Quản lý nhà nước đối với thị trường bds hiện nay

Quản lý nhà nước đối với thị trường bds hiện nay

1.

Quan hệ của thị trường bất động sản với các thị trường khác trong nền
kinh tế.
Thị trường bất động sản là thị trường quan trọng trong nền kinh tế, có mối liên

hệ mật thiết với các thị trường khác, như: thị trường vật liệu xây dựng, thị trường
lao động, thị trường khoa học công nghệ và đặc biệt là với thị trường tài chính, tiền
tệ.Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu
đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD sẽ thúc đẩy các lĩnh vực khác của nền
kinh tế phát triển 1,5 - 2 USD.
Với thị trường bất động sản, thị trường tài chính, tiền tệ là nguồn cung vốn chủ
yếu cho hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản, cho nên những biến động của thị
trường tài chính, tiền tệ, lập tức tác động mạnh tới thị trường bất động sản. Ngược
lại, với thị trường tài chính, tiền tệ, việc đầu tư tạo lập bất động sản thường sử
dụng một lượng vốn lớn với thời gian tạo lập bất động sản cũng như thu hồi vốn
tương đối dài, vì vậy đối với thị trường tài chính, tiền tệ thì thị trường bất động sản
đóng vai trò là "đầu ra" lớn nhất, đồng thời những biến động của thị trường bất
động sản có tác động trực tiếp đối với thị trường tài chính, tiền tệ.
Thị trường BĐS hoạt động có hiệu quả là cơ sở để huy động được nguồn tài
chính cho mục tiêu phát triển kinh tế. Mặt khác, việc nâng cao hiệu quả điều tiết
vốn vay cho đầu tư BĐS của các ngân hàng, chính là yếu tố cần thiết để thị trường
BĐS phát triển lành mạnh và hiệu quả hơn. Ngược lại, thị trường vốn bị bó hẹp,
hay “thắt chặt” thì thị trường BĐS cũng khó phát huy được năng lực của nó, thậm
chí lâm vào bất ổn (“bong bóng” hoặc “đóng băng”).
2.

Quy luật của thị trường bất động sản.

Cũng như các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường, sự vận hành của thị
trường BĐS chịu tác động của các quy luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị,
quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh v.v.. Ngoài ra thị trường bất
động sản có quy luật riêng là quy luật chu kỳ của thị trường.
•

Quy luật chu kỳ của thị trường bất động sản
Do thuộc tính cố định không di chuyển được của bất động sản và do tính "trễ"

của đầu tư bất động sản tạo cho thị trường bất động sản có tính chu kỳ. Theo thuộc
tính này, thị trường bất động sản phát triển theo bốn giai đoạn: phồn thịnh - suy
thoái - tiêu điều - phục hưng. Đây là một thuộc tính khách quan của thị trường bất
động sản ở hầu hết các nước trên thế giới. Chu kỳ của thị trường bất động sản phụ
thuộc vào nhiều yếu tố nhưng quan trọng nhất là tốc độ phát triển kinh tế và tốc độ
đô thị hóa, đồng thời chu kỳ cũng thay đổi theo từng giai đoạn. Ở Việt Nam, chu
kỳ của thị trường bất động sản dao động trong khoảng 7 - 9 năm. Ở Nhật Bản chu
kỳ của thị trường bất động sản khoảng 12 năm. Ở Mỹ chu kỳ của thị trường bất
động sản khoảng 18 năm. Ở Trung Quốc chu kỳ của thị trường bất động sản
khoảng 7 năm...
•

Quy luật cung cầu
Khi nguồn cung BĐS nhỏ hơn cầu sẽ dẫn đến giá cả thị trường BĐS tăng lên.

Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến
giá cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu, tức là khối lượng hàng
hoá cung ứng vượt quá cầu dẫn đến giá cả thị trường giảm xuống.
•

Quy luật giá cả
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả điều tiết quan hệ cung - cầu. Mối quan hệ

này phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá. Do đặc điểm của thị
trường bất động sản là trong thời gian ngắn hạn, độ co giãn của cung là rất nhỏ do
vậy sự tăng lên của cầu sẽ làm giá tăng nhanh hơn. Trong dài hạn, độ co giãn của
cung lớn hơn nên sự tăng giá cũng chậm hơn.


Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung - cầu, giá cả thị trường
của một loại hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích tăng "cung", đồng thời làm cho
"cầu" giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm thì sẽ làm
tăng "cầu" và giảm "cung". Do đó, thông qua giá cả thị trường ta có thể nhận biết
được quan hệ cung - cầu và tác động trở lại đối với yếu tố cung - cầu, hình thành
cung - cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội. Tuy nhiên, để nhận biết
được sự vận động của cung - cầu trong thị trường BĐS, chúng ta phải xem xét đầy
đủ đặc tính và những yếu tố tác động đến lượng cung và lượng cầu đã đề cập ở
phần trên.
3.

Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản.
Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành

và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa.
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể và tạo lập
được nhà của mình. Giai đoạn này, chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành
nên một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai,
các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai là các chủ thể có một vai trò quyết định.
Thứ hai, cấp độ tập trung hóa là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.
Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng,

không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một BĐS lớn, một
dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ
quan quản lý xây dựng là các chủ thể có vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hóa là giai đoạn của các ngân hàng. Lúc này, do sự bùng
nổ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản nhưng chủ yếu dựa vào vốn vay
của các ngân hàng. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong
việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách về ngân hàng, các
ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng là các chủ thể có vai trò quyết
định.


Thứ tư, cấp độ tài chính hóa. Khi quy mô của thị trường bất động sản tăng cao
và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho
thị trường bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất
động sản hoặc là sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, cần phải tài chính hóa các
khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm
huy động đa dạng các nguồn vốn. Việc cấp vốn bất động sản không chỉ qua hệ
thống tín dụng, mà được thực hiện thông qua các kênh tài chính đa dạng, đặc biệt
là tổ chức tài chính như REITs hay các quỹ đầu tư. Trong cấp độ này, các thể chế
tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài
chính là những chủ thể có vai trò quyết định.
4.

Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.
Có thể thấy thị trường bất động sản phụ thuộc rất lớn vào các thị trường khác
trong nền kinh tế, các chính sách của Nhà nước, các quy luật của thị trường và
các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản. Do đó các giai đoạn phát triển
của thị trường bất động sản Việt Nam như phát triển nóng, phát triển ổn định
hay suy thoái đều phụ thuộc vào những yếu tố trên. Do đó có thể chia các giai
đoạn như sau:

•

Giai đoạn cơn sốt 1993-1994:

Thị trường Bất động sản Việt Nam đã có “Cơn sốt lần thứ nhất” – diễn ra
trong hai năm (1993-1994), trong đó Thị trường Bất động sản đặc biệt “sốt”
mạnh ở phân khúc Đất và Quyền sử dụng đất. Nguyên nhân là do nhu cầu nhà
ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các
đô thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện
từ những năm trước khi Luật đất đai (1993) ra đời.


Trong thời gian này quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân
chưa được luật pháp quy định và việc chuyển nhượng, mua bán đất đai bị cấm.
Do vậy các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai của dân cư ở thời kỳ này
diễn ra tự phát và hoàn toàn là những quan hệ chuyển nhượng, mua bán ngầm.
Luật đất đai 1993 có hiệu lực, tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản
làm thị trường “sốt” mạnh ở phân khúc Đất và Quyền sử dụng đất. Đối tượng
đầu tư vào đất chủ yếu của cơn sốt đất lần thứ nhất là các công ty như EpcoMinh Phụng, Tamexco… với vốn vay của ngân hàng và đối tượng đầu tư lần
thứ hai là các cá nhân với nguồn vốn đầu tư phần lớn là vốn nhàn rỗi.
•

Giai đoạn đóng băng 1995-1999:

Tiếp sau cơn sốt là Đợt đóng băng lần thứ nhất kéo dài trong 5 năm (19951999) mà nguyên nhân được cho là khi Nhà nước dùng biện pháp hành chính
(Nghị định 18) can thiệp vào “Cơn sốt lần thứ nhất” thì một số nhà đầu cơ đã vội
bán đất thu hồi vốn trả lại cho ngân hàng.

