Bình luận bản án tranh chấp hợp đồng nhà ở

BÌNH LUẬN CÁC BẢN ÁN
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
VỤ VIỆC SỐ 1
Nội dung vụ án:
Nguyên đơn ông Mạch Hiển T và anh Dương Vinh D cùng trình bày:
Tháng 12/2010, bà Trần Thị N (mẹ đẻ anh D) có đến đặt vấn đề mua nhà số 70,
ngách 15, phố Đ, phường Đồng Tâm, quận Hai Bà Trưng, thành phố H thuộc sở hữu của
vợ chồng ông Mạch Hiển T và bà Nguyễn Thị K. Hai bên đã thống nhất giá mua bán nhà
là 985.000.000 đồng. Mọi việc giao dịch mua bán nhà bà N giao toàn quyền cho anh D.
Giữa tháng 12/2010 (15/12/2010), anh D có đến giao 20.000.000 đồng tiền đặt cọc cho
ông T và bà K. Khi đó, hai bên có viết giấy đặt cọc.
Ngày 21/12/2010, hai bên làm hợp đồng mua bán nhà viết tay, không có công
chứng, chứng thực. Theo hợp đồng mua bán nhà lập ngày 21/12/2010 giữa bên bán là
ông Mạch Hiển T và vợ là bà Nguyễn Thị K với bên mua là bà Trần Thị N - hai bên đã
thoả thuận ông T, bà K bán cho bà N ngôi nhà 3 tầng trên diện tích đất 133m 2 tại số nhà
70 phố Đ với giá 985.000.000 đồng. Trả tiền làm 2 lần: Lần 1 trả 60.000 USD Mỹ (sau
đây gọi là USD). Lần 2 trả nốt khi bên mua nhận hết giấy tờ liên quan tới nhà số 70 phố
Đ nhưng không ghi trong hợp đồng về thời gian thanh toán lần 2. Hợp đồng còn ghi
những điều cam kết, trách nhiệm của bên bán, bên mua. Phần phụ lục hợp đồng ghi: Hôm
nay bên bán nhận 60.000 USD (870.000.000 đồng) và 20.000.000 đồng nhận trước. Tổng
cộng là 890.000.000 đồng. Bên mua còn thiếu 95.000.000 đồng. Hợp đồng trên được viết
tay, có đủ các bên mua và bán ký nhưng không có chứng thực của cơ quan có thẩm
quyền. Cùng ngày, bà N giao cho ông T, bà K số tiền là 60.000 USD (đô la mỹ) bằng 02
sổ tiết kiệm đứng tên Mạch Hiển T tại ngân hàng ACB.
1


Ngày 22/12/2010, gia đình bà N (cụ thể là anh D) có đến yêu cầu ông T và bà K làm
giấy tờ nhà nhưng ông T nói là không làm được ngay và ông T cũng không chịu ra
UBND phường cùng anh D. Sau đó, hai bên đều không muốn thực hiện hợp đồng mua
bán nữa. Do đó, chiều 22/12/2010 hai bên đã cùng nhau ra ngân hàng ACB để giao trả lại

số tiền 60.000 USD cho phía bà N. Sau đó, phía ông T muốn trả nốt số tiền đặt cọc là
20.000.000 đồng, nhưng phía anh D không nhận vì yêu cầu gia đình ông T phải chịu phạt
hợp đồng.
Ngày 20/10/2011 bà khởi kiện yêu cầu ông T, bà K trả lại 20.000.000 đồng tiền đặt
cọc. Tòa án có thẩm quyền thụ lý vụ án. Phía ông T, bà K thống nhất với trình bày của
đại diện nguyên đơn, nhưng không đồng ý với yêu cầu của bà N vì cho rằng bên đại diện
nguyên đơn - anh D hoàn toàn có lỗi trong việc này do đã thuê người đến để đe doạ gia
đình ông, giấy biên nhận đặt cọc hiện nay gia đình anh D đang giữ.
Phía anh D trình bày: Anh không thuê người đến đe doạ gia đình ông T mà chỉ nhờ
anh A đem giấy đến đòi nợ hộ. Giấy biên nhận tiền đặt cọc anh đã đưa lại cho ông T, bà
K khi làm hợp đồng mua bán nhà.
Bình luận:
* Về quan hệ pháp luật tranh chấp:
Mặc dù phía nguyên đơn bà N yêu cầu ông T, bà K trả lại 20.000.000 đồng tiền đặt
cọc nhưng tranh chấp giữa bà N và ông T, bà K không phải là tranh chấp hợp đồng đặt
cọc mà là tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, bởi lẽ: trước đó ngày 15/12/2010 giữa hai
bên đã xác lập hợp đồng đặt cọc, số tiền 20.000.000 đồng là tiền do bên mua đặt cọc mua
nhà ngày 15/12/2010 có viết giấy đặt cọc. Nhưng ngày 21/12/2010 khi các bên xác lập
hợp đồng mua bán nhà số tiền này đã được bên mua và bên bán thỏa thuận đưa vào trong
hợp đồng là tiền mua nhà. Nên trong hợp đồng mua bán nhà đã ghi rõ ông T - bà K nhận
60.000 USD (870.00.000 đồng) và 20.000.000 đồng nhận trước, tổng cộng là
890.000.000 đồng. Quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà, bên mua đã giao cho bên
bán số tiền 870.000.000 đồng. Cả hai bên mua bán đều thống nhất thừa nhận việc giao
2


nhận số tiền. Như vậy, số tiền 20.000.000 đồng bên nguyên đơn bà N yêu cầu bên bị đơn
ông T, bà K phải hoàn trả lại là số tiền mua bán nhà.
Ðiều 428 BLDS năm 2005 quy định:
Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa

vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả
tiền cho bên bán.
* Về tính hợp pháp của hợp đồng mua bán nhà ở giữa bà N và ông T, bà K:
- Về hình thức của hợp đồng: Theo tình tiết vụ án, hợp đồng mua bán nhà ngày
21/12/2010 giữa ông T, bà K và bà N viết tay, không có công chứng, chứng thực là vi
phạm Điều 450 BLDS năm 2005 nên đây là hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức.
Các bên trong quan hệ hợp đồng không yêu cầu hoàn thiện về mặt hình thức của hợp
đồng nên hợp đồng bị vô hiệu về mặt hình thức.
- Về nội dung: Theo hợp đồng mua bán nhà lập ngày 21/12/2010 giữa bên bán là
ông Mạch Hiển T và vợ là bà Nguyễn Thị K với bên mua là bà Trần Thị N - hai bên đã
thoả thuận ngôi nhà 3 tầng trên diện tích đất 133m 2 tại số nhà 70 phố D, phường Đồng
Tâm với giá 985.000.000 đồng. Trả tiền làm 2 lần: Lần 1 trả 60.000 USD. Lần 2 trả nốt
khi bên mua nhận hết giấy tờ liên quan tới số nhà 70, phố Đ, phường Đồng Tâm nhưng
không ghi trong hợp đồng về thời gian thanh toán lần 2. Phần phụ lục hợp đồng ghi: Hôm
nay bên bán nhận 60.000 USD (870.000.000 đồng) và 20.000.000 đồng nhận trước. Tổng
cộng là 890.000.000 đồng.
Như vậy, nội dung thỏa thuận về điều khoản thanh toán tiền mua nhà bằng ngoại tệ
(USD) và thực tế hai bên đã thực hiện việc thanh toán tiền lần 1 bằng ngoại tệ (60.000
USD) là vi phạm quy định Điều 22 Pháp lệnh Ngoại hối năm 2005 nên nội dung thỏa
thuận này vô hiệu. Do đó, nội dung hợp đồng mua bán nhà ở giữa ông T, bà K với bà N
bị vô hiệu một phần về điều khoản thanh toán.
Từ các phân tích trên, hợp đồng mua bán nhà ở giữa bà N với ông T, bà K bị vô
hiệu.
3


