một số giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh của công ty cổ phần đầu tư vạn phúc gia

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA ĐÀO TẠO ĐẶC BIỆT

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
NGÀNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
NĂNG LỰC CẠNH TRANH CỦA
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VẠN
PHÚC GIA
SVTH: Nguyễn Diệp Tú Anh
MSSV: 1254032008
Ngành: Tài chính ngân hàng
GVHD: Ths. Vũ Thị Bích Ngọc

Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2016


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành báo cáo này, em xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Cô ThS. Vũ Bích Ngọc,
đã tận tình hướng dẫn trong suốt quá trình viết Báo cáo luận văn tốt nghiệp.
Em chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô trong khoa Đào tạo đặc biệt, Trường Đại Học
Mở TP. Hồ Chí Minh đã tận tình truyền đạt kiến thức trong những năm em học tập.
Với vốn kiến thức được tiếp thu trong quá trình học không chỉ là nền tảng cho quá
trình thực hiện báo cáo mà còn là hành trang quí báu để em bước vào đời thêm vững
chắc và tự tin.
Em chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Công ty cổ phần đầu tư Vạn Phúc Gia đã cho
phép và tạo điều kiện thuận lợi để em thực tập tại Công ty. Em thật sự rất cảm kích
trước sự thân thiện và luôn nhiệt tình giúp đỡ, chỉ dạy cho em những kĩ năng và kinh
nghiệm làm việc cơ bản tại Công ty.
Cuối cùng em kính chúc quý Thầy, Cô dồi dào sức khỏe và thành công trong sự

nghiệp cao quý. Đồng kính chúc các Cô, Chú, Anh, Chị trong Công ty cổ phần đầu tư
Vạn Phúc Gia luôn dồi dào sức khỏe, đạt được nhiều thành công trong công việc.
Sinh viên

Nguyễn Diệp Tú Anh

1


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
BĐS
NLCT
DN
CP
CT
DNBDS

Tên viết tắt
Bất động sản
Năng lực cạnh tranh
Doanh nghiệp
Cổ phần
Cạnh tranh
Doanh nghiệp bất động sản

3


MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................................1
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN .........................................................2
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .................................................................................3
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU .............................................................................................6
1.1 Lý do chọn đề tài ...................................................................................................6
1.2 Mục tiêu nghiên cứu ..............................................................................................7
1.3 Phương pháp nghiên cứu .......................................................................................7
1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .........................................................................8
1.5 Kết cấu của khóa luận............................................................................................8
CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN VỀ LÝ THUYẾT LIÊN QUAN ĐẾN VẤN ĐỀ .............9
2.1. Khái niệm về cạnh tranh, năng lực cạnh tranh và lợi thế cạnh tranh. ..................9
2.1.1. Khái niệm cạnh tranh.....................................................................................9
2.1.2.Khái niệm năng lực cạnh tranh. ....................................................................10
2.1.2. Tầm quan trọng của việc nâng cao năng lực cạnh tranh. ............................13
2.2. Những yếu tố tác động đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp. ..................14
2.2.1. Các yếu tố bên trong doanh nghiệp ............................................................. 14
2.2.2. Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp ............................................................. 16
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG VÀ ĐÁNH GIÁ NĂNG LỰC CẠNH TRANH TRONG
LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VẠN PHÚC
GIA ................................................................................................................................ 21
3.1 Giới thiệu chung về công ty Cổ Phần Đầu Tư Vạn Phúc Gia ............................. 21
3.1.1 Thông tin chung ............................................................................................21
3.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển ...................................................................21
3.1.3 Nhiệm vụ, chức năng và định hướng phát triển của công ty ........................22
3.1.4. Giới thiệu cơ cấu tổ chức và nhân sự của doanh nghiệp ............................. 24
3.1.5. Các kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trong thời gian gần
đây .........................................................................................................................25
3.2 Thực trạng năng lực cạnh tranh của công ty .......................................................26
3.2.1 Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của công ty .......26
3.2.2. Xây dựng ma trận hình ảnh cạnh tranh (Competitive Profile Matrix) ........33

4


3.2.3. Đánh giá chung về công ty cổ phần đầu tư Vạn Phúc Gia ..........................35
CHƯƠNG 4. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................ 37
4.1 Chiến lược phát triển công ty trong thời gian tới ................................................37
4.2. Thuận lợi và khó khăn của công ty vào năm 2016 .............................................37
4.2.1. Thuận lợi: ....................................................................................................37
4.2.2. Những khó khăn: .........................................................................................38
4.2. Giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh của công ty Vạn Phúc Gia .................39
4.2.1 Kiện toàn cơ cấu tổ chức, nâng cao trình độ và năng lực quản lý của công ty
............................................................................................................................... 39
4.2.2 Sử dụng có hiệu quả và nâng cao năng lực công nghệ .................................41
4.2.3 Nâng cao năng lực tài chính và hiệu quả sử dụng vốn vay ..........................41
4.2.4 Nâng cao năng lực marketing của công ty ...................................................42
4.2.5 Sử dụng có hiệu quả và nâng cao chất lượng lao động ................................ 43
4.4. Điều kiện để thực hiện giải pháp ........................................................................44
4.4.1. Phát triển hạ tầng kinh tế và pháp lý hỗ trợ sản xuất kinh doanh của doanh
nghiệp ....................................................................................................................44
4.4.2. Cải cách thủ tục hành chính.........................................................................44
4.4.3. Hoàn thiện cơ chế chính sách đối với doanh nghiệp ...................................45
4.4.4. Phát triển các định chế hỗ trợ doanh nghiệp ...............................................46
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................47

5


CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU
1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Ngày nay, Việt nam đã chính thức gia nhập tổ chúc thương mại thế giới WTO,

đồng nghĩa nền kinh tế Việt nam mở cửa chuyển sang kinh tế thị trường theo định
hướng xã hội chủ nghĩa, vấn đề đặt lên hàng đầu đối với mọi doanh nghiệp là hiệu quả
kinh tế. Có hiệu quả kinh tế mới có thể đứng vững trên thị trường, đủ sức cạnh tranh
với những doanh nghiệp khác, vừa có điều kiện tích lũy và mở rộng hoạt động kinh
doanh, vừa đảm bảo đời sống cho người lao động và làm tròn nghĩa vụ đối với Nhà
nước. Để làm được điều này điều cần thiết trước tiên là phải nắm bắt được những
thông tin kinh tế, chính trị, xã hội, nhất là thông tin kinh tế để kịp thời có những thay
đổi cho phù hợp với nền kinh tế mới.
Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngày
càng phát triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam cũng xây
dựng đầy đủ nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển đó thị trường bất động sản
ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy đủ hơn các thị trường vốn, đáp
ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế.
Doanh nghiệp BĐS là mô hình tổ chức kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng cơ
bản và BĐS, có tư cách pháp nhân, hoạt động trong khuôn khổ pháp lý và tuân theo
những quy luật khách quan của thị trường nhằm mục đích thu lợi nhuận. Khối doanh
nghiệp này là một bộ phận của doanh nghiệp Việt Nam, vì thế, trong quá trình hoạt
động sản xuất, kinh doanh chúng vừa tuân theo những đặc điểm, quy luật chung, vừa
có tính đặc thù riêng của lĩnh vực xây dựng, BĐS.
Việc tạo ra cơ sở vật chất và hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng được nhu cầu phát
triển kinh tế xã hội là một điều tất yếu, đi đôi với việc phát triển kinh tế cần chú trọng
tới phát triển các ngành phụ trợ một cách đồng bộ. Vì vậy, việc phát triển thị trường
bất động sản trong những năm gần đây diễn ra mạnh mẽ và sâu rộng. Bên cạnh sự phát
triển kinh tế nói chung thì thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá là một thị trường
đầy tiềm năng và cơ hội. Nhiều nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài đang nhìn
thấy nhiều cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này. Hiện nay, có rất nhiều dự án về BĐS lớn
đang thu hút các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Hàng loạt các khu đô thị mới,
siêu thị, khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê... được mọc lên ở các
thành phố lớn vừa đáp ứng các nhu cầu ăn ở và các dịch vụ thiết yếu cho cuộc sống,
vừa tạo ra một diện mạo cảnh quan đô thị khang trang sạch đẹp.

