Phân tích và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án ở huyện mê linh, thành phố hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.61 MB, 131 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
------------------------
ĐỖ HỮU TÀI
PHÂN TÍCH VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT
SỐ DỰ ÁN Ở HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH
HÀ NỘI - 2016
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
------------------------
ĐỖ HỮU TÀI
PHÂN TÍCH VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT
SỐ DỰ ÁN Ở HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. TRẦN VĂN BÌNH
HÀ NỘI - 2016
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài: "Phân tích và đề xuất một số giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án ở
huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội" là công trình do tôi nghiên cứu và thực hiện.
Các đoạn trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn
và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Luận văn này và các
giải pháp đề xuất là dựa trên sự hiểu biết của tôi về công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại huyện Mê Linh những năm gần đây và dựa trên kết quả đấu giá thực
tế tại một số dự án ở huyện Mê Linh.
Bản luận văn này chưa từng được xuất bản và vì vậy cũng chưa được nộp
cho một hội đồng nào khác cũng như chưa chuyển cho một bên nào khác
có quan tâm đối với nội dung luận văn này.
Tác giả
Đỗ Hữu Tài
Đỗ Hữu Tài
i
CH QTKD 2014A
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
LỜI CẢM ƠN
Sau một thời gian làm việc nghiêm túc, luận văn thạc sỹ của tôi đã được
hoàn thành dưới sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo PGS. Trần Văn Bình. Tôi
xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo PGS. Trần Văn Bình trong suốt quá
trình nghiên cứu và viết đề tài đã nhiệt tình chỉ bảo phương hướng nghiên cứu
và truyền đạt cho tôi những kinh nghiệm, kiến thức quý báu để tôi hoàn thành đề
tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo trong Viện Kinh tế và Quản
lý - trường Đại học Bách Khoa Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, đóng góp ý kiến
giá trị cho luận văn của tôi.
Tôi xin chân thành cảm ơn Viện đào tạo sau Đại học - Trường Đại học
Bách Khoa Hà Nội, Ban giám đốc và cán bộ, công chức, viên chức Chi nhánh
Phát triển quỹ đất Mê Linh đã tạo điều kiện cho tôi nghiên cứu và cung cấp số
liệu thực tế để tôi hoàn thành luận văn thạc sỹ này.
Xin trân trọng cảm ơn!
Đỗ Hữu Tài
ii
CH QTKD 2014A
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN.................................................................................................................ii
LỜI NÓI ĐẦU................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài: .......................................................................................... 1
2. Mục đích và yêu cầu của đề tài: ............................................................................... 2
2.1. Mục đích: ................................................................................................................. 2
2.2. Yêu cầu: ................................................................................................................... 2
3. Đối tượng nghiên cứu: ............................................................................................... 3
4. Phạm vi nghiên cứu: .................................................................................................. 3
5. Phương pháp nghiên cứu: ......................................................................................... 3
5.1. Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu: .................................................. 3
5.2. Phương pháp điều tra thống kê, phân tích số liệu: ............................................. 4
5.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính: ................................. 4
5.4. Phương pháp chuyên gia: ...................................................................................... 4
5.5. Phương pháp so sánh: ............................................................................................ 4
6. Kết cấu của đề tài: ..................................................................................................... 4
CHƯƠNG 1 .................................................................................................................... 5
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................ 5
1.1. Một số khái niệm liên quan về đấu giá tài sản, đấu giá quyền sử dụng đất: ......... 5
1.2. Quá trình hình thành pháp lý về đấu giá ở Việt Nam: ....................................... 6
1.2.1. Giai đoạn từ năm 1989 đến năm 1996: .............................................................. 6
1.2.2. Giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2005: .............................................................. 9
1.2.3. Giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2010: ............................................................ 11
1.2.4. Nội dung cơ bản của Nghị định 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ. ................ 14
1.3. Cơ sở lý luận về công tác đấu giá quyền sử dụng đất: ...................................... 18
1.3.1. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: ............................................. 18
1.3.1.1. Lập kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất hằng năm: ................................. 18
1.3.1.2. Lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng khu đất đấu giá QSD
đất: ................................................................................................................................ 18
Đỗ Hữu Tài
iii
CH QTKD 2014A
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
1.3.1.2.1 Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, quy hoạch tổng mặt bằng đối với dự
án tại khu vực đô thị: .................................................................................................. 18
1.3.1.2.2. Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, quy hoạch tổng mặt bằng đối với dự
án tại khu vực nông thôn: ........................................................................................... 19
1.3.1.2.3. Lập quy hoạch các khu đất nhỏ lẻ nằm xen kẹt trong khu dân cư hiện có
(tại khu vực đô thị là các khu đất không tiếp giáp với các đường), có quy mô diện
tích dưới 5.000m2 đất................................................................................................... 21
1.3.2. Công tác lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá QSD
đất: ................................................................................................................................ 21
1.3.2.1. Lập kế hoạch thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất .................. 21
1.3.2.2. Chủ đầu tư các dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đấu giá quyền sử
dụng đất:....................................................................................................................... 22
1.3.2.3. Lập và phê duyệt dự án đầu tư ..................................................................... 22
1.3.3. Quy trình, quy chế, hình thức tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất: ............. 23
1.3.3.1. Quyết định phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất: .................. 23
1.3.3.2. Xác định và phê duyệt giá khởi điểm: .......................................................... 25
1.3.3.3. Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện phiên đấu giá quyền sử
dụng đất:....................................................................................................................... 25
