Đầu cơ thị trường bất động sản và giải pháp

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ

  

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Chủ đề: “Đầu cơ” là hiện tượng rất phổ biến trên thị trường
bất động sản, phải chăng cần xóa bỏ đầu cơ để phát triển
bền vững thị trường bất động sản?
Hay: Đầu cơ thị trường bất động sản và giải pháp

TP. HCM, tháng 10 năm 2015

LỜI MỞ ĐẦU
Từ khá lâu rồi, trong tư tưởng của phần lớn người dân Việt Nam thì hai từ “đầu
cơ” thường gắn liền với những thứ xấu xa, phá hoại. Đối với thị trường bất động sản
thì mọi chuyện cũng tương tự như vậy, chúng ta có thể tìm thấy vô số bài viết, bài báo
bàn luận về những vấn đề như “đầu cơ đang quay trở lại”, “đầu cơ bất động sản ảnh
hưởng đến phát triển thị trường bất động sản”, “giá nhà đất tăng vọt do đầu cơ”,…
Bong bóng bất động sản tại Việt Nam vỡ đã gây ra những hậu quả vô cùng nặng nề đối


với nền kinh tế và rất nhiều người đã “chụp mũ” đầu cơ như là nguyên nhân gây ra vấn
đề trên. Vậy đầu cơ có thật sự tồi tệ, xấu xa như vậy? Liệu đầu cơ có phải nguyên nhân
gây ra những cơn sốt đất, những cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản?
Chẳng lẽ đầu cơ bất động sản không hề mang đến bất cứ một tác động tích cực nào?
Vậy chúng ta có nên tìm cách xóa bỏ đầu cơ? Bài viết dưới đây sẽ mang lại cái nhìn
trực quan hơn, chính xác hơn về ý nghĩa thực sự của đầu cơ đối với thị trường bất
động sản và trả lời cho những câu hỏi đặt ra.

MỤC LỤC


1. Đầu cơ là gì? Đầu cơ bất động sản là gì?
Đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản là việc mua, nắm giữ và bán khống các loại
bất động sản nhằm thu lợi từ sự biến động giá mạnh của chúng. Vì hoạt động đầu cơ
áp dụng với các loại tài sản tài chính biến động như vậy cho nên đầu cơ là một kiểu
kinh doanh có rủi ro rất cao. Ngược lại với đầu cơ là việc mua và nắm giữ các tài sản
tài chính để tăng thu nhập thông qua cổ tức hoặc lãi suất, hay còn gọi là đầu tư.
(Nguồn: Saga.vn)
Ví dụ: Một người có trong tay 20 tỷ đồng và muốn làm tăng số tiền này lên, tuy
nhiên thì anh ta lại không có nhiều kiến thức về thị trường chứng khoán hay vàng. Mặt
khác anh ta lại có chút hiểu biết về nhà đất nên quyết định mua những căn nhà mà anh
ta cho là rẻ rồi sau đó chờ cho giá nhà tăng lên rồi bán lại để kiếm lời. Đó chính là đầu
cơ! Vậy liệu đầu cơ bất động sản có là xấu như mọi người vẫn thường hay nghĩ về nó?
Đầu tiên, bất động sản cũng là một loại hàng hoá như bất kể các loại hàng hoá
khác, mua mà không dùng rồi bán lại là việc rất bình thường. Thứ hai, những nhà đầu
cơ cũng chỉ là những người làm công việc trung gian giao dịch giữa chủ thầu và khách
hàng, họ vẫn thực hiện việc mua bán một cách bình đẳng, thuận mua thuận bán thì
giao dịch, đây là một quy luật cung cầu hiển nhiên. Thứ ba, nhà đầu cơ đã chấp nhận
rủi ro khi chi tiền ra để mua bất động sản thì việc được hưởng thành quả từ việc dự
đoán đúng thị trường hay từ sự “can đảm” là điều vô cùng hợp lý. Trên thị trường, nơi
nào có lợi nhuận thì sẽ có người làm, thị trường bất động sản cũng vậy, đây là điều tự
nhiên, tất yếu sẽ diễn ra trên thị trường. Nhiều người cho răng chính việc đầu cơ gây ra
lũng đoạn thị trường, đẩy giá lên cao, tuy nhiên đó lại là tác động của độc quyền, độc
quyền của một nhóm nhà đầu cơ.
Vậy, về mặt bản chất thì hoạt động đầu cơ không hề xấu như những gì mà
người ta vẫn nghĩ. Thị trường bất động sản sẽ rất khác và khó có thể phát triển nếu như
không có hoạt động này, minh chứng cho điều này sẽ được đề cập ở phần tiếp theo.

4


2. Tác động tích cực mà đầu cơ mang lại đối với thị trường bất động sản
Có lẽ khi nghe đến hai chữ “đầu cơ”, phần lớn chúng ta sẽ liên tưởng ngay đến
những tác hại như thổi phổng giá, khan hiếm ảo hoặc thậm chí là khủng hoảng kinh tế,
bóng bóng nhà đất… Tuy nhiên, ít ai thật sự thấy được tầm quan trọng của đầu cơ đối
với thị trường bất động sản, những tác động góp phần vô cùng quan trọng trong việc
hình thành thị trường bất động sản.
2.1. Cung cấp vốn cho thị trường bất động sản
Một dự án Bất Động Sản thường đòi hỏi một lượng vốn lớn. Nên việc huy động
thêm vốn, ngoài vốn tự có của chủ đầu tư là rất cần thiết. Chủ đầu tư chỉ được huy
động vốn theo các hình thức sau: Ký hợp đồng vay vốn của các ngân hàng, các quỹ
đầu tư và phát hành trái phiếu; ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư cấp II nhằm
chuyển nhượng quyền sử dụng đất; ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp
có chức năng kinh doanh bất động sản; ký hợp đồng góp vốn với tổ chức, cá nhân để
đầu tư xây dựng nhà ở để phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được
phân chia sản phẩm là nhà ở hoặc huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai để ứng trước tiền mua nhà của những người có nhu
cầu mua nhà. Ngoài ra chủ đầu tư không được huy động vốn bằng hình thức nào khác.
Trong các hình thức huy động vốn trên thì việc huy động vốn bằng hình thức
mua bán nhà trong tương lai được nhiều chủ đầu tư quan tâm và sử dụng. So với các
kênh huy động vốn khác như vay ngân hàng, với chính sách hạn chế cho vay để kinh
doanh bất động sản và lãi suất cao như hiện nay, chủ đầu tư sẽ phải trả một khoản tiền
lãi rất lớn để vay vốn tín dụng. Phát hành trái phiếu thì thủ tục phức tạp, bị kiểm soát
chặt chẽ và phải thanh toán tiền lãi cho trái chủ. Ký hợp đồng hợp tác với chủ đầu tư
cấp II hay doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì đồng nghĩa với việc chủ đầu tư
dự án phải chia "miếng bánh" cho người khác. Như vậy, chủ đầu tư được hưởng lợi ích
rất lớn từ việc huy động vốn từ những người bỏ tiền ra với hi vọng mua được nhà hình
thành trong tương lai.

Chúng ta thử xem hoạt động luân chuyển vốn trên thị trường của một dự án khu
dân cư, thí dụ KĐT mới Phú Mỹ Hưng (quận 7 – TP HCM). Mỗi khi có dự án mới,
Phú Mỹ Hưng rao bán các căn hộ tại phòng kinh doanh công ty, chẳng khác gì các DN
5