Trong thời gian trước, Chính phủ đã có nhiều nỗ lực trong việc tháo gỡ khó
khăn cho các doanh nghiệp và tìm các giải pháp “phá băng” thị trường BĐS, như:
kiềm chế và giảm lãi suất vay; nới lỏng tín dụng hơn cho lĩnh vực BĐS; cho phép
6


khoanh nợ, giãn nợ…, nhưng vẫn không thể giúp thị trường phục hồi, nhiều doanh
nghiệp BĐS phá sản, giải thể, bị sáp nhập đã gây tác động tiêu cực cho cả nền kinh tế.
Tuy nhiên nhờ các chính sách khác phục khó khăn, từ năm 2015, thị trường bất
động sản đã bắt đầu phục hồi nhờ một loạt các giải pháp, trong đó có chính sách tín
dụng đối với lĩnh vực bất động sản như gói tín dụng 30 nghìn t đồng, giảm t lệ rủi ro
các khoản cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản từ 250 xuống còn 150 ...
Với địa thế và nên kinh tế mở đang trên đà phát triển của ngành bất động sản đã
thu hút sự đầu tư ồ ạc từ các tập đoàn nước ngoài. Đây là một tín hiệu đáng mừng, cơ
hội phát triển và nâng tầm cơ sở vật chất cho xã hội Việt Nam. Nhưng đây cũng là
nguyên nhân dẫn đến sự cạnh trang giữa doanh nghiệp nước ngoài và trong nước của
ngành bất động sản Việt Nam. Trước sự phát triển đô thị hóa, tình hình thu nhập và
mức sống chung của người dân Việt Nam cũng tăng theo nhờ có sự thay đổi chuyển
mình của tất cả các lĩnh vực. Các công ty nước ngoài liên doanh với Việt Nam ngày
càng tăng lên đồng thời người nước ngoài sang sống và làm việc tại Việt nam cũng
tăng theo dẫn đến sự cạnh tranh trong ngành ngày càng gay gắt
Bất động sản tại Việt Nam hiện đang là ngành phát triển nhanh nhất nên việc
cạnh tranh ngày càng trở nên dữ dội là điều không thể tránh khỏi. Các chủ đầu tư nước
ngoài có lợi thế ở điểm tên tuổi của họ được biết đến trên toàn thế giới, còn các chủ
đầu tư trong nước có lợi thế là mối quan hệ tốt trên thị trường địa phương. Do đó, bắt
buộc phải tạo sự khác biệt cho các sản phẩm và xây dựng thương hiệu có khả năng
cạnh tranh,
Đây chính là lý do tác giả chọn đề tài "Một số giải pháp nâng cao năng lực
cạnh tranh của công ty Cổ Phần Đầu Tư Vạn Phúc Gia" làm đề tài tốt nghiệp của
mình.

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Làm rõ các khái niệm và quan điểm về năng lực canh tranh của doanh nghiệp
và phân tích các yếu tố tác động đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp
- Phân tích tình hình hoạt động kinh doanh trong những năm gần đây tại các
công ty kinh doanh ngành bất động sản thời gian qua để chỉ rõ những điểm mạnh,
điểm yếu, cơ hội của các công ty.
- Đưa ra các biện pháp nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh tại các công ty kinh
doanh ngành bất động sản

1.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Để thực hiện đề tài nghiên cứu này, tác giả đã sử dụng một số các phương pháp
như thống kê, so sánh, phân tích trên cơ sở tài liệu là:
- Phần lý thuyết: Tham khảo các tài liệu liên quan đề tài
7


- Phần dữ liệu: số liệu từ tổng cục thống kê, các báo cáo nghiên cứu thị trường
của công ty, báo cáo tài chính của một số công ty và báo cáo ngành bất động sản.
- Phương pháp phỏng vấn chuyên gia: Phương pháp chuyên gia là phương pháp
điều tra qua đánh giá của các chuyên gia về vấn đề, một sự kiện khoa học nào đó.
Trong nghiên cứu này tác giả thực hiện phỏng vấn các chuyên gia trong ngành bất
động sản nhằm mục tiêu xây dựng ma trận hình ảnh cạnh tranh.

1.4 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Đối tượng: công ty kinh doanh ngành bất động sản, trong nghiên cứu này
người viết tập trung nghiên cứu tại Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Vạn Phúc Gia, Công Ty
CP Đầu Tư Nam Dương và Công Ty Cp Đầu Tư Tấn Hưng
- Phạm vi thời gian: Số liệu phân tích: 2013 – 2015.

1.5 KẾT CẤU CỦA KHÓA LUẬN
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Phụ lục, nội dung chính của luận văn được
chia thành 4 chương như sau:
Chương 1: Giới thiệu
Chương 2: Tổng quan về lý thuyết liên quan đến vấn đề
Chương 3: Thực trạng và đánh giá năng lực cạnh tranh trong lĩnh vực bất động
sản của Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Vạn Phúc Gia
Chương 4: Kết luận và kiến nghị

8


CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN VỀ LÝ THUYẾT LIÊN
QUAN ĐẾN VẤN ĐỀ
2.1. KHÁI NIỆM VỀ CẠNH TRANH, NĂNG LỰC CẠNH
TRANH VÀ LỢI THẾ CẠNH TRANH
2.1.1. Khái niệm cạnh tranh
Cạnh tranh nói chung, cạnh tranh trong kinh tế nói riêng là một khái niệm có
nhiều cách hiểu khác nhau. Khái niệm này được sử dụng cho cả phạm vi doanh
nghiệp, phạm vi ngành, phạm vi quốc gia hoặc phạm vi khu vực liên quốc gia vv..điều
này chỉ khác nhau ở chỗ mục tiêu được đặt ra ở chỗ quy mô doanh nghiệp hay ở quốc
gia mà thôi. Trong khi đối với một doanh nghiệp mục tiêu chủ yếu là tồn tại và tìm
kiếm lợi nhuận trên cơ sở cạnh tranh quốc gia hay quốc tế, thì đối với một quốc gia
mục tiêu là nâng cao mức sống và phúc lợi cho nhân dân vv..
Theo K. Marx: "Cạnh tranh là sự ganh đua, đấu tranh gay gắt giữa các nhà tư
bản nhằm dành giật những điều kiện thuận lợi trong sản xuất và tiêu dùng hàng hóa để
thu được lợi nhuận siêu ngạch ". Nghiên cứu sâu về sản xuất hàng hóa tư bản chủ
nghĩa và cạnh tranh tư bản chủ nghĩa Marx đã phát hiện ra quy luật cơ bản của cạnh
tranh tư bản chủ nghĩa là quy luật điều chỉnh t suất lợi nhuận bình quân, và qua đó
hình thành nên hệ thống giá cả thị trường. Quy luật này dựa trên những chênh lệch

giữa giá cả chi phí sản xuất và khả năng có thể bán hành hoá dưới giá trị của nó nhưng
vẫn thu đựơc lợi nhuận.
Theo tác giả Tôn Thất Nguyễn Thiêm trong tác phẩm Thị trường, chiến lược,
cơ cấu thì cạnh tranh trong thương trường không phải là diệt trừ đối thủ của mình mà
chính là phải mang lại cho khách hàng những giá trị gia tăng cao và mới lạ hơn để
khách hàng lựa chọn mình chứ không lựa chọn đối thủ cạnh tranh. [6, tr.118]
Theo tác giả Đoàn Hùng Nam trong tác phẩm Nâng cao năng lực cạnh tranh của
doanh nghiệp thời hội nhập cho rằng: “Cạnh tranh là một quan hệ kinh tế, tất yếu phát
sinh trong cơ chế thị trường với việc các chủ thể kinh tế ganh đua gay gắt để giành giật
những điều kiện có lợi về sản xuất và tiêu thụ hàng hóa nhằm chiếm lĩnh thị trường,
giành lấy khách hàng để thu được lợi nhuận cao nhất. Mục đích cuối cùng trong cuộc
cạnh tranh là tối đa hóa lợi ích đối với doanh nghiệp và đối với người tiêu dùng là lợi
ích tiêu dùng và sự tiện lợi”.[5, tr. 74]
- Tại diễn đàn Liên hợp quốc trong báo cáo về cạnh tranh toàn cầu năm 2003 thì
định nghĩa cạnh tranh đối với một quốc gia là" Khả năng của nước đó đạt được những
thành quả nhanh và bền vững về mức sống, nghĩa là đạt đựơc các t lệ tăng trưởng
kinh tế cao được xác định bằng các thay đổi của tổn sản phẩm quốc nội (GDP) tính
trên đầu người theo thời gian.
9


Từ những định nghĩa và các cách hiểu không giống nhau trên có thể rút ra các
điểm hội tụ chung sau đây:
Vậy cạnh tranh là sự tranh đua giữa những cá nhân, tập thể, đơn vị kinh tế có
chức năng như nhau thông qua các hành động, nỗ lực và các biện pháp để giành phần
thắng trong cuộc đua, để thỏa mãn các mục tiêu của mình. Các mục tiêu này có thể là
thị phần, lợi nhuận, hiệu quả, an toàn, danh tiếng….

