Đề tài Nghiên cứu góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

MỤC LỤC

Trang

MỞ ĐẦU .............................................................................................................................3
CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ HỢP
ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ........................................................................7
1.1. Khái quát chung về nhà chung cư và căn hộ chung cư ................................................7
1.1.1. Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư ...........................................................7
1.1.2. Đặc điểm của nhà chung cư, căn hộ chung cư ......................................................9
1.1.3. Phân loại nhà chung cư, căn hộ chung cư ...........................................................12
1.2. Khái quát chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư...........................................13
1.2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ..................................................13
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.............................................14
1.2.3. Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư....................................................15
CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ..........17
2.1. Quy định về chủ thể giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư............................17
2.1.1. Điều kiện về chủ thể...........................................................................................17
2.1.2. Các loại chủ thể ...................................................................................................19
2.2. Quy định về nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ................................24
2.2.1. Đối tượng của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư...........................................24
2.2.2. Quy định về phần sở hữu chung và sở hữu riêng................................................28
2.2.3. Quy định về cách tính diện tích căn hộ chung cư ...............................................29
2.2.4. Các quy định về kinh phí bảo trì nhà chung cư...................................................31
2.2.5. Quy định về giá cả và phương thức thanh toán...................................................32
2.2.6. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư ........................................................................................................................32
2.3. Quy định về hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ...............................35
2.4. Quy định về hiệu lực của hợp đồng............................................................................35
2.5. Quy định về giải quyết các tranh chấp liên quan đến căn hộ chung cư .....................36
2.6. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. .....................37

2.6.1. Thực trạng mua bán căn hộ chung cư .................................................................37
2.6.2. Điểm tích cực và hạn chế trong áp dụng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư...39
2.6.3. Các tranh chấp điển hình về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư......................40
2.6.4. Nguyên nhân phát sinh những tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư ...................................................................................................................44
CHƯƠNG 3 ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH PHÁP
LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ ..........................................46
3.1. Định hướng xây dựng và hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư.............................................................................................................................46
3.2. Giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả các quy định pháp luật về hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư ..................................................................................................47
3.2.1. Giải pháp về cơ chế chính sách và pháp luật ......................................................47
3.2.2. Các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua.....48
KẾT LUẬN .......................................................................................................................55
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..........................................................................57


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống của con người, là nhu cầu không thể thiếu của
mỗi cá nhân, mỗi gia đình. Nhu cầu về nhà ở với một nước có dân số đông như nước ta là
rất cao. Đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh…vấn đề nhà ở là cực kì
bức thiết, với quy mô dân số đông, dân nhập cư ngày càng nhiều mà đa số là người dân
lao động có thu nhập thấp. Để giải quyết bài toán nhà ở tại các đô thị lớn thì nhà chung
cư được đánh giá là lựa chọn tốt nhất để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành
xây dựng, tạo cơ hội được có nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau.
Tính đến nay, cả nước có khoảng 700 đô thị, trong đó có 5 thành phố trực thuộc
trung ương, 44 thành phố trực thuộc tỉnh, 45 thị xã và hơn 500 thị trấn. Như vậy, với tỷ lệ

đô thị hóa 40% vào năm 2020 theo dự báo của Bộ Xây dựng, mục tiêu đề ra đối với diện
tích bình quân đầu người sẽ là 100m2, nghĩa là tương đương với khoảng 450.000ha đất
đô thị. Tuy nhiên, hiện nay, diện tích đất đô thị chỉ có 105.000ha, nghĩa là chỉ chiếm 25%
so với yêu cầu. Tại các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ chí Minh, hàng năm
dân số tăng tự nhiên khoảng từ 50.000 - 70.000 người và số nhập cư từ các tỉnh khác vào
thành phố ước chừng 60.000 - 80.000 người. Nhu cầu nhà ở cho số dân tăng thêm là rất
lớn. Mặc dù theo thống kê, tuyệt đại đa số có nhà ở song thực tế nhu cầu về nhà ở tại khu
vực đô thị rất cao, nhất là ở những thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh
và Đà Nẵng, xuất phát từ nhu cầu thay đổi chỗ ở do tăng thu nhập và di cư tìm việc làm
hoặc từ nhu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cư đô thị. Hơn nữa, yêu cầu nâng cao
mức sống người dân về các điều kiện ăn ở sinh hoạt, làm nảy sinh các nhu cầu về nhà ở
mới và tăng thêm diện tích ở cho người dân đã có nhà. Đặc biệt số hộ khá giả đều có ý
muốn mở rộng diện tích, cải thiện tiện nghi sinh hoạt. Như vậy, ngoài nhu cầu nhà ở cho
số dân tăng thêm thì việc cải thiện tình trạng nhà ở kể cả xây dựng mới cho người thu
nhập thấp và tăng thêm diện tích ở của người dân thuộc tầng lớp khá giả là một nhu cầu
tất yếu trong tiến trình tăng trưởng kinh tế và phát triển đô thị, kích thích tiêu dùng xã
hội, từ đó kích thích phát triển sản xuất.
Xây dựng chung cư cao tầng là giải pháp cơ bản nhất để giải quyết vấn đề nhà ở
nói chung và đảm bảo một diện tích sống hợp lý cho người dân đô thị. Một trong nhiều


mục tiêu được Bộ Xây dựng đề ra trong Dự thảo Chiến lược phát triển nhà ở đến năm
2020 và tầm nhìn đến 2030 - đang được cơ quan này lấy ý kiến để hoàn chỉnh, trước khi
trình Chính phủ phê duyệt là: Tỷ lệ nhà ở chung cư tại khu vực đô thị trên cả nước, chủ
yếu là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục được nâng từ mức gần 4% hiện tại
lên 15% đến năm 2020 trong tổng cơ cấu nhà ở, nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở hiện tại,
thực hiện quy hoạch lại đô thị. Những số liệu trên đã cho thấy, các dự án nhà ở chung cư
theo quy hoạch sẽ được chú trọng tăng cao, cung cấp diện tích sàn nhà ở lớn trong vài
năm tới. Tuy vậy, do khung pháp lý chưa hoàn chỉnh, cũng như do nhiều nguyên nhân
khách quan, những giao dịch liên quan đến nhà ở chung cư có chung một thực tiễn: Nhà

