Bình luận bản án tranh chấp quyền thừa kế

BÌNH LUẬN CÁC VỤ ÁN ĐIỂN HÌNH
VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ
VỤ VIỆC SỐ 1
Nội dung vụ án:
Nguyên đơn UBND phường CK do ông Nguyễn Quốc T đại diện trình bày:
Ngày 05/8/1996, Hợp tác xã nông nghiệp CK ký với ông Đào Mạnh L một hợp
đồng cho thuê 3 mẫu đất tại các thửa số 21a + 22 + 6a, tờ bản đồ số 23 + 25 bản đồ địa
chính phường CK - quận LB - thành phố H thuộc tổ 4 phường CK - quận LB - thành phố
H để trồng cây ăn quả, cây lấy gỗ với thời hạn là 4 năm, nội dung:
- Mức nộp tiền 1 sào 1 năm là 20 kg.
- Phương thức thanh toán theo giá trị lương thực của từng thời điểm: Năm thứ nhất
nộp 30% tổng sản = (900 kg); Năm thứ hai nộp 30% tổng sản = (900 kg); Năm thứ ba
nộp 40% tổng sản = (1.200 kg). Tổng sản lượng của nộp thầu của 5 năm là 3.000 kg
(thanh toán bằng tiền theo giá lương thực tương ứng).
- Tại Điều 4 ghi: Chủ hợp đồng bên thầu có quyền sử dụng trong phạm vi diện tích
đã có mốc giới cụ thể trên, có quyền cải tạo, bồi bổ, sử dụng đất để trồng cây ăn quả, cây
lấy gỗ. Khi có vấn đề gì phát sinh có liên quan đến hợp đồng thì chủ thầu phải báo cáo và
chỉ thực hiện khi được sự đồng ý của lãnh đạo địa phương.
Sau khi được nhận thầu đất, ông L đã cho ông Lê Hoàng S thuê lại 5 sào đất để
trồng cây ăn quả. Năm 2000, hết thời hạn thuê đất theo hợp đồng cũng là lúc Hợp tác xã
nông nghiệp chuyển đổi theo Luật Hợp tác xã, do đó hợp đồng trên được chuyển giao cho
UBND xã quản lý. Khi hết hạn hợp đồng, UBND xã CK lại tiếp tục thỏa thuận miệng với
ông L gia hạn cho ông L thuê thêm 03 năm nữa và hạn cuối cùng là đến tháng 3/2003 với
1


giá thuê là 2.500.000 đồng/1 năm. Nhưng đến hạn, ông L không chịu thanh lý hợp đồng
để trả lại đất cho UBND phường.
Ngày 17/3/2003, UBND xã CK đã thông báo bằng văn bản yêu cầu ông L thu
hoạch, di dời toàn bộ cây cối tài sản ra khỏi diện tích đất thuê của Hợp tác xã nông
nghiệp để trả lại mặt bằng cho xã quản lý nhưng ông L không thực hiện. Tiếp sau đó,

UBND phường đã ra nhiều thông báo và có nhiều cuộc họp yêu cầu ông L di dời cây cối
tài sản để trả đất cho Ủy ban.
Ngày 12/01/2006, UBND phường đã tổ chức cuộc họp với ông L để bàn phương
thức thanh lý hợp đồng thuê đất và trách nhiệm thanh toán sản lượng thầu ông L chưa
nộp từ tháng 3/2005, ông L nhất trí thanh lý hợp đồng nhưng ông L không nhất trí với giá
đền bù cây cối, hoa màu theo hướng dẫn của Sở Tài chính mà yêu cầu đền bù theo giá
thực tế tại thời điểm hiện tại.
Ông L đã thanh toán sản lượng thầu cho UBND phường đến hết tháng 02/2005,
nhưng từ tháng 3/2005 cho đến nay ông L chưa thanh toán. Ngày 26/01/2008, UBND
phường CK khởi kiện yêu cầu ông L phải trả đất, thanh toán toàn bộ tiền thuê đất còn
thiếu từ tháng 3/2005 đến thời điểm xét xử sơ thẩm và ông L, ông S phải di dời cây cối,
vật kiến trúc ra khỏi diện tích đất thuê.
Bị đơn - ông Đào Mạnh L trình bày:
Về hợp đồng thuê đất đúng như đại diện UBND phường CK đã trình bày. Sau khi
hết hạn hợp đồng thuê đất 05 năm, giữa ông và UBND phường CK đã tiếp tục thỏa thuận
để ông được thuê tiếp trong thời hạn 03 năm nữa với giá thuê là 2.500.000 đồng/01 năm.
Ông đã cho ông Lê Hoàng S thuê lại 05 sào, hiện tại ông S đã trồng cây ăn quả. Hết thời
hạn thuê từ năm 2003, ông đã đề nghị UBND phường thanh lý hợp đồng nhưng hai bên
không thống nhất được phương án thanh lý. Ông yêu cầu UBND phường đền bù hỗ trợ
hoa màu khi di dời nhà cửa, cây cối nhưng UBND phường không chấp nhận giá đền bù.
Nay ông vẫn nhất trí trả lại diện tích đất ông đã thuê cho UBND phường CK nhưng
ông yêu cầu UBND phường CK phải hỗ trợ 150.000.000 đồng tiền giá trị cây cối và
2


100.000.000 đồng giá trị nhà cửa, công trình xây dựng trên đất. Tổng cộng là
250.000.000 đồng.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - ông Lê Hoàng S trình bày:
Sau khi ông L trúng thầu thuê đất tại khu BC - CK, ông đã thuê lại của ông L 5 sào
đất để trồng cây ăn quả. Hiện trên phần đất UBND phường CK đòi ông L thì có 78 cây ổi

và 70 cây táo do ông trồng. Trước yêu cầu đòi đất của UBND phường CK ông không có
ý kiến, yêu cầu gì mà đề nghị Tòa án căn cứ vào nguyện vọng của ông L để giải quyết.
Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 05/8/1996 giữa Hợp tác xã nông nghiệp CK
và ông Đào Mạnh L có nội dung đúng như trình bày của UBND phường CK. Trong hợp
đồng không có nội dung thỏa thuận khi thanh lý hợp đồng thì Hợp tác xã nông nghiệp
CK phải thanh toán hoặc hỗ trợ về nhà cửa, tài sản trên đất cho ông Đào Mạnh L.
Bình luận:
* Về quan hệ pháp luật tranh chấp:
Ngày 05/8/1996, giữa ông L và Hợp tác xã nông nghiệp CK ký hợp đồng cho thuê 3
mẫu đất tại khu vực Bãi Cao nay thuộc tổ 4 phường CK - quận LB - thành phố H để trồng
cây ăn quả và cây lấy gỗ trong thời hạn là 04 năm. Sau này, do chuyển đổi theo Luật Hợp
tác xã thì hợp đồng trên được chuyển giao cho UBND xã CK quản lý nên khi hết thời hạn
hợp đồng giữa ông L và UBND xã CK (nay là UBND phường CK) đã có thỏa thuận gia
hạn hợp đồng thêm 03 năm nữa và thỏa thuận về giá thuê đất là 2.500.000 đồng/01 năm.
Quá trình thực hiện hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đã xảy ra tranh chấp. UBND
phường CK khởi kiện yêu cầu ông L phải trả đất và thanh toán toàn bộ tiền thuê đất còn
thiếu từ tháng 3/2005 đến thời điểm xét xử sơ thẩm. Như vậy, theo tình tiết vụ án và căn
cứ quy định tại Điều 476, 714 BLDS năm 1995 thì quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ
án là tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
Điều 476 BLDS năm 1995 quy định:
3


Hợp đồng thuê tài sản
Hợp đồng thuê tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài
sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê.

