Bình luận bản án tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất

BÌNH LUẬN CÁC BẢN ÁN
VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

VỤ VIỆC SỐ 1
Nội dung vụ án:
Nguyên đơn ông Dương Quang H, bà Nguyễn Thị Ph trình bày:
Ngày 29/02/2003, vợ chồng ông H - bà Ph và vợ chồng ông Nguyễn Cao Th,
Dương Thị L thoả thuận chuyển nhượng cho nhau 1000 m2 đất với giá 2.000.000 đồng/m2
tại khu vực DC - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H. Cùng ngày 29/02/2003, ông H, bà Ph
đã giao cho ông Th 200.000.000 đồng tiền đặt cọc. Ngày 11/3/2003, ông H, bà Ph giao
tiếp tiền đặt cọc lần 2 là 100.000.000 đồng theo đề nghị của ông Th để làm thủ tục giấy
tờ. Khi hai bên giao tiền đặt cọc có viết giấy biên nhận tiền. Đến ngày 19/4/2003, gia
đình ông Th lập giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung: Gia đình ông Th
chuyển nhượng cho ông H, bà Ph 1000 m 2 đất tại DC - DN - huyện ĐA - tỉnh H với giá là
2.000.000 đồng/m2. Ông H đã đặt cọc trước 300.000.000 đồng cho gia đình ông Th, khi
nào hoàn thành thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ thanh toán nốt
số tiền còn lại. Theo thoả thuận ông Th phải làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
mang tên ông Dương Quang H nhưng ông Th không làm được Giấy chứng nhận quyền
sử dụng vì đất đó là đất canh tác chưa được cấp Giấy chứng nhận. Do vậy hai bên thống
nhất chuyển nhượng cho nhau mảnh đất khác là đất thổ cư của gia đình ông Th tại xóm 4
- khu Tr - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H. Gia đình ông Th và vợ chồng ông H đã thoả
thuận chuyển nhượng 160 m2 đất thổ cư thuộc thửa số 10, tờ bản đồ số 36 tại khu Tr - DN
- xã VH - huyện ĐA - tỉnh H trong tổng số 746 m2 đất ở của gia đình ông Th với giá
2.000.000

đồng/m2.

Số tiền đặt cọc 300.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng 1000 m 2 đất ở DC - DN - xã
1

VH - huyện ĐA - tỉnh H nay chuyển thành tiền nhận chuyển nhượng đất thổ cư của gia
đình ông Th.
Ngày 11/3/2004, hai bên thống nhất ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
(tên gọi là “giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở”), trong đó bên nhận chuyển nhượng là ông Dương Quang H và bà Nguyễn Thị Ph, bên chuyển nhượng là ông Nguyễn
Cao Th, Dương Thị L. Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm trả nốt cho bên chuyển
nhượng số tiền là 12.800.000 đồng. Lý do vợ chồng bà Ph ông H chỉ còn phải trả cho ông
Th 12.800.000 đồng là vì ông Th đã nhận 300.000.000 đồng đặt cọc trước đây một năm,
nay tính lãi theo lãi suất ngân hàng của số tiền 300.000.000 đồng x 12 tháng x 0,2%
tháng = 7.200.00 đồng. Bên chuyển nhượng phải làm thủ tục chuyển nhượng theo quy
định của pháp luật.
Ngày 09/4/2004, gia đình ông Th đã bàn giao cho ông H, bà Ph 160 m 2 đất như thoả
thuận. Cuối tháng 10/2004, vợ chồng ông H đã xây dựng công trình nhà ở trên diện tích
160 m2 đất đã nhận chuyển nhượng của gia đình ông Th. Khi xây dựng công trình trên đất
này gia đình ông Th không phản đối gì. Hiện nay ông H, bà Ph vẫn đang quản lý, sử dụng
phần đất đó. Việc ông Th khai ông H vay của ông Th 500.000.000 đồng và số tiền
300.000.000 đồng ông H đưa cho ông Th là tiền trả nợ là không đúng. Bên phía gia đình
ông Th yêu cầu ông H phải đưa thêm 200.000.000 đồng thì mới làm thủ tục cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng ông H không đồng ý. Vì vậy, ngày 20/5/2006 ông
H - bà Ph khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác
lập ngày 11/3/2004 giữa ông H - bà Ph và vợ chồng ông Th - bà L, buộc vợ chồng ông Th
- bà L phải hoàn tất thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng diện tích 160 m 2 đất thuộc thuộc thửa số 10, tờ bản đồ số 36 tại khu Tr DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H theo thỏa thuận các bên đã ký trong hợp đồng ngày
11/3/2004.
Bị đơn ông Nguyễn Cao Th trình bày:
Ông nhất trí là có việc chuyển nhượng 1000 m2 đất tại DC - DN - xã VH - huyện
ĐA - tỉnh H của gia đình ông cho vợ chồng ông H với giá 2.000.000 đồng/m 2 như lời
2

khai của ông H. Ông có nhận của ông H 300.000.000 đồng tiền đặt cọc, khi nhận tiền có
viết giấy biên nhận. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình ông và vợ
chồng ông H không thành là đúng. Vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này không
thành nên hai bên có thoả thuận chuyển nhượng 160m2 đất thổ cư của gia đình ông cho
vợ chồng ông H với giá 2.000.000 đồng/m 2, tổng số tiền là 320.000.000 đồng và gia đình
ông đã nhận 300.000.000 đồng còn lại 12.800.000 đồng. Lý do còn lại 12.800.000 đồng
lẽ ra phải còn 20.000.000 đồng vì hai bên thống nhất với nhau trừ tiền lãi của số tiền
300.000.000 đồng ông Th đã nhận trước. Thực tế giữa ông Th và ông H trước đó ngày
06/8/2003 thoả thuận 160 m2 đất này có giá 500.000.000 đồng, ông đã nhận đủ số tiền
500.000.000 đồng này. Sau đó ông Th cho ông H vay lại toàn bộ số tiền 500.000.000
đồng với thời hạn 01 năm, lãi suất theo mức lãi suất gửi vào ngân hàng. Như ng sau này
ông Th và ông H thoả thuận ghi thấp xuống giá trị chuyển nhượng 160 m2 đất là
320.000.000 đồng để đỡ phải nộp thuế nhiều. Tính lãi 01 năm của số tiền 300.000.000
đồng là 7.200.000 đồng nên số tiền ghi trong hợp đồng vợ chồng ông H phải trả cho ông
là 20.000.000 đồng - 7.200.000 đồng = 12.800.000 đồng. Sau khi lập giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất gia đình ông đã bàn giao cho vợ chồng ông H đủ 160 m 2 đất như
đã ghi trong hợp đồng và để cho vợ chồng ông H xây dựng công trình nhà ở trên đất.
Hiện nay vợ chồng ông H vẫn đang quản lý sử dụng 160m 2 đất ở đó và khi xây dựng
công trình trên đất gia đình ông Th không phản đối gì về việc mua bán giữa hai bên.
Nhưng ông Th và ông H thoả thuận với nhau khi nào ông H trả nốt số tiền 200.000.000
đồng và tiền lãi thì gia đình ông Th mới làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho cho vợ chồng ông H. Vì vợ chồng ông H không trả nốt ông Th số tiền
200.000.000 đồng và tiền lãi nên gia đình ông không làm thủ tục xin cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho cho vợ chồng ông H. Nay vợ chồng ông H khởi kiện buộc
gia đình ông Th thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/3/2004,
ông không chấp nhận vì khi nào vợ chồng ông H trả gia đình ông số tiền 200.000.000
đồng thì gia đình ông Th mới làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho cho vợ chồng ông H.

