sở dữ liệu có tên là Min.Not.11. Nó cho phép biết được đặc điểm của các giao dịch
đã thực hiện đặc biệt là đối với nhà ở: đặc điểm của người bán và người mua, giá, mô tả tài sản, vị trí. Cơ sở dữ liệu này
tập hợp khá đầy đủ các giao dịch (85% tổng số giao dịch) và không định danh. Điều này đảm bảo độ tin cậy cao, tính bền
vững của cơ sở dữ liệu và giúp thực hiện được các nghiên cứu sâu theo thời gian và không gian. Cộng đồng đô thị Lyon
mua dữ liệu giao dịch bất động sản trên địa bàn của mình hàng năm với mức phí là 15.000 euro.
Bất động sản doanh nghiệp
Cơ sở dữ liệu Bất động sản doanh nghiệp của CECIM cho phép có được thông tin về các giao dịch bán và cho thuê văn
phòng, nhà xưởng, kho bãi hiện hữu (xem phần 2.II.2). Nó cho biết tình hình hiện tại và nhu cầu được ghi nhận (m² văn
phòng được bán hoặc cho thuê). Mỗi năm, Cộng đồng đô thị Lyon mua toàn bộ cơ sở dữ liệu này.
Đất đai
Các thông tin có trong Thông báo ý định chuyển nhượng bất động sản giúp cho Cộng đồng đô thị Lyon biết các giao dịch
đang diễn ra trên địa bàn của mình. Thông báo ý định chuyển nhượng do công chứng viên điền vào mẫu khi giao dịch bán
bất động sản dự kiến (văn phòng, nhà ở, đất trống...) nằm trong một thành phố có quy hoạch đô thị địa phương (trong phân
khu “đô thị” và “sẽ đô thị hoá”) và đã xác lập quyền ưu tiên mua bất động sản đô thị. Thông báo ý định chuyển nhượng
ghi lại những thông tin chính về dự định bán tài sản: mô tả tài sản, diện tích và vị trí của lô đất, giá bán đề nghị... Thông
báo ý định chuyển nhượng bất động sản được công chứng viên điền và nộp cho chính quyền địa phương. Chính quyền có
2 tháng để ra quyết định có thực hiện quyền ưu tiên mua đối với bất động sản đó hay không. Cộng đồng đô thị Lyon tiếp
nhận khoảng 9.000 thông báo ý định chuyển nhượng bất động sản mỗi năm trong đó có khoảng từ 800 đến 1000 thông
báo bán đất trống.
Các cơ sở dữ liệu khác được Trung tâm này sử dụng:
Cơ sở dữ liệu CLAMEUR12 về giá cho thuê nhà ở trên cả nước (ví dụ: giá thuê một tháng ở Lyon là 12 €/m², ở Paris là
25 €/m² và ở nông thôn là 6 €/m²);
Cơ sở dữ liệu SITADEL13 tập hợp các thông tin về tất cả các giấy phép xây dựng đã được cấp và từ đó giúp biết được
hoạt động xây dựng trên địa bàn;
Cơ sở dữ liệu của INSEE14, chủ yếu là các số liệu thống kê (dân số, thu nhập, hộ gia đình...);
Các dữ liệu liên quan đến thuế địa phương do Tổng cục tài chính công cung cấp.
Các thông tin trong hệ thống thông tin địa lý của Cộng đồng đô thị Lyon, ví dụ lớp bản đồ quy hoạch đô thị địa phương
và các phân khu.
Các dữ liệu từ những đối tác khác của Cộng đồng đô thị Lyon, ví dụ các đơn vị phát triển bất động sản.
Nhờ đó, Sở Đất đai và Bất động sản có hiểu biết đầy đủ về bất động sản trên địa bàn của mình (xem bảng bên dưới).
HIỆN CÓ
SỐ LƯỢNG
CHỦ SỞ HỮU
SỐ LƯỢNG
KHÁC*
NHÀ Ở
GIÁ BÁN
MIN.NOT.
BẤT ĐỘNG SẢN
DOANH NGHIỆP
ĐẤT
BIẾN ĐỘNG
GIÁ THUÊ
KHÁC*
CECIM
KHÁC*
THÔNG BÁO Ý ĐỊNH
CHUYỂN NHƯỢNG BĐS
*Khác: CLAMEUR, SITADEL, INSEE, SUR, etc.
Nguồn: Cộng đồng đô thị Lyon - Sở Đất đai và Bất động sản, 2014
11
Min.Not.: Thị trường bất động sản từ dữ liệu của công chứng viên.