Điều 714 BLDS năm 1995 quy định:
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều
kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật này và pháp luật về đất
đai quy định, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một
thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết
thời hạn thuê.
* Về việc xác định tư cách đương sự trong vụ án:
Mặc dù chủ thể của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 05/8/1996 là Hợp tác xã
nông nghiệp CK và ông Đào Mạnh L. Tuy nhiên, do UBND phường CK là chủ thể tiếp
nhận quyền và nghĩa vụ của Hợp tác xã nông nghiệp CK nên UBND phường CK có
quyền khởi kiện yêu cầu ông L thực hiện hợp đồng thuê và theo quy định tại khoản 2
Điều 56 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 thì UBND phường CK được xác định là
nguyên đơn trong vụ án tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
* Về giải quyết yêu cầu của UBND phường CK:
Theo tình tiết trong vụ án, cả hai bên nguyên đơn và bị đơn đều thống nhất thời hạn
của hợp đồng, giá thuê quyền sử dụng 3 mẫu đất là 2.500.000 đồng/1 năm và ông L đã
thanh toán tiền thuê đất đến hết tháng 02/2005. Theo quy định tại Điều 80 Bộ luật Tố
tụng dân sự năm 2004 các tình tiết mà các bên đương sự trong vụ án thống nhất là những
tình tiết không phải chứng minh. Như vậy, theo hợp đồng hai bên đã ký kết và thỏa thuận
bổ sung về thời hạn của hợp đồng thuê thì hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa ông L
và UBND phường Ck đã hết thời hạn từ tháng 3/2003. Thỏa thuận của các bên về thời
4


hạn thuê là phù hợp với quy định tại Điều 479 BLDS năm 1995. Về yêu cầu của UBND
phường CK, ông L đồng ý nhưng ông yêu cầu UBND phường CK phải thanh toán tiền hỗ
trợ đền bù cho ông với tổng giá trị nhà cửa, cây cối là 250.000.000 đồng.
Điều 479 BLDS năm 1995 quy định:
Thời hạn thuê
1. Thời hạn thuê do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận, thì được xác định
theo mục đích thuê.

2. Trong trường hợp các bên không thoả thuận về thời hạn thuê hoặc thời hạn thuê
không thể xác định được theo mục đích thuê, thì hợp đồng thuê hết thời hạn khi bên thuê
đã đạt được mục đích thuê.
Tại hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 05/8/1996 giữa ông L và Hợp tác xã
nông nghiệp CK không có điều khoản nào thỏa thuận về việc: Khi thanh lý hợp đồng thì
bên cho thuê là Hợp tác xã nông nghiệp CK phải thanh toán hoặc hỗ trợ về nhà cửa, tài
sản trên đất cho bên thuê là ông Đào Mạnh L. Do vậy, nay UBND phường CK là cơ quan
tiếp nhận quyền và nghĩa vụ của Hợp tác xã nông nghiệp CK không có trách nhiệm phải
hỗ trợ theo yêu cầu của ông L khi hai bên không có thỏa thuận trong hợp đồng về việc hỗ
trợ này nên yêu cầu UBND phường CK phải hỗ trợ 150.000.000 đồng
tiền giá trị cây cối và 100.000.000 đồng giá trị nhà cửa, công trình xây dựng trên đất
(cộng là 250.000.000 đồng) của ông L không được chấp nhận.
Việc ông L tự ý cho ông Lê Hoàng S thuê lại là vi phạm hợp đồng, vi phạm quy
định tại Điều 480, khoản 6 Điều 720 BLDS năm 1995, nếu giữa ông S và ông L có tranh
chấp thì không thể giải quyết trong cùng vụ án này mà phải giải quyết bằng một vụ án
khác. Vì ông L và ông S có tài sản là cây cối, vật kiến trúc và UBND phường CK không
đồng ý thanh toán, vì vậy buộc ông L và ông S phải di dời cây cối, vật kiến trúc ra khỏi
diện tích đất thuê là đúng pháp luật.
Điều 480 BLDS năm 1995 quy định:
Cho thuê lại
5


Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê
đồng ý.
Điều 720 BLDS năm 1995 quy định:
Nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất
Bên thuê quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê;
2. Không được huỷ hoại, làm giảm sút giá trị sử dụng của đất và phải thực hiện các

yêu cầu khác như đã thoả thuận trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất;
3. Trả đủ tiền thuê quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng địa điểm và theo phương
thức đã thoả thuận; nếu việc sử dụng đất không sinh lợi, thì bên thuê vẫn phải trả đủ tiền
thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác;
4. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến
quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh;
5. Trả lại đất đúng tình trạng như khi nhận sau khi hết thời hạn thuê quyền sử dụng
đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác về tình trạng đất được trả lại;
6. Không được cho người khác thuê lại quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật
có quy định.
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa UBND phường CK và ông Đào Mạnh L hết
thời hạn từ năm 2003, nên UBND phường CK có quyền yêu cầu ông L trả lại đất thuê
theo quy định tại khoản 3 Điều 719 BLDS năm 1995 và tiền thuê đất theo khoản 1 Điều
719 BLDS năm 1995. Cả hai bên đều thừa nhận bên thuê ông L đã thanh toán tiền thuê
đất đến hết tháng 02/2005. Từ tháng 3/2005 ông L không thanh toán tiền thuê quyền sử
dụng đất cho UBND phường CK là vi phạm quy định của khoản 3 Điều 720 BLDS năm
1995. Do đó, ông L phải có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê theo thỏa thuận của các bên.
Từ các phân tích trên, các yêu cầu của UBND phường CK đối với ông Đào Mạnh L
đúng pháp luật nên được chấp nhận.
6


Điều 719 BLDS năm 1995 quy định:
Quyền của bên cho thuê quyền sử dụng đất
Bên cho thuê quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:
1. Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất trả đủ tiền thuê;
2. Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng
mục đích, huỷ hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị của đất; nếu bên thuê không chấm dứt
ngay hành vi vi phạm, thì bên cho thuê có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp
đồng, yêu cầu bên thuê hoàn trả đất đang thuê và bồi thường thiệt hại;