3

Bà Dương Thị L trình bày thống nhất với ý kiến của ông Th.
Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/3/2004 giữa ông Th, bà L và
ông H, bà Ph không có công chứng, chứng thực. Mục 4 của Hợp đồng có ghi ông H, bà
Ph còn phải trả cho ông Th, bà L 12.800.000 đồng. Trong hợp đồng hai bên không thoả
thuận rõ về thời gian và điều kiện thanh toán số tiền 12.800.000 đồng. Trong mục 6 của
Hợp đồng quy định về trách nhiệm của bên bán phải chịu thuế trước bạ. Nhưng trong quá
trình giải quyết vụ án bà Ph, ông H tự nguyện chịu khoản thuế trước bạ. Diện tích 746 m 2
đất ở thuộc thửa số 10, tờ bản đồ số 36 tại khu Tr - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H đã
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở số 03572016 ngày 22/5/2005 đứng tên
ông Nguyễn Cao Th và bà Dương Thị L. Ông Th và bà L không xuất trình được chứng
cứ chứng minh giá chuyển nhượng 160 m 2 đất là 500.000.000 đồng và việc ông H, bà Ph
vay của ông Th, bà L 500.000.000 đồng.
Bình luận:
* Về quan hệ pháp luật tranh chấp:
Ngày 11/3/2004, giữa ông H - bà Ph và ông Th - bà L đã giao kết hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở nội dung thỏa thuận ông Th - bà L chuyển nhượng cho ông
H - bà Ph 160 m2 trong tổng số 746 m2 đất ở thuộc thửa số 10, tờ bản đồ số 36 tại khu Tr
- DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H có nguồn gốc của vợ chồng ông Th, bà L với giá
320.000.000 đồng. Quá trình thực hiện hợp đồng bên nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đã giao tiền (ngày 29/02/2003, ông H - bà Ph đã giao cho ông Th 200.000.000
đồng, ngày 11/3/2003 ông H - bà Ph giao 100.000.000 đồng). Ông Th, bà L cũng đã thừa
nhận việc có nhận của ông H 300.000.000 đồng. Bên chuyển nhượng ông Th, bà L đã
giao đất cho bên nhận chuyển nhượng và ông H, bà Ph đã xây dựng công trình nhà ở.
Bên nhận chuyển nhượng ông H, bà Ph yêu cầu ông Th, bà L hoàn tất thủ tục cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông bà nhưng ông Th, bà L không đồng ý. Vì vậy,
ngày 20/5/2006, ông H bà Ph khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng
4

quyền sử dụng đất xác lập ngày 11/3/2004 giữa ông H, bà Ph và vợ chồng ông Th, bà L,
buộc vợ chồng ông Th, bà L phải hoàn tất thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng diện tích 160 m 2 đất thuộc thuộc thửa số 10, tờ bản
đồ số 36 tại khu Tr - DN - VH - ĐA - H theo thỏa thuận các bên đã ký trong hợp đồng
ngày 11/3/2004. Từ các phân tích trên, xác định quan hệ pháp luật tranh chấp giữa các
bên là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 705
BLDS năm 1995. Thời điểm xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa
các bên BLDS năm 1995 đang có hiệu lực pháp luật nên áp dụng BLDS năm 1995 và
Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân
dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân
và gia đình để giải quyết tranh chấp.
Điều 705 BLDS năm 1995 quy định:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân
theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật này và
pháp luật về đất đai quy định, theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử
dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là
bên nhận quyền sử dụng đất), còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển
nhượng.
* Về tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày
11/3/2004 giữa ông Th, bà L và ông H, bà Ph:
Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày 11/3/2004 giữa
đại diện bên bán gồm ông Nguyễn Cao Th, bà Dương Thị L; bên mua là ông Dương
Quang H và bà Nguyễn Thị Ph không có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền theo quy định tại Điều 707 BLDS năm 1995. Tuy nhiên, thời điểm chuyển
nhượng diện thực hiện trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực (ngày 01/7/2004).
Sau khi chuyển nhượng đất ông Th, bà L đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
5

đất ở số 03572016 ngày 22/5/2005 diện tích 746 m2 đất ở thuộc thửa số 10, tờ bản đồ số
36 tại khu Tr - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H (trong đó có cả diện tích 160 m2 đất đang
tranh chấp). Quá trình thực hiện hợp đồng ông Th, bà L đã bàn giao đất cho vợ chồng bà
Ph, ông H. Bà Ph, ông H đã trả tiền chuyển nhượng đất và tiến hành xây nhà ở, không có
tranh chấp, chính quyền địa phương cũng không có ý kiến gì. Những điều kiện trên hoàn
toàn phù hợp với điểm b.2, b.3 tiểu mục 2.3 Mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQHĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp
dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình. Do đó, đủ
điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày
11/3/2004 giữa ông Th - bà L với vợ chồng ông H - bà Ph.
Điều 707 BLDS năm 1995 quy định:
Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
phải được làm thủ tục và đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật về đất đai.
Tiểu mục 2.3 Mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004
của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật
trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình quy định:
2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được
xác lập từ sau ngày 15/10/1993
a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của
BLDS, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều
106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án
chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ
các điều kiện sau đây:
6

a.1) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng
lực hành vi dân sự;
a.2) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn
tự nguyện;
a.3) Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không
trái pháp luật, đạo đức xã hội;
a.4) Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm
2003;
a.5) Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và
bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng
theo quy định của pháp luật;
a.6) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng
nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền.
b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều
kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.
b.1) Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được
hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ
về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai
năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải
quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.2) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết
vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này,
nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của
7


Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu

Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.3) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được
hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp
đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên
cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành
chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển
nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn
lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ
trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp
đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.
Tuy nhiên, trong mục 4 của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày
11/3/2004 có nội dung thỏa thuận ông H, bà Ph còn phải trả cho ông Th, bà L 12.800.000
đồng. Ông H, bà Ph cũng xác nhận ông bà vẫn chưa thanh toán khoản tiền này. Trong
hợp đồng hai bên cũng không thoả thuận rõ về thời gian và điều kiện thanh toán khoản
tiền đó, vì vậy cần phải tính khoản tiền còn thiếu đó tương ứng với giá trị sử dụng đất tại
thời điểm xét xử để buộc bà Ph, ông H thanh toán cho vợ chồng ông Th mới đảm bảo
quyền lợi cho các bên đương sự. Cách tính như sau: Giá trị quyền sử dụng đất thời điểm
hai bên mua bán là 160m2 x 2.000.000 đồng/m2 = 320.000.000 đồng, số tiền 12.800.000
đồng tương ứng với 4% của 320.000.000 đồng. Giá trị quyền sử dụng đất thời điểm xét
xử theo biên bản định giá ngày 15/10/2006 là: 160m 2 x 3.500.000 đ/m2 = 560.000.000
đồng, vậy 4% của 560.000.000 đồng sẽ là 22.400.000 đồng, số tiền ông H, bà Ph phải
thanh toán cho ông Th, bà L là: 22.400.000 đồng.
Tại mục 6 của Hợp đồng quy định về trách nhiệm của bên bán phải chịu thuế trước
bạ. Nhưng trong quá trình giải quyết vụ án bà Ph - ông H tự nguyện chịu khoản thuế
trước bạ. Sự tự nguyện của ông H, bà Ph phù hợp với pháp luật nên được chấp nhận.
8

Bên ông Th, bà L cho rằng giá trị của hợp đồng là 500.000.000 đồng và ông H, bà
Ph còn vay nợ của ông bà 500.000.000 đồng nhưng không xuất trình được chứng cứ
chứng minh nên ý kiến của ông Th, bà L là không có cơ sở.
Từ những phân tích trên, vụ việc có thể được giải quyết như sau:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Dương Quang H và bà Nguyễn Thị Ph đối
với ông Nguyễn Cao Th và bà Dương Thị L về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở.
Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày 11/3/2004 gữa ông
Dương Quang H, bà Nguyễn Thị Ph và ông Nguyễn Cao Th, bà Dương Thị L có hiệu lực.
Ông Dương Quang H và bà Nguyễn Thị Ph được quyền đến cơ quan nhà nước có
thẩm quyền làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 160m 2 đất
thuộc thửa số 10 tờ bản đồ số 36 tại khu Tr - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H của hộ gia
đình ông Nguyễn Cao Th theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày
11/3/2004.
Ghi nhận sự tự nguyện của bà Ph, ông H chịu mọi khoản thuế theo quy định của
pháp luật khi làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng phần diện tích đất
chuyển nhượng với gia đình ông Th.
2. Ông Dương Quang H và bà Nguyễn Thị Ph phải có trách nhiệm thanh toán cho
ông Nguyễn Cao Th, bà Dương Thị L 4% giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử (tương
ứng với 12.800.000 đồng ông H, bà Ph còn phải trả cho ông Th, bà L tại thời điểm giao
kết hợp đồng) cụ thể là 22.400.000 đồng.
VỤ VIỆC SỐ 2
Nội dung vụ án:
Nguyên đơn bà Nguyễn Thị H trình bày:
Nguồn gốc diện tích đất vườn 264m 2 thuộc thửa số 12, tờ bản đố số 5 tại tổ 13,
phường Thượng Thanh, quận Long B, thành phố Hà N là của ông Đặng Văn V mua của
9


ông Đặng Văn L từ năm 1979. Năm 1988, sau khi đã ly hôn với chồng là ông Nguyễn

Đình K, bà đã mua của ông V 264m 2 đất vườn bằng giá trị một chiếc máy khâu. Hai bên
định giá chiếc máy khâu và đất cùng có giá 500.000 đồng, đổi ngang và không phải thanh
toán chênh lệch cho nhau. Ông V đã nhận máy khâu của bà và viết giấy chuyển nhượng
đất cho bà. Do bà không ở gần nên đã nhờ ông quản lý hộ. Giấy mua bán không ghi giá
tiền. Hai bên bàn giao toàn bộ đất cho nhau và cũng không đo đạc gì.
Năm 1991, do bà có vay của ông V 300.000 đồng và không có nhu cầu sử dụng đất
nên bà đã nhờ ông bán hộ đất nhưng không bán được. Do vậy, bà đã nhờ ông V lấy lại
đất cho bà. Hai bên đã thống nhất thoả thuận bằng miệng ông V mua lại toàn bộ diện tích
đất nói trên với giá 500.000 đồng, trừ 300.000 đồng bà đã nợ ông V, ông V còn nợ lại bà
200.000 đồng mua đất còn thiếu, hai bên thoả thuận miệng và không lập giấy tờ mua bán.
Đến nay, ông V vẫn chưa trả cho bà số tiền mua đất còn thiếu 200.000 đồng.
Do vậy, bà khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại tổ 13, phường Thượng Thanh, quận Long B, thành phố Hà N giữa bà và ông
V là vô hiệu, buộc ông V phải trả lại cho bà số tiền 200.000 đồng chưa thanh toán bằng
1/5 giá trị đất hiện nay hoặc bằng tiền theo thời giá đất hiện nay.
Bị đơn ông Đặng Văn V trình bày:
Về nguồn gốc đất như nguyên đơn trình bày là đúng. Năm 1988 ông và vợ ông là bà
Nguyễn Thị Kh có đổi toàn bộ diện tích đất vườn nói trên cho bà H để lấy 1chiếc máy
khâu. Việc chuyển đổi chỉ là trao đổi tài sản một bên lấy chiếc máy khâu, một bên lấy đất
vườn, không ai định giá chiếc máy khâu hay đất vườn là bao nhiêu tiền. Sau khi đổi, ông
đã viết giấy viết tay chuyển nhượng đất cho bà H. Còn vườn thì ông vẫn trông coi và
trồng trọt vì bà H ở xa.
Năm 1991, bà H có vay của ông 300.000 đồng nhưng không có tiền trả nên bà H đã
nhờ ông bán hộ đất, tuy nhiên, không bán được. Do vậy, bà H đã nhờ ông lấy lại đất hộ
bà. Hai bên đã thống nhất thoả thuận miệng mua lại toàn bộ diện tích đất vườn nói trên,
với giá mua bán là 300.000 đồng và trừ vào số tiền bà H đã vay của ông. Hai bên không
10


phải thanh toán gì cho nhau, sau đó không có bất cứ tranh chấp gì. Từ năm 1991, gia đình

