Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn hữu lũng huyện hữu lũng tỉnh lạng sơn giai đoạn 2013 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------  -----------

HOÀNG VĂN TOÀN

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HỮU LŨNG
HUYỆN HỮU LŨNG, TỈNH LẠNG SƠN
GIAI ĐOẠN 2013 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hê ̣đào ta ̣o
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học

: Chính quy
: Địa chính môi trƣờng
: Quản lý tài nguyên
: 2010 - 2014

Thái Nguyên, năm 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------  -----------

HOÀNG VĂN TOÀN

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HỮU LŨNG
HUYỆN HỮU LŨNG, TỈNH LẠNG SƠN
GIAI ĐOẠN 2013 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hê ̣đào ta ̣o
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học
Lớp
Giảng viên hƣớng dẫn

: Chính quy
: Địa chính môi trƣờng
: Quản lý tài nguyên
: 2010 - 2014
: K42 ĐCMT N02
: TS. Phan Đình Binh

Thái Nguyên, năm 2014


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, cùng với sự dạy dỗ và chỉ bảo hết sức tận tụy và nhiệt tình của thầy,
cô giáo trong khoa Quản Lý Tài Nguyên và ban giám hiệu nhà trường, qua đó
em không chỉ được tiếp thu và trao dồi kiến thức, mà còn được tiếp xúc, giao

lưu, học hỏi và trưởng thành hơn trong môi trường đại học. Với tấm lòng biết
ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ quý báu và tận tình đó.
Để hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này ngoài sự nỗ lực của bản thân,
em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo trong khoa Quản Lý Tài
Nguyên và đặc biệt là sự hướng dẫn hết sức nhiệt tình, chu đáo của thầy giáo
giảng viên Phan Đình Binh, cùng với sự giúp đỡ chỉ bảo tận tình của các cán
bộ, chuyên viên phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn Phòng Đăng Ký
quyền sử dụng đất huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn đã tạo điều kiện cho em
hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn.
Trong quá trình hoàn thành khóa luận mặc dù đã nỗ lực cố gắng hoàn
thiện, nhưng do thời gian có hạn cùng với khả năng lý luận và kinh nghiệm
thực tiễn còn hạn chế, nên khóa luận không thể tránh khỏi những sai sót. Do
vậy em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các quý thầy cô giáo và
bạn bè, để khóa luận của em được hoàn thiện hơn.
Cuối cùng em xin kính chúc các thầy cô giáo trong Khoa Quản Lý Tài
Nguyên, cùng các cán bộ của phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn Phòng
Đăng Ký quyền sử dụng đất huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn công tác tốt,
luôn luôn mạnh khỏe, hạnh phúc và thành công trong cuộc sống.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!
Hữu Lũng, ngày 30 tháng 11 năm 2014
Sinh viên

HOÀNG VĂN TOÀN


DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang
Bảng 4.1: Diê ̣n tích, hiê ̣n tra ̣ng sử du ̣ng đấ t đai của thị trấn Hữu Lũng ......... 49
Bảng 4.2: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các VT của

tuyến đường phố nhóm I .................................................................. 54
Bảng 4.3: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các VT của
đường, phố nhóm II ......................................................................... 56
Bảng 4.4: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các VT của
đường, phố nhóm III ........................................................................ 57
Bảng 4.5: Giá đất thực tế từng vi ̣trí của các tuyến đường (nhóm I), (nhóm II)
và (nhóm III) năm 2014 ................................................................... 59
Bảng 4.6: Mức chênh lệch giá đất theo quy định của Nhà nước giữa các vị trí
năm 2014.......................................................................................... 61
Bảng 4.7: Mức chênh lệch giá đất trên thực tế của các tuyến đường tại các vị
trí khác nhau năm 2014 ................................................................... 61
Bảng 4.8: Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật trên các tuyến đường điều tra
tại VT1 ............................................................................................. 62
Bảng 4.9 Đặc điểm một số thửa đất trên đường Xương Giang đoạn 1 .......... 64
Bảng 4.10: Khả năng sinh lợi của từng vị trí ảnh hưởng đến giá đất trong
nhóm I .............................................................................................. 66


DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang
Hình 4.1: Diê ̣n tích, hiê ̣n tra ̣ng sử du ̣ng đất đai của thị trấn Hữu Lũng
năm 2014.......................................................................................... 50
Hình 4.2: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất trên thị trường của
các tuyến đường (VT1), (VT2) và (VT3) năm 2014 ....................... 60
Hình 4.3: Đồ thị thể hiện mức độ ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến
giá đất............................................................................................... 67


DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

Tên đầy đủ

Tên viết tắt
NN

: Nhà nước

CP

: Chính phủ

NĐ

: Nghị định

QĐ

: Quyết định

TT

: Thông tư

TTLT

: Thông tư liên tịch

UBND

: Ủy ban nhân dân

HĐND

: Hội đồng nhân dân

BTC

: Bộ tài chính

BXD

: Bộ xây dựng

BNV

: Bộ nội vụ

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

BĐS

: Bất động sản

VT

: Vị trí

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

VH

: Văn hóa

DV

: Dịch vụ


MỤC LỤC

Trang
Phần 1: MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục đích ..................................................................................................... 2
1.3. Mục tiêu...................................................................................................... 3
1.4. Ý nghĩa ....................................................................................................... 3
Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4
2.1. Khái quát về đất đai và thị trường đất đai .................................................. 4
2.1.1. Khái quát về đất đai.................................................................................. 4
2.1.2. Thị trường đất đai ..................................................................................... 4
2.2. Giá đất ........................................................................................................ 5
2.2.1. Khái niệm về giá đất ................................................................................ 5

2.2.2. Cơ sở hình thành giá đất .......................................................................... 6
2.2.3. Cơ sở pháp lý trong xác đinh
̣ giá đấ t ..................................................... 10
2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .......................................................... 10
2.3. Định giá đất .............................................................................................. 13
2.3.1. Khái niệm về định giá đất ...................................................................... 13
2.3.2. Các nguyên tắc định giá đất ................................................................... 15
2.3.3. Các phương pháp định giá đất................................................................ 17
2.4. Công tác định giá đất ở một số quốc gia trên thế giới ............................. 22
2.4.1. Tình hình định giá đất ở trên thế giới..................................................... 22
2.4.2. Công tác định giá đất tại Trung Quốc .................................................... 23
2.4.3. Công tác định giá đất tại úc .................................................................... 23
2.4.4. Định giá đất ở Đức ................................................................................. 26
2.5. Công tác định giá đất tại Việt Nam và tỉnh Lạng Sơn ............................. 27


2.5.1. Công tác định giá đất tại Việt Nam ........................................................ 27
2.5.2. Công tác định giá đất tại tỉnh Lạng Sơn................................................. 30
Phần 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 32
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 32
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................. 32
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 33
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 33
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 33
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Hữu Lũng ................... 33
3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của thị trấn Hữu Lũng ...................... 33
3.3.3. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa thị trấn Hữu Lũng
giai đoạn 2013 - 2014 ....................................................................................... 33
3.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hữu Lũng giai

đoạn 2013-2014 ................................................................................................ 34
3.3.5. Đề xuất một số giải pháp........................................................................ 34
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 34
3.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...................................................... 34
3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ....................................... 35
3.4.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn .......................................................... 35
3.4.4. Phương pháp thống kê, xử lý thông tin, số liệu ..................................... 35
Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 36
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Hữu Lũng ..................... 36
4.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên của thị trấn Hữu Lũng.............................. 36
4.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội, của thị trấn Hữu Lũng ................. 39
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của thị trấn Hữu Lũng ........................ 47
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai của thị trấn Hữu Lũng ................................... 47


4.2.2. Tình hình sử dụng đấ t đai của thị trấn Hữu Lũng .................................. 49
4.3. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa thị trấn Hữu Lũng
giai đoạn 2013 - 2014 ...................................................................................... 51
4.3.1. Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn thị trấn Hữu Lũng năm 2013 - 2014 .. 51
4.3.2. Nguyên tắ c cu ̣ thể khi xác đinh
̣ giá đấ t

phi nông nghiê ̣p c ủa thị trấn

Hữu Lũng năm 2013 - 2014 ............................................................................. 52
4.3.3. Nghiên cứu thực trạng giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hữu Lũng giai
đoạn 2013 - 2014 .............................................................................................. 53
4.3.4. Thực trạng giá đất ở của thị trấn Hữu Lũng giai đoạn 2013 -2014 ....... 54
4.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hữu Lũng giai
đoạn 2013-2014 ............................................................................................... 58