3. Yêu cầu bên thuê trả lại đất khi thời hạn cho thuê đã hết.
Từ những phân tích trên đây, vụ việc có thể được giải quyết như sau:
1. Chấp nhận yêu cầu của UBND phường CK - quận LB - thành phố H đối với ông
Đào Mạnh L về việc trả lại diện tích đất cho thuê tại tổ 4 phường CK - quận LB - thành
phố H.
- Buộc ông Đào Mạnh L và những người đang ở trên đất tại tổ 4 phường CK - quận
LB - thành phố H phải trả cho UBND phường CK - quận LB - thành phố H toàn bộ diện
tích đất tại các thửa số 21a + 22 + 6a tờ bản đồ số 23 + 25 bản đồ địa chính phường CK quận LB - thành phố H thuộc tổ 4 phường CK - quận LB - thành phố H.
- Buộc ông Đào Mạnh L và ông Lê Hoàng S phải di dời toàn bộ cây cối, vật kiến
trúc do các ông trồng và xây dựng ra khỏi thửa đất số 21a + 22 + 6a, tờ bản đồ số 23 + 25
bản đồ địa chính phường CK thuộc tổ 4 phường CK - quận LB - thành phố H để trả lại
đất cho UBND phường CK - quận LB - thành phố H.
2. Ông L phải thanh toán số tiền thuê cho UBND phường CK từ tháng 3/2005 đến
thời điểm xét xử sơ thẩm.
Việc thuê quyền sử dụng đất giữa ông L và ông S nếu có tranh chấp sẽ giải quyết
bằng một vụ án khác.
VỤ VIỆC SỐ 2
7


Nội dung vụ án:
Nguyên đơn - ông Nguyễn Đình S trình bày:
Ngày 01/6/2006, ông Nguyễn Đình S, bà Nguyễn Thị N và chị Nguyễn Thị Minh H
(gọi là bên A) ký hợp đồng cho ông Đào Thanh Tg và bà Hoàng Thị T (gọi là bên B) thuê
35m2 nhà tại số 4A, tổ 13, thị trấn CD, huyện TL, thành phố H của ông S và bà N được
Quân đội cấp năm 1991 để ông Tg kinh doanh, quảng cáo, giới thiệu các sản phẩm về
ngành nước với giá là 4.000.000 đồng/tháng trong thời hạn 03 năm. Trước khi ký hợp
đồng thuê nhà, ngày 30/6/2006 các bên đã ký bản tổng hợp các chi phí tu sửa nhà của ông
Tg và bà T với tổng giá trị là 52.254.000 đồng. Số tiền này được trừ vào tiền thuê nhà
mỗi tháng là 1.000.000 đồng. Từ ngày 01/6/2006 đến ngày 31/7/2008, ông Tg và bà T đã

trả cho ông S và bà N số tiền 78.000.000 đồng, trong đó có 26.000.000 đồng trừ vào tiền
tu sửa nhà của ông Tg (26 tháng).
Đến tháng 02/2008, Nhà nước mở đường 32, Công an thị trấn CD (ở phía ngoài)
chuyển đi nơi khác, ông Tg đã tự ý phá tường, chuyển cửa hàng từ đường Đ quay sang
đường 32 và bịt cửa ra vào nhà của gia đình ông S mà không được sự đồng ý của gia đình
ông S. Ông S đã thông báo và yêu cầu bên ông Tg và bà T không được sửa chữa, cơi nới
nhà và đã báo chính quyền địa phương nhưng ông Tg và bà T vẫn vi phạm. Ngày
10/3/2008, bên ông S đã thông báo cho ông Tg và bà T là vi phạm hợp đồng thuê nhà và
yêu cầu trả nhà. Từ tháng 8/2008 đến nay, ông Tg và bà T không trả tiền thuê nhà.
Diện tích bên ông Tg và bà T đang thực tế sử dụng là 38,11m 2, trong đó có 32,78m2
là

thuê

của

gia

đình

ông

S

và 5,33m2 là đất còn lại của cơ quan công an thị trấn CD, sau khi chuyển trụ sở đi nơi
khác thì bên ông Tg và bà T tự lấn chiếm.
Ngày 23/01/2009, ông S khởi kiện ông Đào Thanh Tg yêu cầu chấm dứt hợp đồng
thuê nhà ngày 01/6/2006 giữa ông Nguyễn Đình S, bà Nguyễn Thị N, chị Nguyễn Thị
Minh H và ông Đào Thanh Tg, bà Hoàng Thị T trước thời hạn do ông Tg và bà T vi phạm
khoản 3 Điều 5 của bản hợp đồng thuê nhà, yêu cầu ông Tg và bà T trả 32,78m 2 nhà, tiền

8


thuê nhà từ tháng 8/2008 đến ngày 23/4/2009 là 31.000.000 đồng. Còn 5,33m 2 đất của
công an thị trấn CD giao cho gia đình ông S tạm thời sử dụng vì diện tích quá nhỏ.
Bà Nguyễn Thị N, chị Nguyễn Thị Minh H trình bày thống nhất với trình bày của
ông S.
Bị đơn - ông Đào Thanh Tg trình bày:
Ngày 01/6/2006, ông và vợ ông là bà Hoàng Thị T ký hợp đồng thuê nhà với ông S,
không có bà N và chị H, thuê 35m2 nhà tại số 4A, tổ 13, thị trấn CD, huyện TL, thành phố
H của ông S và bà N trong thời hạn 5 năm, không phải 3 năm như ông S trình bày. Nếu
thời hạn thuê nhà là 3 năm thì ông không đầu tư nâng cấp tu sửa cửa hàng.
Toàn bộ phần tôn tạo cửa hàng ông Tg làm trên đất công với số tiền 52.254.000
đồng và 15.000.000 đồng tiền công do ông Tg bỏ ra trước khi ký hợp đồng thuê nhà với
ông S. Do ông S chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hợp đồng thuê
được chính quyền xác nhận. Hàng tháng, ông Tg trả tiền thuê nhà là 4.000.000 đồng, đã
trả từ ngày 01/6/2008 đến ngày 31/7/2008. Tháng 3/2008, do mưa hắt vào cửa hàng nên
gia đình ông Tg đã bịt 2 cửa xếp và đường đi vào nhà ông S vì ông S đã có lối đi riêng
khi công an thị trấn CD chuyển đi. Đợt cải tạo này hết 15.600.000 đồng.
Diện tích vợ chồng ông Tg thuê của ông S không nằm trong khuôn viên đất mà
Tổng cục Chính trị thanh lý cho ông S mà là đất công, khi Nhà nước dùng ông sẽ trả
không thắc mắc gì. Phần nhà đất mà ông S cho ông thuê là nằm trong cửa hàng của bên
ông nhưng do ông S không phá tường ngăn phòng giao diện tích nhà cho bên ông nên
ông Tg không phải chịu tiền thuê nhà lại. Vì vậy, ông Tg không đồng ý trả nhà cũng như
tiền thuê nhà.
Bà T thống nhất với trình bày của ông Tg.
Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:
Hợp đồng thuê nhà lập ngày 01/6/2006, giữa bên cho thuê là ông Nguyễn Đình S,
bà Nguyễn Thị N và chị Nguyễn Thị Minh H (gọi tắt là bên A) và bên thuê là ông Đào
Thanh Tg và bà Hoàng Thị T (gọi tắt là bên B) thì diện tích nhà thuê là 35,2m 2 (thực tế là

