BUỔI THẢO LUẬN THỨ HAI GIAO DỊCH DÂN SỰ

BUỔI THẢO LUẬN THỨ HAI: GIAO DỊCH DÂN SỰ.

I. Phần thứ nhất: Giao dịch xác lập bởi người mất năng lực hành vi dân sự.
Câu 1: Những điểm mới của BLDS năm 2015 (so với BLDS năm 2005) về điều kiện có hiệu
lực của giao dịch dân sự và suy nghĩ của anh/chị về những điểm mới này.
- Về điều kiện liên quan đến chủ thể (điều kiện chủ quan):
+ BLDS năm 2005: chủ thể tham gia phải có năng lực hành vi dân sự, nghĩa là chủ thể
tham gia chỉ có thể là cá nhân (Điểm a, Khoản 1, Điều 122);
+ BLDS năm 2015: chủ thể tham gia có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân
sự phù hợp với giao dịch, nghĩa là chủ thể tham gia có thể là cá nhân hoặc pháp nhân (Điểm
a, Khoản 1, Điều 117, BLDS 2015).
Sự thay đổi đã mở rộng hơn về chủ thể tham gia các giao dịch dân sự không chỉ là cá nhân
mà còn là pháp nhân, đã phù hợp với thực tiễn đời sống, vì trong thực tiễn đối với một số
loại giao dịch dân sự có pháp nhân là chủ thể tham gia những BLDS 2005 không điều chỉnh
được và BLDS 2015 đã khắc phục được điều này.
- Về điều kiện liên quan đến giao dịch (điều kiện khách quan):
+ Điều kiện về nội dung: giao dịch phải có nội dung, mục đích không vi phạm điều cấm,
không trái với đạo đức xã hội. Quy định về đạo đức xã hội không có sự khác biệt về BLDS
2005 và BLDS 2015. Quy định về điều cấm có sự khác biệt giữa BLDS 2005 và BLDS
2015. Điều 128, BLDS 2005 quy định điều cấm là điều cấm của pháp luật, là những quy
định của pháp luật, tức là những quy định đó có thể tồn tại trong văn bản luật hoặc văn bản
dưới luật. Điều 123, BLDS 2015 quy định điều cấm là điều cấm của luật, là những quy định
của luật, tức là những quy định đó chỉ được tồn tại trong luật, do Quốc hội ban hành.
+ Điều kiện về hình thức bắt buộc giao dịch dân sự có sự khác nhau:
 Điều 124, BLDS 2005 bắt buộc trong trường hợp pháp luật có quy định theo quy định
của Khoản 2, Điều 124, BLDS 2005:

1


“2. Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn

bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo
các quy định đó.”
 Điều 119, BLDS 2015, bắt buộc trong trường hợp luật có quy định theo quy định của
Khoản 2, Điều 119, BLDS 2005:
“2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công
chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”
Như vậy, BLDS 2015 đã bỏ đi hình thức xin phép.
Sự giới hạn về chủ thể quy định điều kiện về hình thức đã thay đổi từ pháp luật sang luật
đã thu hẹp lại phạm vi quy định, tránh sự tuỳ tiện về quy định của các văn bản dưới luật.
Câu 2: Từ thời điểm nào ông Hội thực chất không còn khả năng nhận thức và từ thời điểm
nào ông Hội bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự?
- Từ năm 2007 thì ông Hội thực chất không còn khả năng nhận thức được do bị tai biến nằm
liệt một chỗ không nhận thức được.
- Từ ngày 7/5/2010 thì ông Hội bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự.
Câu 3: Giao dịch của ông Hội (với vợ là bà Hương) được xác lập trước hay sau khi ông Hội
bị tuyên mất năng lực hành vi dân sự?
- Giao dịch của ông Hội (với vợ là bà Hương) được xác lập trước khi ông Hội bị tuyên bố bị
mất năng lực hành vi dân sự. Vì năm 2007 ông Hội bị tai biến nằm liệt một chỗ không nhận
thức được nhưng vẫn chưa được toà án tuyên. Đến ngày 07/5/2010 ông Hội mới bị toà án
tuyên mất năng lực hành vi dân sự. Mà lúc bà Hương kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vào ngày 8/2/2010 thì Toà chưa tuyên ông Hội mất năng lưc hành vi dân sự.
Câu 4: Theo Toà án nhân dân tối cao, phần giao dịch của ông Hội có vô hiệu không? Vì
sao? Trên cơ sở quy định nào?
- Theo Toà án nhân dân tối cao, phần giao dịch của ông Hội vô hiệu. Vì từ năm 2007, ông
Hội bị tai biến nằm liệt một chỗ, không nhận thức được. Quyết định vô hiệu dựa trên cơ sở
2


pháp lý Điều 130 BLDS 2005 quy định “Khi giao dịch dân sự do người chưa thành niên,
người mất năng lực hành vi dân sự hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập,