Điều 22 Pháp lệnh Ngoại hối năm 2005 quy định:
Quy định hạn chế sử dụng ngoại hối
Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo của người
cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các giao dịch với tổ

chức tín dụng, các trường hợp thanh toán thông qua trung gian gồm thu hộ, uỷ thác, đại
lý và các trường hợp cần thiết khác được Thủ tướng Chính phủ cho phép.
* Về giải quyết yêu cầu của nguyên đơn:
Hợp đồng mua bán nhà ở xác lập giữa nguyên đơn và bị đơn vô hiệu. Tuy nhiên,
trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở, do có những vướng mắc không giải
quyết được nên bên mua và bên bán đã thỏa thuận hủy hợp đồng mua bán nhà số 70,
ngách 15, phố Đ, phường Đồng Tâm, quận Hai Bà Trưng, thành phố H sau khi ký 1 ngày.
Thỏa thuận này của bên mua và bên bán trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở là phù
hợp với quy định của BLDS năm 2005. Thực tế ông T, bà K đã hoàn trả cho bên mua bà
N số tiền 60.000 USD đã nhận nên không cần thiết phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
Ðiều 424 BLDS năm 2005 quy định:
Chấm dứt hợp đồng dân sự
Hợp đồng chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
1. Hợp đồng đã được hoàn thành;
2. Theo thỏa thuận của các bên;
3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân hoặc chủ thể khác chấm dứt mà hợp
đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân hoặc chủ thể đó thực hiện;
4.

Hợp

đồng

bị

huỷ

bỏ,

bị

đơn

phương

chấm

dứt

thực hiện;
5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn và các
bên có thể thỏa thuận thay thế đối tượng khác hoặc bồi thường thiệt hại;
4


6. Các trường hợp khác do pháp luật quy định.
Theo quy định của BLDS năm 2005 thì các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã
nhận. Theo nội dung của phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở và sự thừa nhận của bên bán
ông T, bà K thì bên bán ông T, bà K đã nhận của bà N 60.000 USD và 20.000.000 đồng.
Thực tế ông T đã trả bà N do anh D đại diện 60.000 USD (870.000.000 đồng). So với số
tiền đã nhận ông T còn phải trả bà N số tiền là 890.000.000 đồng - 870.000.000 đồng =
20.000.000 đồng. Do đó, theo quy định của pháp luật dân sự bên bị đơn ông T, bà K phải
có trách nhiệm thanh toán 20.000.000 đồng tiền mua nhà do còn thiếu cho bà N.
Ðiều 425 BLDS năm 2005 quy định:
Hủy bỏ hợp đồng dân sự
1. Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên
kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật có
quy định.
2. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc huỷ bỏ, nếu
không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và
các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật
thì phải trả bằng tiền.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị hủy bỏ phải bồi thường thiệt hại.
Từ những phân tích trên, vụ việc có thể được giải quyết như sau: chấp nhận
toàn bộ yêu cầu đòi hoàn trả tiền mua bán nhà của bà Trần Thị N do anh Dương Vinh D
đại diện đối với ông Mạch Hiển T và bà Nguyễn Thị K. Ông Mạch Hiển T và bà Nguyễn
Thị K có nghĩa vụ phải hoàn trả lại cho bà Trần Thị N do anh Dương Vinh D đại diện số
tiền mua nhà còn thiếu là 20.000.000 đồng (Hai mươi triệu đồng).
VỤ VIỆC SỐ 2
Nội dung vụ án:
5


Nguyên đơn bà Dương Thị C, Dương Thị S, Dương Thị H và ông Dương Văn K
trình bày:
Ngôi nhà gạch 1 tầng số 83 Đội Cấn, quận B, thành phố H nằm trên thửa có diện
tích 65m2 thuộc quyền sở hữu của mẹ ông là cụ Trần Thị M và 4 người con là: Dương
Thị C, Dương Thị S, Dương Thị H, Dương Văn K. Năm 1958 gia đình ông cho tổ hợp tác
“Tự Cứu” thuê, năm 1963 tổ hợp tác tìm địa điểm khác, giao trả nhà. Gia đình ông lại
tiếp tục cho gia đình ông Đỗ Văn Đ, bà Nguyễn Thị N thuê, hàng tháng các con để cụ M
trực tiếp thu tiền nhà và sử dụng số tiền đó để chi tiêu cho sinh hoạt của cụ hàng ngày.
Cuối năm 1992 cụ M chết. Sau một thời gian việc ma chay mai táng ổn định chị em ông
đến gặp ông Đ và được ông trả lời là “Cụ M đã bán lại căn nhà đó cho gia đình ông” và
đưa cho xem một tờ văn tự mua bán nhà lập ngày 04/01/1969 giữa bên bán là bà Trần Thị
K, bên mua là Đỗ Văn Đ và vợ là Nguyễn Thị N nhưng không có người làm chứng,
không có dấu xác nhận của cơ quan nhà đất hoặc chính quyền địa phương. Chị em ông
rất sửng sốt, nghi ngờ vì chưa bao giờ được cụ M thông báo, hoặc bàn bạc gì với các con
về vấn đề này. Hơn nữa ngôi nhà đó là đồng sở hữu của mẹ và 4 người con, nếu có việc
mua bán thì các con cùng đều phải được biết và tham gia, chị em ông từ trước vẫn đinh

