Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý tòa nhà tại cty CP quản lý và đầu tư bất động sản UDICLAND
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.13 MB, 93 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
--------------------------------------BÙI THÁI DƯƠNG
Bùi Thái Dương
QUẢN TRỊ KINH DOANH
“MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ
TÒA NHÀ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN QUẢN LÝ VÀ ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN UDICLAND ”
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
QUẢN TRỊ KINH DOANH
CH2013B
Hà Nội – Năm 2016
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
--------------------------------------Bùi Thái Dương
“MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÒA
NHÀ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN QUẢN LÝ VÀ ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN UDICLAND ”
Chuyên ngành :
QUẢN TRỊ KINH DOANH
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
QUẢN TRỊ KINH DOANH
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC :
Phạm Thị Thu Hà
Hà Nội – Năm 2016
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài “Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý tòa nhà
tại Cty CP Quản lý và Đầu tư Bất động sản UDICLAND” là công trình nghiên cứu
của riêng tôi, không sao chép.
Các số liệu, kết quả trong luận văn là hoàn toàn trung thực và chính xác, không
trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã được công bố trước đây.
Hà Nội ngày 20 tháng 02 năm 2016
Tác giả
BÙI THÁI DƯƠNG
1
LỜI CẢM ƠN
Sau một quá học tập, nghiên cứu thu thập tài liệu và thông tin về công ty Quản
lý và Đầu tư Bất Động sản UDICLAND, đồng thời được sự nhiệt tình chỉ bảo của
Giảng viên hướng dẫn - TS. Phạm Thị Thu Hà , tôi đã hoàn thành luận văn với đề tài
“Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý tòa nhà tại Cty CP Quản lý và Đầu
tư bất động sản UDICLAND”
Qua đây, tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giảng viên trong khoa viện
kinh tế quản lý, viện đào tạo sau đại học Trường Đại học Bách Khoa Hà Nội đã tạo
điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, đặc biệt là Giảng viên - TS. Phạm Thị
Thu Hà, người trực tiếp hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi chân thành cảm ơn các bạn bè trong tập thể lớp, các cán bộ thuộc công ty
Quản lý và Đầu tư Bất Động sản UDICLAND đã giúp đỡ và cho tôi những ý kiến
góp ý quý báu cho luận văn.
Tôi xin chân thành cám ơn bố mẹ, vợ con và anh em trong gia đình, công ty
đã tạo điều kiện về thời gian để tôi hoàn thành tốt quá trình học tập.
Do thời gian nghiên cứu có hạn, hơn nữa vấn đề tìm giải pháp nâng cao hiệu
quả trong công tác quản lý tòa nhà là một vấn đề tương đối phức tạp và đòi hỏi có
nhiều thời gian theo dõi, nghiên cứu trên thực địa nên luận văn không thể tránh khỏi
những hạn chế cả về lý luận cũng như thực tế. Vì vậy, tôi rất mong nhận được sự chỉ
bảo, góp ý thêm nữa của các thầy, cô giảng viên và bạn bè, đồng nghiệp để luận văn
được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 20 tháng 02 năm 2016
Tác giả
BÙI THÁI DƯƠNG
2
MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG BIỂU ..........................................................................................5
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................6
2. Mục tiêu nghiên cứu: ...............................................................................................8
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: .........................................................................9
4. Phương pháp nghiên cứu: .......................................................................................9
5. Kết cấu ....................................................................................................................10
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN - TÒA NHÀ
ĐA NĂNG ...................................................................................................................10
1.1. Một số vấn đề cơ bản về quản lý bất động sản ...............................................10
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm chủ yếu của bất động sản.................................10
1.1.2. Khái niệm và vai trò của quản lý bất động sản .....................................11
1.1.3. Nội dung quản lý bất động sản:...............................................................13
1.2. Quản lý tòa nhà đa năng...................................................................................15
1.2.1. Khái niệm tòa nhà đa năng ......................................................................15
1.2.2. Đặc điểm của tòa nhà đa năng - chung cư thương mại văn phòng ......16
1.2.3. Phân loại tòa nhà văn phòng ...................................................................17
1.2.4. Sự cần thiết phải quản lý tòa nhà đa năng .............................................22
1.2.5. Nội dung của hoạt động quản lý tòa nhà đa năng .................................22
1.3 . Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý tòa nhà đa năng. ..................29
1.3.1. Các văn bản pháp luật .............................................................................30
1.3.2. Yếu tố chủ đầu tư......................................................................................31
1.3.3. Yếu tố khách hàng ....................................................................................32
1.4. Các phương hướng hoàn thiện công tác quản lý tòa nhà ..............................32
1.4.1. Nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh ..............................................32
1.4.2. Nâng cao vai trò quản lý ..........................................................................33
1.4.3. Sử dụng năng lượng tiết kiệm .................................................................33
1.4.4. Nâng cao hiệu quả nguồn nhân lực .........................................................34
1.4.5. Hoàn thiện qui trình quản lý ...................................................................34
KẾT LUẬN CHƯƠNG .............................................................................................35
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÒA NHÀ
UDIC COMPLEX, KHU ĐÔ THỊ ĐÔNG NAM TRẦN DUY HƯNG, CẦU
GIẤY, HÀ NỘI ..........................................................................................................37
2.1. Khái quát chung về Công ty CP Quản lý và Đầu Tư Bất động sản UDIC....37
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển ...........................................................37
3
2.1.3. Giới thiệu tòa nhà UDIC COMPLEX .......................................................42
2.1.4. Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của Ban quản lý tòa nhà .............44
2.1.5. Thực trạng tình hình hoạt động của Ban Quản lý tòa nhà ....................46
2.2. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý tòa nhà văn phòng 60
2.2.1. Các nhân tố khách quan .............................................................................60
2.2.2. Nhân tố chủ quan.........................................................................................62
2.3. Đánh giá chung về công tác quản lý tòa nhà UDIC COMPLEX ...................65
2.3.1. Những mặt đạt được ...................................................................................65
2.3.2. Hạn chế tồn tại và nguyên nhân: ...............................................................66