rao bán cổ phiếu để huy động vốn trên thị trường sơ cấp. Thông thường, tại đây người
đăng ký mua BĐS ở thì tương lai (1 – 2 năm sau mới nhận nhà) hay còn gọi là mua
bán nhà đất trên giấy, cũng giống như người mua cổ phiếu sơ cấp. Có thể coi Phú Mỹ
Hưng đang huy động vốn, hứa trả bằng sản phẩm nhà đất trong tương lai. Những nhà
đầu tư sơ cấp này sẽ nhượng lại hợp đồng (hoặc sổ đỏ, sổ hồng) cho các nhà đầu tư thứ
cấp tại các trung tâm giao dịch BĐS. Lúc này các quy luật khắc nghiệt của thị trường
mới bắt đầu phát huy sức mạnh của nó. Thị trường thứ cấp càng sôi động thì thị trường
sơ cấp càng dễ bán. Phú Mỹ Hưng càng có nhiều vốn để hoàn thiện cơ sở hạ tầng,
nâng cao chất lượng công trình, tạo sức hấp dấn cho dự án và uy tín của công ty. Nhìn
theo khía cạnh này, nếu thị trường thứ cấp dược kích thích phát triển, người mua đi
bán lại, mà một phần trong đó là những nhà đầu cơ, được nhìn nhận như đối tác của
chủ dự án, các chủ dự án sẽ dễ dàng huy động vốn xã hội vào phát triển cơ sở hạ tầng
các khu đô thị mới. Hết dự án này đến dự án khác được phát triển sẽ tạo ra nhiều sản
phẩm và sự lựa chọn, làm gia tăng nguồn cung về nhà đất, người tiêu dùng càng có
nhiều cơ hội hơn. Có thể thấy rõ mối liên hệ: Không có người mua đi bán lại sẽ không
có thị trường thứ cấp. Không có thị trường thứ cấp sẽ không có thị trường sơ cấp.
Không có thị trường sơ cấp, chủ đầu tư sẽ không huy động được vốn, dự án chậm hoàn
thành. Dự án chậm hoàn thành, không có nhiều khu dân cư đẹp như Phú Mỹ Hưng.
“Để có khu Phú Mỹ Hưng như ngày nay, ngoài việc công nhận nỗ lực không
ngừng của Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng, cần phải nói đến những đóng góp của
khách hàng từ nhiều năm trước. Có lẽ có đến 90% khách hàng Phú Mỹ Hưng mua
nhiều hơn một căn nhà hoặc mua đi bán lại hay còn gọi là nhà đầu cơ, đã dám chấp
nhận rủi ro (mua BĐS trên giấy, không xác định được tiền sử dụng đất, không biết bao
giờ có sổ đỏ…) để cung cấp một nguồn vốn chủ lực cho Công ty liên doanh Phú Mỹ

Hưng quản lý và phát triển khu đô thị Phú Mỹ Hưng như ngày nay. Do vậy, nên có
cách nhìn nhận công bặng hơn đối với những người mua đi, bán lại nhà đất. Chính
những người này đã mạo hiểm gián tiếp hoặc trực tiếp đưa tiền của mình cho các chủ
đầu tư phá triển các dự án. Vì vậy họ được hưởng lợi từ hoạt động này cũng là công
bằng. Từ cách nhìn nhận như vậy mới có những chính sách và phương pháp xử lý, đều
hành thị trường BĐS phù hợp quy luật hơn.”, trích dẫn lời của ông Hồ Đắc Hưng,
Tổng giám đốc Vinaland Invest Corp.
6


2.2. Tạo tính thanh khoản cho thị trường
Hoạt động đầu cơ sẽ làm gia tăng thanh khoản cho thị trường bất động sản,
thanh khoản cao hơn sẽ góp phần giúp thị trường hoạt động hiệu quả hơn khi mà dòng
vốn lưu chuyển với tốc độ nhanh hơn. Nhà đầu cơ đóng vai trò trung gian trong việc
đưa các bất động sản đến tay người tiêu dùng. Vai trò tạo thanh khoản này trở nên đặc
biệt quan trọng trong thời điểm mà thị trường đóng băng, ảm đạm.
Theo số liệu thống kê được Bộ Xây dựng chính thức công bố tại Hội nghị
ngành xây dựng năm 2015 mới đây. Năm 2014, tại TPHCM, có 10,350 giao dịch diễn
ra thành công (tăng 30% so với năm 2013). Dễ thấy vào thời điểm cuối năm 2014,
hàng loạt dự án, với số lượng cả chục ngàn căn hộ trên cả phân khúc bình dân và cao
cấp của các chủ đầu tư lớn như Đất Xanh, Novaland, Nam Long (NLG), Vingroup
(VIC)… đã được tung ra thị trường. Khoảng 10% số giao dịch đó mang mục đích đầu
cơ, nên nhớ rằng con số này là chỉ tính giao dịch giữa chủ đầu tư với người mua chứ
không tính đến các giao dịch mang tính “mua đi – bán lại” giữa nhà đầu cơ và các
người mua khác. Nếu bao gốm cả các giao dịch đó thì tỷ lệ giao dịch bất động sản liên
quan đến đầu cơ sẽ chiếm một phần không nhỏ trong tổng giao dịch của thị trường bất
động sản.

Biểu đồ 1: Thống kê mục đích của nhà của Công ty Đất Xanh Miền Bắc

7


2.3. Gánh rủi ro thay cho chủ đầu tư, người mua nhà, từ đó giúp gia tăng số giao
dịch và quy mô thị trường
Bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi số vốn lớn và thời gian xây dựng, triển khai
dài, đặc tính này sẽ tạo ra một sự rủi ro không hề nhỏ cho cả chủ đầu tư dự án mà
người mua. Chủ đầu tư có thể vì lo sợ rằng dự án của mình sẽ không bán được nên sẽ
quyết định không đầu tư vào. Khi nhà đầu cơ bỏ tiền vào một dự án thì họ đã chia sẻ
phần nào rủi ro tài chính với chủ đầu tư, điều này sẽ giúp các chủ đầu tư tự tin, yên
tâm hơn khi ra quyết định triển khai dự án dẫn đến sẽ có nhiều dự án hơn. Nhiều dự án
hơn tức nguồn cung dồi dào hơn sẽ giúp thị trường lớn mạnh hơn, phát triển hơn.
Đối với người mua vì mục đích sử dụng thật thì nhà đầu cơ cũng chia sẻ rủi ro
cho họ. Phần lớn các công ty bất động sản đều cần có nguồn tiền từ những người mua
nhà để triển khai xây dựng dự án. Hãy hình dung bạn là một người có mong muốn
mua nhà ở dự án A thuộc sở hữu của công ty B. Liệu bạn có hoàn sẵn lòng chi trả có
khi lên đến 70-90% giá trị cho căn nhà mà phải 1-2 năm sau mới được chủ dự án bàn
giao cho bạn? Câu trả lời tất nhiên là không vì nhiều nỗi lo lắng rằng nếu dự án có vấn
đề thì bạn sẽ mất một khoản tiền lớn, đồng thời thì việc mua một căn hộ chưa hoàn
thành cũng khiến nguồn vốn của bạn bị đóng băng trong một thời gian dài, khiến chi
phí cơ hội của việc mua nhà tăng mạnh. Khi có nhà đầu cơ, những người này sẽ chấp
nhận rủi ro mua những căn hộ chỉ mới tồn tài trên giấy này mà khi căn hộ hoàn thiện,
họ bán lại cho người có nhu cầu mua để ở. Vậy rõ ràng là nhà đầu cơ đã gánh rủi ro
thay cho những người mua nhà khác. Với việc rủi ro được phân tán cho nhiều đối
tượng hơn thì mọi người sẽ bớt e dè hơn trong việc thực hiện giao dịch, từ đó thị
trường sẽ sôi động hơn và phát triển hơn.
3. Tác hại của đầu cơ
Những lợi ích mà đầu cơ mang lại là sự thật và không thể chối cãi. Tuy nhiên
thì song song cùng với những lợi ích đó thì hoạt động đầu cơ cũng mang đến những
vấn đề không hề nhỏ. Khi mà hoạt động đầu cơ và những vấn đề mà đầu cơ kéo theo

phát triển quá mức khiến cho thị trường bị biến dạng, giá bất động sản vượt quá xa giá
trị thực thì thị trường sẽ sụp đổ và ảnh hưởng nghiêm trọng đến toàn bộ nền kinh tế.

