Mức độ sẵn sàng của các doanh nghiệp tư nhân khi tham gia đầu tư theo hình thức hợp tác công tư trong các dự án nhà ở xã hội tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM
--------------------------------------

HOÀNG THỊ VÌNH

MỨC ĐỘ SẴN SÀNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP
TƯ NHÂN KHI THAM GIA ĐẦU TƯ THEO
HÌNH THỨC HỢP TÁC CÔNG TƯ TRONG CÁC
DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ HỒ
CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ
Chuyên ngành: Kế toán
Mã số ngành: 60340301

TP.Hồ Chí Minh, tháng 01 năm 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM
--------------------------------------

HOÀNG THỊ VÌNH

MỨC ĐỘ SẴN SÀNG CỦA CÁC DOANH
NGHIỆP TƯ NHÂN KHI THAM GIA ĐẦU TƯ
THEO HÌNH THỨC HỢP TÁC CÔNG TƯ TRONG
CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ
Chuyên ngành: Kế toán
Mã số ngành: 60340301
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS VƯƠNG ĐỨC HOÀNG QUÂN

TP.Hồ Chí Minh, tháng 01 năm 2016


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi và được sự hướng
dẫn của PGS.TS Vương Đức Hoàng Quân. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn
là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn
gốc.
Học viên thực hiện Luận văn
(Ký và ghi rõ họ tên)

Hoàng Thị Vình


ii

LỜI CẢM ƠN
Trước hết tôi xin gửi lời cám ơn chân thành đến PGS.TS Vương Đức Hoàng
Quân - người Thầy đã tận tâm hướng dẫn, chỉ bảo tôi về ý tưởng, kiến thức, nội
dung luận văn và đặc biệt về phương pháp nghiên cứu khoa học để tôi hiểu rõ hơn
về cách nghiên cứu khoa học.

Tôi xin trân trọng cảm ơn đến tất cả các thầy cô vì kiến thức cũng như kinh
nghiệm từ bài giảng mà các thầy cô đã truyền đạt trong quá trình học tập tại trường
Đại học công nghệ TPHCM.
Đồng thời tôi cũng xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo nhà trường cùng quý
Thầy, Cô, giáo vụ Phòng Quản lý Khoa học và Đào tạo sau Đại học, trường Đại học
công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh đã tạo điều kiện cho tôi có cơ hội hoàn thành luận
văn này.
Tôi xin gửi lời cám ơn đến gia đình, đồng nghiệp và bạn bè đã hết lòng ủng hộ
và động viên tác giả trong suốt thời gian thực hiện luận văn.
Luận văn này chắc chắn không thêt tránh khỏi thiếu sót, tác giả mong nhận được những ý
kiến đóng góp xây dựng của Quý Thầy Cô và Các Bạn.
Trân trọng
Tp. Hồ Chí Minh, ngày 14 tháng 01 năm 2016

Học viên thực hiện luận văn

Hoàng Thị Vình


iii

TÓM TẮT
Với nguồn ngân sách có hạn, nhà nước không thể chỉ dùng ngân sách để chi cho
tất cả các phúc lợi xã hội, trong đó có việc là xây dựng nhà ở xã hội cho các bộ công
nhân viên chức, người có công, người thuộc chính sách hỗ trợ từ nhà nước… Việc
kêu gọi các doanh nghiệp tư nhân đầu tư vốn hỗ trợ cùng nhà nước là việc làm tất
yếu. Và để có sự hợp tác hiệu quả giữa nhà nước và tư nhân thì không thể thiếu việc
áp dụng mô hình PPP. Bài nghiên cứu này kiểm tra các yếu tố tác động đến mức độ
sẵn sàng của doanh nghiệp tư nhân khi tham gia đầu tư theo phương thức PPP trong
các dự án nhà ở xã hội.

Nghiên cứu định tính được thực hiện bằng phương pháp thảo luận nhóm. Kết
quả nghiên cứu định tính kết hợp với các nghiên cứu liên quan nhằm đưa ra mô
hình nghiên cứu ban đầu. Nghiên cứu định lượng được thực hiện gồm có 27 biến
quan sát sử dụng thang đo Likert 5 điểm. Số lượng bảng câu hỏi hợp lệ sử dụng cho
nghiên cứu định tính là 180 bảng.
Dữ liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm SPSS phiên bản 22.0 với một số
công cụ chủ yếu như thống kê mô tả, phân tích yếu tố khám phá EFA, kiểm định độ
tin cậy của thang đo thông qua hệ số Cronbach’s Alpha, phân tích phương sai
(Anova).
Kết quả thống kê mô tả trong nghiên cứu này cho thấy khi được hỏi về sự sẵn
sàng tham gia đầu tư thì tỷ lệ các doanh nghiệp tư nhân không sẵn sàng và, hoàn
toàn không sẵn sàng chiếm 86%. Nguyên nhân chủ yếu là do Lợi nhuận đầu tư
chưa cao, chưa thu hút được các doanh nghiệp tư nhân tham gia đầu tư.
Sau khi kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha, các biến đều đạt yêu cầu nên ta tiếp
tục phân tích yếu tố khám phá EFA. Sau đó thực hiện hồi quy tuyến tính bằng
phương pháp bình phương bé nhất OSL (Ordinary Least Squares). Kết quả cho thấy
có 6 yếu tố tác động đến mức độ sẵn sàng tham gia của các doanh nghiệp tư nhân và
mức độ quan trọng của các yếu tố được sắp xếp theo thứ tự giảm dần như sau:
(1)Lợi nhuận đầu tư; (2) Năng lực các bên tham gia; (3) Tìm kiếm đối tác tin cậy;


iv

(4) Môi trường pháp lý; (5) Môi trường kinh tế vĩ mô; (6) Chia sẽ rủi ro phù hợp..
Do đó giả thiết về liên hệ tuyến tính không bị vi phạm.
Kết quả kiểm định ANOVA cho thấy không có sự khác biệt về vốn và lĩnh vực
kinh doanh ảnh hưởng đến sự sẵn sàng của đầu tư của doanh nghiệp tư nhân theo
hình thức PPP vào lĩnh vực nhà ở xã hội.
Qua đó, đề tài nghiên cứu đã đề xuất một số kiến nghị nhằm thu hút sự đầu tư
của khu vực tư nhân vào nhà ở xã hội theo phương thức PPP.