ở chung cư được chủ đầu tư bán cho người có nhu cầu từ rất sớm bằng nhiều hình thức
như văn bản vay vốn, góp vốn, hợp đồng hợp tác có quyền ưu tiên mua căn hộ, hợp đồng
mua bán. Những giao dịch về nhà ở đã có giấy chứng nhận sở hữu nhà không chiếm đa
số bởi việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ở nhà chung cư bị kéo dài. Các giao dịch
mua bán căn hộ chung cư luôn là các giao dịch có tính phức tạp, nhạy cảm và thường có
nhiều sai phạm, đặc biệt là sai phạm về hình thức hợp đồng, thủ tục mang tính chất hành
chính liên quan đến đăng ký quyền sở hữu. Trong khi đó việc sở hữu căn hộ chung cư
thông qua giao dịch mua bán nhà ở đã và đang phát triển ngày càng phong phú, đa dạng
và phức tạp. Do các nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau, chủ thể tham gia
quan hệ mua bán chung cư đã không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các quy định
của pháp luật về hợp đồng mua bán chung cư, dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra làm cho
các giao dịch về mua bán căn hộ chung cư vốn phức tạp lại càng phức tạp hơn. Đề tài “
Nghiên cứu góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư”
được nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, nhằm chỉ ra những điểm
hạn chế của pháp luật thực định. Từ đó tìm ra những phương hướng, giải pháp sửa đổi,
bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán
chung cư tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán chung cư, hướng thị trường bất động
sản ở nước ta phát triển lành mạnh.
2. Mục tiêu và nhiệm vụ của đề tài
Đề tài nghiên cứu tìm ra các luận cứ khoa học và thực tiễn cho việc xây dựng và
hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong giai
đoạn hiện nay. Đề tài được nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn,
nhằm chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định. Từ đó tìm ra những phương


hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành
về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động
sản ở nước ta phát triển lành mạnh.
Đề tài có nhiệm vụ làm rõ những cơ sở lí luận và thực tiễn một số nội dung các
quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán chung cư. Đánh giá thực trạng mua bán

chung cư hiện nay, rồi từ đó ta đưa ra phương hướng, giải pháp để hoàn thiện pháp luật
về hợp đồng mua bán chung cư.
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận và quy định pháp luật về
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam cũng như thực trạng áp dụng các quy
định này dưới góc độ Luật Dân sự, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được phạm vi và nhiệm vụ nghiên cứu nêu trên, đề tài được thực hiện trên
cơ sở sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: phương pháp duy vật biện chứng và duy
vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật;
các phương pháp phân tích, tổng hợp tài liệu, thông tin liên quan đến nội dung nghiên
cứu; phương pháp so sánh; phương pháp xã hội học.
5. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Đề tài “Nghiên cứu góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư” là một đề tài nghiên cứu khoa học của sinh viên ở bậc đại học có tính hệ
thống, toàn diện về các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở
Việt Nam từ năm 2005 đến nay.
6. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của đề tài
gồm 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư
Chương 2: Pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư


Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư.


CHƯƠNG 1

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ HỢP ĐỒNG MUA
BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ

1.1. Khái quát chung về nhà chung cư và căn hộ chung cư
1.1.1. Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư
Kinh tế xã hội phát triển đi cùng với tình trạng dân số ngày càng gia tăng trong
khi diện tích đất ở thì hạn hẹp đã kéo theo tình trạng sức ép về nhu cầu nhà ở ngày càng
lớn. Chính vì vậy, việc xây dựng những khu nhà cao tầng chính là một giải pháp tạo chỗ
ở cho con người, giảm áp lực về đất đai và cư ngụ trong thời điểm hiện đại. Tuy nhiên,
nhà chung cư không phải là ý tưởng mới xuất hiện trong thế kỷ 21 này mà đã có từ rất
lâu.
Khái niệm “chung cư” – “condominium” trong nhiều tài liệu cho thấy đây là một
khái niệm đã được người La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước Công nguyên.
Trong tiếng Latin, "con" có nghĩa là "của chung" và "dominium" là quyền sở hữu hay "sử
dụng". Trong tiếng Anh hiện đại, từ "condominium" là từ được sử dụng phổ biến để chỉ
một công trình chung cư thay thế cho từ "apartment". Ngày nay, “condominium” là một
hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn. Một
“condominium” được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi
nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng. Các căn hộ được
tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư. Khi một người sở hữu
căn hộ chung cư condominium, thì anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa
các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia
sẻ đối với tất cả không gian chung thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó.
Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang
trọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ.
Người La Mã là những người đầu tiên xây dựng nhà ở dạng chung cư với tên gọi
“insula” dành cho người nghèo và tầng lớp dưới (pleb). Mỗi insula có thể chứa tới hơn
40 người trên diện tích trệt chỉ khoảng 400 m2, tầng cao xây dựng có khi lên đến 6 - 7
tầng. Trong thời kỳ cực thịnh của mình, số lượng chung cư insula tại Roma có thời điểm
lên đến 50.000.

Singapore và Hàn Quốc là xứ sở của nền văn hóa nhà ở căn hộ chung cư. Tại Nhật


Bản, đất nước vốn có truyền thống sống trong loại nhà riêng lẻ, nay cũng chứng kiến sự
nổi lên của những tòa cao ốc chung cư ở các đô thị. Tại một số nước tiên tiến khác, đô thị
hóa cũng đi kèm với phát triển loại nhà căn hộ chung cư trong tình hình quỹ đất ngày
càng ít đi.
Tại Việt Nam, từ sau năm 1945 đến đầu năm 1993, đặc biệt vào khoảng thập kỷ
70-80, xã hội chỉ biết đến khái niệm "nhà tập thể" với những ấn tượng bởi sự chung đụng
vô lối, kết cấu và chất lượng thấp. Riêng Hà Nội có rất nhiều khu nhà tập thể có thể kể
đến như: khu tập thể Nguyễn Công Trứ, Tân Mai, Tương Mai, Kim Liên, Trung Tự,
Thành Công …với diện tích từ 18m² đến tối đa 60m². Những khu "nhà tập thể" này vẫn
còn tồn tại cho tới tận ngày nay và riêng Hà Nội có 77 khu nhà như vậy, đang trong tình
trạng nguy hiểm và đang được di dời để xây dựng lại.
Chính phủ đã thông qua Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP về việc cải tạo, xây dựng
lại toàn bộ nhà tập thể trên toàn quốc đã hết niên hạn sử dụng, xuống cấp, nguy hiểm và
phải hoàn thành vào năm 2015. Những "nhà tập thể" kiểu này thuộc đối tượng điều chỉnh
của Pháp lệnh nhà ở năm 1991 với khái niệm "nhà ở chung"[12] Việc quản lý, sử dụng
"nhà ở chung" phải tuân theo Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại đô thị ban
hành kèm theo Quyết định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng số 1127-BXD/QLN ngày
16/8/1994[2]. Giữa năm 1994, Công ty Phát triển nhà và đô thị (nay là Tổng Công ty
Đầu tư phát triển nhà và đô thị HUD) là doanh nghiệp đầu tiên được Thủ tướng Chính
phủ ký Quyết định giao 184ha đất để tự xây khu đô thị hiện đại, đồng bộ với mục đích
hoàn toàn để bán chứ không phải dành để "phân" hay "cấp" cho cán bộ, công nhân viên
nhà nước. Đây chính là Dự án xây dựng khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm.
Ngày 15/6/1997 chung cư 9 tầng đầu tiên mang ký hiệu CT4 thuộc Dự án này đã được
khởi công [17] và khái niệm "chung cư" bắt đầu hình thành.
Khái niệm "nhà chung cư" lần đầu tiên được pháp luật Việt Nam ghi nhận tại Điều
239 Bộ luật Dân sự 1995 và khoản 1 Điều 3 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư
được ban hành kèm theo Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày 03 tháng 04 năm 2003