8


3.1. “Thổi phồng” giá bất động sản.
Khi một nhà đầu cơ kiếm được tiền trên thị trường bất động sản, điều này rất có
thể sẽ khiến nhiều người khác muốn tham gia vào thị trường này để kiếm lời. Bất động
sản không được chuyển đến tay người có nhu cầu thực mà lại được chuyển đổi từ nhà
đầu cơ này sang nhà đầu cơ khác. Qua mỗi lần giao dịch đó thì giá bán lại tăng lên và
đến một lúc nào đó thì giá bán sẽ vượt xa giá trị thực của bất động sản (bong bóng bất
động sản hình thành). Đến một lúc nào đó thì những người có nhu cầu thật sẽ không
thể tiếp cận được với nhà ở do giá bán quá cao và những nhà đầu cơ cũng không muốn
mua do cảm thấy sản phẩm đã hết khả năng tăng giá. Lúc này thì những người đã mua
các bất động sản trên với giá trên trời sẽ lãnh đủ, thị trường sụp đổ và các giao dịch sẽ
giảm mạnh do người ta chẳng còn biết đâu mới là giá trị thật của bất động sản.
Một nguyên nhân khác chính là người mua thiếu thông tin và thông tin trên thị
trường nhà đất không minh bạch. Thị trường luôn tồn tại những thông tin ảo do một số
nhà đầu cơ và một số nhà môi giới nhà, đất tung ra để đẩy giá đất lên cao hoặc vì mục
đích thăm dò thị trường. Họ dùng những thông tin giả nhằm che mắt những người
thiếu thông tin để làm người mua tin rằng họ đã mua được mảnh đất với giá cả phải
chăng và hợp pháp. Chẳng hạn, giới đầu cơ tung tin đồn vùng đất nào đó sắp được quy
hoạch thành khu đô thị, họ đưa ra những lí do và điều kiện để khu đó có thể được quy
hoạch thành khu đô thị, Người mua không biết là thông tin ảo và sẵn sàng bỏ tiền ra
mua đất. Hay những năm gần đây báo chi luôn nói rằng thị trường bất động sản đang
“ấm dần” lên, trên thực tế họ chỉ nói để tạo tâm lí và làm cho người mua đất tin tưởng
và mua đất. Một thủ đoạn khác của nhà đầu cơ là đón trước những thông tin về chính
sách của nhà nước, thành phố liên quan đến đất đai, hoặc móc ngoắc với cán bộ dự án
để đôi bên cùng có lợi. Điển hình như dự án An phú-An Khánh, Khi dự án đưa ra

phương thức “Đất đổi đất” , các nhà đầu cơ đã tính toán có lãi trên đất đền bù, nên đã
tìm mua đất nông nghiệp, để khi giải tỏa được đền bù bằng đất ở, có cở sở hạ tầng đầy
đủ. Mức đổi tại dự án An phú-An Khánh là 7%, 9% và 11% tùy theo loại đất. Hay một
ví dụ khác là cơn sốt đất ở Phú Quốc vào cuối năm 2014. Khi biết thông tin Phú Quốc
sẽ trở thành thành phố, đặc khu; Phú Quốc sẽ có những dự án lớn như vườn bách thú,
casino, các khu du lịch tiêu chuẩn 5 sao, xây dựng cảng biển hành khách quốc tế, cảng
dầu khí và nhiều dự án lớn hiện nay đang tập trung đầu tư tại Phú Quốc. Chỉ sau 1 đêm
9


giá đất đã tăng gần như 50%. Tình trạng một số tổ chức và cá nhân ra Phú Quốc mua
bán đất, đầu cơ đất diễn ra hết sức phức tạp, đẩy giá đất hiện nay tăng rất cao so với
giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành hàng năm. Điển hình là mảnh đất mua vào năm
2009 chỉ 400 triệu nhưng đã được bán lại 14 tỷ vào cuối năm 2014.
3.2. Tóm tắt về quá trình hình thành và tan vỡ của bong bóng bất động sản tại
Việt Nam những năm 2007-2008
Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu nhen nhóm từ cuộc khủng hoảng tài chính
Mỹ năm 2007 đã tạo hiệu ứng dây chuyền và biến thành bão lớn trong năm 2008. Khi
nền kinh tế Mỹ và châu Âu xấu đi, nguồn vốn đầu tư có sự dịch chuyển sang những thị
trường mới. Tại châu Á, Nhật Bản, Úc, bất động sản trở nên đắt đỏ. Điểm khác biệt cơ
bản của thị trường bất động sản Việt Nam với thị trường bất động sản Mỹ và các nước
châu Âu đó là thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn là một thị trường non trẻ,
thiếu minh bạch và thanh toán bằng tiền mặt là chủ yếu. Tại thời điểm cơn bão đang
ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường Mỹ và châu Âu, Việt Nam lại là một thị trườngtiềm
năng do xuất phát điểm thấp. Là nước đang phát triển, quá trình đô thị hóa diễn ra
mạnh mẽ ở Việt Nam. Với đà tăng trưởng năm 2007, cùng với việc dịch chuyển cơ cấu
dân số về các thành phố kiếm việc làm và lập nghiệp; việc tăng dân số cơ học; sự tăng
trưởng của mức sống; việc ra đời của hàng chục nghìn doanh nghiệp mỗi năm; sự phát
triển không ngừng của ngành công nghiệp bán lẻ và phân phối đã dẫn đến lượng cầu
về nhà ở, văn phòng, khu mua sắm, hạ tầng khu công nghiệp, khách sạn tăng lên

nhanh chóng. Thị trường bất động sản non trẻ của Việt Nam còn có sự hấp dẫn khác
trong giai đoạn này. Đó là, trong khi xét về tổng thể, thị trường bất động sản của Mỹ,
Úc, Nhật Bản, tuy có những sự khác biệt riêng, nhưng do có sự liên kết về kinh tế nên
có những xu hướng phát triển theo tính chu kì gần sát nhau. Chính sự non trẻ này đã
tạo ra sức hấp dẫn đa dạng hóa danh mục đầu tư cho các nhà đầu tư nước ngoài nhằm
giảm thiểu rủi ro và khai thác lợi nhuận tiềm năng. Năm 2007 được coi là năm đỉnh
điểm của chu kì tăng trưởng kinh tế Việt Nam với tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt
8,48%. Năm 2007, Việt Nam đã thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài khoảng 20,3
tỷ USD. Trong đó lĩnh vực bất động sản chiếm 40% tổng số vốn. Cùng với sự hưng
phấn của nền kinh tế, các ngân hàng thương mại đã mạnh tay cho vay. Theo số liệu
của Ngân Hàng Nhà Nước, trong sự tăng đột biến từ quý IV/2007 đến quý I/2008, tín
10


dụng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn. Đỉnh điểm của sự bùng nổ tín dụng là tháng
12/2007, khoảng 41.000 tỷ đồng (tương đương 2,6 tỷ USD) được bơm vào nền kinh tế
từ các ngân hàng của thành phố Hồ Chí Minh. Khi những cơn sốt bất động sản lên đến
đỉnh điểm, giá bất động sản tăng chóng mặt thì có thể nhận thấy một điều nghịch lý là:
Việt Nam -quốc gia có thu nhập bình quân đầu người thuộc hàng thấp nhất, lại có giá
bất động sản thuộc vào hàng cao nhất trên thế giới. Theo thống kê của CB Richard
Ellis, giá các căn hộ chung cư cao tầng tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội tháng
10/2007 tăng khoảng 30% so với năm 2006; cuối tháng 1, đầu tháng 2/2008 tăng
khoảng 50% so với năm 2006. Tỷ lệ lấp đầy các văn phòng cho thuê loại A và B tại
thành phố Hồ Chí Minh là trên 95% với giá thuê trung bình trên 50USD/m2/tháng.
Tuy nhiên, những tác động tiêu cực của khủng hoảng tài chính toàn cầu ngày càng lan
tỏa sâu rộng hơn; trong khi đó, bản thân những biến động xấu của nền kinh tế vĩ mô,
lạm phát và lãi suất cao cũng đã làm chùng bước không ít nhà đầu tư.
Sau những cơn sốt đất , nhất là tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, thị
trường bất động sản đang từ nóng lại chuyển sang lạnh và đóng băng ngay trong quý
II/2008. Ảnh hưởng của cơn bão khủng hoảng toàn cầu đến thị trường bất động sản đã

trở nên rõ rệt.
Bắt đầu từ cuối tháng 2/2008, thông tin Bộ xây dựng dự kiến đánh thuế lũy tiến
vào nhà đất và các ngân hàng sẽ áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản đã
tạo nên một làn sóng rung động đối với thị trường bất động sản, khiến thị trường này
phản ứng bằng các đợt giảm giá nhỏ giọt từ 5-10%. Vậy là, sau thời kì bất động sản
thăng hoa, tăng giá chóng mặt vào thời kì cuối 2007, những tín hiệu sụt giảm đã bắt
đầu xuất hiện. Trong khoảng thời gian đầu năm 2008, thị trường bất động sản ở Hà
Nội phát triển khá ổn định và thậm chí còn có dấu hiệu tăng giá nhẹ. Các dự án phát
triển nhà ở cao cấp tại khu trung tâm vẫn đang chiếm thế mạnh, giá cho thuê văn
phòng tại Hà Nội trong quý I/2008 đã tăng 20-25% so với quý IV/2007. Trái ngược
với Hà Nội, tại thành phố Hồ Chí Minh, lại có xu hướng giảm. Việc chính phủ thắt
chặt tín dụng đã khiến các dự án giá tăng cao trong các cơn sốt trước đây như Tân An
Huy, Sadeco, Trung Sơn, Huy Hoàng rớt giá nhanh chóng. Sự suy giảm bắt đầu lan
rộng từ tháng 3 đến tháng 5 năm 2008. Làn sóng tháo chạy bắt đầu, kéo giá nhà đất
liên tục sụt giảm với tốc độ suy giảm ngày càng gia tăng. Tại thời điểm này, tỷ lệ mất
11


