Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố thanh hóa tỉnh thanh hóa

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
========o0o========

Sinh viên : Lê Diệu Linh

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA TỈNH
THANH HÓA
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số:

Sinh viên : Lê Diệu Linh

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Thái Thị Lan Anh

HÀ NỘI - 2015


MỤC LỤC
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU …………………………………………………………………………... 1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CHUNG VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................. 3
1.1. Tổng quan thị trường đất đai........................................................................ 3
1.1.1. Thị trường đất đai trên Thế giới.................................................................... 3
1.1.2. Thị trường đất đai tại Việt Nam .................................................................... 5
1.1.2.1. Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam............................................................5
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua ...............9
1.2. Tổng quan về giá đất ................................................................................... 10
1.2.1. Khái niệm về giá đất ................................................................................... 10
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ................................................................. 11

1.2.2.1.Địa tô……. ..........................................................................................................11
1.2.2.2. Lãi suất ngân hàng.............................................................................................13
1.2.2.3. Quan hệ cung cầu ..............................................................................................13
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất............................................................... 14
1.2.3.1. Nhân tố thông thường ........................................................................................14
1.2.3.2. Nhân tố khu vực .................................................................................................18
1.2.3.3. Nhân tố cá biệt ...................................................................................................19
1.3.

Nguyên tắc và phương pháp định giá đất ................................................. 20

1.3.1. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất ..................................................... 20
1.3.1.1. Nguyên tắc thay thế ..........................................................................................20
1.3.1.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất ...................................................................20
1.3.1.3. Nguyên tắc biến động .......................................................................................21
1.3.1.4. Nguyên tắc cạnh tranh và siêu lợi nhuận .........................................................21
1.3.2. Các phương pháp định giá đất .................................................................... 22
1.4.

Căn cứ pháp lý của công tác định giá đất ................................................. 24

1.5.

Công tác định giá đất trên Thế giới và Việt Nam..................................... 26


1.5.1. Công tác định giá đất trên Thế giới ............................................................ 26
1.5.1.1. Công tác định giá đất tại Úc ............................................................................26
1.5.1.2. Công tác định giá đất tại Thụy Điển ................................................................26
1.5.1.3. Công tác định giá đất tại Trung Quốc..............................................................27

1.5.1.4. Công tác định giá đất tại Thái Lan ..................................................................27
1.5.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam ............................................................. 28
CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................... 30
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................... 30
2.2. Nội dung nghiên cứu ..................................................................................... 30
2.3.

Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 30

2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ........................................................ 30
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ........................................................... 31
2.3.3. Phương pháp điều tra phỏng vấn theo mẫu phiếu điều tra .......................... 31
2.3.4. Phương pháp chuyên gia ............................................................................ 32
2.3.5. Phương pháp thống kê, chọn lọc, phân tích số liệu, tổng hợp...................... 32
2.3.6 Phương pháp minh họa bằng, bản đồ, biểu đồ, ảnh .................................... 32
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................... 33
3.1. Điều kiện tự nhiên, phát triển kinh tế xã hội thành phố Thanh Hóa ........ 33
3.1.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên .................................................................... 33
3.1.1.1. Vị trí địa lý ........................................................................................................33
3.1.1.2. Điều kiện tự nhiên.............................................................................................33
3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội, phát triển hạ tầng ................................................ 34
3.1.2.1. Điều kiện kinh tế ...............................................................................................34
3.1.2.2. Điều kiện xã hội ................................................................................................36
3.1.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng .................................................................37
3.1.3. Đánh giá chung tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn ................... 39
3.1.3.1. Thuận lợi ............................................................................................................38
3.1.3.2. Khó khăn, hạn chế: ...........................................................................................39
3.1.4. Tình hình sử dụng đất đai: ........................................................................... 40

3.2.

Tìm hiểu công tác định giá đất tại thành phố Thanh Hóa ....................... 42

3.2.1. Giá đât ở quy định tại thành phố Thanh Hóa ............................................... 42
3.2.2. Giá đất ở giao dịch trên thị trường tại thành phố Thanh Hóa ...................... 52
3.2.2.1. Giá đất ở giao dịch trên thị trường tại khu vực I .............................................53
3.2.2.2. Giá đất ở giao dịch trên thị trường tại khu vực II ............................................60
3.2.2.3. Giá đất ở giao dịch trên thị trường tại khu vực III...........................................63
3.3.

Phân tích một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở. ................................... 67

3.4.

Đánh giá chung .......................................................................................... 75

3.4.1. Công tác xác định giá đất ở ......................................................................... 75
3.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đât ở ............................................................ 75
3.5.

