Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện bắc quang, tỉnh hà giang giai đoạn 2010 2014
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (847.51 KB, 101 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
TỐNG XUÂN NGỰ
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN BẮC QUANG,
TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2010 – 2014
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN, 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
TỐNG XUÂN NGỰ
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN BẮC QUANG,
TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2010 – 2014
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thế Hùng
THÁI NGUYÊN, 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
TỐNG XUÂN NGỰ
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN BẮC QUANG,
TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2010 – 2014
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thế Hùng
THÁI NGUYÊN, 2015
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân,
tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo tận tình của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Thế
Hùng - Trường Đại học Nông lâm T h á i N g u yê n , người đã luôn theo sát, tận
tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Phòng Đào tạo, khoa Quản lý
Tài Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều
kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Huyện ủy - Hội đồng nhân dân - Uỷ ban nhân
dân huyện Bắc Quang, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch và UBND các xã, Thị trấn trên
địa bàn huyện Bắc Quang, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề
tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều
kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Thái Nguyên, tháng
năm 2015
Tác giả luận văn
Tống Xuân Ngự
iii
MỤC LỤC
Trang
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
1. Đặt vấn đề ...............................................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..........................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể ...............................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài ...................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...........................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................4
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ................................................................................4
1.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài ...............................................................................5
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất .8
1.2.1. Khái niệm ....................................................................................................8
1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ....................................................8
1.2.3. Một số quy định về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................11
1.2.4. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...........................................15
1.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam.......16
1.3.1. Sơ lược tình hình quản lý đất đai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên thế giới ..........................................................................................................16
1.3.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam .....................20
1.3.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Bắc Quang - tỉnh
Hà Giang ...................................................................................................................20
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .22
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................22
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................22
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ...................................................................................22
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................22
2.2.1. Tóm lược tình hình cơ bản của Huyện Bắc Quang ...................................22
2.2.2. Tóm lược kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 -
iv
2014 tại huyện Bắc Quang ...................................................................................22
2.2.3. Tóm lược hiểu biết về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân
và cán bộ quản lý .................................................................................................23
2.2.4. Những khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục trong chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại huyện Bắc Quang theo đúng quy định của pháp luật .......23
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................23
2.3.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp ........................................................23
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .........................................................24
2.3.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ..........................................................24
2.3.4. Phương pháp thống kê, so sánh .................................................................24
2.3.5. Phương pháp chuyên gia. ..........................................................................25
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................26
3.1. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Bắc Quang .........26
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .....................................................................................26
3.1.2. Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Bắc Quang .................31
3.1.3. Thực trạng công tác quản lý đất đai của huyện Bắc Quang ......................37