KẾT LUẬN CHƯƠNG .............................................................................................68
CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TRONG CÔNG TÁC
QUẢN LÝ TÒA NHÀ TẠI CÔNG TY CP QUẢN LÝ VÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN UDICLAND .......................................................................................................70
3.1. Định hướng phát triển lĩnh vực dịch vụ quản lý tòa nhà của công ty CP
Quản lý và Đầu tư bất động sản UDICLAND giai đoạn 2016 đến 2020 ..............70
3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý tòa nhà tại Cty
CP Quản lý và Đầu tư bất động sản UDICLAND’’ ...............................................71
3.2.1. Cải tổ bộ máy hành chính nhân sự .........................................................71
3.2.2. Tiết giảm chi phí .......................................................................................77
3.2.3. Gia tăng doanh thu từ dịch vụ giá trị gia tăng ......................................83
KẾT LUẬN CHƯƠNG .............................................................................................88
KẾT LUẬN CHUNG .................................................................................................89
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................90
4
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Hình 2. 1 Cơ cấu tổ chức Cty Cổ phần Đầu tư và Quản lý bất động sản
UDICLAND .................................................................................................................40
Hình 2. 2 Sơ đồ tổ chức Ban quản lý tòa nhà UDIC COMPLEX...............................45
Bảng 1. 1 Tiêu chí phân loại tòa nhà văn phòng ........................................................17
Bảng 1. 2 Ngân sách hoạt động năm thứ t .................................................................27
Bảng 2. 1 Hệ thống Kỹ thuật trong tòa nhà................................................................43
Bảng 2. 2 Bố trí nhân sự bộ phận kỹ thuật hiện tại ....................................................46
Bảng 2. 3 Bố trí nhân sự bộ phận an ninh hiện tại.....................................................47
Bảng 2. 4 Thống kê chi phí tiền lương hiện tại của ban quản lý tòa nhà UDIC
COMPLEX ...................................................................................................................48
Bảng 2. 5 Thống kê công suất và tình trạng sử dụng đèn chiếu sáng công cộng tại
tòa nhà UDIC COMPLEX hiện tại ..............................................................................51
Bảng 2. 6 Chi phí sử dụng điện hiện nay ở khu công cộng - tòa nhà UDIC
COMPLEX ...................................................................................................................53
Bảng 2. 7 Chi phí sử dụng điện thông gió trong tòa nhà hiện tại ..............................53
Bảng 2. 8 Bảng tổng hợp chi phí ................................................................................58
Bảng 2. 9 Bảng tổng hợp doanh thu ...........................................................................59
Bảng 2. 10 Bảng kết quả kinh doanh quý 3/2015 và năm 2015 ................................59
Bảng 2. 11 Thông tin thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội quí 4/2015. ...........61
Bảng 2. 12 Thông tin thị trường bán lẻ tại Hà Nội quí 4/2015 ..................................61
Bảng 2. 13 Bảng đặc điểm nguồn nhân lực ban quản lý (tính đến 12/2015) .............63
Bảng 3. 1 Bố trí nhân sự bộ phận kỹ thuật sau cơ cấu ...............................................73
Bảng 3. 2 Bố trí nhân sự bộ phận an ninh sau cơ cấu ...............................................74
Bảng 3. 3 Thống kê chi phí tiền lương sau khi cơ cấu lại nhân sự của ban quản lý tòa
nhà UDIC COMPLEX .................................................................................................75
Bảng 3. 4 Thống kê công suất sử dụng đèn chiếu sáng công cộng tại tòa nhà UDIC
COMPLEX sau khi tiết giảm .......................................................................................78
Bảng 3. 5 Chi phí sử dụng điện công công cộng tại tòa nhà UDIC COMPLEX sau
khi tiết giảm hệ thống chiếu sáng công cộng...............................................................79
Bảng 3. 6 Phân tích ảnh hưởng của khí thải ô tô sinh ra ngoài giờ cao điểm ...........80
Bảng 3. 7 Thống kê công suất quạt thông gió tầng hầm ............................................81
Bảng 3. 8 Bảng đánh giá hiệu quả công suất hệ thống thông gió tầng hầm ..............81
Bảng 3. 9 Chi phí sử dụng điện thông gió trong tòa nhà sau khi tiết giảm................82
Bảng 3. 10 Thống kê hiệu quả của giải pháp tiết giảm chi phí ................................82
Bảng 3. 11 Bảng khảo sát giá dịch vụ trông giữ xe ....................................................84
Bảng 3. 12 Bảng tính lợi nhuận ròng từ giải pháp giảm giá dịch vụ trông giữ xe ....85
Bảng 3. 13 Bảng tính lợi nhuận ròng tối thiểu từ giải pháp giảm giá trông giữ xe ...86
5
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bắt đầu từ năm 1986 đến nay, đất nước Việt Nam đã tiến hành công cuộc đổi
mới nền kinh tế được 30 năm. Nền kinh tế nước ta đã đạt được những thành tựu to
lớn và luôn duy trì được tốc độ tăng trưởng khá cao liên tục trong nhiều năm. Việc trở
thành thành viên của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) thúc đẩy nền kinh tế Việt
Nam hội nhập sâu, rộng hơn vào kinh tế thế giới, cơ hội tranh thủ các nguồn lực bên
ngoài để đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Việt Nam đặt mục tiêu phấn đấu
đến năm 2020 cơ bản trở thành một nước công nghiệp theo hướng hiện đại. Bên cạnh
sự tăng trưởng về kinh tế, điều kiện chính trị xã hội và an ninh trật tự ổn định, chính
sách thông thoáng và đang dần được hoàn thiện của Chính phủ, cùng những ưu thế thị
trường của một quốc gia đang phát triển như giá nhân công rẻ, nguyên liệu dồi dào,
nhu cầu thị trường tăng mạnh … đã và đang là những yếu tố giúp Việt Nam trở thành
“điểm hẹn đầu tư” cho các nhà đầu tư, các công ty, tổ chức nước ngoài làm cho vốn
đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tăng nhanh. Xuất phát từ nhu cầu thành lập văn
phòng đại diện mới của các công ty đa quốc gia, sự mở rộng văn phòng đại diện, chi
nhánh văn phòng đại diện của các công ty trong nước, nhu cầu thuê và cho thuê các
tòa nhà văn phòng để làm việc rất lớn. Nhiều công ty muốn thay đổi bộ mặt hoặc
nâng cao uy tín của mình trước đối tác làm ăn nên cũng có xu hướng chuyển sang các
tòa nhà có các khu văn phòng cao cấp để làm việc. Bên cạnh đó cuộc sống của nhiều
thành phần trong xã hội cũng đi lên. Nhu cầu về chất lượng sống cũng thay đổi, đặc
biệt là nhu cầu về chung cư cao cấp. Một số bộ phận cư dân đã chuyển từ nhà ở tập
thể, nhà ở mặt đất thổ cư…sang những khu chung cư có các căn hộ chất lượng tốt và
cao cấp. Để phục vụ mặt bằng dân cư có thu nhập ngày càng cao, nhiều khu thương
mại, dịch vụ đã và đang phát triển mạnh mẽ. Xuất phát từ ba nhu cầu trên nên thị
trường bất động sản hiện nay thường có xu hướng phát triển các dự án tòa nhà đa
năng bao gồm các khu chung cư, thương mại, văn phòng có mục đích sử dụng hỗn
hợp bao gồm nhà ở, các khu văn phòng cho thuê và các khu thương mại và dịch vụ.
Song song với sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, thị trường
kinh doanh thứ cấp cũng phát triển mạnh mẽ, trong số đó có lĩnh vực quản lý bất
động sản theo hướng chuyên nghiệp đang phát triển và mở rộng ra trên khắp các tỉnh
6
thành cả nước.