giá trung bình đã lên đến 20-50%. Tâm lý hoang mang, những dự cảm ảm đạm về sự
đi xuống của thị trường bất động sản, của nền kinh tế toàn cầu khiến vấn đề đâu là đáy
của giá nhà đất được các nhà đầu tư rất quan tâm, tuy vậy, các đáy mới lại xuất hiện.
Đà khủng hoảng và sụt giá sâu hơn tiếp tục suốt từ tháng 6 đến tháng 10/2008.
Nằm ngoài dự đoán, dự án bất động sản mất giá đến 60-70%. Ngoài nguyên nhân là
chính sách vĩ mô đã tác động mạnh đến giới đầu tư kinh doanh bất động sản, cũng có
thể nói rằng khối bong bóng bất động sản căng phồng quá mức trong năm 2007 đang
bị chọc thủng và dần xì hơi. Thị trường bất động sản trì trệ, ế ẩm. Nhà đất bắt đầu
đứng giá hoặc giảm trung bình 5-7% tronghai tháng cuối năm 2008. Các căn hộ cao
cấp có vẻ đã tạm tìm được sự cân bằng, trong khi đó, đất biệt thự rớt giá thảm hại.Vậy
là, sau 6 tháng liên tục giảm giá, đến cuối năm 2008, thị trường nhà đất đã mất trung
bình 50% giá trị so với thời đỉnh điểm của cơn sốt. Các dự án ở những khu vực có tiềm

năng phát triển như Nam Sài Gòn bị mất giá khoảng 50%, thậm chí, nhiều dự án trong
các khu vực hội đủ điều kiện phát triển đã mất 70% giá trị. Có thể kể đến các dự án
trên địa bàn các phường Phước Long A, Phước Long B, Phú Hữu (quận 9); Phước
Kiểng (huyện Nhà Bè), tại đỉnh điểm của cơn sốt lên đến xấp xỉ 30 triệu đồng/m2 đã
rớt giá xuống còn 8-12 triệu đồng/m2. Trong khi đó, so với đất dự án, mức độ mất giá
của các dự án căn hộ chung cư nhìn chung là thấp hơn. Một số dự án căn hộ cao cấp
thời điểm sốt có thể lên tới 4.000 USD/m2 đã giảm xuống còn dưới 3.000 USD/m2.
Giá biệt thự tại các dự án biệt thự Thảo Nguyên tại quận 9 tại thời điểm tháng 8, tháng
10/2007 có khi lên đến 600.000 –700.000 USD/căn cũng đã rớt xuống còn từ 450.000
–500.000 USD/căn nhưng cũng rất khó tìm người mua. Cổ phiếu bất động sản cũng bị
giảm giá mạnh. Nguyên nhân đã khá rõ và kết quả kéo theo chính là giá cổ phiếu bất
động sản rớt thấp chưa từng có. Nếu trong năm 2007, giá trung bình của cổ phiếu bất
động sản khoảng 100.000 –200.000 đồng/cổ phiếu, thì sang nửa năm 2008 chỉ còn
khoảng 20.000 –30.000 đồng/cổ phiếu. Nguyên nhân của sự đóng băng và đi xuống
của thị trường bất động sản là do giá bất động sản đã bị đẩy lên quá cao; cùng với đó
là lạm phát tăng cao, kinh tế phát triển chậm lại, thị trường chứng khoán tụt dốc thảm
hại, ngân hàng siết chặt tín dụng cho vay bất động sản. Việc hạn chế cho vay đầu tư
kinh doanh bất động sản và tăng lãi suất cho vay vào giữa năm 2008, dù có tác động
hạn chế đầu cơ bất động sản, góp phần giảm nhiệt thị trường nhưng làm các chủ đầu tư
12


khó khăn trong việc huy động vốn, nhiều dự án đã bị kéo dài tiến độ hoặc bị đình
hoãn. Việc nhà đầu tư bất động sản đẩy mạnh bán hàng nhằm thu hồi vốn, giải quyết
khó khănvề tài chính khiến cho giá nhà đất tại các thành phố lớn cuối năm 2008 giảm
40-60% so với đầu năm 2008.
Mặc dù giá nhà đất giảm mạnh nhưng giao dịch nhà đất vẫn rất trầm lắng, tảng
băng thị trường bất động sản vẫn không có đủ sức nóng để tan. Trên thực tế, nhu cầu
nhà đất chỉ sụt giảm mạnh ở phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc dưới dành cho
người có thu nhập thấp lại thiếu trầm trọng về nguồn cung. Như vậy, sự mất cân đối về

nguồn cung là nguyên nhân cơ bản khiến thị trường bất động sản đóng băng.Áp lực từ
suy thoái kinh tế toàn cầu và cạnh tranh; nguồn cung dồi dào trong khi cầu lại có xu
hướng giảm khiến giá thuê cao ốc văn phòng tiếp tục theo đà suy giảm do tác động của
khủng hoảng kinh tế. Theo thống kê của CB Richard Ellis Việt Nam, những tháng đầu
năm 2009, tổng diện tích văn phòng được thuê giảm 45% so với cuối năm 2008 và
giảm đến 85% so với cùng kì năm trước. Nguyên nhân chính của tình trạng sụt giảm
nhu cầu thuê văn phòng có thể kể đến việc giảm sút số doanh nghiệp FDI thành lập
mới; doanh nghiệp trong nước thành lập mới cũng giảm 8,4% so với cuối năm 2008.
Tính riêng thành phố Hồ Chí Minh, trong quý I/2009, doanh nghiệp FDI thành lập mới
giảm 35% so với cuối năm 2008; và vốn FDI cam kết trong những thánh đầu năm
2009 cũng giảm 73% so với cùng kì năm 2008.
Ngoài ra, sự xuất hiện của nhiều cao ốc văn phòng cho thuê hạng B cũng tác
động đến việc giảm giá của các cao ốc hạng A. Trong bối cảnh khó khăn của suy thoái
kinh tế toàn cầu, nhiều doanh nghiệp chuyển sang xu hướng thuê các cao ốc văn phòng
hạng B nhằm tiết kiệm, cắt giảm chi phí. Theo kết quả khảo sát quý I/2009 của công ty
CB Richard Ellis Việt Nam về thị trường văn phòng cho thuê tại thành phố Hồ Chí
Minh, giá cho thuê văn phòng hạng A giảm đến 20% so với quý trước, xuống còn 57,3
USD/m2/tháng. Cho dù nhiều chủ đầu tư các cao ốc cho thuê đưa ra mức chiết khấu
lên đến 30%, nhưng thị trường này có dấu hiệu vẫn tiếp tục chịu áp lực giảm giá. Đến
cuối tháng 2/2009, hàng chục nghìn m2 văn phòng hạng B và C ở các khu vực của Hà
Nội đang để trống, chiếm tỷ lệ hơn 10%; trái ngược với tình trạng một năm trước, gần
như không thể thuê được, dù chỉ vài chục m2 ở những cao ốc tiếng tăm. Trong khi đó,
nguồn cung lại tăng lên trong những tháng đầu năm 2009 với 13 cao ốc văn phòng,
13


tổng diện tích sàn gần 78.000 m2 đã góp phần làm gia tăng tỷ lệ diện tích trống tại các
cao ốc văn phòng cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh lên mức 12,3%. Nguồn cung
văn phòng từ năm 2009 lại có dấu hiệu bùng nổ với mức tăng cao gấp hai, ba lần so
với giai đoạn 2007-2008. Theo ước tính, trong ba năm 2009, 2010,2011, nguồn cung