2.1.2. Khái niệm năng lực cạnh tranh
2.1.2.1.Khái niệm về năng lực cạnh tranh

Khái niệm năng lực cạnh tranh được đề cập đầu tiên ở Mỹ vào đầu những năm
1990. Theo Aldington Report (1985): “Doanh nghiệp có khả năng cạnh tranh là doanh
nghiệp có thể sản xuất sản phẩm và dịch vụ với chất lượng vượt trội và giá cả thấp hơn
các đối thủ khác trong nước và quốc tế. Khả năng cạnh tranh đồng nghĩa với việc đạt
được lợi ích lâu dài của doanh nghiệp và khả năng bảo đảm thu nhập cho người lao
động và chủ doanh nghiệp”. Định nghĩa này cũng được nhắc lại trong “Sách trắng về
năng lực cạnh tranh của Vương quốc Anh” (1994). Năm 1998, Bộ thương mại và
Công nghiệp Anh đưa ra định nghĩa “Đối với doanh nghiệp, năng lực cạnh tranh là khả
năng sản xuất đúng sản phẩm, xác định đúng giá cả và vào đúng thời điểm. Điều đó có
nghĩa là đáp ứng nhu cầu khách hàng với hiệu suất và hiệu quả hơn các doanh nghiệp
khác”.
Tuy nhiên, khái niệm năng lực cạnh tranh đến nay vẫn chưa được hiểu một cách
thống nhất. Theo Buckley (1988), năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp cần được gắn
kết với việc thực hiện mục tiêu của doanh nghiệp với 3 yếu tố: các giá trị chủ yếu của
doanh nghiệp, mục đích chính của doanh nghiệp và các mục tiêu giúp các doanh
nghiệp thực hiện chức năng của mình.
Điểm lại các tài liệu trong và ngoài nước, có nhiều cách quan niệm về năng lực
cạnh tranh doanh nghiệp. Dưới đây là một số cách quan niệm về năng lực cạnh tranh
của doanh nghiệp đáng chú ý.
Một là, năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp là khả năng duy trì và mở rộng
thị phần, thu lợi nhuận của doanh nghiệp. Đây là cách quan niệm khá phổ biến hiện
nay, theo đó năng lực cạnh tranh là khả năng tiêu thụ hàng hóa, dịch vụ so với các đối
thủ và khả năng “thu lợi” của các doanh nghiệp.
Hai là, năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp là khả năng chống chịu trước sự
tấn công của doanh nghiệp khác. Chẳng hạn, Hội đồng Chính sách năng lực cạnh tranh
của Mỹ đưa ra định nghĩa: năng lực cạnh tranh là năng lực kinh tế về hàng hóa và dịch
vụ trên thị trường thế giới… Ủy ban Quốc gia về hợp tác kinh tế có trích dẫn khái
niệm năng lực cạnh tranh theo Từ điển Thuật Ngữ chính sách thương mại (1997), theo
đó, năng lực cạnh tranh là năng lực của một doanh nghiệp “không bị doanh nghiệp
10

khác đánh bại về năng lực kinh tế”. Quan niệm về năng lực cạnh tranh như vậy mang
tính chất định tính, khó có thể định lượng. Ba là, năng lực cạnh tranh đồng nghĩa với
năng suất lao động. Theo Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD), năng lực
cạnh tranh của doanh nghiệp là sức sản xuất ra thu nhập tương đối cao trên cơ sở sử
dụng các yếu tố sản xuất có hiệu quả làm cho các doanh nghiệp phát triển bền vững
trong điều kiện cạnh tranh quốc tế. Theo M. Porter (1990), năng suất lao động là thước
đo duy nhất về năng lực cạnh tranh. Tuy nhiên, các quan niệm này chưa gắn với việc
thực hiện các mục tiêu và nhiệm vụ của doanh nghiệp.
Bốn là, năng lực cạnh tranh đồng nghĩa với duy trì và nâng cao lợi thế cạnh
tranh. Chẳng hạn, tác giả Vũ Trọng Lâm (2006) cho rằng, năng lực cạnh tranh của
doanh nghiệp là khả năng tạo dựng, duy trì, sử dụng và sáng tạo mới các lợi thế cạnh
tranh của doanh nghiệp, tác giả Trần Sửu (2005) cũng có ý kiến tương tự: “Năng lực
cạnh tranh của doanh nghiệp là khả năng tạo ra lợi thế cạnh tranh, có khả năng tạo ra
năng suất và chất lượng cao hơn đối thủ cạnh tranh, chiếm lĩnh thị phần lớn, tạo ra thu
nhập cao và phát triển bền vững”.
Theo tác giả Lê Đăng Doanh trong tác phẩm Nâng cao năng lực cạnh tranh của
doanh nghiệp thời hội nhập: “Năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp được đo bằng khả
năng duy trì và mở rộng thị phần, thu lợi nhuận cho doanh nghiệp trong môi trường
cạnh tranh trong nước và ngoài nước”. [5, tr. 28]
Theo tác giả Tôn Thất Nguyễn Thiêm trong tác phẩm Thị trường, chiến lược,
cơ cấu nêu lên tầm quan trọng của việc gia tăng giá trị nội sinh và ngoại sinh của
doanh nghiệp, đây chính là năng lực cạnh tranh mà mỗi doanh nghiệp cố gắng đạt
được, là cơ sở để doanh nghiệp thực hiện các chiến lược kinh doanh của mình.[6, tr.
22]
Ngoài ra, không ít ý kiến đồng nhất năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp với
năng lực kinh doanh.
Như vậy, cho đến nay quan niệm về năng lực cạnh tranh vẫn chưa được hiểu
thống nhất. Để có thể đưa ra quan niệm năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp phù

hợp, cần lưu ý những đặc thù khái niệm này như Henricsson và các cộng sự (2004) chỉ
ra: đó là tính đa nghĩa (có nhiều định nghĩa), đa trị (có nhiều cách đo lường), đa cấp
(với các cấp độ khác nhau), phụ thuộc, có tính quan hệ qua lại, tính chất động và là
một quá trình. Ngoài ra, khi đưa ra khái niệm năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp,
cần lưu ý thêm một số vấn đề sau đây:
Một là, quan niệm năng lực cạnh tranh cần phù hợp với điều kiện, bối cảnh và
trình độ phát triển trong từng thời kỳ. Chẳng hạn, trong nền kinh tế thị trường tự do
trước đây, cạnh tranh chủ yếu trong lĩnh vực bán hàng và năng lực cạnh tranh đồng
nghĩa với việc bán được nhiều hàng hóa hơn đối thủ cạnh tranh. Trong điều kiện thị
trường cạnh tranh hoàn hảo, cạnh tranh trên cơ sở tối đa hóa số lượng hàng hóa nên
năng lực cạnh tranh thể hiện ở thị phần. Còn trong điều kiện kinh tế tri thức hiện nay,
11