1.3.3.4. Niêm yết, thông báo công khai đấu giá quyền sử dụng đất, bán hồ sơ mời
đấu giá: ......................................................................................................................... 26
1.3.3.5. Trình tự đấu giá và xử lý các trường hợp phát sinh: .................................. 29
1.3.3.6. Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất: ............................................ 29
1.3.3.7. Quyền và trách nhiệm của người trúng đấu giá, công nhận, hủy bỏ kết
quả đấu giá, nộp tiền sử dụng đất: ............................................................................. 31
1.3.3.8. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất trên thực địa cho người
trúng đấu giá: ............................................................................................................... 33
1.4. Vai trò, hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất: .................................... 34
1.4.1. Hiệu quả kinh tế: ............................................................................................... 34
1.4.2. Hiệu quả xã hội: ................................................................................................. 35
1.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai: .................................. 36
Đỗ Hữu Tài
iv
CH QTKD 2014A
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
1.5. Các tiêu chí đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSD đất: ....................... 37
TÓM TẮT CHƯƠNG 1 .............................................................................................. 39
CHƯƠNG 2 .................................................................................................................. 39
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ
DỰ ÁN Ở HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI .......................................... 40
2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Mê Linh. ................... 40
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên. .................................................... 40
2.1.1.1. Vị trí địa lý: ..................................................................................................... 40
2.1.1.2. Đặc điểm địa hình:.......................................................................................... 40
2.1.1.3. Điều kiện khí hậu: .......................................................................................... 40
2.1.1.4. Chế độ thuỷ văn: ............................................................................................. 41
2.1.1.5. Tài nguyên đất đai: ......................................................................................... 41
Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của huyện Mê Linh. ............................. 42
2.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội: ............................................................ 42
2.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế: ...................................................................................... 42
2.1.2.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế: .......................................................................... 43
2.1.2.3. Thực trạng phát triển của các ngành kinh tế: ............................................. 43
2.1.2.4. Dân số, lao động, việc làm: ............................................................................ 43
2.1.2.5. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn: ...................... 44
2.1.2.6. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng: ............................................................ 44
2.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Mê Linh:................................. 45
2.2.1. Điều kiện về đất để tổ chức đấu giá: ................................................................ 45
2.2.2. Lập kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất và giao đất: ....................................... 45
2.2.3. Về chủ trương đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện: .................................... 46
2.2.4. Lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 khu đất đấu
giá: ................................................................................................................................. 46
2.2.5. Giao nhiệm vụ Chủ đầu tư các dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đấu
giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mê Linh: ............................................... 47
2.2.6. Lập và phê duyệt dự án đầu tư: ....................................................................... 47
2.2.7. Nguồn vốn đầu tư các dự án đấu giá QSD đất: .............................................. 48
Đỗ Hữu Tài
v
CH QTKD 2014A
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
2.2.8. Triển khai xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu đất đấu giá QSD đất trên địa
bàn huyện Mê Linh: .................................................................................................... 48
2.2.9. Trình tự, thủ tục tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Mê Linh:..... 49
2.2.9.1. Thành lập Hội đồng đấu giá QSD đất: ......................................................... 49
2.2.9.2. Xác định giá khởi điểm: ................................................................................. 49
2.2.9.3. Xây dựng và phê duyệt quy chế, phương án đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện: ..................................................................................................... 50
2.2.9.4. Niêm yết, thông báo công khai đấu giá quyền sử dụng đất, bán hồ sơ mời
đấu giá, xét điều kiện tham dự đấu giá, nội quy phiên đấu giá, phê duyệt kết quả
đấu giá, nộp tiền sử dụng đất, giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất: ................................................................................................................................ 57
2.3. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án ở huyện Mê
Linh: .............................................................................................................................. 61
Trong khuôn khổ đề tài nghiên cứu, tôi lựa chọn 03 dự án đấu giá QSD đất đang
tiến hành đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Mê Linh gồm: ................................ 61
2.3.1. Về công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi và giao đất:....... 62
2.3.2. Về công tác lập quy hoạch xây dựng và lập dự án xây dựng công trình: .... 64
Bảng 2.2: Kết quả phiên đấu giá ngày 14/12/2013 khu đấu giá QSD đất huyện Mê
Linh................................................................................................................................ 67
2.3.3. Về công tác triển khai xây dựng hạ tầng kỹ thuật: ........................................ 67
Bảng 2.3: Kết quả phiên đấu giá ngày 10/12/2013 (Thôn Phú Nhi, xã Thanh Lâm). ....... 69
2.3.4. Trình tự, thủ tục tổ chức đấu giá Quyền sử dụng đất tại các dự án ở huyện
Mê Linh: ....................................................................................................................... 69
2.3.4.1. Về việc thành lập Hội đồng đấu giá QSD đất: ............................................. 69
2.3.4.2. Về việc xác định giá khởi điểm để đấu giá QSD đất tại các dự án: ........... 70
Bảng 2.4: Kết quả phiên đấu giá ngày 25/7/2014 khu đấu giá QSD đất huyện Mê
Linh. .............................................................................................................................. 74
