Bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng thế chấp tài sản của người thứ ba trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở việt nam

I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT

PHM TH VN ANH

BảO ĐảM NGHĩA Vụ TRả Nợ BằNG THế CHấP TàI SảN
CủA NGƯờI THứ BA TRONG HOạT ĐộNG CHO VAY
CủA NGÂN HàNG THƯƠNG MạI ở VIệT NAM
Chuyờn ngnh: Lut Kinh t
Mó s: 60 38 01 07

LUN VN THC S LUT HC

Ngi hng dn khoa hc: TS. HONG ANH TUN

H NI - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố
trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn
trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.
Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả
các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học
Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét
để tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN

Phạm Thị Vân Anh


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẢO ĐẢM
NGHĨA VỤ TRẢ NỢ BẰNG THẾ CHẤP TÀI SẢN CỦA
NGƢỜI THỨ BA .............................................................................. 6
1.1.

Khái niệm về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động cho
vay của ngân hàng thƣơng mại ...................................................... 6

1.1.1.

Khái niệm, đặc điểm của bảo đảm nghĩa vụ trả nợ ............................. 6

1.1.2.

Khái niệm về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động cho vay
của ngân hàng thương mại .................................................................. 8

1.1.3.

Bản chất và vai trò của thế chấp bằng tài sản của người thứ ba

đối với nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng
thương mại ........................................................................................ 11

1.1.4.

Phân biệt bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng thế chấp bằng tài sản
của người thứ ba với các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ
khác trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ............... 20

1.2.

Khái niệm pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng thế
chấp tài sản của ngƣời thứ ba ........................................................ 27

1.2.1.

Đặc điểm của pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng thế
chấp tài sản của người thứ ba ............................................................ 27

1.2.2.

Nội dung pháp luật ............................................................................ 28


Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG
PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM NGHĨA VỤ TRẢ NỢ BẰNG
THẾ CHẤP TÀI SẢN CỦA NGƢỜI THỨ BA TRONG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG
MẠI Ở VIỆT NAM....................................................................................43
2.1.

Thực trạng pháp luật Việt nam về thế chấp bằng tài sản của
ngƣời thứ ba trong quá trình xác lập giao dịch bảo đảm tiền vay .... 43

2.1.1.

Các quy định về giao dịch thế chấp bằng tài sản của người thứ ba ....... 43

2.1.2.

Các quy định về hiệu lực của giao dịch thế chấp bằng tài sản
của người thứ ba ................................................................................ 45

2.1.3.

Về chủ thể tham gia hoạt động bảo đảm tiền vay bằng thế chấp
tài sản của người thứ ba tại ngân hàng thương mại .......................... 48

2.1.4.

Về hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản của người
thứ ba ................................................................................................. 52

2.2.

Thực trạng pháp luật về thế chấp bằng tài sản của ngƣời
thứ ba trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ................ 60

2.3.

Thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ
bằng thế chấp tài sản của ngƣời thứ ba trong hoạt động cho
vay tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam ................................... 67

2.3.1.

Đánh giá chung ................................................................................. 67

2.3.2.

Những bất cập và tồn tại ................................................................... 68

Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ
NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO
ĐẢM NGHĨA VỤ TRẢ NỢ BẰNG THẾ CHẤP TÀI SẢN
CỦA NGƢỜI THỨ BA TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM .................. 71


3.1.

Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật và phƣơng hƣớng
hoàn thiện pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng thế
chấp tài sản của ngƣời thứ ba ........................................................ 71

3.2.

Một số phƣơng hƣớng cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về
bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng thế chấp tài sản của ngƣời
thứ ba ................................................................................................ 74

3.2.1.

Thống nhất và cụ thể hóa các quy định về bảo đảm nghĩa vụ tiền vay.... 74

3.2.2.

Hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến việc xác lập và
thực hiện giao dịch bảo đảm tiền vay ............................................... 75

3.2.3.

Hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến việc xử lý tài
sản thế chấp để thu hồi nợ. ................................................................ 80

3.3.

Kiến nghị nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về bảo đảm
nghĩa vụ trả nợ bằng thế chấp tài sản của ngƣời thứ ba trong
hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại ở Việt nam ............ 84

KẾT LUẬN .................................................................................................... 89
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 92


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BLDS:

Bộ luật Dân sự.

DN:

Doanh nghiệp.

NHTM:

Ngân hàng Thương mại.

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất.

TAND:

Tòa án Nhân dân.

TANDTC:

Tòa án Nhân dân tối cao.

TCTD:

Tổ chức tín dụng.


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Bảo đảm nghĩa vụ trả nợ là vấn đề trọng tâm và có vai trò to lớn trong
hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại (NHTM) hiện nay, nhằm
hạn chế rủi ro khi NHTM cho khách hàng vay vốn đồng thời đảm bảo sự an

