vi phạm pháp luật và xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Lời mở đầu
Ở Việt Nam trong một thời gian dài, hoạt động kinh doanh BĐS (BĐS)
dường như ít được pháp luật đề cập. Đó là thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý bởi
cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp. Trong cơ chế đó, Nhà nước trở
thành một trung tâm chỉ huy trực tiếp quản lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất –
kinh doanh cũng như phân phối sản phẩm xã hội. Doanh nghiệp không có quyền tự
chủ trong việc lựa chọn lĩnh vực kinh doanh, không được tự chủ về xây dựng
phương án, kế hoạch kinh doanh. Mọi công đoạn của quá trình sản xuất – kinh
doanh đều thực hiện theo “cây gậy” chỉ huy của Nhà nước.
Công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế nước ta đã mở ra một hiện thực
hoạt động khác cho mọi loại hình doanh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp hoạt động
đầu tư, kinh doanh BĐS. Hệ thống pháp luật đã có gần đủ các văn bản quy phạm
pháp luật cho mọi hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, trong đó có kinh doanh
BĐS.
Nền kinh tế thị trường đã tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh
BĐS phát triển. Đồng thời, Nhà nước xây dựng và hoàn thiện khung pháp luật của
nền kinh tế thị trường (trong đó có hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS) nhằm điều
chỉnh và định hướng các hoạt động của thị trường. Các nhà kinh doanh cũng đã thu
được nhiều khoản lợi nhuận kếch xù từ hoạt động này.
Tuy nhiên, cũng như bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào khác, trong hoạt động
kinh doanh bất động sản không tránh khỏi việc vi phạm pháp luật của tổ chức, cá
nhân kinh doanh. Nhưng xuất phát từ việc chạy theo mục tiêu lợi nhuận, ý thức
không tôn trọng tuân thủ pháp luật mà đã này sinh ra các vi phạm này. Vì vậy, biện
pháp xử lý các vi phạm này ra sao? Giải pháp nhằm nâng cao việc xử lý vi phạm
như thế nào? Bài viết dưới đây sẽ đi vào tìm hiểu trả lời những câu hỏi trên.


Nội dung
I.
Khái niệm vi phạm pháp luật và xử lý vi phạm trong hoạt động kinh
doanh bất động sản.

1. Vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS.
Vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS là hành vi trài pháp luật,
có lỗi của chủ thể kinh doanh bất động sản có năng lực trách nhiệm pháp lý xâm
hại tới quan hệ xã hội về kinh doanh bất động sản được pháp luật kinh doanh BĐS
bảo vệ.
Dấu hiệu của vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm:
Hành vi trái pháp luật kinh doanh bất động sản của cá nhân, tổ chức; hành vi
trái pháp luật này thể hiện ở chỗ tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS không làm hoặc
làm không đầy đủ các yêu cầu mà pháp luật kinh doanh BĐS bắt buộc phải làm
hoặc cấm làm. Hành vi này còn được thể hiện bằng hành động.
Là hành vi chứa đựng lỗi của chủ thể kinh doanh bất động sản
Là hành vi do chủ thể kinh doanh bất động sản có năng lực trách nhiệm pháp
lý thực hiện.
2. Xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản là xem xét,
quyết định áp dụng các hình thức trách nhiệm pháp lý đối với tổ chức, cá nhân có
hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Những tổ chức cá nhân vi phạm về pháp luật kinh doanh bất động sản có thể
phải chịu xứ lý trách nhiệm theo các chế tài: hành chính, dân sự, hình sự.
II.
Các quy định về xử lý vi phạm trong KDBĐS
Việc xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản được quy định cụ thể tại
Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006:
“1. Tổ chức, cá nhân vi phạm quy định của Luật này thì tuỳ theo tính chất,
mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách
nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