của Bộ trưởng Bộ Xây dựng như sau: Nhà chung cư là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở; có
cấu trúc kiểu căn hộ khép kín; có lối đi, cầu thang chung và hệ thống kết cấu hạ tầng sử
dụng chung [9].
Luật Nhà ở năm 2005 ra đời, khái niệm “nhà chung cư” và “căn hộ chung cư”
chính thức được luật hóa và được áp dụng cho đến nay như sau:


“Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần
sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia
đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.
Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư của mỗi cá
nhân, gia đình, tổ chức bao gồm: phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích
ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được
công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật
sử dụng riêng gắn liên với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng” ([22], Khoản 1
điều 70).
Như vậy, có thể hiểu “chung cư” là khái niệm để chỉ sự phát triển của những căn
nhà, căn hộ và buồng được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất. Nó thường
có dạng là một kiểu kiến trúc cao tầng, là tập hợp của nhiều căn hộ nhỏ khép kín thuộc sở
hữu riêng và những tiện ích chung cho cư dân sinh sống trong đó và thường xuyên được
xây dựng trên một khu đất rộng. Vì vậy, nhà chung cư tồn tại hai hình thức sở hữu đó là
sở hữu chung và sở hữu riêng.
1.1.2. Đặc điểm của nhà chung cư, căn hộ chung cư
a. Quản lý sử dụng nhà chung cư
Do nhà chung cư có nhiều phần thuộc sở hữu chung, được sử dụng chung nên làm
phát sinh nhu cầu quản lý sử dụng để đảm bảo hoạt động, an ninh của cả tòa nhà cũng
như đời sống sinh hoạt của từng hộ dân.
Việc quản lý sử dụng nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc tự quản, phù
hợp với pháp luật về nhà ở, các pháp luật có liên quan và quy định về sử dụng nhà chung

cư. Để thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong quá trình sử dụng có Ban
quản trị nhà chung cư và doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư. Ban quản trị nhà
chung cư do Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư) - cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư bầu ra.
Ban quản trị gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với nhiệm kỳ
không quá 3 năm, số lượng thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết
định. Ban quản trị nhà chung cư có vai trò rất quan trọng, là người đại diện để bảo vệ
quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình
sử dụng nhà chung cư. Ban quản trị có quyền và trách nhiệm quản lý việc sử dụng nhà


chung cư theo quy định của pháp luật như: xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư; thực
hiện thu, chi tài chính trong quá trình quản lý việc xử dụng nhà chung.
b. Sở hữu chung cộng đồng trong nhà chung cư
Nhà chung cư là loại nhà có nhiều người sử dụng, bao gồm các chủ sở hữu căn hộ,
những người thuê nhà để ở…Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: phần diện
tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; không gian và
hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột,
tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng,
hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để
xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát than, truyền hình, thoát nước, bể
phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; hệ
thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó ([22], khoản 3
Điều 70).
Quyền sở hữu đối với phần sở hữu chung trong nhà chung cư là quyền sở hữu
chung hợp nhất không thể phân chia. Ngoài diện tích căn hộ thuộc quyền sở hữu riêng
của các chủ sở hữu, do đặc điểm xây dựng của nhà chung cư có các khu vực diện tích và
hệ thống hạ tầng kỹ thuật được xây dựng theo một thiết kế kết cấu tổng thể như hành
lang, lối đi, cầu thang, tầng hầm… để phục vụ cho việc sinh sống và sinh hoạt chung của
các chủ sở hữu và chủ sử dụng nhà chung cư. Nếu các công trình trên được phân chia

theo phần cho từng chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư đó thì việc tiếp cận và sử dụng
của các chủ sở hữu khác đối với phần công trình này sẽ bị hạn chế và gây khó khăn trong
sinh hoạt của cộng đồng. Vì vậy mà quyền sở hữu đối với phần sở hữu chung này không
thể phân chia theo phần cho từng chủ sở hữu hoặc sử dụng trong nhà chung cư đó mặc dù
chi phí xây dựng lên phần diện tích này có thể đã được các chủ sở hữu căn hộ nhà chung
cư thanh toán theo diện tích căn hộ nhà chung cư (theo phần) mà mình đã mua. Theo đó,
các chủ sở hữu có các quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với phần sở hữu chung. Chủ sở
hữu và chủ sử dụng hợp pháp căn hộ nhà chung cư có quyền như nhau mà không phụ
thuộc vào diện tích hay vị trí căn hộ mà họ sở hữu trong nhà chung cư đối với việc sử
dụng và định đoạt đối với phần sở hữu chung và không ai trong số họ có quyền chiếm
hữu riêng đối với phần sở hữu chung này. Xuất phát từ quyền năng này mà các chủ sở
hữu và sử dụng có nghĩa vụ tương ứng đối với phần sở hữu chung. Đối với phần sở hữu
chung này thì các chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ chung cư đều có quyền khai thác,


sử dụng như nhau cũng như phải có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo
sự hoạt động của chúng.
c. Vấn đề hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư
Không giống với quyền sở hữu đối với các tài sản thông thường khác, quyền sở
hữu riêng của chủ sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư là quyền sở hữu tương đối hay bị
hạn chế bởi một số quy định của pháp luật về Nhà ở. Xuất phát từ đặc điểm của nhà
chung cư là nhà nhiều tầng, sự tồn tại của nhà chung cư phụ thuộc vào sự liên kết về kết
cấu xây dựng giữa các căn hộ với nhau và được đặt trong một thiết kế về kết cấu tổng
thể. Nếu các phần kết cấu này bị phá vỡ thì sẽ ảnh hưởng đến tính bền vững và sự tồn tại
của nhà chung cư. Vì vậy, quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ của mình sẽ bị
một số hạn chế về quyền sử dụng và định đoạt. Việc sử dụng và định đoạt đối với căn hộ
thuộc quyền sở hữu của mình sẽ phải tuân thủ quy định của pháp luật và quy chế quản lý
nhà chung cư.
Chủ căn hộ chung cư không những phải tuân theo các quy định về quyền hạn và
nghĩa vụ trong sở hữu chung, mà còn phải tuân theo các quy định hạn chế nhất định

quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với căn hộ của mình như: không được gây tiếng
ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng
riêng, sử dụng vật liệu màu sắc trên mặt ngoài căn hộ chung cư…hoặc khi muốn cho
thuê hay chuyển nhượng căn hộ thì phải thông báo trước tập thể có sở hữu chung và có
điều khoản rằng buộc người thuê hay chủ mới tuân thủ các quy tắc quản lý hiện hành của
chung cư… Việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư là một đặc điểm
riêng có của nhà chung cư.
Với quyền sở hữu đối với các tài sản khác hoặc quyền sở hữu đối với nhà ở riêng
lẻ, thì chủ sở hữu có các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt một cách tuyệt đối
có nghĩa rằng chủ sở hữu có thể làm bất kể những gì họ muốn đối với tài sản thuộc sở
hữu của mình (trừ những hành vi vi phạm pháp luật). Do vậy, có thể nói rằng quyền sở
hữu đối với các căn hộ chung cư là quyền sở hữu bị hạn chế hay giới hạn. Ngoài ra,
quyền sở hữu đối với từng căn hộ có thể được xác định phụ thuộc vào diện tích và vị trí
của từng căn hộ trong nhà chung cư và cũng chính là căn cứ để xác định giá trị của căn
hộ nhà chung cư hay giá trị của quyền sở hữu đối với căn hộ đó.
Đối với quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư, chủ đầu tư có quyền sở hữu đối với
những diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán và không thuộc phần diện tích thuộc sở


hữu chung theo quy định của pháp luật. Các hạng mục mà chủ đầu tư có thể xác lập
quyền sở hữu riêng của mình có thể bao gồm:
- Các căn hộ mà chủ đầu tư không bán hoặc chưa bán;
- Diện tích mà chủ đầu tư giữ lại phục vụ cho các mục đích thương mại như diện
tích văn phòng cho thuê, khu thương mại và dịch vụ, bể bơi, sân bóng...
Tương tự quyền sở hữu riêng đối với căn hộ chung cư, quyền sở hữu riêng của
chủ đầu tư cũng bị giới hạn bởi các quy định của pháp luật về nhà ở hiện hành.
1.1.3. Phân loại nhà chung cư, căn hộ chung cư
Phân loại nhà chung cư, căn hộ chung cư có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc
thẩm định giá trị căn hộ và các hạng mục tiện ích (khu công cộng, giải trí, bãi đậu xe...)
kèm theo căn hộ được bán. Dựa vào việc phân loại này, chủ đầu tư sẽ đưa ra mức giá bán

căn hộ phù hợp. Về nguyên lý, việc phân loại đúng đắn sẽ cho ra thị trường những hàng
hóa có giá cả phù hợp với chất lượng.
a. Phân loại nhà chung cư
Nhà chung cư được phân làm bốn hạng đảm bảo phù hợp với các quy chuẩn, tiêu
chuẩn thiết kế và kỹ thuật hiện hành; quy hoạch chi tiết xây dựng do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt; yêu cầu đối với từng hạng nhà chung cư [7]. Theo đó nhà
chung cư được phân thành bốn hạng gồm:
Thứ nhất, Chung cư hạng một - chung cư cao cấp được quy định là hạng có chất
lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội; chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử
dụng đạt mức độ hoàn hảo;
Thứ hai, Chung cư hạng hai - chung cư có chất lượng sử dụng cao, đảm bảo yêu
cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang
thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý đạt mức độ tương đối hoàn hảo;
Thứ ba, Chung cư hạng ba - chung cư có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo
yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện,
trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;


Thứ tư, Chung cư hạng bốn là chung cư có chất lượng sử dụng trung bình, đảm
bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều
kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
Trong bốn hạng nhà chung cư không có quy chuẩn nào đề cập đến căn hộ hạng
sang, nhưng với nhiều người mua bán vẫn hay nói đến căn hộ hạng sang là họ nói theo
giá trị của căn hộ chung cư đó. Việc phân loại nhà chung cư đã được đề cập từ khá lâu.
Tuy nhiên, đến nay các cơ sở pháp lý để phân loại nhà chung cư vẫn còn rất sơ sài, trong
khi thực tế cuộc sống đang đòi hỏi phải gấp rút đưa ra các tiêu chí phân loại nhà chung
cư cụ thể để thị trường bất động sản phát triển tốt hơn.
b. Phân loại căn hộ chung cư

Các căn hộ chung cư - bộ phận cấu thành cơ bản của nhà chung cư theo đó cũng
được phân thành bốn hạng như cách phân loại đối với nhà chung cư.
Dựa vào hiện trạng vật chất căn hộ chung cư cũng có thể được phân thành hai loại
là căn hộ chung cư dự án và căn hộ chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở.
- Căn hộ chung cư dự án là các căn hộ chưa được hình thành trên thực tế mà nó
mới chỉ tồn tại trong dự án xây dựng nhà chung cư của chủ đầu tư đã được phê duyệt.
Các căn hộ chung cư này mới chỉ được thể hiện trên bản vẽ với diện tích, thiết kế căn
hộ,…
- Căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là những căn
hộ đã được xây xong và có thể dùng vào mục đích chính yếu của nó là để ở và đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu.
Ngoài ra căn hộ chung cư cũng có thể được phân chia thành nhiều loại khác như:
căn hộ chung cư kinh doanh, căn hộ chung cư đền bù; căn hộ chung cư mới; căn hộ
chung cư cũ.
1.2. Khái quát chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1.2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hiện nay tuy pháp luật chưa có một khái niệm cụ thể nào về hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư, nhưng ta có thể dựa vào bản chất của loại hợp đồng này là một dạng


của hợp đồng mua bán tài sản mà cụ thể là hợp đồng mua bán nhà ở để rút ra khái niệm
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự 2005 thì: Hợp đồng mua bán tài sản là
sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và
nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán.
Như vậy, hợp đồng mua bán nhà chính là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa các
bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà và các giấy tờ liên quan đến quyền sở
hữu nhà ở cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ nhân nhà và thanh toán tiền.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng mua