Bảng 2.5: Kết quả phiên đấu giá ngày 12/4/2014 (Thôn Phú Nhi, xã Thanh Lâm)........ 76
Bảng 2.6: Kết quả phiên đấu giá ngày 19/4/2014 (Thôn Phú Nhi, xã Thanh Lâm)........ 76
Đỗ Hữu Tài
vi
CH QTKD 2014A
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
Bảng 2.7: Kết quả đợt đấu giá ngày 07/10/2015 tại Tổ dân phố số 7, thị trấn Chi
Đông. ............................................................................................................................. 77
2.3.4.3. Xây dựng và phê duyệt phương án, quy chế đấu giá QSD đất tại các dự
án: .................................................................................................................................. 77
2.3.4.4. Niêm yết, thông báo công khai, bán hồ sơ đấu giá, xét điều kiện tham dự
đấu giá, nội quy phiên đấu giá tại các dự án: ........................................................... 79
Bảng 2.8: Kết quả phiên đấu giá ngày 06/02/2015 khu đấu giá QSD đất huyện Mê
Linh: .............................................................................................................................. 82
Bảng 2.9: Kết quả phiên đấu giá ngày 17/7/2015 tại thôn Phú Nhi, xã Thanh Lâm: 84
2.3.4.5. Phê duyệt kết quả đấu giá, nộp tiền sử dụng đất, giao đất và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất: ................................................................................. 85
Bảng 2.10: Kết quả phiên đấu giá ngày 25/11/2015 khu đấu giá QSD đất huyện Mê
Linh................................................................................................................................ 86
2.4. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Mê Linh:.... 89
2.4.1. Hiệu quả kinh tế: ............................................................................................... 89
Bảng 2.11: Kết quả đấu giá QSD đất tại 03 dự án từ cuối năm 2013 đến cuối năm
2015: .............................................................................................................................. 90
Bảng 2.13: Hiệu quả về mặt kinh tế đối với dự án đấu giá QSD đất tại thôn Phú
Nhi, xã Thanh Lâm từ năm 2013 – 2015. .................................................................. 91
Bảng 2.14: Hiệu quả về mặt kinh tế đối với dự án đấu giá QSD đất tổ dân phố số
7, thị trấn Chi Đông năm 2015. .................................................................................. 92
2.4.2. Hiệu quả xã hội: ................................................................................................. 92
+ Đối với dự án đấu giá QSD đất tại thôn Phú Nhi, xã Thanh Lâm: Quy hoạch và
tạo quỹ đất sạch để làm cơ sở đầu tư xây dựng Nhà Văn hóa với diện tích 1.021 m2,
đất để đầu tư xây dựng nhà trẻ, mẫu giáo với diện tích 3.191 m2, tạo một không
gian xanh với diện tích 750 m2, tạo tiền đề để đầu tư xây dựng nông thôn mới tại xã
Thanh Lâm. .................................................................................................................. 93
2.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai: .................................. 93
2.5. Những tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá QSD đất ỏ huyện Mê Linh:... 94
2.2.1. Công tác lập quy hoạch xây dựng:................................................................... 94
Đỗ Hữu Tài
vii
CH QTKD 2014A
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
2.2.2. Công tác đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật: .................................................. 95
2.2.3. Xác định giá khởi điểm: .................................................................................... 96
2.2.4. Xây dựng phương án và quy chế đấu giá:....................................................... 96
2.2.5. Công tác tổ chức các phiên đấu giá: ................................................................ 97
2.2.6. Nộp tiền sử dụng đất, cấp GCN QSD đất và bàn giao đất: ........................... 97
2.2.7. Thông tin về đấu giá QSD đất. ......................................................................... 98
TÓM TẮT CHƯƠNG 2: ............................................................................................. 99
CHƯƠNG 3 ................................................................................................................ 100
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT Ở HUYỆN MÊ LINH ................................................................... 100
3.1. Định hướng kế hoạch trung hạn đấu giá QSD đất ở huyện Mê Linh (20162020):........................................................................................................................... 100
Bảng 3.1. Dự kiến thu tiền đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Mê Linh giai
đoạn 2016 – 2020: ...................................................................................................... 101
ĐVT: triệu đồng ......................................................................................................... 101
3.2. Một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Mê Linh: .............................................................. 104
3.2.1. Các giải pháp: .................................................................................................. 104
3.2.2. Kiến nghị: ......................................................................................................... 105
TÓM TẮT CHƯƠNG 3 ............................................................................................ 107
KẾT LUẬN ................................................................................................................ 108
TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................................... 109
PHỤ LỤC CÁC BẢNG, BIỂU, BẢN VẼ KÈM THEO ĐỀ TÀI ............................. 111
1. PHIẾU HỎI ĐIỀU TRA ....................................................................................... 111
VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MÊ LINH,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI ............................................................................................. 111
Hình 1: Quy hoạch chia lô Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đấu giá quyền sử
dụng đất huyện Mê Linh. .......................................................................................... 116
Hình 2: Quy hoạch tổng mặt bằng chia lô liền kề Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật
khu đấu giá quyền sử dụng đất tại thôn Phú Nhi, xã Thanh Lâm, huyện Mê Linh.118
Đỗ Hữu Tài
viii
CH QTKD 2014A
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
Đỗ Hữu Tài
ix
CH QTKD 2014A
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
QSD đất
: Quyền sử dụng đất
GCN
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HTKT
: Hạ tầng kỹ thuật
UBND
: Uỷ ban nhân dân
CĐT
: Chủ đầu tư
NSNN
: Ngân sách Nhà nước
Đỗ Hữu Tài
x
CH QTKD 2014A
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của
mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là thành
phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và
hình thành yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành
hàng hoá, trong đó có đất đai.
Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa
phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội
lực giá trị của đất đai và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy, để tạo
thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân,
đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần
nghiên cứu, tổ chức thực hiện nhân rộng mô hình đấu giá quyền sử dụng đất ở. Để
công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất là cách thức
tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất cho hợp lý.