toàn cho hệ thống ngân hàng.
Hệ thống pháp luật ở Việt Nam hiện nay bao gồm nhiều biện pháp bảo
đảm nghĩa vụ dân sự nói chung và bảo đảm nghĩa vụ trả nợ nói riêng. Thực tiễn
hoạt động tín dụng ngân hàng cho thấy, trong số các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ
trả nợ thì thế chấp là biện pháp bảo đảm được sử dụng phổ biến nhất. Thế chấp
tài sản để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ có hai trường hợp: thế chấp tài sản của chính
bên vay (bên có nghĩa vụ) và thế chấp tài sản của bên thứ ba. Bảo đảm nghĩa vụ
trả nợ bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba có một số đặc thù khác biệt so với thế
chấp thông thường. Việc khách hàng vay sử dụng tài sản của người thứ ba để
bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của mình bằng hình thức thế chấp trong thời gian vừa
qua được sử dụng rộng rãi. Tuy nhiên vẫn còn nhiều tranh chấp hợp đồng tín
dụng xuất phát từ bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng thế chấp tài sản của bên thứ ba
gây ra nhiều tranh cãi bởi còn nhiều quan điểm khác nhau về vấn đề này.
Có thể nói, trong những năm gần đây dù được quy định trong nhiều văn
bản khác nhau, pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng thế chấp nói chung
và bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng thế chấp tài sản của bên thứ ba nói riêng vẫn
chưa hoàn thiện. Thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng tài
sản thế chấp của bên thứ ba thời gian gần đây còn nhiều vướng mắc. Đặc biệt
cùng một bản chất quan hệ, nhưng các ngân hàng lại lựa chọn các biện pháp
bảo đảm khác nhau. Ví dụ: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn
Việt Nam lựa chọn Hợp đồng thế chấp đối với trường hợp người thứ ba dùng
tài sản để đảm bảo nghĩa vụ cho bên vay trong Hợp đồng tín dụng. Cũng bản
1


chất này, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Việt Thái lựa chọn theo hướng
"bắt nhầm hơn bỏ sót" theo đó sáng tác ra biện pháp bảo đảm "Hợp đồng thế
chấp/Bảo lãnh bằng tài sản của người thứ ba"; Ngân hàng Thương mại Cổ
phần Đầu tư Phát triển Việt Nam thể hiện sự sáng tạo bằng việc xác lập Hợp
đồng bảo lãnh bằng tài sản của người thứ ba.

Gần đây, Toà án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi tuyên vô hiệu đối với một
số Hợp đồng thế chấp bằng tài sản của người thứ ba với Ngân hàng đã gây ra
những phản ứng mang tính ưu tiên thông lệ. Đặc biệt là Bản án kinh doanh
thương mại sơ thẩm số 48/KDTMST ngày 22/9/2011 tuyên vô hiệu đối với
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với Ngân hàng Thương
mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam.
Về hoạt động lập pháp, sắp tới Bộ luật dân sự 2015 sẽ bắt đầu có hiệu
lực vào ngày 1/1/2017, thay thế cho Bộ luật dân sự 2005. Với lần sửa đổi
này, Bộ luật dân sự mới đã có nhiều sự thay đổi, bổ sung trong đó có cả các
biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự. Điều này cho thấy, vai trò quan trọng
của các biện pháp đảm bảo đang được quan tâm thích đáng. Sự quan tâm
này là hoàn toàn đúng đắn, bởi lẽ các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự tạo ra một hành lang pháp lý an toàn cho các giao dịch dân sự, trong
đó có Hợp đồng tín dụng.
Nhận thức rằng, việc nghiên cứu về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng thế
chấp tài sản của người thứ ba trong quan hệ tín dụng mang tính thời sự, có ý
nghĩa quan trọng đối với việc nâng cao nhận thức và góp phần tạo sự ổn định
của các quan hệ kinh tế, hạn chế các tranh chấp phát sinh do nhận thức pháp
luật chưa đúng đắn, đặc biệt là trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế sâu
rộng như hiện nay. Do vậy, để tiếp thu có sàng lọc những thành tựu hiện có,
để góp phần đáp ứng yêu cầu thực tiễn về bảo đảm thực hiện hợp đồng tín
dụng và để khắc phục những khiếm khuyết của pháp luật Việt Nam về vấn đề

2


này, học viên đã lựa chọn đề tài: “Bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng thế chấp
tài sản của người thứ ba trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương
mại ở Việt Nam” làm đề tài luận văn cao học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Việc nghiên cứu pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo đảm
tiền vay nói chung và bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba
nói riêng đã được đề cập trong nhiều công trình nghiên cứu như:
- Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài
sản của các tổ chức tín dụng, NXB Tư pháp, Hà Nội.Bài viết đi từ sự phân
tích chung chung các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản và thực tiễn
những quy định của pháp luật về bảo đảm tiền vay.
- Hoàng Anh Tuấn (2006), Pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trong
hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở Việt nam – Những vấn đề lý
luận và thực tiễn.Luận văn Thạc sỹ Luật học, Đại học quốc gia Hà Nội.Đề tài
đã làm rõ lý luận cơ bản về đảm bảo nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động cho vay
của ngân hàng,căn cứ vào quy định pháp luật để đưa ra những hạn chế trong
thực tiễn áp dụng trong hoạt động cho vay của ngân hàng. Luận văn cũng đề
cập đến hầu hết các biện pháp dùng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ.
- Đoàn Thái Sơn (2012), Một số vấn đề pháp lý về hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất của bên thứ ba, đăng trên Tạp chí ngân hàng số 12/2012, bài
viết chủ yếu đưa ra một số vấn đề thực tiễn xảy ra đối với hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất của bên thứ ba.Bài viết đề cập đến các nội dung dưới cái nhìn
tổng thể, không đi sâu phân tích thực tế tại một ngân hàng thương mại cụ thể nào.
- Vũ Thị Hồng (2012), Xử lý tài sản thế chấp trong mối quan hệ với
pháp luật về phá sản. đăng trên Tạp chí dân chủ và pháp luật số 5/2012.Bài
viết chủ yếu đề cập đến vấn đề xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp bên thế
chấp tài sản bị phá sản,thông qua đó đề xuất một số ý kiến nâng cao hiệu quả
xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp bên thế chấp bị phá sản.
3