ninh, yên tâm là cụ M vẫn cho thuê để lấy tiền dưỡng già, vì thế nên sau khi cụ qua đời
thì chị em ông mới đặt vấn đề đòi lại nhà. Nay nếu đúng sự thật có việc cụ M đã đem bán
căn nhà thì việc mua bán là bất hợp pháp, là thiệt hại đến quyền lợi của 4 chị em ông, ông
yêu cầu cơ quan pháp luật tuyên bố hợp đồng mua bán nhà lập ngày 04/01/1969 giữa bên
bán là cụ Trần Thị M, bên mua là ông Đỗ Văn Đ, bà Nguyễn Thị N vô hiệu.
Bị đơn bà Nguyễn Thị N, ông Đỗ Văn Đ trình bày: Năm 1963 vợ chồng bà là Đỗ
Văn Đ và Nguyễn Thị N có thuê ngôi nhà số 83 Đội Cấn, quận B, thành phố H của bà
Trần Thị M giá là 6 đồng/tháng. Hàng tháng gia đình bà trả tiền thuê nhà đầy đủ, đến
tháng 01/969 cụ M cùng các con cháu đã đồng ý bán đứt ngôi nhà số 83 Đội Cấn cho gia
đình bà với giá 1.200 đồng. Văn tự bán nhà được lập ngày 04/01/1969 giữa bên bán là bà
Trần Thị M, bên mua là ông Đỗ Văn Đ và vợ là bà Nguyễn Thị N. Từ đó gia đình bà đã
ở, kê khai nhà tư nhân, hàng năm đóng thuế thổ trạch, thuế nhà đất đầy đủ nhưng chưa
6


làm thủ tục trước bạ sang tên. Cũng từ năm 1969 đến nay gia đình bà đã tu bổ, sửa chữa
cải tạo ngôi nhà rất nhiều lần, đến năm 1992 xây dựng lại từ nhà ngói nền đất thành nhà 2
tầng. Các con cháu bà M đều ở xung quanh, hàng ngày đi qua, đi lại nhưng không có bất
kì một sự thắc mắc phản ứng nào, 2 gia đình vẫn đi lại quan hệ bình thường. Năm 1994
sau khi cụ M chết, chị em ông K đã kiện gia đình bà để đòi nhà “cho thuê” điều đó là
hoàn toàn vô lý. Gia đình bà không thể chấp nhận được vì thực tế gia đình bà đã mua
ngôi nhà đó từ năm 1969. Việc mua bán là công khai hơn nữa gia đình bà đã sinh sống ổn
định tại đó hơn 30 năm nay, có hộ khẩu thường trú từ 01/1969, không có bất kì 1 sự tranh
chấp kiện cáo nào. Hiện ở tại nhà số 83 Đội Cấn, ngoài ông bà còn có hai con của ông bà
là anh Đỗ An A và Đỗ An Q. Chị em ông K đi kiện nhưng không có 1 thứ giấy tờ gốc
nào về ngôi nhà, họ không có quyền về tài sản. Vì vậy, đề nghị Toà bác đơn yêu cầu của
bên nguyên đơn và yêu cầu Tòa án công nhận toàn bộ hợp đồng mua bán nhà số 83 Đội
Cấn xác lập ngày 04/01/1969 giữa bên bán là bà Trần Thị M, bên mua là ông Đỗ Văn Đ
và vợ là bà Nguyễn Thị N.
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Đỗ An A, Đỗ An Q là con của ông Đ,

bà N đều nhất trí với lời khai của bà N, ông Đ: gia đình các anh đã mua ngôi nhà số 83
Đội Cấn của cụ M từ năm 1969, việc mua bán là hoàn toàn công khai, ngay thẳng, không
có tranh chấp, chỉ từ khi cụ M chết, các con cụ đã lợi dụng sự sơ hở thiếu sót về thủ tục
giấy tờ mua bán nên đã đi kiện đòi nhà. Chị em ông K nhận là nhà của mình nhưng
không có giấy tờ gốc, không chứng minh được mình là chủ sở hữu tài sản. Quá trình ở,
bố mẹ các anh đã xây dựng, cải tạo mới, các anh không có công sức đóng góp gì. Vì vậy,
đề nghị Toà bác yêu cầu của họ và yêu cầu công nhận toàn bộ hợp đồng mua bán nhà số
83 Đội Cấn giữa cụ M và bố mẹ các anh ngày 04/01/1969.
Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:
Về nguồn gốc nhà số 83 Đội Cấn, bên nguyên đơn tuy không xuất trình được bằng
khoán điền thổ vì khai đã thất lạc. Các tài liệu còn lưu trữ tại sở địa chính nhà đất thành
phố H, gồm: 01 bản tiếng Pháp (đã được dịch ra tiếng Việt) có ghi: Thừa kế của Dương
Văn V, Trần Thị M ngày 01/10/1943, nhưng phần ghi này đã bị gạnh đi và phía dưới có
7


ghi tên năm người: Cụ M và 4 con (S, K, H, C) từ ngày 13/4/1944. Tại tờ khai đăng ký
nhà tư nhân năm 1959 ông Dương Văn K khai nhà số 83 Đội Cấn thuộc đồng sở hữu 5
người (cụ M và 4 người con), tại tờ khai này, ông K cũng ghi rõ bằng khoán điền thổ nhà
số 83 Đội Cấn, quận B, thành phố H đã bị thất lạc. Tờ khai của ông K gửi sở nhà đất
thành phố H trước khi cụ M có giấy “Văn tự bán nhà” cho bà N năm 1969 là 10 năm.
Công văn số 025 ngày 12/3/1999 của Sở địa chính nhà đất thành phố H có nội dung: nhà
83 Đội Cấn đứng tên chủ sở hữu của cụ M và 4 con là S, K, H, C.
Hợp đồng mua bán nhà số 83 Đội Cấn được lập dưới dạng “Văn tự bán nhà” ngày
04/01/1969 do bị đơn nộp đã được Phòng khoa học kỹ thuật hình sự Công an thành phố
H giám định, tại Kết luận số 536/KTHS ngày 02/12/1995 chữ ký bên bán là của cụ Trần
Thị M.
Về hình thức của hợp đồng là giấy viết tay, không có người làm chứng, không có
thị thực, về nội dung ghi: ông V chết và cụ M bán toàn bộ nhà số 83 Đội Cấn.
Bình luận:

* Về quyền sở hữu ngôi nhà số 83 Đội Cấn:
Bên nguyên đơn tuy không xuất trình được bằng khoán điền thổ vì khai đã thất lạc
(từ năm 1959 ông K đã khai tại tờ khai: Bằng khoán điền thổ bị thất lạc) nhưng căn cứ
vào các tài liệu còn lưu trữ tại Sở địa chính nhà đất thành phố H, đã được phôtô gồm: 01
bản tiếng Pháp (đã được dịch ra tiếng Việt) có ghi: Thừa kế của Dương Văn V, Trần Thị
M ngày 01/10/1943, nhưng phần ghi này đã bị gạnh đi và phía dưới có ghi tên năm
người: Cụ M và 4 con (S, K, H, C) từ ngày 13/4/1944. Tại tờ khai đăng ký nhà tư nhân
năm 1959 ông Dương Văn K khai nhà số 83 Đội Cấn thuộc đồng sở hữu 5 người (cụ M
và 4 người con), tại tờ khai này, ông Kiên cũng ghi rõ bằng khoán điền thổ đã bị thất lạc.
Tờ khai của ông K gửi Sở địa chính nhà đất thành phố H trước khi cụ M có giấy “Văn tự
bán nhà” cho bà N năm 1969 là 10 năm, chính tại “Văn tự bán nhà” ngày 04/01/1969 do
phía bị đơn nộp thì phần bên bán cũng được ghi rõ: Dương Văn V chết và Trần Thị M.
Thực tế phía bên mua là bà N, ông Đ ngay từ năm 1969 đã biết nhà có tên cụ V, nhưng
8