9


32,8m2) giá thuê là 4.000.000 đồng/tháng trong thời hạn 03 năm (từ ngày 01/6/2006 đến
ngày 01/6/2009). Các bên cam kết “Nếu cần sửa chữa tại diện tích nhà thuê phải được sự
đồng ý của bên A” và mỗi tháng trừ 1.000.000 đồng tiền vật liệu do ông Tg bỏ ra để tu
sửa nhà. Từ ngày 01/6/2006 đến ngày 30/7/2008, ông Tg và bà T đã trả cho ông S và bà
N mỗi tháng 3.000.000 đồng (đã trừ 1.000.000 đồng vật liệu xây dựng do ông Tg tu sửa
nhà trước khi các bên ký kết hợp đồng).
Công văn số 81/TN-MT ngày 03/4/2009 của Phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện TL gửi Toà án nhân dân huyện TL có nội dung: “Theo Trích lục thửa đất ngày
31/3/2009 của UBND thị trấn CD, gia đình ông Nguyễn Đình S sử dụng thửa đất số 56,
tờ bản đồ số 33, diện tích 330m2… Diện tích gia đình ông Đào Thanh Tg thực tế đang sử
dụng là 38,11m2 trong đó có 32,78m2 của gia đình ông Nguyễn Đình S và 5,33m 2 thuộc
đất của công an thị trấn CD…”.
Bình luận:
* Về quan hệ pháp luật tranh chấp:
Ngày 01/6/2006, giữa ông Nguyễn Đình S, bà Nguyễn Thị N, chị Nguyễn Thị Minh
H và ông Đào Thanh Tg, bà Hoàng Thị T đã ký hợp đồng thuê 35m 2 nhà tại số 4A, tổ 13,
thị trấn CD, huyện TL, thành phố H của ông S và bà N được Quân đội cấp năm 1991.
Quá trình thực hiện hợp đồng, bên cho thuê cho rằng, bên thuê vi phạm hợp đồng nên bên
cho thuê - ông S, đã khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê, buộc bên thuê - ông Tg,
bà T phải trả tiền thuê nhà từ tháng 8/2008 đến ngày 23/4/2009 là 31.000.000 đồng và
giao cho gia đình ông tạm thời sử dụng 5,33m 2 đất của Công an thị trấn CD. Từ các tình
tiết của vụ án, chúng ta xác định quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án là tranh chấp
hợp đồng thuê nhà. Hợp đồng thuê nhà là một loại hợp đồng thuê tài sản nên áp dụng các
quy định của BLDS năm 2005 về hợp đồng thuê tài sản và hợp đồng thuê nhà, Luật Nhà
ở để giải quyết vụ án.
* Về tính hợp pháp của hợp đồng:

10


Hợp đồng thuê nhà lập ngày 01/6/2006 giữa bên cho thuê là ông S, bà N và chị H
với bên thuê nhà là ông Tg và bà T có nội dung thỏa thuận về thời hạn của thuê là 03
năm. Bên cho thuê không thuộc trường hợp quy định tại Điều 93 Luật Nhà ở nên theo
quy định tại Điều 492 BLDS năm 2005 phải công chứng hoặc chứng thực và phải đăng
ký. Bên cho thuê không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở, song
các bên đã không thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực và đăng ký tại cơ quan nhà
nước có thẩm quyền là vi phạm các quy định tại Điều 134 và Điều 492 của BLDS năm
2005, do đó xác định hợp đồng này vi phạm điều kiện về hình thức. Theo tình tiết vụ án,
do các bên trong quan hệ hợp đồng đều không yêu cầu nên Tòa án không quyết định buộc
các bên thực hiện quy định về mặt hình thức. Do đó, hợp đồng thuê nhà giữa ông S, bà N,
chị H và ông Tg, bà T là vô hiệu do không tuân thủ quy định về mặt hình thức.
Điều 134 BLDS năm 2005 quy định:
Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu
lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa
án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về
hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao
dịch vô hiệu.
Ðiều 492 BLDS năm 2005 quy định:
Hình thức hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng
trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật
có quy định khác.
Khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở quy định:
3. Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy
ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Ủy ban nhân dân xã đối
với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:

11


a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;
b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;
c) Thuê mua nhà ở xã hội;
d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức.
* Về giải quyết yêu cầu của nguyên đơn:
Diện tích nhà đất thực tế bên ông Tg, bà T đang quản lý, sử dụng là 38,11 m 2 có
nguồn gốc 5,33m2 là đất công còn lại là một phần của tổng diện tích 387,6m 2 tại số 4A, tổ
13, thị trấn CD, huyện TL, thành phố H thuộc thửa 56, tờ bản đồ 33 lập năm 1994 là của
ông Nguyễn Đình S được Cục Tuyên truyền Đặc biệt - Bộ Quốc phòng cấp năm 1991
(thanh lý).
Căn cứ hợp đồng thuê nhà lập ngày 01/6/2006, giữa bên cho thuê là ông Nguyễn
Đình S, bà Nguyễn Thị N và chị Nguyễn Thị Minh H (gọi tắt là bên A) và bên thuê là ông
Đào Thanh Tg và bà Hoàng Thị T (gọi tắt là bên B) thì diện tích nhà thuê là 35,2m 2 (thực
tế là 32,8m2) giá thuê là 4.000.000 đồng/tháng trong thời hạn 03 năm (từ ngày 01/6/2006
đến ngày 01/6/2009). Các bên cam kết “Nếu cần sửa chữa tại diện tích nhà thuê phải
được sự đồng ý của bên A” và mỗi tháng trừ 1.000.000 đồng tiền vật liệu do ông Tg bỏ ra
để tu sửa nhà. Quá trình thực hiện hợp đồng, từ ngày 01/6/2006 đến ngày 30/7/2008, ông
Tg và bà T đã trả cho ông S và bà N mỗi tháng 3.000.000 đồng (đã trừ 1.000.000 đồng
vật liệu xây dựng do ông Tg tu sửa nhà trước khi các bên ký kết hợp đồng ), tổng cộng
trong 26 tháng ông S và bà N đã nhận của vợ chồng ông Tg là 78.000.000 đồng tiền cho
thuê nhà. Và đã trả cho ông Tg và bà T số tiền 26.000.000 đồng tiền tu sửa nhà. Do đó,
ông Nguyễn Đình S, bà Nguyễn Thị N, chị Nguyễn Thị Minh H còn phải trả cho ông Đào
Thanh Tg, bà Hoàng Thị T số tiền 7.742.000 đồng là số tiền vật liệu còn lại của việc tu
sửa nâng cấp cửa hàng thiết bị ngành nước tại 4A, tổ 13, thị trấn CD, huyện TL, thành
phố H.
Đến tháng 02/2008, ông Tg và bà T tự ý bịt cửa phía đường Đ mở sang phía đường
32, đồng thời bịt cửa ra vào nhà của gia đình ông S không được sự đồng ý của gia đình

