ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN PHỐ LU, HUYỆN BẢO THẮNG, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2013 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------

TRƯƠNG THỊ LINH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN PHỐ LU, HUYỆN BẢO THẮNG,
TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2013 - 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa
: Qu¶n lý Tµi nguyªn
Khóa học

: 2012 - 2016

Thái Nguyên, năm 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------

TRƯƠNG THỊ LINH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN PHỐ LU, HUYỆN BẢO THẮNG,
TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2013 - 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học

: Chính quy
: Quản lý đất đai
: Qu¶n lý Tµi nguyªn
: 2012 - 2016

Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên, năm 2016


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy, các cô trong trường nói chung
và trong Khoa Quản Lý Tài Nguyên nói riêng em đã được trang bị những kiến
thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống, tạo cho em hành trang vững chắc
cho công tác sau này.
Nhân dịp này em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất tới cô
giáo PGS. TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn, là người đã trực tiếp hướng dẫn và tận tình
giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện khóa luận. Em cũng xin chân thành cảm
ơn tập thể cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bảo Thắng, tỉnh Lào

Cai nơi em đã tiến hành thực tập đã tận tình giúp đỡ em trong thời gian đề tài
được tiến hành.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng, song do năng lực và kinh nghiệm bản thân còn
nhiều hạn chế nên bản khóa luận tốt nghiệp này chắc chắn sẽ không tránh khỏi
những thiếu sót, em rất mong nhận được sự đóng góp chỉ bảo của các thầy, các cô
để bài khóa luận càng hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 07 tháng 5 năm 2016
Sinh viên thực hiện

Trương Thị Linh


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TN và MT

: Tài nguyên và Môi trường

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

UBND

: Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

CNQSDĐ

: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất


PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Như Mac đã từng viết “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người là điều kiện
để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ
bản trong nông nghiệp”.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên có giới hạn về không gian nhưng lại vô
hạn về mặt thời gian nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất
nào, con người cũng không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì
cuộc sống đến ngày hôm nay. Đất đai được sử dụng hợp lý, cải tạo bồi bổ thường
xuyên thì giá trị mà đất mang lại càng tăng. Nhận thấy được tầm quan trọng của
đất đai Đảng và Nhà nước ta đã coi việc quản lý và sử dụng đất đai hợp lý là một
trong những mục tiêu cực kỳ quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã
hội.
Nhằm quản lý tốt về đất đai Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam năm 1992 quy định “Đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất
quản lí”. Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý đất đai thì công tác
đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện nghiêm túc.
Công tác này xác lập mối quan hệ pháp lý về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước
và người sử dụng đất, nó không những đảm bảo sự thống nhất về quản lý mà còn
đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng giúp người sử dụng đất yên tâm

đầu tư, kinh doanh, đây cũng là cơ sở pháp lý cho việc thu tiền sử dụng đất, tăng
nguồn ngân sách cho Nhà nước.
Tuy nhiên trên thực tế công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, đặc biệt là công tác chuyển nhượng QSDĐ còn gặp nhiều khó
khăn. Quá trình thực hiện luật đất đai cũng như các quy định khác còn nhiều hạn
chế trong khâu tổ chức thực hiện. Nhiều văn bản có tính chất pháp lý còn chồng
chéo, mâu thuẫn. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình còn
chậm. Việc tranh chấp đất đai diễn ra với nhiều hình thức.


Đứng trước thực trạng đó, để công tác quản lý và sử dụng đất đai ngày càng
có hiệu quả đòi hỏi nhiệm vụ quản lý đất đai phải được coi trọng hơn bao giờ hết.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập đã giúp Nhà nước thực hiện
tốt hơn nhiệm vụ ấy.
Được sự đồng ý của nhà trường, sự phân công của khoa Quản lý Tài nguyên
và sự hướng dẫn của giảng viên PGS. TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Phố Lu, huyện Bảo
Thắng, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2013-2015”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
* Mục tiêu tổng quát: Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại thị trấn Phố Lu, huyện Bảo Thắng, tỉnh Lào Cai nhằm phục vụ công tác quản lý
nhà nước về đất đai. Trên cơ sở đó, đề xuất các biện pháp thúc đẩy nhanh công tác
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Phố Lu, huyện Bảo Thắng,
tỉnh Lào Cai.
* Mục tiêu cụ thể:
+ Đánh giá sơ lược về tình hình cơ bản của thị trấn Phố Lu.
+ Tìm hiểu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân tại thị trấn Phố Lu, huyện Bảo Thắng, tỉnh Lào Cai trong giai đoạn 2013 –
2015.