2

2. Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản không có Giấy chứng
nhận đăng ký kinh doanh thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và truy thu
thuế theo quy định của pháp luật.
3. Cá nhân không có chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất
động sản mà thực hiện môi giới bất động sản, định giá bất động sản thì bị đình chỉ
hoạt động, xử phạt hành chính và không được cấp chứng chỉ trong thời hạn ba
năm, kể từ ngày ra quyết định xử phạt.
4. Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất
động sản không thực hiện đúng nội dung chứng chỉ thì bị xử phạt hành chính bằng
hình thức cảnh cáo hoặc phạt tiền; nếu tái phạm lần đầu thì còn bị đình chỉ hoạt
động một năm, nếu tái phạm lần thứ hai thì còn bị thu hồi chứng chỉ và không
được cấp lại trong thời hạn năm năm, kể từ ngày ra quyết định xử phạt.
5. Chính phủ quy định cụ thể việc xử phạt hành chính trong hoạt động kinh
doanh bất động sản.”
Như vậy, các vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản có thể bị xử lý
theo cả hình thức xử phạt hành chính, dân sự và truy cứu trách nhiệm hình sự.
1. Xử lý vi phạm về hoạt động kinh doanh BĐS theo chế tài hành chính
Việc xử phạt hành chính trong vi phạm kinh doanh bất động sản được quy
định tại Nghị định số 126/2004/NĐ-CP và đến ngày 27.02.2009 Chính phủ đã ban
hành Nghị định 23/2009/NĐ-CP (Nghị định 23), để thay thế.
Việc xử lý vi phạm hành chính hoạt động kinh doanh bất động sản được thực
hiện theo nguyên tắc:
+ Mọi hành vi vi phạm hành chính phải được phát hiện kịp thời và phải bị
đình chỉ ngay. Việc xử phạt vi phạm hành chính phải được tiến hành kịp thời, công
minh, triệt để và đúng trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định này. Mọi hậu quả do
vi phạm hành chính gây ra phải được khắc phục theo đúng quy định của pháp luật.

3

+ Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính là 02 năm, kể từ ngày hành vi vi
phạm được thực hiện (đối với dự án đầu tư xây dựng công trình, thời hiệu xử phạt
vi phạm hành chính là 02 năm kể từ ngày dự án được bàn giao, đưa vào sử dụng);
quá thời hạn trên thì không bị xử phạt nhưng vẫn bị áp dụng các biện pháp quy
định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 23
+ Trong thời hiệu quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 23, nếu tổ chức, cá
nhân có hành vi vi phạm hành chính cố tình trốn tránh, cản trở việc xử phạt của cơ
quan có thẩm quyền thì thời hiệu xử phạt được tính lại kể từ thời điểm chấm dứt
hành vi trốn tránh, cản trở việc xử phạt.
+ Tổ chức, cá nhân bị xử phạt vi phạm hành chính sau 01 năm, kể từ ngày thi
hành xong quyết định xử phạt hoặc từ ngày quyết định xử phạt hết hiệu lực mà
không tái phạm thì được coi như chưa bị xử phạt vi phạm hành chính.
Hình thức xử phạt vi phạm hành chính và các biện pháp khắc phục hậu quả
nói chung:
1. Hình thức xử phạt chính: phạt tiền, mức phạt tiền tối đa đến 500.000.000
đồng;
2. Các hình thức xử phạt bổ sung:
a) Thu hồi, tước quyền sử dụng Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận đăng
ký kinh doanh, chứng chỉ hành nghề;
b) Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để vi phạm hành chính.
3. Các biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do hành vi vi phạm
hành chính; buộc tháo dỡ công trình xây dựng vi phạm;
b) Buộc thực hiện các biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường do
hành vi vi phạm hành chính gây ra;

4


c) Bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm hành chính gây ra theo quy định

của pháp luật.
4. Đối với những hành vi vi phạm trật tự xây dựng thì ngoài việc bị xử phạt
tiền theo quy định tại Nghị định này còn bị xử lý theo quy định tại Nghị định số
180/2007/NĐ-CP ngày 07 tháng 12 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây
dựng đô thị.
Như vậy có thể thấy hình thức xử phạt hành chính Ngoài việc áp dụng các
hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả như phạt tiền, thu hồi giấy phép,
tịch thu tang vật, phương tiện và các biện pháp khắc phục hậu quả. Việc xử phạt
hành chính được quy định cho từng lĩnh vực: hành vi vi phạm quy định về hoạt
động kinh doanh bất động sản; hành vi vi phạm quy định về thành lập và hoạt động
sàn giao dịch bất động sản; hành vi vi phạm quy định về đào tạo kiến thức môi
giới, định giá và quản lý, điều hành Sàn giao dịch bất động sản; hành vi vi phạm
quy định về môi giới, định giá và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Xử phạt trong hoạt động kinh doanh bất động sản cụ thể theo Nghị định 23, cá
nhân, tổ chức có thể bị xử phạt từ 10 triệu đồng đến 70 triệu đồng về các hành vi vi
phạm quy định về hoạt động kinh doanh BĐS (như bán, cho thuê BĐS không qua
sàn giao dịch, kinh doanh BĐS không đủ điều kiện, vi phạm quy định về huy động
vốn, chuyển nhượng dự án), về thành lập và hoạt động sàn giao dịch BĐS, về đào
tạo kiến thức môi giới, định giá và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS, về định
giá và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS.
Ngoài phạt tiền, tổ chức, cá nhân vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy
định, bồi thường thiệt hại nếu gây thiệt hại, bị tước giấy phép đào tạo từ 1-3 năm
hoặc không thời hạn, bị tước chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá BĐS, giấy
chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS từ 1-3 năm hoặc không thời hạn;
nếu tái phạm thì sẽ bị tước quyền sử dụng Giấy CNĐKKD từ 1-3 năm hoặc không
thời hạn.