12


ông S nên phát sinh tranh chấp. Như vậy, ông Tg và bà T có lỗi là tự ý bịt cửa vào nhà
ông S, tự ý mở cửa hàng quay ra đường 32 không được sự đồng ý của gia đình ông S là
vi phạm thoả thuận hai bên đã cam kết nên bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt
hợp đồng thuê theo quy định tại Điều 498 BLDS năm 2005. Tuy nhiên, do hợp đồng thuê
vô hiệu, nên việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà giữa ông S, bà N và chị H với ông Tg và
bà T là đúng pháp luật.
Do hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu nên ông Đào Thanh Tg và bà Hoàng Thị T phải trả
toàn bộ diện tích nhà đất tại địa chỉ số 4A, tổ 13, thị trấn CD, huyện TL, thành phố H cho
ông Nguyễn Đình S, bà Nguyễn Thị N, chị Nguyễn Thị Minh H. Ông Đào Thanh Tg và
bà Hoàng Thị T phải chuyển ngay toàn bộ đồ đạc, hàng hoá và tài sản ra khỏi nhà đất
thuê của ông Nguyễn Đình S, bà Nguyễn Thị N và chị Nguyễn Thị Minh H là cửa hàng
thiết bị ngành nước tại địa chỉ số 4A, tổ 13, thị trấn CD, huyện TL, thành phố H.
Ðiều 498 BLDS năm 2005 quy định:
Ðơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà
khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:
a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính
đáng;
b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;
c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;
d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê
mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;
đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt
bình thường của những người xung quanh;
e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

13

2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi
bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;
b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.
c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết
trước một tháng, nếu không có thỏa thuận khác.
Về ý kiến của ông Đào Thanh Tg cho rằng, diện tích đất ông làm cửa hàng là đất
công và là đất do ông lấn chiếm không nằm trong đất của gia đình ông S:
Tại Công văn số 81/TN-MT ngày 03/4/2009 của Phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện TL có nội dung: “Theo Trích lục thửa đất ngày 31/3/2009 của UBND thị trấn CD,
gia đình ông Nguyễn Đình S sử dụng thửa đất số 56, tờ bản đồ số 33, diện tích 330m 2…
Diện tích gia đình ông Đào Thanh Tg thực tế đang sử dụng là 38,11m 2 trong đó có
32,78m2 của gia đình ông Nguyễn Đình S và 5,33m 2 thuộc đất của công an thị trấn
CD…”. Diện tích nhà đất tranh chấp tuy gia đình ông S chưa được UBND huyện TL,
thành phố H cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nhưng đã có tên trong bản đồ địa
chính thị trấn CD. Mặt khác, trong quá trình giải quyết vụ án, ông Tg thừa nhận chữ ký
trong hợp đồng thuê nhà lập ngày 01/6/2006 là của vợ chồng ông. Do đó, việc ông Tg
cho rằng diện tích nhà đất đang tranh chấp giữa vợ chồng ông và gia đình ông S là đất
công và do ông lấn chiếm năm 2006 và ông không thuê nhà của gia đình ông S cũng là
không có căn cứ.
Đối với diện tích 5,33m 2 (phần bậc thềm trước cửa nhà giáp đường 32) là đất công
(còn lại sau khi mở đường 32). Việc lấn chiếm, cơi nới của ông Tg và bà T là không được
phép trên đất công nên phải tháo dỡ, do diện tích đất nêu trên vẫn thuộc quyền quản lý
của Nhà nước, không thuộc quyền sử dụng của gia đình ông S. Vợ chồng ông S không có
Giấy chứng nhận quyền sử dụng diện tích đất này cũng như các giấy tờ về quyền sử dụng
đất được quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 đối với diện tích đất
14

này nên theo quy định tại Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 không thuộc thẩm quyền giải
quyết của Tòa án. Vì vậy, Tòa án không xem xét, giải quyết yêu cầu của ông S.
Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 quy định:
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư đang sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây
thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước
Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt
Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền
với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác
nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại
khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển
quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có
hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh
15

chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng
đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và
trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có
điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Ủy ban nhân dân xã nơi
có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại
khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm
1993, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh
chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch
sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử
dụng đất.
5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh
chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật.
...
Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 quy định:
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà
một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của
Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết;
16

2. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5
Điều 50 của Luật này được giải quyết như sau:
a) Trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải
quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;
b) Trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải
quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết
thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ
trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.
Từ những phân tích trên đây, vụ việc có thể được giải quyết như sau:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện đòi nhà đất cho thuê của ông Nguyễn Đình S, bà
Nguyễn Thị N và chị Nguyễn Thị Minh H đối với ông Đào Thanh Tg và bà Hoàng Thị T.
2. Tuyên bố hợp đồng thuê nhà giữa ông Nguyễn Đình S, bà Nguyễn Thị N và chị
Nguyễn Thị Minh H đối với ông Đào Thanh Tg và bà Hoàng Thị T lập ngày 01/6/2006 là
vô hiệu.
3. Buộc ông Đào Thanh Tg và bà Hoàng Thị T phải chuyển ngay toàn bộ đồ đạc,
hàng hoá và tài sản ra khỏi nhà đất thuê của ông Nguyễn Đình S, bà Nguyễn Thị N và chị
Nguyễn Thị Minh H là cửa hàng thiết bị ngành nước tại địa chỉ số 4A, tổ 13, thị trấn CD,
huyện TL, thành phố H.
4. Buộc ông Đào Thanh Tg và bà Hoàng Thị T phải trả toàn bộ diện tích nhà đất do
ông Tg và bà T thuê của ông S, bà N và chị H tại địa chỉ số 4A, tổ 13, thị trấn CD, huyện
TL, thành phố H cho ông Nguyễn Đình S, bà Nguyễn Thị N, chị Nguyễn Thị Minh H.
5. Ông Nguyễn Đình S, bà Nguyễn Thị N, chị Nguyễn Thị Minh H phải trả cho ông
Đào Thanh Tg, bà Hoàng Thị T số tiền 7.742.000 đồng là số tiền vật liệu còn lại của việc
17