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất huyện Bắc Quang. ................................................40
3.1.5. Đánh giá hồ sơ chuyển nhượng so với pháp luật đất đai ...........................41
3.1.6. Đánh giá quy trình chuyển nhượng so với pháp luật đất đai So sánh với
quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai:
.............................................................................................................................41
3.1.7. Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong chuyển nhượng đất đai .....................44
3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 -2014 tại
huyện Bắc Quang ......................................................................................................45
3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo đơn vị hành chính ........................48
3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo thời gian, so sánh kết quả chuyển
nhượng 5 năm với nhau .......................................................................................50
3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo loại đất và đối tượng tham gia
chuyển nhượng.....................................................................................................55
3.2.4. Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo nghề nghiệp của đối tượng chuyển
nhượng .................................................................................................................56
v
3.2.5. Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo địa chỉ loại đối tượng, so sách kết
quả chuyển nhượng theo địa chỉ của đối tượng nhận chuyển nhượng .................57
3.3. Đánh giá hiểu biết của cán bộ và nhân dân về chuyển quyền sử dụng đất ........59
3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ và nhân dân huyện Bắc Quang về
chuyển nhượng Quyền sử dụng đất......................................................................61
3.3.2 Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ và nhân dân huyện Bắc Quang về
hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............................................................64
3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ và nhân dân huyện Bắc Quang về
quy trình chuyển nhượng QSD đất.......................................................................67
3.3.4. Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ và nhân dân huyện Bắc Quang về
tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................................................69
3.3.5. Nhận xét chung của cán bộ và nhân dân huyện Bắc Quang về thị trường
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.......................................................................72
3.3.6. Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong thự hiện công chứng hợp đồng tại văn
phòng công chứng và chứng thực hợp đồng đất đai tại UBND cấp xã ...............75
3.4. Những khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục trong chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại huyện Bắc Quang ..................................................................................77
3.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện
Bắc Quang............................................................................................................77
3.4.2. Những khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
huyện Bắc Quang .................................................................................................78
3.4.3. Một số giải pháp khắc phục để hoàn thiện và phát triển quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Bắc Quang ................................................79
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................81
4.1. Kết luận ..............................................................................................................81
4.2. Đề nghị ...............................................................................................................82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................83
vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT
Ký hiệu viết tắt
Nội dung
1
ĐVT
:
Đơn vị tính
2
GCN
:
Giấy chứng nhận
3
HĐND
:
Hội đồng nhân dân
4
QLĐĐ
:
Quản lý đất đai
5
QSD
:
Quyền sử dụng
6
QSDĐ
:
Quyền sử dụng đất
7
SDĐ
:
Sử dụng đất
8
TB
:
Trung bình
9
TDMNB
:
Trung du miền núi Bắc Bộ
10
UBND
:
Ủy ban nhân dân
11
VPĐK
:
Văn phòng đăng ký
12
VPCC
:
Văn phòng công chứng
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Bắc Quang năm 2014 ...............................40
Bảng 3.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Bắc Quang 2010
đến 2014...................................................................................................45
Bảng 3.3. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 23 xã, thị trấn
trên địa bàn huyện Bắc Quang giai đoạn 2010 -2014 .............................48
Bảng 3.4. So sánh số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 23 đơn vị
xã, thị trấn từ 2010 đến 2014 ...................................................................50
Bảng 3.5. So sánh diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 23 đơn vị xã, thị
trấn từ 2010 đến 2014 ..............................................................................52
Bảng 3.6. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa khu vực thị trấn và khu
vực nông thôn trên địa bàn Bắc Quang giai đoạn 2010-2014 ................54
Bảng 3.7. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Bắc Quang
theo từng loại đất .....................................................................................55
Bảng 3.8. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Bắc Quang
theo nghề nghiệp của đối tượng nhận chuyển nhượng ............................56
Bảng 3.9. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Bắc Quang