cạnh tranh đồng nghĩa với mở rộng “không gian sinh tồn”, doanh nghiệp phải cạnh
tranh không gian, cạnh tranh thị trường, cạnh tranh tư bản và do vậy quan niệm về
năng lực cạnh tranh cũng phải phù hợp với điều kiện mới.
Đối với Việt Nam hiện nay, với trình độ phát triển kinh tế còn thấp, nhưng lại
đặt trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế và cạnh tranh gay gắt, việc đưa ra khái
niệm năng lực cạnh tranh cho phù hợp với bối cảnh hiện nay là không đơn giản.
Hai là, năng lực cạnh tranh cần thể hiện khả năng đua tranh, tranh giành giữa
các doanh nghiệp không chỉ về năng lực thu hút và sử dụng các yếu tố sản xuất, khả
năng tiêu thụ hàng hóa, mà cả khả năng mở rộng không gian sinh tồn của sản phẩm,
khả năng sáng tạo sản phẩm mới.
Ba là, năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp cần thể hiện được phương thức
cạnh tranh phù hợp, bao gồm cả những phương thức truyền thống và các phương thức
hiện đại – không chỉ dựa trên lợi thế so sánh mà dựa vào lợi thế cạnh tranh, dựa vào
quy chế.
Từ những yêu cầu trên, có thể đưa ra khái niệm năng lực cạnh tranh của doanh
nghiệp như sau:

Năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp là khả năng duy trì và nâng cao lợi thế
cạnh tranh trong việc tiêu thụ sản phẩm, mở rộng mạng lưới tiêu thụ, thu hút và sử
dụng có hiệu quả các yếu tố sản xuất nhằm đạt lợi ích kinh tế cao và bền vững.
Như vậy, năng lực cạnh tranh không phải là chỉ tiêu đơn nhất mà mang tính
tổng hợp, bao gồm nhiều chỉ tiêu cấu thành và có thể xác định được cho nhóm doanh
nghiệp (ngành) và từng doanh nghiệp.
2.1.2.2. Năng lực cạnh tranh trong lĩnh vực BĐS
Doanh nghiệp BĐS là mô hình tổ chức kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng cơ
bản và BĐS, có tư cách pháp nhân, hoạt động trong khuôn khổ pháp lý và tuân theo
những quy luật khách quan của thị trường nhằm mục đích thu lợi nhuận. Khối doanh
nghiệp này là một bộ phận của doanh nghiệp Việt Nam, vì thế, trong quá trình hoạt
động sản xuất, kinh doanh chúng vừa tuân theo những đặc điểm, quy luật chung, vừa
có tính đặc thù riêng của lĩnh vực xây dựng, BĐS.
Nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sản là điều tất yếu
khách quan trong quá trình hội nhập đặc biệt là tình trang khó khăn của thị trường bất
động sản hiện tại và tình hình suy giảm kinh tế hiện này, giúp DNBĐS trụ vững và
phát triển trong những năm tới, từ đó góp phần nâng cao sức cạnh tranh của cả nền
kinh tế.
Mặt khác, trong điều kiện hiện tại của thị trường, nếu không nâng cao năng lực
cạnh tranh của mình, doanh nghiệp sẽ có thể sẽ thua lỗ, đóng cửa và phá sản. Để đánh
giá năng lực cạnh tranh của một DNBĐS, trước hết các DNBĐS cần phải xác định
được các yếu tố nội tại bên trong và các yếu tố ảnh hưởng bên ngoài tác động đến năng
lực cạnh tranh mình.
12


Các yếu tố nội tại chính yếu cần được sử dụng để đánh giá năng lực cạnh tranh
của một DNBĐS là:
- Chất lượng sản phẩm dịch vụ
- Sự đa dạng của dịch vụ cung cấp

- Nguồn nhân lực
- Khả năng phát triển thị trường
- Thương hiệu, uy tín của DNBĐS
- Năng lực tài chính
- Năng lực tổ chức và quản trị DNBĐS
- Hệ thống thông tin BĐS
- Trình độ sử dụng công nghệ thông tin.
Các yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của DNBĐS có thể kể
đến như các chính sách điều tiết vĩ mô của chính phủ - yếu tố luật pháp, các đối thủ
cạnh tranh trong nước và nước ngoài, thị trường vốn, tâm lý của các đối tượng tham
gia thị trường… Đối với các yếu tố bên ngoài này, DNBĐS rất khó có thể can thiệp để
thay đổi hay điều chỉnh. Do đó doanh nghiệp chỉ cần nghiên cứu và hiểu rõ các yếu tố
bên ngoài và tập trung vào các yếu tố nội tại của DNBĐS mình hơn.
2.1.2.3. Những hạn chế về năng lực cạnh tranh của đa số các DNBĐS hiện nay
Trong điều kiện hiện tại của thị trường, nếu không nâng cao năng lực cạnh
tranh của mình, không có chiến lược bài bản, doanh nghiệp sẽ có thể sẽ thua lỗ, đóng
cửa và phá sản. Để đảm bảo tính khách quan trong việc đánh giá lại năng lực cạnh
tranh DNBĐS của mình, các chủ doanh nghiệp nên thực hiện công tác này một cách
nghiêm túc, có thể cần phải có sự trợ giúp của các doanh nghiệp tư vấn có uy tín trên
thị trường để hỗ trợ.
Trong giai đoạn hiện nay, ta có thể nhận thấy những hạn chế về năng lực cạnh
tranh của đa số các DNBĐS nước ta là:
- Chất lượng và khả năng cạnh tranh về mặt quản lý kém.
- Nguồn nhân lực chưa được đào tạo bài bản về lĩnh vực BĐS.
- Thông tin BĐS thiếu minh bạch.
- Hiệu quả công việc thấp.
- Khả năng tài chính kém.
- Sự yếu kém về thương hiệu.
- Chưa thật sự hướng đến đúng nhóm đối tượng khách hàng của mình.
- Chưa hiểu rõ và chấp hành đúng pháp luật

2.1.2. Tầm quan trọng của việc nâng cao năng lực cạnh tranh.
Trong nền kinh tế thị trường, cạnh tranh tồn tại như một quy luật kinh tế khách
quan và do vậy việc nâng cao năng lực cạnh tranh để cạnh tranh trên thị trường luôn
13


được đặt ra đối với các doanh nghiệp, nhất là trong bối cảnh hội nhập kinh tế sâu rộng
như hiện nay. Cạnh tranh ngày càng gay gắt khi trên thị trường ngày càng xuất hiện
nhiều các đối thủ cạnh tranh nước ngoài với tiềm lực mạnh về tài chính, công nghệ,
quản lý và có sức mạnh thị trường. Nâng cao năng lực cạnh tranh cho doanh nghiệp là
một đòi hỏi cấp bách để doanh nghiệp đủ sức cạnh tranh một cách lành mạnh và hợp
pháp trên thương trường.
Không những thế, với xu thế toàn cầu hóa nền kinh tế thế giới hiện ngay, việc
nâng cao năng lực cạnh tranh ở các doanh nghiệp có ý nghĩa hết sức quan trọng và
quyết định đến sự sống còn của doanh nghiệp. Bởi lẽ suy cho cùng, mục đích cuối
cùng trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp là mang lại càng nhiều lợi nhuận,
khi đó việc nâng cao năng lực cạnh tranh tại doanh nghiệp được xem như là một chiến
lược không thể thiếu trong định hướng phát triển và nó góp phần vào việc hoàn thành
mục tiêu của doanh nghiệp.
Nâng cao năng lực cạnh tranh không chỉ nhằm mục đích là đem lại lợi ích cho
doanh nghiệp, mà còn góp phần vào sự tăng trưởng của ngành và cả quốc gia.