Công tác quản lý bất động sản ở Việt Nam tuy đã có nhiều cải thiện so với trước
đây nhưng vẫn còn tồn tại một số vấn đề như kinh nghiệm quản lý kém, khả năng
nguy cơ xảy ra rủi ro lớn, công tác quản lý vẫn còn thiếu khoa học. Về chất lượng
nguồn nhân lực đội ngũ nhân viên có trình độ chuyên môn còn chưa cao, chưa
chuyên nghiệp, thiếu kinh nghiệm và thực tế còn thiếu nguồn cung nên hiệu quả đem
lại từ hoạt động vận hành, quản lý và khai thác các tổ hợp chung cư thương mại văn
phòng còn thấp. Nếu đặt việc quản lý các tổ hợp đó trong tay các nhà quản lý chuyên
nghiệp thì giá trị của Bất động sản sẽ không ngừng tăng lên. Họ sẽ luôn đảm bảo cho
lợi ích của chủ nhân các căn hộ cũng như của chủ nhân các tòa nhà cho thuê trên cơ
sở đảm bảo duy trì chất lượng và hình ảnh của công trình. Đây là một xu hướng mang
tính phổ biến trong lĩnh vực kinh doanh Bất động sản trên thế giới.
Để đảm bảo cho tòa nhà hoạt động ổn định cần tổ chức thực hiện một loạt các
dịch vụ, liên quan đến một số hoặc toàn bộ các hoạt động sau: đảm bảo an ninh, trông
giữ tài sản và phương tiện đi lại, làm sạch thu gom rác thải, chăm sóc cảnh quan; vận
hành, duy tu và ngăn ngừa sự cố của toàn bộ hệ thống kỹ thuật tòa nhà như máy bơm,
máy phát điện, thang máy, hệ thống PCCC, điện, nước, tổng đài, camera…, phòng
ngừa các rủi ro về cháy nổ, động đất, ngăn chặn thiệt hại về người và tài sản, quản lý
vấn đề nhân sự, vật tư, giám sát hoạt động tài chính và hoạt động tòa nhà.
Những năm gần đây cùng với quá trình đô thị hoá ở nước ta, loại hình tòa nhà đa
năng đang phát triển rất mạnh. Tuy nhiên, vấn đề quản lý ở nước ta còn chưa phát
triển và đủ chất lượng để đáp ứng nhu cầu, nhiều đơn vị quản lý được thành lập có
đội ngũ quản lý chưa chuyên nghiệp, chủ yếu phát triển từ các bộ phận quản lý hành
chính cũ. Hiện đã có những đơn vị quản lý chuyên nghiệp mang tầm quốc tế và khu
vực đang thực hiện quản lý thuê cho các chủ đầu tư như CBRE, PMC, Savills…tuy
nhiên để thuê các đơn vị này quản lý đòi hỏi phải bỏ ra một khoản chi chí rất cao,
không phải chủ đầu tư nào cũng có thể chấp nhận thuê họ nên việc thành lập, phát
triển bộ máy quản lý tòa nhà từ bộ phận hành chính cũ là một giải pháp đang được
các chủ đầu tư áp dụng.
Không nằm ngoài qui luật này, năm 2002, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Hạ
tầng Đô thị UDIC đã cho thành lập công ty Quản lý và Đầu tư Bất Động sản
7
UDICLAND nhằm kinh doanh và quản lý độc quyền các dự án bất động sản do tổng
công ty xây dựng trên địa bàn Hà Nội.
Một trong các dự án Bất động sản đó là Tòa nhà đa năng UDIC COMPLEX tọa
lạc tại lô đất N04 thuộc khu đô thị đông nam Trần Duy Hưng, ngay mặt đường Hoàng
Đạo Thúy, phường Trung Hòa, quận Cầu giấy, thủ đô Hà Nội. Tòa nhà được đi vào
vận hành khai thác từ cuối năm 2014. Đây là một khu tổ hợp chung cư, thương mại,
văn phòng có quy mô lớn nhất do Tổng công ty UDIC đầu tư và đã được hoàn thiện
đi vào khai thác.
Từ thực tế trên, rõ ràng việc quản lý tốt tòa nhà đa năng chung cư thương mại văn
phòng là rất cần thiết và quan trọng. Càng quan trọng hơn khi tình hình thị trường bất
động sản và văn phòng cho thuê vẫn còn xu hướng ảm đạm như hiện nay, để bán
được hàng, tìm kiếm được khách hàng mới, giữ chân khách hàng cũ là điều rất quan
trọng, điều đó phụ thuộc rất nhiều vào chính sách linh hoạt cũng như chất lượng quản
lý của công tác quản lý tòa nhà. Chính vì vậy, em xin đưa ra đề tài: “Một số giải
pháp hoàn thiện công tác quản lý tòa nhà tại Cty CP Quản lý và Đầu tư bất động
sản UDICLAND” với mong muốn tìm hiểu, nghiên cứu và đưa ra một số giải pháp,
đề xuất trong vấn đề quản lý tòa nhà của công ty này. Tuy nhiên, do thời gian nghiên
cứu và trình độ kiến thức có hạn nên luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót.
Vì vậy, em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp cũng như phê bình của giáo
viên hướng dẫn để đề tài hoàn chỉnh hơn. Em xin chân thành cảm ơn Giảng viên
hướng dẫn – TS. Phạm Thị Thu Hà đã tận tình hướng dẫn em trong suốt quá trình
nghiên cứu đề tài này.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
- Làm rõ cơ sở khoa học, nội dung công tác quản lý các tòa nhà chung cư
thương mại văn phòng ở Việt Nam.
- Áp dụng lý luận nêu trên để thấy phân tích thực trạng quản lý các tòa nhà
chung cư thương mại văn phòng ở Việt Nam.
-
Trên cơ sở các kết quả phân tích , căn cứ vào nhiệm vụ đặt ra luận văn sẽ
đưa ra một số giải pháp thiết thực nhằm nâng cao chất lượng công tác quản lý một tòa
nhà cụ thể và từ đó có những luận giải khái quát về quản lý tòa nhà nói chung.
8
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Vấn đề nghiên cứu: Tập trung đi sâu giới hạn trong những vấn đề về quản lý tòa
nhà hiện nay: những bất cập còn tồn tại và đề xuất một số mô hình giải pháp hoàn
thiện công tác quản lý tòa nhà đa năng chung cư thương mại văn phòng.
- Đối tượng nghiên cứu: Công ty UDICLAND hiện đang quản lý một số tòa nhà
nhưng do mục tiêu nghiên cứu là về quản lý tòa nhà đa năng đồng thời để đảm bảo
tính đầy đủ và tương thích với Luận văn nên đối tượng nghiên cứu được lựa chọn là
Tòa nhà đa năng UDIC COMPLEX tại lô đất N04 thuộc khu đô thị đông nam Trần
Duy Hưng, ngay mặt đường Hoàng Đạo Thúy, phường Trung Hòa, quận Cầu giấy
của thủ đô Hà Nội. Đây là tòa nhà lớn nhất mà công ty UDICLAND quản lý và được
công ty tập trung toàn bộ nhân lực, tài lực tốt nhất và các quy trình mới nhất để vận
hành. Tòa nhà đã hoạt động được hơn 01 năm.