theo địa chỉ đối tượng nhận chuyển QSD đất ..........................................58
Bảng 3.10. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về chuyển nhượng QSDĐ tại 3 khu
vực của huyện Bắc Quang .......................................................................61
Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về chuyển nhượng QSD đất tại
Huyện Bắc Quang theo 3 nhóm nghành nghề .........................................62
Bảng 3.12. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng QSD đất tại
huyện Bắc Quang theo đối tượng nghề nghiệp .......................................64
Bảng 3.13. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng QSD đất tại 3
khu vực của huyện Bắc Quang ................................................................66
Bảng 3.14. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng QSD đất tại
huyện Bắc Quang theo đối tượng nghề nghiệp .......................................67
Bảng 3.15. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng QSD đất tại
viii
huyện Bắc Quang theo 3 khu vực ............................................................69
Bảng 3.16. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thuế, lệ phí chuyển nhượng QSD đất tại
huyện Bắc Quang theo đối tượng nghề nghiệp .......................................70
Bảng 3.17. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thuế, lệ phí chuyển nhượng QSD đất tại
huyện Bắc Quang theo từng địa bàn cư trú .............................................71
Bảng 3.18. Kết quả đánh giá hiểu biết về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại huyện Bắc Quang theo đối tượng nghề nghiệp.............................73
Bảng 3.19. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thị trường chuyển nhượng QSD đất tại
huyện Bắc Quang theo đối tượng ở từng địa bàn cư trú ..........................74
Bảng 3.20. So sánh về thời gian, khoảng cách, kinh phí và mức độ thuận lợi, khó khăn
khi thực hiện giao dịch hợp đồng chuyển nhượng đất đai tại Văn phòng
công chứng và chứng thực tại UBND xã trên địa bàn Bắc Quang...............75
ix
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ hành chính tỉnh Hà Giang ................................................... 26
Hình 3.2. Bản đồ địa giới hành chính huyện Bắc Quang................................ 31
Hình 3.3. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo quy định của Luật đất đai ........................................................ 42
Hình 3.4. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại huyện Bắc Quang ....................................................................... 43
Hình 3.5. Biểu đồ thể hiện tỷ lệ về số lượng hồ sơ và diện tích chuyển nhượng
QSD đất huyện Bắc Quang giai đoạn 2010-2014........................... 46
Hình 3.6. Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 23 đơn
vị xã, Thị trấn tại huyện Bắc Quang trong giai đoạn 2010-2014 ............51
Hình 3.7. Số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sửdụng đất ở và đất nông
nghiệp giai đoạn 2010 - 2014 ......................................................... 55
Hình 3.8. So sánh đối tượng nhận chuyển nhượng theo 3 nhóm ngành nghề .... 57
Hình 3.9. So sánh tỷ lệ đối tượng nhận chuyển nhượng theo 3 nhóm địa chỉ .... 58
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Thái Nguyên, tháng
năm 2015
Tác giả luận văn
Tống Xuân Ngự
2
công tác chuyển nhượng mang lại hiệu quả cho việc quản lý và thuận lợi cho người
sử dụng trong lĩnh vực này, tìm ra những khó khăn, vướng mắc, những vi phạm
trong điều kiện chuyển nhượng và trên cơ sở những quy định của pháp luật giải
quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn là hết sức cần thiết. Từ đó đề xuất một
số kiến nghị để đưa hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào khuôn khổ
của pháp luật, thống nhất cách giải quyết chung của các loại vi phạm, góp phần
nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật nói chung và các quy định của pháp luật về
“điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất” nói riêng là rất quan trọng. Xuất
phát từ những vấn đề trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: "Đánh giá tình hình
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang giai
đoạn 2010 - 2014”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ ra được những
thuận lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại huyện Bắc Quang; từ đó đề xuất giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý đất đai của Huyện ngày một tốt hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể
* Đánh giá tình hình cơ bản của Huyện Bắc Quang.
* Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 -2014
tại huyện Bắc Quang.
* Đánh giá hiểu biết về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân và
cán bộ quản lý.
* Những khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục trong chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại huyện Bắc Quang theo đúng quy định của pháp luật.
3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Ý nghĩa khoa học:
Nghiên cứu lý luận về “chuyển QSD đất” nói chung và “chuyển nhượng
QSD đất” nói riêng và “trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất” các khó khăn và thuận
lợi khi thực hiện các trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSD đất để đề ra giải pháp
3
khắc phục vừa đảm bảo lợi ích và an toàn cho người sử dụng đất, tránh những khiếu
nại, đảm bảo cho công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Ý nghĩa thực tế:
Qua việc nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện
Bắc Quang - tỉnh Hà Giang chúng ta tìm những giải pháp tốt nhất để hoàn thiện
được công tác tổ chức cũng như quản lý việc thực hiện quy trình chuyển nhượng
QSD đất của các cơ quan ban ngành. Đồng thời góp phần vào công cuộc cải cách
hành chính nói chung và thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai ngày một tốt hơn.