ông đã trồng cây và xây dựng công trình trên đất. Hiện tại vợ chồng ông đã được cấp sổ
đỏ, trên diện tích đất này ông vẫn trồng cây ăn quả và xây dựng các công trình.
Nay bà H cho rằng ông còn nợ bà 200.000 đồng do tiền bà H bán lại đất cho ông
năm 1991 là không đúng và không có căn cứ vì ông và bà H đã thanh toán sòng phẳng
không có nợ nần. Đề nghị Toà án không chấp nhận yêu cầu vô lý của bà H.
Bà Nguyễn Thị Kh trình bày thống nhất với lời trình bày của ông V.
Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:
Diện tích đất vườn 264m2 thuộc thửa số 12, tờ bản đồ số 5 tại tổ 13, phường
Thượng Thanh, quận Long B, thành phố Hà N đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất số 02315764 ngày 26/5/2002 đứng tên ông Đặng Văn V và bà Nguyễn Thị Kh.
“Giấy nhượng đất và hoa màu” ngày 20/4/1988 có nội dung ông V bán cho bà H diện tích
264m2 đất và hoa màu có giá trị bằng chiếc máy khâu.
Bình luận:
* Về quan hệ pháp luật tranh chấp:
Năm 1991, giữa bà H và ông V xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
264m2 đất vườn. Về hình thức của hợp đồng cả hai bên đều thừa nhận chỉ thỏa thuận
miệng. Quá trình thực hiện hợp đồng bên nhận chuyển nhượng ông V đã giao cho bên
nhận chuyển nhượng bà H số tiền 300.000 đồng (là tiền bà Hợp và của ông V). Bên nhận
chuyển nhượng đã nhận đất và trồng cây, xây dựng công trình trên đất, hai bên không có
bất cứ tranh chấp gì. Bên chuyển nhượng bà H khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng 264m2 đất tại tổ 13, phường Thượng Thanh, quận Long B,
thành phố Hà N giữa bà và ông V là vô hiệu, buộc ông V phải trả lại cho bà số tiền
200.000 đồng chưa thanh toán bằng 1/5 giá trị đất hiện nay hoặc bằng tiền đất theo giá thị
trường tại thời điểm hiện nay.
Từ các tình tiết trên của vụ án chúng ta xác định quan hệ pháp luật tranh chấp trong
vụ án là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
11


* Về giá chuyển nhượng diện tích đất tranh chấp giữa ông V và bà H năm 1991:

Các bên đương sự trong vụ án đều thống nhất thừa nhận: Năm 1988 có việc bà H
đổi cho ông V một chiếc máy khâu để lấy một mảnh đất vườn diện tích 264m 2. Hai bên
cũng xác nhận chỉ đổi ngang nhau và không ai phải thanh toán chênh lệch. Sau đó, ông V
đã viết một giấy nhượng đất và hoa màu cho bà H đề ngày 20/4/1988 có đầy đủ chữ ký
của bà H và ông V. Năm 1991, bà H vay của vợ chồng ông V 300.000 đồng nhưng
không có tiền trả, bà H đã nhờ vợ chồng ông V bán hộ đất, nhưng không bán được. Do
vậy, bà H đã nhờ ông V mua lại diện tích đất trên.
Theo bà H: Hai bên thoả thuận miệng giá bán lại đất cho ông V là 500.000 đồng, trừ
nợ 300.000 đồng, ông V còn nợ bà 200.000 đồng nữa.
Theo ông V: ông không thừa nhận lời khai của bà H, hai bên thoả thuận miệng giá
bà H bán lại đất cho ông là 300.000 đồng trừ nợ số tiền bà H đã vay của ông. Hai bên
không phải thanh toán chênh lệch gì cho nhau. Việc mua bán đã xong từ năm 199, không
có tranh chấp gì.
Nay, bà H lại khởi kiện yêu cầu huỷ hợp đồng mua bán đất năm 1991 giữa bà, ông
V và số tiền bà vay ông V 300.000 đồng được trừ bằng đất, còn lại 200.000 đồng ông V
phải trả cho bà bằng đất hoặc bằng tiền theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
Như vậy, lời khai của hai bên về nội dung giá chuyển nhượng quyền sử dụng diện
tích đất tranh chấp có sự mâu thuẫn. Về số tiền chuyển nhượng đất năm 1988 bà H khai
đã định giá chiếc máy khâu là 500.000 đồng để đổi đất ngang nhau. Song bà H không
xuất trình được bất cứ tài liệu, chứng cứ chứng minh có việc định giá chiếc máy khâu là
500.000 đồng và có việc định giá đất là 500.000 đồng, “Giấy nhượng đất và hoa màu”
ngày 20/4/1988 có nội dung ông V bán cho bà H diện tích 264m 2 đất và hoa màu có giá
trị bằng chiếc máy khâu do bà H xuất trình cũng không thể hiện có việc hai bên thỏa
thuận định giá chiếc máy khâu là 500.000 đồng. Như vậy, bà H không có bất cứ tài liệu
gì chứng minh có việc thoả thuận chuyển nhượng lại đất cho ông V với giá là 500.000
đồng. Do đó, không có cơ sở xác định giá diện tích đất chuyển nhượng năm 1991 giữa bà
12


H và ông V là 500.000 đồng. Vì vậy, yêu cầu buộc ông V phải trả lại cho bà số tiền