Đề tài có những hạn chế nhất định về thời gian và phạm vi đối tượng nghiên
cứu còn hạn hẹp (chỉ ở Thành phố Hồ Chí Minh). Đây cũng là hướng mở cho các
nghiên cứu về đề tài này trong tương lai.


v

ABSTRACT
With a limited budget, the state budget cannot be used to pay for all the welfare,
including the construction of social housing for the workers and employees
contributed for the state with the government policies of support ….
The call for the investment of private enterprises increases funds to support for
government is the work of nature. Moreover, to be effective cooperation between
the public and private sector is indispensable to apply the PPP model. The research
paper is applied for the factors affecting the readiness of private enterprises to invest
in the form of PPP in the housing projects .
Qualitative research is done by means of group discussions. The results of
qualitative research adding with the relevant research that leads to provide original
research model. Quantitative research was conducted and included 27 variables
observed using 5- point Likert scale . The number of valid questionnaires used for
the qualitative study of 180 pounds.
The collected data is processed by SPSS 22.0 with some key tools such as
descriptive statistics, factor analysis to discover EFA, testing the reliability of the
scale through the Cronbach 's Alpha , analysis of variance ( ANOVA ) .
Statistical results described in this study showed that when asked about the
readiness to invest is the proportion of private enterprises that is not ready and
completely ready to occupy 86 %. The main reason is because investment is not
high profit; fail to attract private businesses to invest.
After testing the Cronbach's alpha coefficient, all the variables are satisfactory,
so we continue to explore factor to find out analysis EFA. Then, it is performed the

linear regression by the least squares method OSL (Ordinary Least Squares). The
Results showed that there are 6 factors affecting readiness level participation of
private enterprise and the importance of the elements are arranged in descending
order as follows: (1) return on investment; (2) The capacity of the parties; (3)
Searching for a reliable partner; (4) The legal environment; (5) macroeconomic


vi

environment; (6) Risk Sharing fit … Therefore, the assumption of linear association
is not violated.
The test results of ANOVA showed there are no differences between capital
and business areas affecting investment readiness of private companies in the form
of PPP in the field of social housing.
Thereby, the research has suggested a number of recommendations in order to
attract the investment of the private sectors in social housing in the form of PPP .
Indeed, the theme has certain limitations in terms of time and scope of the study
subjects are limited (only in Ho Chi Minh City). It is also an opening trend for the
study guide on this subject in the future.


vii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
ABSTRACT ................................................................................................................v
MỤC LỤC ................................................................................................................ vii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................x

DANH MỤC HÌNH .................................................................................................. xi
DANH MỤC BẢNG BIỂU ..................................................................................... xii
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU .........................................................................................1
1.1 Lý do chọn đề tài ...............................................................................................1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu ..........................................................................................4
1.2.1 Mục tiêu chung ...........................................................................................4
1.2.2 Mục tiêu cụ thể ...........................................................................................4
1.3 Câu hỏi nghiên cứu ...........................................................................................4
1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .....................................................................5
1.5. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................5
1.6. Ý nghĩa của nghiên cứu ....................................................................................6
1.7. Kết cấu của đề tài nghiên cứu ..........................................................................6
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT ...........................................................................7
2.1. Tổng quan về mô hình hợp tác công tư (PPP) .................................................7
2.1.1. Khái niệm về PPP ......................................................................................7
2.1.2 Đặc điểm phương thức PPP .......................................................................8
2.1.3 Các hình thức thực hiện mô hình PPP .......................................................9
2.1.4 Những yếu tố tạo nên sự thành công của PPP .........................................11
2.1.5 Những yếu tố ảnh hưởng đến doanh nghiệp tư nhân khi tham gia PPP ..16
2.2. Tổng quan về Nhà ở xã hội.............................................................................17
2.2.1 Khái quát chung ........................................................................................17


viii

2.2.2 Lợi ích của doanh nghiệp tư nhân khi tham gia PPP trong các dự án nhà
ở xã hội ..............................................................................................................17
2.3 Tổng quan các lý thuyết về mức độ sẵn sàng của các doanh nghiệp ..............19
2.4. Tổng quan các nghiên cứu trước....................................................................20
2.4.1. Tổng quan các nghiên cứu về PPP ..........................................................20