- Nguyễn Phương Linh, Nguyễn Văn Phương (2012), Rủi ro pháp lý
từ hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba, bài đăng trên Tạp chí ngân
hàng số 23/2012.Bài viết đi từ các vấn đề phát sinh trong thực tiễn tranh

chấp giữa Ngân hàng và bên thứ ba thế chấp tài sản và thực tiễn những quy
định còn vướng mắc của quy định pháp luật.Bài viết đề cập chủ yếu đến
thực tiễn nhưng không có sự phân tích về cơ sở lý luận và phương hướng giải
quyết vấn đề.
Các công trình nghiên cứu nói trên là tài liệu tham khảo hữu ích cho tác
giả triển khai đề tài của mình. Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu nói trên
chỉ đề cập đến bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba
với tư cách là một phần nhỏ trong công trình nghiên cứu của mình. Hiện nay,
cùng với sự thay đổi của chính sách, pháp luật; thực tiễn áp dụng pháp luật về
vấn đề này còn nhiều quan điểm khác nhau gây nên sự tranh cãi, chưa đáp
ứng được nhu cầu của xã hội. Xuất phát từ việc kế thừa những công trình
nghiên cứu có liên quan đã được công bố của giới khoa học pháp lý trong
nước, tác giả quyết tâm nghiên cứu chuyên sâu về pháp luật và thực tiễn áp
dụng pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng tài sản thế chấp của bên thứ
ba, từ đó đưa ra những đề xuất cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao
hiệu quả áp dụng pháp luật về vấn đề này là rất cần thiết và có ý nghĩa.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định pháp luật và thực tiễn
áp dụng pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng tài sản thế chấp của bên
thứ ba tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào các quy định về chủ thể,
hợp đồng và xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba, thực tiễn hoạt động bảo
đảm nghĩa vụ trả nợ bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba tại NHTM và xử lý
tài sản thế chấp của bên thứ ba.

4


4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của đề tài nhằm làm rõ những vấn đề lí luận về

bảo đảm nghĩa vụ dân sự bằng thế chấp tài sản của người thứ ba; làm rõ thực
trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về giao dịch bảo đảm bằng tài
sản của người thứ ba trong quan hệ tín dụng; làm rõ những hạn chế, bất cập
và nguyên nhân của chúng trong các quy định của pháp luật hiện hành để làm
cơ sở đề xuất một số giải pháp và kiến nghị hoàn thiện nâng cao hiệu quả áp
dụng pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng tài sản thế chấp của bên thứ
ba tại các ngân hàng thương mại.
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa
Mác-Lênin về chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí
Minh; đường lối của Đảng về Nhà nước và pháp luật. Bên cạnh đó, việc nghiên
cứu đề tài luận văn cũng sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học chuyên
ngành như: phân tích, chứng minh, tổng hợp, so sánh, diễn giải, suy diễn
logic… Đồng thời, việc nghiên cứu còn dựa vào các vụ việc trong thực tiễn
xét xử, cũng như thông tin trên mạng Internet để tổng hợp và làm sáng tỏ các nội
dung cần nghiên cứu của đề tài.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ
bằng thế chấp tài sản của người thứ ba.
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo
đảm nghĩa vụ trả nợ bằng thế chấp tài sản của người thứ ba trong hoạt động
cho vay của NHTM ở Việt Nam.
Chương 3: Phương hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp
dụng pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng thế chấp tài sản của người
thứ ba trong hoạt động cho vay của NHTM ở Việt Nam.
5

Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẢO ĐẢM NGHĨA VỤ
TRẢ NỢ BẰNG THẾ CHẤP TÀI SẢN CỦA NGƢỜI THỨ BA
1.1. Khái niệm về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động cho vay
của ngân hàng thƣơng mại
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của bảo đảm nghĩa vụ trả nợ
Hiện nay vẫn chưa có một văn bản quy phạm pháp luật riêng biệt điều
chỉnh đối với bảo đảm nghĩa vụ trả nợ nói chung. Tuy nhiên có thể thấy nghĩa
vụ trả nợ thường được đặt ra trong hoạt động cho vay tài sản. Hay nói cách
khác chính là sự thỏa thuận của các bên trong Hợp đồng vay tài sản, theo đó
bên cho vay giao tài sản cho bên vay, khi đến hạn trả bên vay phải hoàn trả
cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải
trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.Trong trường hợp bên
vay không trả được nợ thì bên cho vay sẽ áp dụng các biện pháp như đã thỏa
thuận trước thời điểm cho vay để thu hồi lại khoản nợ.
Như vậy có thể hiểu một cách đơn giản “Bảo đảm nghĩa vụ trả nợ”
chính “là việc bên cho vay sử dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro có
thể xảy ra đồng thời tạo ra cơ sở pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã
cho bên vay vay nợ”. Các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của bên vay có
thể bằng tài sản hoặc không bằng tài sản. Tuy nhiên trong phạm vi bài viết
này tác giả chỉ đề cập đến các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng tài sản
bao gồm: cầm cố, thế chấp tài sản của khách hàng vay hoặc của bên thứ ba,
có thể bằng tài sản hiện hữu hoặc tài sản hình thành từ vốn vay.
Xét từ góc độ kinh tế, sự bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ là một biện
pháp mang tính kinh tế, trong đó bên chủ nợ sẽ dùng giá trị tài sản của người
vay hoặc của người thứ ba để khấu trừ nghĩa vụ. Nói cách khác, việc bảo đảm