tu sửa nâng cấp cửa hàng thiết bị ngành nước tại 4A, tổ 13, thị trấn CD, huyện TL, thành
phố H.
VỤ VIỆC SỐ 3
Nội dung vụ án:
Các nguyên đơn - ông Nguyễn Ngọc C, bà Nguyễn Thị Kh, bà Nguyễn Thị K,
ông Nguyễn Ngọc L, bà Nguyễn Ngọc Ch, bà Nguyễn Thị H, ông Nguyễn Thanh B, bà
Nguyễn Thị Việt Ph, ông Nguyễn Việt T, ông Nguyễn Ngọc Q, ông Nguyễn Ngọc V
cùng trình bày:
Nguồn gốc hai căn nhà số 94 và 96 phố KM - quận BĐ - thành phố H là của cụ
Nguyễn Ngọc M, sinh năm 1902 chết năm 1989 và vợ là cụ Nguyễn Thị Q, sinh năm
1905 chết năm 1974. Hai cụ sinh được 03 người con là ông Nguyễn Văn A, bà Nguyễn
Thị X, ông Nguyễn Ngọc C. Ông A chết năm 1984 có vợ là bà Nguyễn Thị Kh và 05
người con là bà Nguyễn Thị K, ông Nguyễn Ngọc L, bà Nguyễn Thị Ngọc Ch, bà
Nguyễn Thị H, ông Nguyễn Thanh B. Bà X chết năm 1973, chồng bà X là ông Nguyễn
Văn Y chết năm 2003, có 04 người con là bà Nguyễn Thị Việt Ph, ông Nguyễn Việt T,
ông Nguyễn Ngọc Q, ông Nguyễn Ngọc V.
Năm 1943, cụ M và cụ Q đã mua được diện tích nhà đất, trước đây là số nhà 230 và
232 phố ST (nay là 94 và 96 phố KM) - quận BĐ - thành phố H (giấy bằng khoán điền
thổ số 194 cấp ngày 16/6/1944, thửa 880, khu VP) diện tích 150m2.
Khoảng năm 1958, bà Nguyễn Thị L cùng chồng là ông Nguyễn Thế Đ đến xin ở
thuê gian nhà lợp ngói phía trong nhà số 230 phố ST (nay là số 94 KM), diện tích trên
20m2 với giá thuê lúc đó là 7đồng/tháng, đến năm 1984 giá thuê là 20 đồng/tháng. Thời
gian này, việc cho thuê hai bên chỉ thoả thuận bằng miệng. Gian nhà phía ngoài mặt
đường của số nhà này cụ M cho gia đình ông Nguyễn Văn D làm nghề sửa xe đạp thuê 02
buồng diện tích là 30m2 với tiền thuê nhà là 30 đồng/tháng.

18


Lúc cụ M còn sống, việc thu tiền nhà chỉ ghi biên lai bằng tay, thường thì vài tháng

trả một lần. Sự việc vẫn tiếp diễn như vậy cho đến cuối năm 1989 thì cụ M mất. Từ đó
đến nay, bà N không trả tiền thuê nhà nữa.
Đến tháng 3/1997, Nhà nước mở đường CG - HV, phần diện tích nhà bà N thuê ra
mặt đường. Lợi dụng lúc Nhà nước giải phóng mặt bằng, gia đình bà N đã dỡ mái ngói
nhà đang ở thuê và dựng các khung sắt lên để làm lại nhà và gác xép. Ngay thời gian này,
gia đình các ông bà đã gặp và trao đổi để gia đình xây dựng lại nhà và làm hợp đồng thuê
nhà mới với gia đình bà N, nhưng gia đình bà N không nghe. Các năm sau, gia đình bà N
tự ý sửa chữa, lát sàn, làm cửa sắt vào ngày 14/11/2002 cũng không trao đổi bàn bạc với
gia đình bên cho thuê.
Năm 2003, gia đình các ông bà đã hai lần mời bà N sang để trao đổi về nhà cửa và
làm hợp đồng thuê nhà mới, nếu không sẽ đòi lại nhà. Bà N trả lời là muốn kiện đâu thì
kiện.
Ngày 24/01/2005, gia đình các ông bà đã làm thông báo đòi nhà cho thuê do phía
bên thuê không chịu trả tiền thuê nhà, thông báo được giao cho gia đình bà N. Sau đó, sự
việc được tiến hành hoà giải tại Cụm dân cư số 10 ngày 20/7/2005 nhưng gia đình bà N
không ai tới. Hoà giải tại UBND phường KM lần thứ I ngày 05/8/2005, gia đình các ông
bà đề nghị hỗ trợ 100.000.000 đồng để bà N mua nhà khác nhưng gia đình nhà bà N
không nhất trí và không ký. Hoà giải lần thứ II tại UBND phường KM ngày 03/11/2006,
gia đình các ông bà vẫn đề nghị hỗ trợ 100.000.000 đồng, gia đình bà N xin mua lại với
giá 50% giá thị trường nhưng gia đình các ông bà không đồng ý.
Các ông bà bên cho thuê nhà nhất trí với kết quả định giá nhà số 94 KM của Hội
đồng định giá ngày 22/4/2008, không yêu cầu định giá lại và tự nguyện thanh toán toàn
bộ giá trị xây dựng nhà trên cho bên gia đình bà N mặc dù việc sửa chữa nhà của gia đình
bà N không được sự đồng ý của gia đình bên cho thuê và trong kiến trúc nhà số 94 KM
hiện nay có cả kiến trúc nhà cũ của gia đình các ông bà.

19


Gia đình các ông bà hiện rất đông con cháu, người phải đi thuê chỗ ở, người phải đi

thuê cửa hàng để làm ăn sinh sống nên gặp rất nhiều khó khăn. Trong khi nhà đất của ông
cha để lại gia đình bà N lại cố tình chiếm dụng không trả cho gia đình các ông bà.
Vì vậy, ngày 15/6/2007 các nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết đòi lại
nhà số 94 KM mà hai cụ M và Q đã cho bà N thuê năm 1958, buộc bà N trả lại nhà số 94
KM cho gia đình các nguyên đơn theo quy định của pháp luật. Bên nguyên đơn tự
nguyện thanh toán số tiền 173.264.000 đồng giá trị xây dựng tại số 94 phố KM như kết
quả định giá ngày 22/4/2008 và 6.400.000 đồng mà gia đình bà N lợp mái tôn sau thời
gian định giá ngày 22/4/2008, tổng cộng là 179.664.000 đồng cho gia đình bà N khi gia
đình bà N trả lại nhà cho nguyên đơn. Phía nguyên đơn không yêu cầu gia đình bà N
thanh toán tiền thuê nhà 94 phố KM từ năm 1989 cho đến nay.
Bị đơn ông Nguyễn Thế H - con trai bà N, đồng thời là người được bà Nguyễn
Thị N uỷ quyền trình bày:
Bố ông H là ông Nguyễn Thế Đ chết năm 2001, mẹ ông là bà Nguyễn Thị N già yếu
(bà N uỷ quyền cho ông H). Gia đình ông H ở số 94 phố KM (tức số 230 phố ST cũ) quận BĐ - thành phố H từ năm 1958. Nhà lúc đầu là cái bếp, sau bố mẹ và vợ chồng ông
sửa chữa nhiều lần, hiện là nhà xây gạch đỏ, lợp tôn, gác xép gỗ thường có diện tích bằng
12m2, diện tích nhà là 24m2 cho đến nay không có gì thay đổi về diện tích. Diện tích này
trước đây ở trong ngõ, đến năm 1997, Nhà nước mở đường, diện tích này ra mặt đường.
Về giấy tờ nhà, gia đình ông H không có một loại giấy tờ nào mà chỉ có hộ khẩu của
gia đình tại diện tích này. Hiện tại gia đình ông có hai hộ khẩu: hộ thứ nhất chủ hộ là bà
Nguyễn Thị N (bà N là mẹ ông, hộ độc thân); hộ thứ hai chủ hộ là ông H với 8 nhân khẩu
khác gồm vợ, con và các cháu ông.
Toàn bộ việc sửa chữa nhà là công sức của vợ chồng ông, ông hoàn toàn nhất trí với
kết quả định giá của Hội đồng định giá ngày 22/4/2008, không yêu cầu định giá lại. Từ
ngày 22/4/2008 cho đến nay, gia đình ông H có làm lợp thêm mái tôn hết 6.400.000 đồng