thực hiện thì theo yêu cầu của người đại diện của người đó, Toà án tuyên bố giao dịch đó vô
hiệu”.
Câu 5: Căn cứ vào Điều 130 BLDS, Điều 133 BLDS, phần giao dịch của ông Hội có vô hiệu
không? Vì sao? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời.
- Phần giao dịch của ông Hội sẽ bị vô hiệu.
- Bởi vì tuy rằng ông Hội chưa được khẳng định là người mất năng lực hành vi dân sự
nhưng tại thời điểm xác lập giao dịch thì ông Hội đã bị bệnh tai biến mất nhận thức và không
làm chủ được hành vi của mình. Chính vì thế giao dịch mà ông Hội xác lập sẽ bị vô hiệu
theo quy định vào Điều 133, BLDS 2005.
Câu 6: Trong thực tiễn xét xử, có vụ việc nào giống hoàn cảnh của ông Hội không và Tòa án
đã giải quyết theo hướng nào? Cho biết tóm tắt vụ việc mà anh/chị biết.
- Trong thực tiễn xét xử, có vụ việc giống với hoàn cảnh của ông Hội.
- Cụ thể như sau: Ngày 19/9/2003, ông Tình đến Phòng công chứng ký hợp đồng tặng cho
một căn nhà cho bà Nga. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 40/DSST ngày 17/11/2003, Toà án
nhân dân quận 3, thành phố Hồ Chí Minh tuyên bố ông Tình mất năng lực hành vi dân sự. Ở
đây, ông Tình xác lập hợp đồng trước ngày Toà án tuyên bố ông Tình mất năng lực hành vi
dân sự. Về thời điểm thực tế bắt đầu mất năng lực hành vi dân sự, Toà án nhận định “ông
Tình đã có một quá trình dài bị bệnh tâm thần phải điều trị liên tục từ năm 2000”. Điều đó
cũng có nghĩa là ông Tình xác lập hợp đồng sau khi thực tế mất năng lực hành vi dân sự.1
- Hướng giải quyết của Toà án: Trong vụ việc đó, bên mua yêu cầu cần phải lấy thời điểm
cá nhân chính thức bị tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự: chỉ giao dịch xác lập sau ngày
này mới vô hiệu. Tuy nhiên, theo Toà án, “do ông Tình mất năng lực hành vi dân sự nên mọi
giao dịch dân sự do ông Tình thực hiện đều vô hiệu như quy định tại Điều 140, BLDS 1995

1

Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và bình luận bản án, Nxb. CTQG 2013 (tái bản lần thứ 4), Bản án số 32 và 32bis,
tr. 377.

3

(Điều 130, BLDS 2005). Như vậy, hợp đồng tặng nhà ở (…) giữa ông Tình với bà Nga lập
ngày 19/9/2003 tại Phòng công chứng nhà nước số 1 Thành phố Hồ Chí Minh là vô hiệu”. 2
Câu 7: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Toà án nhân dân tối cao trong vụ việc
trên (liên quan đến giao dịch do ông Hội xác lập)?
- Giao dịch mua bán giữa bà Hương (vợ ông Hội) và vợ chồng ông Hùng, bà Trinh diễn ra
ngày 8/2/2010 nhưng năm 2007 ông Hội đã mất năng lực hành vi dân sự, đến 10/8/2010 Tòa
án nhân dân thành phố Tuy Hòa mới tuyên bố ông Hội mất năng lực hành vi dân sự cho nên
giao dịch mua bán bà Hương và ông Hùng là hợp lí theo Khoản 1, Điều 22, BLDS 2005.
Nhưng không hợp tình hợp lí vì trước khi diễn ra giao dịch mua bán ông Hội đã mất năng
lực hành vi dân sự, bên cạnh đó bà Hương không phải là người đại diện theo pháp luật của
ông Hội mà là chị Ánh nên chị Ánh khởi kiện là hợp pháp. Đồng thời theo Điều 130, BLDS
2005 thì giao dịch phải do chị Ánh xác lập thực hiện cho nên giao dịch này vô hiệu.
- Về việc 43,7 m2 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hợp đồng mua bán
giữa bà Hương và ông Hùng là vô hiệu.
II. Phần thứ hai: Giao dịch xác lập do có nhầm lẫn.
Câu 1: So với BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 có gì khác về nguyên nhân gây ra nhầm
lẫn?
- BLDS 2005 nêu lên giao dịch dân sự nhầm lẫn do lỗi vô ý hoặc cố ý của một bên xác lập
giao dịch thì dẫn tới giao dịch đó vô hiệu.
BLDS 2015 lại nêu thêm có những giao dịch lẫn không xuất phát từ ai mà bởi vì cả hai
bên nhầm lẫn trong khi xác lập giao dịch nên dẫn tới giao dịch đó vô hiệu (Theo Khoản 1,
Điều 126, BLDS 2015).
Câu 2: Suy nghĩ của anh/chị về sự thay đổi trên.
- BLDS 2005 hạn chế về quy định nguyên nhân gây ra nhầm lẫn là do lỗi cố ý hoặc vô ý của
một bên thì giao dịch vô hiệu.
2

Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và bình luận bản án, Nxb. CTQG 2013 (tái bản lần thứ 4), Bản án số 32 và 32bis,

tr. 381.