văn phòng dự kiến tăng 122%, tương ứng thêm hơn 1 triệu m2 mặt bằng văn phòng.
Sau thời gian dài tăng nóng, thị trường cao ốc văn phòng đang có nguy cơ khủng
hoảng thừa.
Nhìn lại những gì đã xảy ra trong giai đoạn nền kinh tế xuất hiện bong bóng bất
động sản thì liệu nguyên nhân chính gây ra tình trạng đó là gì? Là do những tay đầu cơ
làm nhũng loạn thị trường hay do những chính sách quy hoạch, quản lý kinh tế yếu
kém hay do chính cái tâm lý bầy đàn của người dân gây ra? Có lẽ chúng ta cần phải
nhìn nhận đầu cơ một cách công bằng hơn thay vì cứ xem nó như là nguyên nhân của
mọi vấn đề.
3.3. Gây tổn thất cho ngân sách và các lĩnh vực khác
Có một thực trạng đáng lo ngại là, một lượng lớn vốn đổ vào bất động sản,
nhưng bị chôn lại, không mang lại giá trị gia tăng, trong khi nhiều lĩnh vực sản xuất
khác đang rất khát vốn ảnh hưởng xấu đến sự đầu tư vốn vào các lĩnh vực khác. Tỷ
suất sinh lời cao và sự an toàn trong hoạt động đầu cơ đất đai đã thu hút nguồn vốn
đáng lẽ ra được đầu tư vào các lĩnh vực kinh doanh khác nhau như vào việc thực hiện
cổ phần hoá, cho thuê, vào thị trường chứng khoán... bị thu hẹp lại.
Ta đã biết rằng, đầu cơ đất đai thường sôi động khi có “sốt đất” và nó là nguyên
nhân đẩy giá đất đã cao lại càng cao hơn. Bộ phận vốn sẽ tập trung vào BĐS ngày
càng nhiều, thất thu ngân sách ngày càng lớn và chi phí đền bù giải phóng mặt bằng để
thực hiện các dự án đầu tư tăng cao ảnh hưởng đến việc Nhà nước đầu tư vào phát
triển cơ sở hạ tầng, thực hiện các chính sách xã hội... Ngân sách Nhà nước thất thu và
lòng tin của nhân dân vào chính sách pháp luật của Nhà nước giảm sút. Hoạt động đầu
cơ đất đai làm cho đất đai được sang tay, chuyển nhượng qua nhiều đối tượng khác
nhau, trong đó có những đối tượng được che chắn bởi những “vỏ bọc” khá vững chắc.
Ngân sách Nhà nước phải chi ra những khoản tiền lớn khi cần thu hồi đất đai cho nhu
cầu chung của xã hội. Quá trình giải phóng mặt bằng hiện đang là vấn đề gây cấn nhất
vô cùng phức tạp, khó khăn và tốn kém thời gian và tiền của trong khi cơ sở hạ tầng
14

còn thấp kém. Hoạt động đầu cơ đất đai đã tách một bộ phận đất đai giao dịch phi
chính thức và Nhà nước hoàn toàn không kiểm soát được do đó những giá trị gia tăng
Nhà nước không thu được, những nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với
nhà nước không được thực hiện, trong khi ngân sách Nhà nước có lượng thu chủ yếu
là từ thuế và lệ phí. Ngoài ra, tình trạng “tay trong” trong đầu cơ đất đai cũng là một
vấn đề nổi cộm, ta có thể thấy những mảnh đất nằm trong quy hoạch của các địa
phương trước khi được triển khai đã được một bộ phận quan chức chính quyền địa
phương cũng như những người thân cận đứng ra mua lại nhằm hưởng lợi từ tiền bồi
thường giải tỏa mặt bằng. Đối với các dự án xây dựng CSHT ở Hà Nội, chi phí giải
phóng mặt bằng chiếm đến hơn 80% tổng kinh phí xây dựng.
3.4. Làm mất niềm tin, khiến cho thị trường đóng băng hoặc hồi phục chậm.
Một khi việc đầu cơ thổi phòng giá bất động sản dẫn đến sự sụp đổ của thị
trường thì việc hồi phục hoặc thoát ra khỏi trạng thái đóng băng không hề dễ dàng.
Khi bong bóng bất động sản vỡ, thanh khoản của thị trường xuống đáy và thị trường bị
đóng băng. Những người có nhu cầu mua nhà sẽ e dè vì không biết đâu mới là giá trị
thực tế của căn hộ, nhiều người cho rằng giá bất động sản hiện đang quá “ảo”, rằng thị
trường tiếp tục giảm sâu hơn nữa mới hợp lý. Hầu hết mọi người đều có tâm lý chờ
đợi. Các nhà đầu tư khó khăn về tài chính và các nhà đầu cơ đang nắm giữ những bất
động sản với mức giá “ảo” nôn nóng muốn bán hàng ra, không bán được lại giảm giá,
cứ như thế vô hình chung tạo cho khách hàng tâm lý “thị trường sẽ còn giảm nữa,
không vội gì mua nhà vào lúc này”. Chuyện này sẽ tiếp tục thậm chí đến khi giá bất
động sản đã về với giá trị thực thì vẫn có ít người dám mua do người ta vẫn nghi ngờ
mức giá bán này. Sự mất lòng tin vào thị trường sẽ khiến thị trường khó lòng vượt qua
khủng hoảng và hồi phục.
Đó là những tác hại mà đầu cơ bất động sản gây ra, cần chú ý rằng những tác
hại này chủ yếu xảy ra khi hoạt động đầu cơ trở nên quá đà, khiến thị trường biến
dạng. Nhiều tác hại có nguyên nhân chủ yếu không phải do đầu cơ mà là do sự thiếu
minh bạch thông tin gây ra. Vậy nên chẳng có lý do gì để loại bỏ hoạt động đầu cơ mà
thay vào đó là cần hạn chế để đầu cơ ở một mức độ mà lợi ích nó mang lại lớn hơn
những tác hại mà nó gây ra.

15


4. Giải pháp hạn chế đầu cơ trong thị trường bất động sản
4.1. Giải pháp thuế
Vấn đề hạn chế đầu cơ BĐS ở Việt Nam cũng đã được đặt ra từ lâu và đã được
đề cập trong nhiều văn bản và chính sách của Nhà nước song kết quả thực hiện chưa
đạt yêu cầu. Gần đây, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 2196/CT-TTg
ngày 6/12/2011 về một số giai pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS. Để hạn chế
đầu cơ BĐS, kinh nghiệm nhiều nước cho thấy cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp
trong đó giải pháp thuế được coi là 1 giải pháp thiết thực.
Thực tiễn cho thấy, không có sắc thuế nào được ban hành riêng để hạn chế đầu
cơ BĐS thường được lồng ghép vào trong nhiều sắc thuế khác nhau (đánh thuế mua
BĐS, thuế nắm giữ BĐS, đánh thuế đất không có công trình xây dựng, đất bỏ hoang
cao hơn đất có công trình xây dựng, đánh thuế thu nhập đối với lợi nhuận từ chuyển
nhượng BĐS,... ). Tuy nhiên, các sắc thuế liên quan đến BĐS (thuế nhà, đất, thuế thu
nhập từ chuyển nhượng BĐS, lệ phí trước bạ…) nếu được xây dựng hợp lý sẽ tạo
nguồn thu quan trọng cho ngân sách quốc gia và ngân sách địa phương, mặt khác có
tác dụng góp phần hạn chế đầu cơ BĐS.
Một số chính sách thuế liên quan đến bất động sản ở Việt Nam
Thuế đối với đất ở (thuế sử dụng đất phi nông nghiệp)
Theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (có hiệu lực thi hành từ
01/01/2012 thay thế cho Pháp lệnh thuế nhà, đât). Thuế này đánh hàng năm vào đất ở
tại nông thôn và thành thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất nông nghiệp
được sử dụng vào mục đích kinh doanh phi nông nghiệp. Căn cứ tính thuế sử dụng đất
phi nông nghiệp là diện tích đất, giá tính thuế (m2) và thuế suất.
Đối với đất ở thì tùy theo diện tích sử dụng trong hạn mức hay vượt hạn mức và
mức độ vượt hạn mức đến 3 lần hoặc trên 3 lần mà thuế suất lần lượt là 0,03%; 0,07%
và 0,15%. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có mức thuế suất là 0,03%. Đất
sử dụng không đúng mục đích chịu mức thuế suất là 0,15%. Đất lấn chiếm chịu thuế