20


nhưng không có yêu cầu gì về số tiền trên. Ngoài ra, gia đình ông H không có sửa chữa gì
khác.

Gia đình ông C có thông báo đòi nhà cho thuê đối với gia đình ông và UBND
phường KM có gọi ông H ra để hoà giải. Do phía gia đình ông H bị sức ép ông C và
không hiểu pháp luật nên ông H có ký vào biên bản hoà giải tại phường với phương án là
50 : 50, mỗi bên được hưởng 1/2 giá trị diện tích nhà đất gia đình ông đang ở.
Để tiện cho việc ăn ở ổn định, ông H đồng ý thanh toán cho bên ông C khoản tiền
khoảng 1 tỷ đồng, bằng 1/2 giá trị định giá nhà tại số 94 phố KM để gia đình ông hoàn tất
giấy tờ nhà đất tại đây.
Ông H xác định, mặc dù gia đình ông không có giấy tờ gì tại số 94 phố KM (tức số
230 phố ST cũ) - quận BĐ - thành phố H, nhưng cũng không ở thuê hay ở nhờ nhà của ai
cả. Gia đình ông không đồng ý yêu cầu đòi nhà cho thuê của phía nguyên đơn.
Vợ và hai con ông đã đến tuổi trưởng thành, đã nhận được giấy báo của Toà án do
ông giao tận tay nhưng không đến Toà vì nguyện vọng của họ là nhất trí với ý kiến của
ông và uỷ quyền cho ông.
Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:
Biên bản hoà giải ngày 05/8/2005 và ngày 03/11/2006 của UBND phường KM tổ
chức có nội dung các bên nguyên đơn và bị đơn trong vụ án đều xác định giữa họ có quan
hệ thuê nhà.
- Bằng khoán điền thổ số 194 cấp ngày 16/6/1944 khu VP, thửa số 880, diện tích
150m2 mang tên cụ Nguyễn Ngọc M và vợ là cụ Nguyễn Thị Q.
- Công văn số 5054/TNMTND-TCHC ngày 19/10/2007 của Sở Tài nguyên, môi
trường và nhà đất thành phố H trả lời ông C, xác định: Nhà đất tại địa chỉ số 230 và 232
phố ST (cũ) nay là số 94 và 96 KM, quận BĐ, thành phố H (số mới) thuộc diện nhà tư
nhân tự quản, thửa 880, tờ 4, khu VP đứng tên ông Nguyễn Ngọc M.

21


- Giấy phép xây dựng, sơ đồ thửa đất, các biên lai nộp thuế thổ trạch và các giấy tờ
khác liên quan đến diện tích nhà đất tại số 94 và 96 phố KM (tức số 230 và 232 phố ST
cũ) đứng tên cụ M.

Toà án nhân dân thành phố H có công văn hỏi nguồn gốc nhà đất trên gửi Sở Tài
nguyên, môi trường và nhà đất thành phố H và gửi UBND thành phố H. Ngày 17/6/2008,
UBND thành phố H có Công văn số 3813/UBND-NNĐC yêu cầu Sở Tài nguyên, môi
trường và nhà đất thành phố H và Sở Xây dựng thành phố H xem xét trả lời Toà án thành
phố H.
- Công văn số 1004/TNMTND-TCHC ngày 19/3/2008 và Công văn số 690/TNMTTTCNTTTNMT ngày 09/10/2008 của Sở Tài nguyên, môi trường và nhà đất thành phố H
trả lời Toà án thành phố H, xác định: nhà đất tại địa chỉ số 230 và 232 phố ST (cũ) nay là
số 94 và 96 phố KM, quận BĐ, thành phố H (số mới) thuộc diện nhà tư nhân tự quản,
thửa 880, tờ 4, khu VP đứng tên ông Nguyễn Ngọc M.
- Công văn số 1922/XD-PC ngày 17/10/2008 của Sở Xây dựng thành phố H trả lời
Toà án thành phố H, xác định: Nhà đất tại địa chỉ số 230 và 232 phố ST (cũ) nay là số 94
và 96 phố KM - quận BĐ - thành phố H (số mới) thuộc diện nhà tư nhân tự quản, thửa
880, tờ 4, khu VP đứng tên ông Nguyễn Ngọc M.
Theo Quyết định số 506/QĐ-UB ngày 30/6/1997 của UBND thành phố H và
phương án đền bù giải phóng mặt bằng mở đường HV - CG của Hội đồng đền bù giải
phóng mặt bằng UBND quận BĐ ngày 17/8/1996 thì nhà số 230 và 232 phố ST diện tích
bị giải toả là 102,94m2 (gồm các hộ ông C, ông Y, bà Kh chủ nhà và các hộ thuê nhà ông
H, bà V) tại 232 phố ST và hộ thuê ông D tại 230 phố ST; hộ bà N, ông H ở phía trong
nhà 230 phố ST không nằm trong diện giải toả. Như vậy, diện tích còn lại của hai số nhà
trên sau giải toả là: 150m2 - 102,94m2 = 47,06m2.
Phần diện tích còn lại của nhà 232 phố ST, gia đình ông C đang sử dụng đã làm sổ
đỏ có diện tích 20,92m2, nên phần diện tích còn lại tại số 230 phố ST (do gia đình bà N,
ông H đang ở) sau giải toả là 47,06m 2 - 20,92m2 = 26,14m2. Theo kết quả định giá ngày
22


22/4/2008 của Toà án thành phố H xác định, diện tích gia đình bà N, ông H đang sử dụng
có diện tích là 24,48m2. Toàn bộ nội dung liên quan đến quá trình giải phóng mặt bằng
năm 1997 tại số 230 và 232 phố ST (cũ) nay là số 94 và 96 phố KM đều do các đồng thừa
kế của cụ M, cụ Q giải quyết với các cơ quan chức năng có thẩm quyền.