- Thời gian nghiên cứu:
+ Từ năm 2014 đến nay.
+ Phương hướng, giải pháp đề xuất mô hình quản lý tòa nhà trong vòng 05
năm.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Khi xem xét các sự vật hiện tượng và quá trình vận động của kinh tế ta phải
đặt chúng trong mối liên hệ tác động qua lại lẫn nhau, thường xuyên vận động, phát
triển không ngừng, chứ không phải là bất biến. Công tác quản lý tòa nhà đa năng
chung cư thương mại văn phòng được hình thành, phát triển và hoàn thiện từ sơ khai
cho đến ngày nay đã trải qua một quá trình lịch sử lâu dài, luôn có những thay đổi để
điều chỉnh cho phù hợp với hoàn cảnh môi trường, kinh tế, xã hội, và luôn có những
cải tiến để đạt được mong muốn của con người và xã hội. Vì vậy trong quá trình
nghiên cứu cần phải sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp lịch sử;
- Phương pháp quan sát khoa học;
- Phương pháp điều tra;
- Phương pháp tham khảo ý kiến chuyên gia;
- Phương pháp thống kê;
- Phương pháp phân tích so sánh;
- Phương pháp tổng kết
9
5. Kết cấu
Ngoài mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm các chương:
- Chương I: Cơ sở lý luận về quản lý Bất động sản - Tòa nhà đa năng.
- Chương II: Phân tích thực trạng công tác quản lý tòa nhà đa năng UDIC
COMPLEX của công ty CP Quản lý và Đầu tư bất động sản UDICLAND.
- Chương III: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý tòa nhà
đa năng UDIC COMPLEX.
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN - TÒA NHÀ
ĐA NĂNG
1.1. Một số vấn đề cơ bản về quản lý bất động sản
1.1.1.
Khái niệm và đặc điểm chủ yếu của bất động sản.
Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt và quan trọng, thường chiếm đến trên dưới
40% giá trị của cải vật chất của mỗi quốc gia. Nhưng do hệ thống pháp luật và chế độ
sở hữu khác nhau, nên mỗi nước lại có một cách định nghĩa riêng về bất động sản.
Điều 174 Bộ luật dân sự nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định:
“Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đai;
nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản
khác theo quy định của pháp luật”.
Định nghĩa trên phân loại bất động sản như một loại tài sản, nó phù hợp với nhu
cầu quản lý đất đai bất động sản của Nhà Nước.
Ngoài những đặc trưng cơ bản nêu trên, bất động sản còn có những đặc điểm cụ
thể sau:
Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có
khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà
đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích không gian. Chính
vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể.
Thứ hai, bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa bất
động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng
không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa).
Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự
10
khan hiếm và tính có giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng,
từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất.
Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản. Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt,
được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một
bất động sản nào khác.
Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý
xã hội. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi
dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm
chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
Thứ bảy, bất động sản là một tài sản có giá trị cao.
Thứ tám, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và
chính sách của Nhà nước.
Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ
thuộc vào năng lực quản lý. Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều
chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có
năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường.
Tuy nhiên, bất động sản cũng là một loại hàng hoá mà sự tồn tại của nó có khả
năng thoả mãn một số những nhu cầu như: giữ vốn, đảm bảo điều kiện sinh sống,
giảm chi phí hoặc tạo nguồn thu nhập. Giữa những loại hàng hoá khác, bất động sản
là loại hàng hoá đặc biệt, chúng được phân biệt trước tiên bởi những thuộc tính riêng
như tính cố định và lâu bền, tính cá biệt và khan hiếm. Kinh doanh bất động sản cũng
là một loại hình kinh doanh đặc biệt, vừa mang tính đặc thù, vừa mang tính đa ngành.
Dưới góc độ kinh doanh và quản lý, mỗi bất động sản đều có những đặc trưng
riêng về vị trí, cấu thành và đặc tính sử dụng. Các yếu tố này tạo nên khả năng sinh
lời cũng như các điều kiện để quản lý và khai thác của từng bất động sản.
1.1.2. Khái niệm và vai trò của quản lý bất động sản
a.
Khái niệm quản lý bất động sản.
Quản lý bất động sản là một dịch vụ chuyên nghiệp nhằm đầu tư và khai thác một
cách tốt nhất bất động sản của chủ đầu tư . Dịch vụ cung cấp nhân công và điều hành
nhân công thực hiện những công việc an ninh, vệ sinh, giao dịch với khách hàng, vận
11
hành điện, nước, bảo trì, bảo dưỡng toà nhà để toà nhà hoạt động tốt, kinh doanh đạt
hiệu quả cao và đem lại lợi ích tối đa cho đơn vị quản lý.
Quản lý bất động sản, mà quản lý các tòa nhà đa năng chung cư thương mại văn
phòng là một thành phần, đó là một dịch vụ bất động sản đóng vai trò rất quan trọng
trong việc khai thác sử dụng bất động sản. Nếu chất lượng dịch vụ này không tốt thì
sẽ ảnh hưởng xấu tới việc tiêu thụ các sản phẩm bất động sản và làm cho bất động sản
nhanh chóng bị xuống cấp và mất giá trị. Hiện nay thị trường dịch vụ quản lý bất
động sản nước ta đang phát triển cùng với việc phát triển các dự án nhà cao tầng, tuy
nhiên vẫn chưa theo kịp thị trường kinh doanh bất động sản, tư duy quản lý vẫn còn
ảnh hưởng của thời kỳ bao cấp.
Quản lý tòa nhà đa năng chung cư thương mại văn phòng bao gồm quản lý các
khách hàng ở, khách hàng thuê, quản lý vận hành, duy trì hoạt động của hệ thống
trang thiết bị (thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng
kỹ thuật và các trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng
chung của tòa nhà; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc
vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác) đảm bảo cho tòa nhà luôn
trong tình trạng hoạt động tốt nhất.
Dịch vụ quản lý bất động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ
bất động sản được chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản thuê hoặc ủy quyền
thực hiện việc quản lý bao gồm các công việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành
và khai thác bất động sản theo nội dung hợp đồng quản lý bất động sản.
b. Vai trò của quản lý bất động sản
Quản lý bất động sản có vai trò quan trọng không chỉ đối với chủ đầu tư mà còn
đối với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan, các khách hàng thuê và mua bất
động sản.