+ Đánh giá hiệu quả và hạn chế của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên địa bàn thị trấn Phố Lu, huyện Bảo Thắng, tỉnh Lào Cai.
+ Đề xuất các biện pháp đẩy nhanh tiến độ chuyển nhượng QSDĐ trên địa
bàn thị trấn Phố Lu, huyện Bảo Thắng, tỉnh Lào Cai.


PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ
của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng mở rộng thêm hình thức
cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. Như vậy, việc thực
hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn với mọi
loại đất.
Theo Luật Đất đai năm 2003 thì đất đai được chia thành các nhóm:
+ Nhóm đất nông nghiệp bao gồm: Đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây
lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi
trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính
phủ.
+ Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: Đất ở (gồm đất ở nông thôn và đất
ở đô thị), đất chuyên dùng (gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công
trình sự nghiệp, đất sở dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, đất sản xuất
kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng), đất tôn giáo
tín ngưỡng, đất nghĩa trang nghĩa địa, đất sông ngòi kênh rạch, suối mặt nước,
đất phi nông nghiệp khác.
+ Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử
dụng.
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của Thế Giới, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu

thế hiện đại hóa đất nước để hội nhập quốc tế. Xã hội ngày càng phát triển, thị
trường đất đai ngày càng trở nên sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của
người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực này là một tất
yếu khách quan nhằm đạt tới sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp
ứng nhu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội.


Trong những năm qua UBND huyện Bảo Thắng đã tập trung chỉ đạo và
thực hiện đầy đủ các văn bản pháp luật về đất đai theo chủ trương, đường lối,
chính sách của Đảng và Nhà nước cũng như chủ trương, chính sách của Tỉnh đề
ra. UBND huyện Bảo Thắng đã ban hành các văn bản để cụ thể hóa việc quản lý
đất đai. Trong những năm qua, công tác ban hành và thực hiện các văn bản luật về
đất đai phần nào đã đáp ứng được yêu cầu công tác quản lý và sử dụng đất đai trên
đại bàn huyện.
Việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính được thực hiện tốt trên cơ sở kết quả hoạch định ranh giới
theo chỉ thị số 364/CT của Thủ tướng Chính phủ. Ranh giới giữa huyện Bảo
Thắng với các huyện giáp ranh cũng được phân định rõ ràng, không có tranh chấp
về ranh giới trên địa bàn huyện, cũng như với các huyện lân cận như: Mường
Khương, Bắc Hà, Bảo Yên, Văn Bàn, Sa Pa, Thành phố Lào Cai và huyện Hà
Khẩu (Vân Nam - Trung Quốc).
UBND huyện Bảo Thắng đã tiến hành triển khai đo đạc lập bản đồ tới các
xã, thị trấn. Từ năm 1997 đã có 15/15 xã, thị trấn của huyện đã đo đạc lập bản đồ
địa chính. Trong đó đo ở tỷ lệ 1/500 được 283,04 ha, tỷ lệ 1/1000 được 17285,61
ha, tỷ lệ 1/5000 được 81,22 ha. Ngoài ra huyện Bảo Thắng đã hoàn thành việc đo
đạc bản đồ địa chính cơ sở tỷ lệ 1/10000 cho 100% các xã trong huyện.
UBND huyện đã quan tâm, chỉ đạo các xã khẩn trương tiến hành cấp
GCNQSDĐ cho các tổ chức và hộ gia đình, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trong thời gian qua đã tập trung thực hiện đồng bộ với công tác quy
hoạch sử dụng đất, gắn kết với chống manh mún đất nông nghiệp tạo điều kiện