4.4.1. Yếu tố vị trí............................................................................................. 58
4.4.2. Cơ sở hạ tầng .......................................................................................... 62
4.4.3. Đặc điểm thửa đất .................................................................................. 63
4.4.4. Khả năng sinh lợi ................................................................................... 65
4.4.5. Yếu tố khác............................................................................................. 67
4.5. Đề xuất một số giải pháp.......................................................................... 69
Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................. 70
5.1. Kết luận .................................................................................................... 70
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 72


1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, đất đai cho sinh hoạt
và sản xuất luôn được đặt lên hàng đầu vì mọi hoạt động của con người đều
gắn với đất. Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với
mỗi quốc gia, là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá
trình sản xuất nào đặc biệt là sản xuất nông nghiệp. Đất đai là tài sản có giá trị
lớn nhưng lại bị giới hạn về diện tích, con người có thể thay đổi tính chất đất,
chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không thể mở rộng diện tích đất theo ý
muốn, trong khi đó dân số ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn
dẫn đến tình trạng thiếu hụt về đất đai. Vì là tài sản đặc biệt và có giá trị lớn
nên cần thiết phải xác định giá đất. Việc xác định đúng giá trị đất đai giúp
phân bố đất đai cũng như một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả, tránh được
các tranh chấp khiếu kiện về đất đai.
Hữu Lũng là huyện nằm ở phía Tây nam tỉnh Lạng Sơn cách TP Lạng

Sơn 70km, là huyện nằm ở vị chí chuyển tiếp giữa vùng Trung du và miền núi
phía Đông Bắc. Hữu Lũng được coi là cửa ngõ của tỉnh Lạng Sơn với vị trí
phía Bắc giáp với huyện, Văn Quan, Bắc Sơn, phía đông giáp với huyện Chi
Lăng, phía tây nam và đông nam giáp với và huyện Lạng Giang, Lục Ngạn,
Lục Nam, Yên Thế (tỉnh Bắc Giang), phía tây giáp với huyên Võ Nhai (tỉnh
Thái Nguyên), cùng với tuyến quốc lô 1A và tuyến đường sắt liên vận Quốc tế
chạy qua địa bàn theo hướng Tây nam - Đông bắc, đã tạo điều kiện thuận lợi
cho phát triển các hoạt động thương mại - dịch vụ, giao lưu trao đổi hàng hóa
trong và ngoài tỉnh đặc biệt là với các tỉnh phía Nam Trung Quốc phát triển
ngày càng sôi động, thúc đẩy kinh tế phát triển và đời sống của nhân dân trên


2

địa bàn huyện, và khu vực thị trấn Hữu Lũng ngày càng đi lên. Cùng với sự
phát triển đó đã kéo theo những vấn đề liên quan trực tiếp đến đất đai, theo đó
nhu cầu sử dụng đất của người dân trong thị trấn ngày càng cao, đất đai lại là
tài sản có giá trị lớn nên việc xảy ra những vấn đề khó khăn trong công tác
quản lý và sử dụng đất là không thể tránh khỏi, tình trạng khiếu kiện cũng như
việc chấp hành pháp luật về đất đai trên địa bàn thị trấn diễn ra còn nhiều
phức tạp, một trong những nguyên nhân chính là việc xác định giá đất không
chính xác và thỏa đáng (giá đất trên thị trường chênh lệch quá lớn so với giá
đất nhà nước quy định) gây khó khăn cho công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng khi nhà nước thu hồi đất, công tác giao đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Xuất phát từ những vấn đề cấp thiết trên và dựa trên tình hình thực tế,
nhằm tìm hiểu và nâng cao hiệu quả việc xác định giá đất, góp phần thực hiện tốt
công tác quản lý và sự dụng đất trên địa bàn thị trấn Hữu Lũng, đồng thời được
sự đồng ý của Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên, cùng với sự hướng dẫn của thầ y giáo giảng viên. Tiến Sĩ

Phan Đình Binh, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hữu Lũng, huyện Hữu Lũng,
tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2013 - 2014”.
1.2. Mục đích
- Tìm hiểu giá đất thực tế và giá đất đất ở do Nhà nước quy định trên
địa bàn thị trấn Hữu Lũng giai đoạn 2013 - 2014.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn
Hữu Lũng, huyện Hữu Lũng trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho
việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu
chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả


3

trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.
1.3. Mục tiêu
- Nắm vững nguyên tắc và phương pháp về định giá đất.
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách
thuế của cơ quan thuế. Quyết định của UBND tỉnh Lạng Sơn.
- Các số liệu, tài liệu thu thập và sử dụng trong đề tài phải chính xác, có
tính khách quan, trung thực, phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở trên địa bàn nghiên cứu.
- Đưa ra những đề xuất, góp ý phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương.
1.4. Ý nghĩa
* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu:
- Giúp sinh viên gắn lí thuyết với thực tiễn để củng cố thêm cho bài học
trên lớp.

- Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn
* Ý nghĩa thực tiễn:
- Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong
công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng
như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.


4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Khái quát về đất đai và thị trƣờng đất đai
2.1.1. Khái quát về đất đai
- Đất đai là một loại tài nguyên đặc biệt là sản phẩm của tự nhiên, hiểu
theo nghĩa rộng đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất và khoảng
không gian có giới hạn theo chiều thẳng đứng, bao gồm tất cả các cấu thành
của môi trường sinh thái ở trên bề mặt và dưới bề mặt đó gồm : khí hậu, bề
mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (ao, hồ, sông, suối, đầm lầy) các
lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất,
cùng các tập đoàn động vật, thảm thực vật và các thành phần khác.
- Theo nghĩa hẹp đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá, là thành
phần quan trọng hàng đầu hình thành môi trường sống, đất đai là tư liệu sản
xuất đặc biệt nơi mà con người tìm được công cụ và nguyên liệu lao động để
sinh tồn và phát triển xã hội như ngày nay. Đất đai là địa điểm phân bố của các
thành phố, khu dân cư, làng mạc, nơi xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội,
an ninh quốc phòng, đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống
kinh tế xã hội là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định và là
thước đo cho sự giàu có của mỗi quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc
sống và tài chính như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ.

2.1.2. Thị trường đất đai
- Thị trường là một tập hợp những người mua và người bán tác động
qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994); là nơi
chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu
cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ
hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch


5

vụ. Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một
yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để
thỏa mãn nhu cầu đó.
- Thị trường đất đai là quá trình giao dịch đất đai giữa các bên có liên
quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian như, môi giới, tư vấn có liên
quan đến đất đai giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó có sự theo dõi và quản
lý của nhà nước, thị trường đất đai hiện nay là một bộ phận cấu thành quan trọng
của nền kinh tế thị trường kể cả trong nền kinh tế tư bản cũng như nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Thị trường đất đai (đối với Việt Nam là
thị trường quyền sử dụng đất) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai.
Theo nghĩa rộng, thị trường là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai
diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất
định; theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên
quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu
thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi
theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa như ở
nước ta hiện nay.
2.2. Giá đất
2.2.1. Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả
đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác, giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá
đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền


6

sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả
một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Do vậy, giá
đất chính là giá trị quyền sử dụng đất.
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá
đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác
định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Giá quyền sử dụng đất trên thị
trường (giá đất thị trường) là giá quyền sử dụng đất được hình thành từ nhiều
giao dịch trên thị trường mà không bị chi phối bởi các yếu tố phi thị trường.
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây: (1) Do
UBND tỉnh, huyện trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản
3 và khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai 2003; (2) Do đấu giá quyền sử dụng đất
hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; (3) Do người sử dụng đất thoả thuận về giá
đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Các giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng, thế chấp, thừa kế, bảo lãnh, góp vốn. Giá cả đất đai là dựa trên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được
chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
2.2.2. Cơ sở hình thành giá đất

* Địa tô
Địa tô theo lý luận của các nhà kinh tế học là lợi nhuận thu được từ sử
dụng đất, và đã được các nhà kinh tế học nghiên cứu đưa ra hệ thống thuế và
đất đai hợp lý tạo ra nguồn thu ổn định cho quốc gia. Từ những lý luận về địa
tô của các nhà kinh tế học, đã được Các Mác tiếp thu nghiên cứu và phát triển
để đưa ra lý luận kinh tế chính trị về địa tô tư bản hoá.
Theo Các Mác, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản
xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô


7

gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ
chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu
ruộng đất nhỏ tự tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm
thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ
nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn
tồn tại địa tô. Về thực chất địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng
dư thừa ra, ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông
nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai
cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm
thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có 3 loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt
đối và địa tô độc quyền.
- Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình
quân thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn. Nó là số chênh
lệch giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên
ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình.
- Địa tô độc quyền là hình thức đặc biệt của địa tô tư bản chủ nghĩa.
Địa tô độc quyền có thể tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và ở
các khu đất trong thành thị. Trong nông nghiệp, địa tô độc quyền có ở các khu

đất có tính chất đặc biệt, cho phép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các
sản phẩm đặc biệt. Trong công nghiệp khai thác, địa tô độc quyền có ở các
vùng khai thác các kim loại, khoáng chất quý hiếm, hoặc những khoáng sản
có nhu cầu vượt xa khả năng khai thác chúng. Trong thành thị, địa tô độc
quyền có ở các khu đất có vị trí thuận lợi cho phép xây dựng các trung tâm
công nghiệp, thương mại, dịch vụ, nhà cho thuê có khả năng thu lợi nhuận
cao. Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả
độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai ấy, mà nhà tư bản phải nộp cho
địa chủ.


8

- Địa tô tuyệt đối là loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông
nghiệp tuyệt đối phải nộp cho địa chủ, dù ruộng đất đó tốt hay xấu, ở xa hay
gần. Địa tô tuyệt đối là số lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình
quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản xuất
chung của nông phẩm.
* Quan hệ cung - cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá
cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên
tắc cân bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối
quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thông
thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo
nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng.
Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý,
không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh,
cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có
hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai không thể tiến

hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả. Do
đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất
là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý,
lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất
định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh
hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu
đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai. Ngoài ra, khi tiến hành phân
tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái. Vì hiện
trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng phát
triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai.


9

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc
biệt trong định giá đất, bởi vì cung cầu của đất về cơ bản là cố định và bất
biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố
cầu, như: mật độ dân cư, mức tăng trưởng kinh tế, mức thu nhập bình quân
của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất
của ngân hàng. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung
của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc
giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
Quan hệ cung cầu - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất
giữa khu vực đô thi và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí
giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng
hóa nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một
mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo
vùng. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng
hóa thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể

giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng.
* Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể tăng hoặc giảm, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho
nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô đến giá đất để xem xét giá đất còn
chịu ảnh hưởng của yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà
cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân
hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà
giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên, do người bán không muốn
bán với giá thấp họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng
tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán


10

mới chấp nhận bán. Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải
xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu
hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi.
Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong
khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt.
Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là
như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng
chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chúng không quyết định giá đất đô thị
cao hơn giá đất nông nghiệp.
2.2.3. Cơ sở pháp lý trong xác đinh
̣ giá đấ t
- Luật đất đai 2003
- Căn cứ nghị định 181/2004/ NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ
về thi hành luật đất đai.

- Căn cứ Nghị định 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/ND-CP.
- Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc
phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị
- Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài
chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/ND-CP.
- Các dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trường) tại địa
phương được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Có 3 yếu tố ảnh hưởng tới giá đất gồm: nhân tố khu vực, nhân tố thông
thường, nhân tố cá biệt.


11

* Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của
nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này có
ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh
tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm
đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp
hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh
hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc
các loại đất.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới
giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên,
bệnh viện, ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng kết cấu hệ số đảm bảo điều kiện

cơ sở hạ tầng kỹ thuật, có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao
thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết
cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình
trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông.
- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất
chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các
điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không
khí, độ ô nhiễm tiếng ồn, cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại
hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực.
- Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu
có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn
chế sử dụng đất.
* Nhân tố thông thường
- Nhân tố hành chính: Sự thay đổi về chính sách của Nhà nước cũng
như của chính quyền địa phương sẽ có những tác động nhất định đến giá đất.