bán nhà nói chung và mang những đặc điểm riêng xuất phát từ tính đặc thù của nhà
chung cư. Do vậy, có thể hiểu Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận bằng
văn bản giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao căn hộ chung cư và chuyển
quyền sở hữu căn hộ chung cư cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền cho
bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư.
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Căn hộ chung cư là một loại tài sản – một bất động sản. Do đó, trước hết hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư có những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và
hợp đồng mua bán nhà ở nói chung. Cụ thể:
Thứ nhất, Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng ưng thuận.
Khi tham gia giao kết hợp đồng các bên phải tuân theo nguyên tắc tự nguyện, bình
đẳng, thiện chí, hợp tác và trung thực. Họ có quyền quyết định có hay không tham gia
vào quan hệ hợp đồng, có quyền lựa chọn và thảo luận về nội dung và hình thức của hợp
đồng theo quy định của pháp luật. Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là khi các
bên đã thỏa thuận các điều khoản và hoàn thành thủ tục công chứng, chứng thực.
Thứ hai, Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng có tính chất đền bù.
Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư khi bên bán chuyển giao căn hộ thuộc sở hữu
của mình cho bên mua thì sẽ nhận được khoản tiền đền bù từ bên mua và ngược lại, bên
mua sẽ nhận được tài sản là căn hộ chung cư được chuyển giao từ bên bán sau khi đã trả
tiền cho bên bán khoản tiền có giá trị tương ứng.


Thứ ba, Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng song vụ.
Các bên trong quan hệ hợp đồng có các quyền và nghĩa vụ đối nhau. Quyền của
bên này sẽ tương ứng với phần nghĩa vụ bên kia và ngược lại.
Thứ tư, Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng có mục đích chuyển giao
quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư từ bên bán sang cho bên mua.
Khi hợp đồng có hiệu lực sẽ làm chấm dứt quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư
của bên bán và làm phát sinh quyền sở hữu mới của bên mua đối với tài sản này. Đây là

điểm để phân biệt giữa hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với hợp đồng cho thuê, cho
thuê mua,…
Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán
nhà ở thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn mang một số đặc điểm riêng biệt.
Những đặc điểm riêng này xuất phát từ đối tượng của hợp đồng là những căn hộ chung
cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu và những căn hộ
chung cư dự án sẽ được phân tích cụ thể ở nội dung chương sau.
1.2.3. Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Căn cứ vào những dấu hiệu đặc trưng của căn hộ chung cư, ta có thể phân hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư thành các nhóm sau đây.
a. Căn cứ vào mục đích của hợp đồng
Căn cứ vào mục đích của hợp đồng thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được
chia thành hai loại.
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với mục đích để ở: Đây là loại hợp đồng
khá phổ biến vì nhu cầu về nhà ở đang ngày càng tăng theo sự gia tăng dân số ở nước ta
hiện nay;
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhằm mục đích kinh doanh: căn hộ chung
cư ngoài mục đích là để ở thì bản chất của nó là một loại tài sản. Do vậy pháp luật vẫn
cho phép các bên có thể giao kết loại hợp đồng này với hình thức mua đi bán lại nhằm
mục tiêu sinh lời.
b. Căn cứ vào đối tượng của hợp đồng


Căn cứ vào đối tượng của hợp đồng thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được
chia thành ba loại gồm:
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai: Đây là
loại hợp đồng mua bán có đối tượng là căn hộ chung cư dự án. Đó có thể là căn hộ chung
cư chưa được hình thành vào thời điểm giao kết hợp đồng những chắc chắn sẽ có trong
tương lai (căn hộ mới chỉ tồn tại trên dự án, bản vẽ đã được phê duyệt…) hoặc là căn hộ
đã hình thành trên thực tế nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại

thời điểm giao kết hợp đồng;
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã bàn giao: nghĩa là đối tượng của hợp
đồng ở đây đã được xây xong và có thể dùng vào mục đích chính của nó nhưng vẫn chưa
được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có Giấy chứng nhận quyền ở hữu. Đối
với loại hợp đồng này thì căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu.
c. Căn cứ vào phương thức thanh toán
Dựa vào phương thức thanh toán thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được
chia thành ba loại sau:
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo phương thức trả tiền một lần: Đây là
hợp đồng mà bên mua và bên bán căn hộ chung cư thỏa thuận về việc bên mua sẽ thanh
toán toàn bộ số tiền cho bên bán trong một lần duy nhất.
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm, trả dần: Trong
loại hợp đồng này thì bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc thanh toán tiền mua theo
số lần và trong khoảng thời gian nhất định. Trong thời gian trả chậm, trả tiền dần bên
mua có quyền sử dụng căn hộ chung và được chuyển thành quyền sở hữu căn hộ từ bên
bán sau khi đã trả đủ tiền cho bên bán.
- Hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư: Đây là loại hợp đồng mà bên thuê mua sẽ
trở thành chủ sở hữu căn hộ chung cư đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo
hợp đồng thuê mua.


CHƯƠNG 2
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ

Hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói
riêng là hợp đồng mua bán tài sản nằm trong sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2005. Tuy
nhiên, do đối tượng của hợp đồng là bất động sản nên nó còn chịu sự điều chỉnh của Luật
Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng và các văn bản quy

phạm pháp luật có liên quan.
Để bảo vệ quyền lợi của cả người mua nhà và người bán nhà, các cơ quan quản lý
nhà nước đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh chặt chẽ hơn về
vấn đề hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với những yêu cầu bắt buộc bên bán phải tuân
thủ. Có thể kể đến các văn bản như: Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật
Nhà ở, Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Quyết định
08/2008/QĐ-BXD, ngày 28 tháng 5 năm 2008 Ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà
chung cư, Thông tư số 05/2014/TT-BXD ngày 09/5/2014 của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ
sung Điểm a, Khoản 2, Điều 17 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành
kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng
…
2.1. Quy định về chủ thể giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Các chủ thể tham gia hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư rất đa dạng, họ là
những người có nhu cầu về chuyển dịch quyền sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư. Các
chủ thể này có thể là cá nhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài. Khi tham gia vào
quan hệ hợp đồng họ cần đáp ứng đủ các điều kiện về năng lực chủ thể.
2.1.1. Điều kiện về chủ thể
a. Đối với chủ thể là cá nhân
Cá nhân – chủ thể chủ yếu và thường xuyên của quan hệ mua bán căn hộ chung
cư khi tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần có năng lực pháp luật và
năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Về nguyên tắc, mọi cá nhân đều bình đẳng về năng lực pháp luật với nhau. Tuy
nhiên đối với mỗi cá nhân khác nhau thì năng lực pháp luật có thể bị hạn chế khác nhau.
Ví dụ, người nước ngoài ở Việt Nam muốn mua căn hộ nhà chung cư thì chỉ được mua


và sở hữu căn hộ chung cư khi là người có công đóng góp với Việt Nam, người kết hôn
với công dân Việt Nam, có thời hạn cư trú tại Việt Nam trên 1 năm và chỉ được sở hữu 1
căn hộ chung cư tại thời điểm cư trú với mục đích để ở, không phải cho thuê hoặc sử
dụng với mục đích khác [25].