4


- BLDS 2015 đã mở rộng hơn về quy định này, không áp đặt cho một bên nào mà chỉ quy
định là nếu có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích thì
tuyên bố vô hiệu, bởi vì trong thực tiễn đã cho thấy, sự nhầm lẫn không chỉ đến từ một bên
mà có thể là xuất phát từ hai bên tham gia giao dịch.
Sự thay đổi này là hợp lý, đảm bảo được lợi ích chính đáng của các bên tham gia giao dịch.
Câu 3: So với BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 có gì khác về đối tượng của nhầm lẫn?
- Tại Điều 131, BLDS 2005 chỉ nêu giao dịch nhầm lẫn về mặt nội dung dẫn tới sự vô hiệu
giao dịch.
BLDS 2015 nêu lại không chỉ rõ nhầm lẫn về điều gì mà chỉ quy định về “không đạt
được mục đích”, do đó ta có thể hiểu không chỉ có nhầm lẫn về nội dung mà còn nhầm lẫn
về chủ thể.
Câu 4: Suy nghĩ của anh/chị về sự thay đổi trên.
- Sự thay đổi trên nhằm tạo ra rào cản pháp lý để bao quát các trường hợp có thể xảy ra vì
trên thực tế đối tượng của nhầm lẫn không chỉ về nội dung mà còn về chủ thể.
Câu 5: So với BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 có gì khác về khả năng thay đổi nhầm lẫn?
- BLDS 2005 cho rằng giao dịch dân sự vô hiệu do khi một bên giao dịch làm cho bên kia
nhầm lẫn, khi bên bị nhầm lẫn yêu cầu bên kia thay đổi nhưng bên kia ko chấp nhận thì giao
dịch sẽ bị vô hiệu (theo Điều 131, BLDS 2005).
BLDS 2015 lại khẳng định thêm có những giao dịch yêu cầu thay đổi nhưng không được
chấp nhận còn có những giao dịch bên kia chấp nhận nhưng không thể thay đổi được dẫn tới
sự vô hiệu của giao dịch (theo Khoản 2, Điều 126, BLDS 2015).
Câu 6: Suy nghĩ của anh/chị về sự thay đổi trên.
- Hợp đồng được thiết lập để đem lại cho mỗi bên lợi ích hợp pháp mong đợi nên việc tuyên
bố hợp đồng vô hiệu không phải là giải pháp tối ưu. Do đó, khi có nhầm lẫn, Tòa án không
nên triệt tiêu hợp đồng nếu nhầm lẫn có thể khắc phục được. Theo quy định của Điều 131,

5


BLDS 2005 cho phép tuyên bố hợp đồng vô hiệu và có kèm theo điều kiện: “nếu bên kia
không chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu” .
BLDS 2015 đã đưa ra giải pháp khắc phục tính cứng nhắc của quy định trên là khi “Giao
dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn không vô hiệu trong trường hợp mục đích xác lập
giao dịch dân sự của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự
nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được.”
- BLDS 2005 thể hiện một nhược điểm là chỉ cho phép triệt tiêu hợp đồng nếu bên nhầm
lẫn yêu cầu thay đổi nhưng bên kia “không chấp nhận”. Không chấp nhận là trường hợp có
khả năng thay đổi nhưng người được yêu cầu “không muốn” thay đổi. Nhưng cũng có những
trường hợp nhầm lẫn không thể thay đổi được.
Ví dụ: Đối với vụ việc mà theo đó Tòa án đã xét rằng, “khi thỏa thuận việc đổi nhà, căn nhà
của bà Hòa, ông Cường có diện tích đất 100,3m2; diện tích xây dựng 76,4m2; do chưa hợp
thức hóa chủ quyền nên ông Cận, bà Đẩu không biết được căn nhà có phần diện tích đất
trong phạm vi quy hoạch là 73,4m2 và diện tích nhà trong phạm vi quy hoạch là 63,9m2. Như
vậy, ông Cận, bà Đẩu đã nhầm lẫn khi giao dịch và trong thời hạn luật định là 01 năm ông
Cận, bà Đẩu có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu”3. Ở đây, Tòa án đã xác
định có nhầm lẫn và đối tượng nhầm lẫn là “không biết được căn nhà có phần diện tích đất
trong phạm vi quy hoạch là 73,4m2 và diện tích nhà trong phạm vi quy hoạch là 63,9m2”.
Đối với sự nhầm lẫn này, các bên không thể thay đổi được, cho dù họ có muốn đi chăng nữa.
BLDS 2015 đã khắc phục được nhược điểm này khi bổ sung thêm quy định “có thể khắc
phục ngay được sự nhầm lẫn” để đảm bảo được quyền lợi chính đáng của các bên.
Câu 7: Ngoài những vấn đề trên, anh/chị có nhận xét gì bổ sung về chế định nhầm lẫn trong
BLDS năm 2015 không?
- Có thể tăng thêm Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu.
Bởi vì “Thực tiễn cũng cho thấy, người bị nhầm lẫn, lừa dối hoặc bị đe dọa gần như không
thể khởi kiện (dù có muốn) trong thời gian một năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác
lập. Vì trong thời gian này, người có quyền hoặc có thể vẫn không biết mình bị nhầm lẫn, bị