5

Nghị định 23 quy định rõ về trách nhiệm của người có thẩm quyền xử phạt vi
phạm hành chính nếu lạm dụng quyền hạn, dung túng, bao che, không xử phạt, xử
phạt không kịp thời, không đúng hoặc quá quyền hạn, trách nhiệm. Nếu người có
thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính có một trong những hành vi nêu trên thì
căn cứ tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình
sự; nếu gây thiệt hại vật chất thì phải bồi thường theo quy định.
Tổ chức, cá nhân, nếu không tự nguyện thực hiện quyết định xử phạt thì bị
cưỡng chế thi hành. Trường hợp cản trở, chống đối người thi hành công vụ hoặc
dùng các thủ đoạn gian dối, hối lộ để trốn tránh sự kiểm tra, kiểm soát, xử phạt vi
phạm của người có thẩm quyền thì căn cứ tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử lý
theo quy định.
2. Xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản bằng chế tài dân sự
Hợp đồng vi phạm các quy định của pháp luật, trái đạo đức xã hội (...) sẽ bị
tòa án tuyên bộ vô hiệu toàn bộ hoặc từng phần tùy theo tính chất và mức độ của
việc vi phạm theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005.
Hậu quả của hợp đồng dân sự vô hiệu là:
+ Hợp đồng dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
+ Khi hợp đồng dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu,
hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì
phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị
tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Cụ thể trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, hợp đồng trong lĩnh vực bất
động sản nói chung cũng vô hiệu do các nguyên nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu
như hợp đồng dân sự đã phân tích trên. Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:
- Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
năng lực hành vi dân sự;

6


- Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn
toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
- Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất
đai năm 2003;
- Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển
nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều
kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có
chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp
có thẩm quyền.
Nếu không có các yếu tố nêu trên, hợp đồng sẽ vô hiệu và có có hậu qua pháp
lý như đã nêu.
3. Xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS bằng chế tài hình sự:
Pháp luật hình sự hiện hành chưa có quy định cụ thể xử lý hình sự đối với các
trường hợp vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản.
Luật hình sự hiện tại mới đề cập tới xử lý tội vi phạm các quy định về quản lý
đất đai:
“1. Người nào lợi dụng hoặc lạm dụng chức vụ, quyền hạn giao đất, thu hồi,
cho thuê, cho phép chuyển quyền sử dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
trái pháp luật, đã bị xử lý kỷ luật về hành vi này mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo
không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.

7

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ hai
năm đến bảy năm:
a) Đất có diện tích lớn hoặc có giá trị lớn;
b) Gây hậu quả nghiêm trọng.
3. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ năm triệu đồng đến năm mươi
triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định
từ một năm đến năm năm.”
III. Nhận xét và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả xử lý vi phạm kinh
doanh BĐS.
1. Nhận xét.
Nhìn chung các quy định về xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS
đã tạo một hành lang pháp lý nhằm răn đe, ngăn ngừa những hành vi sai trái tạo
một hiệu quả nhất định trong công tác quản lý kinh doanh bất động sản.
Các quy định về xử lý vi phạm tạm ổn định. Đặc biệt là các quy định về xử
lý vi phạm áp dụng chế tài hành chính được quy định chi tiết khá đầy đủ với nhiều
điều khoản có riêng một Nghị định hướng dẫn thi hành (Nghị định 23/2009). Trong
đó, ghi nhận cả các nguyên tắc cần thực hiện khi xử lý, các hình thức xử lý hiệu
quả: hình phạt chính, hình phạt bổ sung, các biện pháp khắc phục hậu quả…khi quy
định càng chi tiết rõ ràng thì việc áp dụng pháp luật càng thuận tiện hơn.
Quy định về các chế tài xử lý khá phong phú và tùy vào tính chất, mức độ vi
phạm mà có thể phải chịu các hình thức xử lý khác nhau: chế tài hành chính, dân
sự, hình sự. Tạo điều kiện cho các cơ quan áp dụng pháp luật được linh hoạt khi xử
lý, đảm bảo phạt đúng người, đúng tội. Đồng thời, tạo mối liên kết cho các ngành
luật với nhau.
Các quy định về xử lý vi phạm pháp luật chứng khoán thời gian qua đã tạo
được hiệu quả nhất định từ khi ra đời và xử lý nhiều vụ việc vi phạm pháp luật