suất 0,2%.
Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

16


Hiện nay, thu nhập từ chuyển nhượng BĐS ở Việt Nam chịu sự điều chỉnh của
Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp (đối với pháp nhân) hoặc Luật thuế Thu nhập cá
nhân (đối với cá nhân):
- Theo quy định của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành, thu nhập từ
chuyển nhượng BĐS của tổ chức kinh tế áp dụng mức thuế suất phổ thông 25% trên
chênh lệch giữa giá chuyển nhượng trừ giá mua và các chi phí liên quan. Thu nhập từ
chuyển nhượng BĐS phải hạch toán tách riêng với các khoản thu nhập khác và không
được hưởng ưu đãi thuế (trừ những trường hợp đặc biệt)
- Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS của cá nhân phải chịu thuế thu nhập cá nhân
ở Việt Nam theo từng lân chuyển nhượng. Tùy theo việc người nộp thuế có lưu giữ
được chứng từ hợp pháp để xác định thu nhập hay không mà áp dụng một trong hai
phương pháp: (i) Áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế; (ii) Áp dụng thuế
suất 2% trên doanh thu chuyển nhượng.
Chính sách thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS ở Việt Nam hiện nay
chưa phân biệt mức độ điều tiết theo thời gian nắm giữ BĐS và chỉ thực hiện với một
mức thuế suất nhất định chưa áp dụng biểu thuế suất lũy tiến đối với thu nhập từ giao
dịch chuyển nhượng BĐS
Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ đối với nhà, đất ở Việt Nam được áp dụng khi các tổ chức, cá
nhân đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam với cơ quan nhà
nước có thẩm quyền. Mức thu lệ phí trước bạ đối với BĐS hiện nay của Việt Nam
(0,5% giá trị giao dịch nhưng không quá 500 triệu đồng) là không cao. Tuy nhiên, các
hợp đồng giao dịch chuyển nhượng BĐS thường diễn ra không công khai hoặc có
công khai nhưng kê khai thấp hơn so với giá giao dịch thực tế để nộp lệ phí trước bạ

thấp nhưng không có cơ chế kiểm soát, bắt buộc công khai giao dịch chuyển nhượng
BĐS dẫn đến thất thu cho ngân sách (hiện nay, giá do UBND cấp tỉnh ban hành hàng
năm thường được sư dụng làm căn cứ tính lệ phí trước bạ). Mặc dù pháp luật hiện
hành đã quy định chế tài xử phạt đối với trường hợp không nộp hoặc nộp không đủ số
tiền lệ phí trước bạ nhưng trên thực tế, các giao dịch ngầm, không nộp lệ phí trước bạ
vẫn còn khá phổ biến mà không có cơ chế kiểm soát hữu hiệu.
17


Hướng hoàn thiện
Trên cơ sở thực trạng chính sách thuế đối với BĐS ở Việt Nam hiện nay cho
thấy, việc hoàn thiện chính sách thuế đối với BĐS cần quan tâm đến một số vấn đề
sau:
Về thuế đối với đất ở: nên xem xét tăng thuế suất đối với đất ở ngoài hạn mức
theo biểu thuế lũy tiến. Mức thuế suất đối với đất ở trong hạn mức theo Luật thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp hiện hành là 0,03% là hợp lý. Song, các mức thuế suất
0,07% và 0,15% tương ứng với diện tích đất vượt từ trên 1 lần đến 3 lần hạn mức sử
dụng đất ở là thấp, chưa thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, chưa ngăn ngừa được tình
trạng đầu cơ đất. Mức thuế đủ lớn, chủ sở hữu đất phải cân nhắc tiếp tục giữ đất đầu
cơ chờ giá lên hay bán đi để không phải nộp thuế đất đồng thời có thể thu được lợi
nhuận từ việc đầu tư số tiền bán quyền sử dụng đất vào hoạt động sản xuất kinh doanh
khác tạo thêm việc làm, tăng thu nhập cho người lao động, đẩy mạnh tiêu thụ hàng hóa
và tạo động lực để kinh tế phát triển. Nếu phương án bán đất để đầu tư vào hoạt động
sản xuất kinh doanh được chủ sử dụng đất lựa chọn thì thuế sử dụng đất góp phần hạn
chế đầu cơ đất, mặt khác cũng góp phần thúc đẩy người dân đưa vốn vào các hoạt
động sản xuất kinh doanh. Nếu phương án tiếp tục giữ đất đợi giá lên mới bán thì
ngoài việc đánh thuế thu nhập của chủ sử dụng đất khi bán, Nhà nước còn điều tiếp
được thu nhập của đối tượng này thông qua thuế sử dụng đất.
Trong trường hợp chủ sử dụng đất có quyền sử dụng nhiều đất nhưng thu nhập
thực tế từ lao động hoặc kinh doanh thấp không có khả năng nộp thuế thì việc thu thuế

sử dụng đất cao và phân vượt hạn mức buộc họ phải đứng trước hai lựa chọn và hai
lựa chọn này đều có lợi chung nếu xét trên góc độ toàn xã hội: Một là, tiếp tục giữ đất
nhưng phải cho thuê đất để có tiền nộp thuế sử dụng đất; Hai là, bán đất cho người có
khả năng sử dụng nó có hiệu quả hơn hoặc có khả năng nộp thuế. Như vậy, việc đánh
thuế lũy tiến cao đối với quyền sử dụng đất đã góp phần thúc đẩy sử dụng đất tiết
kiệm, có hiệu quả, chống đầu cơ đất đai, chống tình trạng bỏ đất ở một số khu đô thị
hiện nay.
Ngoài ra, cũng cần áp dụng mức thuế suất cao đối với đất sử dụng không đúng
mục đích hoặc sử dụng sau khi đã được giao đất. Luật thuế sử dụng đất phi nông
18


nghiệp hiện hành đã quy định mức thuế suất cao trong trường hợp này nhưng chưa đủ
cao để góp phần ngăn ngừa hành vi lãng phí đất đai
- Về thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS): Nên đánh
thuế đối với thu nhập từ chuyển nhương BĐS theo thời gian nắm giữ. Theo đó, thời
gian mua đi bán lại (kể từ ngày mua) càng ngắn thì càng phải chịu thuế suất cao hơn
và càng dài thì thuế suất thấp hơn nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ BĐS. Tuy nhiên,
không cần thiết phải áp dụng biểu thuế suất lũy tiến đối với thu nhập của cá nhân từ
chuyển nhượng BĐS bởi vì hiện nay vấn đề khó khăn là việc kiểm soát giao dịch công
khai chứ không phải do vấn đề thuế suất.
- Về lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ hiện hành là khoản thu có tính chất lưỡng
tính, vừa mang tính chất lệ phí, vừa mang tính chất thuế tài sản. Nếu hoàn thiện khoản
thu này theo hướng tách bạch giữa lệ phí và thuế, theo đó sẽ có kệ phí trước bạ và thuế
đăng ký tài sản. Khi đó, thuế đăng ký tài sản với mức thu phù hợp sẽ góp phần điều
tiết hợp lý thu nhập của chủ sở hữu BĐS. Đồng thời, cần tăng cường công tác tuyên
truyền, nâng cao nhận thức cho người dân và có cơ chế khuyến khích, bắt buộc các
giao dịch chuyển nhượng BĐS phải thực hiện công khai và phải đăng ký với cơ quan
nhà nước có thẩm quyền, từ đó quy định bắt buộc các giao dịch chuyển nhượng BĐS
phải thông qua sàn giao dịch, với thủ tục đơn giản và chi phí thấp, tạo thuận lợi cho

công tác quản lý của Nhà nước.
- Về thuế đối với nhà ở: Hiện nay ở Việt Nam, người sở hữu nhà ở không phải
nộp thuế. Đây là sự khác biệt so với nhiều nước trên thế giới. Pháp lệnh thuế nhà, đất
trước đây và Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành chưa đánh thuế nhà,
điều này phù hợp với bối cảnh KT- XH trước đây vì phần lớn người dân chỉ có nhà ở
trung bình, mặt khác ở công tác quản lý của cơ quan nhà nước chưa tốt, chưa nắm chắc
thực trạng sở hữu nhà ở của dân cư. Tuy nhiên, trong tình hình hiện nay, đã có nhiều
thay đổi, tỷ lệ người dân có nhà ở cao cấp, nhà biệt thự (đặc biệt ở đô thị) tăng lên
nhiều và có một bộ phận dân cư sở hữu nhiều nhà… Việc không đánh thuế đối với nhà
ở khiến cho ngân sách mất đi một nguồn thu đánh kể đồng thời gián tiếp khuyến khích
người dân tích lũy tài sản bằng nhà ở. Trên thực tế, hầu hết các nước áp dụng thuế đối
với nhà ở dưới hình thức thuế tài sản và loại thuế này trở thành nguồn thu quan trọng
cho ngân sách địa phương và góp phần hạn chế đầu cơ BĐS.
19