CLAMEUR: Biết được giá cho thuê nhà ở và phân tích thị trường bất động sản ở đô thị và nông thôn.
13
SITADEL: Hệ thống thông tin và xử lý tự động các dữ liệu về nhà ở và mặt bằng kinh doanh
14
INSEE: Viện thống kê và nghiên cứu kinh tế quốc gia
12
Tài liệu của PADDI
08-12/12/2014
Phần 2
Các cơ sở dữ liệu do OTIF khai thác
19
Các cơ sở dữ liệu được trình ở trên cho phép Cộng đồng đô
thị Lyon có thể định giá bất động sản khá chính xác. Để làm
được điều này và tùy vào dữ liệu có được, ta có thể sử dụng
7 phương pháp định giá sau đây.
So sánh
Phương pháp này nhằm tìm ra giá trị của hai bất động sản
tương tự như nhau (ví dụ: tìm giá trị của hai căn hộ 4 phòng
có diện tích 75m2). Phân tích so sánh các bất động sản tương
tự nhau trên cùng một tuyến đường, trong cùng một khu phố
để có được giá của bất động sản cần định giá bằng cách so
sánh nó với các bất động sản tương tự đã bán trong vòng 6
tháng. Mẫu so sánh càng đa dạng và thị trường càng năng
động, thì các dữ liệu có độ tin cậy càng cao.
Như vậy, trong trường hợp này, chủ sở hữu đã không rao bán
đúng giá trị của tài sản. Trong thực tế, các chủ sở hữu rất
thạo tin và biết rõ giá trị tiềm năng của tài sản.
Ở đô thị, đối với các lô đất có thể xây dựng, việc xác định giá
bằng phương pháp tiềm năng được sử dụng nhiều nhất. Tuy
nhiên, phương pháp này chưa chi tiết bằng phương pháp trừ
ngược vì nó không xét đến bảng cân đối tài chính của nhà
phát triển bất động sản và không tính đến các chi phí khác
liên quan đến dự án.
Sơ đồ định giá bằng phương pháp so sánh
GIẢ THUYẾT THỊ TRƯỜNG TÍCH CỰC
Thời gian
Giới hạn phạm vi địa lý
tùy theo đặc điểm của bất động sản
2 năm
Đánh giá bằng các giá trị trước đó
Trung tâm theo dõi giao dịch bất động sản có dữ liệu từ năm
1990 đến 2013. Do đó, ta có thể dựa trên giá trước đó của bất
động sản cần định giá và cập nhật lại. Đối với phương pháp
này, cần chú ý đến sự biến động của thị trường bất động sản
(tình trạng của thị trường, số lượng giao dịch đã thực hiện...)
và các yếu tố kinh tế và xã hội khác.
Giới hạn thời gian
bất động sản được chào bán
1 năm
6 tháng
3 tháng
1 tháng
Định giá bằng phương pháp thu nhập
Định giá bằng phương pháp thu nhập là cách xác định giá
trị nguyên giá của một bất động sản bằng cách lấy thu nhập
hàng năm mà bất động sản đó mang lại cho chủ sở hữu chia
cho lãi suất vốn.
Ví dụ, ở Lyon, bất động sản thương mại ở khu trung tâm có
lãi suất vốn khoảng 5%. Nếu bất động sản đó được cho thuê
với mức giá là 25.000 € mỗi năm, thì giá trị của bất động sản
đó là 500.000 €.
Phạm vi
địa lý
Đường
Một chủ sở hữu rao bán một căn nhà nằm trong khu đô thị.
Giá bán đưa ra là 1.500.000 €. Giá này là dựa trên hiện trạng
của căn nhà và lô đất, chứ không tính đến tiềm năng xây
dựng của nó. Để biết được tiềm năng xây dựng, cần đọc tài
liệu quy hoạch đô thị địa phương đối với khu vực này. Theo
quy hoạch, lô đất có thể được xây dựng 4.000 m² diện tích
sàn nhà ở. Sở Đất đai và Bất động sản biết được chi phí đất
đai trung bình trong trường hợp này là 500 €. Do đó, tính theo
tiềm năng xây dựng, giá của căn nhà này phải là 2.000.000 €.