2.4.2. Tổng quan các nghiên cứu về Nhà ở xã hội ............................................21
2.4.3. Tổng quan các nghiên cứu về mức độ sẵn sàng ......................................25
2.5. Tóm tắt chương ...............................................................................................26
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ...27
3.1. Quy trình thực hiện nghiên cứu ......................................................................27
3.2. Mô hình nghiên cứu đề xuất ...........................................................................29
3.3. Định nghĩa các biến........................................................................................30
3.3.1. Biến phụ thuộc .........................................................................................30
3.3.2. Biến độc lập .............................................................................................30
3.4. Mẫu nghiên cứu và phương pháp thu thập dữ liệu ........................................34
3.4.1 Mẫu nghiên cứu: .......................................................................................34
3.4.2. Phương pháp xử lý và phân tích dữ liệu ..................................................35
3.4.2.1 Phân tích mô tả:.....................................................................................35
3.4.2.2 Kiểm định và đánh giá thang đo: ..........................................................35
3.4.2.3 Phân tích hồi quy bội .............................................................................36
3.4.2.3 Phân tích ANOVA ..................................................................................37
3.5. Xây dựng thang đo..........................................................................................37
3.6. Tóm tắt chương 3 ............................................................................................41
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................42
4.1 Kết quả thống kê mô tả ....................................................................................42
4.1.1 Thống kê mô tả về Vốn (quy mô) doanh nghiệp ......................................42
4.1.2 Thống kê mô tả về sự sẵn sàng đầu tư của doanh nghiệp.........................42
4.1.3 Thống kê mô tả về lĩnh vực kinh doanh của doanh nghiệp ......................44
4.1.4 Thống kê mô tả về thang đo .....................................................................44


ix

4.2. Kết quả kiểm định thang đo ............................................................................46
4.2.1 Phân tích Cronbach Alpha ........................................................................46

4.2.2 Phân tích yếu tố khám phá EFA ..............................................................48
4.2.2.1 Phân tích yếu tố EFA cho các biến độc lập ...........................................48
4.2.2.2 Phân tích yếu tố EFA cho các biến phụ thuộc .......................................50
4.3. Phân tích hồi quy tuyến tính bội .....................................................................52
4.3.1 Phân tích hồi quy và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ............52
4.3.2 Kiểm định giả thuyết nghiên cứu: ............................................................55
4.3.3 Dò tìm sự vi phạm các giả định cần thiết trong phân tích hồi quy tuyến
tính .....................................................................................................................57
4.4. Kiểm tra tính khác biệt về mức độ sẵn sàng theo lĩnh vực vốn và lĩnh vực
kinh doanh .............................................................................................................59
4.4.1 Phân tích sự khác biệt theo Vốn ...............................................................59
4.4.2 Phân tích sự khác biệt theo Lĩnh vực kinh doanh .....................................60
4.5. Tóm tắt chương 4 ............................................................................................61
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................62
5.1 Tóm tắt kết quả nghiên cứu: ............................................................................62
5.2 Kiến nghị .........................................................................................................63
5.3 Giới hạn của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo ........................................64
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................65
PHỤ LỤC


x

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
PPP

Public- Private Partner (Hợp tác công tư)

ADB

Asian Development Bank (Ngân hàng phát triển Châu Á)

GDP

Gross Domestic Product (Tổng sản phẩm quốc nội)


xi

DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1 - Mô hình quan hệ đối tác công-tư trong xây dựng nhà ở ở Ukraina .................. 22
Hình 2.2: Mô hình nhà ở xã hội theo Phạm Đình Tuyển và cộng sự (2014) ....................... 24
Hình 3.1 - Quy trình thực hiện nghiên cứu ......................................................................... 27
Hình 3.2: Mô hình nghiên cứu đề xuất ................................................................................ 29
Hình 4.1 - Quy mô vốn của doanh nghiệp .......................................................................... 42
Hình 4.2 - Mức độ sẵn sàng đầu tư vào dự án nhà ở xã hội của tư nhân ............................ 43
Hình 4.3 - Nguyên nhân mức độ sẵn sàng đầu tư vào dự án nhà ở xã hội của tư nhân ...... 43
Hình 4.4 - Lĩnh vực kinh doanh của doanh nghiệp ............................................................ 44
Hình 4.5 – Kiểm định giả thuyết nghiên cứu ....................................................................... 56
Hình 4.6 – Đồ thị phân tán Scatterplot ................................................................................ 57
Hình 4.7 - Biểu đồ Histogram .............................................................................................. 58
Hình 4.8 - Đồ thị Q-Q plot ................................................................................................... 58


xii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1: Thang đo chính thức......................................................................................... 38
Bảng 4.1 – Bảng thống kê mô tả về thang đo .................................................................. 44
Bảng 4.2 - Kết quả kiểm định Cronbach Alpha các thang đo ....................................... 47

Bảng 4.3 - Kiểm định KMO and Bartlett của các biến độc lập ..................................... 48
Bảng 4.4 - Tổng phương sai trích của biến độc lập ........................................................ 49
Bảng 4.5 - Kết quả phân tích yếu tố các biến độc lập sau khi xoay............................... 49
Bảng 4.6 - Tổng phương sai trích của biến phụ thuộc.................................................... 51
Bảng 4.7 - Kết quả phân tích yếu tố biến phụ thuộc....................................................... 51
Bảng 4.8 - Kiểm định sự phù hợp của mô hình ............................................................... 52
Bảng 4.9 - Các thông số thống kê của từng biến trong phương trình ........................... 53
Bảng 4.10: Phân tích sự khác biệt theo các thuộc tính của đối tượng nghiên cứu ...... 59