6

bằng tài sản của chính người vay hoặc tài sản của người thứ ba sẽ tạo cơ sở
kinh tế vững chắc cho việc khấu trừ nghĩa vụ của người vay đối với bên cho
vay. Xét từ góc độ này, biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ chỉ có ý nghĩa khi
tài sản đem bảo đảm có khả năng phát mại dễ dàng và giá trị tài sản bảo đảm
đủ lớn để thanh toán hết số nợ vay cho chủ nợ.
Xét từ góc độ pháp lý, bảo đảm nghĩa vụ trả nợ có bản chất là một quan
hệ pháp luật mà hệ quả pháp lý của việc xác lập quan hệ đó là tạo ra quyền ưu
tiên cho một bên, gọi là bên nhận bảo đảm - bên có quyền, trong việc theo
đuổi các tài sản bảo đảm để thu hồi nợ cho mình; đồng thời, cũng tạo ra các
nghĩa vụ cho bên bảo đảm trong việc giúp đỡ bên nhận bảo đảm thực hiện
quyền ưu tiên của mình trên tài sản bảo đảm.
Trong khoa học pháp lý cũng như trong pháp luật thực định ở nhiều
nước, người ta chấp nhận rằng sự bảo đảm cho một nghĩa vụ dân sự nói chung
và nghĩa vụ trả nợ nói riêng có thể được xác lập bằng một hợp đồng (gọi là
hợp đồng bảo đảm) hoặc bằng các quy định sẵn có của pháp luật, thậm chí
được xác lập theo quyết định của Toà án. Mặc dù sự bảo đảm nghĩa vụ trả nợ
bằng tài sản có thể được thiết lập bằng nhiều cách khác nhau nhưng cách chủ
yếu vẫn là thông qua một hợp đồng giữa một bên là chủ tài sản (có thể là
chính bên vay hoặc người thứ ba) với bên kia là chủ nợ.
Ở mức độ khái quát, có thể cho rằng bảo đảm nghĩa vụ trả nợ thực chất
là một loại hình cụ thể của bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, vì thế, giao
dịch này có đầy đủ các dấu hiệu và đặc điểm cơ bản của giao dịch bảo đảm
nghĩa vụ dân sự như là:
Thứ nhất, giao dịch bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tạo ra hệ quả pháp lý là:
một mặt, hạn chế quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với các tài sản
bảo đảm của chủ sở hữu tài sản; mặt khác, thiết lập cho bên chủ nợ - bên nhận
bảo đảm có quyền được ưu tiên theo đuổi tài sản bảo đảm để thu hồi nợ, so
với các chủ nợ khác.
7

Thứ hai, mục đích của giao dịch bảo đảm nghĩa vụ trả nợ là đảm bảo
thi hành nghĩa vụ trả nợ tiền vay theo hợp đồng vay tài sản. Nghĩa vụ này
được xác định bao gồm nợ gốc, nợ lãi, các phụ phí, tiền phạt vi phạm hợp
đồng vay tài sản và tiền bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp các bên có thoả
thuận khác.
Thứ ba, giao dịch bảo đảm nghĩa vụ trả nợ có tính chất là một hợp đồng
phụ và hiệu lực của nó phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng chính (hợp đồng
tín dụng). Điều đó có nghĩa là, nếu hợp đồng chính mà vô hiệu thì đương
nhiên dẫn tới sự vô hiệu theo của hợp đồng bảo đảm nghĩa vụ trả nợ. Ngược
lại, nếu hợp đồng bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bị vô hiệu thì không ảnh hưởng gì
đến hiệu lực của hợp đồng chính và khi đó, khoản vay theo hợp đồng chính
trở thành khoản vay không có bảo đảm bằng tài sản
Thứ tư, đối tượng của giao dịch bảo đảm nghĩa vụ trả nợ luôn là một tài
sản hoặc khối tài sản cụ thể trị giá được bằng tiền.
Thứ năm, tài sản bảo đảm trong giao dịch bảo đảm nghĩa vụ trả nợ chỉ
có thể được phát mại khi người vay không thi hành nghĩa vụ trả nợ vào ngày
đáo hạn. Việc phát mại này phải được thực hiện theo phương án mà các bên đã
thoả thuận hoặc phương án do pháp luật quy định.
1.1.2. Khái niệm về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động cho vay
của ngân hàng thương mại
Theo Khoản 3 Điều 4 Luật các tổ chức tín dụng 2010 thì:
NHTM là “loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động
ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật này
nhằm mục tiêu lợi nhuận” [26, Điều 4]. Như vậy nói một cách cụ thể hơn thì
NHTM là một trong những định chế tài chính mà đặc trưng là cung cấp đa
dạng các dịch vụ tài chính với nghiệp vụ cơ bản là huy động vốn để cho vay,
đầu tư và cung ứng các dịch vụ thanh toán.Qua các nghiệp vụ đó NHTM đã