-
Đối với chủ đầu tư: chủ đầu tư là các tổ chức, công ty hay các cá nhân, sở
hữu bất động sản như một khoản đầu tư. Mục tiêu của hoạt động đầu tư là tối đa hóa
lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh bất động sản hay kinh doanh các dịch vụ liên quan
đến bất động sản. Quản lý bất động sản chính là một trong những quá trình đóng vai
trò quyết định đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư từ việc khai thác các công năng của
bất động sản và các dịch vụ kết hợp. Đối với các bất động sản có quy mô và giá trị
12
lớn, chủ đầu tư thường tin tưởng và yên tâm khi bất động sản của họ được quản lý bởi
những nhà quản lý, công ty quản lý bất động sản hàng đầu thế giới như Chestertơn
(Anh), Dining & Assiociates (Anh), Savills (Anh) và CB richard Ellis - CBRE ( Mỹ).
- Đối với cơ quan Nhà nước: Quản lý bất động sản là hoạt động giữa các bên
gồm chủ sở hữu, chủ sử dụng, khách thuê và người quản lý, công ty, tổ chức quản lý
bất động sản. Công ty quản lý có trách nhiệm phải thực hiện tất cả các nghĩa vụ dưới
tư cách pháp nhân đối với Nhà nước thông qua sự ủy quyền của chủ sở hữu và sự hỗ
trợ chủ sử dụng, khách thuê để thực hiện nhiệm vụ của họ đối với cơ quan quản lý
Nhà nước có liên quan.
- Đối với khách hàng: khách thuê hoặc mua bất động sản có thể là các doanh
nghiệp, các hộ gia đình, cá nhân thuê hoặc mua với mục đích kinh doanh dịch vụ, làm
văn phòng cho thuê đối với các tòa nhà có khu văn phòng, khu dịch vụ, mục đích để
ở đối với các tòa nhà chung cư.
- Quản lý bất động sản là một loại hình kinh doanh bao gồm rất nhiều hoạt
động phức tạp cụ thể, thường xuyên bao gồm cả những công việc như vệ sinh, an
ninh, trông giữ xe và vận hành, bảo trì, sửa chữa các hệ thống điện, cấp thoát nước,
xử lý nước thải, thang máy, chiếu sáng, camera giám sát, PCCC ... mà những công
việc này cần phải có các quy trình cụ thể, thống nhất mang tính chuyên nghiệp. Quản
lý bất động sản không chỉ giúp khách hàng sử dụng dịch vụ yên tâm làm việc, an cư,
mang lại sự tiện nghi, thoải mái mà còn góp phần nâng cao và giữ gìn giá trị của
chính bất động sản đó.
1.1.3.
Nội dung quản lý bất động sản:
Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ
quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về bất động sản
thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế xã hội. Để tăng
cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn lực cho
phát triển Nhà nước phải quan tâm đến bất động sản, thị trường bất động sản và quản
lý bất động sản. Theo điều 66 của Luật kinh doanh bất động sản có quy định: Tổ
chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của
pháp luật. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải có ít
13
nhất một người có chứng chỉ quản lý bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá
bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh
doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi
giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người
có chứng chỉ định giá bất động sản. Trong đó còn quy định rõ các nội dung, phạm vi
quản lý bất động sản, các quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản lý,
ngoài ra còn quy định rõ trách nhiệm quản lý bất động sản theo hợp đồng và bồi
thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
a. Lập kế hoạch quản lý bất động sản
Để lập được kế hoạch quản lý bất động sản nhà quản lý phải đánh giá các nhân tố
ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như chu kì kinh tế, dân số, thu nhập, cơ sở hạ
tầng, thị hiếu của dân địa phương. Bên cạnh đó nhà quản lý cũng phải tìm hiểu, đánh
giá về các bất động sản tương tự trên địa bàn. Dựa trên các thông tin thu thập được,
nhà quản lý sẽ phân tích đánh giá các mối tương quan giữa bất động sản mà mình sẽ
quản lý và các yếu tố ảnh hưởng đến nó đồng thời kết hợp với quy trình, phương
pháp sẵn có để đưa ra kế hoạch quản lý hợp lý nhất và đem lại hiệu quả cao nhất.
b. Tổ chức thực hiện kế hoạch quản lý bất động sản
Sau khi đã xây dựng được một kế hoạch quản lý có tính khả thi và hiệu quả, nhà quản
lý cần phải tổ chức thực hiện kế hoạch đó đúng với từng công việc, lộ trình đã xây
dựng. Để đạt được mục đích đó, nhà quản lý phải tuyển dụng và sử dụng đội ngũ
nhân viên có đầy đủ kiến thức, kỹ năng để quản lý tốt các vấn đề cơ bản sau:
- Quản lý khách hàng
- Quản lý An ninh
- Quản lý Vệ sinh và môi trường
- Quản lý các dịch vụ
- Quản trị tài chính
- Quản lý hệ thống kỹ thuật
- Khai thác bất động sản
c. Kiểm tra, giám sát
ục
bất đích:
động
sản.
Đ Đảm bảo các hoạt
- M
động của bất động sản được thực hiện theo đúng quy trình, quy định.
14
- Xác định nội dung kiểm tra giám sát: Nội dung kiểm tra giám sát sẽ căn cứ trên hệ
thống các tiêu chuẩn dịch vụ của bất động sản và các quy định của chủ sở hữu
hoặc người quản lý.
- Tùy vào từng lĩnh vực, nội dung mà người quản lý có thể áp dụng các phương
pháp kiểm tra giám sát như sau:
+ Kiểm tra giám sát bằng cách xem xét trực tiếp hành vi thực hiện: Là hình thức
kiểm tra, giám sát do người quản lý tiến hành thông qua quan sát việc thực
hiện công việc của người được giám sát.
+ Kiểm tra giám sát bằng cách xem xét hồ sơ: Là hình thức kiểm tra, giám sát
thông qua việc ghi chép và quản lý các hồ sơ, biểu mẫu theo các quy trình, quy
định đã được ban hành.
+ Kiểm tra giám sát thông qua hệ thống báo cáo định kỳ.
+ Kiểm tra giám sát bằng hệ thống đánh giá chéo: Là hệ thống kiểm tra, giám sát
của bộ phận này với bộ phận khác.
+ Kiểm tra giám sát phòng ngừa bằng cách xây dựng các quy trình: Là hình thức
phân tích các nguyên nhân, bản chất và hậu quả của các sai sót và đưa ra biện
pháp khắc phục phòng ngừa, sau đó văn bản hoá các biện pháp đó thành quy
trình của công ty.
1.2. Quản lý tòa nhà đa năng
1.2.1. Khái niệm tòa nhà đa năng
- Tòa nhà đa năng bao gồm có các khu chung cư, thương mại, văn phòng là bất động
sản bao gồm đất và tài sản gắn liền với đất, có độ cao tối thiểu là 02 tầng, diện tích
xây dựng lớn hơn 5000m2 (trong đó chiều rộng của đất tối thiểu là 15m2) dùng để ở,
kinh doanh dịch vụ thương mại và cho thuê văn phòng.