1

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU
1.1 Lý do chọn đề tài
Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị đặc biệt, một trung tâm lớn về kinh tế, văn
hóa, giáo dục đào tạo, khoa học công nghệ, đầu mối giao lưu và hội nhập quốc tế, là
đầu tàu, động lực, có sức thu hút và lan tỏa lớn của vùng kinh tế trọng điểm phía
Nam, có vị trí chính trị quan trọng của cả nước, với dân số hiện nay gần 8 triệu
người. Tốc độ phát triển kinh tế và tăng dân số của thành phố luôn đạt ở mức cao.
Sự phát triển về kinh tế - xã hội, thu nhập bình quân đầu người ngày được cải thiện
cùng với sự gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn của người dân,
đó là thách thức không nhỏ cho Thành phố. Đánh giá được tầm quan trọng đó, Đảng
bộ và chính quyền thành phố qua các thời kỳ đều quan tâm chăm lo, giải quyết nhà
ở cho người dân, đặc biệt là nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ
trang, người thu nhập thấp, xem đây là nhiệm vụ chính trị quan trọng trong quá
trình phát triển kinh tế - xã hội thành phố (Trần Trọng Tuấn, 2015). Trong đó, nhà
ở xã hội đóng một vai trò không nhỏ, quyết định sự phát triển thành công của đất
nước. (Phan Trường Sơn, 2012).
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2012-2015 khu vực đô thị cần
khoảng 700.000 căn hộ nhà ở xã hội, đến năm 2020 sẽ cần thêm khoảng 200.000

căn, nếu nhu cầu đến năm 2015 được giải quyết hết. Riêng Thành phố Hồ Chí Minh
cần 134.000 căn (Thái Nguyên, 2015). Tính đến tháng 7/2015 thành phố mới bàn
giao được 2.000 căn hộ thuộc diện nhà ở xã hội. Như vậy, những con số báo cáo
mới nhất đều cho thấy còn quá nhỏ so với chủ trương của thành phố là đầu tư dự án
nhà ở xã hội quy mô 41.000 căn. Một trong những mục tiêu chính của bản chiến
lược là đến năm 2020 cần xây dựng thêm ít nhất 22,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội
hướng tới tầng lớp dân cư có mức thu nhập thấp tại các khu vực đô thị (Thái
Nguyên, 2015).
Với nhu cầu về Nhà ở xã hội ngày càng cao, trong khi lượng cung còn quá thấp.
Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này như như sự thiếu hụt về nguồn lực
tài chính từ ngân sách, sự rắc rối và kém hấp dẫn trong chính sách khuyến khích và


2

hỗ trợ đầu tư cũng như sự khác biệt về quan điểm phát triển nhà ở xã hội của các
bên liên quan. Tuy nhiên nguyên nhân chính dẫn đến sự chênh lệch về “cung- cầu”
này là ngân sách nhà nước có hạn trong khi việc chi tiêu phải trích từ ngân sách nhà
nước là rất lớn. Dự án nhà ở thu nhập thấp đã bị tụt xa phía sau cầu do Nhà nước
thiếu vốn và khu vực tư nhân cần khuyến khích đầu tư nhiều hơn, Bộ trưởng Xây
dựng Trịnh Đình Dũng cho biết. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải đưa ra những
chính sách cụ thể, tìm phương pháp giải quyết hợp lý. Và đó là lý do mô hình hợp
tác công tư được áp dụng tại Việt Nam trong lĩnh vực như nhà ở xã hội.
Mô hình hợp tác công tư (mô hình đối tác nhà nước tư nhân- PPP) là mô hình
hợp tác giữa khu vực nhà nước và tư nhân trong việc cung cấp và phát triển các dịch
vụ công cộng, góp phần giải quyết những vấn đề thiếu hụt vốn cũng như nâng cao
hiệu quả của các dự án. Xuất hiện từ những năm 80 của thế kỉ XX, mô hình này
ngày càng được áp dụng rộng rãi và đã được những thành quả to lớn tại trên 50
quốc gia trên thế giới (Bùi Viết Sang, 2012). Và điểm chung của các quốc gia này là
lĩnh vực kinh tế tư nhân của hộ rất phát triển và các nước này đã có chính sách huy

động vốn từ lĩnh vực tư nhân rất hiệu quả. Như ở Trung Quốc, tỷ lệ huy động vốn
cả khu vực tư nhân trong mô hình PPP chiếm 75%, trong khi doanh nghiệp nhà
nước chỉ góp 25% (Vương Đức Hoàng Quân, 2013). Ở Việt Nam, khu vực kinh tế
tư nhân cũng đã “đủ mạnh” để Việt Nam có thể áp dụng mô hình này hiệu quả.
Theo các nguồn số liệu thống kê, trong giai đoạn 2006-2015, khu vực kinh tế tư
nhân đóng góp hơn 40% GDP cả nước. Trong thời gian tới, theo dự báo của Tổng
cục Thống kê, khu vực kinh tế tư nhân vẫn đóng góp khoảng 30% ngân sách và
khoảng 40% GDP của cả nước. Số liệu thống kê cũng cho thấy, nguồn vốn khu vực
tư nhân có tốc độ tăng trưởng bình quân 155%/năm giai đoạn 2006-2014. Xét về cơ
cấu vốn đầu tư toàn xã hội, nguồn vốn tư nhân không chỉ luôn chiếm vị trí thứ 02
giữa 03 khu vực, mà còn có xu hướng tăng nhẹ từ mức 22% năm 2000 lên 38,4%
năm 2014. Ngay những giai đoạn kinh tế khó khăn (2008-2009 và 2011-2013) thì
vốn đầu tư khu vực tư nhân vẫn tăng cho thấy tính ổn định, bền vững của khu vực
này (Phạm Ngọc Long, 2015). Như vậy, sự lớn mạnh của lĩnh vực tư nhân ngày