chỉ mình cụ M đứng bán mà không có yêu cầu gì với phía người bán về việc hoàn tất thủ
tục. Như vậy, từ năm 1943 nhà số 83 Đội Cấn đã mang tên thừa kế của cụ Dương Văn V
và cụ Trần Thị M và từ ngày 13/4/1944 sở hữu chủ đã được chuyển dịch thuộc đồng sở
hữu của 5 người: Cụ M, ông K, bà S, bà C, bà H. Điều này phù hợp với công văn của Sở
địa chính nhà đất năm 1944 là nhà số 83 Đội Cấn đứng tên chủ sở hữu của cụ M và 4
con, có thể khẳng định rằng: Dù trước năm 1943 nhà số 83 Đội Cấn thuộc sở hữu chung
của cụ V và cụ M hay chỉ một mình cụ M đứng tên, nhưng từ ngày 13/4/1944 sở hữu chủ
đã được chuyển dịch thuộc đồng sở hữu của 5 người. Không có người thứ ba tranh chấp
về quyền sở hữu nhà số 83 Đội Cấn với cụ M và 4 người con. Các thừa kế của cụ M cũng
không tranh chấp gì về phần sở hữu của mình. Trong giấy tờ không ghi tỷ lệ phần sở hữu
của từng người do vậy 5 người: Cụ M và 4 người con (bà S, ông K, bà C, bà H) được
quyền sở hữu ngang nhau, trong đó, cụ M sở hữu 1/5 nhà số 83 Đội Cấn. Xét hợp đồng
mua bán nhà số 83 Đội Cấn được lập dưới dạng “Văn tự bán nhà” ngày 04/01/1969 đã
được Phòng khoa học kỹ thuật hình sự Công an thành phố H giám định, tại Kết luận số

536/KTHS ngày 02/12/1995 chữ ký bên bán của cụ Trần Thị M; về hình thức giấy viết
tay, không có người làm chứng, không có thị thực; về nội dung: ông V chết và cụ M bán
toàn bộ nhà số 83 Đội Cấn.
Phía bị đơn cho rằng: Khi cụ M bán nhà, các con cụ M đều ở thành phố H, không
thể không biết. Nhưng không có căn cứ nào để xác định 4 người con của cụ M buộc phải
biết cụ M bán nhà, bởi vì lúc cụ M bán nhà số 83 Đội Cấn vẫn đang cho gia đình bà N
(bên mua) thuê từ năm 1963. Nay cả bốn người bà S, bà H, ông K và bà C vẫn khẳng
định không biết việc mua bán nhà giữa cụ M và bà N, ông Đ. Như vậy, nhà số 83 Đội
Cấn thuộc đồng sở hữu chung của 5 người, cụ M chỉ có 1/5 giá trị nhà, đất.
* Về tính hợp pháp của hợp đồng mua bán nhà số 83 Đội Cấn ngày ngày
04/01/1969 giữa cụ M và ông Đ, bà N:
Nhà số 83 Đội Cấn là tài sản thuộc sở hữu chung của 5 người như trên đã phân tích.
Cụ M chỉ có 1/5 giá trị nhà, đất nhưng đã định đoạt cả phần sở hữu của người khác là vi
phạm điều cấm của pháp luật. Giao dịch dân sự này được thực hiện trước ngày
9


01/7/1991, căn cứ khoản 5 Điều 5 Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20/8/1998
của Ủy ban thường vụ Quốc Hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01/7/1991 thì hợp đồng mua bán nhà số 83 Đội Cấn phải coi là vô hiệu toàn bộ. Yêu cầu
công nhận toàn bộ hợp đồng mua bán nhà 83 Đội Cấn của bị đơn là không đúng pháp
luật.
Điều 5 Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20/8/1998 của Ủy ban thường
vụ

Quốc

Hội

về

giao

dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991 quy định:
Mua bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân
1. Trong trường hợp không có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và thủ tục
chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất, thì bên mua phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu.
2. Trong trường hợp có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và thủ tục chuyển
quyền sở hữu chưa hoàn tất, thì giải quyết như sau:
a) Nếu hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm
giao kết hợp đồng, thì hợp đồng được công nhận, các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo
hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu;
b) Nếu hình thức của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật tại thời
điểm giao kết hợp đồng, thì giải quyết như sau:
- Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, thì hợp đồng bị huỷ bỏ;
- Nếu bên mua đã trả đủ hoặc một phần tiền mua nhà mà bên bán chưa giao nhà
hoặc bên bán đã giao toàn bộ hoặc một phần nhà mà bên mua chưa trả đủ tiền, thì các bên
phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu. Nếu
bên mua chưa trả đủ tiền, thì phải trả cho bên bán khoản tiền còn thiếu tính theo giá trị
của nhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán. Bên không thực hiện nghĩa vụ
theo hợp đồng mà có lỗi và gây thiệt hại, thì khi bồi thường thiệt hại theo quy định của
BLDS.
10


3. Trong trường hợp thủ tục chuyển quyền sở hữu để thực hiện hợp đồng mua bán
nhà ở đã được hoàn tất, nhưng bên bán chưa giao nhà hoặc bên mua chưa trả đủ tiền, thì
các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận
khác; nếu bên mua chưa trả đủ tiền, thì phải trả cho bên bán khoản tiền còn thiếu tính
theo giá trị của nhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán. Bên không thực

hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mà có lỗi và gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại theo
quy định của BLDS.
4. Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện mà điều kiện đó đã xảy
ra hoặc đã được thực hiện, thì hợp đồng mua bán nhà ở đó được giải quyết theo quy định
tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này.
5. Hợp đồng mua bán nhà ở mà toàn bộ hoặc một phần nội dung vi phạm điều cấm
hoặc trái đạo đức xã hội theo quy định của BLDS thì bị vô hiệu toàn bộ hoặc một phần và
hậu quả pháp lý được giải quyết theo quy định tại Điều 146 của BLDS.
Theo Điều 146 BLDS năm 1995 thì hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Tức là cụ M phải thanh toán cho bị đơn toàn bộ số tiền bị đơn đã bỏ ra mua toàn bộ nhà
số 83 Đội Cấn; nhưng nay cụ M đã chết (năm 1992) các nguyên đơn là thừa kế của cụ M
phải có nghĩa vụ thực hiện thanh toán cho vợ chồng bà N, ông Đ trong phạm vi di sản cụ
M để lại theo quy định tại Điều 637 BLDS năm 2005.
Điều 146 BLDS năm 1995 quy định:
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các
bên từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn
trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả
bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Tuỳ từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và
hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật.
11