Nước Pháp
Vùng
Nguồn: Cộng đồng đô thị Lyon - Sở Đất đai và Bất động sản, 2014
Biến động số lượng giao dịch và giá theo m² của căn
hộ hiện hữu trên địa bàn Cộng đồng đô thị Lyon
Biến động số lượng giao dịch và giá theo m² căn hộ cũ
ở Cộng đồng đô thị Lyon
1600
3500
Số lượng
Giá
1400
3000
1200
2500
Số lượng giao dịch
Phần 2
20
Tỉnh
Tổng
PHẠM VI SO SÁNH
Định giá bằng phương pháp xác định tiềm năng
Là phương pháp xác định giá đất bằng cách xem xét khả
năng có thể xây dựng trên lô đất đó và chi phí đất đai ghi
nhận được16.
Thành phố
Khu phố
1000
2000
8000
1500
6000
Giá trung bình theo m²
3. Phương pháp định giá bất động sản15
1000
4000
500
2000
0
0
1990
91
92
93
94
95
96
97
98
99
2000
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
2013
Nguồn: khai thác dữ liệu PERVAL (dữ liệu của các công chứng viên)
và Tổng cục thuế do Cộng đồng đô thị Lyon - Sở Đất đai và Bất động
sản thực hiện, 2014
15
Xem thêm Tài liệu tổng hợp khóa tập huấn số 39 Các công cụ tạo quỹ đất trong khuôn khổ các dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng đô thị có yếu
tố giao thông và Tài liệu tổng hợp khóa tập huấn số 41 Khởi xướng, lập và triển khai thực dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng.
16
Số m² đất trống và số m² sàn có thể được xây dựng trên lô đất đó tùy theo loại công trình và quy định của Nhà nước.
Tài liệu của PADDI
08-12/12/2014
Định giá bằng phương pháp trừ ngược
Phương pháp này dựa trên nguyên tắc lấy giá bán của sản
phẩm bất động sản dự kiến trừ đi các chi phí tạo ra sản phẩm
đó. Nói cách khác, ta lập bảng cân đối tài chính dự kiến với
doanh thu và các chi phí. Các chi phí bao gồm: chi phí xây
dựng, chi phí tháo dỡ công trình cũ, các chi phí kỹ thuật khác
được ước tính vào khoảng 12% của chi phí xây dựng (kiến
trúc, đo đạc, tư vấn kỹ thuật, giám sát...), chi phí bán hàng và
chi phí tài chính. Kết quả của bài toán trừ ngược sẽ giúp xác
định được số tiền có thể bỏ ra để mua lô đất. Nó được thể
hiện bằng €/m² diện tích sàn. Việc phân tích chi phí đất đai
giúp đánh giá được tình hình trong khu vực.
Định giá bằng phương pháp dòng tiền (cash flow)
Phương pháp dòng tiền của các nước nói tiếng Anh dựa trên
khả năng sinh lợi của tài sản và sự biến động của thị trường
bất động sản. Ước tính giá trị của bất động sản dựa trên quan
hệ cung cầu. Ở đây, ta lập luận theo sản phẩm tài chính.
Định giá bằng phương pháp xác định môi trường xung
quanh
Phương pháp này không chỉ quan tâm đến đặc điểm của
bất động sản (loại công trình, các quy định về chỉ tiêu quy
hoạch ví dụ: tiềm năng xây dựng...) mà còn quan tâm đến
môi trường xung quanh bất động sản đó. Giá trị của bất động
sản đó sẽ tăng thêm nếu môi trường xung quanh thuận lợi (dễ
tiếp cận giao thông công cộng, có các hoạt động thương mại
gần đó, không gian xanh...) và giảm bớt nếu môi trường xung
quanh bất lợi (tiếng ồn, không có giao thông công cộng...).
Việc lựa chọn phương pháp định giá phụ thuộc vào tính chất
của bất động sản cần định giá, các thông tin có được và yêu
cầu định giá. Trong mọi trường hợp, nên áp dụng nhiều cách
định giá đối với một bất động sản để có thể biết chính xác giá
trị của nó.
4. Lợi ích của việc sử dụng bản đồ và việc kết hợp
dữ liệu
Bản đồ là công cụ không thể thiếu để quan sát thị trường bất
động sản. Trước hết, bản đồ được sử dụng để định vị bất
động sản. Sau đó, Bản đồ giúp phân tích bất động sản trong
không gian bằng cách kết hợp với các yếu tố khác. Ngoài ra,
bản đồ còn được sử dụng như công cụ hỗ trợ ra quyết định
nhờ việc thực hiện mô hình hóa và định giá bất động sản.