2.2. NHỮNG YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN NĂNG LỰC CẠNH
TRANH CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN
Cũng như bản thân doanh nghiệp, năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp chịu
tác động của rất nhiều nhân tố khác nhau. Theo mô hình Kim cương của M. Porter có
thể thấy, có ít nhất 6 nhóm yếu tố tác động tới năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp,
điều kiện cầu (thị trường), điều kiện yếu tố (nguồn lực đầu vào), các ngành cung ứng
và liên quan (cạnh tranh ngành), các yếu tố ngẫu nhiên và yếu tố nhà nước. Để nâng

cao năng lực cạnh tranh thì một trong những công việc mà doanh nghiệp cần làm là
“chủ động đánh giá thực lực kinh doanh của mình” và “tìm ra những điểm mạnh cơ
bản để phát huy linh hoạt trong từng thời kỳ kinh tế”. Chỉ khi DNBĐS sở hữu, xây
dựng và phát huy được năng lực cạnh tranh cốt lõi của mình so với các đối thủ cạnh
tranh khác thì mới có thể phát triển bền vững và lâu dài được. Nhìn chung có thể chia
các nhân tố tác động đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp BĐS làm hai nhóm:
các yếu tố bên trong doanh nghiệp và các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp.

2.2.1. Các yếu tố bên trong doanh nghiệp
2.2.1.1. Trình độ tổ chức quản lý của doanh nghiệp
Tổ chức quản lý tốt trước hết là áp dụng phương pháp quản lý hiện đại đã được
doanh nghiệp của nhiều nước áp dụng thành công như phương pháp quản lý theo tình
huống, quản lý theo tiếp cận quá trình và tiếp cận hệ thống, quản lý theo chất lượng
như ISO 9000, ISO 1400. Bản thân doanh nghiệp phải tự tìm kiếm và đào tạo cán bộ
14


quản lý cho chính mình. Muốn có được đội ngũ cán bộ quản lý tài giỏi và trung thành,
ngoài yếu tố chính sách đãi ngộ, doanh nghiệp phải định hình rõ triết lý dùng người,
phải trao quyền chủ động cho cán bộ và phải thiết lập được cơ cấu tổ chức đủ độ linh
hoạt, thích nghi cao với sự thay đổi.
2.2.1.2. Trình độ lao động trong doanh nghiệp
Nhân lực là một nguồn lực rất quan trọng vì nó đảm bảo nguồn sáng tạo trong
mọi tổ chức. Trình độ nguồn nhân lực thể hiện ở trình độ quản lý của các cấp lãnh đạo,
trình độ chuyên môn của cán bộ công nhân viên, trình độ tư tưởng văn hoá của mọi
thành viên trong doanh nghiệp. Trình độ nguồn nhân lực cao sẽ tạo ra các sản phẩm có
hàm lượng chất xám cao, thể hiện trong kết cấu kỹ thuật của sản phảm, mẫu mã, chất
lượng ... và từ đó uy tín, danh tiếng của sản phẩm sẽ ngày càng tăng, doanh nghiệp sẽ
tạo được vị trí vững chắc của mình trên thương trường và trong lòng công chúng,
hướng tới sự phát triển bền vững.

2.2.1.3. Năng lực tài chính của doanh nghiệp
Bên cạnh nguồn nhân lực, vốn là một nguồn lực liên quan trực tiếp tới năng lực
cạnh tranh của doanh nghiệp. Một doanh nghiệp có năng lực cạnh tranh cao là doanh
nghiệp có nguồn vốn dồi dào, luôn đảm bảo huy động được vốn trong những điều kiện
cần thiết, có nguồn vốn huy động hợp lý, có kế hoạch sử dụng vốn hiệu quả để phát
triển lợi nhuận và phải hạch toán các chi phí rõ ràng để xác định được hiệu quả chính
xác. Nếu không có nguồn vốn dồi dào thì hạn chế rất lớn tới kết quả hoạt động của
doanh nghiệp như hạn chế việc sử dụng công nghệ hiện đại, hạn chế việc đào tạo nâng
cao trình độ cán bộ và nhân viên, hạn chế triển khai nghiên cứu, ứng dụng, nghiên cứu
thị trường, hạn chế hiện đại hoá hệ thống tổ chức quản lý ... Trong thực tế không có
doanh nghiệp nào có thể tự có đủ vốn để triển khai tất cả các mặt trong hoạt động sản
xuất kinh doanh của mình. Vì vậy, điều quan trọng nhất là doanh nghiệp có kế hoạch
huy động vốn phù hợp và phải có chiến lược đa dạng hóa nguồn cung vốn.
2.2.1.4. Khả năng liên kết và hợp tác với doanh nghiệp khác và hội nhập kinh tế quốc
tế
Một doanh nghiệp tồn tại trong mối liên hệ nhiều chiều với các đối tượng hữu
quan trong môi trường kinh doanh. Trong kinh doanh thường xuất hiện nhu cầu liên
kết và hợp tác giữa nhiều đối tác với nhau làm tăng khả năng cạnh tranh. Khả năng
liên kết và hợp tác của doanh nghiệp thể hiện ở việc nhận biết các cơ hội kinh doanh
mới, lựa chọn đúng đối tác liên minh và khả năng vận hành liên minh một cách có kết
quả và đạt hiệu quả cao, đạt được các mục tiêu đặt ra. Khả năng liên kết và hợp tác
cũng thể hiện sự linh hoạt của doanh nghiệp trong việc chủ động nắm bắt các cơ hội
kinh doanh trên thương trường. Nếu doanh nghiệp không thể hoặc ít có khả năng liên
15


minh hợp tác với các đối tác khác thì sẽ bỏ qua nhiều cơ hội kinh doanh và nếu cơ hội
đó được đối thủ cạnh tranh nắm được thì nó sẽ trở thành nguy cơ với doanh nghiệp.
2.2.1.5. Trình độ thiết bị, công nghệ
Thiết bị, công nghệ sản xuất là yếu tố rất quan trọng, ảnh hưởng rất lớn đến

năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp. Công nghệ phù hợp cho phép rút ngắn thời gian
sản xuất, giảm mức tiêu hao năng lượng, tăng năng suất, hạ giá thành sản phẩm, nâng
cao chất lượng sản phẩm, tạo ra lợi thế cạnh tranh đối với sản phẩm của doanh nghiệp.
Công nghệ còn tác động đến tổ chức sản xuất của doanh nghiệp, nâng cao trình độ cơ
khí hóa, tự động hóa của doanh nghiệp.
2.2.1.6. Trình độ năng lực marketing
Năng lực marketing của doanh nghiệp là khả năng nắm bắt nhu cầu thị trường,
khả năng thực hiện chiến lược 4P (Product, Place, Price, Promotion) trong hoạt động
marketing. Khả năng marketing tác động trực tiếp tới sản xuất và tiêu thụ sản phẩm,
đáp ứng nhu cầu khách hàng, góp phần làm tăng doanh thu, tăng thị phần tiêu thụ sản
phẩm, nâng cao vị thế của doanh nghiệp. Đây là nhóm nhân tố rất quan trọng tác động
tới năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp. Vì vậy, điều tra cầu thị trường và dựa trên
khả năng sẵn có của doanh nghiệp để lựa chọn lĩnh vực kinh doanh phù hợp, tạo ra sản
phẩm có thương hiệu được người sử dụng chấp nhận.
Trong điều kiện kinh tế hàng hóa phát triển, văn minh tiêu dùng ngày càng cao,
thì người tiêu dùng càng hướng tới tiêu dùng những hàng hóa có thương hiệu uy tín.
Vì vậy, xây dựng thương hiệu cho sản phẩm là một tất yếu đối với những doanh
nghiệp muốn tồn tại trên thị trường.
Mặt khác, năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp phụ thuộc nhiều khâu như tiêu
thụ, khuyến mãi, nghiên cứu thị trường… do đó dịch vụ bán hàng và sau bán hàng
đóng vai trò quan trọng đến doanh số tiêu thụ - vấn đề sống còn của mỗi doanh
nghiệp…