3

càng thể hiện rõ rệt. Vậy họ có sẵn sàng đầu tư, họ có hưởng ứng với việc kêu gọi
tư nhân cùng nhà nước hợp tác đầu tư theo hình thức PPP vào các dự án mặc dù đây
là chính sách phù hợp với thực tế hiện nay của Việt Nam. Với mô hình PPP, Nhà
nước sẽ thiết lập các tiêu chuẩn về cung cấp dịch vụ và tư nhân được khuyến khích
cung cấp bằng cơ chế thanh toán theo chất lượng dịch vụ. Đây là hình thức hợp tác
tối ưu hóa hiệu quả đầu tư và cung cấp dịch vụ công cộng chất lượng cao, nó sẽ
mang lại lợi ích cho cả nhà nước và người dân. Nhưng các doanh nghiệp tư nhân đã
sẵn sàng để tham gia đầu tư theo PPP?
Tuy ở Việt Nam mô hình PPP đã được bắt đầu nghiên cứu và đưa vào áp dụng
từ năm 1994 (Bùi Viết Sang, 2012) nhưng hiện nay, hoạt động hợp tác công – tư
(PPP) đang được nhắc đến như là một cách thức mới và hiệu quả giúp giải quyết
vấn đề về vốn, nhất là trong bối cảnh lạm phát tăng, chính sách tiền tệ tài khóa bị

thắt chặt, ngân sách nhà nước bị thâm hụt (Nguyễn Thị Mai, 2016).
Và hình thức hợp tác công- tư (PPP) chưa được nhiều người biết đến, ngay cả
người làm việc trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng cũng còn bở ngỡ khi nhắc đến hình
thức hợp tác đầu tư này. Nhiều người còn mơ hồ về PPP, họ cho rằng PPP khác với
BT, BOT... Cho đến tháng 2/2015 mới có nghị định chính thức về đầu tư theo hình
thức đối tác công tư thì PPP mới được quy định , giải thích rõ hơn. Trong nghị định
này có quy định lĩnh vực nhà ở xã hội là một trong những lĩnh vực được phép đầu
tư theo hình thức PPP. Qua thời gian áp dụng PPP thí điểm trong giao thông đường
bộ, cho đến nay đã có nhiều dự án áp dụng mô hình PPP thành công như đường cao
tốc thành phố Hồ Chí Minh- Long Thành- Dầu Giây, cầu Việt Trì, cầu Yên Lệnh...
Tuy nhiên đến nay vẫn ít nhà đầu tư tư nhân đầu tư vào nhà ở xã hội theo hình thức
hợp tác công tư này. Nguyên nhân khiến các nhà đâu tư nhân chưa tham gia đầu tư
chủ yếu là do đâu, các yếu tố nào tác tác động tới sự sẵn sàng đầu tư của họ. Hiện
nay chưa có nghiên cứu nào nghiên cứu về vấn đề này.
Tóm lại, với sự phát triển ngày càng mạnh mẽ của khu vực tư nhân, tầm quan
trọng của việc phải xây dựng nhà ở xã hội, và những hiệu quả không thể phủ nhận
mà mô hình PPP mang lại tác giả nhận thấy rằng có một nghiên cứu về sự liên kết


4

ba vấn đề này là rất cần thiết. Mặt khác, hiện nay chưa có nghiên cứu nào trong
nước nghiên cứu về mức độ sẵn sàng của doanh nghiệp tư nhân khi tham gia đầu tư
vào Nhà ở xã hội theo hình thức PPP. Vì vậy, tác giả chọn đề tài nghiên cứu là
“Mức độ sẵn sàng của các doanh nghiệp tư nhân khi tham gia đầu tư theo hình
thức hợp tác công tư trong các dự án nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh”
làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ của mình.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu chung
Mục tiêu tổng quát của đề tài là hiểu và đánh giá được mức độ sẵn sàng của các

doanh nghiệp tư nhân khi tham gia đầu tư theo phương thức PPP trong các dự án
nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
Đề tài nghiên cứu nhằm đạt được các mục tiêu cụ thể sau:
Mục tiêu 1: Tổng quan về lý thuyết và đề xuất mô hình về các yếu tố tác động
đến sự sẵn sàng của các doanh nghiệp tư nhân khi tham gia đầu tư theo phương thức
PPP trong các dự án nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh.
Mục tiêu 2: Xác định được mức độ tác động của từng yếu tố đến sự sẵn sàng
các doanh nghiệp tư nhân khi tham gia đầu tư theo phương thức PPP trong các dự
án nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh.
Mục tiêu 3: Đề xuất một số kiến nghị nhằm thu hút các doanh nghiệp tư nhân
tham gia đầu tư theo phương thức PPP trong các dự án nhà ở xã hội tại thành phố
Hồ Chí Minh.
1.3 Câu hỏi nghiên cứu
Các câu hỏi nghiên cứu trong đề tài là:
- Qua tổng quan về lý thuyết, mô hình về các yếu tố ảnh hưởng đến sẵn sàng
của các doanh nghiệp khi tham gia theo phương thức PPP trong các dự án nhà ở xã
hội tại thành phố Hồ Chí Minh được xây dựng như thế nào?