- Theo quy định tại Điều 6, Nghị định số 15/2013/NĐ-CP về phân cấp công trình
xây dựng thì các tòa nhà đa năng được phân cấp như sau:
+
Cấp 1:
20 ÷ 50 tầng
+
Cấp 2:
8 ÷ 20 tầng
+
Cấp 3:
≤ 8 tầng
- Phần sở hữu riêng bao gồm:
15
+
Phần diện tích bên trong căn hộ, khu dịch vụ, văn phòng, bao gồm cả diện
tích ban công.
+
Phần diện tích khác trong tòa nhà được ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ
hoặc hợp đồng thuê văn phòng.
+
Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, khu dịch
vụ, khu văn phòng.
- Phần sở hữu chung bao gồm:
+
Phần diện tích nhà còn lại của tòa nhà ngoài phần diện tích thuộc sở hữu
riêng đã quy định.
+
Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung
trong tòa nhà, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường
phân chia các văn phòng, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ,
thang máy, đường thoát hiểm, trục xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống
cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, cấp thoát nước,
bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng.
+
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với tòa nhà đó.
Chủ đầu tư là người sở hữu vốn hoặc được giao quản lý sử dụng vốn để thực hiện
đầu tư xây dựng tòa nhà theo quy định của pháp luật.
Người sử dụng tòa nhà là tổ chức, cá nhân đang sử dụng hợp pháp phần sở hữu
riêng trong tòa nhà.
Doanh nghiệp quản lý vận hành tòa nhà là đơn vị có năng lực chuyên môn về
quản lý vận hành tòa nhà được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về
doanh nghiệp.
1.2.2.
Đặc điểm của tòa nhà đa năng - chung cư thương mại văn phòng
Đặc điểm chính của một tòa nhà đa năng là một tổ hợp bao gồm các tầng hầm có
chức năng trông giữ xe, làm khu dịch vụ, thương mại, khối đế cũng được bố trí dành
cho các khu dịch vụ, khu thương mại, một số tầng phía trên thuộc khối đế dành cho
khu văn phòng và phía trên khối đế là các tòa tháp được dành cho khối chung cư hoặc
văn phòng cho thuê.
Để tối ưu hóa hiệu quả, công suất làm việc của những thiết bị cơ điện chính, trong
các tòa nhà cao tầng, đòi hỏi phải bố trí thiết bị ở tầng hầm hoặc tầng trệt, bố trí
16
buồng máy của thang máy và bể chứa nước ở trên đỉnh của tòa nhà. Bố cục mặt bằng
và mặt đứng của tòa nhà phải thỏa mãn yêu cầu của quy phạm thoát hiểm, phòng
cháy chữa cháy trong toà nhà, giao thông thuận tiện,...
Các tầng hầm có thể sử dụng làm khu dịch vụ, gara để ôtô, xe máy và xe đạp, phòng
kỹ thuật, phòng bảo vệ và các phòng phụ trợ khác nếu cần.
Vì các toà nhà cao tầng có công năng sử dụng tương tự nhau nên cần phải giải
quyết những vấn đề liên quan như: Thoát hiểm, xử lý rác thải, bố cục hành lang, khe
thoáng, quản lý an toàn cho con người cũng như các trang thiết bị hoạt động trong
toà nhà, hoạt động công cộng…
Tòa nhà đa năng thường có diện tích sàn lớn, hệ thống các trang thiết bị nhiều
chủng loại, hiện đại, vì vậy việc bảo dưỡng định kì và bảo dưỡng bất thường là rất
quan trọng. Nếu biết bảo dưỡng đúng cách sẽ tiết kiệm được rất nhiều chi phí trong
quá trình quản lý và khai thác toà nhà.
1.2.3.
Phân loại tòa nhà văn phòng
Hiện nay trên thị trường có các tòa nhà văn phòng cao cấp cho thuê ở Việt Nam
được phân loại theo các tiêu chí tòa nhà văn phòng hạng A, B, C. Tuy nhiên tiêu chí
phân loại hiện nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể của các cơ quan chức năng và
thường được xác định theo cảm nhận của khách hàng và chủ đầu tư, chưa được xây
dựng thành các tiêu chuẩn cụ thể như theo quy định quốc tế. Tại Việt Nam, tòa nhà
văn phòng được xếp hạng như sau:
Bảng 1. 1 Tiêu chí phân loại tòa nhà văn phòng
17
Bảng 1.1. Tiêu chí phân loại tòa nhà văn phòng
TT
Tiêu chí
Tòa nhà văn phòng hạng A
Mô tả
Tòa nhà văn phòng có diện tích lớn,
thiết kế các mặt sàn các tầng để mở
với diện tích toà nhà từ 5000m2 trở
lên. Thông thường do công ty quốc
tế quản lý, được hoàn thiện với chất
lượng cao, thiết kế hiện đại, có tầm
nhìn tốt, được trang trí bề ngoài hấp
dẫn.
Vị trí
Toà nhà nằm ở trung tâm thương
mại dễ nhận biết. Ví dụ, tại Hà Nội,
vị trí này gồm khu vực trong vòng
bán kính 1-2 km xung quanh Nhà
Hát Lớn. Tại Hồ Chí Minh, khu
vực này bao gồm Quận 1 trong
vòng bán kính 1-2 km xung quanh
UBND TP Hồ Chí Minh.
Đường vào thuận tiện cho khách bộ
hành từ các con
phố có không gian cuốn hút. Luôn
có bảo vệ trong suổt 24 giờ và
khách thuê có thể vào bất cứ giờ
nào trong ngày. Đường vào cho các
phương tiện phải thuận tiện.
1
2
Tiếp cận
3
4
5
6
Dễ tiếp cận từ tuyến phố
có cảnh quan hấp dẫn, dịch
vụ an ninh 24 giờ và
phương tiện giao thông
tiếp cận phải thuận tiện
Toà nhà được thiết kế với
thiết kế đẹp do kiến trúc sư
quốc tế hoặc trong nước
đảm nhiệm. Nhà thầu xây
dựng có thể là công ty
quốc tế hoặc trong nước
Chủ đầu Chủ đầu tư là công ty quốc tế, liên Chủ đầu tư trong nước
tư
doanh hoặc công ty hay tập đoàn hoặc quốc tế
có khả năng và tiềm lực trong
nước.
Quản lý Quản lý toà nhà là yếu tố tối quan Quản lý toà nhà do công ty
toà nhà
trọng và phải do một đại diện quản trong nước hoặc quốc tế
lý quốc tế có danh tiếng đảm đảm nhiệm
Danh
tiếng
Toà nhà danh tiếng với thiết kế ấn
tượng do kiến trúc sư và công ty
thiết kế quốc tế đảm nhiệm. Nhà
thầu xây dựng phải là công ty quốc
tế được công nhận.