Đo lường tác động của dự án quy hoạch đầu tư xây
dựng đối với thị trường bất động sản
Sau khi tuyến xe điện T4 đi vào hoạt động trong năm 2004,
Sở Đất đai và Bất động sản Lyon mong muốn đánh giá tác
động của tuyến xe điện này đối với bất động sản nằm trong
phạm vi phục vụ của nó. Việc phân tích được thực hiện từ
những dữ liệu giao dịch các lô đất. Như thể hiện trên đồ thị
bên cạnh, tác động của tuyến xe điện khá thấp vì giá bất
động sản ở khu vực này vẫn tuân thủ theo xu hướng chung
trên địa bàn Lyon. Kết luận có thể rút ra là một công trình
phục vụ giao thông công cộng trong một khu vực có mật độ
tương đối cao và có cơ sở hạ tầng đầy đủ (trong ví dụ trên
khu vực này có hệ thống xe buýt phục vụ tốt) sẽ ít có tác động
đến giá bất động sản.
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
K
L
M
N
O
P
Yếu tố
Giá bán (€/m² đã bao gồm thuế)
Diện tích sàn (m²)
Giá bán (€/m² đã bao gồm thuế)
Số lượng căn hộ
Diện tích sử dụng (m²)
Doanh thu trần
Doanh thu đã trừ thuế
Chi phí xây dựng
Chi phí kỹ thuật (nghiên cứu, tư vấn thiết kế...)
Chi phí bán hàng (chưa thuế)
Chi phí chung, dự phòng và lợi nhuận
Chi phí tài chính
Chi phí tháo dỡ (nếu cần thiết)
Giá thành chưa thuế
Chi phí đất đai có thể chấp nhận €
Chi phí đất đai có thể chấp nhận €/m² sàn xây dựng
Giá trị
Cần nhập vào
Cần nhập vào
= A / 1.196
= B / 60
= B * 0,83
= D * 15.000
= (C * E) + F
= B * 1.400
= H * 0,12
= G * 0.05
= G * 0,175
= G * 0,02
= Tổng từ H đến M
=G–N
=O/B
Ví dụ
3.650
4.000
3.052
67
3.320
1.000.000
11.132.107
5.600.000
672.000
556.605
222.642
8.999.366
2.132.741
533
Nguồn: Cộng đồng đô thị Lyon - Sở Đất đai và Bất động sản, 2014
Tài liệu của PADDI
08-12/12/2014
Phần 2
Phương pháp trừ ngược áp dụng cho dự án căn hộ
21
Theo dõi thị trường bất động sản (theo khu vực, theo
từng chung cư...)
Tính tỷ số chi phí đất đai
Việc đối chiếu chéo dữ liệu từ các Thông báo ý định chuyển
nhượng bất động sản và thông tin từ cơ quan cấp giấy phép
xây dựng trên địa bàn Cộng đồng đô thị Lyon sẽ giúp tính
được tỷ lệ chi phí đất đai. Chính quyền địa phương dựa trên
dữ liệu của mình có thể biết được loại bất động sản, giá bán
và số lượng m2 diện tích sàn xây dựng ghi trong giấy phép
xây dựng. Bằng cách lấy giá bán chia cho số m² diện tích sàn
xây dựng, ta tìm được tỷ số chi phí đất đai giúp ước tính giá
thành của một dự án. Tuy nhiên, tỷ số tính được không bao
gồm chi phí tháo dỡ công trình, khử ô nhiễm. Hiện nay, các
chủ đầu tư thứ cấp phải đưa các chi phí này vào khi áp dụng
phương pháp trừ ngược. Việc biết được tỷ số chi phí đất đai
rất quan trọng đối với chính quyền địa phương khi tiếp cận thị
trường và khi mua hoặc bán bất động sản. Việc tính tỷ số này
chỉ có thể thực hiện được khi các cơ quan chuyên môn chia
sẻ thông tin cho nhau.
Bản đồ 520 dự án bất động sản trên địa bàn Cộng đồng đô
thị Lyon đã được thực hiện (xem hình minh họa bên dưới). Nó
giúp theo dõi tỷ số chi phí đất đai trên địa bàn. Khu vực nào
có giá bất động sản cao, thì chi phí đất đai ở khu vực đó cũng
cao. Tuy nhiên, chi phí đất đai có thể tăng gấp đôi trong cùng
một khu vực vì vị trí của lô đất là yếu tố quan trọng để xác
định giá trị của lô đất.