5

- Mức độ tác động cụ thể của các yếu tố đến sự sẵn sàng của các doanh nghiệp
khi tham gia theo phương thức PPP trong các dự án nhà ở xã hội tại thành phố Hồ
Chí Minh như thế nào?
- Làm thế nào để thu hút các doanh nghiệp tư nhân tham gia theo phương thức
PPP trong các dự án nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh?
1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu
Đề tài tập trung khảo sát ý kiến của các doanh nghiệp tư nhân trên địa bàn thành

phố Hồ Chí Minh vì các doanh nghiệp tư nhân trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
thường là những doanh nghiệp lớn, có tiềm lực mạnh về tài chính lẫn kỹ thuật.
Phạm vi nghiên cứu
Đề tài thực hiện nghiên cứu tại thành phố Hồ Chí Minh.
Số liệu sơ cấp được thu thập trực tiếp từ các doanh nghiệp tư nhân trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh trong khoảng thời gian từ tháng 9/2015 đến tháng 12/2015.
1.5. Phương pháp nghiên cứu
Nghiên cứu định tính được thực hiện trên cơ sở kế thừa và vận dụng có chọn
lọc các kết quả nghiên cứu lý thuyết và thực nghiệm trên thế giới nhằm xác định các
yếu tố và sự khác biệt về mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến sự sẵn sàng của
các doanh nghiệp khi tham gia theo phương thức PPP trong các dự án nhà ở xã hội.
Nghiên cứu định lượng sử dụng mô hình hồi quy đa biến đo lường mức độ sẵn
sàng đầu tư của nhà đầu tư tư nhân đối với các dự án PPP nhà ở xã hội bằng công
cụ phân tích sử dụng là phần mềm thống kê SPSS 22.0, theo trình tự các bước sau:
- Làm sạch dữ liệu;
- Kiểm định độ tin cậy thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha để kiểm
định sự tương quan giữa các biến và loại bỏ các biến có độ tin cậy không phù hợp;
- Phân tích yếu tố khám phá EFA tìm ra các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến sự sẵn
sàng của các doanh nghiệp khi tham gia theo phương thức PPP trong các dự án nhà
ở xã hội


6

- Phân tích hồi quy tuyến tính nhằm xác định mức độ tác động của các yếu tố
đến sự sẵn sàng của các doanh nghiệp khi tham gia theo phương thức PPP trong các
dự án nhà ở xã hội.
1.6. Ý nghĩa của nghiên cứu
Về mặt lý thuyết, đề tài tổng quan lý thuyết về PPP, về nhà ở xã hội; tổng quan
các nghiên cứu liên quan đến PPP, nhà ở xã hội, mức độ sẵn sàng đầu tư của doanh

nghiệp tư nhân; từ đó tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu.
Về mặt thực tiễn, đề tài xác định được những yếu tố thực tế có tác động đến sự
sẵn sàng tham gia đầu tư vốn vào nhà ở xã hội theo hình thức hợp tác công - tư
(PPP) của khu vực tư nhân trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Qua đó, đề xuất
những kiến nghị cụ thể nhằm thu hút sự đầu tư vốn từ khu vực tư nhân ở thành phố
Hồ Chí Minh; thông qua đó sẽ góp phần tăng nguồn vốn đầu tư cho các dự án xây
dựng nhà ở xã hội.
1.7. Kết cấu của đề tài nghiên cứu
Chương 1: Giới thiệu lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên
cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, ý nghĩa nghiên
cứu.
Chương 2: Cơ sở lý thuyết về hình thức hợp tác công- tư (PPP), về nhà ở xã
hội, về sự sẵn sàng đầu tư của các doanh nghiệp tư nhân; phân tích một số nghiên
cứu liên quan và đề xuất mô hình nghiên cứu.
Chương 3: Giới thiệu phương pháp nghiên cứu, giới thiệu mô hình, phương
pháp thu thập dữ liệu.
Chương 4: Kết quả nghiên cứu: mô tả, phân tích thống kê dữ liệu, kết quả phân
tích của mô hình nghiên cứu, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ sẵn sàng
đầu tư của các doanh nghiệp tư nhân vào nhà ở xã hội theo hình thức PPP.
Chương 5: Kết luận và khuyến nghị.


7

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.1. Tổng quan về mô hình hợp tác công tư (PPP)
2.1.1. Khái niệm về PPP
Hiện nay, trên thế giới chưa có một định nghĩa thống nhất về thuật ngữ “hợp tác
công tư- PPP”. Mỗi một quốc gia, mỗi tổ chức quốc tế đều có một cách hiểu riêng
phù hợp với quá trình áp dụng của mình. Tác giả liệt kê một số định nghĩa như sau:

Theo quan điểm của ADB, “quan hệ đối tác công–tư (PPP) được hiểu là một cơ
chế hợp đồng giữa các đơn vị khu vực công (cấp quốc gia, bang, tỉnh, hoặc địa
phương) với các đơn vị thuộc khu vực tư nhân qua đó các kỹ năng, tài sản và/hoặc
nguồn lực tài chính của mỗi bên trong khu vực công và tư nhân được phân bố theo
cách bổ sung cho nhau, rủi ro và lợi ích được chia sẻ, nhằm đem lại kết quả thực thi
dịch vụ tối ưu và giá trị tốt đẹp cho công dân.”
Trong chi tiêu công cộng, PPP (Public - Private Partner) là hợp tác công- tư mà
theo đó nhà nước cho phép tư nhân cùng tham gia đầu tư vào các dịch vụ hoặc công
trình công cộng của nhà nước. Với mô hình PPP, Nhà nước sẽ thiết lập các tiêu
chuẩn cung cấp dịch vụ và tư nhân được khuyến khích cung cấp bằng cơ chế thanh
toán chất lượng dịch vụ. Đây là hình thức hợp tác tối ưu hóa hiệu quả đầu tư và
cung cấp dịch vụ công cộng chất lượng cao, nó sẽ mang lại lợi ích cho cả nhà nước
và người dân vì tận dụng được nguồn lực tài chính và quản lý tư nhân, trong khi vẫn
đảm bảo lợi ích cho người dân.
Theo quyết định 15/2015/QĐ của thủ tướng Chính phủ, PPP được hiểu như sau:
“Đầu tư theo hình thức đối tác công- tư (sau đây gọi tắt là PPP) là hình thức đầu tư
được thực hiện trên cơ sở hợp đồng giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà
đầu tư, doanh nghiệp dự án để thực hiện, quản lý, vận hành dự án kết cấu hạ tầng,
cung cấp dịch vụ công.”
Mặc dù có nhiều khái niệm khác nhau về PPP, tuy nhiên tác giả có thể tóm lại
như sau: PPP là hình thức hợp tác giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền với các
nhà đầu tư, doanh nghiệp dựa trên các hình thức hợp đồng phân chia rõ quyền và
trách nhiệm cũng như việc phân công công việc của mỗi bên để cùng hỗ trợ nhau