Tòa nhà văn phòng hạng
B
Tương tự như hạng A, tuy
nhiên, trang trí bên ngoài,
vị trí và các dịch vụ không
đáp ứng tiêu chuẩn tòa nhà
văn phòng hạng A. Nhìn
chung do công ty Liên
doanh sở hữu, nhưng có
một số tiêu chuẩn không
đạt khi so sánh với các tiêu
chuẩn quốc tế
Có thể nằm ở trung tâm
thương mại, quận trung
tâm thương mại thứ cấp
hoặc khu vực gần kề.
18
7
Diện mạo
Chiều cao
trần
8
Mặt sàn
và tổng
diện tích
9
10
11
12
13
14
nhiệm.
Hình dáng độc đáo, thiết kế kiến
trúc nổi bật.
Chiều cao trần thông thường là 2.6
m hoặc cao hơn để đảm bảo diện
tích làn việc và độ thông thoáng.
Chiều cao trần cần được bố trí
thống nhất ở tất cả các tầng điển
hình của toà nhà trừ sảnh chính,
tầng mái và tầng lửng.
Mặt sàn điển hình có diện tích sử
dụng là từ 600m2 trở lên với phần
diện tích không có cột và tổng diện
tích sàn sử dụng là trên 5000m2
đáp ứng các khách hàng có nhu cầu
thuê diện tích lớn và cần mở rộng
văn phòng. Lý tưởng nhất là các
mặt sàn có diện tích sử dụng trên
1000m2.
Tải trọng 500kg/m2 và hơn (có thể phải phù
sàn
hợp với yêu cầu tải trọng sàn đặc
biệt của một số khách thuê ví dụ
như các ngân hàng).
Hành
Chiều rộng hành lang tối thiểu là
lang
3m với thiết kế ấn tượng và hoành
tráng, hệ thống chiếu sáng 500 luxơ
và có điều hoà nhiệt độ.
Diện tích 10.000m2
cho thuê
tối thiểu
Sảnh
Thiết kế ấn tượng, hoành tráng
cùng với trang thiết bị chất lượng
cao, có khu vực dành cho khách
ngồi đợi, trang trí đẹp. Có điều hoà
nhiệt độ. Bảng tên khách thuê được
thiết kế đẹp mắt, biển chỉ dẫn cả
bằng tiếng Anh và tiếng Việt.
Khu vực Trang trí đẹp, thuận tiện và thoáng
hút thuốc khí
lá
19
Thiết kế đẹp
2.4 m hoặc cao hơn
Mặt sàn rộng, khoảng cách
giữa các cột ít nhất là 9m.
Tỷ lệ hiệu quả trung bình
là 70-75%
300kg/m2 và hơn
Tối thiểu là 1,8m, thiết kế
đẹp với hệ thống chiếu
sáng 400 luxơ
5.000m2
Thiết kế đẹp, trang thiết bị
và trang trí hợp lý, có bảng
tên khách thuê và biển chỉ
dẫn
Không có
15
16
Cầu
thang
máy
Chất
lượng
Nhãn
hiệu
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
Nội thất
văn
phòng
Bố
trí
hình dạng
Thang máy tốc độ cao với vận tốc
từ 2.5 đến 3m một giâyvà công suất
tải là 20 người hoặc 1.200kg hoặc
hơn, thời gian đợi tối đa là 30 giây.
Tối thiểu là một thang máy trên bốn
tầng.
Nhãn hiệu được công nhận
(Schinder, Otis và Misubishi là các
hãng thang máy được các toà nhà
văn phòng chất lượng cao ở Việt
Nam sử dụng).
Chất lượng tốt nhất. Chủ nhà cung
cấp quy định và hướng dẫn làm nội
thất.
Bố trí được ưa chuộng: hình vuông
với khoảng cách lớn từ lõi dịch vụ
đến tường ngoài càng tốt nhằm tối
đa hoá khoảng cách từng bàn làm
việc.
Chiều rộng mở tối thiểu là 9m
Cửa
ra
vào
Mặt sàn
Sàn nâng để có thể chạy hệ thống
đường dây dẫn, dây mạng bên dưới.
Công suất và tốc độ cao,
tải trọng 10 người hoặc
hơn, thời gian chờ hợp lý
Trung bình
Nhãn hiệu có tiếng tăm
Các quy định làm nội thất
chất lượng tốt theo hướng
dẫn
Bố trí được ưa chuộng là
hình vuông
Chiều rộng mở tối thiểu là
9m
Mặt sàn lát trơn để có thể
chạy hệ thống đường dây
dẫn, dây mạng bên dưới
Trần
Đá cách âm với khả năng chống Tường trần cách âm
thấm hoặc tương tự
Tường
Cột làm vách gình chữ V có hỗ trợ Thạch cao
ngăn
bên trên
Đường
Hệ thống VoIP(Voice over Internet Có thể gọi quốc tế
dây điện Protocol)
thoại
Hệ thống Băng thông rộng với các cổng Thuê các đường dây ADSL
kết nối
nhánh thông qua một cầu dao tổng
Dịch vụ
Chất lượng cao
Chất lượng hợp lý
khách
hàng
Bãi đậu Thuận tiện, hiệu suất và được kiểm Một số trường hợp không
xe
soát ra vào 24/24
có bãi đậu xe nhương nhất
định phải bố trí được bãi
đậu xe gần đó
Vệ sinh Tiêu chuẩn quốc tế + xử lý côn Thường xuyên/ có biện
20
lau chùi
Bảo
dưỡng
trùng
Tiêu chuẩn quốc tế. Hệ thống bảo
dưỡng phòng ngừa có kế hoạch liên
29
tục (PPM) và theo yêu cầu của
khách hàng
Nhà vệ Tiêu chuẩn năm sao, có tiện nghi
sinh
dành cho người khuyết tật. Có nhà
30
vệ sinh dành riêng cho các Tổng
giám đốc
Hệ thống Hệ thống máy móc kỹ thuật và cơ
31
máy móc khí chất lượng cao
kỹ thuật
Điều hoà Hệ thống điều hoà trung tâm tốt
32
nhiệt độ
(hai chiều nóng và lạnh)
Hệ thống Lượng khí trao đổi mức cao trên
33
thông gió giờ
Hệ thống Đầu phun, đầu báo nhiệt/ khói, vòi
dịch vụ phun, bình xịt cứu hoả, thang thoát
34
PCCC
hiểm, cửa thoát hiểm, hệ thống dịch
vụ liên tục được cung cấp bởi công
ty có đủ tiêu chuẩn, giếng trời
(Nguồn: Office Space)
pháp phòng ngừa
Tiêu chuẩn chung
Tiêu chuẩn bốn sao
Hệ thống máy móc kỹ
thuật và cơ khí chất lượng
tổt
Hệ thống điều hoà trung
tâm/ chỉ có chiều lạnh
Không có
Đầu phun, đầu báo nhiệt/
khói, vòi phun, bình xịt
cứu hoả, thang thoát hiểm,
cửa thoát hiểm
Nhìn chung các tòa nhà có khu văn phòng loại A dành cho các khách thuê cao cấp
như các tập đoàn lớn, các công ty đa quốc gia hay các đại sứ quán. Các khu văn
phòng có tiện nghi cao cấp, quản lý đạt tiêu chuẩn quốc tế, đối tượng khách thuê cũng
được lựa chọn và sắp xếp một cách thận trọng, đảm bảo hoạt động thuận tiện cho tất
cả các khách thuê.
