Slide sử dụng và định giá đất (môn kinh tế tài nguyên)

Chương 3: Sử dụng và định giá đất
Giới thiệu
• Đất là đầu vào quan trọng cho nhiều hoạt động kinh
tế: nông nghiệp và lâm nghiệp; sử dụng cho nhà ở,
thương mại, và công nghiệp; và khai thác mỏ.
Quyền sở hữu đất cũng là điều then chốt cho của
cải cá nhân và quyền lực xã hội trong nhiều thế kỷ.
• Trọng tâm của bài là những nguyên lý kinh tế học
liên quan đến vấn đề sử dụng hiệu quả quỹ đất như
là một tài nguyên thiên nhiên, việc xác định giá trị
đất và ảnh hưởng của các chế độ sở hữu đất đai
khác nhau đến việc sử dụng và giá trị đất.
1


• Việc phân tích tài nguyên đất khá phức tạp vì
nó khác nhau về độ phì nhiêu và về vị trí tiếp
cận thị trường sản phẩm từ đất => có ảnh
hưởng đến giá trị đất.
• Thặng dư đất theo Ricardo gắn với sự khác
nhau về chất lượng đất. Thặng dư này có thể
nảy sinh với sự sử dụng bất kỳ tài nguyên thiên
nhiên nào.
• Thặng dư đất theo von Thunen gắn với sự
khác nhau về khả năng tiếp cận thị trường tiêu
thụ.
2


• Thặng dư (địa tô) là một đại lượng có tính chất lưu chuyển.
Ví dụ việc thuê một căn hộ. Tiền thuê căn hộ là một số tiền

trả hàng tháng cho chủ nhà. Một người nông dân sở hữu
nông trại của mình có thể nghĩ rằng anh ta đang thuê đất
của chính mình. Do đó sẽ có một khoản tiền thuê ngầm
hàng tháng ngoài những khoản chi cho các yếu tố sản xuất
khác.
• Có một mối quan hệ chặt chẽ giữa thặng dư và giá cả tài
sản. Thặng dư càng cao, giá tài sản càng lớn.
• Thặng dư được xem như phần dôi ra sau khi trừ tiền chi trả
cho các yếu tố đầu vào khác được sử dụng cùng với đất. Từ
“thặng dư” (rent) có thể áp dụng cho bất kỳ đầu vào nào có
lượng cung cố định. Nhiều tài nguyên thiên nhiên có đặc
điểm này.
• Thặng dư đất có thể thay đổi theo cách sử dụng đất. Một
mẫu đất trồng cà rốt có thể cho thặng dư $1.000, trong khi
mẫu đất đó để xây các căn hộ có thể cho thặng dư $10.000.
3


• Để xác định cách sử dụng đất hiệu quả nhất, một điều
kiện cơ bản là địa tô hay thặng dư kinh tế phải đạt
mức tối đa.
Do đó, khi quyết định trồng cà rốt hay xây căn hộ, theo
điều kiện trên thì chúng ta phải chọn xây căn hộ.
• Qui tắc tối đa hoá thặng dư:
Khi có hai hay nhiều mục đích sử dụng cho một mảnh
đất thì mảnh đất nên được phân bổ cho các mục đích
sử dụng cho đến khi thặng dư của một đơn vị đất biên
là bằng nhau cho mỗi cách sử dụng.
Ví dụ: nếu có 100 mẫu đất và 2 cách sử dụng (trồng cà
rốt hay xây căn hộ), chúng ta sẽ xây dựng các căn hộ

trên từng mẫu đất cho đến khi giá trị thặng dư của đất
để xây căn hộ (nếu nó giảm khi diện tích xây dựng
tăng lên) là $1.000, bằng giá trị của một mẫu đất trồng
cà rốt.
4


• Khái niệm thặng dư kinh tế
Là khoản chênh lệch giữa giá của một sản phẩm được sản
xuất từ một tài nguyên thiên nhiên và chi phí đơn vị (bao
gồm giá trị đầu vào lao động, vốn, nguyên vật liệu và năng
lượng) để biến tài nguyên thiên nhiên đó thành sản phẩm.
Thặng dư kinh tế chính là giá trị của tài nguyên thiên nhiên
như đất, nước, thuỷ sản, rừng, khoáng sản, và tài nguyên
môi trường như không khí và nước.
Đây là định nghĩa của thặng dư trên một đơn vị (trên một
mẫu đất).
Thặng dư trên đơn vị có thể tính theo giá trị trung bình hoặc
giá trị biên. Trong nhiều trường hợp, giá trị trung bình và
giá trị biên có thể trùng nhau tùy theo các giả định.

5


Thặng dư trên đất đai có chất lượng như nhau
• Tô (thặng dư) là giá trị của tài nguyên đất tham gia vào hoạt
động sản xuất.
• Khi một chủ đất thuê lao động sản xuất trên đất của mình,
sau khi đã trừ chi phí đầu vào vật chất và trả công lao động,
phần còn lại là tô sẽ thuộc về chủ đất.