Mê Linh là huyện thuộc vùng đồng bằng, nằm phía Tây Bắc của thành phố
Hà Nội, là cửa ngõ thủ đô, là trung tâm kinh tế, chính trị và văn hóa xã hội của
thành phố Hà Nội, cùng với chủ trương đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa,
đổi mới đất nước, phấn đấu đưa nước ta trở thành một nước công nghiệp; trong
những năm gần đây, tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nền kinh tế có sự
chuyển dịch mạnh mẽ cả về lượng và về chất; Tuy nhiên, hệ thống các công trình
phúc lợi công cộng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật trên địa bàn huyện Mê Linh còn nhiều
hạn chế, chưa được đầu tư đồng bộ, đang bị xuống cấp nghiêm trọng, do đó nhu
cầu về vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, các công trình phúc lợi
công cộng tại các địa phương trong huyện là rất bức thiết, do vậy rất cần kinh phí
Đỗ Hữu Tài
1
CH QTKD 2014A
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
để đầu tư cho xây dựng phục vụ thực hiện đề án quy hoạch xây dựng nông thôn
mới trên địa bàn huyện.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hoá, hiện đại hoá đất nước, Nhà nước ta có chủ trương cho phép đấu giá quyền sử
dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho các địa phương.
Huyện Mê Linh trong mấy năm qua đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, thu
ngân sách Nhà nước hàng trăm tỷ đồng. Tuy nhiên, bên cạnh những thành quả đạt
được, các quy định pháp luật và thực tiễn hoạt động bán đấu giá còn nhiều hạn
chế, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất
còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ dẫn đến công tác đấu giá bị đình trệ, chậm tiến
độ. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh
công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu ngân sách Nhà nước, tôi tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Phân tích và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao
hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án ở huyện Mê
Linh, thành phố Hà Nội”.
2. Mục đích và yêu cầu của đề tài:
2.1. Mục đích:
- Phân tích và đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất
tại một số dự án ở huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất được một số giải pháp thiết thực nhằm góp phần hoàn thiện và
nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Mê Linh, thành
phố Hà Nội.
2.2. Yêu cầu:
- Nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất của
Chính phủ, Bộ ngành và của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội.
- Số liệu điều tra phải trung thực, khách quan và đảm bảo độ tin cậy.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
Đỗ Hữu Tài
2
CH QTKD 2014A
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
3. Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất ở huyện Mê Linh, tập trung nghiên cứu các vấn đề sau:
- Hiệu quả trong khâu lập quy hoạch, lập dự án và triển khai xây dựng hạ
tầng khu đất đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án ở huyện Mê Linh, thành
phố Hà Nội.
- Hiệu quả trong quy trình, quy chế và hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
tại một số dự án ở huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội.
4. Phạm vi nghiên cứu:
Nghiên cứu công tác đấu giá QSD đất ở huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội,
trong đó tập trung nghiên cứu một số dự án đấu giá QSD đất tiêu biểu đã và đang
triển khai trên cơ sở áp dụng các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng
đất do nhiều lý do như: Công tác lập dự án và triển khai dự án kéo dài, quy hoạch
chưa hợp lý, xác định giá khởi điểm chưa phù hợp và hình thức tổ chức đấu giá
chưa đạt hiệu quả cao, cụ thể tại một số dự án đề cập trong đề tài như sau:
- Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu khu đấu giá quyền sử dụng đất
huyện Mê Linh.
- Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật để đấu giá quyền sử dụng đất tại thôn
Phú Nhi, xã Thanh Lâm, huyện Mê Linh.
- Dự án xây dựng hạ tầng đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt, nhỏ lẻ tại Tổ
dân phố số 7, thị trấn Chi Đông huyện Mê Linh.
5. Phương pháp nghiên cứu:
5.1. Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu:
- Điều tra, thu thập các văn bản có liên quan tới công tác định giá đất và
công tác đấu giá quyền sử dụng đất do Chính phủ, Bộ ngành, UBND thành phố
quy định và hướng dẫn.
- Điều tra thu thập tài liệu, số liệu tại các Phòng, ban chuyên môn, nghiệp
vụ của UBND huyện Mê Linh.
Đỗ Hữu Tài
3
CH QTKD 2014A
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
5.2. Phương pháp điều tra thống kê, phân tích số liệu:
- Phỏng vấn các cán bộ chuyên môn tại các địa bàn điều tra, thu thập thống
kê số liệu liên quan đến các dự án đấu giá quyền sử dụng đất.
- Khảo sát bằng phiếu điều tra trực tiếp người tham gia đấu giá hoặc người
sử dụng đất, nắm bắt tình hình sử dụng đất, các đối tượng trúng đấu giá quyền sử
dụng đất và tổng hợp, sắp xếp số liệu theo thời gian các năm điều tra.
5.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính:
Tổng hợp và phân tích, xử lý số liệu thuộc tính bằng phần mềm Excel.
5.4. Phương pháp chuyên gia:
Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý về các lĩnh vực bất
động sản, quy hoạch, xây dựng, tài chính và quản lý sử dụng đất đai.
5.5. Phương pháp so sánh:
Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô
trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá quy trình, hiệu quả của công tác đấu
giá quyền sử dụng đất, so sánh các phương pháp, các phương thức đấu giá quyền
sử dụng đất để lựa chọn phương án, phương thức đấu giá hợp lý và mang lại hiệu
quả cao nhất.
Trong số các phương pháp nghiên cứu nêu trên, tôi chọn phương pháp so
sánh kết hợp với phương pháp điều tra thống kê, phân tích số liệu làm cơ sở để
lựa chọn hình thức đấu giá tối ưu và hiệu quả nhất.
6. Kết cấu của đề tài:
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo nội dung của
luận văn được chia thành 3 chương :
Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Chương 2: Phân tích và đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại một số dự án ở huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội.
Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất ở huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội.