cho các hộ nông dân an tâm sản xuất thực hiện tốt chủ trương đúng đắn của Đảng
và Nhà nước.
Công tác thống kê được tiến hành vào ngày 01 tháng 1 hàng năm, UBND
huyện chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện tiến hành lập thống kê
hàng năm. Công tác kiểm kê đất đai được tiến hành 5 năm một lần, theo đúng quy
trình, tiến độ đề ra.
Việc quản lý tài chính về đất đai trong những năm qua vẫn được Chi cục
Thuế huyện Bảo Thắng thực hiện và có báo cáo đầy đủ. Công tác quản lý tài chính
được thực hiện khá tốt.


Luật Đất đai năm 2013, chương XI đã quy định về quyền và nghĩa vụ của
người tham gia sử dụng đất. Để quản lý các đối tượng sử dụng đất thì cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền phải thường xuyên tổ chức thanh tra, kiểm tra, giám sát việc
thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Huyện Bảo Thắng đã thành
lập các đoàn thanh tra liên ngành để kiểm tra xử lý những vi phạm về quản lý sử
dụng đất đai đối với một số đơn vị tập thể, cá nhân sử dụng đất sai mục đích, lấn
chiếm đất.
UBND huyện Bảo Thắng đã duy trì lịch tiếp dân của Chủ tịch và lãnh đạo
các cơ quan liên quan, chỉ đạo thủ trưởng các Phòng, Ban, Chủ tịch UBND các xã,
thị trấn thực hiện chế độ tiếp dân đúng quy định tại Nghị định 89/CP của Chính
phủ. Ngoài ra, huyện còn tổ chức tiếp nhận các hồ sơ xin cấp GCN do nhân dân
trực tiếp kê khai và kê lại đơn xin cấp GCN quyền sử dụng đất theo mẫu mới quy
định hiện hành. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ra đời đã giải quyết những
vướng mắc trong công tác cấp GCN, giải quyết phần lớn công việc cho Phòng Tài
nguyên và Môi trường trong công tác cấp GCN quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất.
2.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khoá XI thông qua ngày 26 tháng 11 năm
2003.

- Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 29 tháng
11 năm 2013.
- Nghị định số 181/2004/NĐ - CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 do Chính
phủ ban hành về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số 105/2009/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính
trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 43/2013/NĐ-CP, ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều luật đất đai;
- Nghị quyết số 96/2014/NQ-HĐND ngày 16 tháng 7 năm 2014 của HĐND
tỉnh Về việc quy định danh mục chi tiết các khoản phí, lệ phí; mức thu và tỷ lệ


phần trăm trích, nộp những khoản phí, lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của
HĐND tỉnh;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 1 tháng 1 năm 2004 của bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành hướng dẫn lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa
chính.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý , quản lý HSĐC.
- Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn
các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT quy định về GCNQSD đất và QSH tài
sản gắn liền với đất.
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22 tháng 10 năm 2010 của Bộ Tài
Nguyên và Môi Trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 5 năm 2011 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường Quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến

thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai.
- Thông tư số 02/2014/TT- BTC ngày 02 tháng 1 năm 2014 của bộ tài chính
hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường Quy định về bản đồ địa chính.


- Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường Quy định về Thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện
trạng sử dụng đất.
2.2. Khát quát các vấn đề liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
*Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này
chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các hộ gia đình, cá nhân được nhà nước
giao đất để sử dụng nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp,
khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
Hiện nay, điều 113 Luật Đất đai 2003 quy định chỉ được chuyển đổi QSDĐ đối
với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trong cùng một đơn vị cấp xã.
Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung “dồn
điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí

trước bạ, lệ phí địa chính [3].
*Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị, trong
trường hợp này người nhận đất phải trả cho người sử dụng đất một khoản tiền
tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất cũng như
chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
cần lưu ý tới vấn đề sau:
- Đối tượng được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hộ gia