Ví dụ khác trình bày phân tích các giao dịch đã thực hiện
từ năm 2004 đến 2011 trong một khu vực gồm nhiều chung
cư. Từ những dữ liệu của Sở Đất đai và Bất động sản (số
lượng, diện tích, giá trị giao dịch), ta có thể quan sát biến
động giá của từng chung cư và của thị trường bất động sản
ở địa phương. Ví dụ, việc phân tích ở khu Terraillon ở thành
phố Bron cho thấy giá căn hộ đã giảm sau năm 2005 do tỷ lệ
căn hộ bị bỏ trống cao và dự án cải tạo đô thị. Điều này dẫn
đến việc chính quyền phải can thiệp về đất đai trong khu này.
Biến động của thị trường theo từng khu vực
Từ những dữ liệu của công chứng viên, ta có thể quan sát
biến động giá của bất động sản ở Lyon từ năm 2004. Các dữ
liệu này cho phép tính được giá bán trung bình theo m² của
các căn hộ trong chung cư cũ để quan sát biến động giá trong
khu vực. Việc phân tích này giúp Sở Đất đai và Bất động sản
biết được những khu vực có biến động giá lớn nhất không hẳn
là nơi có giá cao nhất.
Phạm vi nghiên cứu xung quanh tuyến xe điện T4
P Giá trung bình m² tính bằng €
Biến động giá bán trung bình theo m² của các căn hộ
hiện hữu.
Phần 2
Gi
180
160
140
120
100
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Năm
22
Nguồn: Cộng đồng đô thị Lyon - Sở Đất đai và Bất động sản, 2014
Đường màu tím: giá bình quân dọc theo tuyến xe điện / Đường màu đen:
giá bình quân được ghi nhận ở Lyon
Nguồn: Cộng đồng đô thị Lyon - Sở Đất đai và Bất động sản, 2014
Tài liệu của PADDI
08-12/12/2014
Biến động giá trên địa bàn thành phố Lyon từ năm 2004 và giá trung bình ghi nhận được trong năm 2010
Giá trung
bình 2010
Biến động
từ 2004
Lyon
Cộng đồng
đô thị Lyon
(ngoài thành
phố Lyon)
Biến động
giá từ 2004
< 45 %
45 đến 55 %
Giá trung bình
theo m2 vào
năm 2010
< 2000 €.m²
55 đến 65 %
2200 đến 2400
2400 đến 2600
2600 đến 2800
2800 đến 3000
> 65 %
3000 đến 3200
> 3200
Nguồn: khai thác dữ liệu PERVAL, Cộng đồng đô thị Lyon - Sở Đất đai và
Bất động sản, 2014
Chi phí đất đai được ghi nhận trên địa bàn Cộng đồng đô thị Lyon từ năm 2009 đến 2013
Chi phí đất
Charge
foncière
đai
observée
ghi
nhận được
Phần 2
- từ
de350
350€/m²
€/m²DTS
shon
350 - 550
550 - 750
+ dehơn
lớn
750750
23
Nguồn: Cộng đồng đô thị Lyon - Sở Đất đai và Bất động sản, 2014
Tài liệu của PADDI
08-12/12/2014
II. TRUNG TÂM NGHIÊN CỨU VÀ THEO
DÕI BẤT ĐỘNG SẢN (CECIM)
Bài trình bày của Ông Jean-Jacques Mathias, CECIM.
CECIM là một hội được thành lập vào năm 1970, vào giai
đoạn nhu cầu nhà ở tại Pháp rất cao do đó cần phải dự báo
được thị trường bất động sản. Vì thiếu dữ liệu để dự báo, nên
giới chuyên môn trong lĩnh vực bất động sản đã quyết định
xây dựng một công cụ đơn giản, ổn định lâu dài và có thể điều
chỉnh được cho phù hợp với những thay đổi trong quy định.
CECIM đáp ứng hai nhu cầu:
•Tập hợp tất cả các chủ thể có tham gia trực tiếp hoặc
gián tiếp vào các hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.
•Thu thập và công bố các nghiên cứu theo định kỳ, dự
báo thị trường nhà ở mới và bất động sản doanh nghiệp.
Thông qua các hoạt động của mình, CECIM thúc đẩy xây
dựng quy định rõ ràng, ổn định và được mọi người biết đến
trong lĩnh vực bất động sản; triển khai thực hiện các chính
sách gắn với các dự án và có thể đánh giá được tác động. Với
tư cách là một hội, hoạt động của CECIM không vì mục đích
lợi nhuận mà vì lợi ích của tất cả các hội viên. CECIM là chủ
sở hữu các dữ liệu do mình tạo ra và cho phép chính quyền
địa phương sử dụng các dữ liệu đó. Đổi lại, CECIM được tiếp
cận các dữ liệu khác.