Đỗ Hữu Tài
4
CH QTKD 2014A
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Một số khái niệm liên quan về đấu giá tài sản, đấu giá quyền sử dụng đất:
- Tài sản: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá (như trái phiếu, cổ
phiếu, kỳ phiếu...) và các quyền tài sản (như quyền tác giả, quyền sở hữu công
nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền
bảo hiểm đối với vật bảo đảm, quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh
nghiệp, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng...) tại Điều 163, Luật dân sự 2005.
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá, ai trả
giá cao nhất thì trúng đấu giá.
- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Dự án: là việc đề xuất hệ thống những biện pháp nhằm đạt được mục
tiêu hoặc một công việc nào đó với những điều kiện ràng buộc về thời gian, về
chất lượng và chi phí trong giới hạn cho phép hoặc tối ưu trong điều kiện có thể.
- Dự án đầu tư xây dựng công trình: là những dự án đầu tư cho việc xây
dựng, mua sắm thiết bị công nghệ, đào tạo công nhân vận hành nhằm tạo ra các
sản phẩm vật chất hoặc dịch vụ cho xã hội; hoặc là các dự án đầu tư xây dựng
công trình tạo ra các hệ thống cơ sở vật chất cho xã hội như cầu, cống, đường bộ,
đường sắt; cảng sông, cảng biển, đê, đập, hồ chứa nước, kênh mương tưới tiêu…
- Bán đấu giá tài sản: là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức
trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự,
thủ tục được quy định tại Nghị định này. Phương thức trả giá lên là phương thức
trả giá từ thấp lên cao cho đến khi có người trả giá cao nhất.
- Đấu giá viên: là người được cấp Chứng chỉ hành nghề đấu giá theo quy
định tại Nghị định này.
- Người mua được tài sản bán đấu giá: là người trả giá cao nhất so với giá
khởi điểm; trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá khởi điểm thì
tài sản được bán bằng giá khởi điểm.
Đỗ Hữu Tài
5
CH QTKD 2014A
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
- Tài sản bán đấu giá: là động sản, bất động sản, giấy tờ có giá và các
quyền tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật.
- Giá khởi điểm: Là mức giá tối thiểu quy định cho 01 m2 đất đấu giá.
- Bước giá: là mức chênh lệch của lần trả giá sau so với lần trả giá trước
liền kề. Bước giá do tổ chức bán đấu giá tài sản quy định phù hợp với từng cuộc
bán đấu giá.
- Người có tài sản bán đấu giá: là chủ sở hữu tài sản, người được chủ sở
hữu ủy quyền bán tài sản, người có trách nhiệm chuyển giao tài sản để bán đấu
giá hoặc cá nhân, tổ chức có quyền bán tài sản của người khác theo quy định của
pháp luật.
- Người tham gia đấu giá tài sản: là cá nhân, đại diện tổ chức có đủ điều
kiện tham gia đấu giá để mua tài sản bán đấu giá theo quy định của Nghị định
này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Là giấy tờ do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất.
- Giá bỏ hợp lệ: Giá bỏ hợp lệ tối thiểu phải bằng giá sàn cộng thêm một
bước giá hoặc giá của vòng đấu tiếp theo do Hội đồng đấu giá quy định.
- Giá trúng: Giá trúng là giá trả cho 01 m2 đất phải lớn hơn hoặc bằng giá
bỏ hợp lệ do Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất xác định.
1.2. Quá trình hình thành pháp lý về đấu giá ở Việt Nam:
1.2.1. Giai đoạn từ năm 1989 đến năm 1996:
Có thể nói dịch vụ bán đấu giá tài sản tại Việt Nam được hình thành và phát
triển từ việc bán đấu giá tài sản để thi hành án dân sự. Bởi lẽ, các quy định về bán
đấu giá tài sản được xuất hiện đầu tiên trong pháp luật về thi hành án dân sự.
Pháp luật về bán đấu giá tài sản được đánh dấu bằng sự ra đời của Pháp lệnh
thi hành án dân sự ngày 28 tháng 8 năm 1989 (Pháp lệnh năm 1989), quy định về
bán đấu giá tài sản để thi hành án. Khoản 1, Điều 28 của Pháp lệnh năm 1989 quy
định về bán đấu giá tài sản đã kê biên. Đối với các loại tài sản này, thời gian bán
Đỗ Hữu Tài
6
CH QTKD 2014A
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
đấu giá phải được niêm yết công khai tại trụ sở Tòa án và Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn nơi có tài sản và thông báo cho đương sự, chậm nhất là bảy ngày
trước ngày bán đấu giá. Tài sản đã kê biên được bán cho người trả giá cao nhất.
Nếu không có ai trả giá cao hơn giá đã định thì tài sản được bán cho người mua
theo giá mà Hội đồng định giá đã định. Tài sản không bán được thì được định giá
lại để tiếp tục bán đấu giá (khoản 2, Điều 28).
Riêng đối với bán đấu giá nhà, Điều 30 Pháp lệnh năm 1989 quy định: người
muốn mua nhà phải nộp đơn và nộp trước 1% giá trị nhà tại Tòa án. Số tiền này
được hoàn lại ngay nếu họ không mua được nhà. Trong thời hạn ba mươi ngày kể
từ ngày bán đấu giá, người mua được nhà phải trả đủ tiền tại Tòa án. Nếu họ không
trả đủ tiền trong thời hạn đó thì số tiền nộp trước không được trả lại và được nộp
vào ngân sách nhà nước.