Điều 639 BLDS năm 1995 quy định:
Thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của người thừa kế
Kể từ thời điểm mở thừa kế, những người thừa kế có các quyền, nghĩa vụ tài sản do
người chết để lại.
Điều 640 BLDS năm 1995 quy định:

Thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại
1. Người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để
lại.
2. Trong trường hợp di sản chưa được chia, thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại
được người quản lý di sản thực hiện theo thoả thuận của những người thừa kế.
3. Trong trường hợp di sản đã được chia, thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ
tài sản do người chết để lại tương ứng với phần tài sản mà mình đã nhận.
4. Trong trường hợp Nhà nước, cơ quan, tổ chức hưởng di sản theo di chúc, thì cũng
phải thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như người thừa kế là cá nhân.
Tổng giá trị nhà, đất theo biên bản định giá ngày 12/4/2012 của Hội đồng định giá
là 10.200.500.000 đồng trong đó giá trị xây dựng và cải tạo mới do gia đình bà N, ông Đ
làm là 200.500.000 đồng. Như vậy, sau khi đã đối trừ phần xây dựng và cải tạo mới, thì
giá trị nhà đất là 10.000.000.000 đồng, trong đó cụ M được sở hữu 1/5 giá trị là
2.000.000.000 đồng, ngoài tài sản này, cụ M không để lại tài sản nào khác vì vậy di sản
của cụ M để lại có giá trị 2.000.000.000 đồng được thanh toán trả cho vợ chồng bà N,
ông Đ do hợp đồng vô hiệu.
Từ những căn cứ trên, vụ việc có thể được giải quyết như sau: Khẳng định nhà,
đất tại số 83 Đội Cấn, quận B, thành phố H có diện tích 65m2 thuộc quyền sở hữu của 5
người là: Cụ Trần Thị M, ông Dương Văn K, bà Dương Thị S, bà Dương Thị H, bà
Dương Thị C, vì vậy có đủ căn cứ để chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, tuyên bố hợp
đồng mua bán nhà số 83 Đội Cấn ngày 04/01/1969 giữa cụ M và ông Đ, bà N là vô hiệu.
12


Buộc vợ chồng ông Đ, bà N, anh A, anh Q phải trả lại nhà số 83 Đội Cấn cho các nguyên
đơn. Các nguyên đơn phải có nghĩa cụ thanh toán trả vợ chồng ông Đ, bà N số tiền
2.000.000.000 đồng.
VỤ VIỆC SỐ 3
Nội dung vụ án:
Nguyên đơn ông Phạm Văn K trình bày:

Năm 2001 ông K có mua của Công ty xây dựng số 9 thuộc Tổng Công ty đầu tư
phát triển H một căn hộ chia lô số 10 - nhà xây thô. Mục đích mua nhà là để ở. Việc mua
bán này được thể hiện bằng hợp đồng số 236 ngày 20/12/2001. Hợp đồng này có chữ ký
của ông Nguyễn Văn Dũng - Phó giám đốc Công ty xây dựng số 9 và đóng dấu của Công
ty. Số tiền bên mua đã nộp là 158.000.000 đồng/240.000.000 đồng giá trị hợp đồng. Số
tiền ông nộp là của vợ chồng bà Phạm Thị T, ông Nguyễn Văn L cho vợ chồng ông.
Sau khi ký hợp đồng và nộp tiền bên bán vẫn không xây dựng nhà để giao cho bên
mua với lý do ổn định tổ chức, đại hội các cấp… Cuối năm 2004 Công ty có xây dựng
phần móng căn hộ số 10 đến ± 000 và để đó. Năm 2005 Công ty yêu cầu ký lại hợp đồng
và đẩy giá nhà lên thành 1.323.460.963 đồng. Ông K không nhất trí mà yêu cầu được tiếp
tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà đã lập số 236 ngày 20/12/2001.
Ông Nguyễn Huy V đại diện hợp pháp của Công ty xây dựng số 9 (nay là Công ty
cổ phần đầu tư xây dựng số 9 - H) trình bày:
Hợp đồng mua bán nhà giữa ông Phạm Văn K và Công ty xây dựng số 9 (nay là
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số 9 - H) được ký kết năm 2001 giữa ông Đặng Văn D Phó giám đốc Công ty với bên mua, nhưng không ký trực tiếp mà Công ty giao cho phía
gia đình mua nhà hợp đồng xem xét, nghiên cứu rồi ký vào sau đó chuyển trả Công ty,
lúc đó Công ty mới ký và chuyển lại cho bên mua 01 bản. Gia đình ông K đã nộp cho
Công ty 158.000.000 đồng giá trị mua nhà, nhưng vì công trình xây dựng nhà cho ông K,
bà P tại căn số 10, 11 có đường điện cao thế chạy qua và bị chồng lấn mốc giới với dự án
thương mại, hành chính của GT cũng được UBND thành phố cấp đất nên Công ty phải
13


dừng việc thi công để làm thủ tục di chuyển điện, xác định lại mốc giới, ổn định tổ chức
của Công ty rồi mới tiếp tục xây dựng nhà. Sau khi Công ty cổ phần hoá cũng là lúc
khung giá đất do UBND thành phố H quy định đã tăng lên rất nhiều lần so với lúc lập
hợp đồng mua bán năm 2001. Vì vậy Công ty phải điều chỉnh làm lại hợp đồng mua bán
nhà với ông K cho phù hợp với thực tế. Trước yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng mua
bán nhà số 236/KDN của ông K, Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số 9 không thể chấp
nhận mà chỉ có thể tiếp tục bán nhà cho ông K bằng hợp đồng mới với giá căn hộ số 10

xây thô là 1.323.460.930 đồng.
Bà Nguyễn Thị G (vợ ông K) trình bày:
Hợp đồng mua bán nhà giữa Công ty xây dựng số 9 và ông Phạm Văn K ký kết
mang số 236/KDN ngày 20/12/2001. Sau khi lập hợp đồng ông Đặng Văn D - Phó giám
đốc ký đóng dấu sẵn gửi lại cho ông K ký rồi gửi lại Công ty. Việc ký kết hợp đồng
không ký trực tiếp giữa 2 bên. Số tiền mua căn hộ số 10, lô 2 là do bà T (em gái ông K)
hỗ trợ cho bà lúc khó khăn.
Tại Toà án bà Phạm Thị T, ông Nguyễn Văn L (chồng bà T) trình bày:
Ông Phạm Văn K là anh ruột của bà T. Vì hoàn cảnh gia đình ông K khó khăn nên
ông L, bà Tcho riêng ông K toàn bộ số tiền mua nhà căn 10, lô 2 của Công ty xây dựng
số 9. Hợp đồng mua bán do ông K ký, số tiền mua nhà là 158.000.000 đồng đã nộp cho
Công ty là do bà T nộp. Hiện nay ông bà đều nhất trí cho ông K số tiền là 158.000.000
đồng đã nộp và không yêu cầu đòi hỏi gì ông K số tiền này. Ông bà không có yêu cầu gì
và đề nghị Tòa án không triệu tập tham gia tố tụng.
Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:
Hợp đồng mua bán nhà số 236/KDN ngày 20/12/2001 giữa ông K và Công ty xây
dựng số 9 có chữ ký của ông Nguyễn Văn D - Phó giám đốc Công ty xây dựng số 9 và
đóng dấu của Công ty. Nội dung hợp đồng đúng như trình bày của các bên đương sự.
Ông Nguyễn Văn D là Phó giám đốc Công ty không được uỷ quyền ký hợp đồng mua