Cá nhân từ 16 tuổi trở lên được quyền tự mình giao kết các hợp đồng phục vụ mục
đích tiêu dùng sinh hoạt hàng ngày theo quy định của pháp luật dân sự. Tuy nhiên, do
căn hộ chung cư là một đối tượng đặc biệt có giá trị lớn và phải đăng ký quyền sở hữu
nên khi giao kết các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, theo quy định của pháp luật dân
sự thì cá nhân phải từ đủ 18 tuổi trở lên và không bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành
vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự mới có toàn quyền trong việc xác lập,
thực hiện các giao dịch dân sự cũng như thực hiện các nghĩa vụ khi tham gia các giao
dịch đó. Đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, người không có năng lực
hành vi dân sự, người bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc người có năng lực hành vi dân
sự chưa đầy đủ thì theo quy định của pháp luật những người này phải thông qua người
đại diện hợp pháp. Việc pháp luật quy định điều kiện về năng lực hành vi dân sự của chủ
thể là cá nhân nhằm đảm bảo cho các chủ thể này khi tham gia giao kết hợp đồng một
cách hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng, trung thực cũng như có thể thực hiện các nghĩa vụ
pháp lý phát sinh từ hợp đồng [19].
b. Đối với chủ thể là tổ chức
Đối với chủ thể là tổ chức muốn tham gia giao kết hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư thì họ cần phải có tư cách pháp nhân. Năng lực chủ thể của pháp nhân bao gồm
năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Theo quy định của pháp luật dân sự, hai loại
năng lực này phát sinh đồng thời tại thời điểm pháp nhân được thành lập hợp pháp và tồn
tại tới khi pháp nhân chấm dứt hoạt động. Năng lực chủ thể của pháp nhân phải phù hợp
với mục đích và lĩnh vực hoạt động của pháp nhân đó, do vậy, các pháp nhân khác nhau
sẽ có năng lực chủ thể khác nhau. Theo qui định của pháp luật thì: tổ chức, cá nhân kinh
doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định
và phải đăng kí kinh doanh bất động sản theo qui định của pháp luật [5]. Các chủ thể này
phải đủ điều kiện về năng lực tài chính có nghĩa khi đầu tư xây dựng dự án khu nhà ở
phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án, số vốn này được quy định
là: không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng dưới 20 ha và
không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất trên 20 ha trở lên

có được phê duyệt ([12], Điều 11)
2.1.2. Các loại chủ thể
Có thể phân loại chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà thành hai loại
là: chủ thể bán và chủ thể mua căn hộ nhà chung cư. Chủ thể bán có thể là nhà nước, chủ
sở hữu nhà chung cư là cá nhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài, chủ sở hữu căn hộ
nhà chung cư là cá nhân hay tổ chức trong nước hoặc nước ngoài hoặc các chủ thể khác.
Chủ thể mua có thể là cá nhân, hộ gia đình mua căn hộ chung cư để tạo lập nơi ở, là tổ
chức, cá nhân người nước ngoài, là đồng sở hữu đối với căn hộ chung cư thuộc sở hữu
chung, người mua căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm trả dần, người mua căn hộ
chung cư qua hợp đồng thuê mua…
a. Bên bán
Bên bán căn hộ chung cư có thể là cá nhân hoặc pháp nhân, là chủ sở hữu căn hộ
chung cư hay là người được chủ sở hữu ủy quyền cho phép bán căn hộ chung cư hoặc là
người được bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật. Bên bán nhà phải có đủ
năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự.
+Bên bán nhà là Nhà nước: Nhà nước trở thành chủ thể bán khi tiến hành bán căn
hộ chung cư thuộc sở hữu của mình cho các cá nhân, tổ chức có nhu cầu và theo những
điều kiện nhất định. Căn hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước bao gồm: Căn hộ chung cư
được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước (ngân sách Trung ương, ngân sách địa
phương). Căn hộ chung cư có nguồn gốc thuộc sở hữu khác và được chuyển thành sở
hữu nhà nước theo quy định của pháp luật. Căn hộ chung cư được tạo lập từ nguồn vốn
ngân sách nhà nước là một phần tiền góp của cá nhân, của tập thể theo thỏa thuận hoặc
theo hợp đồng mua trả góp nhưng chưa trả hết tiền. Nhà nước đầu tư, xây dựng các căn
hộ chung cư nhằm mục đích chủ yếu là giải quyết yêu cầu về chỗ ở cho các đối tượng xã
hội như cán bộ công chức, viên chức, sĩ quan,…khi đi công tác hoặc thực hiện nhiệm vụ
và gặp khó khăn về chỗ ở. Các đối tượng này chủ yếu được Nhà nước giao, cho thuê
hoặc cho thuê mua căn hộ chung cư và sau đó họ có thể được Nhà nước chuyển giao
quyền sở hữu thông qua việc công nhận quyển sở hữu (đối với căn hộ chung cư được cho
thuê mua) hoặc bán hóa giá. Theo quy định của pháp luật thì bên bán nhà thuộc sở hữu
nhà nước là Giám đốc công ty kinh doanh nhà ở thuộc ngành nhà đất cấp tỉnh, Chủ tịch