Đề xuất hướng giải pháp ........................................................................... 76

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................. 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 82
PHỤ LỤC


DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Một số chỉ tiêu về tăng trưởng kinh tế ................................................... 35
Bảng 3.2 : Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của thành phố Thanh Hóa ................ 41
Bảng 3.3 :Giá đất ở quy định thấp nhất và cao nhất tại Thành Phố Thanh Hóa qua
các năm giai đoạn 2010-2014 ................................................................................ 44
Bảng 3.4 :Giá đất ở quy định trung bình áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm
2010 đến năm 2014 ............................................................................................... 47
Bảng 3.5 :So sánh giá đất ở quy định và giá đất ở giao dịch trên thị trường năm
2014 tại khu vực I .................................................................................................. 55
Bảng 3.6 :So sánh giá đất ở quy định và giá đất ở giao dịch trên thị trường năm
2014 tại khu vực II ................................................................................................ 61
Bảng 3.7: So sánh giá đất ở quy định và giá đất ở giao dịch trên thị trường năm
2014 tại khu vực III ............................................................................................... 65
Bảng 3.8 :Đánh giá chất lượng cơ sở hạ tầng tại thành phố Thanh Hóa…………..69
Bảng 3.9 :Mức độ chênh lệch giữa các vị trí của thứa đất tại 3 khu vực tại thành phố
Thanh Hóa năm 2014 ........................................................................................... 72


DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1 Biều đồ cơ cấu đất đai thành phố năm 2014 ............................................ 42
Hình 3.2: Biến động giá đất ở do nhà nước quy định trên các tuyến đường tại 3 khu
vực ........................................................................................................................ 48
Hình 3.3: Biến động giá đất ở do nhà nước quy định trên các tuyến đường tại khu
vực I ...................................................................................................................... 49
Hình 3.4: Biến động giá đất ở do nhà nước quy định trên các tuyến đường tại khu
vực II ..................................................................................................................... 50
Hình 3.5: Biến động giá đất ở do nhà nước quy định trên các tuyến đường tại khu
vực III ................................................................................................................... 51
Hình 3.6: So sánh trung bình giá đất ở quy định và giá đất ở giao dịch trên thị
trường ở một số tuyến đường tại khu vực I ............................................................ 56

Hình 3.7: Tuyến đường Lê Hoàn ........................................................................... 58
Hình 3.8: Đường nôi khối Lê Đình Chinh.............................................................. 59
Hình 3.9: So sánh trung bình giá đất ở quy định và giá đất ở giao dịch trên thị
trường ở một số tuyến đường tại khu vực II .......................................................... 62
Hình 3.10: Đường Trục thôn 7 xã Quảng Phú ........................................................ 64
Hình 3.11: Đường Trục thôn Sơn xã Đông Lĩnh…………………………………..64
Hình 3.12: So sánh trung bình giá đất ở quy định và giá đất ở giao dịch trên thị
trường ở một số tuyến đường tại khu vực II………………………………….........66


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

BTC

Bộ Tài Chính

BQ

Bình quân

CNTB

Chủ nghĩa tư bản

CP

Chính phủ

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa- Hiện đại hóa

HSĐC

Hồ sơ địa chính

MBQH

Mặt bằng quy hoạch

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QL

Quốc lộ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TT

Thông tư

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

UBND

Ủy Ban Nhân Dân


LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan nội dung Đồ án tốt nghiệp: “ Nghiên cứu giá đất ở và
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Thanh Hóa tỉnh
Thanh Hóa” hoàn toàn là do em tự tìm hiểu, tham khảo và nghiên cứu tài liệu
thu thập được tại Phòng Tài Nguyên và Môi Trường Thành phố Thanh Hóa,
số liệu kết quả thu được trong Đồ án là hoàn toàn trung thực,không sao chép
của bất kỳ học vị nào.
Mọi kết quả thu thập được đều có ghi rõ nguồn gốc và tài liệu tham khảo.

Hà Nội, tháng 6 năm 2015
Tác giả

Lê Diệu Linh


LỜI CẢM ƠN
Trong những năm được đào tạo tại trường Đại Học Tài Nguyên và Môi
Trường Hà Nội, dưới sự chỉ bảo giảng dạy nhiệt tình của các thầy, các cô trong

trường nói chung và trong khoa Quản Lý Đất Đai nói riêng, em đã được trang bị
nhiều kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như được tu dưỡng rèn luyện đao đức,
tiếp thêm cho em hành trang vững chắc trong cuộc sống sau này. Xuất phát từ lòng
kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn ban giám hiệu trường
Đại học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội, ban chủ nhiệm khoa Quản lý đất đai
và toàn thể các quý thầy, cô đã giảng dạy, hướng dẫn em trong suốt quá trình học
tập tại trường
Để hoàn thành Đồ án tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo – Th.S Thái Thị Lan Anh – Giảng
viên Khoa Quản Lý Đất Đai – Người đã dành thời gian trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo
nhiệt tình em trong suốt thời gian thực tập và thực hiện đồ án tốt nghiệp.
Qua đây, cho em gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban lãnh đạo cùng toàn thể
các anh, chị trong phòng Tài nguyên và Môi trường và một số phòng ban chức năng
khác của Thành phố Thanh Hóa đã quan tâm, tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt
quá trình thực tập và nghiên cứu đề tài.
Do điều kiện về thời gian và nhận thức cũng như trình độ chuyên môn còn
hạn chế nên em không tránh khỏi những thiếu sót, kính mong nhận được sự chỉ bảo,
đóng góp ý kiến của quý thầy, cô và bạn bè để Đồ án tốt nghiệp của em được hoàn
thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội ,tháng 6 năm 2015
Sinh viên thực hiện