14


bán nhà số 236/KDN của ông Lê Văn N là Giám đốc và là người đại diện theo pháp luật
của Công ty xây dựng số 9.
Tại phiên toà sơ thẩm bên nguyên đơn ông Phạm Văn K vẫn giữ yêu cầu đề nghị
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số 9 - H phải thực hiện tiếp hợp đồng mua bán nhà số
236/KDN ngày 20/12/2001. Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số 9 - H do ông Lê Văn N
đại diện vẫn giữ nguyên quan điểm.
Bình luận:

Về việc giao kết hợp đồng mua bán nhà số 236/KDN ngày 20/12/2001 giữa ông K
và Công ty xây dựng số 9 và xác định luật áp dụng:
Việc ký kết hợp đồng mua bán nhà số 236/KDN ngày 20/12/2001 giữa ông Phạm
Văn K với Công ty xây dựng số 9 - H nay là Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số 9 - H là
có thực. Bên nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận ông K đã nộp cho Công ty số tiền là
158.000.000 đồng/240.000.000 đồng là giá trị tổng hợp đồng nên đây là tình tiết không
cần phải chứng minh theo Điều 80 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004.
Điều 80 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 quy định:
Những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh
1. Những tình tiết, sự kiện sau đây không phải chứng minh:
a) Những tình tiết, sự kiện rõ ràng mà mọi người đều biết và được Toà án thừa
nhận;
b) Những tình tiết, sự kiện đã được xác định trong các bản án, quyết định của Toà
án đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có
hiệu lực pháp luật;
c) Những tình tiết, sự kiện đã được ghi trong văn bản và được công chứng, chứng
thực hợp pháp.
2. Một bên đương sự thừa nhận hoặc không phản đối những tình tiết, sự kiện mà
bên đương sự kia đưa ra thì bên đương sự đó không phải chứng minh.
15


3. Đương sự có người đại diện tham gia tố tụng thì sự thừa nhận của người đại diện
được coi là sự thừa nhận của đương sự.
Mặc dù thời điểm các bên trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà tranh chấp là năm
2006 là thời điểm BLDS năm 2005 đang có hiệu lực pháp luật nhưng thời điểm ký kết
hợp đồng mua bán nhà số 236/KDN giữa ông Phạm Văn K với Công ty xây dựng số 9 H là ngày 20/12/2001 là thời điểm BLDS năm 1995 đang có hiệu lực pháp luật nên luật
nội dung áp dụng để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà này không phải là
BLDS năm 2005 mà là BLDS năm 1995.
* Về tính hợp pháp của hợp đồng mua bán nhà số 236/KDN ngày 20/12/2001

giữa ông K và Công ty xây dựng số 9:
Về hình thức của hợp đồng: Theo quy định tại Điều 131, 139, 443 BLDS năm 1995
thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng
thực. Hợp đồng mua bán nhà ở được xác lập giữa ông K và Công ty xây dựng số 9 tuy đã
được lập thành văn bản, do ông Nguyễn Văn D - Phó giám đốc Công ty ký và đóng dấu
của Công ty song không có công chứng hoặc chứng thực, vì vậy, theo quy định của pháp
luật là hợp đồng vi phạm về hình thức.
Điều 139 BLDS năm 1995 quy định:
Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thể
hiện bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng
thực, đăng ký hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà
nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của
giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu.
Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.
Điều 443 BLDS năm 1995 quy định:
Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở
16


Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của Công
chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
Về nội dung hợp đồng: Đối tượng của hợp đồng là nhà nhưng thực tế là “nhà”
không có nên hợp đồng mua bán nhà số 236/KDN vi phạm quy định tại Điều 422 BLDS
năm 1995. Mặt khác ông Nguyễn Văn D là Phó giám đốc Công ty xây dựng số 9 không
được uỷ quyền ký hợp đồng mua bán nhà số 236/KDN của ông Lê Văn N là Giám đốc và
là người đại diện theo pháp luật của Công ty xây dựng số 9, nhưng lại đại diện cho Công
ty ký hợp đồng mua bán nhà với ông K nên theo quy định tại Điều 131 BLDS năm 1995
hợp đồng này vi phạm điều cấm của pháp luật.
Điều 131 BLDS năm 1995 quy định:

Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
1. Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
2. Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
3. Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;
4. Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật.
Điều 136 BLDS năm 1995 quy định:
Giao dịch dân sự vô hiệu
Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 131 của
Bộ luật này, thì vô hiệu.
Điều 422 BLDS năm 1995 quy định:
Đối tượng của hợp đồng mua bán
1. Đối tượng của hợp đồng mua bán có thể là vật và quyền tài sản. Vật và quyền tài
sản phải có thực và được phép giao dịch.

17


2. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là vật, thì vật phải được xác
định bằng giá trị sử dụng, chủng loại, số lượng và chất lượng.
3. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản, thì phải có
giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán.
Từ những căn cứ trên, cần khẳng định hợp đồng mua bán nhà số 236/KDN giữa ông
K và Công ty xây dựng số 9 đã vi phạm cả về hình thức và nội dung, vì vậy, hợp đồng bị
vô hiệu toàn bộ ngay từ khi ký kết. Chính vì vậy yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng số
236/KDN ngày 20/12/2001 không được chấp nhận.
Theo quy định tại Điều 137, 146 BLDS năm 1995 thì giao dịch dân sự vô hiệu do vi
phạm điều cấm của pháp luật không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ
dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi
phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, thiệt hại xảy ra được

xem xét xử lý theo mức độ lỗi của các bên tham gia giao dịch. Bên có lỗi gây thiệt hại
phải bồi thường.
Điều 146 BLDS năm 1995 quy định:
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các
bên từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn
trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả
bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Tuỳ từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và
hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật.
Điều 137 BLDS năm 1995 quy định:
Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã
hội
18