hoặc Phó chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện (nơi
chưa có công ty kinh doanh nhà) hiện đang quản lý nhà ở đó [22].
+Bên bán nhà là chủ sở hữu nhà chung cư mà không phải là Nhà nước: Chủ sở
hữu nhà chung cư là các cá nhân, tổ chức trong nước và nước ngoài được tiến hành việc
xây dựng mới hoặc cải tạo các khu chung cư, rồi phân thành các căn hộ bán cho những
người có nhu cầu. Những căn hộ chung cư này là một dạng của nhà ở thương mại. Đối
với tổ chức, cá nhân trong nước đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải có đăng ký kinh
doanh nhà ở - chức năng kinh doanh nhà ở, đối với tổ chức cá nhân nước ngoài thì phải
có giấy chứng nhận đầu tư ([22], Khoản 32 Điều 2).
Theo quy định của pháp luật, pháp nhân có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập
theo pháp luật Việt Nam được coi là pháp nhân Việt Nam. Vì vậy, trường hợp bên bán là
tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư, xây dựng nhà ở để bán thì sau khi hoàn thành việc
xây dựng nhà chung cư theo dự án, họ được quyền bán các căn hộ chung cư cho các đối
tượng được quyền sở hữu nhà tại Việt Nam. Người mua căn hộ đó sẽ được cơ quan có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. Tổ
chức và cá nhân này có nghĩa vụ phải nộp tiền sử dụng đất, thuế và các nghĩa vụ tài chính
khác theo quy định của pháp luật.
+ Bên bán là người được chủ sở hữu ủy quyền cho phép bán căn hộ chung cư.
Chủ sở hữu hợp pháp căn hộ chung cư có đầy đủ ba quyền năng là quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt căn hộ chung cư đó. Thông thường, chủ sở hữu sẽ tự
mình thực hiện quyền định đoạt về số phận thực tế cũng như số phận pháp lý đối với tài
sản thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp chủ sở hữu có thể ủy
quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện công việc này. Khi người bán nhà là
người được chủ sở hữu ủy quyền thì họ phải xuất trình giấy ủy quyền có chứng nhận của
có quan nhà nước có thẩm quyền. Trong hợp đồng ủy quyền này phải chứa đựng đầy đủ
nội dung về phạm vi ủy quyền để bên mua biết được phạm vi quyền mà người bán có thể
được thực hiện nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên.
+ Bên bán là người được bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật.

Trong một số trường hợp đặc biệt, chủ sở hữu căn hộ chung cư không được phép trực
tiếp tham gia thỏa thuận để giao kết hợp đồng với bên mua. Đó là những trường hợp: căn


hộ chung cư đem bán là tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự và căn hộ chung cư
là tài sản bị cưỡng chế thi hành án.
Trường hợp căn hộ chung cư đem bán là tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ
dân sự là trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư (bên bảo đảm) sử dụng căn hộ của
mình làm tài sản bảo đảm cho một hoặc nhiều nghĩa vụ đối với tổ chức, cá nhân có quyền
trong quan hệ nghĩa vụ (bên nhận bảo đảm). Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên bảo
đảm không thực hiện hoặc không thực hiện đúng thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài
sản bảo đảm là căn hộ chung cư theo thỏa thuận giữa các bên hoặc căn hộ đó sẽ bị đem
bán đấu giá theo quy định của pháp luật.
Trường hợp căn hộ chung cư là tài sản bị cưỡng chế thi hành ăn thì bên bán căn hộ
chung cư ở đây là Cơ quan thi hành án dân sự. Chủ sở hữu căn hộ chung cư là người phải
thi hành bản án theo Bản án, Quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án, có nghĩa vụ trả
tiền nhưng không tự nguyện thi hành án hoặc có ý định tẩu tán, hủy hoại tài sản. Khi đó
Chấp hành viên sẽ tiến hành kê bên căn hộ chung cư để thi hành án và tiến hành bán căn
hộ đã kê biên thông qua hình thức bán đấu giá do người được thi hành án không nhận tài
sản này để thi hành án.
b. Bên mua
Luật Nhà ở năm 2005 quy định các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
gồm:
- Tổ chức, cá nhân trong nước có năng lực hành vi dân sự, không phụ thuộc vào
nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam ([22],
Điều 9).
Như vậy, chỉ những chủ thể theo quy định nêu trên mới có quyền được sở hữu nhà

ở tại Việt Nam. Điều đó đồng nghĩa với việc chỉ những cá nhân, tổ chức theo quy định
trên mới có quyền giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với tư cách là bên mua.
- Các chủ thể mua:


+ Chủ thể mua là cá nhân, hộ gia đình mua căn hộ chung cư để tạo lập nơi ở:
Việc mua bán căn hộ chung cư hiện nay diễn ra dưới rất nhiều hình thức khác nhau như
hợp đồng mua bán căn hộ đã có đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sở hữu, hợp đồng góp
vốn, hứa mua hứa bán căn hộ chung cư dự án giữa chủ đầu tư và người mua, hợp đồng
ủy quyền giữa người mua gốc và người mua lại,…ngoài sự tham gia trực tiếp của người
mua và người bán còn có sự xuất hiện của bên thứ ba đó là các công ty, người môi giới
bất động sản.
+ Chủ thể mua là đồng chủ sở hữu đối với căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung:
Căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung là căn hộ thuộc quyền sở hữu của nhiều người, có
thể do nhiều người cùng xây dựng, cùng được người tặng, cùng được thừa kế hoặc cùng
góp tiền để mua chung. Căn hộ chung cư là tài sản thuộc sở hữu chung theo phần thì
quyền sở hữu được các đồng chủ sở hữu xác định một cách rõ ràng và theo tỷ lệ nhất
định. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền và nghĩa vụ đối với căn hộ thuộc sở hữu
chung tương ứng với phần quyền của mình (trừ trường hợp có thỏa thuận khác). Căn hộ
chung cư là tài sản chung hợp nhất thì các chủ thể có quyền quyết định ngang nhau đối
với nó trừ trường hợp các chủ sở hữu có sự thỏa thuận phân chia khác. Việc bán căn hộ
thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải được sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu bằng văn bản.
Khi đó các chủ sở hữu phải cùng đứng tên hoặc ký tên trong hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư. Việc bán một phần quyền sở hữu căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung theo
phần không được làm ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của các chủ sở hữu chung khác.
Trường hợp có chủ sở hữu căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung không đồng ý bán thì
các chủ sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định
của pháp luật. Nếu có chủ sở hữu chung vắng mặt và không xác định được nơi cư trú của
người đó, thì các chủ sở hữu chung còn lại phải có đơn yêu cầu Tòa án tuyên người đó
mất tích theo quy định của pháp luật trước khi thực hiện việc bán căn hộ. Nếu người bị

tuyên bố là mất tích trở về và có yêu cầu thì họ được nhận lại khoản tiền tương ứng với
phần quyền sở hữu của mình trong căn hộ chung cư đã bán. Nếu họ đã chết hoặc bị tuyên
bố chết thì khoản tiền này sẽ được giải quyết theo quy pháp luật thừa kế với người đó.
Khi các chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư thuộc sở hữu
chung thì các chủ sở hữu chung khác có quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn 3 tháng kể từ
khi nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu căn hộ chung cư và điều kiện
bán mà không có đồng chủ sở hữu nào mua thì phần quyền đó có thể được bán lại cho