lừa dối, hoặc có thể sợ hãi mà không dám khởi kiện do sự (việc) đe dọa kéo dài quá thời hạn
3

Bản án số 1319/2006/DS-PT ngày 18/12/2006 của Tòa án nhân dân TP. Hồ Chí Minh.

6


một năm.”4 .Một số tác giả còn cho rằng “ở đây dường như pháp luật lại có sự dung túng cho
hành vi cố tình vi phạm pháp luật”5.
Chúng ta có thể tăng thêm thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu.
Ví dụ, Đối với pháp luật của Pháp thì thời hiệu là 5 năm kể từ ngày chấm dứt đe dọa, từ
ngày phát hiện nhầm lẫn hay lừa dối. Còn đối với pháp luật Hà Lan thì thời hiệu là 3 năm kể
từ ngày chấm dứt đe dọa, phát hiện lừa dối hay nhầm lẫn6.
- Cần quy định thêm về khái niệm nhầm lẫn, cụ thể như sau:
+ Nhầm lẫn là “sự khác nhau giữa nhận thức của một bên về một vấn đề và thực tế của vấn
đề này. Chẳng hạn, một bên nhận thức rằng đây là thật nhưng thực tế là giả”. “Bất kỳ sự
khác nhau nào giữa nhận thức và thực tế đều có thể được coi là nhầm lẫn”.
+ Nhầm lẫn phải tồn tại ở thời điểm “xác lập giao dịch”. Điều đó có nghĩa là “nhận thức”
của bên nhầm lẫn về nội dung của hợp đồng và “sự thật” về nội dung này phải được xác định
tại thời điểm “xác lập giao dịch”.
+ Nhận thức của một người đối với một sự việc có thể thay đổi theo thời gian nên thời
điểm nhận thức của họ cần được xác định một cách chính xác, phải xác định nhận thức này
vào thời điểm giao kết hợp đồng. Ở đây, chúng ta phải đánh giá nhận thức của bên nhầm lẫn
vào thời điểm giao kết. Tuy nhiên, việc đánh giá này thực chất rất khó vì “nhận thức” là vấn
đề nội tâm. Nếu các bên nêu rõ “nhận thức” này trong hợp đồng thì chúng ta chỉ việc căn cứ
vào hợp đồng để biết được nhận thức của các bên. Tuy nhiên, có những trường hợp nhận
thức này không nói rõ trong hợp đồng. Chẳng hạn, khi mua chiếc xe máy thì người mua
không nêu rõ trong hợp đồng là chiếc xe này không là đối tượng của vụ cướp. Do vậy, trong
những trường hợp đó, chúng ta nên dùng phương pháp suy đoán bằng cách xác định “nhận

thức” của một người bình thường trong hoàn cảnh tương tự. Một người bình thường khi mua
xe Dream với giá 28 triệu thì hiển nhiên họ phải nghĩ chiếc xe này không là đối tượng của
một vụ cướp; nếu họ biết xe là đối tượng của vụ cướp thì họ không mua với giá như thế. Ở
đây, bên mua đã trả chiếc xe với giá 28 triệu đồng nên có thể suy đoán là bên mua “nghĩ”
rằng chiếc xe này không phải là đối tượng của một vụ cướp.
4

Nguyễn Ngọc Khánh, “Thời hiệu khởi kiện trong Bộ luật dân sự”, Tạp chí Kiểm sát số 6 (3)-2005, tr. 12.
Dương Anh Sơn và Nguyễn Ngọc Sơn, “Tác động của các hình thức lỗi đến việc xác định trách nhiệm hợp đồng nhìn từ góc độ
trung thực và thiện chí”, Tạp chí Khoa học Pháp lý số 1(38)/2007.
6
Xem G. Rouhette (chủ biên), Bộ nguyên tắc châu Âu về hợp đồng, Nxb. Société de législation comparée, 2003, tr. 236.
5