1. Giao dịch dân sự có nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã
hội, thì vô hiệu; tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu, sung quỹ nhà
nước.
2. Trong trường hợp có thiệt hại mà các bên đều có lỗi, thì mỗi bên tự chịu phần
thiệt hại của mình; nếu chỉ một bên có lỗi, thì bên đó phải bồi thường thiệt hại cho bên
kia.
* Về lỗi của các bên trong quan hệ hợp đồng:
Cả hai bên trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà số 236/KDN đều biết chưa có nhà
nhưng vẫn ký kết hợp đồng mua bán nhà. Mặt khác, ông Nguyễn Văn D là Phó giám đốc
Công ty xây dựng số 9 không được uỷ quyền ký hợp đồng mua bán nhà số 236/KDN của
ông Lê Văn N là Giám đốc và là người đại diện theo pháp luật của Công ty xây dựng số 9
nhưng lại đại diện cho Công ty ký hợp đồng mua bán nhà với ông K, nên phía Công ty
xây dựng số 9 - H phải chịu lỗi nhiều hơn ông K. Do vậy, cần xác định lỗi của Công ty

xây dựng số 9 là 55%, lỗi của ông K là 45%. Do hiện nay nhà để bán theo hợp đồng số
236/KDN cũng chưa có, nên lấy tổng doanh thu của hợp đồng mới là 1.323.460.930 đồng
để làm cơ sở tính hậu quả của hợp đồng vô hiệu là hoàn toàn có cơ sở.
Như vậy, số tiền ông K đã nộp là 158.000.000 đồng = 66 % tổng số phải nộp. Thiệt
hại do hợp đồng vô hiệu sẽ là:
1.323.460.930 đồng x 66 % = 873.484.000 đồng.
- Lỗi của Công ty xây dựng số 9 là 55 % = 480.416.200 đồng.
- Lỗi của ông K là 45 % = 393.067.800 đồng.
Như vậy: Công ty xây dựng số 9 nay là Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số 9 - H
phải thanh toán cho ông K tiền thiệt hại do hợp đồng vô hiệu là 480.416.200 đồng và số
tiền ông K đã nộp cho Công ty là 158.000.000 đồng. Cộng tất cả là: 638.416.200 đồng.
Ông K được nhận lại 638.416.200 đồng do Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số 9 - H
thanh toán.
19


Từ những phân tích trên, vụ việc có thể được giải quyết như sau:
1. Không chấp nhận yêu cầu thực hiện hợp đồng mua bán nhà của ông Phạm Văn K
đối với Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số 9 - H tại căn hộ số 10, lô 2 ngõ 560 NVC,
LB, H.
2. Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà số 236/KDN ngày 20/12/2001 giữa Công ty xây
dựng số 9 và ông Phạm Văn K là hợp đồng vô hiệu.
3. Xác định lỗi của Công ty xây dựng số 9 nay là Công ty cổ phần đầu tư xây dựng
số 9 - H là 55% = 480.416.200 đồng.
4. Xác định lỗi của ông K là 45% = 393.067.800 đồng.
5. Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số 9 - H phải thanh toán cho ông K và bà G số
tiền thiệt hại hợp đồng và số tiền ông K đã nộp là 638.416.200 đồng.
6. Ông K và bà G được nhận lại số tiền 638.416.200 đồng do Công ty cổ phần đầu
tư xây dựng số 9 - H thanh toán.
VỤ VIỆC SỐ 4:

Nguyên đơn ông Nguyễn Dũng M trình bày:
Ngày 20/3/2006 ông có mua của bà Nguyễn Thị B một diện tích nhà cấp 4. Diện
tích 32,8m2 tại tổ 3, cụm 1, phường XL, quận T với giá 300.000.000 đồng. Hai bên có
làm giấy mua bán nhà và ông đã trả toàn bộ tiền mua nhà cho bà B. Và phía bà B đã đưa
cho ông các giấy tờ gốc liên quan đến căn nhà nêu trên và hẹn đến 20/6/2006 sẽ bàn giao
nhà. Ngày 20/6/2006 ông đến nhận nhà theo thoả thuận nhưng bà B đã không đồng ý giao
nhà nên buộc ông phải khởi kiện đến Toà đề nghị Toà án buộc bà B phải thực hiện hợp
đồng mua bán nhà đất trên và giao nhà cho ông.
Bị đơn bà Nguyễn Thị B trình bày:
Do quen biết với chị Nguyễn Thị L (em của anh Nguyễn Dũng M) bà có vay mượn
tiền của chị L do chưa có tiền trả được cho chị L, nên chị L đã yêu cầu bà viết giấy bán
nhà cho chị ngày 20/12/2005 với giá tiền là 400.000.000 đồng. Sau đó chị L yêu cầu bà
20


viết lại giấy bán nhà cho anh M (anh chị L) với giá 300.000.000 đồng và yêu cầu bà phải
viết giấy bàn giao nhà. Thực tế bà không nhận một khoản tiền nào từ anh M và không
bán nhà cho anh M, nay anh M kiện yêu cầu thực hiện hợp đồng mua bán nhà bà không
đồng ý. Bà đề nghị Tòa án xác định hợp đồng mua bán nhà giữa bà và anh M là hợp đồng
vay, anh M phải trả lại cho bà bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sử dụng đất
ở tại số 7, tổ 3, cụm 1, phường XL, quận T mang tên ông Lê Văn Y và bà Nguyễn Thị B.
Chị Nguyễn Thị L trình bày:
Thông qua văn phòng môi giới mua bán nhà đất của chị Trần Thị Kim O ở số 28
HD và qua chị O giới thiệu được biết bà Nguyễn Thị B có nhu cầu muốn nhượng bán một
diện tích nhà tại số 7, tổ 3, phường XL diện tích 32,8m2 chị đã đưa anh M (là anh ruột
chị) đến xem và thoả thuận mua bán với bà B. Sau khi bàn bạc thoả thuận anh M đã đồng
ý mua nhà của bà B với giá 300.000.000 đồng hai bên đã lập giấy tờ mua bán, trả tiền
vào ngày 20/3/2006. Bà B đã giao toàn bộ giấy tờ nhà và hẹn đến ngày 20/6/2006 thì giao
nhà, song khi anh M đến nhận nhà thì bà B gọi người nhà gây khó khăn không cho anh M
vào nhà đồng thời đã làm đơn trình báo đến công an phường XL, quận T.

Chị không hề có quen hệ cho vay mượn tiền bạc gì với bà B. Nay anh M kiện yêu
cầu bà B thực hiện hợp đồng mua bán nhà chị đề nghị Toà án xem xét giải quyết để đảm
bảo quyền lợi cho anh M. Tranh chấp giữa anh M và bà B không liên quan đến chị nên
chị đề nghị Tòa án không triệu tập chị tham gia tố tụng.
Anh Lê Văn H và chị Lê Thị N trình bày:
Nhà đất tại số 3, tổ 7, cụm 1, phường XL, quận T thuộc thửa đất số 07a, tờ bản đồ
số 25 là tài sản của bố mẹ các anh chị là Lê Văn Y và Nguyễn Thị B. Bố các anh, chị đã
mất năm 2005 nên anh, chị là người thừa kế. Nay mẹ các anh, chị tự ý bán không có sự
đồng ý của anh, chị, vì vậy, anh chị yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ngày
20/3/2006 giữa mẹ anh và anh M vô hiệu và buộc anh M phải trả lại Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở.
Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:
21