8

trong quá trình thực hiện, quản lý, vận hành dự án kết cấu hạ tầng, cung cấp dịch vụ
công nhằm tối ưu hóa hiệu quả đầu tư và cung cấp dịch vụ công cộng chất lượng
cao, nó sẽ mang lại lợi ích cho cả nhà nước và người dân vì tận dụng được nguồn

lực tài chính và quản lý tư nhân, trong khi vẫn đảm bảo lợi ích cho người dân.
2.1.2 Đặc điểm phương thức PPP
Theo Bùi Viết Sang (2012), các đặc trưng cơ bản của mối quan hệ hợp tác Nhà
nước tư nhân này như sau:
Thứ nhất, các dự án PPP cho phép sự tham gia của khu vực tư nhân vào việc
cung cấp các dịch vụ công cộng. Tùy theo những mức độ tham gia của khu vực tư
nhân và sự can thiệp của khu vực nhà nước, lại có những mô hình PPP khác nhau.
Thứ hai, có sự phân chia rõ ràng về trách nhiệm rủi ro, nghĩa vụ tài chính và các
khoản thu nhập trong một dự án PPP. Một hợp đồng PPP quy định cụ thể kết quả
đầu ra, dịch vụ yêu cầu, quy định công ty hay tập đoàn nào sẽ phụ trách vấn đề tài
chính, thiết kế, xây dựng vận hành và duy trì dự án sau khi hoàn thành.
Thứ ba, các hợp đồng PPP thường là dài hạn, trong khoảng từ 10-30 năm.
Không giống với lĩnh vực truyền thống, khu vực nhà nước sẽ không sở hữu các cơ
sở này trong khoảng thời gian này. Tuy nhiên, khu vực nhà nước có thể tiếp tục
cung cấp dịch vụ cốt lõi truyền thống gắn với công trình (như giảng dạy trong các
trường học và các dịch vụ y tế trong bệnh viện) trong khi nhà thầu tư nhân có thể
cung cấp các dịch vụ phụ trợ để hỗ trợ. Điều này thường xảy ra sau khi hết thời gian
hợp đồng và dự án đã hoàn thành và được trả quyền sở hữu về cho khu vực nhà
nước.
Thứ tư, không giống như các dự án thông thường, trong một dự án PPP, nhà
thầu tư nhân chỉ thu hồi khoản đầu tư thông qua thu nhập thu được của hoạt động
cung cấp dịch vụ sau này, hoặc khu vực nhà nước có thể bồi thường cho nhà thầy tư
nhân với các khoản thanh toán dịch vụ, hoặc quyền hạn được trực tiếp thu lệ phí
đối với người sử dụng các dịch vụ này, hoặc kết hợp tất cả các phương thức trên.
Thứ năm, cơ chế thanh toán PPP thường cung cấp cho chính phủ một quyền
khấu trừ các khoản thanh toán nếu chất lượng dịch vụ được cung cấp bởi nhà thầu


9

tư nhân là thấp hơn so với thỏa thuận. Chính phủ cũng có quyền bảo lưu quyền
tham gia và giành lại quyền kiểm soát tài sản của dự án, trong trường hợp việc cung
cấp dịch vụ chất lượng thấp của nhà điều hành tư nhân lặp đi lặp lại.
Theo Huỳnh Thúy Giang (2012), các đặc trưng cơ bản của PPP được tóm tắt
như sau:
Là sự cộng tác giữa khu vực công và khu vực tư dựa trên một hợp đồng dài hạn
để cung cấp tài sản hoặc dịch vụ.
Phân bổ hợp lý về lợi ích, chi phí, rủi ro và trách nhiệm giữa hai khu vực.
Kết quả mong đợi: hiệu quả về chất lượng hàng hóa/ dịch vụ; và sử dụng vốn.
Đối tác tư nhân thực hiện việc thiết kế, xây dựng, tài trợ vốn và vận hành;
Việc thanh toán thực hiện trong suốt thời gian hợp đồng.
Quyền sở hữu tài sản vẫn thuộc về khu vực công và khu vực tư nhân sẽ chuyển
giao tài sản lại cho khu vực công khi kết thúc thời gian hợp đồng.
Tuy cách trình bày về đặc trưng cơ bản của PPP của Bùi Viết Sang và Huỳnh
Thị Thúy Giang là khác nhau nhưng có thể hồi quy lại là: PPP là sự phân bổ hợp lý
về lợi ích, chi phí, rủi ro và trách nhiệm dựa trên một hợp đồng dài hạn hợp tác giữa
khu vực công và khu vực tư nhằm đạt kết quả mong đợi là hiệu quả về chất lượng
hàng hóa hoặc dịch vụ, và hiệu quả về sử dụng vốn.
2.1.3 Các hình thức thực hiện mô hình PPP
Hiện nay trên thế giới có 05 hình thức phổ biến như sau:
Mô hình nhượng quyền khai thác (Franchise) là hình thức mà theo đó cơ sở hạ
tầng được nhà nước xây dựng và sở hữu nhưng giao (thường là thông qua đấu giá)
cho tư nhân vận hành và khai thác.
Mô hình thiết kế - xây dựng - tài trợ - vận hành DBFO (Design- Build - Finance
- Operate), khu vực tư nhân sẽ đứng ra xây dựng, tài trợ và vận hành công trình
nhưng nó vẫn thuộc sở hữu nhà nước.
Mô hình xây dựng - vận hành - chuyển giao BOT (Build - Operate - Transfer)
là hình thức do công ty thực hiện dự án sẽ đứng ra xây dựng và vận hành công trình
trong một thời gian nhất định sau đó chuyển giao toàn bộ cho nhà nước.