200.000 đồng chưa thanh toán bằng 1/5 giá trị đất hiện nay hoặc bằng tiền đất theo giá thị
trường tại thời điểm hiện nay của bà H không được chấp nhận.
* Về tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H
và ông V năm 1991:
Về nguồn gốc diện tích đất đang tranh chấp hiện nay các bên đương sự trong vụ án
đều xác nhận là của ông Đặng Văn V mua của ông Đặng Văn L từ năm 1979, đến nay
giữa ông V và ông L không có tranh chấp gì. Tại thời điểm năm 1988 và năm 1991, pháp
luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất dưới bất kỳ mọi hình
thức. Do đó, về mặt nguyên tắc, hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông V và bà H năm
1988 và hợp đồng nhượng lại đất giữa bà H và ông V năm 1991 là vi phạm Điều 5 Luật
Đất đai năm 1987. Tuy nhiên, sau khi xác lập hợp đồng, các bên đã thực hiện hợp đồng.
Bà H đã nhận 300.000 đồng (là số tiền bà H vay của ông V). Thực tế, ông V cũng đã
nhận đất và đã quản lý sử dụng, từ năm 1991 gia đình ông V đã trồng cây lâu năm, xây
dựng công trình trên đất và hiện tại gia đình ông vẫn đang là người sử dụng đất. Mặt
khác, ông Đặng Văn V và bà Nguyễn Thị Kh đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất 264m2 thuộc thửa số 12, tờ bản đố số 5 tại tổ 13, phường
Thượng Thanh, quận Long B, thành phố Hà N nên đủ điều kiện công nhận hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập giữa bà H và ông V năm 1991 theo quy định
tại Tiểu mục 2.2, Mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa
án nhân dân tối cao ngày 12/8/2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết
các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình. Do đó, yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất xác lập giữa bà H và ông V năm 1991 vô hiệu của bà H không
được chấp nhận.
Điều 5 Luật Đất đai năm 1987 quy định:
Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức,
nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất
nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai.
13

Tiểu mục 2.2 Mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao ngày 12/8/2004 quy định:
2.2. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được
xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước
ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực).
Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng
đất đai dưới mọi hình thức; do đó, khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, Toà án giải quyết như sau:
a) Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác
lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng trái pháp
luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được
thực hiện thì Toà án huỷ hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của
hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục 2 này.
b) Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Toà án
công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:
b.1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được UBND cấp có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b.2. Trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại UBND có thẩm quyền, UBND đã cho phép việc chuyển nhượng;
b.3. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc,
trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm qui định về quy hoạch và
bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây
nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.
Từ những phân tích trên, vụ việc có thể được giải quyết như sau:

14


Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị H đối với ông Đặng Văn V,

bà Nguyễn Thị Kh.
VỤ VIỆC SỐ 3
Nội dung vụ án:
* Nguyên đơn ông Phi Quang T, bà Lê Minh H trình bày:
Ngày 28/8/2003 vợ chồng ông và vợ chồng anh H, chị H đã ký kết “Hợp đồng
chuyển nhận quyền sử dụng đất và nhà ở” có nội dung: vợ chồng anh H, chị H chuyển
nhượng cho vợ chồng ông T, bà H quyền sử dụng khoảng 85m 2 đất, giá là: 3.000.000
đồng/m2 thửa đất số 16, tờ bản đồ 29 năm 1994 (thửa 385, tờ bản đồ 06 năm 1986) tại
Đội 3 - Tả Thanh Oai - Thanh T- Hà N.
Ngày 18/10/2003 hai bên tiến hành giao đất theo vị trí tường bao khuôn viên và xác
định thực tế đất chuyển nhượng là 77,5m 2 với giá tiền là 232.500.000 đồng, có biên bản
đo thực tế mảnh đất kèm theo.
Do anh H, chị H không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thể hoàn
tất thủ tục hợp đồng. Vì vậy, ngày 01/11/2005, ông T khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Toà án nhân dân huyện Thanh T
đã thụ lý vụ án số 45 về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ngày 17/01/2006 Toà án nhân dân huyện Thanh T ra Quyết định đình chỉ số 02 do
nguyên đơn rút yêu cầu để yêu cầu công an huyện Thanh Trì xử lý. Ngày 26/5/2006
Công an huyện Thanh T đã có Thông báo giải quyết đơn thư với nội dung: việc mua bán
đất chưa làm đầy đủ thủ tục theo quy định của pháp luật, không có dấu hiệu hình sự và là
tranh chấp dân sự, không thuộc thẩm quyền giải quyết của Công an huyện Thanh T. Ngày
04/12/2007 vợ chồng ông T, bà H tiếp tục khởi kiện vụ án dân sự tại Toà án nhân dân
huyện Thanh T. ông T, bà H yêu cầu:
- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T, bà H ngày
28/8/2003 là vô hiệu.

15


- Yêu cầu vợ chồng anh H, chị H phải thanh toán trả cho vợ chồng ông bà tổng cộng

số tiền là: 493.402.000 đồng trong đó có số tiền vợ chồng ông giao cho vợ chồng anh H,
chị H 227.500.000 đồng lãi phát sinh là 146.923.000 đồng, chi phí xây tường bao là
65.169.000 đồng; chi phí lắp đặt hệ thống điện nước là 1.250.000 đồng. Các khoản đóng
góp cơ sở hạ tầng địa phương là 1.560.000 đồng; chi phí thuê luật sư và mua văn bản
pháp luật là 10.000.000 đồng; tiền mất thu nhập do phải nghỉ làm của ông T là
36.000.000 đồng; tiền phạt hợp đồng là 5.000.000 đồng.
* Bị đơn anh Nguyễn Văn H, chị Vũ Thị H trình bày:
Thửa đất số 16, tờ bản đồ số 06 năm 1986 tại Đội 3 Tả Thanh Oai - Thanh T - Hà N
do vợ chồng anh H, chị H quản lý sử dụng và đã chuyển nhượng 77.5m 2 đất cho vợ
chồng ông T, bà H có nguồn gốc đất là đất 5%. Vợ chồng anh chị đã xây dựng nhà ở từ
năm 1988 đến nay. Trước thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T, bà H
vợ chồng anh H, chị H đã đăng ký kê khai xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đối với thửa đất trên. Anh chị khẳng định việc chuyển nhượng 77,5m 2 đất giữa hai bên là
hoàn toàn công khai, ngay thẳng và tự nguyện. Bên chuyển nhượng đã nhận 227.500.000
đồng trong tổng số 232.500.000 đồng giá trị hợp đồng. Bên nhận chuyển nhượng đã nhận
đất trên thực địa, đã xây dựng tường bao khuôn viên và đã quản lý sử dụng từ năm 2003
đến nay. Vì vậy, anh H, chị H không chấp nhận yêu cầu ông T, bà H và yêu cầu Tòa án
công nhận hợp đồng đã thực hiện giữa hai bên.
Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:
Thửa đất số 16, tờ bản đồ 29 năm 1994 (thửa 385, tờ bản đồ 06 năm 1986) tại Đội 3
- Tả Thanh Oai - Thanh T - Hà N là đất nông nghiệp 5%, chưa có quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền về chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở,
chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại khoản 2 Điều 4 của “Hợp đồng
chuyển nhận quyền sử dụng đất và nhà ở” ngày 28/8/2003 và bản cam kết giữa hai bên
ngày 10/10/2003 có nội dung bên chuyển nhượng anh H, chị H đã cam kết bảo đảm về
tính hợp pháp của thửa đất và quá trình sử dụng cũng như việc làm tục kê khai xin cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
16