8

chứng tỏ được sự cần thiết của hệ thống ngân hàng trong phát triển nền kinh
tế thị trường, ngân hàng là đòn bảy của nền kinh tế.
Hoạt động tín dụng là hoạt động quan trọng của NHTM (chủ yếu hoạt
động cho vay), hoạt động này liên quan mật thiết với các ngành, lĩnh vực, đối
tượng mà ngân hàng cấp tín dụng. Do vậy rủi ro trong hoạt động cho vay của
các NHTM là rủi ro tiềm ẩn từ tất cả các ngành nghề các lĩnh vực mà ngân
hàng cho vay.
Rủi ro cho vay là khả năng xảy ra những tổn thất mà ngân hàng phải
chịu do khách hàng vay không trả đúng hạn, không trả, hoặc không trả đầy đủ
vốn và lãi.Khi ngân hàng thực hiện hoạt động cho vay cụ thể thì trong hoạt
động đó luôn hàm chứa rủi ro tiềm ẩn. Các hình thức rủi ro cho vay có thể là:
Không thu được lãi đúng hạn, không thu được vốn đúng hạn, không thu đủ
lãi, không thu đủ vốn cho vay… Điều này dẫn tới các rủi ro như làm giảm
doanh thu ngân hàng, giảm khả năng thanh toán ngân hàng và giảm uy tín của
ngân hàng. Mặt khác nếu ngân hàng nào gặp nhiều rủi ro trong cho vay thì
khả năng phá sản của các ngân hàng đó là rất cao. Bởi vì khi mà ngân hàng
gặp nhiều rủi ro trong kinh doanh thì khả năng thanh toán hay tính thanh
khoản của ngân hàng là không cao. Mà khi ngân hàng hoạt động không hiệu
quả sẽ gây tâm lý bất ổn cho người gửi tiền về khả năng chi trả của dẫn tới họ
rút tiền hàng loạt thì khả năng chi trả của ngân hàng sẽ gặp nhiều khó khăn nó
có thể sẽ bị phá sản.
Hậu quả phá sản của một ngân hàng không chỉ mình bản thân ngân
hàng đó gánh chịu mà nó còn tác động tới những ngân hàng có quan hệ với
ngân hàng này. Điều này gây ra sự phản ứng dây chuyền gây ra sự phá sản
hàng loạt của các ngân hàng ảnh hưởng tới toàn bộ nền kinh tế. Chính vì
những hậu quả khó lường khi mà rủi ro tín dụng gây ra như các cuộc khủng
hoảng tài chính năm 1997. Nó đã làm nền kinh tế các nước khu vực châu Á

9


lâm vào khủng hoảng nặng nề. Từ đó có thể thấy rằng bảo đảm cho nghĩa vụ
trả nợ tiền vay đã trở thành vấn đề trọng tâm và là mối quan tâm hàng đầu của
các NHTM hiện nay nhằm phòng ngừa và hạn chế tối đa các rủi ro trong hoạt
động cho vay của ngân hàng.
Như vậy cần phải hiểu như thế nào về khái niệm bảo đảm nghĩa vụ trả
nợ trong hoạt động cho vay của NHTM?
Theo Từ điển luật học, bảo đảm nghĩa vụ trả nợ, hay còn gọi là bảo
đảm tiền vay, được định nghĩa là “biện pháp được sử dụng để bên cho vay thu
hồi nợ trong trường hợp bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng
nghĩa vụ hoàn trả tiền vay”. Còn theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định
178/1999/NĐ-CP thì định nghĩa “Bảo đảm tiền vay là việc TCTD áp dụng các
biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi
được các khoản nợ đã cho khách hàng vay” [5, Điều 2].
Hay nói cách khác, bảo đảm tiền vay là sự thỏa thuận của người đi
vay và NHTM trên cơ sở quy định của pháp luật nhằm thiết lập các biện
pháp tác động mang tính chất dự phòng để đảm bảo việc trả nợ vốn vay,
ngăn ngừa vi phạm và tạo khả năng khắc phục hậu quả do vi phạm nghĩa
vụ trả nợ tiền vay gây ra.
Có thể chia bảo đảm tiền vay thành hai loại: bảo đảm tiền vay bằng tài
sản và bảo đảm tiền vay không bằng tài sản; trong đó bảo đảm tiền vay tài sản
bao gồm: cầm cố, thế chấp tài sản của khách hàng vay hoặc của bên thứ ba,
có thể bằng tài sản hiện hữu hoặc tài sản hình thành từ vốn vay. Bảo đảm tiền
vay bằng tài sản là loại bảo đảm tiền vay mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của
khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài sản cầm cố, thế chấp
của khách hàng vay hoặc của bên thứ ba. Trong trường hợp khách hàng vi
phạm nghĩa vụ trả nợ hoặc bên thứ ba không thực hiện nghĩa vụ thì tài sản bảo
đảm tiền vay sẽ được xử lý để thu hồi nợ cho NHTM. Bộ luật dân sự (BLDS)

10


năm 2015 sắp có hiệu lực vào ngày 1/1/2017 và Nghị định 163/2006/NĐ-CP
về giao dịch bảo đảm cũng quy định 7 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ,
bảo lãnh và tín chấp. Nhưng trên thực tế, số lượng các biện pháp bảo đảm
được sử dụng trong hoạt động cho vay của các NHTM ít hơn so với các biện
pháp bảo đảm được quy định trong BLDS và Nghị định 163.
1.1.3. Bản chất và vai trò của thế chấp bằng tài sản của người thứ ba
đối với nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
1.1.3.1. Bản chất của thế chấp bằng tài sản của người thứ ba đối với
nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng tài sản là việc bên có nghĩa vụ (khách
hàng vay vốn) hoặc bên thứ ba dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để
bảo đảm cho nghĩa vụ xác lập được thực hiện. Thực chất, ở loại biện pháp
này, bên bảo đảm xác nhận cho bên nhận bảo đảm có quyền năng chi phối đối
với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình. Tài sản bảo đảm có thể là bất động
sản, động sản, quyền tài sản. Khi nghĩa vụ bị vi phạm - khách hàng không trả
nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng hoặc bên thứ ba thực hiện không
đúng nghĩa vụ trả nợ thì tài sản dùng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tại NHTM
được xử lý để thu hồi nợ, bảo đảm quyền lợi cho bên có quyền.
Hiện nay việc áp dụng các biện pháp bảo đảm bằng tài sản để bảo đảm
cho nghĩa vụ trả nợ vay của khách hàng tại ngân hàng là việc làm phổ biến
trong hoạt động cấp tín dụng tại các ngân hàng. Nhận tài sản bảo đảm của bên
thứ ba là việc ngân hàng nhận tài sản bảo đảm thuộc quyền sở hữu hợp pháp
của bên bảo đảm (chủ sở hữu tài sản bảo đảm hay còn gọi là “bên thứ ba”) để
bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của bên vay vốn (bên có nghĩa
vụ được bảo đảm) với ngân hàng. Hợp đồng bảo đảm được ký kết trong

trường hợp này là hợp đồng bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba. Mối quan