•

Giai đoạn bùng nổ 2000-2003:

Sau giai đoạn đóng băng kéo dài 5 năm, thị trường bất động sản bắt đầu
chuyển mình vào năm 2000 và bùng nổ vào giai đoạn 2001-2003.

Mở đầu năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên
tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 sau một thời gian dài bình lặng.
Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá BĐS của Việt Nam giai đoạn này ở mức đắt


nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát
triển.
Nguyên nhân chủ yếu là do nền kinh tế Việt Nam giai đoạn này vẫn đứng vững
trong khi các nước khác trong khu vực đang phải khắc phục hậu quả khủng hoảng
tài chính. Điều này đã tạo uy tín lớn trong môi trường quốc tế, thu hút mạnh mẽ
vốn đầu tư nước ngoài. Nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất
đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia
tăng. Tiếp theo đó là chủ trương, chính sách mới của nhà nước xóa dần bao cấp đất
đai.
Phân khúc thị trường này chủ yếu tập trung vào nhà mặt tiền và đất dự án.
Ngoài ra, sự đầu cơ gia tăng mạnh mẽ; yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi
vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất… cũng là
những nguyên nhân góp phần tác động tạo cơn sốt giá kéo dài từ 2000 – 2003. Đặc
biệt, sự ra đời của của thị trường chứng khoán TP.HCM (năm 2000), chỉ số chứng
khoán VN-index tăng phi mã từ 100 điểm lên đỉnh 572 điểm trong 6 tháng buộc
nhà nước phải có những biện pháp điều chỉnh.

•

Giai đoạn trầm lắng 2002-2006:

Sau giai đoạn “sốt” cao độ đến mức nhà nước phải can thiệp, điều chỉnh là giai
đoạn đóng băng triền miên kéo dài từ 2004 – 2006. Từ cuối năm 2003, thị trường
bắt đầu diễn ra trầm lắng, năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê năm
2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005
giảm 78%.


Nguyên nhân “hạ sốt” phần lớn do điều chỉnh của nhà nước. Theo chỉ đạo của
Chính phủ, ngày 9.4.2002, UBND thành phố Hà Nội đã ra Chỉ thị 17 về một số
biện pháp cấp bách và tăng cường quản lý đất đai. Tại TP. HCM, ngày 22.4.2002,
UBND đã ban hành Chỉ thị 08 về chấn chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về
nhà, đất trên địa bàn thành phố. Các quận, huyện của Hà Nội và TP. HCM đã đồng
loạt triển khai thực hiện hai chỉ thị trên một cách đồng bộ và kiên quyết. Đồng thời,
trong năm 2004 Chính phủ ban hành Nghị định 182 về xử lý vi phạm hành chính
trong lĩnh vực đất đai. Trong đó, Nghị định 181 ngày 29.10.2004 của Chính phủ
qui định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” không cho phép bán đất
nền đã tác động mạnh đến thị trường BĐS. Thị trường đất nền dự án coi như bị tê
liệt, bởi nhiều nhà đầu tư khó có đủ lực để thực hiện từ đầu đến cuối một dự án
lớn, nhất là đối với các nhà đầu tư trong nước.
Để hạ “sốt” triệt để, ngày 1.1.2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo
hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả lên cao (bình quân chi phí
đền bù giải phóng mặt bằng theo nguyên tắc phải thoả thuận với dân hiện nay theo
quy định của Luật Đất đai cao hơn 10 lần so với chi phí đền bù trước kia, đó là
chưa kể đến các chi phí không nằm trong quy định như phải hỗ trợ cho địa phương
để giải phóng mặt bằng nhanh hơn), các dự án tiếp tục gặp khó khăn nên đầu tư các
khu đô thị giảm mạnh.
Bên cạnh nguyên nhân từ các chính sách của nhà nước, còn nhiều tác động từ
phía thị trường như lợi nhuận thu từ kinh doanh BĐS giảm mạnh. Trong khi đó,

các kênh đầu tư khác như chứng khoáng, vàng, ngoại tệ lại đang trên đà phát triển
và cho lợi nhuận cao gấp nhiều lần so với nhà đất. Vì vậy, các nhà đầu tư chuyển
hướng, rời bỏ bất động sản để dồn tiền cho các kênh khác. Giá vàng từ năm 2004
bắt đầu tăng cao và ảnh hưởng nhiều đến giao dịch nhà đất. Một nguyên nhân
không kém phần quan trọng là tình trạng không minh bạch thông tin, dẫn đến


nhiều tin tức thất thiệt, thổi giá tạo nên tình trạng mức giá quá cao so với thu nhập
thực tế.
Kết thúc giai đoạn này, tình trạng băng giá vẫn bao trùm toàn thị trường bất
động sản, những nhà đầu tư đã dịch chuyển sang các kênh khác.
•

Giai đoạn cơn sốt 2007-2010.
Sau 4 năm trầm lắng, thị trường bất động sản lại sốt nóng sau khi Việt Nam

chính thức gia nhập WTO. Cơn sốt này diễn khi nền kinh tế đang trong đà tăng
trưởng mạnh, dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào lớn và tăng trưởng tín dụng cao.
Không giống như hai lần sốt đất trước đó, lần sốt đất này tập trung mạnh mẽ
vào phân khúc Căn hộ cao cấp và Biệt thự. Nếu hai cuộc sốt đất trước là do chính
sách hành chính của Chính phủ với hai dự luật nhằm tạo điều kiện cho Thị trường
Bất động sản Việt Nam tăng trưởng thì cuộc sốt đất lần thứ ba cũng khác hoàn toàn
về nguyên nhân tác động. DNRE muốn nhấn mạnh một số nguyên nhân chủ chốt :
* Thứ nhất, nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh đầu tư vào Việt Nam tạo nên tăng
trưởng kinh tế ấn tượng trong 2003-2007.
* Thứ hai, trong năm 2006-2007, có thể xem là năm khá huy hoàng đối với Thị
trường Chứng khoán Việt Nam và mọi người đều tham gia cũng như kiếm tiền dễ
dàng từ Thị trường Chứng khoán. Điều này tạo ra một nguồn vốn thặng dư lớn của
người thắng chứng khoán chuyển dịch sang Thị trường Bất động sản. Vì là người
kiếm lời từ Chứng khoán nên tạo điều kiện cho phân khúc cao cấp của Bất động

sản “sốt” mạnh.


Tại Hà Nội, chủ đầu tư bán nhỏ giọt, người mua nhà phải bốc thăm, mua chênh hàng trăm triệu đồng và xếp hàng
từ lúc nửa đêm để có suất mua nhà.

Năm 2007, để mua được căn hộ tại TP.HCM, người dân phải xếp hàng, chen lấn xô đẩy và đặt cọc hàng
trăm triệu đồng.

•

Giai đoạn nguội lạnh 2011-2014.


Với 3 cơn “sốt” nhà đất vào các năm 1991-1993, 2001-2003, 2007-2008, giá
nhà đất tăng lên hơn 100 lần, hoàn toàn vượt khỏi tầm với của những người có thu
nhập từ thấp đến trung bình tại các TP lớn như Hà Nội hay TP.HCM. Theo quy luật
của thị trường, khi giá quá cao so với thu nhập thực tế thì đương nhiên cầu sẽ giảm
mạnh, đây là nguyên nhân chính làm Thị trường Bất động sản Việt Nam bị suy
trầm trong thời gian này. Các dự án bỏ hoang, chậm tiến độ xuất hiện ngày càng
nhiều.
Chủ đầu tư và người mua nhà bắt đầu mâu thuẫn và kiện cáo, đỉnh điểm là
một loạt các vụ tranh chấp diễn ra trong những năm gần đây. Nếu như trước đây,
các chủ đầu tư âm thầm bán hàng, đi đêm để có suất ngoại giao thì nay để bán
được hàng, chủ đầu tư tìm mọi cách tiếp thị, trong đó để giảm chi phí vỉa hè vẫn là
một kênh hiệu quả.

Tranh chấp tại khu đô thị Xa La, quận Hà Đông, tp Hà Nội

Lúc này người mua nhà mới thực sự là thượng đế, các chương trình khuyến mại rầm rộ mà vẫn
không có người mua nhà.

Cắt giảm các dự án không tiềm năng, tập trung đầu tư vào một dự án, đẩy mạnh mua bán dự án hoặc
chuyển hướng xây các dự án có mức giá vừa phải, diện tích căn hộ nhỏ, khuyến mại cho khách hàng... là
cách mà các doanh nghiệp bất động sản lựa chọn.


Diện tích căn hộ giảm đáng kể ở phân khúc cao cấp và hạng sang

Căn hộ bình dân đang là xu hướng mới của thị trường bất động sản.


Giá căn hộ cũng trở về mức trên dưới 20 triệu đồng/m2 Giá nhà, đặc biệt là nhà chung cư xuống đúng
tầm tay người dân. Nhiều doanh nghiệp cũng đã ý thức rằng thời kỳ BĐS đỉnh cao, “ăn xổi” gần như đã
qua.

Nhu cầu về nhà ở vẫn còn rất lớn, cơ hội cho các DN BĐS vẫn còn nhiều. CBRE giả định có 10% trong
số 3,1 triệu người có việc làm có nhu cầu nhà ở thì đã có 300.000 người dân cần nhà.

•

Giai đoạn phục hồi 2015-2016.
“Hơi ấm” thị trường thực sự trở lại từ năm 2014, lúc đó người mua nhà
không còn tâm lý chờ giá nhà giảm nữa, do đó khách hàng bắt đầu mua nhà và
đẩy thị trường ấm lên.


Theo báo cáo hàng năm của Bộ Xây Dựng, giao dịch BĐS trên thị trường
khá ổn định khi hàng tháng đều đạt mức khoảng 1400 tới 1900 giao dịch tại Hà

Nội và Tp Hồ Chí Minh. Tính đến thnags 11/2015, cả nước có gần 35000 lượt
giao dịch BĐS được thực hiện.

Giao dịch nhà ở tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh 11 tháng đầu năm 2015:
Tháng
Hà
Nội
Tp
HCM

1
155
0
145
0

2
120
0

3
150
0
140
1100
0

4
160
0

150
0

5
165
0
160
0

6
175
0
170
0

7
180
0
175
0

8
190
0
180
0

9
160
0

155
0

10

11

1650 1550
1600 1600

Có thể thấy sự quan tâm tới BĐS của người tiêu dùng đang ở mức giải
quyết chỗ ở cho người có nhu cầu. Đây là lương giao dịch thật, phục vụ nhu
cầu an cư của người dân và chưa có nhiều dấu hiệu trở lại mạnh mẽ của nhà
đầu tư hay giới đầu cơ. Từ đó có thể thấy, thị trường đang dần phục hồi nhịp
giao dịch thực, chưa thể nói tới sức hút mạnh của thị trường BĐS và khả năng
sốt giá trong 1 vài năm tới.
Năm 2015 chính thức kết thức kết thúc thời kì giảm giá của BĐS. Thị trường
đã khẳng định với giới đầu tư và người mua nhà là BĐS sẽ không thể giảm giá
thêm được nữa. Vì vậy, người mua đã chấm dứt tâm lý chờ đợi và bắt đầu giao
dịch. Sức mua quay trở lại công thêm nhiều chính sách, thể chế nhằm ổn định,
hỗ trợ phát triển thị trường BĐS đãphát huy tác dụng, cùng với đó là long tin
vào xu hướng phát triển tích cực của BĐS trong thời gian tới nên nhiều nhà


đầu tư đã quay lại với thị trường cũng như khách hàng an tâm hơn trong giao
dịch, mua bán BĐS được bảo đảm trên nhiều mặt.
Trong khoảng thời gian này, lãi suất cho vay giảm, hỗ trợ cho việc vay mua
nhà với thời hạn vay dài, cơ cấu dân số trẻ tại cho Việt Nam tạo nên nguồn cầu
lớn về nhà ở, thu nhập hộ gia đình ngày càng tăng,… làm cho cầu trên thị
trường tăng giúp cho thị trường BĐS ngày càng hồi phục.

- Phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ giá trung bình:
Nói chung, mọi dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ đều sử dụng gói
tín dụng 30 nghìn tỷ để tạo vốn đầu tư. Tiến độ giải ngân gói tín dụng này đã
gặp nhiều khó khan, nhưng đến 2015, mức tăng tiến độ giải ngân đã khá ổn
định, hàng tháng có thể tăng từ 10%- 20% so với tháng trước.


Nhìn vào các biểu đồ này có thể thấy cam kết và tiến độ giải ngân đối với hộ gia
đình, cá nhân đã có cải tiện đáng kể. Tổng lại đã cam kết cho vay được gần 22
nghìn tỷ và đã giải ngân được trên 13 nghìn tỷ. Nếu tiếp tục đẩy nhanh tiến độ,
phân khúc nhà ở giá rẻ có thể sử dụng hết gói tín dụng ưu đãi này trong 2016.
Tuy nhiên, người nghèo ở đô thị vẫn chưa thể tiếp cận được nhà cho thuê. Luật
Nhà ở 2014 đã dựng được khung pháp lý khá tốt bằng cách tiếp cận quyền đối với


cả bên thuê và bên cho thuê nhà ở. Nhu cầu thuê nhà ở giá rẻ của ngưởi nghèo ở đô
thị vẫn cao.
Nửa cuối 2015 thuộc về giao dịch nhà ở, căn hộ thuộc phân khúc nhà ở giá trung
bình hoặc trên trung bình và có thể thấy triển vọng lớn của phân khúc giá trung
bình và trên trùng bình trong những năm tiếp theo.
Nhà chung cư sẽ chiếm đến 80% nguồn nhà ở, nhưng vấn đề là việc cải tạo các
chung cư cũ đã hết niên hạn sử dụng hoặc gần hết mà đến lúc phải quy hoạch lại.
Khung pháp luật đã có nhưng vẫn còn rất nhiều vấn đề khi thực thi, chính vì vậy
mà giải pháp cơ bản nhất để gaiir quyết là sử dụng đất chung cư có thời hạn đã bị
bỏ rơi khi thông qua Luật Nhà ở. Trong khi đó, cư dân chung cư vẫn có suy nghĩ
cải tạo hay xây lại nhà vẫn thuộc nhà nước hoặc chủ đầu tư.
Năm 2015, thị trường BĐS đã có nhiều biểu hiện tích cực thể hiện qua sự
tăng trưởng về giao dịch và tín dụng BĐS cũng như tốc độ giảm hàng tồn kho ở tất
cả các phân khúc

Trong suốt 2015, lượng tồn kho BĐS được giảm hàng tháng từ khoảng 2%
tới 5% và mạnh dần về cuối năm cho thấy BĐS tồn đọng sẽ dần được gaiir quyết
trong quá trình âm sleen của thị trường. Các giao dịch tại Hà Nội và Tp HCM ở
mức độ trung bình chứng tỏ thị trường BĐS mới chỉ thỏa mãn nhu cầu mua nhà ở
của dân, chưa có sự đầu cơ.
Về tín dụng, năm 2015, tổng dư nợ tín dụng vào thị trường BĐS đạt mức
khoảng 342 tỷ đồng, trong đó tỷ lệ cho phần nhà ở là 39%, khu đô thị và các BĐS
khác là 21%, khu công nghiệp 4%, đất đai 7%,….
Sự chuyển biến mạnh mẽ của phân khúc căn hộ cao cấp trong các tháng cuối
2015 cho thấy yêu cầu của người mua nhà ngày càng cao. Điều này cho thấy thị
trường BĐS đang ngày càng chuyên nghiệp hơn. Thị trường năm 2016 sẽ có sự
tăng trưởng mạnh hơn.
Luật Nhà ở 2014 đã mở khung pháp luật đề người nước ngoài có thể mua
nhà ở và khinh doanh nhà ở tại Việt Nam, tuy nhiên việc thực thi vẫn còn khó khan
do họ chưa thực sự tin vào sự ổn định của hệ thống pháp luật Việt Nam. Hơn nữa,
chính sách được mở ở trung ương nhưng thủ tục vẫn quá phức tạp ở địa phương.