Bình luận:
* Về quan hệ pháp luật tranh chấp:
Giữa ông T, bà H và anh H, chị H đã xác lập và thực hiện quan hệ hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp (đất 5%). Ông T, bà H yêu cầu tuyên bố hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28/8/2003 là vô hiệu, vợ chồng anh H, chị
H phải thanh toán trả cho vợ chồng ông bà tổng cộng số tiền là: 493.402.000 đồng. Từ
các tình tiết trong vụ án chúng ta xác định quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án là
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
* Về tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập
giữa ông T, bà H và anh H, chị H ngày 28/8/2003:
- Về hình thức: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công
chứng; chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là vi phạm vào Điều 131, 707
BLDS năm 1995 về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điều 131 BLDS năm 1995 quy định:
Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
1- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
2- Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
3- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;
4- Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật.
- Về nội dung: Thửa đất số 385 tờ bản đồ số 06 năm 1986 (thửa 16 tờ 29 năm 1994)
mà hai bên chuyển nhượng là đất nông nghiệp 5% chưa có quyết định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền về chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở và
cũng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, các bên đã vi phạm
vào Điều 693 BLDS năm 1995 và khoản 1 Điều 30 Luật Đất đai năm 1993. Do đó, hợp
17


đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên là giao dịch dân sự vô hiệu về nội dung, vi
phạm Điều 137 BLDS năm 1995.

Điều 693 BLDS năm 1995 quy định:
Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người khác khi có đủ
các điều kiện sau đây:
1- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp theo quy định của pháp luật về đất đai;
2- Trong thời hạn còn được sử dụng đất;
3- Được phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật
về đất đai;
4- Đất không có tranh chấp.
Điều 30 Luật Đất đai năm 1993 quy định:
Không được chuyển quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:
1. Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
2. Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử
dụng;
3- Đất đang có tranh chấp.
Điều 137 BLDS năm 1995 quy định:
Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã
hội
1- Giao dịch dân sự có nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã
hội, thì vô hiệu; tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu, sung quỹ nhà
nước.

18


2- Trong trường hợp có thiệt hại mà các bên đều có lỗi, thì mỗi bên tự chịu phần
thiệt hại của mình; nếu chỉ một bên có lỗi, thì bên đó phải bồi thường thiệt hại cho bên
kia.
Như vậy,“Hợp đồng chuyển nhận quyền sử dụng đất ở nhà ở” ngày 28/8/2003 giữa

ông Phi Quang T, bà Lê Minh H và anh Nguyễn Văn H, chị Vũ Thị H là giao dịch dân sự
vô hiệu cả về hình thức và nội dung nên yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu của bên
nguyên đơn được chấp nhận, ý kiến của bị đơn về việc công nhận hợp đồng là không
đúng pháp luật
* Về giải quyết yêu cầu của ông T, bà H:
Do giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nên căn cứ vào Điều 146
BLDS năm 1995 để giải quyết hậu quả. Trong trường hợp này cả hai bên tham gia giao
dịch chuyển nhượng đều có lỗi. Bên chuyển nhượng biết là đất nông nghiệp 5% những
vẫn cố tình thực hiện việc chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng do quá tin vào lời
hứa của người chuyển nhượng, đồng thời không tìm hiểu kỹ đã nhận chuyển nhượng phải
đất nông nghiệp 5%. Song vì vợ chồng anh H, chị H đã cam kết về tính hợp pháp của
thửa đất và quá trình sử dụng cũng như làm thủ tục kê khai để xin cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được thể hiện tại nội dung khoản 2 Điều 4 Hợp đồng chuyển nhượng
ngày 28/8/2003 và bản cam kết giữa hai bên ngày 10/10/2003. Vì vậy, phải xác định anh
H, chị H có lỗi nhiều hơn nên phải chịu 2/3 lỗi, vợ chồng ông T, bà H phải chịu 1/3 lỗi là
phù hợp với pháp luật và thực tế.
Tổng giá trị hợp đồng là 232.500.000 đồng, ông T, bà H đã giao cho vợ chồng anh
H, chị H 227.500.000 đồng. Như vậy đã thực hiện 97,85% giá trị của hợp đồng.
Vì đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất, do đó phải tính thiệt hại của hợp
đồng cũng trên cơ sở của giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử. Theo biên bản
của hội đồng định giá thì giá trị quyền sử dụng đất là 4.000.000 đồng/m 2 cụ thể là:
4.000.000 đồng/m2 x 77,5m2 x 97,85% - 227.500.000 đồng = 75.835.000 đồng.

19


Do vợ chồng ông T, bà H phải chịu 1/3 lỗi nên phải chịu số tiền là 75.835.000 đồng
x 1/3 = 25.278.000 đồng.
Vợ chồng anh H, chị H phải chịu 2/3 lỗi nên phải chịu số tiền là: 75.835.000 đồng x
2/3 = 50.556.000 đồng.