7


+ Một số văn bản quan trọng về hợp đồng, bên cạnh thừa nhận nhầm lẫn là căn cứ làm cho
hợp đồng vô hiệu, đã cố gắng làm sáng tỏ khái niệm nhầm lẫn.
Chẳng hạn, theo Điều 3.4 Bộ nguyên tắc Unidroit, “nhầm lẫn là một niềm tin sai về sự việc
hay pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng”. Định nghĩa này đã bao quát khái niệm nhầm
lẫn mà chúng ta vừa phân tích ở phần trên.
Do vậy, chúng ta cũng nên tham khảo định nghĩa nhầm lẫn này nếu chúng ta muốn đưa
khái niệm nhầm lẫn vào trong BLDS.
III. Phần thứ ba: Giao dịch xác lập do có lừa dối
Câu 1: Điều kiện để tuyên bố một giao dịch dân sự vô hiệu do có lừa dối theo BLDS năm
2005.
Theo quy định của Điều 132, BLDS 2005 về điều kiện để tuyên bố một giao dịch dân sự vô
hiệu do có lừa dối:
- Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố

giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
- Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho
bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự
nên đã xác lập giao dịch đó.
Câu 2: Những điểm mới của BLDS năm 2005 so với BLDS năm 1995 về giao dịch dân sự vô
hiệu do có lừa dối?
Điều 142, BLDS năm 1995.
“Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe doạ
1. Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe doạ, thì có quyền yêu
cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên nhằm làm cho bên kia hiểu sai
lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch nên đã xác lập giao
dịch đó.

8


Đe doạ trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên làm cho bên kia sợ hãi mà
phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy
tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của những người thân thích.
2. Bên lừa dối, đe doạ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.
Tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức của bên lừa dối, đe doạ bị tịch thu sung quỹ nhà
nước.”
Điều 132, BLDS năm 2005 về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối quy định:
“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu
Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho
bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự
nên đã xác lập giao dịch đó.”
BLDS 1995 chỉ quy định về hành vi lừa dối của một trong hai bên tham gia giao dịch, còn

BLDS 2005 thì quy định thêm hành vi lừa dối của bên thứ ba.
BLDS 1995 có quy định về tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức của bên lừa dối, đe doạ bị
tịch thu sung quỹ nhà nước. BLDS 2005, đã bỏ đi quy định này.
Câu 3: Đoạn nào của Quyết định số 521 cho thấy thỏa thuận hoán nhượng đã bị tuyên vô
hiệu do có lừa dối?
Đoạn cho thấy thoả thuận hoán nhượng đã tuyên bố vô hiệu do lừa dối:
“Việc anh Vinh và người liên quan (ông Trần Bá Toàn, bà Trần Thị Phú Vinh – họ hàng
của anh Vinh) không thông báo cho ông Đô, bà Thu biết tình trạng về nhà, đất mà các bên
thoả thuận hoán đổi đã có Quyết định thu hồi, giải toả, đền bù (căn nhà đã có quyết định tháo
dỡ do xây dựng trái phép từ năm 1998 nên không được bồi thường giá trị căn nhà; còn thửa
đất bị thu hồi thì không đủ điều kiện để mua tái định cư theo Quyết định 135/QĐ-UB ngày
21-11-2002) là có sự gian dối. Mặt khác, tại bản “Thoả thuận hoán nhượng” không có chữ
ký của ông Đô (chồng bà Thu) và là người cùng bà Thu bán căn nhà 115/7E Nguyễn Kiệm,
quận Gò Vấp do bà Phố (mẹ của anh Vinh). Do vậy, giao dịch “Thoả thuận hoá nhượng”
giữa anh Vinh và bà Phố vô hiệu nên phải áp dụng Điều 132-BLDS để giải quyết”.
9


Câu 4: Hướng giải quyết trên đã có tiền lệ chưa? Nếu có tiền lệ, nêu vắn tắt tiền lệ anh/chị
biết.
- Hướng giải quyết trên chưa có tiền lệ.
- Vì theo Nguyên tắc áp dụng án lệ là khi áp dụng án lệ để giải quyết các vụ việc tương tự,
tên của án lệ, tính chất, tình tiết tương tự được nêu trong án lệ và tính chất, tình tiết vụ việc
đang được giải quyết, vấn đề pháp lý được án lệ giải quyết, phải được viện dẫn, phân tích,
làm rõ trong bản án, quyết định của Toà án. Trường hợp Thẩm phán, Hội thẩm không áp
dụng án lệ thì phải nêu rõ lý do. Và trong Bản án vừa rồi không có bất cứ một tình tiết nào
được viện dẫn mà chỉ căn cứ vào luật để giải quyết.
Câu 5: Hướng giải quyết trên có còn phù hợp với BLDS năm 2015 không? Vì sao?
- Hướng giải quyết trên là phù hợp với BLDS 2015.
- Bởi vì theo Điều 127, BLDS 2015 có quy định:

“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có
quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm
làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao
dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.”
Và theo Điểm b, Khoản 1, Điều 132, BLDS 2015 có quy định:
“b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm
lẫn, do bị lừa dối.”
Thì theo đó, ta thấy anh Vinh đã giấu bà Thu và ông Đô quyết định cưỡng chế nhà và
không cho vợ chồng ông bà biết nhà và đất nêu trên bị giải tỏa khi kí “Thỏa thuận hoán
nhượng” ngày 20/5/2004, nên ông bà đã kí. Theo điều khoản trên thì hợp đồng này là vô
hiệu.
Do đó quyết định hủy bỏ bản án dân sự phúc thẩm số 810/2008/DS-PT ngày 29/7/2008
của Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và bản án dân sự sơ thẩm số 15/2008/DS-ST
ngày 10-14/01/2008 của Tòa án nhân dân quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh về vụ án
10


“Tranh chấp mua bán nhà” giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Danh Đô, bà Phạm Thị Thu với
bị đơn là bà Trần thị Phố, anh Nguyễn thế Vinh là hợp lí
Câu 6: Trong Quyết định số 210, theo Toà án, ai được yêu cầu và ai không được yêu cầu
Toà án tuyên bố hợp đồng có tranh chấp vô hiệu?
- Theo Toà án, dựa trên quy định của BLDS 1995 và BLDS 2005 thì bà Nhất không được
yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng có tranh chấp vô hiệu vì bà Nhất không phải là một bên
trong giao dịch và ông Tài mới là người có quyền được yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng
có tranh chấp vô hiệu.
- Nếu trong trường hợp bà Nhất khởi kiện thì Toà án phải căn cứ vào quy định tại Điều 28,
Luật hôn nhân gia đình về “Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung” để xác định hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên vô hiệu theo Điểm b, Khoản 1, Điều 122 và
Điều 127 BLDS.

Câu 7: Trong Quyết định số 210, theo Toà án, thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng
vô hiệu do lừa dối có còn không? Vì sao?
- Theo Toà án, thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng do lừa dối không còn.
- Vì theo Khoản 1, Điều 145, BLDS 1995 thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân
sự vô hiệu do lừa dối là một năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập; Khoản 1, Điều
136, BLDS 2005 thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do lừa dối là hai
năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập; còn Điều 159, Bộ luật tố tụng dân sự quy
định trong trường hợp pháp luật không có quy định về thời hiệu khởi kiện thì thời hiệu vụ án
dân sự là hai năm, kể từ ngày người có quyền khởi kiện biết được quyền và lợi ích của mình
vị xâm phạm. Như vậy, tháng 8/2007 bà Nhất biết ông Dưỡng giả mạo chữ ký bà để nhượng
đất cho ông Tài, nhưng đến 10/12/2010 mới khởi kiện là đã vượt quá thời hạn 2 năm nên
quyền khởi kiện của bà nhất đã hết thời hiệu khởi kiện.
Câu 8: Trong trường hợp hết thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do lừa
dối, Toà án có công nhận hợp đồng không? Vì sao?
11


- Trong trường hợp hết thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do lừa dối, Toà
án vẫn công nhận hợp đồng.
- Vì theo Khoản 1, Điều 137 BLDS 2005 và Khoản 1, Điều 131, BLDS 2015 quy định:
“Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự
của các bên kể từ thời điểm xác lập”. Tuy nhiên, trong trường hợp này thời hiệu yêu cầu Toà
án tuyên bố hợp đồng vô hiệu đã hết. Khi đã hết thời hiệu khởi kiện thì giao dịch dân sự sẽ
không bị tranh chấp về hiệu lực nữa, chủ thể không còn quyền khởi kiện, bên giả thiết mình
có quyền và lợi ích bị xâm phạm mất quyền yêu cầu Toà án can thiệp, bảo vệ, trừ trường hợp
pháp luật có quy định khác.
Như vậy, giao dân sự không bị Toà án tuyên bố vô hiệu thì quyền và nghĩa vụ dân sự giữa
các bên kể từ thời điểm xác lập không chấm dứt, có nghĩa là hợp đồng đã kí kết trong trường
hợp này mặc nhiên vẫn được Toà án công nhận.
Câu 9: Câu trả lời cho các câu hỏi trên có khác không nếu áp dụng các quy định tương ứng

của BLDS 2015 vào tình tiết như trong Quyết định số 210?
- Câu trả lời cho các câu hỏi trên có sự khác biệt nếu áp dụng các quy định tương ứng của
BLDS 2015 vào tình tiết như trong Quyết định số 210.
- Vì theo Điểm b, Khoản 1, Điều 132, BLDS 2015 quy định thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên
bố giao dịch vô hiệu là 2 năm kể từ khi người bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được
xác lập do bị lừa dối. Vào lúc giao dịch thì ông Tài không biết ông Dưỡng giả chữ kí nên từ
khi ông Tài biết ông Dưỡng giả mạo chữ ký cho đến lúc khởi kiện chưa quá 2 năm nên vẫn
có thể kiện được.
IV. Phần thứ tư: Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu.
Câu 1: Giao dịch dân sự vô hiệu có làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên không?
Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời.
- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch giữa các bên coi như chưa từng xảy ra, không
làm phát sinh quyền và nghĩa vụ như mong muốn xảy ra, nếu các bên đã thực hiện giao dịch