đình cá nhân được nhà nước giao đất để sử dụng.
- Đất được phép sử dụng là đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồn rừng và đất ở.
- Chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong phạm vi hạn mức và trong
thời hạn được giao quyền sử dụng đất.
- Đối với hộ gia đình khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hộ đó được giao
thì phải có sự bàn bạc, thỏa thuận giữa các thành viên trong hộ.
- Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng kí quyền sử
dụng đất; trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nông thôn thì nộp


tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất [13].
* Quyền cho thuê và cho thuê lại QSDĐ.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho
người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng
cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê.
Cho thuê: là một dạng chuyển quyền sử dụng đất nhưng bị hạn chế về thời gian và
trong các điều kiện rất hạn chế đối với khó khăn của gia đình và bản thân.
- Đối tượng được phép cho thuê đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất với những điều kiện sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi

trồng thủy sản, làm muối.
+ Do hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn không có sức lao động hoặc không
còn khả năng lao động.
+ Do chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định, đời sống gia
đình gặp khó khăn do chuyển nghề.
+ Do thiếu sức lao động mà

không đủ khả năng canh tác hết diện tích

được Nhà nước giao.
- Việc cho thuê đất phải được tiến hành trực tiếp giữa người cho thuê và
người có khả năng, điều kiện sử dụng đất.
-

Người thuê quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng thời hạn và mục

đích sử dụng của đất này.
Cho thuê lại : cũng là hình thức giống như thuê đất nhưng khác ở chỗ là những
quyền lợi của người thuê lại quyền sử dụng đất bị hạn chế nhiều hơn so với thuê
đất do người cho thuê cố tình cắt bớt đi nhằm thu được lợi nhuận cao hơn so với
lợi nhuận mà Nhà nước đã cho họ thuê. Quyền thuê lại quyền sử dụng đất dựa trên
cơ sở tự nguyện, không ép buộc.
* Quyền để thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho
người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của
quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế vừa mang nghĩa chính trị - xã hội.
* Một số quy định về quyền thừa kế:

- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà không
tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di
chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia
theo di chúc.
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào
của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp
luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng
được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những
người hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ , con nuôi
của người đã chết ;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoài, anh ruột, chị ruột, em
ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết; cháu ruột của người chết mà người chết
là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột.
* Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ
tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra
theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây
không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những qui
định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng
trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp
nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu
nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.

* Quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định
mới về việc chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ. Việc quy định người sử
dụng đất có quyền thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất đã giải quyết được
một số vấn đề cơ bản sau đây:


-

Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn

để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết, chính đáng của người lao
động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tiễn cho ngân hang và tổ chức tín dụng
cũng như người cho vay khác thực hiện được chức năng và đảm bảo được
quyền lợi của họ. Luật Đất đai quy định:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống được thế
chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong
nước.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ
được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
* Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Là việc người sử dụng đất coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự
đặc biệt để góp vốn với người khác cùng sản xuất kinh doanh.
Việc này có thể xẩy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các
đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc sức lao động, máy móc… Theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời, các đối tác
có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp để
nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

* Khái niệm về quản lý nhà nước về đất đai
- Khái niệm
+ Quản lý là sự tác động có tổ chức, có định hướng của chủ thể lên các khách thể
nhằm đạt được mục tiêu định trước.
+ Quản lý hành chính nhà nước về đất đai là sự tác động có tổ chức, là sự điều
chỉnh bằng quyền lực của cơ quan hành chính nhà nước đối với các hành vi và
hoạt động của cơ quan quản lý hành chính nhà nước, tổ chức, cá nhân trong quản
lý và sử dụng đất đai do các cơ quan có tư cách pháp nhân công pháp trong hệ
thống hành pháp và quản lý hành chính nhà nước tiến hành bằng những chức
năng, nhiệm vụ của nhà nước nhằm sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu
quả và bền vững ở mỗi địa phương và trong cả nước.
- Nội dung quản lý nhà nước về đất đai .
Tại Điều 6 Luật Đất đai 2003 đã quy định 13 nội dung quản lý về đất đai.