4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài
Việc chuyển quyền sử dụng đất là việc thực hiện quyền của người sử dụng đất
trong mối quan hệ pháp luật về đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới
nay luôn luôn có sự biến động do chuyển quyền sử dụng đất. Năm 1987 Nhà nước
chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ cho
phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng
thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai
khá toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại
hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi
theo Quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật
Đất đai 1993 [20]. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của
Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988
và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể,
góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc
đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm
1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của
đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại
của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất
đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá
hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức
tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ), góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ về thủ
5
tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền cụ thể của chủ sử dụng không chỉ đối với
đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển
quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
+ Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
+ Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật Quy định không được chuyển quyền
sử dụng;
+ Đất đang có tranh chấp.
Giống như mua bán các loại tài sản dân sự khác, chuyển nhượng QSDĐ phụ
thuộc vào rất nhiều yếu tố. Để thấy được thực trạng việc chuyển nhượng QSDĐ thì
cần phải đánh giá.
1.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài
Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 2003 đến nay Nhà nước đã ban hành các
văn bản pháp quy liên quan như sau:
* Các văn bản luật
- Luật đất đai 2003.
- Bộ luật Dân sự năm 2005.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007
- Luật đất đai năm 2013.
* Các văn bản dưới luật
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ
tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa" tại cơ
quan hành chính Nhà nước ở địa phương.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai. [9]
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
6
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về thu tiền sử dụng đất. [11]
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất
đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT).
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm
2005 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển
hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm
2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT V/v Hướng dẫn việc
công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24 tháng 3 năm
2006 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử
dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà
nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thị hành Luật Đất đai.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi bổ sung một số quy
định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm
2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng
ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất (gọi tắt là
Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT) [5].
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ
quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
7
khiếu nại về đất đai. [12]
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc
cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai.
- Nghị định 79/2007/NĐ-CP, ngày 18/5/2007 của chính phủ về việc cấp bản
sao từ bản gốc, chứng thực sao từ bản chính, chứng thực chữ ký.
- Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi
hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng 9 năm 2008 của Chính phủ quy
định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP, ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. [6]
- Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng 2 năm 2011 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi hành Nghị định
số 85/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 và Nghị định số 106/2010/NĐ-CP
ngày 28 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ.
- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của chính phủ về lệ
phí trước bạ.
- Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài Chính
ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
- Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ tài chính
hướng dẫn về lệ phí trước bạ.
8
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết một số
điều của Luật đất đai. [15]
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
1.2.1. Khái niệm
Chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất cho pháp nhân
mới do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng QSD đất: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử
dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,...
1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Căn cứ xác lập các hình thức chuyển quyền sử dụng đất:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.
- Quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được
xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận Quyền sử dụng đất, do
được người khác chuyển QSD đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp
luật về đất đai.
Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là:
chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSD đất; thế
chấp, bảo lãnh; góp vốn bằng giá trị QSD đất.
* Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Chuyển đổi quyền sử dụng đất là
phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ
bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ
yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân
tán đất đai hiện nay.[22]
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Đó là việc chuyển
quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân,
tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo tận tình của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Thế
Hùng - Trường Đại học Nông lâm T h á i N g u yê n , người đã luôn theo sát, tận
tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Phòng Đào tạo, khoa Quản lý
Tài Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều
kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Huyện ủy - Hội đồng nhân dân - Uỷ ban nhân
dân huyện Bắc Quang, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch và UBND các xã, Thị trấn trên
địa bàn huyện Bắc Quang, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề
tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều
kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Thái Nguyên, tháng
năm 2015
Tác giả luận văn
Tống Xuân Ngự
10
* Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người
sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì
việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước
trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc
này. [20]
* Tặng cho quyền sử dụng đất: Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình
thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người
chuyển qu yền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra
theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
* Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất: Thế chấp quyền sử dụng là việc
người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức
tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo Quy định của pháp luật để vay
tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì
vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. [22]
* Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất: Tương tự như quyền thế chấp
quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà
người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một
người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những
Quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp. [22]
* Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: Quyền góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình
như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh
doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối
tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc...
theo thoả thuận. [22]
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các
đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh
tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói
chung. [22]
11
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
* Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ
Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan
nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định cho việc chuyển QSDĐ hợp pháp
giữa các hộ gia đình, cá nhân. Nếu các điều kiện đặt ra không thoả mãn thì nhà
nước không cho phép chuyển quyền và nếu cố tình vi phạm sẽ xử lý theo pháp luật.