người khác. Trong trường hợp bán căn hộ thuộc sở hữu chung mà có sự vi phạm về
quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 3 tháng, kể từ ngày phát hiện ra có sự vi phạm về
quyền ưu tiên mua chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình
quyền và nghĩa vụ của người mua. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại.
+ Chủ thể là người mua căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm, trả dần:
Trong thời gian trả chậm, trả dần bên mua căn hộ chung cư được quyền sử dụng và có
trách nhiệm bảo trì căn hộ đó trừ trường hợp pháp luật về xây dựng có quy định khác
hoặc các bên có thỏa thuận khác. Sau khi bên mua căn hộ chung cư đã trả đủ tiền cho bên
bán và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư đó. Hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm, trả dần phải được lập thành
văn bản. Trong thời gian trả chậm, trả dần thì bên bán được bảo lưu quyền sở hữu của
mình đối với căn hộ cho tới khi bên mua trả đủ tiền. Bên mua chỉ có thể được bán, tặng
cho, đổi căn hộ cho người khác sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ đó (trừ trường hợp các
bên có thỏa thuận khác). Nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên trên cơ sở tôn trọng quyền
tự do ý chí và thỏa thuận, pháp luật cũng quy định trong trường hợp bên mua có nhu cầu
trả lại căn hộ trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán đồng ý thì hai bên thỏa
thuận phương thức trả lại căn hộ và việc thanh toán lại tiền mua căn hộ ([19], Điều 461).
+ Người thuê mua trong trường hợp căn hộ chung cư được cho thuê mua: Thuê
mua căn hộ chung cư thì việc thuê mua là việc người thuê nhà ở được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn thành

nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian quy định. Căn hộ chung cư là một dạng của
nhà ở xã hội, là các căn hộ được Nhà nước hoặc các doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư để cho
các đối tượng theo quy định được thuê mua. Người thuê mua chủ yếu là cán bộ, công
chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân,
công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao và các đối tượng khác. Họ phải chưa có nhà và chưa được thuê mua nhà ở thuộc sở
hữu Nhà nước hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ
gia đình dưới 5m2 sàn/người hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng lại là nhà tạm,
hư hỏng, dột nát. Người thuê mua phải thanh toán lần đầu 20% giá trị căn hộ và không
được chuyển nhượng quyền thuê này dưới bất cứ hình thức nào. Trường hợp người thuê
mua không còn nhu cầu mua thì phải trả lại căn hộ cho đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội.


Đơn vị này sẽ hoàn trả số tiền 20% giá trị hợp đồng mà người thuê mua đã trả lần đầu.
Nếu người thuê mua có hành vi phạm quy định của pháp luật về việc thuê mua (như
chuyển nhượng quyền thuê mua cho người khác) thì sẽ bị đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã
hội thu hồi căn hộ cho thuê mua và không được hoàn trả lại số tiền trả lần đầu ([22], Điều
105).
Thuê mua căn hộ chung cư thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức kinh doanh bất
động sản: Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì căn hộ chung cư được
đưa vào thuê mua phải đã có sẵn, phải đảm bảo chất lượng an toàn vệ sinh môi trường và
các dịch vụ cần thiết khác, để căn hộ được sử dụng, vận hành bình thường theo công
năng thiết kế và theo thỏa thuận trong hợp đồng. Việc thuê mua căn hộ chung cư của tổ
chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải được thực hiện qua sàn giao dịch bất động
sản và phải được lập thành văn bản. Người thuê mua căn hộ có quyền sở hữu căn hộ cho
thuê mua sau khi kết thúc thời hạn thuê mua hoặc theo thỏa thuận của các bên trong hợp
đồng. Họ có quyền cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ căn hộ, hoặc chuyển nhượng
quyền thuê mua cho bên thứ ba nhưng phải được sự đồng ý của bên cho thuê mua.
+ Chủ thể mua là tổ chức, cá nhân nước ngoài : Thứ nhất là tổ chức, cá nhân nước
ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở và

pháp luật có liên quan; Thứ hai, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn
phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân
hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
Thứ ba, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Cũng theo đó Tổ chức,
cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức ví dụ như:
Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật
có liên quan hay mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm
căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo
đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ ([23], Điều 159).
2.2. Quy định về nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
2.2.1. Đối tượng của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng mua bán khi nó thuộc quyền sở hữu
của bên bán, căn hộ chung cư được xác định bởi cấu trúc xây dựng, chất lượng xây dựng,
diện tích sàn hay diện tích sử dụng của căn hộ trên một vị trí nhất định. Căn hộ đó phải


được xác định cụ thể trên một ranh giới diện tích đất nhất định. Giá trị của căn hộ sẽ là
khác nhau đối với các vị trí khác nhau (ở trung tâm hay ngoại thành, tầng thấp hoặc tầng
cao, diện tích căn hộ…), cơ sở hạ tầng sẵn có và khoảng cách của ngôi nhà đó gắn với
đất theo vị trí các tầng khác nhau đối với nhà chung cư.
Căn hộ chung cư muốn trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán phải đáp ứng
các điều kiện sau :
Thứ nhất, căn hộ đó không thuộc đối tượng bị cấm như nhà làm trụ sở của các cơ
quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội. Không sử dụng căn hộ vào
các hoạt động bị cấm theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, căn hộ không bị tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng
hợp pháp của căn hộ. Căn hộ chung cư không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp
hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ trường hợp bên
bán là cơ quan thi hành án bán căn hộ chung cư đã kê biên thực hiện nghĩa vụ dân sự).
Thứ ba, căn hộ phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp như giấy

chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư. Với cách phân loại hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư thành hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có đối tượng là tài
sản hình thành trong tương lai, thì đối tượng của mỗi loại hợp đồng trên phải đáp ứng các
điều kiện cụ thể sau:
- Nếu đối tượng của hợp đồng là căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu thì Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn
hộ chung cư là văn bản xác lập đầy đủ quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với Nhà nước.
Căn hộ chung cư thuộc sở hữu của cá nhân thì trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu phải
ghi tên cá nhân đó, nếu thuộc sở hữu của tổ chức thì ghi tên tổ chức đó, nếu thuộc sở hữu
chung hợp nhất thì ghi tên người được chủ sở hữu chung thỏa thuận cho đứng tên, nếu
không có thỏa thuận thì ghi tên các chủ sở hữu. Trường hợp căn hộ chung cư thuộc sở
hữu của vợ chồng thì ghi đủ cả tên vợ và chồng, nếu có vợ hoặc chồng không thuộc diện
được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì ghi tên người có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Nếu căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung theo phần thì ghi tên từng chủ sở hữu và phần
sở hữu của hộ trong căn hộ.
- Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản hình hành trong