1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện các văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản
đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
7. Thống kê, kiểm kê đất đai.
8. Quản lý tài chính về đất đai.
9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động
sản.
10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử
lý vi phạm pháp luật về đất đai.
12. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai
13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai[1].
Tại Điều 22 Luật Đất Đai 2013 sửa đổi một số nội dung và bổ sung thêm 2 nội
dung quản lý nhà nước về đất đai.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ
quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá
đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai[2].
2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực


hiện các quyền chuyển QSDĐ thỉ phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều
106 Luật Đất đai 2003 như sau:
1- Có giấy chứng nhận QSDĐ
2- Đất không có tranh chấp
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
4- Trong thời hạn sử dụng đất [1].
2.2.2.2. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được
quy định tại điều 98 Nghị định 181/2004/NĐ- CP như sau:
1.Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo

quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng
đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui
định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính
thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo
qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao
không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực
thi hành;
3. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo
qui định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang giao
đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật.
4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo
quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất,
ký hợp đồng thuê đất.
5. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà để bán và cho thuê
được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt

Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được
phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây
dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở
có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành
việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho
phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền nhà mà chưa xây dựng nhà
ở [3].
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế
một cửa tại xã, phường, thị trấn
2.2.3.1. Trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ; quyền sở hữu nhà và tài sản
gắn liền với đất
*Quy định về hồ sơ
Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy
định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (2 bản có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa) có
xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Thái Nguyên, 2009).[13].
* Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển đổi , chuyển nhượng,
tặng cho, thừa kế QSDĐ.
Bước 1: Người nhận QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả
kết quả của UBND xã (trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thị
trấn thì nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện). Bộ phận
tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì
hướng dẫn người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ
sơ; nếu hồ sơ đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ

sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ của huyện, thành phố. Thời hạn không quá 2
ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa
chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối
với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian làm việc không quá 3
ngày.
Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa


vụ tài chính cho người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất về thời gian, địa
điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện lưu hồ
sơ. Thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ.
Bước 4:Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện chỉnh lý giấy chứng nhận
QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho bên chuyển QSDĐ theo quy định; In giấy
chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp mới do
nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ. Chuyển hồ sơ cấp
mới giấy chưng nhận cho phòng Tài nguyên và Môi trường huyện. Thời gian
thực hiện không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được thông báo của cơ quan
thuế về nghĩa vụ tài chính.
Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định
hồ sơ trình Chủ tịch (hoặc Phó chủ tịch theo ủy quyền) UBND huyện ký giấy
chứng nhận đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ. Thời gian
thực hiện không quá 2 ngày làm việc.
Bước 6: Chủ tịch (Phó chủ tịch) UBND huyện ký giấy chứng nhận
QSDĐ và tái sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp cấp mới, chuyển kết
quả cho Văn phòng đăng ký QSDĐ. Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm
việc.
Bước 7: Văn phòng đăng ký QSDĐ vào sổ cấp giấy chứng nhận QSDĐ
và tài sản khác gắn liền với đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định và
chuyển hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ. Thời gian

thực hiện không quá 2 ngày làm việc.
Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ; thu phí, lệ phí và trả
giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân.
Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả.
Thời gian giải quyết không quá 18 ngày làm việc, không kể tời gian người sử
dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính [7].
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất
trong đó người sử dụng đất chuyển giáo đất và quyền sử dụng đất cho người được
chuyển nhượng, còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển
nhượng.
* Những trường hợp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 169. Nhận quyền sử dụng đất Luật đất đai 2013 quy định như sau:
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:


a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông
qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của
Luật này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất
thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại
Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là
giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử
dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c
khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy

định tại Điều 191 của Luật này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử
dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất
ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án
phát triển nhà ở;
e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất
thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà
nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất
thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở
để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá
nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất
thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với
đất đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa
giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công


nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất
đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ

quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù
hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất
chung;
l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả
hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh
chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp
nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc
chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền
sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4
Điều 191 và Điều 192 của Luật này.
* Những trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được
quy định tại luật đất đai 2013
Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp
mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân
khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu
không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.


2.2.3.2. Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai và trách nhiệm cơ quan quản lý nhà
nước về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Cơ quan quản lý đất đai.
Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được thành lập thống nhất từ
trung ương đến cơ sở gắn với quản lý tài nguyên và môi trường, có bộ máy tổ
chức cụ thể như sau:
- Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương là Bộ Tài nguyên và
Môi trường.
- Cơ quan quản lý đất đai ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là Sở Tài
nguyên và Môi trường.
- Cơ quan quản lý đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là
Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Xã, phường, thị trấn có cán bộ địa chính.
* Thẩm quyền CNQSDĐ.
Theo Điều 105 luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền CNQSDĐ như sau:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện
dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng

đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà
thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và
môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
* Hồ sơ địa chính


Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách chứa đựng
những thông tin cần thiết về mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai được
thiết lập trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, ĐKĐĐ và chuyển nhượng
QSDĐ.
Hồ sơ địa chính gồm: bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi
biến động đất đai và bản lưu GCNQSDĐ.
Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính:
- Hồ sơ địa chính được lập theo đơn vị hành chính cấp xã.
- Việc lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính thực hiện theo đúng trình tự thủ tục
hành chính đã quy định.
- Hồ sơ địa chính dạng số, trên giấy phải bảo đảm tính thống nhất nội dung
thông tin thửa đất với GCNQSDĐ và hiện trạng sử dụng đất.
Trách nhiệm lập HSĐC:
- Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức việc lập HSĐC.
- VPĐKQSDĐ thuộc sở Tài nguyên và Môi trường triển khai việc lập
HSĐC gốc và làm 02 bản sao để gửi VPĐKQSDĐ thuộc phòng Tài nguyên và
Môi trường (đối với nơi có VPĐKQSDĐ) hoặc gửi phòng Tài nguyên và Môi
trường (đối với nơi chưa có VPĐKQSDĐ) và UBND cấp xã.
Trách nhiệm chỉnh lý và cập nhập HSĐC:

- VPĐKQSDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường chỉnh lý và cập nhập hồ
sơ gốc.
- VPĐKQSDĐ thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường và cán bộ địa chính
xã, phường, thị trấn chỉnh lý cập nhật bản sao HSĐC.
Trách nhiệm quản lý HSĐC:
- VPĐKQSDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường quản lý HSĐC gốc và
các tài liệu có liên quan.
- VPĐKQSDĐ thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường quản lý bản sao
HSĐC và các tài liệu có liên quan.
- UBND xã, phường, thị trấn quản lý bản sao HSĐC, bản trích sao HSĐC đã
được chỉnh lý, cập nhật và các giấy tờ kèm theo do VPĐKQSDĐ thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường gửi đến để chỉnh lý, cập nhật bản sao HSĐC.


2.3. Những yêu cầu về chuyển quyền sử dụng đất
2.3.1. Sơ lược về chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Nhìn chung công tác quản lý đất đai đặc biệt là trong công tác quản lý biến
động đất đai trong thời gian qua còn lỏng lẻo, chưa chặt chẽ. Vẫn còn nhiều
trường hợp người dân thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, chuyển
mục đích sử dụng trái phép không thông qua các cơ quan chức năng, không
được sự cho phép của nhà nước.
2.3.2. Sơ lược về chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Lào Cai
Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp
ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp,
đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi
năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới,
chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ.
2.3.3. Sơ lược về chuyển quyền sử dụng đất ở huyện Bảo Thắng
Trong thời kỳ 2003-2013, Đảng bộ và nhân dân huyện Bảo Thắng đã thực
hiện tốt các chủ trương lớn của nhà nước và của ngành về công tác quản lý đất