12

- Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của
kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật
thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
- Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối
với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng
thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
- Nhân tố quốc tế: Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là
không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình
hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua
ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước.
- Nhân tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan

trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc
gia. Trong quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn
định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách
kinh tế mà đi đến ổn định. Giá đất cũng không ngoại lệ cũng chịu ảnh hưởng
của tình trạng phát triển kinh tế, mức độ dự trữ và đầu tư, tình trạng chi thu tài
chính và tiền tệ, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá
và mức lãi suất.
* Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản
thân thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến
giá cả của từng thửa đất.
- Diện tích: Diện tích của thửa đất cần phải phù hợp với mục đích sử
dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và
khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá của thửa đất.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu
quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích


13

kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở, do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Trong trường hợp thửa hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu
so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục
đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật,
còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành… đều không thuận lợi
cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì gây khó cho đầu phát triển hoặc giá thành
đầu tư phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là

nhân tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc,
mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất.
2.3. Định giá đất
2.3.1. Khái niệm về định giá đất
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ
thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá
hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát
triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng.
Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết. Định giá là những khái niệm kinh tế
tuy có một số khác biệt. Ngày nay theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý
thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu
trong nền kinh tế.
Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp
định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu về thị trường đất đai, căn cứ vào
thuộc tính tự nhiên và kinh tế của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi
thông thường trong hoạt động kinh tế thực chất của đất đai, xem xét đầy đủ
ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng


14

đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai đối với việc thu lợi từ đất rồi
tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều
thửa đất với một quyền đất đai nào đó.
Định giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất.
Đất đai tuy cũng có thể dao dịch như hàng hóa nhưng không phải là sản phẩm
lao động do con người làm ra nên không có giá trị. Giá cả của nó chịu ảnh
hưởng của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên,
khác với giá của các hàng hóa thông thường. Điều đó quyết định rằng định giá
đất tự có nguyên tắc và phương pháp đặc biệt của riêng mình. Chỉ có tuân thủ

nguyên tắc đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các nhân tố đối với giá đất
mới có thể đưa ra chính xác giá cả của đất đai.
Định giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ của thị trường đất đai, sự
hình thành giá cả cuối cùng của đất đai là quyết định của hai bên giao dịch.
Giá cả đất đai hình thành từ thị trường, không nắm đầy đủ tình hình dao dịch
của thị trường đất đai sẽ không biết được tình hình cung cầu của thị trường
đất đai, không nắm vững được su thế phất triển của quá khứ hiện tại và tương
lai, sẽ không xác định được giá cả công bằng chính xác và khách quan.
Định giá đất phải cân nhắc ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính
phủ, như quy hoạch của chính phủ có ảnh hưởng lớn tới giá đất. Cùng một
loại đất quy hoạch giá có thể tăng lên một trăm lần sau một đêm và cũng có
thể không có giá trị chẳng ai hỏi tới, Vì vậy nếu không cân nhắc chính sách
của Chính phủ thì kết quả định giá đất khó có thể công bằng và hợp lý được.
Định giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng
định giá. Cùng một loại đất quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể cách
nhau rất lớn, vậy trước khi định giá phải thông qua việc điều tra đăng ký đất
đai và khảo sát thực tế để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của đối tượng
đất đai định giá.


15

Giá đất do công tác định giá là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất định,
đó là vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của kinh tế,
xã hội. Nếu không biết được giá cả đất đai được định là giá cả của thời điểm
nào, thì giá cả được định ra không ý nghĩa.
2.3.2. Các nguyên tắc định giá đất
* Nguyên tắc thay thế
Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong định giá đất được hiểu
là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất

so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được
bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về
giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm
trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của
một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng
tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông
qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định
giá cả đất đai. Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông
qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa
đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương
pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ
sở. Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ
bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này
rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá.
* Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong
số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng


16

trái với các quy định của chính quyền địa phương. Xét về mặt giá trị, có sử
dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao
nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau,
thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa
đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định.
Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả.

Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá đất. Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và
tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp
pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị
hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng hiệu quả nhất đó
có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
* Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá.
Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất mà các
nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá đất đai
được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và
những biến động của chúng.
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính
cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố cấu
thành giá và sự biến động của những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn
thay đổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy
luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai.
Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động
trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều
chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì
mới có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác.