Bài tập định giá đất

Các
tiêu
chí
so
sánh

Những điểm giống nhau

Những điểm khác nhau

Cần
ĐG
(A)

TD 1

TD
4

Giá
bán

????

TD 2

TD 3

Cần
ĐG
(A)

TD 1

TD TD
2
3

TD 4

?????

45
0
tr

125 tr

Đơn
giá

3.1 3.88 1.52
25 tr/m tr/m2
tr/ 2
m2
chưa
có

chưa
có

chưa
có

chư chưa
a có có

2. Mục Đất ở
đích
sử
dụng

Đất ở

Đất ở

Đất
ở

1. Căn
cứ
pháp
lý

4. Loại 2
đường
phố

xa
nh
ất

2

2

2

450 tr

2.7 tr/m2

Đất ở

3. Vị
trí đất
so
đường
giao
thông
chính

5.
Chiều
rộng
mặt

693
tr

cách

25m

cách
20m

cach 15m

2

10m

9m 5,5m 4,6m

5m


tiền
(m)
25m

6.
Chiều
sâu
của
khu
đất
(m)
7.
Thời
gian

giao
dich

2011

2011

16
m

18m

2011

ít
bụi
bụi hơn
nh
ất

8. Môi
trường
- Độ
ồn ào
- Độ
bụi
9. Tài
sản
trên
đất

ko có

ko có

ko có

10.
Tính
chất
của
cuộc
mua
bán

Tự
Tự
Tự
Tự
nguyện nguyện nguyện ngu
yện

ko
có

18m

18m

2010

2010

bụi
hơn

bụi hơn

ko có

Tự
nguyện

1. - Qua điều tra thị trường thấy tốc độ giảm giá là 10%/ năm
- Thống kê thông tin thị trường :

1/ Vị trí so với mặt đường giao thông chính
- Cách 10m – 15m : 100%
- Cách 16m – 25m : 95%
- > 25m : 90%

3/ Chiều rộng mặt tiền
- 4m – 5m : 110%
- 5m – 9m: 100%
- > 9m : 95%

2/ Chiều sâu của khu đất
- 15m – 20m: 100%

4/ Môi trường

- Ít bụi: 90%


- > 20m: 95%

- Bụi hơn: 85%
2. Bài 7
Năm 2012, UBND TP Hà Nội có dự kiến giao một khu đất có
diện tích 10.000 m2 cho một công ty để đầu tư xây dựng một khu
chung cư bán. Hiện tại lô đất này đã giải toả đền bù, có một nhà
xưởng sản xuất diện tích là 2.000m2 (nhà trệt, tường gạch, vì kèo
thép, mái tôn, nền láng xi măng), và được đánh giá lại bằng 30%
giá trị còn lại của ngôi nhà.
Theo quy định về xây dựng, đối với dự án này, tỷ lệ diện tích đất
sử dụng để xây dựng nhà ở tối đa là 60% tổng diện tích đất xây
dựng.
Dự án này được phép xây dựng một toà nhà chung cư cao 12 tầng,
dự án này sẽ hoàn thành trong vòng 2 năm và dự kiến đầu tư
quyết toán làm 2 lần vào cuối năm thứ nhất và cuối năm thứ hai.
Kế hoạch thực hiện dự án như sau:
1. Năm thứ nhất: (dự kiến hoàn thành 60% khối lượng xây
lắp):
1.1. Tổng chi phí xây dựng:
- Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng là 1.000.000 đ/m2;
- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 2.400 triệu đồng;
- Chi phí xây dựng hạ tầng 700.000 đồng/m2;
- Chi phí xây dựng nhà chung cư 5.000.000 đồng/m2;
- Chi xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng…
1.500 triệu đồng.
- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi

được thu ngay từ năm đầu trị giá 30 triệu đồng.
- Chi phí quảng cáo bán nhà là 4.500 triệu đồng
- Chi quản lý dự án bằng 5% tổng chi phí của dự án.
Biết rằng: các khoản chi phá dỡ, bồi thường nhà xưởng; chi đầu tư
cơ sở hạ tầng; chi thiết kế, quy hoạch dự án; chi tiếp thị, quảng
cáo được thực hiện trong năm đầu. Các khoản chi xây dựng nhà
chung cư; chi xây dựng bể nước, trạm bơm…hoàn thành 60%
khối lượng.
1. 2. Doanh thu từ việc bán căn hộ chung cư:
- Từ tầng 1 đến tầng 5 giá bán 13 triệu đồng/m2, từ tầng 6 đến
tầng 10 giá 12 triệu đồng/m2, các tầng còn lại giá 11 triệu
đồng/m2.
- Thu của khách hàng 40% giá trị căn hộ ngay sau khi ký hợp
đồng. Hợp đồng được 2 bên ký vào cuối năm thứ nhất.
2. Năm thứ hai hoàn thành giá trị còn lại của dự án
- Khách hàng nộp số tiền còn lại sau khi chìa khoá trao tay.
- Các khoản chi thực hiện vào đầu năm, các khoản thu từ khách
hàng được thực hiện vào cuối năm.
- Tổng diện tích các căn hộ chung cư chiếm 80% tổng diện tích


sàn xây dựng
- Toàn bộ chi phí năm thứ nhất nhà đầu tư phải đi vay ngân hàng
với lãi suất là 10%/năm (Do năm thứ hai dùng khoản tiền thu của
khách hàng nhà đầu tư không phải vay ngân hàng).
- Lợi nhuận của nhà đầu tư dự kiến bằng 15% tổng doanh thu dự
án.
Xác định giá trị của khu đất ở thời điểm hiện tại. (khi ký hợp
đồng- Cuối năm thứ nhất)?
Bài 8

1. Nhiệm vụ đặt ra:
Cơ quan tham mưu về giá đất tại tỉnh Bắc Ninh được Ủy ban nhân
dân tỉnh giao xây dựng phương án giá đất để giao đất tại Dự án A
cho Tổng Công ty Xây dựng Sông Đà để đầu tư xây dựng khu đô
thị mới theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Số tiền từ thu
tiền sử dụng đất khi giao đất cho Tổng Công ty Xây dựng Sông
Đà chính là phần đóng góp của tỉnh để mở rộng một tuyến đường
quốc lộ chạy qua tỉnh.
Tổng diện tích đất thuộc Dự án A là 150 ha, bao gồm:
* Phương thức thu hồi đất:
Việc thu hồi đất do Hội đồng giải phóng mặt bằng của tỉnh Bắc
Ninh thực hiện; nhà đầu tư ứng trước tiền bồi thường và sẽ được
khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định của pháp
luật hiện hành.
Sau khi thu hồi đất, Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ bàn giao đất cho nhà
đầu tư thực hiện dự án.
2. Quy hoạch chi tiết đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt:
- Diện tích xây dựng nhà ở để bán (bao gồm chung cư cao tầng,
đất xây dựng nhà biệt thự, đất xây dựng nhà liên kề) bằng 50%
tổng diện tích Dự án
- Đất xây dựng các công trình công cộng (đường sá, trạm xá, nhà
văn hóa, sân chơi, trạm biến áp điện của khu đô thị mới, v.v.), đất
trồng cây xanh, vườn hoa chiếm 50%.
Kết cấu hạ tầng (đường sá, hệ thống cấp điện, cấp thoát nước và
các tiện ích khác) được đầu tư đồng bộ, hiện đại.
* Phương án giá đất:
Giá đất được tính theo giả định là đã đầu tư xong kết cấu hạ tầng,
phân lô sẵn sàng cho việc xây dựng nhà (tính theo giá đất sạch).
Các dữ liệu thu thập được:
+ Giá đất ở dự kiến bán được tại dự án bình quân là 9.500.000

đ/m2.
+ Tiền rà soát, tháo gỡ bom mìn: 2 tỷ đồng
+ Tiền thuê tư vấn quy hoạch tổng thể và chi tiết dự án: 13 tỷ
đồng
+ Tiền san lấp mặt bằng, xây dựng kết cấu hạ tầng hoàn chỉnh,
xây dựng vườn hoa, v.v.: bình quân 1.050.000 đồng/m2 .


+ Chủ đầu tư phải vay vốn ngân hàng để xây dựng kết cấu hạ
tầng. Lượng tiền vay bằng 70% tổng chi phí trực tiếp; thời gian
vay bình quân là 1 năm với lãi suất 10%/năm.
+ Chi phí quản lý dự án tính bằng 5% tổng chi phí trực tiếp.
+ Lợi nhuận cho nhà đầu tư kết cấu hạ tầng là 10% tổng chi phí
trực tiếp.
Tính phương án giá đất trình UBND tỉnh quyết định để tính tiền
SD đất khi giao đất?
Bài 9
Khu đất cần định giá có diện tích 10.000m2 ở Quận X của một
thành phố thuộc đô thị loại I. Nhà nước cho một doanh nghiệp
thuê dùng vào mục đích sản xuất công nghiệp; đã đến thời điểm
hết hạn hợp đồng thuê đất, do vấn đề ô nhiễm môi trường, Ủy ban
nhân dân thành phố đã quyết định cho doanh nghiệp thuê đất tại
một khu công nghiệp nằm ở khu vực ngoại ô. Dự kiến sẽ giao khu
đất này cho một công ty kinh doanh nhà ở đô thị đầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng phân lô và xây dựng nhà để bán. Hiện tại trên khu
đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 6.000m2 (nhà trệt, tường gạch,
vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng); các chuyên giá đánh giá
chất lượng còn lại 30%.
Theo quy định về xây dựng, đối với dự án này tỷ lệ diện tích đất
sử dụng để xây dựng nhà ở tối đa là 55%.

Dự án sẽ được phép xây dựng một tòa nhà chung cư cao 12 tầng
với diện tích mặt bằng 3.000 m2; diện tích đất phân lô bán nền là
2.500 m2 (chia thành 25 lô, mỗi lô có diện tích 100 m2).
Giả định dự án sẽ hoàn thành trong vòng một năm và nhà đầu tư
chỉ phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị
thu hồi đất.
Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu do
nhà đầu tư cung cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường bất
động sản, thị trường xây dựng, cơ quan định giá đất thu thập được
các thông tin sau:
- Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự
800.000đ/m2.
- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 600.000 đ/m2
- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng.
- Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 3.000.000đ/m2 .
- Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự
phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư là 1.200 triệu đồng.
- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi
được bằng 20% giá trị còn lại của nhà xưởng.
- Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 60% chi phí xây dựng với lãi
suất 10%/năm.
- Chi phí quảng cáo và bán nhà bằng 1% doanh thu.


- Chi phí quản lý dự án bằng 5% tổng chi phí của dự án.
- Lợi nhuận của nhà đầu tư 20% tổng doanh thu của dự án.
- Giá bán căn hộ chung cư bình quân 7,0 triệu đ/m2, tổng diện tích
các căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư;
Đất phân lô dự kiến bán được 15 triệu đ/m2.
Bài 10

Bất động sản (BĐS) cần định giá là một căn hộ có diện tích
56m2 nằm ở tầng 3 của một chung cư 5 tầng. Chung cư này được
xây dựng xong và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm.
Qua thu thập thông tin trong vòng 12 tháng so với ngày định giá ở
khu vực này có 5 BĐS giao dịch thành như sau:
- BĐS 1 nằm ở ngay tầng trệt ở chung cư này có diện tích 84m2 và
trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần định giá 20 triệu đồng, được
bán với giá 692 triệu đồng.
- BĐS 2 nằm ở lô chung cư cách đó 30 m và cùng nằm trong cụm
chung cư này cũng là chung cư 5 tầng và đưa vào sử dụng cách
đây 2 năm, nhưng vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70m2 nằm ở
tầng 3 trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần định giá 10 triệu đồng,
được bán với giá 360 triệu đồng.
- BĐS 3 nằm ở tầng trệt cùng lô chung cư với BĐS 2 có diện tích
84m2 trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần định giá 20 triệu đồng,
được bán với giá 717,2 triệu đồng.
- BĐS 4 nằm ở lô chung cư cách chung cư có căn hộ cần thẩm
định giá 150 m, vị trí kém thuận lợi hơn, cũng là chung cư 5 tầng
và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm có diện tích 42m2, nằm ở tầng
3, trang trí nội thất tương tự bất động sản cần định giá, được bán
với giá 189 triệu đồng.
- BĐS 5 nằm ngay tầng trệt của BĐS 4 có diện tích 70m2, trang trí
nội thất tương tự BĐS 4 được bán với giá 525 triệu đồng.
Bài 11
Định giá BĐS (A) có CR 5m, CD 20m, mặt tiền đường A, có chủ
quyền hợp pháp, điều kiện mua bán trả ngay, tình hình thị trường
bất động sản bình thường
Thông tin thị trường có các BĐS đã giao dịch cách thời điểm định
giá trong vòng một tháng trở lại.
BĐS 1: DT 92 m2, gần cạnh BĐS A, bán được 5.621.200.000đ,

giá vàng 12.220.000đ/lượng.
BĐS 2 : DT 80m2, vị trí thuận lợi hơn, bán được 5.520.000.000đ,
giá vàng 11,5 Trđ/lượng
BĐS 3 : DT 88m2, vị trí kém thuận lợi hơn, bán được
4.266.240.000đ, giá vàng 12.120.000đ/lượng
Giá vàng tại thời điểm ĐG là 12.120.000đ/lượng
Các điều kiện khác tương đồng với BĐS A.


Bài 12
- Xác định giá trị thị trường của bất động sản có chiều rộng 4m,
chiều dài 20m, có chủ quyền hợp pháp.
- Thông tin thu thập được từ thị trường có các tài sản so sánh như
sau :
1/ Một BĐS có chiều rộng 3.8m, chiều dài 15m, không có giấy tờ
hợp lệ về quyền sử dụng đất, được chính quyền địa phương xác
nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, đã sử dụng ổn định
từ năm 1992 đến nay. Giá bán 855Trđ
2/ Một BĐS có chiều rộng 3.8m, chiều dài 18m, chưa có chủ
quyền, được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh
chấp, phù hợp quy hoạch, đã sử dụng ổn định từ năm 1994 đến
nay. Giá BĐS vừa được bán 736Trđ
3/ Một BĐS có chiều rộng 4.2m, chiều dài 16.5m, chưa có chủ
quyền, được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh
chấp, phù hợp quy hoạch, đã sử dụng ổn định từ năm 2005 đến
nay. Giá BĐS vừa mới bán 451Trđ
- Đơn giá Nhà nước quy định tại khu vực này là 5 Trđ/m2
Bài 13
- Xác định giá bất động sản có chiều rộng12m, chiều dài 14m, mặt
tiền đường, hợp pháp chủ quyền, điều kiện thị trường bình

thường, các điều kiện khác theo tiêu chuẩn VN.
-Thu thập thông tin thị trường :
- So sánh 1 : BĐS có CR = 12m, CD = 15m, trên cùng một con
đường, có vị trí thuận lợi vừa mới bán 2,7 tỷđ, chưa có chủ quyền,
được chính quyền xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy
hoạch, sử dụng ổn định từ năm 1990, giá vàng
11.520.000đ/lượng.
- So sánh 2 : BĐS có CR = 12m, CD = 20m, trong cùng khu vực,
có vị trí kém thuận lợi, mới vừa mới bán 2,520 tỷđ, chưa có chủ
quyền, được chính quyền xác nhận không có tranh chấp, phù hợp
với quy hoạch , sử dụng ổn định từ trước 15/10/1993, giá vàng
11.800.000đ/lượng
- So sánh 3 : BĐS có DT như bất động sản thẩm định giá và vị trí
đối diện,vừa mới bán 1,880 tỷđ, chưa có chủ quyền, được chính
quyền xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch , sử
dụng ổn định từ 30/6/2003, giá vàng 12.120.000đ/lượng
- So sánh 4 : BĐS có DT 200m2, trong cùng khu vực, có thêm
phân sân vườn, gara 125Trđ, vừa mới bán 1,950 tỷđ, chưa có chủ
quyền, được chính quyền xác nhận không có tranh chấp, phù hợp
với quy hoạch , sử dụng ổn định từ ngày 01/7/2004, giá vàng
12.250.000đ/lượng
- So sánh 5 : BĐS có DT 144m2, trong cùng khu vực, kém hơn


phần sân vườn, gara 85Trđ, vừa mới bán và trả làm 4 đợt: đợt đầu
ngay khi mua trả 600Trđ, đợt 2 thanh toán 424 Trđ, đợt 3 thanh
toán 343 Trđ và đợt cuối cùng thanh toán 334,5Trđ, chưa có chủ
quyền, được chính quyền xác nhận không có tranh chấp, phù hợp
với quy hoạch , sử dụng ổn định từ năm 2001, giá vàng
11.620.000đ/lượng

- Thống kê thông tin thị trường :
- 1/ Hình dáng :
- Vuông vức : 100%
- Nở hậu : 105%
- Tóp hậu : 95%

- 2/ Quy mô diện tích :
- 60 – 100m2 : 110%
- 100 – 150m2 : 105%
- 150 – 250m2 : 100%
- 250 – 300m2 : 95%
3. - Giá đất nhà nước quy định tại khu vực này là 5 Trđ/m2
- Giá vàng tại thời điểm định giá: 12.220.000đ/L
- Lãi suất 1 năm 6%/năm, 2 năm 7% năm, 3 năm 8%/năm, 4 năm
9%/năm
Bài 14
ĐG BĐS nằm sát mặt tiền đường, chiều rộng = 4m, chiều dài =
20m
DTXD = 80m2, gồm 1 trệt 5 tầng, DT các tầng như nhau
Hợp pháp về chủ quyền, sử dụng ổn định từ năm 1980
Giá đất chuyển nhượng tại khu vực BĐS ĐG là 15.000.000đ/m2
Giá XD mới nhà cấp 3 tại thời điểm ĐG : 2.200.000 đ/m2
Giá đất của chính quyền địa phương quy định tại khu vực này là :
7.500.000đ/m2
Đơn giá XD mới nhà cấp 3, do chính quyền quy định : 1.800.000
đ/m2
Chất lượng còn lại của công trình trên đất: 40%
Thời điểm ĐG : tháng 8/20012
Quy hoạch đường hiện hữu là 6m, Chính quyền công bố quy
hoạch ( năm 2010 ) mở rộng đường thành 16m, mỗi bên mở rộng

thêm 5m.
Bài 15
1/ Một BĐS có chiều rộng 4m, chiều dài 20m, vừa mới bán, người
bán đồng ý cho người mua được thanh toán làm 5 đợt, mỗi đợt
cách nhau một năm.
- Ngay đợt đầu người mua đã trả được 1,2 Tỷđ, đợt thứ 2 thanh
toán 0,840 tỷđ, đợt 3 thanh toán 0,674 Tỷđ, đợt 4 thanh toán 0,490
Tỷđ và đợt cuối cùng thanh toán 0,272 Tỷđ.
- Lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 1 năm là 5%, 2 năm là 6%, 3 năm là
7%, 4 năm là 8%, 5 năm là 9%.
2/ BĐS có chiều rộng 4m , chiều dài 20m, vừa mới bán, được


thanh toán làm 4 đợt, mỗi đợt thanh toán cách nhau 1 năm.
- Ngay đợt đầu người mua đã thanh toán cho người bán số tiền
1.200 Trđ, năm thứ 2 thanh toán 1.060, năm thứ 3 thanh toán
816,5 Trđ và đợt cuối người mua thanh toán 399,3 Trđ.
- Lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 1 năm là 6%, kỳ hạn 2 năm là 8%, kỳ
hạn 3 năm là 10% và kỳ hạn 4 năm là 12 %.
3/ Bất động sản có diện tích 76m2, nội thất tốt hơn bất động sản
thẩm định giá 45 Trđ, Xác định GTTT BĐS
- Giá bán thanh toán làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau một năm, lãi
suất tiền gởi ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 6%/năm, 2 năm là
7%/năm, 3 năm là 9%/năm, 4 năm là 10%/ năm. Đợt 1 thanh toán
: 350 Trđ, đợt 2 thanh toán : 318 Trđ, đợt 3 thanh toán : 229 Trđ ,
đợt 4 thanh toán : 129,5 Trđ , và đợt cuối cùng thanh toán : 83,5
Trđ
4/ Bất động sản có chiều rộng 5m, chiều sâu 16m, nội thất kém
hơn Bất động sản cần định giá 20 Trđ.
- Giá bán được thanh toán làm 3 đợt, mỗi đợt cách nhau một năm,

lãi suất tiền gởi ngân hàng kỳ hạn 1năm là 8%/năm, 2 năm là
9%/năm. Đợt 1 thanh toán : 350 Trđ, đợt 2 thanh toán : 270 Trđ,
và đợt cuối cùng thanh toán : 78,5 Trđ.
Hãy tính GTTT của bất động sản trong khu vực?
Bài 16
- Bất động sản cần định giá là một căn hộ có diện tích 56m2, ở
tầng 3 của một chung cư 5 tầng. Chung cư này được xây dựng
xong và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm. Giả định các điều kiện
về thị trường, mua bán trả ngay, pháp lý như nhau.
- Thông tin thu thập cách đây 1 tháng ở khu vực này, có các BĐS
giao dịch:
- BĐS 1: cùng chung cư BĐS cần thẩm định giá nằm ở tầng trệt,
có diện tích 84m2 và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định
giá 20 triệu đồng, được bán với giá 692 triệu đồng.
- BĐS 2 : cùng cụm chung cư và cũng là chung cư 5 tầng, cách
chung cư BĐS 130 m và đã đưa vào sử dụng cách đây 2 năm,
nhưng vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70 m2 , nằm ở tầng 3, trang
trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 10 triệu đồng, được bán
với giá 360 triệu đồng.
- BĐS 3 : nằm ở tầng trệt cùng lô chung cư với BĐS 2 có diện
tích 84m2 trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu
đồng, được bán với giá 717,2 triệu đồng.
- BĐS 4 : nằm ở lô chung cư cách chung cư có căn hộ cần thẩm
định giá 150m, vị trí này kém thuận lợi hơn, cũng là chung cư 5
tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm có diện tích 42m2, nằm ở
tầng 3, trang trí nội thất tương tự BĐS cần thẩm định giá, được
bán với giá 189 triệu đồng.


- BĐS 5 : nằm ngay tầng trệt của BĐS 4 có diện tích 70m2, trang

trí nội thất tương tự BĐS 4 được bán với giá 525 triệu đồng
Bài 17
- Biệt thư A cần định giá ở khu dân cư nông thôn có diện tích
400m2 hợp pháp về quyền sử dụng đất, hãy tính giá thị trường của
biệt thự A trong điều kiện giao dịch bình thường.
Được biết:
- Biệt thự B trên cùng một con đường giống như A nhưng vị trí
thuận lợi hơn và có một phần sân vườn trị giá 40.000.000 đ, vừa
được bán với điều kiện sau: trả làm 3 đợt mỗi đợt cách nhau 1
năm trong đó trả ngay lần đầu 500.000.000đ, đợt hai 318.000.000
đ, đợt cuối 215.878.000 đ.
-Biệt thự C trên cùng con đường nhưng vị trí thuận lợi kém hơn A
và có phần sân vườn trị giá 20.000.000 đ, không có giấy tờ hợp lệ
về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ
năm 2000, vừa được bán với giá 560.000.000 đ.
- Biệt thự D trên cùng con đường như A, nhưng kém hơn A phần
sân vườn 40.000.000 đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng
đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 8/2004, vừa
được bán với giá 460.000.000 đ
-Biệt thự E trên cùng con đường, nhưng kém hơn A phần sân
vườn 30.000.000 đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất,
không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 6/2004, vừa được
bán với giá 530.000.000đ
- Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 1.000.000
đ/m2 .
-Lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm
7%/năm
Bài 18
- Xác định giá một bất động sản thuộc cụm chung cư: 10 tầng
- Loại tài sản định giá : căn hộ tầng 5, thuộc khu A

- Diện tích : 62m2
- Thời gian xây dựng : tháng 05/2002
- Thời gian đưa vào sử dụng : tháng 05/2003
- Thời gian định giá : tháng 05/2012
- Điều kiện giao dịch : mua bán trả ngay
- Vế pháp lý : Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở.
- Giá bán đã bao gồm thuế chuyển quyền 4% do người bán chịu.
- Lệ phí trước bạ do người mua chịu : 1%
- Thông tin thu thập trên thị trường về các giao dịch thành công
gồm:
1/ Bất động sản 1 :


- Loại bất động sản : căn hộ tầng trệt,
- Vị trí : cùng khu A với BĐS cần định giá.
- Diện tích : 84m2
- Về trang trí nội thất: tốt hơn Bất động sản cần định giá 31Trđ,
- Giá bán : 787 Trđ.
2/ Bất động sản 2
- Loại bất động sản : căn hộ tầng trệt
- Vị trí : cách bất động sản thẩm định giá 20m, thuộc khu B.
- Diện tích : 92m2
- Về trang trí nội thất: tốt hơn Bất động sản cần định giá 18 Trđ,
- Giá bán thanh toán làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau một năm, lãi
suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm, 2 năm 7%/năm, 3
năm 9%/năm, 4 năm 10%/ năm.
- Ngay đợt đầu thanh toán : 250 Trđ, đợt 2 thanh toán : 221 Trđ,
đợt 3 thanh toán : 172 Trđ , đợt 4 thanh toán : 194 Trđ , và đợt
cuối cùng thanh toán : 154 Trđ

3/ Bất động sản 3
- Loại bất động sản : căn hộ tầng 5
- Vị trí : cách khu A 100m, thuộc khu C.
- Diện tích : 48m2
- Về trang trí nội thất: tốt hơn Bất động sản cần thẩm định giá 17
Trđ,
-Giá bán : 233 Trđ.
4/ Bất động sản 4
- Loại bất động sản : căn hộ tầng 5
- Vị trí : thuộc khu B cùng chung cư SS 2 .
- Diện tích : 73m2
- Về trang trí nội thất: kém hơn Bất động sản cần thẩm định giá 12
Trđ.
- Giá bán : 323,8 Trđ.
5/ Bất động sản 5
- Loại bất động sản : căn hộ tầng trệt, thuộc khu C
- Vị trí : thuộc khu C cùng chung cư SS 3
- Diện tích : 50m2
- Về trang trí nội thất: tốt hơn Bất động sản cần thẩm định giá 27
Trđ.
- Giá bán : 445 Trđ.
6/ Bất động sản 6
- Loại bất động sản : căn hộ tầng trệt
- Vị trí : đối diện khu A, thuộc khu D
- Diện tích : 88m2
- Về trang trí nội thất: tốt hơn Bất động sản cần thẩm định giá 14
Trđ.
- Giá bán thanh toán làm 3 đợt, mỗi đợt cách nhau một năm, lãi
suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 8%/năm, 2 năm 10%/ năm.

- Ngay đợt đầu thanh toán : 350 Trđ, đợt 2 thanh toán: 324 Trđ, và
đợt cuối cùng thanh toán: 188Trđ
- Lệ phí trước bạ : người bán nộp
- Đơn giá xây dựng của Nhà nước quy định để tính tiền nộp lệ phí
trước bạ : 1.200.000đ/m2.
7/ Bất động sản 7
- Loại bất động sản : căn hộ tầng 5, thuộc khu D
- Vị trí : cùng cụm chung cư với Bất động sản 6
- Diện tích : 69m2
- Về trang trí nội thất: tốt hơnBất động sản cần thẩm định giá 3,5
Trđ.
- Giá bán thanh toán làm 4 đợt, mỗi đợt cách nhau một năm, lãi
suất tiền gởi Ngân hàng 1 năm 5%/năm, 2 năm 6%/năm, 3 năm
7%/ năm.
- Ngay đợt đầu thanh toán : 100 Trđ, đợt 2 thanh toán : 94,5 Trđ,
đợt 3 thanh toán : 79 Trđ, và đợt cuối cùng thanh toán : 66 Trđ
Bài 19
Xác định giá của BĐS (A) thông qua tìm hiểu trên thị trường có 4
BĐS khác tương tự có thể so sánh như sau:
Chỉ tiêu

BĐSĐG (A)

SS1

SS2

SS3

SS4

Quy mô diện tích

100

120

160

240

65

Chiều rộng lô đất

5

6

4

8

3,5

Chiều dài lô đất

20

20

40

30

20

Hình dáng

vuông

vuông

vuông

vuông

tóp hậu

Bề rộng hẻm

10

5

8

10

5

K/cách so với mặt tiền đường

150

120

80

40

150

Đơn giá(tr/m2)

???

18,42

23,472

26,7

19,68

4. Tương quan giá đất trên thị trường :

* Quy mô diện tích:
60 m2- 100 m2:100%

100-200 m2: 95%
200-500 m2: 90%

* Chiều rộng lô
đất:
3,8m - 4m : 100%
4 - 6m :105%
6 - 12 m: 110%
3 - 3,5 m: 95%

* Độ rộng hẻm:
3 - 5m :giá đất bằng 80% giá đất hẻm 8m 10m


* Chiều dài:
<= 25m :100%
từ m thứ 26 - 50 m
:80%
từ m 51 trở đi :60 %

* Hình dáng:
vuông vức: 100%
nở hậu:110%
tóp hậu :90%

* Khoảng cách mặt tiền đường :
<= 50m :100%
>50m - 100m : 90%
> 100- 150m : 80%

5.
Bài 20
Bất động sản A được bán gần đây với giá 137.000 triệu đồng. Thu
nhập trước khi nộp thuế và khấu hao là 15.520 triệu đồng. Giá trị
thửa đất ước tính là 30.000 triệu đồng. Các khoản thuế mà cơ
quan nhà nước thu trên cơ sở mức đánh giá bằng 50% giá trị thực
của bất động sản là 4%. Thời gian kinh tế còn lại của công trình là
25 năm. Xác định tỷ lệ chiết khấu?
Bài 21
Thẩm định giá khách sạn
Cần thẩm định giá một khách sạn 3 sao 150 phòng. Nghiên cứu
báo cáo tài chính kinh doanh khách sạn trong 03 năm gần đây cho
thấy:
- Thu nhập (trung bình) mỗi tháng từ kinh doanh 150 phòng là
1.200.000.000 đ.
- Tiền bán thực phẩm và đồ uống tại căng tin khách sạn là
10.000.000 đ/ngày.
- Chi phí mua thực phẩm chế biến và đồ uống là 5.000.000
đ/ngày.
- Chi phí điện, nước, điện thoại là 250.000.000 đ/tháng.
- Tiền công cho nhân viên dọn phòng là 150.000.000 đ/tháng.
- Bảo hiểm là 10.000.000 đ/tháng.
- Tiền lương cho nhân viên phục vụ khách sạn là 400.000.000
đ/tháng trong đó 240.000.000đ là lương của đội ngũ quản lý.
- Lương cho chủ khách sạn bằng 20% tổng doanh thu
- Hoạt động kinh doanh khác: tại tầng 1 của khách sạn có 6 kiôt
cho thuê với giá cho thuê là 250.000.000 đ/tháng. Khách sạn chi
20% số thu từ tiền thuê kiôt để trang trải các chi phí sửa chữa,
quyét dọn kiôt.
- Lãi suất bình quân ngành kinh doanh khách sạn: 15%

Bài 22
Ước tính giá trị bất động sản B dựa trên thông tin sau:
1. Tài liệu về bất động sản B:
- Diện tích đất 800 m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất.
- Công trình xây dựng trên đất: nhà 4 tầng, diện tích sàn xây dựng
600 m2.


- Hao mòn của các kết cấu chính: móng 31,75%, tường 12,33%,
sàn 22,97%, mái 34,9%, cửa 26,8%, cầu thang 17,64%.
2. Các thông tin có liên quan:
+ Một lô đất trống bên cạnh diện tích 750 m2 không có giấy tờ
hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn
định vừa được bán với giá 800.000.000 đ.
+ Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 1.200.000 đ/m2.
+ Hạn mức đất ở theo quy định là 500 m2.
+ Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà
nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối
với diện tích đất vượt hạn mức.
+ Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình:
móng 8%; tường 18%; sàn 16%; mái 14%, cửa 17%, cầu thang
15%.
+ Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 1.800.000
đ/m2.
+ Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về hệ thống điều hoà là
21.000.000 đ.

Bài 23
BĐS là 1 ngôi nhà cũ bị bỏ trống có toàn quyền sở hữu nằm trên 1

đường phố chính. Hiện nay người ta có kế hoạch phát triển tại đây
1 cửa hàng và văn phòng cho thuê hiện đại: cửa hàng ở tầng 1 với
mặt tiền rộng 20m, sâu 60m. Tầng 2 và 3 dùng làm VP với lối đi
riêng từ đường chính, diện tích xây dựng mỗi tầng là 1000m2 và
diện tích sử dụng mỗi tầng là 940m2. Giả sử thời gian phát triển là
1 năm, các chi phí cho quá trình phát triển này bao gồm:
- Chi phí phả bỏ căn nhà cũ và dọn mặt bằng : 1500 USD
- Chi phí xây dựng cửa hàng: 90 USD/m2; chi phí xây dựng
vp:120USD/m2 và chi phí khác bằng 12% chi phí xây dựng
- Trừ chi phí phá dỡ nhà cũ được vay toàn bộ, còn lại các chi phí
cho quá trình phát triển được vay 1 nửa bằng vốn vay ngân hàng
với lãi suất 12%/năm.
- Dự kiến sau khi phát triển, cửa hàng sẽ cho thuê với mức giá
30.000 USD/năm. VP cho thuê với mức giá 15 USD/m2/năm. Lãi
suất vốn hóa là 6.25%/năm
Yêu cầu:
1, Xác định giá trị thặng dư của đất đai? biết chi phí bán BĐS sau
khi phát triển là 3% thu nhập và lợi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi là
20% tổng số chi phí bỏ ra trong quá trình phát triển.
2, Xác định giá cả của đất đai? biết chi phí chuyển quyền sử dụng


đất bằng 4% giá đất. Lãi suất cho vay của khoản đầu tư vào đất là
12%/năm, lơi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi là 20% của tổng chi phí
của mua và giữ đất.
Bài 24
BĐS A nằm ở mặt tiền đường có DT đất 300m2, xây dựng trên
120 m2 đất, giấy tờ đầy đủ
- Công trình là nhà cấp 3, một trệt, 2 lầu. Chi tiết xây dựng mới
trên m2 diện tích XD như sau:

+ Chi phí trực tiếp: 2.000.000 đ/m2
+ Chi phí gián tiếp bằng 40% chi phí trực tiếp
+ Lợi nhuận nhà xây dựng bằng 25% chi phí trực tiếp và chi phí
gián tiếp
- Hao mòn tích lũy của công trình được ước tính theo phương
pháp kết cấu chính
+ Chi tiết kết cấu chính: móng 10%, tường 15%, sàn 10%, đỡ mái
9%, mái 16%
+ Tỷ lệ hao mòn của kết cấu chính được xác định như sau: móng
15%, tường 20%, sàn 30%, đỡ mái 30%, mái 30%
- Giá đất thị trường khảo sát tại khu vực này như sau:
1. BĐS so sánh 1: nằm ở mặt tiền DT đất 88m2 (4mx12m), DT
sàn XD 220m2, khung sàn BTCT, mái tôn, nền gạch men, CLCL
75%, vừa được bán với giá 5.000 triệu đồng
2. BĐS so sánh 2: nằm trong hẻm 6m, cách mặt tiền đường 40m,
có DT đất 84m2 (4m x 21m), tóp hậu. Nhà có DT sàn XD
206.9m2, khung sàn BTCT, mái ngói, nền gạch men, CLCL70%,
vừa được thế chấp ở ngân hàng và vay được 1.680 triệu đồng với
tỷ lệ cho vay là 60%.
3. BĐS so sánh 3: nằm trong hẻm 6m có DT đất 86m2 (4mx
21,5m), DT sàn XD 187,8m2, nhà khung sàn BTCT mái tôn, nền
gạch men, CLCL 80% vừa được bán với giá 3.000 triệu đồng.
4. BĐS so sanhs4: nằm ở mặt tiền đường, sổ hông, có DT đất
158m2 (7.9mx20m), DT sàn XD 189,1m2. Nhà khung sàn BTCT,
tường dày 20cm, mái ngói, nền gạch men, CLCL 80% được bán
với giá 8.200 triệu đồng
Thông tin thu thậpđược thị trường như sau:
a. Đơn giá xây dựng mới:
+ Nhà khung sàn BTCT, mái ngói, nền đá granit : 3,2 trđ/m2
+ Nhà khung sàn BTCT, mái ngói, nền gạch men: 3 trđ/m2

+ Nhà khung sàn BTCT, mái tole, nền gạch men: 2.8 trđ/m2
b. Giá đất hẻm = 60% giá đất mặt tiền
c. Quy mô diện tích đất lớn hơn 100m2 bằng 95% đất có quy mô
60-100m2
d.Đất tóp hậu thấp hơn 5% so với lô đất không tóp hậu
YÊU CẦU: Xác định giá BĐS nói trên.
Bài 25


Xác định tỷ lệ hao mòn của BĐS, Số liệu thu thập về một bất
động sản là nhà ở liền kề vừa mới được mua bán thành công tại
một khu đô thị mới tại Hà Nội như sau: giá bán 3,8 tỷ đồng, diện
tích thửa đất 60 m2; diện tích mặt bằng xây dựng 50 m2; nhà 5
tầng khung bê tông kết cấu vững chắc; thời gian sử dụng thực tế là
12,5 năm, tuy nhiên, tòa nhà được bảo dưỡng và sử dụng tốt nên
căn cứ vào hiện trạng, tòa nhà được đánh giá có tuổi đời thực hiệu
là 11 năm. Công trình phụ trợ (gồm tường rào, cổng và vườn cảnh
nhỏ) có trị giá 50 triệu.
Số liệu điều tra về thị trường như sau: giá đất bình quân 60 triệu
đồng/m2; đơn giá xây dựng mới tòa nhà tương tự là 3,6 triệu
đồng/m2.