Để thực hiện Pháp lệnh năm 1989, Tòa án nhân dân Tối cao, Viện kiểm sát
nhân dân Tối cao và Bộ Tư pháp có Thông tư liên ngành số 06-89/TTLN ngày 07
tháng 12 năm 1989 hướng dẫn thực hiện một số quy định của Pháp lệnh 1989. Mục
VI của Thông tư có quy định về bán đấu giá tài sản đã kê biên theo quy định tại
khoản 2 Điều 25 Pháp lệnh năm 1989 thì khi kê biên tài sản, nếu các bên đương sự
không thoả thuận được về giá hoặc việc định giá có khó khăn, chấp hành viên mời
Hội đồng định giá để định giá sơ bộ tài sản đã kê biên. Quy định này nhằm giúp
Chấp hành viên ước lượng số tài sản cần kê biên tương ứng với mức đủ để thi hành
án và thanh toán các chi phí về thi hành án; đồng thời, nhằm xác định trách nhiệm
của người được giao bảo quản tài sản đã kê biên. Do đó, khi kê biên tài sản, nếu các
bên đương sự không thoả thuận được về giá thì chấp hành viên cần dựa vào ý kiến
của đại diện chính quyền địa phương, người chứng kiến và các bên đương sự để sơ
bộ định giá các tài sản bị kê biên. Chấp hành viên chỉ mời Hội đồng định giá tài sản
trong những trường hợp người được thi hành án đồng ý nhận tài sản kê biên để thi
hành án theo giá do hội đồng định giá quyết định hoặc do tính chất đặc biệt của tài
sản mà chấp hành viên không thể ước giá được. Đối với những trường hợp này, Hội
đồng định giá cần định giá chính thức tất cả các tài sản đã kê biên của người phải
Đỗ Hữu Tài
7
CH QTKD 2014A
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
thi hành án để khi bán đấu giá không phải định giá lại, trừ trường hợp có biến động
đáng kể về giá.
Theo các Điều 28, 30 Pháp lệnh thi hành án dân sự năm 1989 thì việc bán
đấu giá do Chấp hành viên tổ chức. Chậm nhất là bảy ngày trước ngày bán đấu giá,
Chấp hành viên phải niêm yết công khai tại trụ sở Tòa án, Uỷ ban nhân dân nơi có
tài sản và thông báo rộng rãi danh mục tài sản, giá khởi điểm, thời gian và địa điểm
bán đấu giá. Đồng thời phải báo cho các bên đương sự biết. Trong thông báo có thể
nêu rõ những yêu cầu đối với người tham gia đấu giá (khoản 2, mục VI). Trước khi
bán đấu giá, người phải thi hành án có thể nộp tiền thi hành án để lấy lại tài sản bị
kê biên và người được thi hành án có thể nhận tài sản đã kê biên để thi hành án theo
giá đã định (khoản 3, mục VI).
Tài sản bán đấu giá được trưng bày công khai, có ghi rõ số thứ tự và giá đã
định. Chấp hành viên khai mạc cuộc bán đấu giá, giới thiệu đại diện chính quyền,
đoàn thể được mời tham gia chứng kiến việc bán đấu giá, đại diện Viện kiểm sát
nhân dân (nếu có) và công bố thể thức bán đấu giá. Chấp hành viên lần lượt bán tài
sản của từng người phải thi hành án và công bố giá đã định của từng tài sản để
người mua trả giá. Tài sản được bán cho người trả giá cao nhất. Nếu không có ai trả
giá cao hơn giá khởi điểm thì bán cho người mua nếu người đó đồng ý mua theo giá
khởi điểm. Khi số tiền bán tài sản đã đủ để thi hành án và thanh toán các chi phí về
thi hành án thì chấp hành viên ngừng bán và số tài sản còn lại sẽ được trả lại cho
người phải thi hành án.
Đối với tài sản không phải là nhà, người mua được tài sản phải trả tiền ngay
tại nơi bán đấu giá; nhưng nếu tài sản trị giá từ một triệu đồng trở lên thì người mua
phải trả ngay ít nhất là 10% trị giá của tài sản và trong thời hạn ba ngày kể từ ngày
bán đấu giá họ phải trả đủ số tiền còn thiếu tại Tòa án. Người mua được nhận tài
sản ngay sau khi đã trả đủ tiền. Nếu người mua không trả đủ tiền trong thời hạn
này, thì số tiền nộp trước không được trả lại mà được nộp vào ngân sách Nhà nước,
trừ trường hợp có lý do chính đáng được chấp hành viên chấp nhận.
Đỗ Hữu Tài
8
CH QTKD 2014A
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
Đối với những tài sản phải làm thủ tục chuyển dịch quyền sở hữu thì chậm
nhất là ba ngày sau khi người mua trả đủ tiền, chấp hành viên phải giao cho người
mua các giấy tờ cần thiết để làm thủ tục chuyển dịch quyền sở hữu. Chấp hành viên
phải lập biên bản về việc bán đấu giá tài sản của từng người phải thi hành án, trong
đó cần ghi rõ danh mục tài sản, các giá đã được trả, họ và tên, địa chỉ của người
mua được tài sản…Trong biên bản phải có chữ ký của Chấp hành viên, người
chứng kiến và các bên đương sự tham dự cuộc bán đấu giá (nếu có). Trong những
trường hợp không có người mua, người mua trả giá thấp hơn giá khởi điểm hoặc
không trả đủ tiền trong thời hạn quy định, chấp hành viên lập biên bản về việc bán
đấu giá không thành và thông báo cho các đương sự biết.
Năm 1994, Pháp lệnh Thi hành án dân sự được ban hành mới thay thế
cho Pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 1989 (Pháp lệnh năm 1994). Pháp lệnh
năm 1994 bổ sung thêm một số quy định về bán đấu giá tài sản thi hành án.
Quy định cụ thể hơn về thành phần Hội đồng định giá gồm đại diện cơ quan tài
chính, cơ quan chuyên môn có liên quan và do chấp hành viên chủ trì để đánh
giá sơ bộ tài sản đã kê biên (Điều 34 của Pháp lệnh năm 1994), người được thi
hành án, người phải thi hành án được tham gia ý kiến vào việc định giá, nhưng
quyền quyết định giá thuộc Hội đồng định giá. Tài sản không bán được thì
được định giá lại để tiếp tục bán đấu giá.