Về giá trị xây dựng trên đất và các công trình khác do vợ chồng ông T, bà H đầu tư
tài sản và công sức sau khi nhận chuyển nhượng. Tại biên bản định giá ngày 05/3/2008
đã tính tổng giá trị xây dựng là 65.169.000 đồng ngoài ra vợ chồng ông T còn chi phí
1.250.000 đồng tiến lắp đặt hệ thống điện nước và đóng góp 1.560.000 đồng tiền xây
dựng cơ sở hạ tầng tại địa phương. Cộng tổng giá trị tài sản gắn liền trên đất là
67.979.000 đồng.
Theo quy định tại Điều 146 BLDS năm 1995 thì các bên phải hoàn lại cho nhau
những gì đã nhận và thanh toán lại giá trị tài sản trên đất. Đồng thời các bên phải bồi
thường thiệt hại lỗi do mình gây ra.
Cụ thể:
- Vợ chồng ông T, bà H phải trả lại cho vợ chồng anh H, chị H 77,5m 2 đất và các tài
sản gắn liền trên đất có tổng giá trị là 67.979.000 đồng và tự gánh chịu thiệt hại theo lỗi
do mình gây ra hợp đồng vô hiệu là 25.278.000 đồng.
- Vợ chồng anh H, chị H phải hoàn trả lại cho ông T, bà H số tiền đã nhận là
227.500.000 đồng và thanh toán số tiền 67.979.000 đồng giá trị tài sản gắn liền trên đất
song anh chị được sở hữu toàn bộ các công trình xây dựng đó. Nhưng anh H, chị H phải
bồi thường số tiền 50.556.000 đồng do lỗi của mình gây ra cho vợ chồng ông T, bà H.
- Vợ chồng ông T, bà H yêu cầu bị đơn thanh toán tiền chi phí thời gian mất việc
làm do phải đi kiện và các thiệt hại khác với giá trị là 129.645.000 đồng. Xét yêu cầu bồi
thường thiệt hại trên là không phù hợp với Điều 146 BLDS năm 1995 và điểm c.3 - Mục
2.3 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán
Toà án nhân dân tối cao.
Điều 146 BLDS năm 1995 quy định:
20


Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các
bên từ thời điểm xác lập.
2- Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn

trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả
bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Tuỳ từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và
hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật.
Điểm c.3 - Mục 2.3 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004
của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân Tối cao quy định:
c.3. Xác định thiệt hại.
- Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Toà án cần
xác định thiệt hại gồm:
Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu
của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm huỷ hoại đất; khoản tiền mà bên
nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công
trình, tài sản, cây lâu năm... trên đất. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng
và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 BLDS để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì
thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả
thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác,
nếu có.
- Để xác định đúng các thiệt hại nói trên, Toà án phải tiến hành định giá giá trị
quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về đất như sau:
Nếu các đương sự không thoả thuận được về giá trị quyền sử dụng đất và giá trị
thiệt hại, thì Toà án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập
21


hội đồng định giá. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển
nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử
sơ thẩm.
Trong trường hợp UBND cấp tỉnh có quy định giá trị quyền sử dụng đất cụ thể phù
hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại địa phương hoặc

các trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm, thì Toà
án có thể căn cứ vào giá do UBND quy định hoặc giá niêm yết của các trung tâm giao
dịch để xác định giá trị quyền sử dụng đất, mà không nhất thiết phải thành lập hội đồng
định giá. Trong trường hợp này cần phải có căn cứ xác định giá quyền sử dụng đất do
UBND quy định hoặc giá quyền sử dụng đất do trung tâm giao dịch bất động sản niêm
yết là hoàn toàn phù hợp với giá thị trường vào thời điểm xét xử sơ thẩm.
- Trách nhiệm chịu chi phí cho việc định giá do các đương sự phải chịu chi phí
tương ứng với phần nghĩa vụ của họ. Trường hợp đương sự có yêu cầu định giá lại, thì
người có yêu cầu phải tạm ứng trước chi phí cho việc định giá lại và Toà án sẽ quyết định
ai phải chịu chi phí định giá tuỳ thuộc vào kết quả xét xử”
Từ những phân tích trên, vụ việc có thể được giải quyết như sau:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Phi Quang T, bà Lê Minh H đối
với vợ chồng anh Nguyễn Văn H, chị Vũ Thị H.
2. Tuyên bố “Hợp đồng chuyển nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở” ngày 28/8/2003
giữa vợ chồng ông Phi Quang T, bà Lê Minh H và vợ chồng anh Nguyễn Văn H, chị Vũ
Thị H là giao dịch dân sự vô hiệu.
3. Buộc vợ chồng ông T, bà H phải giao trả lại cho vợ chồng anh H, chị H 77,5m 2
đất đã chuyển nhượng tại thửa đất số 16 tờ bản đồ 29 năm 1994 (thửa đất số 385 tờ bản
đồ 06 năm 1986) thuộc Đội 3 Tả Thanh Oai - Thanh T - Hà N cùng với các công trình
xây dựng và cây cối trên đất, đồng thời tự chịu thiệt hại theo lỗi do mình gây ra hợp đồng
vô hiệu là 25.278.000 đồng.
22


4. Buộc vợ chồng anh H, chị H phải thanh toán cho vợ chồng ông T, bà H
227.500.000 đồng tiền hoàn trả giá trị thực hiện hợp đồng, 67.979.000 đồng tiền xây
dựng các công trình trên đất và 50.556.000 đồng tiền thiệt hại do lỗi gây ra hợp đồng vô
hiệu. Tổng cộng là 346.035.000 đồng. Vợ chồng anh H, chị H được sở hữu toàn bộ các
công trình xây dựng trên đất có giá trị là 67.979.000 đồng.

VỤ VIỆC SỐ 4
Nội dung vụ án:
Nguyên đơn chị Tạ Thị Thu H trình bày:
Chị có nhu cầu mua đất để làm nhà ở, thông qua chị Ngô Thị Đ giới thiệu vợ chồng
anh L ở Minh Phú, Sóc S có đất thổ cư, nhưng không có nhu cầu sử dụng, muốn chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, chị H gặp vợ chồng anh L, chị L đặt vấn đề chuyển nhượng
để lấy đất làm nhà ở. Hai bên thoả thuận chuyển nhượng 175m 2 với giá thành là
165.000.000 đồng. Ngày 01/6/2004, chị và anh Nguyễn Văn L trú tại Phú Thịnh, xã Minh
Phú, huyện Sóc S, Hà N giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có
diện tích là 175m2. Trước ngày hai bên giao kết hợp đồng, chị đặt cọc tiền cho vợ chồng
anh L hai lần (lần 1 là 6.000.000 đồng, lần 2 là 59.000.000 đồng). Vợ chồng anh L cam
kết sau 45 ngày sẽ hoàn thành thủ tục chuyển nhượng, trước đó giữa hai bên còn giao kết
hợp đồng kèm theo đảm bảo thực hiện hợp đồng. Nhưng đến nay, vợ chồng anh L vẫn
chưa làm được giấy tờ hợp pháp để chuyển nhượng đất.
Qua thông tin chị biết được, diện tích đất chuyển nhượng và toàn bộ khu đất liền kề
xung quanh mà thôn, xã tự ý bán cho dân, nhưng đến nay chưa chuyển đổi thành đất thổ
cư, hiện vẫn là đất nông nghiệp, do đó, chị muốn không mua nữa, mặt khác, thực tế anh L
cũng không làm được thủ tục chuyển đổi thành đất thổ cư để sang tên cho chị như đã cam
kết trong hợp đồng, lỗi này do vợ chồng anh L phải chịu. Chị yêu cầu vợ chồng anh L
phải hoàn lại số tiền đặt cọc 65.000.000 đồng và phải chịu phạt cọc là 60.000.000 đồng
và phải trả số tiền cọc và phạt cọc một lần.
Bị đơn Nguyễn Văn L và chị Ngô Thị L trình bày:
23