10

Mô hình BTO (xây dựng - chuyển giao - vận hành) là mô hình sau khi xây dựng
xong thì chuyển giao ngay cho nhà nước sở hữu nhưng công ty thực hiện dự án vẫn
giữ quyền khai thác công trình.
Mô hình xây dựng - sở hữu - vận hành BOO (Build - Own - Operate) là hình
thức công ty thực hiện dự án sẽ đứng ra xây dựng công trình, sở hữu và vận hành
công trình.
Theo quyết định 15/2015/QĐ của thủ tướng Chính phủ, có 9 hình thức của PPP
được áp dụng tại Việt Nam, đó là:
Hợp đồng Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao (BOT) là hợp đồng được ký
giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu
hạ tầng; sau khi hoàn thành công trình, nhà đầu tư được quyền kinh doanh công
trình trong một thời hạn nhất định; hết thời hạn, nhà đầu tư chuyển giao công trình
đó cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao - Kinh doanh (BTO) là hợp đồng được ký
giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu
hạ tầng; sau khi hoàn thành công trình, nhà đầu tư chuyển giao cho cơ quan nhà
nước có thẩm quyền và được quyền kinh doanh công trình đó trong một thời hạn
nhất định.
Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao ( BT) là hợp đồng được ký giữa cơ quan
nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; nhà
đầu tư chuyển giao công trình đó cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được
thanh toán bằng quỹ đất để thực hiện Dự án khác theo các điều kiện quy định tại
Khoản 3 Điều 14 và Khoản 3 Điều 43 Nghị định này.
Hợp đồng Xây dựng - Sở hữu - Kinh doanh (BOO) là hợp đồng được ký giữa
cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ
tầng; sau khi hoàn thành công trình, nhà đầu tư sở hữu và được quyền kinh doanh
công trình đó trong một thời hạn nhất định.

Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao - Thuê dịch vụ (BTL) là hợp đồng được ký
giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu


11

hạ tầng; sau khi hoàn thành công trình, nhà đầu tư chuyển giao cho cơ quan nhà
nước có thẩm quyền và được quyền cung cấp dịch vụ trên cơ sở vận hành, khai thác
công trình đó trong một thời hạn nhất định; cơ quan nhà nước có thẩm quyền thuê
dịch vụ và thanh toán cho nhà đầu tư theo các điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều
14 Nghị định này.
Hợp đồng Xây dựng - Thuê dịch vụ - Chuyển giao (BLT) là hợp đồng được ký
giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu
hạ tầng; sau khi hoàn thành công trình, nhà đầu tư được quyền cung cấp dịch vụ
trên cơ sở vận hành, khai thác công trình đó trong một thời hạn nhất định; cơ quan
nhà nước có thẩm quyền thuê dịch vụ và thanh toán cho nhà đầu tư theo các điều
kiện quy định tại Khoản 2 Điều 14 Nghị định này; hết thời hạn cung cấp dịch vụ,
nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hợp đồng Kinh doanh - Quản lý (O&M) là hợp đồng được ký giữa cơ quan nhà
nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để kinh doanh một phần hoặc toàn bộ công trình
trong một thời hạn nhất định.
2.1.4 Những yếu tố tạo nên sự thành công của PPP
Theo ADB (2008), để đạt được những mục tiêu thông qua PPP, các chính phủ
đã thực hiện hàng loạt các cải cách liên quan đến hình thức đầu tư này bao gồm:
hoàn thiện khung pháp lý (Boyfield, 1992; Stein, 1995), điều tiết chính sách hỗ trợ
của chính phủ (Zhang và các tác giả, 1998), ổn định môi trường kinh tế vĩ mô
(Dailami và Klein, 1997), phát triển thị trường tài chính (Akintoye và các tác giả,
2001b), lựa chọn các tập đoàn tưnhân có năng lực (Tiong, 1996; Birnie, 1999), thực
hiện nghiên cứu khả thi/ phân tích chi phí-lợi ích (Brodie, 1995; Hambros, 1999);
phân bổ rủi ro hiệu quả (Grant, 1996), và xây dựng quy trình đấu thầu cạnh tranh

(Kopp, 1997); (Marcus và Graeme, 2004). Những yếu tố trên được xem là rất quan
trọng để đảm bảo sự thành công của các dự án PPP.
Theo Bùi Viết Sang, 2012: Một dự án hợp tác công tư là một dự án dài hạn (1030 năm) và phức tạp do đó các dự án này chịu ảnh hưởng bởi rất nhiều các yếu tố
ngoại sinh như môi trường pháp lý, môi trường kinh tế xã hội của các nước thực