12


thì phải khôi phục lại tình trạng ban đầu; nếu một bên có lỗi gây ra thiệt hại thì phải bồi
thường theo quy định của Điều 137, 138 BLDS 2005 và Điều 131, 133 BLDS 2015.
Câu 2: Nếu căn cứ vào BLDS thì B có phải thanh toán 03 tháng tiền thuê còn thiếu không?
Vì sao?
- Theo Điều 134, BLDS 2005 giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình
thức.
“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực
của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án,
cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình
thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô
hiệu.”
- Theo Điều 129, BLDS 2015:
“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ

trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản
không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba
nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định
công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về
công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ
trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận
hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công
chứng, chứng thực.”
- Theo Điều 134, BLDS 2005, ta thấy A cho B thuê mặt bằng kinh doanh với thời hạn là 2
năm nhưng hợp đồng này không được công chứng theo quy định của pháp luật. Như vậy hợp
đồng này không đáp ứng được yêu cầu trong Điều 134, BLDS 2005 do đó hợp đồng này là
vô hiệu. B có quyền không trả cho A 03 tháng tiền thuê còn thiếu. Bởi vì hợp đồng đã kí
không có hiệu lực pháp lí. A không có quyền đòi B khi giao dịch giữa họ là vô hiệu.
13


- Tuy nhiên theo Khoản 2, Điều 129, BLDS 2015 thì A đã cho B thuê trong vòng 2 năm
(tức 24 tháng) và B đã thuê và thanh toán được 21 tháng còn 3 tháng tiền thuê còn thiếu, cho
nên B đã thực hiện được hai phần ba nghĩa vụ giao dịch. Do vậy, theo quy định của Khoản
2, Điều 129, BLDS 2015 thì giao dịch này vẫn được công nhận là có hiệu lực. B phải có
trách nhiệm trả cho A 03 tháng tiền thuê còn thiếu.
Câu 3: Trong thực tiễn xét xử, đối với hoàn cảnh như trên, thì bên thuê có phải thanh toán
tiền thuê còn thiếu không? Nêu thực tiễn xét xử mà anh/chị biết.
- Trong thực tiễn xét xử, đối với hoàn cảnh như trên, thì bên thuê phải thanh toán tiền thuê
còn thiếu.
- Ta có thể dựa vào thực tiễn xét xử sau: Một hợp đồng thuê nhà làm khách sạn đã bị tuyên
bố vô hiệu và về hậu quả của hợp đồng vô hiệu, theo Toà án đây là “quan hệ thuê mặt bằng
kinh doanh, ông Bình (bên cho thuê) đã giao vật và bà Mai (bên thuê) đã thụ hưởng khoản

phát sinh từ dịch vụ kinh doanh, do đó bà Mai phải thanh toán cho ông Bình khoản tiền thoả
thuận cho thuê theo hợp đồng 2.200 USD/tháng là phù hợp với cam kết thoả thuận của các
bên và pháp luật (…). Cụ thể tạm tính đến tháng 7-2005, bà Trúc Mai thiếu ông Bình tất cả
13 tháng tiền thuê nhà, thành tiền là 28.600 USD, khấu trừ 4.400 USD đặt cọc, buộc bà Trúc
Mai phải thanh toán ngay cho ông Bình khoản tiền còn lại là 24.200 USD. Ngoài ra bà Trúc
Mai còn phải tiếp tục thanh toán tiền hằng tháng là 2.200 USD cho ông Bình cho đến khi
giao trả lại căn nhà” (theo Bản án số 1454/2005/DSPT ngày 11/7/2005 của Toà án nhân dân
Thành phố Hồ Chí Minh).7
Câu 4: Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết như trên của thực tiễn?
- Cách giải quyết như trên của thực tiễn là hợp lý. Từ cách giải quyết đó có thể bảo đảm
hoàn toàn mọi lợi ích, quyền hạn ban đầu của các chủ thể sau khi giao dịch bị vô hiệu.
Câu 5: Nếu áp dụng hướng giải quyết của thực tiễn xét xử, B có phải thanh toán 03 tháng
tiền thuê còn thiếu không?
7

Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và bình luận bản án, Nxb. CTQG 2013 (tái bản lần thứ 4), Bản án số 80, 81 và 82,
tr. 894.