Gia đình anh được mua đất đấu thầu đất giãn dân, nhưng không có nhu cầu sử dụng
nên ngày 01/6/2004 vợ chồng anh giao kết hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất được
mua cho chị H. Trước khi chuyển nhượng chị H đã đến xem đất và tự nguyện đặt cọc hai
lần. Tổng số tiền là 65.000.000 đồng. Hai bên còn thoả thuận điều kiện thực hiện hợp
đồng là: sau 45 ngày kể từ ngày 01/6/2004 phải hoàn thành thủ tục. Hết thời hạn trên, anh

đề nghị chị H đến làm thủ tục tiếp theo thì chị không đến với lý do chưa có đủ tiền. Đến
tháng 02/2006 (âm lịch) chị H trả lời không mua nữa và đòi 65.000.000 đồng tiền đặt
cọc, anh chị đồng ý trả, nhưng trả dần mỗi năm từ 7.000.000 đến 10.000.000 triệu đồng.
Số tiền đó anh đã nộp tiền đất cho thôn, trả tiền đền bù, tiền cho người môi giới. Ngoài
ra, theo yêu cầu của chị H, gia đình anh còn đổ đất, xây tường rào, toàn bộ số tiền chị H
đưa vợ chồng anh chưa tiêu đồng nào.
Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:
“Giấy nhận tiền" lập ngày 11/4/2004 âm lịch có chữ ký của chị H và anh L, chị L có
nội dung vợ chồng anh L nhận 6.000.000 đồng và thoả thuận 3 ngày sau (tức 14/4 âm
lịch cùng tháng) chị H giao tiếp 59.000.000 đồng, còn 100.000.000 đồng khi nào hoàn tất
thủ tục chị H sẽ giao nốt 100.000.000 đồng; cuối giấy giao nhận có thoả thuận: “Nếu bên
mua không mua thì mất số tiền đặt. Nếu bên bán phá vỡ hợp đồng thì bị phạt gấp 10 lần
số tiền đã giao”. Tại: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” lập ngày 01/6/2004
(tức 14/4/2004 âm lịch) có chữ ký của anh L, chị L và chị H thể hiện chị H đã giao tiếp
59.000.000 đồng cho vợ chồng anh L. Về nội dung hợp đồng quy định cụ thể chuyển
nhượng và xác định hai lần vợ chồng anh L đã nhận tiền. Tại Điều 4 Hợp đồng có ghi:
“thời hạn để làm thủ tục chuyển nhượng trong khoảng 45 ngày kể từ ngày 01/6/2004 đến
15/7/2004”. Tại thời điểm chị H và vợ chồng anh L thoả thuận chuyển nhượng 175m 2 đất
thì anh L, chị L chưa có quyền sử dụng đất, đối tượng đất để giao dịch vẫn là đất nông
nghiệp và chưa có đơn hoặc quyết định giao cho vợ chồng anh L được quyền sử dụng
đất, tại thời điểm đó 175m2 đất vẫn là đất nông nghiệp thuộc quản lý của chính quyền địa
phương. Anh L xuất trình: 01 đơn xin đấu thầu đất ở lâu dài ngày 16/6/2004 và biên lai
thu tiền đất và danh sách các hộ, biên bản họp của thôn lập ngày 25/5/2004.
24


Bình luận:
* Về quan hệ pháp luật tranh chấp:
Theo tình tiết của vụ án thì giữa chị H và vợ chồng anh L đã xác lập giao dịch thể
hiện bằng “giấy nhận tiền” lập ngày 11/4/2004 âm lịch có chữ ký của chị H với vợ chồng

anh L, về nội dung giấy nhận tiền thể hiện vợ chồng anh L nhận 6.000.000 đồng, và thoả
thuận 03 ngày sau (tức 14/4 âm lịch cùng tháng) chị H giao tiếp 59.000.000 đồng, còn
100.000.000 đồng khi nào hoàn tất thủ tục chị sẽ giao nốt, cuối giấy giao nhận có thoả
thuận: “Nếu bên mua không mua thì mất số tiền đặt. Nếu bên bán phá vỡ hợp đồng thì bị
phạt gấp 10 lần số tiền đã giao”. Tại: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” lập
ngày 01/6/2004 (tức 14/4/2004 âm lịch) chị H đã giao tiếp 59.000.000 đồng cho vợ chồng
anh L. Về nội dung hợp đồng này cụ thể việc chuyển nhượng và xác định hai lần vợ
chồng anh L đã nhận tiền. Tại Điều 4 Hợp đồng có ghi: “thời hạn để làm thủ tục chuyển
nhượng trong khoảng 45 ngày kể từ ngày 01/6/2004 đến 15/7/2004”.
Như vậy, qua 2 tài liệu nêu trên thể hiện các bên đã ký kết, thoả thuận chuyển
nhượng 175m2 đất với giá 165.000.000 đồng. Mặc dù yêu cầu của chị H là buộc anh L,
chị L phải trả tiền đặt cọc và phạt cọc nhưng theo “Giấy nhận tiền” và “Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất” thì cả hai tài liệu trên về hình thức không phải giấy nhận tiền
đặt cọc, mà thể hiện sự thoả thuận chuyển nhượng 175m 2 giữa bên nhận chuyển nhượng
(chị H) và bên chuyển nhượng (anh L, chị L), chị H đã giao trước lần một 6.000.000
đồng, 03 ngày sau giao tiếp lần thứ hai là 59.000.000 đồng, đây thực chất là các bước
thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, số tiền 100.000.000 đồng còn lại
là bước sau cùng khi anh L, chị L hoàn tất thủ tục giấy tờ mang tên chị H. Do đó, quan hệ
pháp luật tranh chấp giữa các bên không phải là hợp đồng đặt cọc mà là tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
* Về tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị H
và anh L, chị L:

25