Bình luận:
* Về áp dụng pháp luật nội dung để giải quyết tranh chấp:
Vụ án đòi nhà cho thuê giữa các nguyên đơn ông Nguyễn Ngọc C, bà Nguyễn Thị
Kh, ông Nguyễn Ngọc L và các nguyên đơn khác đối với bị đơn là bà Nguyễn Thị N và
ông Nguyễn Thế H, căn cứ vào các tình tiết của vụ án, qua lời khai thống nhất của các
bên đương sự thì thời điểm xác lập quan hệ dân sự (quan hệ hợp đồng thuê nhà ở) giữa
hai bên là vào năm 1958. Đây là giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu nhà tư nhân
được xác lập trước ngày 01/7/1991, nên áp dụng luật nội dung để giải quyết tranh chấp là
các quy định tại Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Uỷ ban
thường vụ Quốc hội và Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày
25/01/1999.
* Về quan hệ pháp luật tranh chấp giữa nguyên đơn và bị đơn:
Theo các nguyên đơn, nguồn gốc nhà, đất hiện do gia đình ông H đang quản lý, sử
dụng là của cụ M, cụ Q. Cụ M, cụ Q chết các thừa kế của cụ yêu cầu đòi nhà các cụ đã
cho gia đình ông H thuê. Mặc dù phía bị đơn ông H không thừa nhận gia đình ông là
người thuê nhà của phía nguyên đơn, cũng như phía nguyên đơn không xuất trình được
hợp đồng thuê nhà giữa cụ M, cụ Q và ông Đ, bà N nhưng căn cứ vào các biên bản hoà
giải ngày 05/8/2005 và ngày 03/10/2006 của UBND phường KM tổ chức, các bên
nguyên đơn và bị đơn trong vụ án đều xác định giữa họ có quan hệ thuê nhà nên có căn
cứ xác định gia đình bà N, ông H là người thuê nhà của các nguyên đơn. Điều này hoàn
toàn phù hợp với quy định tại điểm b, c khoản 6 Mục I Thông tư liên tịch số
01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 của Toà án nhân dân tối cao và
Viện kiểm sát nhân dân tối cao.
23


Điểm b, c khoản 6 Mục I Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTCVKSNDTC ngày 25/01/1999 của Toà án nhân dân tối cao và Viện kiểm sát nhân dân
tối

cao

quy định:
6. “Hợp đồng thuê nhà ở” là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê nhà ở
giao nhà ở cho bên thuê để sử dụng (có thời hạn hoặc không có thời hạn) và nhận tiền
thuê, còn bên thuê nhà ở được sử dụng nhà ở đó để ở và phải trả tiền thuê nhà ở theo thoả
thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Được coi là hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Có hợp đồng bằng văn bản (có thể có xác nhận hoặc không có xác nhận của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền);
b) Người ở tại nhà ở đó chứng minh được là họ đang sử dụng nhà ở đó theo quan hệ
thuê nhà ở;
c) Một trong những người thuộc một trong các điểm a, b, c, khoản 2 Mục I Thông
tư này chứng minh được rằng họ cho thuê nhà ở đó mà không phải là họ bán, tặng cho,
cho ở nhờ nhà ở đó.
Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Mục II Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10
quy định: Trong trường hợp hạn thuê nhà ở không được xác định thì bên cho thuê được
lấy lại nhà ở sau ngày 01/7/2005 nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê ít nhất
là ba tháng. Phía nguyên đơn trong vụ án đã có Thông báo đòi nhà cho bên bị đơn ngày
24/01/2005, sau đó hai bên đã hoà giải nhiều lần trong đó có 02 lần hoà giải tại UBND
phường KM các ngày 05/8/2005 và ngày 03/10/2006. Như vậy, phía nguyên đơn đã đáp
ứng đầy đủ yêu cầu của pháp luật trong vụ kiện đòi nhà cho thuê đối với phía bị đơn. Từ
các tình tiết trên của vụ án, chúng ta xác định quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án là
tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở.

Khoản 5 Điều 3 Mục II Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 quy định:
24


5. Trong trường hợp thời hạn thuê nhà ở không được xác định trong hợp đồng và
các bên không có thỏa thuận khác, thì bên cho thuê được lấy lại nhà ở kể từ ngày 01

tháng 7 năm 2005, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất là
ba tháng; nếu đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2005 mà phát sinh các trường hợp quy định
tại các điểm a, b, c và d khoản 2 Điều này, thì thực hiện theo quy định tại các điểm đó.
* Về giải quyết yêu cầu của nguyên đơn:
- Về nguồn gốc nhà đất tại địa chỉ số 230 và 232 phố ST (cũ) nay là số 94 và 96 phố
KM (số mới) - quận BĐ - thành phố H.
Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ có đủ cơ sở xác định toàn bộ diện tích nhà đất
tại số 230 và 232 phố ST (cũ) nay là số 94 và 96 phố KM (số mới) - quận BĐ - thành phố
H thuộc quyền sở hữu của cụ Nguyễn Ngọc M và vợ là cụ Nguyễn Thị Q, cụ thể:
- Bằng khoán điền thổ số 194 cấp ngày 16/6/1944 khu VP, thửa số 880, diện tích
150m2 mang tên cụ Nguyễn Ngọc M và vợ là cụ Nguyễn Thị Q.
- Công văn số 5054/TNMTND-TCHC ngày 19/10/2007 của Sở Tài nguyên, môi
trường và nhà đất thành phố H trả lời ông C, xác định: Nhà đất tại địa chỉ số 230 và 232
phố ST (cũ) nay là số 94 và 96 KM, quận BĐ, thành phố H (số mới) thuộc diện nhà tư
nhân tự quản, thửa 880, tờ 4, khu VP đứng tên ông Nguyễn Ngọc M.
- Giấy phép xây dựng, sơ đồ thửa đất, các biên lai nộp thuế thổ trạch và các giấy tờ
khác liên quan đến diện tích nhà đất tại số 94 và 96 phố KM (tức số 230 và 232 phố ST
cũ) đứng tên cụ M.
- Công văn số 1004/TNMTND-TCHC ngày 19/3/2008 và Công văn số 690/TNMTTTCNTTTNMT ngày 09/10/2008 của Sở Tài nguyên, môi trường và nhà đất thành phố H
trả lời Toà án thành phố H, xác định: Nhà đất tại địa chỉ số 230 và 232 phố ST (cũ) nay là
số 94 và 96 phố KM, quận BĐ, thành phố H (số mới) thuộc diện nhà tư nhân tự quản,
thửa 880, tờ 4, khu VP đứng tên ông Nguyễn Ngọc M.
- Công văn số 1922/XD-PC ngày 17/10/2008 của Sở Xây dựng thành phố H đã xác
định: Nhà đất tại địa chỉ số 230 và 232 phố ST (cũ) nay là số 94 và 96 phố KM - quận
25