2.2.2. Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp
Có rất nhiều nhân tố bên ngoài tác động đến năng lực cạnh tranh của doanh
nghiệp. Diễn đàn Kinh tế thế giới (WEF) dựa trên mô hình Kim cương của M.Porter
để đưa ra các yếu tố bên ngoài tác động tới năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp dưới
tiêu đề môi trường kinh doanh của doanh nghiệp” với 56 chỉ tiêu cụ thể (các chỉ tiêu
này được lượng hóa để xếp hạng cho các quốc gia) thuộc 4 nhóm yếu tố như sau:
Một là, các điều kiện yếu tố đầu vào, gồm 5 phân nhóm: kết cấu hạ tầng vật

chất – kỹ thuật; hạ tầng hành chính, nguồn nhân lực, hạ tầng công nghệ, thị trường tài
chính.
Hai là, các điều kiện về cầu: sở thích của người mua, tình hình pháp luật về tiêu
dùng, về công nghệ thông tin…
16


Ba là, các ngành cung ứng và ngành liên quan: chất lượng và số lượng các nhà
cung cấp địa phương, khả năng tại chỗ về nghiên cứu chuyên biệt và dịch vụ đào tạo,
mức độ hợp tác giữa các khu vực kinh tế, khả năng cung cấp tại chỗ các chi tiết và phụ
kiện máy móc.
Bốn là, bối cảnh đối với chiến lược và cạnh tranh của doanh nghiệp, gồm hai
phân nhóm là động lực và cạnh tranh (các rào cản vô hình, sự cạnh tranh của các nhà
sản xuất địa phương, hiệu quả của việc chống độc quyền).
Theo logic truyền thống, các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp được chia thành
các nhóm sau đây: thị trường, thể chế - chính sách, kết cấu hạ tầng, các ngành hỗ trợ…
2.2.2.1. Môi trường vĩ mô
Môi trường vĩ mô ảnh hưởng đến tất cả các ngành kinh doanh, nhưng không
nhất thiết phải theo một cách nhất định. Phân tích môi trường vĩ mô sẽ giúp doanh
nghiệp trả lời câu hỏi: Doanh nghiệp đang trực diện với những gì? Nhằm giúp doanh
nghiệp có những quyết định phù hợp. Hay nói cách khác, mục đích của việc nghiên
cứu môi trường vĩ mô là nhằm phát triển một danh mục có giới hạn những cơ hội
mang lại lợi ích cho doanh nghiệp, cũng như các mối đe dọa của môi trường mà doanh
nghiệp cần phải né tránh. Các yếu tố môi trường vĩ mô gồm có:
 Các yếu tố môi trường kinh tế
Đây là nhóm các yếu tố ảnh hưởng quan trọng đến thách thức và ràng buộc,
nhưng đồng thời lại là nguồn khai thác các cơ hội đối với doanh nghiệp. Các yếu tố
kinh tế chủ yếu ảnh hưởng đến hoạt động doanh nghiệp bao gồm: t lệ tăng trưởng của
nền kinh tế, lãi suất, t suất hối đoái và t lệ lạm phát.
 Các yếu tố môi trường công nghệ

Sự ảnh hưởng chủ yếu thông qua các sản phẩm, quá trình công nghệ và vật liệu
mới. Sự thay đổi về công nghệ có thể tác động lên chiều cao của rào cản nhập cuộc và
định hình lại cấu trúc ngành. Sự phát triển nhanh của khoa học công nghệ có tác động
mạnh mẽ đến tính chất và giá cả của sản phẩm, dịch vụ, nhà cung cấp, quy trình sản
xuất và vị thế cạnh tranh trên thị trường của doanh nghiệp.
Trình độ khoa học – công nghệ quyết định đến hai yếu tố cơ bản nhất, tạo nên
sức cạnh tranh của sản phẩm trên thị trường đó là: chất lượng và giá bán. Khoa học –
công nghệ còn tác động đến chi phí cá biệt của doanh nghiệp, khi trình độ công nghệ
thấp thì giá và chất lượng có ý nghĩa ngang bằng nhau trong cạnh tranh.
Khoa học – công nghệ phát triển làm ảnh hưởng đến bản chất của cạnh tranh,
chuyển từ cạnh tranh giá bán sang chất lượng, cạnh tranh phần giá trị gia tăng của sản
phẩm, cạnh tranh giữa các sản phẩm và dịch vụ có hàm lượng công nghệ cao. Đây là
tiền đề mà các doanh nghiệp cần quan tâm để ổn định và nâng cao sức cạnh tranh của
mình.
 Các yếu tố môi trường văn hoá xã hội – nhân khẩu
17


Các giá trị văn hoá xã hội tạo nên nền tảng của xã hội, sở thích, thái độ mua
sắm của khách hàng. Bất kỳ sự thay đổi nào của các giá trị này đều ảnh hưởng đến
hiệu quả chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp.
Nhân khẩu bao gồm các yếu tố như: dân số, cấu trúc tuổi, phân bố địa lý, phân
phối thu nhập… tạo nên quy mô thị trường tiêu thụ sản phẩm của doanh nghiệp. Do
vậy, doanh nghiệp cần phải phân tích chúng để tận dụng các cơ hội và giảm các nguy
cơ.
 Các yếu tố môi trường chính trị – luật pháp
Các yếu tố này có tác động lớn đến mức độ của các cơ hội và đe dọa từ môi
trường. Sự ổn định chính trị, hệ thống pháp luật rõ ràng, sẽ tạo ra môi trường thuận lợi
cho hoạt động kinh doanh lâu dài của doanh nghiệp, là cơ sở đảm bảo sự thuận lợi,
bình đẳng cho các doanh nghiệp tham gia cạnh tranh có hiệu quả. Doanh nghiệp cần

phải phân tích các triết lý, chính sách mới của nhà nước như: chính sách thuế, luật
cạnh tranh, luật lao động, chính sách tín dụng, luật bảo vệ môi trường…
 Các yếu tố môi trường địa lý tự – nhiên
Các yếu tố địa lý tự nhiên có ảnh hưởng đến quyết định của doanh nghiệp. Các
hoạt động sản xuất, khai thác tài nguyên của con người đã làm thay đổi và khan hiếm
nguồn tài nguyên. Do vậy, hoạt động của doanh nghiệp cần chú trọng đến việc bảo vệ
môi trường, không làm ô nhiễm, mất cân bằng sinh thái, lãng phí tài nguyên.
2.2.2.2. Môi trường ngành
Các yếu tố môi trường ngành tác động trực tiếp đến hoạt động sản xuất và hiệu
quả kinh doanh của doanh nghiệp. Phân tích các yếu tố môi trường này giúp doanh
nghiệp xác định được vị thế cạnh tranh trong ngành mà doanh nghiệp đang hoạt động.
Từ đó, đưa ra những chiến lược hợp lý nâng cao sức cạnh tranh cho chính bản thân
doanh nghiệp.

18


(Nguồn [1], tr. 48)
Hình 1.3 Mô hình 5 tác lực cạnh tranh của Michael Porter
Tình hình cạnh tranh ở một ngành nghề tuỳ thuộc vào năm lực lượng cạnh tranh
cơ bản (theo hình 1.3). Sức mạnh của năm lực lượng này có thể thay đổi theo thời gian
khi các điều kiện ngành thay đổi, mỗi tác động của chúng đến doanh nghiệp sẽ khác
nhau và quyết định mức độ gay gắt trong cạnh tranh. Do vậy, phân tích sự tác động
của chúng, sẽ xác định vị thế cạnh tranh của doanh nghiệp trong bức tranh toàn ngành
mà doanh nghiệp tham gia hoạt động.
Mỗi yếu tố từ sơ đồ trên có những ảnh hưởng nhất định đến hoạt động kinh
doanh và khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp vả được phân tích theo quy trình như
sau:
a. Nguy cơ xâm nhập từ các đối thủ tiềm năng
Nguy cơ xâm nhập vào một ngành phụ thuộc vào các rào cản xâm nhập thể hiện