14


- Nếu áp dụng hướng giải quyết của thực tiễn xét xử, B phải thanh toán 3 tháng tiền thuê
còn thiếu. Vì B đã hưởng lợi từ việc sử dụng tài sản này.
Câu 6: Trong Quyết định số 75, vì sao Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao xác định hợp
đồng vô hiệu?
- Trong Quyết định số 75, Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao xác định hợp đồng vô hiệu
như sau: Ngày 27/8/2009, ông Sanh có đơn khởi kiện yêu cầu Toà án nhân dân huyện Yên
Lạc giải quyết tranh chấp hợp đồng. Ngày 18/12/2010 Toà án nhân dân huyện Yên lạc đã có
Quyết dịnh số 01/TA gia hạn để các bên thực hiện quy định về hình thức của hợp đồng
nhưng vợ chồng anh Dư, chị Chúc cũng không thực hiện. Trong trường hợp này, hợp đồng

đã bị vô hiệu do vi phạm về hình thức.
Câu 7: Suy nghĩ của anh/chị về việc Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xác định hợp đồng
vô hiệu trong Quyết định trên.
- Trong quyết định số 75, Toà án dân sự tối cao đã xác định hợp đồng vô hiệu.
- Điều 134 của Bộ luật Dân sự 2005 quy định:
“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu
lực của giao dịch dân sự mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các
bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy
định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn;quá thời hạn đó mà không thực hiện thì
giao dịch vô hiệu”.
- Về giao dịch dân sự vô hiệu, Điều 127 của Bộ luật Dân sự 2005 cũng có quy định:
“Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ
luật này thì vô hiệu”.
- Trong vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Sanh và vợ
chồng anh Dư, về nội dung bản hợp đồng đã thoả thuận vợ chồng anh Dư chuyển nhượng
cho ông Sanh 100m3 đất thổ cư tại thửa 373 tờ bản đồ số 06 ở thôn Xuân Chiếm, xã Trung
Nguyên, huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc, trị giá là 160.000.000đ và vợ chồng anh Dư đã
nhận đủ số tiền đó từ ông Sanh; bản hợp đồng đã được xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã; vợ
15


chồng anh Dư cũng đã giao chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Sanh. Ngày 28/10/2006,
ông Sanh lên uỷ ban nhân dân xã Trung Nguyên để hoàn tất hợp đồng chuyển nhượng nhưng
vợ chồng anh Dư lại không chịu ký vào hợp đồng theo mẫu in sẵn. Ngày 27/8/2009, ông
Sanh khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng. Ngày 18/1/2010 Toà án đã ra
quyết định gia hạn để các bên thực hiện quyết định về hình thức của hợp đồng nhưng vợ
chồng anh Dư cũng không thực hiện.
- Dựa vào đó Toà án dân sự tối cao xác định hợp đồng vô hiệu. Vợ chồng anh Dư không
chịu thực hiện quy định về hình thức là kí kết vào hợp đồng là vi phạm vào Khoản 2, Điều
122 của Bộ Luật Dân sự 2005. Theo đó Toà án xác định hợp đồng vô hiệu cũng phù hợp với

Điều 134 của Bộ luật Dân sự năm 2005. Vì vậy, theo quan điểm cá nhân, hợp đồng bị xác
định vô hiệu là phù hợp với quy định của pháp luật.
Câu 8: Với thông tin trong Quyết định số 75 và pháp luật hiện hành, ông Sanh sẽ được bồi
thường thiệt hại bao nhiêu? Vì sao? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời.
- Tại Khoản 2, Điều 137 của Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:
“2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả
cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng
tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của
pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”
- Theo như Quyết định số 75 của Toà án và điều khoản trên của pháp luật hiện hành thì ông
Sanh là người được bồi thường thiệt hại. Hợp đồng giữa hai bên đã bị xác định là vô hiệu do
không tuân thủ quy định về hình thức, theo Khoản 2, Điều 137 BLDS 2005 thì bên có lỗi là
vợ chồng anh Dư do không chịu thực hiện thủ tục về hình thức của hợp đồng, ông Sanh
không có lỗi nên vợ chồng anh Dư, chị Chúc sẽ phải chịu bồi thường thiệt hại cho ông Sanh
tương đương với phần giá trị hợp đồng đã thanh toán.
- Căn cứ theo biên bản định giá tài sản thì giá trị diện tích đất chuyển nhượng là
1.000.000.000đ, giá chuyển nhượng hai bên thoả thuận là 195.000.000đ, ông Sanh đã thanh
toán được 160.000.000đ, tương đương 82,051% giá trị hợp đồng.
Như vậy, theo quy định tại Khoản 2, Điều 137 BLDS 2005 thì vợ chồng anh Dư sẽ bồi
thường cho ông Sanh số tiền đã được thanh toán từ ông Sanh là 160.000.000đ.
16


17