Chính vì vậy, việc đánh thuế hàng năm vào nhà ở với tư cách là một sắc thuế tài
sản là cần thiết vừa góp phần điều tiết thu nhập, vừa giải quyết tình trạng bất công
bằng về phân phối thu nhập trong xã hội. Mặt khác, áp dụng thuế nhà ở sẽ có tác dụng
hạn chế người dân tích lũy tài sản bằng nhà ở, nhất là việc mua nhà nhưng không sử
dụng, do đó không làm tăng nhu cầu giả taoh về nhà ở. Đồng thời, việc đánh thuế nhà
ở sẽ tạo thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước, góp phần phát triển lành mạnh thị
trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung. Theo hướng này, thuế nhà ở chỉ áp
dụng đối với người có nhà ở có giá trị lớn trên ngưỡng giá trị nhất định hoặc người có
nhiều nhà ở, người có nhà ở dưới ngưỡng sẽ không phải nộp thuế, miễn thuế đối với
nhà ở nông thôn và quy định hạn mức diện tích nhà ở được miễn thuế theo đầu nhân
khẩu. Việc đánh thuế nhà ở theo ngưỡng giá trị dễ được xã hội chấp nhận, tạo được
nguồn thu cho ngân sách, góp phần hạn chế đầu cơ. Đây là phương thức được nhiều
nước áp dụng.
Ngoài ra, một trong những vấn đề gây khá nhiều sự chú ý của công luận trong

thời gian gần đây là biệt thự bỏ hoang. Để xử lý vấn đề nay, không thể đưa đối tượng
đánh thuế là biệt thự bỏ hoang hay nhà bỏ hoang vì việc xác định thế nào là nhà bỏ
hoang trong thực tế không hề đơn giản. Thêm vào đó, chủ BĐS có thể sử dụng các
biện pháp để tránh “bỏ hoang” bằng nhiều cách khác nhau. Việc đánh thuế nhà ở với
quy định miễn trong hạn mức diện tích sử dụng bình quân đầu người và đánh thuế cao
vào phần trên hạn mức có thể giải quyết tốt bài toán này. Khi đó, không cần quan tâm
đến việc bỏ hoang hay không, phần vượt quá hạn mức sẽ bị đánh thuế nhà ở. Chủ sở
hữu nhà bỏ hoang phải bỏ thu nhập ra nếu muốn tiếp tục sử hữu. Nếu sử dụng để cho
thuê thì ngoài việc nộp thuế cho hoạt động kinh doanh còn phải nộp thuế nhà. Nếu
không muốn nộp thuế cao thì phải bán bớt phần BĐS không cần thiết (giống như đánh
thuế lũy tiến cao vào phần diện tích đất vượt hạn mức sử dụng).
Tóm lại, thông qua việc hoàn thiện chính sách thuế đối với BĐS, Nhà nước
thực hiện điều tiết thị trường BĐS, khuyến khích sử dụng có hiệu quả nguồn tài
nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ. Đồng thời, với việc điều chỉnh thuế trong giao dịch
trên thị trường ở mức hợp lý sẽ khuyến khích các giao dịch chính tức; khắc phục tình
trạng giao dịch “ngầm”, các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho
ngân sách nhà nước.
20


Tuy nhiên, nếu được ban hành thì Luật thuế nhà, đất cũng chỉ là góp phần hạn
chế đầu cơ, bởi để hạn chế đầu cơ có hiệu quả thì cần phải có sự kết hợp của nhiều
công cụ, chính sách khác.
Bên cạnh đó, một trong những mục tiêu của Luật thuế nhà, đất là làm cho tài
sản được minh bạch, tức là làm cho thị trường bất động sản lành mạnh. Từ trước đến
nay người ta vẫn cho rằng, mua bán nhà đất chủ yếu là hoạt động chui, bởi nếu một
người bán nhà công khai nhưng vẫn phải nộp thuế thì đương nhiên là họ sẽ không
đồng

ý.

Chính vì vậy, luật thuế này ra đời sẽ tạo nên một sự minh bạch, sòng phẳng, hướng
hoạt động mua bán trên thị trường dần trở nên minh bạch, công bằng thông qua cách
đánh thuế cụ thể đối với từng đối tượng, hoạt động mua bán cụ thể.
4.2. Minh bạch hóa thị trường bất động sản
Một thị trường bất động sản minh bạch, đầy đủ thông tin là biện pháp triệt để
nhất để hạn chế đầu cơ, sẽ chẳng thể có chuyện giá bất động sản bị thổi phồng nếu như
chúng ta biết được giá trị thực của nó là bao nhiêu. Một thị trường minh bạch cũng sẽ
thúc đẩy nhiều niềm tin hơn góp phần giúp thị trường phát triển hơn.
Ở bất kì quốc gia nào đặc biệt là các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị
trường BĐS cũng đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển của toàn bộ nền
kinh tế, thúc đẩy sự phát triển bên trong của các loại thị trường khác như thị trường
sức lao động, thị trường vốn. Yếu tố công khai minh bạch của thị trường BĐS được
coi là chìa khoá cho sự thực hiện thành công các vai trò đó, là hệ thống pháp luật đầy
đủ, rõ ràng và ổn định, quy hoạch sử dụng đất khả thi, công khai, giá đất được xác
định phù hợp với giá thị trường hoặc theo giá thị trường, có cơ chế định giá chính xác;
mọi thửa đất đang sử dụng phải được nhà nước công nhận về mặt pháp lí, dễ dàng
đăng kí quyền sở hữu đối với mọi tài sản gắn liền với đất và đăng kí giao dịch khi thực
hiện các quyền đối với BĐS; thông tin về BĐS đầy đủ, chính xác, công khai và mọi
chủ thể có nhu cầu đều được quyền tiếp cận.
Trước hết, việc tạo khuôn khổ pháp lí thích ứng với các nguyên tắc thị trường là
yếu tố quan trọng nhất để hình thành và phát triển thị trường BĐS, trong đó quy định
các vấn đề cơ bản như: Cấu trúc quan hệ sở hữu, quyền sở hữu tài sản, BĐS, phạm vi,
đối tượng của các giao dịch BĐS, thủ tục, hợp đồng và các biện pháp thực hiện giao
21


dịch. Điều quan trọng là khuôn khổ pháp lí này phải tôn trọng các nguyên tắc của thị
trường, tạo ra sự bình đẳng giữa các chủ thể tham gia và rút lui khỏi thị trường. Cạnh
tranh công khai, hạn chế sự can thiệp của nhà nước. Mặc dù vậy, theo kinh nghiệm của

các nước như Cộng hoà Séc, Cộng hoà liên bang Đức, Trung Quốc, Singapore... thì
nhà nước vẫn cần tác động vào thị trường trên một số vấn đề nhất định như điều tiết xã
hội thông qua chính sách thuế, phí, quy định giá trần, hỗ trợ nhà ở cho những người có
thu nhập thấp. Để giữ cho sự tác động của nhà nước không làm phương hại tới thị
trường thì các chính sách đất đai và chính sách BĐS phải thật sự nhất quán. Sự tồn tại
của cơ chế xây dựng và thông qua luật để tạo điều kiện cho việc níu kéo quyền lực
giữa các bộ, ngành trong bộ máy hành chính như ở Việt Nam hiện nay cần phải hoàn
toàn chấm dứt thì mới có thể đảm bảo sự nhất quán, minh bạch, cho hệ thống pháp luật
về thị trường BĐS.
Thứ hai, tạo điều kiện cho thị trường quyết định giá cả BĐS theo nguyên tắc
cạnh tranh. Song để đảm bảo yếu tố hợp lí, đủ độ tin cậy, việc xác định giá cả đòi hỏi
phải có các tổ chức tư vấn cho các bên giao dịch, cơ quan định giá hoặc cơ quan thẩm
định giá BĐS. Việc quản lí giá đất là rất cần thiết để đảm bảo sự ổn định và an toàn
cho thị trường. Nếu quản lí tốt giá đất sẽ đề phòng được sự tăng giá đột biến, đề phòng
nạn đầu cơ đất đai và góp phần xây dựng thị trường BĐS công khai, minh bạch và
khách quan. Bởi vậy, cơ quan hành chính Việt Nam cần phải giảm thiểu sự can thiệp
vào giá đất, xã hội hoá hệ sống định giá đất; đảm bảo hệ thống định giá phải tuân thủ
nguyên tắc trung thực, công bằng, công khai; có chế độ chứng nhận tư cách nhân viên
định giá; xây dựng chế độ phân tích giá BĐS của thị trưởng để dự báo biến động giá
cả cung cấp cho các giao dịch.
Yếu tố quan trọng quyết định tới tính minh bạch về hệ thống pháp luật và cơ
chế thực hiện pháp luật của thị trường BĐS ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay là
phải làm cho quy định về giá đất của Nhà nước thực sự sát với giá thị trường, tiến tới
xây dựng cơ chế một giá đất. Cần phải xem đây là tiêu chuẩn để xác định tính minh
bạch của thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt là trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc
tế hiện nay.