Lê Diệu Linh


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản vô giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho loài người, đã gắn
liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn từ ngàn xưa của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Dưới

bất kỳ một thời đại, một chế độ xã hội nào, đất đai luôn là một vấn đề được quan
tâm hàng đầu của cả bộ máy nhà nước, nhằm nắm chắc tình hình và quản lý chặt
chẽ vốn đất; hướng việc sử dụng đất đai vào mục đích và phục vụ quyền lợi của giai
cấp thống trị. Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới
hạn bởi diện tích, ranh giới, vị trí…Cùng với thời gian, giá trị sử dụng của tài
nguyên đất có sự biến đổi theo chiều hướng tốt hoặc xấu phụ thuộc nhiều vào việc
khai thác sử dụng của con người
Để phát huy tối đa nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hóa - hiện đại hóa đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù
hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc
đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đóđịnh
giáđất là một công cụ, một biện pháp hữu hiệu không thể thiếu. Mặt khác, giáđất là
công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lýđất đai bằng biện pháp
kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giáđất để giáđất trở thành công cụ đắc lực trong chính
sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước,
sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém
trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu
quả.
Thành phố Thanh Hóa là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội và khoa
học kỹ thuật của tỉnh Thanh Hóa. Trong giai đoạn hiện nay, Thành phố đang đẩy
mạnh thu hút đầu tư, xây dựng chương trình hành động để trở thành đô thị lớn vùng
Bắc Trung Bộ và đã được công nhận đô thị loại I vào tháng 11/2014. Là đầu mối
giao thương giữa Bắc Bộ và Trung Bộ. Những năm vừa qua, theo xu hướng phát
triển của cả nước , thành phố Thanh Hóa có nhiều bước tiến mới, phát triển đồng

1


đều trên mọi lĩnh vực, thu hút nhiều nguồn đầu tư trong và ngoài nước thúc đẩy nền
kinh tế phát triển.

Trên địa bàn thành phố tốc độ đô thị hóa diễn ra khá mạnh mẽ, những dự án
đầu tư được triển khai như xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, kết cấu hạ
tầng kinh tế xã hội, các công trình công cộng và lợi ích quốc gia...đã không ngừng
tăng lên, thị trường BĐS hoạt động sôi nổi. Tuy nhiên, cùng với vấn đề đó thì công
tác quản lý Nhà nước về đất đai trở nên khó khăn hơn và còn nhiều bất cập, trong
đó việc xác định giáđất chưa phù hợp với giá phổ biến trên thị trường là một trong
những nguyên nhân gây ra những khó khăn trong công tác quản lý và sử dụng đất
đai.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đaiTrường Đại học Tài nguyên và môi trường Hà Nội,dưới sự hướng dẫn trực tiếp của
cô giáo Th.S Thái Thị Lan Anh tôi tiến hành thực hiện đồ án :“ Nghiên cứu giá đất
ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Thanh Hóa tỉnh
Thanh Hóa”
2.

Mục đích và yêu cầu

2.1. Mục đích
- Tìm hiểu giáđất ở thực tế và giáđất do Nhà nước quy định trên địa bàn thành
phố Thanh Hóa,tỉnh Thanh Hóa.
- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giáđất ở trên địa bàn
- Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giáđất ở phù hợp với giá
chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
2.2. Yêu cầu
-Giáđất điều tra phải đảm bảo chính xác.
- Đánh giá chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giáđất ở trên địa bàn thành phố
-Các giải pháp, kiến nghị phải có tính khả thi.

2

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CHUNG VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.

Tổng quan thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp nhưng người mua và người bán tác động qua lại lẫn

nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác thị trường là nơi trao đổi hàng
hóa được sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người thông qua
trao đổi hàng hoá.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, chủ thể
lưu thông trên thị trường làđất đai đãđược thương phẩm hoá. Thị trường đất đai là
bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế
chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước
ta. Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý ” do đó ở nước ta không tồn tại thị
trường chuyển quyền sở hữu đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai mang
ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất
1.1.1. Thị trường đất đai trên Thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của
thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Đất
đai cũng được mua bán trên thị trường, giáđất biến động căn cứ theo giá trị miếng
đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động
bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp
lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết
các nước trên thế giới đãđến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò
của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã
hội.
Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đãđược
xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đãđạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất không tái tạo
của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh

tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các quốc gia này thường áp
dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối
3