Các tòa nhà có khu văn phòng hạng B có thiết kế thiết kế đạt chuẩn ở mức bình
thường, diện tích thay đổi linh hoạt thuận tiện cho khách thuê, dịch vụ bảo dưỡng,
trình độ quản lý, dịch vụ và bố trí khách thuê hợp lý. Các tòa nhà có khu văn phòng
hạng B hấp dẫn những khách thuê có nhu cầu thấp hơn về chất lượng dịch vụ, các
khách thuê có khả năng tài chính thấp hơn và không đòi hỏi phải nằm ở vị trí thật cao
cấp, đắc địa.
Đối với tòa nhà văn phòng hạng C thì không có một khung tiêu chuẩn cụ thể để
phân loại văn phòng hạng C, nhưng nhìn chung một văn phòng được xếp vào hạng C
sẽ có các đặc điểm sau:
- Thường nằm tại các vị trí kém thuận lợi và không dễ tiếp cận.
21
- Thiếu chỗ đỗ xe.
- Trình độ quản lý và dịch vụ bảo dưỡng ở mức trung bình.
- Thường ít khách thuê là các công ty lớn.
- Thang máy và các hệ thống máy móc, thiết bị điện chất lượng trung bình.
- Dựa vào giá thuê thấp hơn đề thu hút khách thuê.
1.2.4.
Sự cần thiết phải quản lý tòa nhà đa năng
Việc quản lý tốt tòa nhà đa năng sẽ góp phần làm gia tăng giá trị của bất động sản
phát huy được mục tiêu sử dụng cao nhất tốt nhất. Vấn đề chuyên môn hoá sẽ được
áp dụng trong tất cả các khâu của quá trình khai thác và quản lý toà nhà từ duy tu, bảo
dưỡng, vận hành hệ thống kỹ thuật, vệ sinh, diệt côn trùng, an ninh, phòng cháy chữa
cháy, quản lý rủi ro….
Do kết cấu phức tạp của tòa nhà đa năng, do số lượng người đông và có nhiều
thành phần tổ chức, tư nhân cùng hoạt động trong một khu vực có giới hạn…nên việc
quản lý tòa nhà đa năng là vô cùng phức tạp. Công tác quản lý tòa nhà đa năng vừa
đảm bảo cho toà nhà hoạt động được bình thường, vừa đảm bảo tiện ích và an toàn
cho khách hàng đồng thời phải đảm bảo được tính hiệu quả kinh tế cho chủ đầu tư và
công ty quản lý.
1.2.5. Nội dung của hoạt động quản lý tòa nhà đa năng
a. Lập kế hoạch quản lý tòa nhà
Trước khi lập kế hoạch, nhà quản lý cần phải thực hiện 3 bước:
Bước 1: Đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản (chu kì kinh
tế, dân số, thu nhập, cơ sở hạ tầng, thị hiếu…) và thị trường các chung cư, khu
thương mại, dịch vụ và văn phòng cho thuê.
Bước 2: Chuẩn bị lập kế hoạch quản lý: phân tích thị trường, phân tích phân
khúc bất động sản tòa nhà văn đa năng, phân tích mục tiêu của chủ sở hữu.
Bước 3: Lập kế hoạch quản lý tòa nhà đa năng.
Ta sẽ lần lượt phân tích các vấn đề trên.
Bước 1: Tiến hành đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tòa nhà và thị
trường các chung cư, khu thương mại, dịch vụ và văn phòng cho thuê.
Thứ nhất, các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tòa nhà:
- Chu kì kinh tế tác động lớn đến giá trị tòa nhà. Khi nền kinh tế phát triển thì
22
cầu về sở hữu bất động sản, dịch vụ và văn phòng thuê sẽ tăng lên, cầu tăng sẽ dẫn
đến giá trị bất động sản tăng và ngược lại khi nền kinh tế suy thoái thì cầu về sở hữu
bất động sản, dịch vụ và văn phòng thuê sẽ giảm mạnh. Những nhân tố khác như: hệ
thống giao thông, bãi đỗ xe... cũng sẽ làm gia tăng nhu cầu sở hữu căn hộ, phát triển
dịch vụ, thuê văn phòng và ngược lại.
Thứ 2, đánh giá thị trường cho tòa nhà đa năng.
Trong mối quan hệ với nền kinh tế tổng thể, sự dao động của thị trường bất
động sản sẽ biến đổi chậm hơn sự dao động của nền kinh tế. Độ trễ của dao động
thường từ 6 tháng đến 1 năm.
- Khi nền kinh tế tăng trưởng thì mảng thị trường căn hộ cao cấp, thương mại
dịch vụ, văn phòng cho thuê sẽ tăng theo, kèm theo đó là tỉ lệ bỏ trống giảm và giá
bán sẽ tăng cao.
- Ngược lại khi nền kinh tế rơi vào tình trạng suy thoái, khủng hoảng. Các
doanh nghiệp cung cấp căn hộ, khu thương mại, dịch vụ, văn phòng cho thuê sẽ cạnh
tranh khốc liệt với nhau để có thể bán và cho thuê bất động sản của mình. Khi đó giá
bán giảm kèm theo các chương trình khuyến mại, các dịch vụ quản lý tốt sẽ giữ chân
khách hàng hiện tại và để thu hút khách hàng tiềm năng như: miễn phí một thời gian
đầu, hỗ trợ sửa chữa, vận chuyển, dọn dẹp vệ sinh…
Khuynh hướng bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế suy thoái đến thị trường bất động
sản khắc nghiệt và kéo dài hơn so với các thị trường khác. Do đối với các hàng hoá
thông thường, khi dư cung thì có thể ngừng sản xuất ngay. Trong khi đó đối với hàng
hoá bất động sản, khi dư cung thì không thể ngừng ngay sản xuất nên càng dư cung
trầm trọng hơn (do cung vẫn tiếp tục tăng).
Giá bất động sản chỉ giảm đến một mức nhất định:
Pmin = P cơ bản
Pcơ bản chính là mức giá đảm bảo duy trì hoạt động của bất động sản. Nếu chủ sở
hữu không có khả năng đạt giá cơ bản thì có hai lựa chọn:
+ Bán bất động sản với mức giá thấp hơn giá vốn, khi đó người mua lại đó
sẽ đem bán hoặc cho thuê với mức giá thấp hơn, xu hướng cạnh tranh này
sẽ làm cho giá bán và giá thuê tiếp tục giảm.
+ Duy trì tình trạng bỏ trống trong một thời gian để chờ thời cơ.
Nhà quản lý cần xác định tỷ lệ hấp thụ của thị trường, để thấy được tốc độ cho thuê
23