qua các phản ứng của các đối thủ cạnh tranh hiện thời mà các đối thủ mới có thể dự
đoán. Nếu các rào cản hay có sự trả đũa quyết liệt của các nhà cạnh tranh hiện hữu
đang quyết tâm phòng thủ thì khả năng xâm nhập của các đối thủ mới rất thấp.
Theo Michael Porter, có 6 nguồn rào cản xâm nhập chủ yếu, đó là lợi thế kinh
tế theo quy mô, sự khác biệt của sản phẩm, các đòi hỏi về vốn, chi phí chuyển đổi, khả
năng tiếp cận với kênh phân phối và những bất lợi về chi phí không liên quan đến quy
mô.
b. Áp lực cạnh tranh của các đối thủ hiện tại trong ngành
Tính chất và cường độ của cuộc cạnh tranh giữa các doanh nghiệp hiện tại trong
ngành phụ thuộc vào các yếu tố sau:
- Số lượng các đối thủ cạnh tranh đông đúc.
- Tốc độ tăng trưởng của ngành.
- Chi phí cố định và chi phí lưu kho cao.
- Sự nghèo nàn về tính khác biệt của sản phẩm và các chi phí chuyển đổi.
- Ngành có năng lực dư thừa.
- Tính đa dạng của ngành.
- Sự tham gia vào ngành cao.
- Các rào cản rút lui.
c. Áp lực từ các sản phẩm thay thế
Các sản phẩm thay thế hạn chế mức lợi nhuận tiềm năng của một ngành bằng
cách đặt một ngưỡng tối đa cho mức giá mà các doanh nghiệp trong ngành có thể kinh
doanh có lãi. Do các loại sản phẩm có tính thay thế cho nhau nên sẽ dẫn đến sự canh
tranh trên thị trường. Khi giá của sản phẩm chính tăng thì sẽ khuyến khích xu hướng
sử dụng sản phẩm thay thế và ngược lại. Do đó, việc phân biệt sản phẩm là chính hay
là sản phẩm thay thế chỉ mang tính tương đối.
d. Áp lực từ phía khách hàng
19


Áp lực từ phía khách hàng chủ yếu có hai dạng là đòi hỏi giảm giá hay mặc cả

để có chất lượng phục vụ tốt hơn. Chính điều này làm cho các đối thủ chống lại nhau,
dẫn tới làm tổn hao mức lợi nhuận của ngành. Áp lực từ khách hàng xuất phát từ các
điều kiện sau:
- Khi số lượng người mua là nhỏ.
- Khi người mua mua một lượng lớn sản phẩm và tập trung.
- Khi người mua chiếm một t trọng lớn trong sản lượng của người bán.
- Các sản phẩm không có tính khác biệt và là các sản phẩm cơ bản.
- Khách hàng đe dọa hội nhập về phía sau.
- Sản phẩm ngành là không quan trọng đối với chất lượng sản phẩm của người
mua.
- Khách hàng có đầy đủ thông tin.
e. Áp lực của nhà cung ứng
Nhà cung ứng có thể khẳng định quyền lực của họ bằng cách đe dọa tăng giá
hay giảm chất lượng sản phẩm, dịch vụ cung ứng. Do đó, nhà cung ứng có thể chèn ép
lợi nhuận của một ngành khi ngành đó không có khả năng bù đắp chi phí tăng lên
trong giá thành sản xuất.
Những điều kiện làm tăng áp lực từ nhà cung ứng có xu hướng ngược với các
điều kiện làm tăng quyền lực của người mua. Áp lực từ nhà cung ứng sẽ tăng lên nếu :
- Chỉ có một số ít các nhà cung ứng.
- Khi sản phẩm thay thế không có sẵn.
- Khi sản phẩm của nhà cung ứng là yếu tố đầu vào quan trọng đối với hoạt
động của khách hàng.
- Khi sản phẩm của nhà cung ứng có tính khác biệt và được đánh giá cao bởi
các đối thủ của người mua.
- Khi người mua phải gánh chịu một chi phí cao do thay đổi nhà cung ứng.
- Khi các nhà cung ứng đe dọa hội nhập về phía trước.

20

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG VÀ ĐÁNH GIÁ
NĂNG LỰC CẠNH TRANH TRONG LĨNH VỰC
BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU
TƯ VẠN PHÚC GIA
3.1 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ
VẠN PHÚC GIA
3.1.1 Thông tin chung
Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VẠN PHÚC GIA
Tên giao dịch: VAN PHUC GIA INVESTMENT JOINT STOCK COMPANY
Tên viết tắt: VPG
Địa chỉ: Số 1 Trần Khánh Dư, Phường Tân Định, Quận 1, TP.HCM.
Điện thoại 35.268.650 – 35.268.651 – 35.2680.695
Fax: 38.469.618
Email:
Website: www.vanphucgia.vn
Vốn điều lệ: 62.500.000.000 đồng
Số lượng phát hành: 6.250.000 cp
Giấy CNĐKKD số: 0304030983 do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM cấp lần
đầu ngày 4/10/2005 và đăng ký thay đổi lần thứ 3 ngày 4/8/2009

3.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển
Công ty cổ phần Đầu tư Vạn Phúc Gia thành lập và chính thức đi vào hoạt động
kể từ ngày 04/10/2005 với ngành nghề kinh doanh chính là:
- Kinh doanh bất động sản.
- Xây lắp – xây dựng công trình.
- Tư vấn đầu tư công trình nhà ở , chung cư, văn phòng cho thuê, trung tâm
thương mại, các khu phức hợp.
- Môi giới giao dịch bất động sản và cho thuê văn phòng.
Sau hơn 10 năm hoạt động, Công ty cổ phần Đầu tư Vạn Phúc Gia đã từng
bước khẳng định vị thế của mình trong các lĩnh vực mà Công ty tham gia, cùng với

việc không ngừng lớn mạnh và trở thành một trong những Công ty có uy tín trong lĩnh
vực đầu tư bất động sản.
Về lĩnh vực đầu tư bất động sản: Hiện nay Công ty đang đầu tư vào các dự án
bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh với quy mô lớn như: Dự án Chung cư Trường Sa –
Bình Thạnh thuộc quần thể Khu dân cư Cù Lao Chà , phường 17, Bình Thạnh; Dự án
21


cụm Chung cư Trương Đình Hội 3, phường 16, Quận 8, TP.Hồ Chí Minh; Dự án
chung cư Thạnh Lộc Quận 12, TP.Hồ Chí Minh; Dự án Khu đô thị 80 ha Lê Minh
Xuân, Bình Chánh TP.Hồ Chí Minh.
Về lĩnh vực tư vấn đầu tư và thi công xây dựng: Vạn Phúc Gia đã thực hiện các
công trình có giá trị đầu tư lớn như: Tư vấn xây dựng Sở chỉ huy Bộ tư lệnh Hải quân
phía Nam, Nhà khách Hải quân; Khu dân cư Trương Đình Hội 2 - quận 8; Khu dân cư
phường Trường Thọ - Q.Thủ Đức. Xây dựng Khu trung tâm phục vụ khu biệt thự sân
golf Hoa Việt và các biệt thự, nhà phố khắp các quận huyện của TP.Hồ Chí Minh……
Song song với việc kinh doanh, Vạn Phúc Gia còn chú trọng đến chiến lược
hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh với các đối tác trong và ngoài nước để cùng nhau
phát triển trong lĩnh vực đầu tư bất động sản. Hiện nay, Vạn Phúc Gia là đối tác chiến
lược của Công ty Phát triển Nhà Bình Thạnh, Công ty cổ phần Bất động sản Điện lực
Dầu khí Việt Nam, Công ty Dịch vụ Công Ích Quận 8, Liên hiệp hợp tác xã nhà ở của
TP.Hồ Chí Minh.