11


hệ hợp đồng này thường có sự tham gia của ba bên: ngân hàng với vai trò là
bên nhận bảo đảm, đồng thời là bên cho vay trong quan hệ cấp tín dụng; chủ
sở hữu tài sản là bên bảo đảm hay còn gọi là bên thứ ba mang tài sản của
mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay với ngân hàng; và
khách hàng vay là bên được bảo đảm. Đối với trường hợp thế chấp tài sản bảo
đảm thì hợp đồng bảo đảm được gọi là hợp đồng thế chấp tài sản bên thứ ba.
Tuy nhiên, thời gian vừa qua, khi khách hàng vay không trả được nợ
vay ngân hàng theo thỏa thuận, ngân hàng lại tiến hành xử lý tài sản bảo đảm
là quyền sử dụng đất (QSDĐ) của bên bảo đảm (bên thứ ba) để thu hồi nợ vay
theo quy định của Luật đất đai 2003, và bên thứ ba khởi kiện yêu cầu tòa án
tuyên hợp đồng bảo đảm vô hiệu. Trên thực tế, khi giải quyết loại tranh chấp
này, một số tòa án nhân dân các cấp (cả cấp sơ thẩm và phúc thẩm) đã tuyên
hợp đồng bảo đảm của bên thứ ba là vô hiệu với lý do chủ yếu cho rằng, đây
là mối quan hệ ba bên nên đáng lẽ các bên liên quan phải ký kết hợp đồng bảo
lãnh (giữa ba bên), chứ không phải là hợp đồng thế chấp. Ðiều đáng lưu ý ở
đây là các hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba này đã được các bên liên
quan hoàn tất thủ tục công chứng tại văn phòng công chứng và đăng ký thế
chấp tại văn phòng đăng ký QSDĐ.
BLDS 1995 quy định: “Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng
tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
đối với bên có quyền…” [18, Điều 346]. Như vậy, theo quy định của BLDS
1995, thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của
mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chính mình đối với bên có quyền.
Tuy nhiên, Ðiều 342 BLDS 2005 đã thay đổi quy định về thế chấp như
sau: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài

sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên
kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)” và không chuyển giao tài sản đó cho
bên nhận thế chấp.
12


Cũng căn cứ theo quy định tại BLDS 2015 thì: “Thế chấp tài sản là
việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của
mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau
đây gọi là bên nhận thế chấp)” [30, Điều 317, Khoản 1].
So sánh các khái niệm trên ta thấy ý đồ của nhà làm luật rất rõ ràng khi
xây dựng khái niệm thế chấp trong BLDS 2005 và BLDS 2015 chuẩn bị có
hiệu lực ngày 1/1/2017 đã bỏ đi cụm từ chỉ bên thế chấp là "bên có nghĩa vụ"
được quy định trong Bộ luật Dân sự 1995. Rõ ràng, theo quy định của BLDS
mới này thì bên thế chấp không nhất thiết là "bên có nghĩa vụ". Do vậy, hiểu
một cách chính xác, quan hệ thế chấp được quy định tại BLDS 2005 và chuẩn
bị được thay thế bởi BLDS 2015 thì phân loại theo tiêu chí chủ thể của nghĩa
vụ sẽ có hai trường hợp:
- Trường hợp thứ nhất: Thế chấp bằng tài sản của mình để bảo đảm
cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình đối với bên có quyền. Trong
trường hợp này đó là sự cam kết của chính bên thế chấp về việc dùng tài sản
thuộc sở hữu hợp pháp của mình để bảo đảm nghĩa vụ đối với bên nhận thế
chấp.Hay nói cách khác thì bên có nghĩa vụ chính là bên có tài sản.
- Trường hợp thứ hai: Thế chấp bằng tài sản của mình để bảo đảm cho
việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của người khác đối với bên có quyền.Trong
trường hợp này sẽ xuất hiện bên thứ ba tham gia vào quan hệ thế chấp, và
người thứ ba là này chính là chủ thể của nghĩa vụ phải thực hiện.
Cũng căn cứ vào Điều 3.1 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP (đã được sửa
đổi, bổ sung bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012) quy định:
Bên bảo đảm là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình,

dùng quyền sử dụng đất của mình, dùng uy tín hoặc cam kết thực
hiện công việc đối với bên nhận bảo đảm để bảo đảm việc thực
hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc của người khác, bao