1.2.2. Giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2005:
Năm 1995, Bộ luật Dân sự đầu tiên ở nước ta được Quốc hội khóa IX, kỳ
họp thứ 8 thông qua. Đây là một văn bản pháp luật quan trọng, điều chỉnh các quan
hệ dân sự trong đó có quan hệ về bán đấu giá tài sản. Bộ luật Dân sự năm 1995 đã
quy định giao cho Chính phủ ban hành quy chế bán đấu giá. Trên cơ sở đó, ngày
19/12/1996 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 86/1996/CP về việc ban hành quy
chế bán đấu giá tài sản. Đây là văn bản pháp lý chuyên ngành đầu tiên điều chỉnh
về lĩnh vực bán đấu giá tài sản với những quy định về tài sản bán đấu giá, người
bán đấu giá, trình tự, thủ tục bán đấu giá, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về bán
đấu giá. Có thể nói hoạt động bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp ở nước ta được
Đỗ Hữu Tài
9
CH QTKD 2014A
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
hình thành từ năm 1997 trên cơ sở của Bộ luật dân sự và Nghị định số 86/CP ngày
19/12/1996 của Chính phủ ban hành Quy chế bán đấu giá tài sản.
Theo quy định tại Điều 4 của Nghị định số 86/1996/CP thì Người bán đấu
giá là Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản bán đấu giá được thành lập theo quyết
định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, do Sở
Tư pháp trực tiếp quản lý. Người bán đấu giá cũng có thể là doanh nghiệp nhà nước
được thành lập theo Luật Doanh nghiệp nhà nước, Công ty trách nhiệm hữu hạn,
Công ty cổ phần được thành lập theo Luật Công ty hoạt động bán đấu giá chuyên
nghiệp và không kinh doanh ngành nghề khác do Sở Tư pháp quản lý về nghiệp vụ.
Cũng theo quy định tại Nghị định này thì việc bán đấu giá tài sản được tiến hành
sau khi người có tài sản bán đấu giá ký hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản với
người bán đấu giá, xác định giá khởi điểm để bán đấu giá. Người bán đấu giá tài
sản phải niêm yết, thông báo công khai việc bán đấu giá, tài sản bán đấu giá, giá
khởi điểm...Người muốn tham gia đấu giá bất động sản hoặc động sản có giá khởi
điểm từ mười triệu đồng trở lên phải đăng ký mua chậm nhất là hai ngày trước ngày
mở cuộc bán đấu giá và phải nộp một khoản tiền đặt trước bằng 1% giá khởi điểm.
Ngày 07 tháng 04 năm 1997 Bộ Tư pháp ban hành Thông tư số
399/PLDSKT hướng dẫn một số quy định về bán đấu giá tài sản. Ở đa số địa
phương, quán triệt tinh thần Nghị định số 86/CP và Thông tư số 399/PLDSKT ngày
07 tháng 4 năm 1997 của Bộ Tư pháp, các Trung tâm đã tổ chức bán đấu giá công
khai, rộng rãi, đúng trình tự, thủ tục; khách hàng tham gia đấu giá ngày càng nhiều.
Giá tài sản bán được phần lớn tăng hơn nhiều so với giá khởi điểm, làm lợi cho
người có tài sản bán đấu giá. Khoản lệ phí nộp ngân sách đạt được chỉ tiêu mà các
Trung tâm đề ra, đảm bảo cho hoạt động bán đấu giá được liên tục và có hiệu quả.
Nghị định số 86/1996/CP là văn bản pháp luật quan trọng đặt nền móng cho
dịch vụ đấu giá trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, nội dung của Nghị định số
86/1996/CP được ban hành trong những năm đầu của nền kinh tế thị trường định
hướng XHCN Việt Nam nên vẫn chứa đựng các điều khoản bất cập, hạn chế nhất
định, không còn phù hợp cần thay đổi cho phù hợp với thực tế.
Đỗ Hữu Tài
10
CH QTKD 2014A
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
1.2.3. Giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2010:
Ngày 18/01/2005, Nghị định số 05/2005/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu
giá tài sản được ban hành thay thế Nghị định số 86/1996/CP. Ngay sau khi Nghị
định số 05/2005/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số
03/2005/TT-BTP hướng dẫn một số quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP.
Nghị định số 05/2005/NĐ-CP là văn bản pháp luật chuyên ngành, là cơ sở
pháp lý quan trọng để phát triển dịch vụ bán đấu giá tài sản trong nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, cùng với Nghị định số
05/2005/NĐ-CP thì còn có nhiều văn bản quy phạm pháp luật cùng điều chỉnh hoạt
động bán đấu giá tài sản như Bộ Luật dân sự năm 2005; Luật Thương mại năm
2005; Luật quản lý và sử dụng tài sản nhà nước năm 2008; Luật kinh doanh bất
động sản năm 2006; Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002 và Pháp lệnh
sửa đổi bổ sung một số điều của Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002,
Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về bán đấu giá quyền
sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Nghị định số
159/2007/NĐ-CP ngày 30 tháng 10 năm 2007 về xử phạt vi phạm hành chính trong
lĩnh vực quản lý rừng, bảo vệ rừng và quản lý lâm sản; Nghị định số 181/2004/NĐCP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành luật đất đai; Nghị định số 84/2007/NĐCP ngày 25 tháng 05 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất
đai; Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng
dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất và Tổ chức phát triển quỹ đất.