8

nghiêm trọng ảnh hướng tới lợi ích của tổ chức cá nhân tham gia. Tuy nhiên, các qu
định này vẫn còn nhiều hạn chế ảnh hưởng tới hiệu quả chung đạt được.
Các quy định về chế tài hình sự: pháp luật hình sự hay pháp luật kinh doanh
BĐS chưa có một quy định cụ thể nào về việc xử lý vi phạm bằng hình sự mà chỉ
nhắc tới việc có thể bị truy cứu THHS khi vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS.
Đây là thiếu sót về tính cụ thể và chi tiết của luật hình sự, cần có sự sửa đổi và bổ
sung một cách tỷ mỉ và rõ ràng hơn của các nhà làm luật.
Chế tài về dân sự tuy có nói tới việc trái pháp luật của các chủ thể sẽ làm vô
hiệu hợp đồng và hậu quả pháp lý của nó. Tuy nhiên, vẫn chưa nói rõ về phương
thức xử lý như thế nào?và mới chỉ làm được một mảng nhỏ là vi phạm hợp đồng
của chủ thể kinh doanh bất động sản trong khi có các vi phạm trái pháp luật khác
cũng có thể bị xử lý bằng dân sự.
2. Giải pháp nhằm nâng cao xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất
động sản:
Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý vi phạm pháp luật trong kinh
doanh bất động.
Luật hình sự cần có các điều luật quy định cụ thể về việc xử lý các vi phạm
trong hoạt động KDBĐS bao gồm các tội phạm vi phạm, hình thức xử lý và mức
độ xử lý.
-

Nhà nước sớm xây dựng và ban hành các quy chế về tổ chức và hoạt động

của tổ chức môi giới BĐS, tổ chức tư vấn BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức
quản lý sàn giao dịch BĐS, tổ chức quản lý BĐS v.v;
-

Theo một số ý kiến chung, pháp luật kinh doanh BĐS hiện nay cũng còn

thiếu các quy định nhằm xác lập cơ chế pháp lý đồng bộ, có hiệu quả để xử lý tình
trạng đầu cơ, mua bán đất đai lòng vòng kiếm lời, đẩy giá nhà, đất lên quá cao so
với giá trị thực tế. Cũng chưa có giải pháp hữu hiệu để ngăn chặn tình trạng lấy đất
nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa ổn định ở các tính lân cận Hà Nội,
TP.HCM… chuyển sang xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, sân golf…; Thiếu
9


các quy định về việc xây dựng, lưu trữ, công bố hệ thống cơ sở thông tin, dữ liệu về
thị trường BĐS.
Nhà nước cần tiến hành rà soát, sửa đổi bổ sung các quy định mâu thuẫn,
chồng chéo trong đăng ký BĐS giữa Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đất đai,
Luật Bảo vệ và phát triển rừng… đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống
pháp luật kinh doanh BĐS;
Sớm sửa đổi, bổ sung quy định về giải quyết mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở và
Luật KDBĐS về điều kiện cho phép nhà đầu tư được bán tài sản hình thành trong
tương lai; đồng thời ban hành quy định hiểu như thế nào là “móng nhà” và “hạng
mục công trình kỹ thuật” của một dự án kinh doanh BĐS;
Hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về BĐS để cho các nhà đầu tư
dễ dàng tra cứu, tìm hiểu thông tin trước khi đi đến quyết định có đầu tư vào lĩnh
vực kinh doanh BĐS hay không.
Kết Luận
Ở Việt Nam trong một thời gian dài, hoạt động kinh doanh BĐS dường như
ít được pháp luật đề cập. Đó là thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế kế
hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp. Công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế
nước ta đã mở ra một hiện thực hoạt động khác cho mọi loại hình doanh nghiệp, kể
cả các doanh nghiệp hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS. Hệ thống pháp luật đã có
gần đủ các văn bản quy phạm pháp luật cho mọi hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh
doanh, trong đó có kinh doanh BĐS. Hệ thống pháp luật bất động sản mặc dù đã đi
vào thực tiễn và đã có những ưu điểm nhất định, tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có

những nhược điểm cần sửa đổi. Dù vậy, việc ban hành pháp luật về kinh doanh bất
động sản cũng đã là một buớc phát triển của ngành luật Việt Nam trong những năm
kinh tế phát triển và góp phần làm hoàn thiện hơn pháp luật Việt Nam.

10


TÀI LIỆU THAM KHẢO
• Giáo trình Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Đại học Luật Hà Nội, Nxb
Tư Pháp, Hà Nội 2009
• Luật kinh doanh bất động sản 2006
• Nghị định 23/2009/NĐ-CP
• Luật dân sự 2005
• Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa
án
• Luật hình sự 1999
• Luật đất đai 2003
• />• />• />
11


MỤC LỤC

12