Bà B không chứng minh được có quan hệ vay tiền giữa bà B với anh M. Ngôi nhà
tại số 3, tổ 7, cụm 1, phường XL, quận T thuộc thửa đất số 07a, tờ bản đồ số 25, diện tích
32,8m2 nhà bê tông tầng 1, đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng
đất ở là ông Lê Văn Y và bà Nguyễn Thị B (ông Y chết năm 2005), các thừa kế của ông
Y là anh Lê Văn H và chị Lê Thị N. Bà B đã nhận đủ số tiền là 300.000.000 đồng do anh
M thanh toán. Trong “Giấy bán nhà” bà B hẹn đến ngày 20/6/2006 sẽ bàn giao nhà cho
anh M. Các ngày 21/6, 26/6 và 01/7/2006 bà B viết giấy khất hẹn trả lại tiền nhà cho anh
M vào ngày 10/7/2006. Ngày 10/8/2006 bà B viết giấy bàn giao nhà cho anh M và có ghi
giấy gửi lại đồ đạc tại nhà gồm tủ đứng cũ. Khi anh M cùng gia đình chuyển dọn đến ở
thì gia đình bà B cùng các con riêng của chồng đã cản trở. Hai bên đã xảy ra tranh chấp
và cơ quan công an phường XL phải can thiệp giải quyết.
Tại phiên tòa sơ thẩm, bà B vẫn giữ nguyên yêu cầu và quan điểm của mình. Anh M
trình bày phía bà B không bán nhà nữa thì phải trả lại cho anh số tiền 300.000.000 đồng,
tiền lãi suất là 50.000.000 đồng, đồng thời anh cũng đồng ý trả lại Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bà B.

Bình luận:
* Xác định bản chất của hợp đồng ngày 20/3/2006 giữa bà B và anh M:
Ngày 20/3/2006 bà B đã viết “Giấy bán nhà” cho ông Nguyễn Dũng M với giá
300.000.000 đồng và bà B đã nhận đủ 300.000.000 đồng do ông M thanh toán. Hẹn đến
20/6/2006 sẽ bàn giao nhà cho ông M. Song bà B đã thay đổi ý kiến không bán nhà nữa
và liên tiếp trong các ngày 21/6, 26/6 và 01/7/2006, bà B viết giấy khất hẹn trả lại tiền
nhà cho ông M vào ngày 10/7/2006. Sau khi không thấy bà B hoàn trả tiền mua bán nhà
đúng hẹn. Ông M tiếp tục yêu cầu bà B thực hiện hợp đồng mua bán nhà. Ngày
10/8/2006 bà B viết giấy bàn giao nhà cho ông M và có ghi giấy gửi lại đồ đạc tại nhà
gồm tủ đứng cũ. Khi ông M cùng gia đình chuyển dọn đến ở thì gia đình bà B cùng các
con riêng của chồng đã cản trở. Hai bên đã xảy ra tranh chấp và cơ quan công an phường
XL phải can thiệp giải quyết. Quan điểm của bà B cho rằng bà vay tiền của chị L do
không có tiền trả phải viết giấy nhượng bán nhà đất cho ông M. Song bà B không đưa ra
22


một chứng cứ, tài liệu nào chứng minh và phía chị L cũng không thừa nhận nên có đủ cơ
sở xác định quan hệ hợp đồng xác lập ngày 20/3/2006 giữa bà B và ông M là hợp đồng
mua bán nhà, không phải quan hệ hợp đồng vay tài sản.
* Luật nội dung áp dụng giải quyết tranh chấp và tính hợp pháp của hợp đồng
mua bán nhà ngày 20/3/2006:
Quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở xác lập ngày 20/3/2006 giữa bà B và ông M là
thời điểm BLDS năm 2005 đang có hiệu lực pháp luật nên luật nội dung được áp dụng để
giải quyết tranh chấp này là BLDS năm 2005.
- Về hình thức của hợp đồng:
Hình thức của giao dịch dân sự mua bán, chuyển nhượng nhà đất giữa bà B với ông
M thông qua “Giấy bán nhà” đề ngày 20/3/2006 không có sự công chứng hoặc chứng
thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là vi phạm các quy định tại Điều 122, 124, 450
BLDS năm 2005. Vì vậy, hợp đồng này vi phạm điều kiện về hình thức.
Điều 122 BLDS năm 2005 quy định:

Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật,
không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường
hợp pháp luật có quy định.
Điều 124 BLDS năm 2005 quy định:
Hình thức giao dịch dân sự

23


1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ
thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu
được coi là giao dịch bằng văn bản.
2. Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng
văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân
theo các quy định đó.
Ðiều 450 BLDS năm 2005 quy định:
Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng
thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Về nội dung hợp đồng: Ngôi nhà tại số 3, tổ 7, cụm 1, phường XL, quận T thuộc
thửa đất số 07a, tờ bản đồ số 25, diện tích 32,8m 2, nhà bê tông tầng 1, đứng tên trong
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất ở là ông Lê Văn Y và bà Nguyễn Thị
B (ông Y chết năm 2005). Nhà đất bà B nhượng bán cho ông M thuộc tài sản thừa kế
chưa chia. Không có chữ ký xác nhận và sự đồng ý của các con ông Lê Văn Y là anh H,

chị N là vi phạm Điều 122, 223 BLDS năm 2005, do đó, hợp đồng mua bán nhà ngày
20/3/2006 giữa bà B với ông M vô hiệu toàn bộ do nội dung vi phạm điều cấm của pháp
luật.
Ðiều 223 BLDS năm 2005 quy định:
Ðịnh đoạt tài sản chung
1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của
mình theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ
sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

24


3. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ
sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản
chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở
hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ
sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.
Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua
thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ
sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển
sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường
thiệt hại.
4. Trong trường hợp một trong các chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu của
mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó
thuộc Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của
các chủ sở hữu chung còn lại.
Từ những căn cứ trên, cần khẳng định hợp đồng mua bán nhà giữa bà B và ông M
vô hiệu toàn bộ.
* Về giải quyết hậu quả của hợp đồng:

Theo quy định tại Điều 137 BLDS năm 2005 khi hợp đồng vô hiệu, các bên phải
hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận và phải chịu thiệt hại theo lỗi. Xem xét xác định
mức độ lỗi gây ra hợp đồng vô hiệu thì cả bên người bán (bà B) và bên người mua (ông
M) đều có lỗi ngang nhau do cả hai bên biết nhà là tài sản thuộc sở hữu chung nhưng vẫn
xác lập thực hiện giao dịch khi một mình bà B thực hiện việc bán nhà. Mỗi bên phải chịu
50% giá trị thiệt hại do hợp đồng bị vô hiệu. Theo kết quả định giá ngày 17/8/2007 của
Toà án quận T thì tổng giá trị nhà đất tại số 3, tổ 7, phường XL là 548.718.000 đồng. Sau
khi trừ 300.000.000 đồng giá trị hợp đồng mua bán nhà. Bà B phải thanh toán trả lại cho
ông M. Còn lại 248.718.000 đồng là giá trị thiệt hại do hợp đồng bị vô hiệu mỗi bên phải
chịu là 124.359.000 đồng. Tổng cộng số tiền mà bà B phải thanh toán cho ông M là
25