Sau khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP được ban hành, hoạt động bán đấu giá tài sản
đã đạt được những kết quả đáng kể, tạo cơ sở pháp lý quan trọng đối với việc củng
cố và phát triển các tổ chức bán đấu giá tài sản ở các tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương, góp phần thống nhất pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản
và đáp ứng phần lớn nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực này.
Đỗ Hữu Tài
11
CH QTKD 2014A
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được, pháp luật về hoạt động bán
đấu giá tài sản trong thời kỳ này còn nhiều vấn đề bất cập.
Thứ nhất, có nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau cùng điều chỉnh
hoạt động bán đấu giá tài sản. Bên cạnh một số luật, pháp lệnh còn có nghị định của
Chính phủ, quyết định của Thủ tướng Chính phủ, thông tư liên tịch của các Bộ,
ngành... Nhiều điều khoản của các văn bản quy phạm pháp luật về bán đấu giá tài
sản không thống nhất với quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP, nội dung một
số quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn về trình tự, thủ tục bán đấu giá, về tổ chức
bán đấu giá, gây khó khăn cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong thi hành và áp
dụng pháp luật.
Thứ hai, do sự không đồng bộ, thống nhất trong các quy định của pháp luật
nên hiện nay có nhiều loại tổ chức thực hiện việc bán đấu giá tài sản và bán đấu giá
theo các trình tự, thủ tục rất khác nhau, không chặt chẽ dẫn đến việc khó quản lý,
kiểm soát hoạt động này và gây thất thoát tài sản, nhất là tài sản công. Trong số các
tổ chức thực hiện việc bán đấu giá tài sản thì hoạt động của các Hội đồng bán đấu
giá tài sản đang có nhiều bất cập. Các Hội đồng này được thành lập để bán đấu giá
theo vụ việc, không mang tính thường xuyên, chuyên nghiệp. Khi kết thúc cuộc bán
đấu giá, Hội đồng tự giải thể. Do đó, khi có tranh chấp xảy ra liên quan đến quyền
và lợi ích hợp pháp của những người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, các bên
không có cơ sở pháp lý để khiếu nại Hội đồng. Ngoài ra, do cơ chế hoạt động (bao
gồm cả cơ chế tài chính) và trách nhiệm pháp lý của Hội đồng bán đấu giá tài sản
không rõ ràng, nên khó kiểm soát, dẫn đến thất thoát, thiệt hại về vật chất trong việc
bán đấu giá các loại tài sản của Nhà nước.
Thứ ba, phạm vi điều chỉnh của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP chưa xác
định rõ phạm vi áp dụng của Nghị định đối với việc bán đấu giá những loại tài sản
nào. Chính vì vậy, trên thực tế, các cơ quan, tổ chức còn lúng túng khi áp dụng
Nghị định số 05/2005/NĐ-CP dẫn đến việc bán đấu giá tài sản, nhất là tài sản công
chưa được thực hiện theo những trình tự, thủ tục chặt chẽ. Đây cũng là bất cập lớn
cần phải sớm khắc phục.
Đỗ Hữu Tài
12
CH QTKD 2014A
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
Thứ tư, một số quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP về trình tự, thủ
tục bán đấu giá còn chưa đầy đủ và chặt chẽ, thậm chí có kẽ hở, dễ dẫn đến hiện
tượng tiêu cực như thông đồng, dìm giá, làm thất thoát tài sản của Nhà nước, ảnh
hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
Thứ năm, quy định về điều kiện cấp thẻ đấu giá viên, điều kiện hoạt động
của doanh nghiệp bán đấu giá còn đơn giản, dễ dãi; việc đăng ký hành nghề đối với
đấu giá viên chưa được quy định chặt chẽ. Vai trò của đấu giá viên với tư cách là
chức danh chuyên nghiệp trong hoạt động bán đấu giá chưa được phát huy, nhiều
cuộc bán đấu giá không do đấu giá viên điều hành. Nhìn chung, tính chuyên nghiệp
của hoạt động bán đấu giá tài sản còn thấp.
Thứ sáu, quy định về quản lý nhà nước trong Nghị định số 05/2005/NĐ-CP
còn thiếu, nội dung chưa rõ ràng dẫn đến việc quản lý nhà nước đối với hoạt động
bán đấu giá tài sản còn lỏng lẻo, vai trò của cơ quan chủ trì giúp Chính phủ và
UBND các địa phương thống nhất quản lý nhà nước về bán đấu giá tài sản chưa
được phát huy đầy đủ. Một số Sở Tư pháp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa nhận
thức rõ chức năng, nhiệm vụ của mình trong việc thực hiện quản lý nhà nước trong
lĩnh vực đấu giá tài sản tại địa phương. Công tác quản lý hoạt động đấu giá tài sản ở
cấp huyện còn bị buông lỏng.
Thứ bảy, nhận thức và phối hợp giữa các cơ quan nhà nước ở Trung ương
và địa phương về quản lý hoạt động bán đấu giá tài sản còn chưa thống nhất, chưa
chặt chẽ và đồng bộ. Một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký quyền sở
hữu, quyền sử dụng tài sản trong một số trường hợp còn từ chối hoặc chậm trong
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đã bán đấu giá đối
với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Việc
giao tài sản thi hành án đã được bán đấu giá nhiều khi bị chậm trễ, kéo dài làm ảnh
hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người mua được tài sản, cũng như uy tín
của các tổ chức bán đấu giá tài sản.
Do vậy, việc thay thế Nghị định số 05/2005/NĐ-CP là sự cần thiết khách
quan, để thiết lập cơ sở pháp lý chặt chẽ, thống nhất, đồng bộ hơn cho hoạt động
Đỗ Hữu Tài
13
CH QTKD 2014A