13


gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký
quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở trong
trường hợp tín chấp.
Như vậy tùy biện pháp bảo đảm là bảo lãnh hay thế chấp mà chủ thể
của nó được gọi là bên bảo lãnh hay bên thế chấp.
Về vấn đề bảo lãnh, Ðiều 366 BLDS 1995 quy định:
1. Bảo lãnh là việc người thứ ba (gọi là người bảo lãnh) cam
kết với bên có quyền (gọi là người nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện
nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (gọi là người được bảo lãnh),
nếu khi đến thời hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ
hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;
2. Người bảo lãnh chỉ được bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở
hữu của mình hoặc bằng việc thực hiện công việc [18, Điều 366].
Như vậy, theo quy định của BLDS 1995, bảo lãnh là quan hệ ba bên:
bên bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh (bên có quyền) và bên được bảo lãnh (bên có
nghĩa vụ). Trong đó, người bảo lãnh cam kết với bên có quyền sẽ thực hiện
thay nghĩa vụ cho bên có nghĩa vụ bằng tài sản (đối vật) hoặc bằng việc thực
hiện công việc (đối nhân).
Tuy nhiên, Ðiều 362 BLDS 2005 đã thay đổi quy định về bảo lãnh như sau:
Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh)
cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ
thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên
được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh

không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên
cũng có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện
nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện
nghĩa vụ của mình [21, Điều 362].

14


Như vậy, có thể thấy, các quy định của BLDS 2005 đã bỏ quy định cho
phép bên bảo lãnh thực hiện cam kết bảo lãnh bằng tài sản. Hay nói cách
khác, theo quy định của BLDS 2005, bảo lãnh là việc bên bảo lãnh cam kết
thực hiện thay nghĩa vụ cho bên được bảo lãnh (bên có nghĩa vụ) mà không
đưa ra bất kỳ tài sản nào để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
Bảo lãnh chỉ áp dụng trong trường hợp bên bảo lãnh không chỉ định một tài
sản cụ thể nào của mình để đảm bảo cho cam kết thực hiện nghĩa vụ. Nếu bên
bảo lãnh chỉ định một tài sản cụ thể nào đó làm tài sản đảm bảo, lúc này giao
dịch sẽ trở thành cầm cố hay thế chấp.
Từ phân tích trên thấy rằng, theo quy định của BLDS 2005, quan hệ
bảo lãnh và quan hệ thế chấp không phải được phân biệt bằng việc xem xét
quan hệ đó có hai hay ba bên tham gia, mà điểm cơ bản để phân biệt quan hệ
bảo lãnh và quan hệ thế chấp là: quan hệ bảo lãnh là quan hệ bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ không có chỉ định tài sản cụ thể đảm bảo, mà biện pháp đảm
bảo chính là thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được đảm bảo, còn quan hệ thế
chấp là quan hệ đảm bảo thực hiện nghĩa vụ có chỉ định tài sản cụ thể để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ.
Hiện nay, trong tất cả các văn bản luật chuyên ngành và văn bản hướng
dẫn thi hành luật liên quan đến bảo đảm nghĩa vụ trả nợ đều quy định theo
hướng chuyển bảo lãnh bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba thành thế chấp tài
sản của bên thứ ba. Điều này thể hiện rõ nhất trong các quy định về giao dịch
thế chấp bằng tài sản của người thứ ba với tài sản thế chấp là QSDĐ cụ thể:

Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Ðiều 72 Nghị định 163/2006/NÐ-CP
ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định:
Việc bảo lãnh bằng QSDĐ, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu
rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định tại Nghị định số
181/2004/NÐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật

15


Ðất đai, quy định tại khoản 5 Ðiều 32, khoản 4 Ðiều 33, khoản 4 Ðiều
34, khoản 4 Ðiều 35 và khoản 1 Ðiều 36 Nghị định số 23/2006/NÐCP ngày 03/3/2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và phát
triển rừng và các văn bản hướng dẫn thi hành được chuyển thành
việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu
rừng sản xuất là rừng trồng của người thứ ba [6, Điều 72, khoản 4].
Khoản 22 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của
Chính phủ về về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐCP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định:
Thay thế cụm từ thế chấp QSDĐ, quyền sử dụng rừng, quyền
sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng của người thứ ba bằng cụm từ thế
chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản
xuất là rừng trồng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người
khác tại khoản 4 Điều 72 [8, Điều 1, khoản 22].
Ðiểm 1.1 khoản 1 Mục I Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTPBTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng,
văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất quy định: Thông tư này
hướng dẫn việc công chứng của Phòng Công chứng và chứng thực của Ủy
ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với các hợp đồng, văn bản sau đây:
a) Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, thuê,
thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất,
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba mà Luật Ðất
đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (gọi là hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất [3].

Kế thừa theo các quy định trên Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực kể từ
ngày 1/7/2014, đã bỏ đi quyền bảo lãnh bằng QSDĐ đối với người sử dụng
đất và chỉ công nhận quyền thế chấp QSDĐ. Cụ thể Điều 167 Luật Đất đai

16


2013 quy định người sử dụng đất có chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ.
Như vậy, với các Nghị định của Chính phủ được dẫn chiếu nêu trên đã
quy định rõ hợp đồng bảo lãnh bằng QSDÐ của bên thứ ba theo cách gọi của
Luật Ðất đai 2003 đã được chuyển thành hợp đồng thế chấp QSDÐ để thực
hiện nghĩa vụ của người khác. Ðồng thời, các quy định pháp luật hiện hành về
đăng ký giao dịch bảo đảm đã bỏ các quy định về đăng ký bảo lãnh bằng
QSDÐ. Theo các quy định này, khi người sử dụng đất sử dụng QSDĐ của
mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của người khác (khách hàng vay)
tại Ngân hàng thì các bên phải thực hiện ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất để thực hiện nghĩa vụ của người khác.
Xuất phát từ bản chất của bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng tài sản thế
chấp của bên thứ ba trong hoạt động cho vay của NHTM như đã phân tích ở
trên, có thể suy ra một số đặc trưng của bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế
chấp của bên thứ ba. Đó là:
- Trong quan hệ thế chấp bằng tài sản của người thứ ba thường có sự
tham gia của ba bên: Một là Ngân hàng với vai trò là bên nhận thế chấp, đồng
thời là bên có quyền trong quan hệ cấp tín dụng; hai là chủ sở hữu tài sản là
bên thế chấp tài sản hay còn gọi là bên thứ ba mang tài sản của mình để bảo
đảm cho nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay với ngân hàng; và cuối cùng là
bên có nghĩa vụ hay chính là khách hàng đi vay.
- Bên thứ ba thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo
nghĩa vụ trả nợ tiền vay của bên vay chứ không phải nghĩa vụ của chính mình.