22

Thứ ba, cần thiết lập hệ thống thông tin công khai, minh bạch, có khả năng tiếp
cận với mọi đối tượng trong xã hội, như thông tin về quy hoạch, thông tin địa chính,
hồ sơ, đất đai, tình trạng pháp lí của BĐS, thông tin giá cả.
Thực tế cho thấy tính ổn định, công khai trong quy hoạch là sự đảm bảo quan
trọng cho yếu tố minh bạch của thị trường BĐS. Thông thường quy hoạch sử dụng đất
ở các quốc gia do các cấp chính quyền đảm nhiệm và có sự tham gia bắt buộc của
cộng đồng dân cư khi đã được thông qua thì không thể thay đổi. Do vậy, muốn hướng
tới sự minh bạch thị trường BĐS, Việt Nam cần phải nâng cao chất lượng trong việc
thiết lập, quy hoạch sử dụng đất, tăng tính khả thi, chi tiết hoá quy hoạch. Theo kinh
nghiệm của các nước trên thế giới thì việc công khai hồ sơ đăng kí là một trong các lợi
ích mà hệ thống đăng kí có thể tạo ra để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Để có hệ
thống đăng kí có thể cung cấp hồ sơ đăng kí một cách chính xác về tình trạng hiện hữu
của BĐS cần có các quy định bắt buộc các bên tham gia đăng kí giao dịch của họ, nếu
không lợi ích của họ sẽ lập tức bị xâm hại khi có các quan hệ chồng lấn (Ví dụ như
quy định về đăng kí giao dịch ở Mỹ). Bằng cách đó những người tham gia thị trường
sẽ coi việc đăng kí giao dịch, đăng kí tình trạng pháp lí của BĐS như là nhu cầu tự
thân để bảo vệ lợi ích của mình chứ không phải là biện pháp quản lí của Nhà nước. Và
như vậy hiệu quả sẽ càng đạt được nếu chi phí cho việc đăng kí là không lớn. Cũng
bằng cách đó mà loại bỏ thị trường không chính thức. Thêm vào đó thì việc đơn giản
hoá thủ tục đăng kí và các phê duyệt cần thiết trong quy trình đăng kí - về điều này thì
hệ thống đăng kí bằng khoán Tonens của Australia và một số quốc gia khác đã thể
hiện rất rõ tính ưu việt của nó. Trong hệ thống Tonens, hồ sơ đăng kí được mô tả thửa
đất, quyền sở hữu thửa đất và các lợi ích khác liên quan đến thửa đất... tất cả các thông
tín đầy đủ về các lợi ích hiện hữu đối với từng thửa đất, đảm bảo độ tin cậy vào tình
trạng pháp lí và tình trạng thực tế của quyền đối với thửa đất. Khi quy định về đăng kí
được bảo đảm thực hiện sẽ tăng cường tính minh bạch cho các lợi ích đối với các giao
dịch BĐS. Một người có quan tâm tới một thửa đất nào đó có thể tra cứu thông tin về
bằng khoán của thửa đất đó tại văn phòng đăng kí của đơn vị hành chính liên quan.
Bên cạnh việc đăng kí thì vấn đề thống nhất các thông tin cần thiết về các quyền liên
quan tới đất và nhà trên một loại giấy chứng nhận là yếu tố quan trọng cho việc thực

hiện các giao dịch được thuận lợi và đơn giản trong vấn đề tìm kiếm các thông tin. Ở
23


Trung Quốc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giao dịch khác đối với đất đai
đều được đăng kí tại cơ quan quản lí đất đai địa phương. Trong thời gian tới, pháp luật
Việt Nam cần có những quy định xoá bỏ tình trạng không thống nhất đối với việc đăng
kí ban đầu. Đất có nhà ở được đăng kí theo Luật nhà ở, còn các loại đất khác được
đăng kí theo Luật đất đai. Chưa có các quy định về đăng kí các công trình không phải
là nhà ở. Bởi những tồn tại này không thể có trong hệ thống pháp luật có tính minh
bạch.
Thứ tư, cần tạo điều kiện để cho các chuyên gia có trình độ chuyên môn cao
trong lĩnh vực BĐS tham gia làm quy hoạch sử dụng đất, xây dựng các chính sách về
giá đất, định giá đất. Bởi hoạt động của các loại chuyên gia này sẽ tác động không nhỏ
và trong những điều kiện nhất định còn quyết định đến sự vận hành và phát triển của
thị trường BĐS như tư vấn quy hoạch, chuyên gia định giá BĐS, công chứng viên, luật
sư và đặc biệt là các nhà môi giới BĐS.
Thứ năm, đối với thị trường đất đai hoặc thị trường quyền sử dụng đất như Việt
Nam thì sự không rõ ràng về yếu tố sở hữu sẽ là cản trở lớn đối với quá trình phát triển
của thị trường. Kinh nghiệm của các nước trên thế giới cho thấy cho dù tồn tại trên cơ
sở những điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội khác nhau nhưng theo xu hướng tất yếu là
các quốc gia đều loại bỏ dần những quy định, nghiêm cấm việc mua bán đất đai, xóa
bỏ những rào cản đối với các giao dịch đất, đặt các giao dịch này trong mối quan hệ
cung – cầu tất yếu của thị trường và đặc biệt chú trọng sự phát triển của các tổ chức
trung gian như tổ chức môi giới, tư vấn, các tổ chức định giá.
Tóm lại, cũng giống như các loại thị trường cơ bản khác, thị trường BĐS cần
phải được tạo dựng, vận hành phù hợp với các quy luật kinh tế khách quan của nền
kinh tế thị trường nhà nước luôn đóng vai trò là “bà đỡ” cho thị trường BĐS trong việc
tạo ra môi trường kinh tế xã hội, môi trường pháp luật cho hoạt động của loại thị
trường này. Sự phát triển của thị trường BĐS có thành công hay không liên quan rất

mật thiết tới hệ thống pháp luật có đủ độ tin cậy và minh bạch hay không? Bởi vậy,
vấn đề có ý nghĩa sống còn đối với thị trường BĐS của Việt Nam hiện nay là hoàn
chỉnh hệ thống pháp luật, loại bỏ những chồng chéo, xung đột giữa các văn bản pháp
luật có liên quan, kiên quyết xây dựng thị trường BĐS chính thức, đáp ứng được các
yếu tố cơ bản cho quá trình hội nhập.
24


5. Kết luận
Có lẽ sau những phân tích phía trên thì chúng ta đã có một cách nhìn nhận mới
về hoạt động đầu cơ trong thị trường bất động sản. Đầu cơ nếu phát triển quá mức thật
sự sẽ gây ra những hậu quả tiêu cực cho thị trường và nền kinh tế nhưng nếu ở một
mức độ vừa phải thì những tác động tích cực của đầu cơ thật sự rất đáng kể. Việc cố
gắng xóa bỏ đầu cơ là một việc không nên làm và trên thực tế là cũng không thể thực
hiện bởi nếu không có những hoạt động mua đi bán lại này thì thị trường sẽ không còn
là thị trường nữa. Thay vào đó, việc hạn chế đầu cơ, giữ cho đầu cơ ở một mức chấp
nhận được sẽ giúp chúng ta tận dụng được những mặt tốt mà nó mang lại đồng thời
tránh được những tiêu cực không đáng có.

25