3.1.3 Nhiệm vụ, chức năng và định hướng phát triển của công ty
- Sàn giao dịch bất động sản:
+ Trực tiếp giới thiệu, tư vấn cho khách hàng hiểu rõ về dự án, sản phẩm môi giới của
Sàn để khách hàng có thể mua, bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê bất động sản theo
đúng quy định hiện hành của Pháp luật.
+ Tổ chức, thực hiện các loại dịch vụ: Kinh doanh, môi giới Bất động sản, tư vấm thủ
tục pháp lý, đánh giá hiện trạng và định giá trị bất động sản, tư vấn và hỗ trợ khách

hàng thủ tục vay tín dụng, ủy thác thanh toán...
+ Lập phương án đánh giá theo dõi thị trường, đánh giá nhu cầu của khách hàng. Thu
thập và phân tích các dữ liệu, thông tin về cung cầu và biến động giá cả của thị trường
bất động sản và các kênh kinh doanh kahcs trên Sàn giao dịch để tham mưu kịp thời
cho Ban giám đốc Sàn giao dịch bất động sản trong việc xác lập chiến lược, kế hoạch
đầu tư và phát triển kinh doanh.
+ Đối với dịch vụ môi giới: Giao dịch, tiếp nhận yêu câu kỳ gửi bất động sản mua bán
hoặc cho thuê của khách hàng.
+ Đối với kinh doanh bất động sản: Quản lý theo dõi tiến độ thực hiện Hợp đồng và
tình trạng thay đổi của Hợp đồng đã ký. Tập hợp các hồ sơ để làm chủ quyền, giao chủ
quyền và thanh lý Hợp đồng cho khách hàng.
+ bĐối với dịch vụ pháp lý: Thực hiện các loại dịch vụ pháp lý về nhà đất như: hợp
thức hóa, chuyển nhượng, thừa kế, giao thuê đất, xin giấy phép xay dựng....
+ Lưu trữ, cập nhật các văn bản pháp lý và nghiên cứu các chế độ chính sách do Nhà
nước ban hành liên quan đến bất động sản.
Nhằm thực hiện chiến lược chung của Công ty, chức năng chức năng của sàn
giao dịch môi giới ngày càng được chuẩn hóa và thể hiện tính chuyên nghiệp cao.
22


Trong tương lai gần, Sàn giao dịch này sẽ trở thành một nhánh trược thuộc Công ty
mẹ, Công ty Vạn Phúc Gia, hỗ tương với các ban quản lý dự án, và các bộ phận
chuyên trách dự án của Công ty.
Lĩnh vực tư vấn thiết kế, lập dự án đầu tư và xây lắp – xây dựng công trình hiện
là lĩnh vực truyền thông và chủ lực của Công ty. Với phương châm “Uy tín – Chất
lượng – Giá cả hợp lý”, VPG luôn là bạn đồng hành cùng khách hàng. Công ty luôn
đáp ứng được các yêu cầu khắt khe của khách hàng và được khách hàng đánh giá cao
trong việc tư vấn thiết kế , tư vấn đầu tư cũng như tiến hành thi công các công trình an
toàn, đúng tiến độ, chất lượng cao với giá thành hợp lý và cạnh tranh. Hiện nay các
khách hàng của Công ty là các chủ đầu tư lớn có uy tín tại TP.HCM và các tỉnh lân

cận.
Những năm đầu, từ năm 2005 đến năm 2008, khi Công ty bước vào kinh doanh
lĩnh vực bất động sản, nguồn vốn kinh doanh còn thiếu hụt, quan hệ đối tác có nguồn
quỹ đất còn bị hạn chế, Hội đồng quản trị và Ban điều hành Công ty xác định phát
triển hoạt động tư vấn thiết kế, lập dự án đầu tư xây lắp – xây dựng công trình trở
thành một trong những hoạt động mũi nhọn của Công ty trong kế hoạch ngắn hạn và
hỗ trợ cho các chiến lược dài hạn trong tương lai.
So với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản thì mảng hoạt động tư vấn
thiết kế, lập dự án đầu tư và xây lắp – xây dựng công trình không hao tốn nhiều vớn
nhưng đủ mang lại hiệu quả duy trì hoạt động kinh doanh của Công ty, khẳng định
thương hiệu và đem lại các mối quan hệ với đối tác từ đó là bệ phóng để Công ty tiến
thêm một bức trong chiến lược dài hạn là đầu tư kinh doanh bất động sản.
Hiểu rõ được vai trò cũng như tầm quan trọng của hoạt động này, VPG luôn tập
trung công tác chuẩn bị đào tạo và phát triển tốt nguồn nhân lực cho hoạt động kinh
doanh tư vấn thiết kế, lập dự án đầu tư, xây lắp – xây dựng công trình. Đến thời điểm
hiện tại, dịch vụ mà VPG đang cung cấp cho khách hàng là:
- Các thủ tục pháp lý về bất động sản.
- Phương thức đầu tư, tạo lập, kinh doanh bất động sản.
- Tư vấn, hỗ trợ khách hàng về thủ tục vay tín dụng, ủy thác thanh toán... cho
các hợp đồng mua bán bất động sản.
- Tư vấn về giá bất động sản.
- Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
- Tư vấn về các nội dung khác liên quan đến bất động sản.
Chiến lược của công ty đối với hoạt động xây lắp: Công ty từng bước phát triển
xây dựng theo hướng thực hiện các công trình xây dựng cao tầng từ nguồn việc là các
dự án mà công ty đầu tư, các dự án của các đối tác chiến lược.
Chiến lược của công ty đối với hoạt động Tư vấn thiết kế: Đây là hoạt động
Công ty đã tích lũy nhiều kinh nghiệm trong thời gian qua. Công ty sẽ tiếp tục chuyên

23

nghiệp hóa quy trình nghiệp vụ và tiến tới đảm nhận các dự án lớn do Công ty đầu tư
và của các đối tác chiến lược.

3.1.4. Giới thiệu cơ cấu tổ chức và nhân sự của doanh nghiệp

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU
TƯ VẠN PHÚC GIA
(VPG)
Ban
Quản lý
dự án

Sàn giao
dịch Bất
động sản

Xưởng
Thiết kế

Đội Thi
công xây
dựng

BQLDA Chung
cư B1, B2
Trường Sa

BQLDA

Trương Đình

Hội 3

Hệ thống
Công ty
con

Hệ thống
Công ty liên
doanh, liên
kết và
DTTC

Công ty
Cổ phần
đô thị
Gia Phú

Công ty Cổ
phần Điện
lực Dầu khí
Gia Định

Công ty Cổ
phần
CIDECO

BQLDA Chung
cư Thạnh Lộc

Sơ đồ 3.1. Mô hình cơ cấu tổ chức

24


ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ
ĐÔNG
HỘI ĐỒNG QUẢN
TRỊ

BAN KIỂM SOÁT

TỔNG GIÁM ĐỐC

PHÓ TỔNG GIÁM
ĐỐC ĐẦU TƯ

PHÒN
G ĐẦU
TƯ DỰ
ÁN

PHÒNG
KINH
DOANH

BAN
QUẢN LÝ
DỰ ÁN

PHÓ TỔNG GIÁM
ĐỐC TÀI CHÍNH

PHÒNG
HÀNH
CHÍNH
NHÂN
SỰ

SÀN
GIAO
DỊCH
BẤT

PHÒNG
TÀI
CHÍNH
KẾ
TOÁN

XƯỞNG
THIẾT
KẾ

PHÓ TỔNG GIÁM
ĐỐC KỸ THUẬT

PHÒN
G TƯ

VẤN
THIẾT

PHÒNG
KỸ
THUẬT
XÂY
DỰNG

ĐỘI THI
CÔNG
XÂY
DỰNG

Sơ đồ 3.2. Cơ cấu bộ máy quản lý của Công ty Cổ phần Đầu tư Vạn Phúc Gia

3.1.5. Các kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trong
thời gian gần đây
Kết quả hoạt động kinh doanh trong 3 năm 2012, 2013, 2014 cho thấy doanh
thu của công ty trong năm 2013 so với năm 2012 giảm 37.691.300.616 đồng hay 54
nhưng đến năm 2014 thì doanh thu tăng 1.781.647.483 đồng hay 5,55 so với năm
2013. Thêm vào đó; chi phí năm 2013 giảm 27.493.876.668 đồng hay 51,49 so với
năm 2012 và đến năm 2014 chi phí tăng thêm 16.548.642.496 đồng hay 63,89 so với
năm 2013. Từ năm 2013 công ty đã cắt giảm quy mô; doanh thu xây dựng, kinh doanh
đầu tư bất động sản bị giảm mạnh từ 66.062.527.604 đồng vào năm 2012 giảm xuống
còn 28.282.988.323 đồng vào năm 2013. Chi phí nguyên liệu, vật liệu giảm đáng kể
trong phần chi phí nhưng đến năm 2014 công ty đẩy mạnh phát triển kinh doanh,
25