Người có quyền được chuyển nhượng QSDĐ muốn thực hiện quyền chuyển
nhượng thì phải đảm bảo 4 điều kiện Quy định như sau:
1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2- Đất không có tranh chấp;
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất. [22]
- Một số quy định về chuyển nhượng QSD đất: Có nhu cầu sử dụng đất.
- Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp
luật về đất đai và nếu sau khi nhận quyền sử dụng đất thì đất sử dụng không vượt
quá hạn mức đối với từng loại đất. [22]
Tại Điều 9, chương III của Nghị định 17/1999/NĐ-CP quy định chi tiết hơn
đối với việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp. Trong trường hợp chuyển
nhượng đất lúa nước thì người nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân
trực tiếp sản xuất nông nghiệp. [13]
Đối với hộ gia đình chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt hạn mức thì diện
tích vượt phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại điểm 1, khoản 1, điều 1 của
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993.
1.2.3. Một số quy định về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tại Điều 711 của Bộ luật dân sự, Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy
định về người nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau:
1. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển đổi
12
QSDĐ quy định tại khoản 2, điều 114 của Luật Đất đai và điều 102 của Nghị định này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ thông qua
nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103 của Nghị định này;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nhận chuyển
nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c, khoản 2, điều 101 và
khoản 6, điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp hợp được quy định tại
điều 103 của Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận thừa kế QSDĐ;
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều
121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà ở, nhận thừa
kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn
bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước
giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc nhà
nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được
nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được
sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được
nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được
UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh để xử lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
13
về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án
của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công
nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về chia tách QSDĐ phù
hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung QSDĐ.
m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc
sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc
chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSDĐ từ
các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích đã được
xác định trong thời hạn sử dụng đất.
3.
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký
hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định tại khoản 3,
khoản 4 Điều 103 và 104 của Nghị định này.
4. Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh và tại địa
phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 103 của Nghị định này.
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại điểm này được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký hộ
khẩu, nơi đăng ký kinh doanh. [15]
Do tính chất đặc biệt của đất đai, việc chuyển quyền sử dụng đất phải đảm bảo
những vấn đề sau:
- Đảm bảo quyền sở hữu tối cao thuộc về Nhà nước; Cá nhân, pháp nhân, hộ
gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển QSD đất mới có
quyền chuyển QSD đất.
- Đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyến khích
đầu tư vào việc sử dụng đất để đem lại hiệu quả cao nhất;
- Sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn. Hạn chế việc chuyển nhượng đất nông
nghiệp vào mục đích khác;
- Việc chuyển nhượng phải thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năng sinh
lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa 2 bên;
- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên. [22]
iii
MỤC LỤC
Trang
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
1. Đặt vấn đề ...............................................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..........................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể ...............................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài ...................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...........................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................4
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ................................................................................4
1.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài ...............................................................................5
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất .8
1.2.1. Khái niệm ....................................................................................................8
1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ....................................................8
1.2.3. Một số quy định về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................11
1.2.4. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...........................................15
1.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam.......16
1.3.1. Sơ lược tình hình quản lý đất đai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên thế giới ..........................................................................................................16
1.3.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam .....................20
1.3.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Bắc Quang - tỉnh
Hà Giang ...................................................................................................................20
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .22
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................22
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................22
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ...................................................................................22
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................22
2.2.1. Tóm lược tình hình cơ bản của Huyện Bắc Quang ...................................22
2.2.2. Tóm lược kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 -