Các hoạt động của CECIM bao gồm theo dõi thị trường nhà
ở xây mới và bất động sản doanh nghiệp. Các dữ liệu do hội
viên của CECIM cung cấp về hoạt động của mình. Do đó,
đây là những dữ liệu sử dụng nội bộ. Điều này đảm bảo độ
tin cậy của cơ sở dữ liệu.
1. Theo dõi thị trường nhà ở xây mới
Trung tâm theo dõi thị trường căn hộ xây dựng mới được
thành lập ngay từ khi CECIM ra đời vào năm 1970, có nhiệm
vụ theo dõi hàng tháng tất cả các dự án xây dựng nhà ở mới
đang mở bán tại nhiều thành phố lớn ở Pháp17. Mục tiêu là
định lượng, định tính và phân tích thị trường nhà ở xây mới
trên địa bàn. Các tài liệu được biên soạn và ấn hành hàng
tháng, hàng quý và hàng năm. Một bản đồ có tính tương tác
cũng được tích hợp vào cơ sở dữ liệu này. Có hai loại dữ liệu:
•Nội dung của các dự án khi chào bán: tính chất của
dự án, địa chỉ, số căn hộ chào bán, loại căn hộ (số
phòng...), diện tích, giá bán, chế độ thuế GTGT...
•Theo dõi hàng tháng hoạt động thương mại (nguồn
cung, số lượng căn hộ được đặt mua, người mua, lượng
mua trung bình, giá...).
Các dữ liệu về nhà ở xây mới có thể tiếp cận được thông qua
mạng nội bộ của CECIM. Kết quả có thể được truy cập theo
thời gian hoặc theo từng thành phố... Mỗi thành viên có thể
cung cấp thông tin, điều chỉnh cơ sở dữ liệu thông qua mạng
nội bộ, ví dụ điều chỉnh chương trình bán hàng, hủy bỏ dự
án... Như vậy, cơ sở dữ liệu được cập nhật thường xuyên.
Các hội viên của CECIM
CECIM có gần 300 hội viên trong lĩnh vực bất động sản theo nghĩa rộng:
•Tư vấn bất động sản doanh nghiệp: văn phòng, khu công nghiệp và khu dành cho các hoạt động;
•Các đơn vị trong ngành xây dựng, nhà ở xã hội, công chứng, quy hoạch đầu tư xây dựng;
Phần 2
•Chính quyền địa phương: vùng, cơ quan hợp tác liên thành phố, thành phố, phòng thương mại và công nghiệp, cơ
quan quy hoạch đô thị;
•Các chủ đầu tư cấp 1: Công ty công tư hợp doanh, Công ty nhà nước ở địa phương;
•Các nhà đầu tư thứ cấp;
•Các tổ chức đầu tư và quản lý nhà cho thuê giá rẻ;
24
•Các ngân hàng có hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.
17
Cộng đồng đô thị Lyon, Saint-Etienne, Isère và Deux Savoies; các vùng Alsace và Lorraine; phạm vi khu vực quy hoạch chung của thành phố
Lille và Cộng đồng đô thị Besançon...
Tài liệu của PADDI
08-12/12/2014
Phân bổ trên địa bàn các căn hộ xây dựng mới ở Lyon
trong năm 2014
Phân bổ trên địa bàn nhu cầu mặt bằng kinh doanh ở
Lyon năm 2014
PHÍA BẮC
8%
Đi Paris
COTIERE
5%
Đi Genève
CARRE
DE SOIE
5%
PHÍA ĐÔNG
63 %
PHÍA TÂY
7%
Sân bay
Saint-Exupéry
Đi Grenoble
200 - 525
100 - 200
50 - 100
0 - 50
BẮC
ISERE
8%
Đi Marseille
Nguồn: CECIM, 2015
Nguồn: CECIM, 2015
Biến động nguồn cung theo tiến độ của các dự án căn hộ xây mới trên địa bàn Lyon trong vòng 10 năm
Đang xây dựng
Đã bàn giao
Phần 2
Dự án
25
Cuối năm
2005
Cuối năm
2006
Cuối năm
2007
Cuối năm
2008
Cuối năm
2009
Cuối năm
2010
Cuối năm
2011
Cuối năm
2012
Cuối năm
2013
Cuối năm
2014
Nguồn: CECIM, 2015
Tài liệu của PADDI
08-12/12/2014