- Bên thứ ba chỉ định tài sản thế chấp cụ thể dùng để bảo đảm. Trong
trường hợp vi phạm nghĩa vụ trả nợ tiền vay, NHTM có quyền ưu tiên đối với
tài sản đã được thế chấp của bên thứ ba, có quyền xử lý chính tài sản đó để
thu hồi nợ vay theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.

17


Từ những phân tích trên các Tổ chức tín dụng, ngân hàng, các cơ quan
chức năng hay các cá nhân, tổ chức đi vay…, cần phải nhìn nhận đúng bản
chất pháp lý và những đặc trưng của bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng tài sản thế
chấp của bên thứ ba trong hoạt động cho vay của NHTM để hạn chế tối đa
mọi tranh chấp liên quan có thể xảy ra.
1.1.3.2. Vai trò, sự cần thiết của thế chấp bằng tài sản của người thứ ba
đối với nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Hiện nay bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng thế chấp tài sản của người thứ
ba đang là giải pháp quản trị rủi ro khá phổ biến của các NHTM trong nước
và thực tế đang đóng một vai trò quan trọng đối với hoạt động cho vay của
NHTM. Sở dĩ việc bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trở nên quan trọng và cần thiết
đối với hoạt động cho vay của NHTM là vì các lý do cơ bản sau đây:
Một là, sự bảo đảm bằng tài sản cho nghĩa vụ trả nợ tiền vay mang đến
cho chủ nợ là ngân hàng cả phương tiện kinh tế lẫn khả năng pháp lý để thu
hồi đủ số nợ tiền vay từ các hợp đồng tín dụng đã ký với khách hàng. Trong
khi tính rủi ro cao và tính ảnh hưởng dây chuyền đối với nhiều lợi ích khác
nhau trong xã hội luôn là đặc trưng không thể phủ nhận của hoạt động cho
vay của các ngân hàng thì khả năng ngân hàng phải bán tài sản bảo đảm để
thu hồi nợ là rất lớn. Chỉ thu hồi đủ nợ và đúng hạn thì ngân hàng mới có thể
thực hiện đúng cam kết với các chủ nợ của ngân hàng như người gửi tiền,
người sở hữu trái phiếu ngân hàng, người cho vay khác đối với ngân hàng và
đặc biệt là giúp ngân hàng tránh được nguy cơ phá sản, giúp cho nền kinh tế

tránh được những biến cố bất lợi
Hai là, trong bối cảnh nền kinh tế - tài chính của Việt Nam đang từng
bước được xây dựng và hoàn thiện thì những yếu kém và tính không rõ ràng,
minh bạch trong cơ chế tài chính, kế toán, kiểm toán hiện hành của nước ta
cũng là điều khó tránh. Vì vậy, khi tiến hành cho vay, các ngân hàng không

18


thể dựa hoàn toàn vào các bản báo cáo tài chính, phương án kinh doanh - trả
nợ… của khách hàng. Thậm chí ngay cả khi khẳng định được rằng tình hình
tài chính của một khách hàng là tốt, phương án kinh doanh khả thi nhưng
trong môi trường cạnh tranh khốc liệt của nền kinh tế thị trường thì vẫn có thể
xảy ra những sự kiện rủi ro không lường trước được, dẫn đến khách hàng vay
không thể trả được nợ cho ngân hàng. Đó là chưa kể đến việc các khách
hàng vay vốn không thiện chí trả nợ, thậm chí lạm dụng tín nhiệm, lừa
đảo chiếm đoạt tài sản của ngân hàng. Những điều này buộc các ngân hàng
phải tính đến giải pháp chắc chắn hơn, đó là biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ
hoàn trả nợ vay.
Xuất phát từ sự cần thiết nêu trên mà bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng thế
chấp tài sản của người thứ ba là một trong những biện pháp bảo đảm quan
trọng được các NHTM ở Việt Nam sử dụng hầu hết trong các hợp đồng cho
vay có bảo đảm.
Đồng thời thế chấp bằng tài sản của người thứ ba có vai trò to lớn trong
việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động cho vay của NHTM
Việt nam cụ thể:
- Thứ nhất, thế chấp bằng tài sản của người thứ ba là cơ sở pháp lý để
thu hồi được các khoản nợ đã cho bên vay vay nợ, từ đó đảm an toàn trong
hoạt động cho vay của NHTM, góp phần thúc đẩy tăng trưởng tín dụng.
- Thứ hai, Bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng tài sản thế chấp của bên thứ

ba kích thích hoạt động cho vay của NHTM đối với khách hàng vay.
- Thứ ba, Bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba
tạo ra và mở rộng cơ hội cho khách hàng vay vốn tại NHTM
- Thứ tư, thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba có vai trò quan trọng
trong việc hạn chế các tranh chấp xảy ra, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của các bên tham gia quan hệ tín dụng ngân hàng.

19