đai, từng bước đưa công tác này đi vào nề nếp, hạn chế được những tiêu cực
phát sinh trong công tác quản lý và sử dụng đất. Sau khi luật đất đai năm 2003 ra
đời và có hiệu lực thi hành, được sự quan tâm chỉ đạo của các cấp các ủy chính
quyền địa phương, các cơ quan chuyên môn trực tiếp là Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất huyện Bảo Thắng, Uỷ ban nhân dân huyện Bảo Thắng đã tổ
chức hội nghị đưa ngay luật đất đai 2003 vào cuộc sống, giúp cho mọi người tổ
chức đoàn thể và quần chúng nhân dân hiểu và nghiêm túc chấp hành, thúc đẩy
hoạt động QSDĐ trên địa bàn huyện diễn ra sôi động hơn. Do vậy mà công tác
quản lý đất đai trên địa bàn tiếp tục được củng cố, cơ bản hoàn thành được
những nhiệm vụ và kế hoạch của huyện.
2.3.4. Sơ lược về chuyển quyền sử dụng đất ở thị trấn Phố Lu
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bảo Thắng đặc biệt quan tâm
đến công tác quản lý đất đai, thường xuyên thực hiện công tác cải cách thủ tục
hành chính được niêm yết công khai tại tự sở làm việc và được in thành phiếu,
từng thủ tục để giúp người dân dễ dàng thực hiện. Do nắm vững các quy định
pháp luật đất đai, khi nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả, tổ một cửa
liên thông, luôn đảm bảo đủ điều kiện chuyển nhượng, do vậy trung bình mỗi
năm giải quyết được trên 80% tổng số hồ sơ dạng chuyển nhượng nhận được.


PHẦN 3
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu của đề tài
- Tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thị trấn Phố Lu, huyện Bảo Thắng,
tỉnh Lào Cai.
- Các văn bản liên quan đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
+ Không gian: Thị trấn Phố Lu, huyện Bảo Thắng, tỉnh Lào Cai.

+ Thời gian: Từ năm 2013 đến năm 2015.
+ Nội dung: công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu của đề tài chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
+ Thời gian: Từ 07 tháng 09 năm 2015 đến 13 tháng 11 năm 2015.
+ Địa điểm: Văn phòng Đăng ký Đất đai huyện Bảo Thắng.
3.3. Nội dung nghiên cứu của đề tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội dung 1: Khái quát tình hình cơ bản của thị trấn Phố Lu
- Điều kiện tự nhiên của thị trấn Phố Lu
- Điều kiện kinh tế - xã hội của thị trấn phố Lu
- Hiện trạng sử dụng đất tại thị trấn Phố Lu
- Thực trạng Quản lý đất đai tại thị trấn Phố Lu
Nội dung 2: Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị trấn Phố
Lu
- Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2013 đến
năm 2015
- Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp,
đất sản xuất kinh doanh
Nội dung 3: Ý kiến của người dân về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại thị trấn Phố Lu
- Nhữngng hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển quyền sử dụng đất tại
thị trấn Phố Lu
-Hiểu biết của người dân về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
thị trấn Phố Lu
-Ý kiến của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn
Phố Lu
Nội dung 4: Khó khăn, tồn tại và Giải pháp trong công tác chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại thị trấn Phố Lu

-Khó khăn và tồn tại trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
thị trấn Phố Lu
-Phương pháp nhằm đẩy nhanh và hoàn thiện công tác chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại thị trấn Phố Lu
3.4. Phương pháp nghiên cứu của đề tài
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu
3.4.1.1. Thu thập số liệu thứ cấp
- Thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, đời sống văn hóa,
giáo dục, y tế; tình hình quản lí và sử dụng đất tại thị trấn Phố Lu.
- Thu thập báo cáo về tình hình chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn huyện Bảo
Thắng và thị trấn Phố Lu trong giai đoạn 2013 – 2015.
3.4.1.2. Thu thập số liệu sơ cấp
Tiến hành điều tra phỏng vấn trên địa bàn xã bằng phương pháp phỏng vấn
trực tiếp người dân với bộ câu hỏi đã chuẩn bị sẵn. Phỏng vấn theonhóm, một
nhóm phỏng vấn 30 người: là những nhười trực tiếp tham gia chuyển quyền.
3.4.2. Phương pháp tổng hợp, phần tích số liệu
Các số liệu điều tra thu thập được sử dụng phần mềm Microsoft Office Word;
Microsoft Office Excel tổng hợp sử lí sau đó so sánh kết quả đạt được với các
quy định của pháp luật đất đai hiện hành để đánh giá.