Ví dụ: một chủ đất có 150ha. Thuê 10 lao động. Giá công lao
động là 100 thùng lúa/lao động. Giả định các chi phí đầu
vào khác bằng 0. Sản lượng là 1800 thùng lúa. Sản lượng
trung bình là 1800/10=180 thùng => Tô của chủ đất là 800
thùng. Thuê thêm 1 lao động nữa thì tổng sản lượng là 1900
thùng. Sản lượng trung bình lúc này là 1900/11=173. Tô lúc
này là 1900-1100=800 => Chủ đất sẽ thuê lao động cho tới
khi sản phẩm biên của lao động = giá của lao động.

6


Tổng thặng dư là
tối đa khi sản
phẩm biên của
lao động = chi
phí lao động đối
với chủ đất. Đó là
diện tích abcd.

Tổng doanh thu
bao gồm tiền trả
cho yếu tố biến đổi
(lương) và tiền trả
cho yếu tố cố định
(thặng dư)
7


Thặng dư trên đất đai có chất lượng khác nhau

Ricardo cho rằng chất lượng đất khác nhau thì tô khác nhau.
Ví dụ: Có hai lô A và B. Mỗi lô 150ha. Lô A màu mỡ hơn: đường
MPA cao hơn đường MPB. Lượng lao động được sử dụng theo
nguyên tắc: sản phẩm của lao động cuối cùng trên mỗi lô bằng
nhau và bằng với mức lương của người lao động cuối cùng. NA và
NB là số lao động tối đa hóa lợi nhuận trên từng lô.

8


Có m lô đất với độ màu mỡ khác nhau. Những lô đất màu mỡ nhất (có
sản lượng biên của lao động cao nhất) sẽ được sử dụng trước. Mức lương
được xác định tại điểm giao nhau giữa đường cung lao động và sản
lượng biên của lao động của lô đất ít màu mỡ nhất. Tổng thặng dư sẽ là
tổng diện tích nằm dưới các đường sản lượng biên trừ đi chi phí lao động
9


Vai trò của cấu trúc thị trường và quyền sở hữu trong
việc xác định thặng dư

Cân bằng trong trường hợp có chủ đất có Npp công nhân và tổng thặng dư
của chủ đất là diện tích abc. Trong trường hợp tự do tiếp cận, lao động sẽ gia
nhập cho tới khi APN = W. Sẽ có NOA lao động ở mức cân bằng và không có
thặng dư cho một chủ đất. Không có thặng dư trong tự do tiếp cận.
10


THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI
• Giá trị kinh tế của đất

– Một ứng dụng: Làm thế nào định giá trị đất để biểu
thị giá thị trường của nó?
• Mục đích đánh thuế
• Phản ánh giá mua bán đất giữa một người sẵn lòng mua
và một người sẵn lòng bán

– Giá trị kinh tế của quyền sử dụng đất

11


• Thặng dư đất (Rents) và giá trị đất (Values)
Mô hình đơn giản nhất để giải thích giá trị kinh tế của
đất như một tài sản vốn là dựa trên giá trị hiện tại của
dòng thu nhập tương lai.
Tuy nhiên, một số người nói chúng ta có giá trị đất tăng
dần ngay cả khi thu nhập ròng nông trại bị đình trệ
hoặc giảm dần.
Giá trị đất tính theo công thức:
VL = Σ t=1,∞ RLt / (1 + r)t
VL là giá cả đất như một tài sản
RLt là thặng dư của đất trong thời gian t nhất định.

12


Một ví dụ về giá trị đất
• Giả sử có một mảnh đất sẽ bị phá hủy sau hai năm
nhưng trong hai năm đó có thể trồng một loại hoa
màu với thu nhập ròng là $100/ha/năm. Lãi suất

ngân hàng là 5%. Người chủ đất có hai lựa chọn:
một là bán đất bây giờ hoặc tiếp tục trồng trong hai
năm nữa để có thu nhập. Thu nhập có được vào
cuối kỳ còn quyết định bán đất xảy ra vào đầu kỳ.
• Câu hỏi đặt ra là nếu bán miếng đất này bây giờ thì
giá của nó là bao nhiêu?
• Giả định là người nông dân có thể gởi tiền vào
ngân hàng và hưởng lãi suất 5%.
13


• Nếu trồng hoa màu, sau hai năm người chủ sẽ có
thu nhập ròng:
$100*1.05 + $100 = $205
• Nếu người chủ bán đất bây giờ thì bài toán về giá
đất là bài toán tìm giá trị hiện tại của một chuỗi
thặng dư của đất trong tương lai. Như vậy giá trị
hiện tại của chuỗi $100 trong hai năm là:
$100/1.05 + $100/(1.05)2 = $185.94
• Giải pháp bán đất bây giờ (với giá là $185.94) hoặc
tiếp tục trồng trong hai năm nữa (để có thu nhập
$205) có giá trị như nhau vì người chủ có thể bán
đất bây giờ và để số tiền đó vào ngân hàng , sau hai
năm nó sẽ bằng $205
$185.94*(1.05)2= $205
14


• Kiểu tính toán này xác định một cách cơ bản giá trị
của một tài sản có một dòng thu nhập tương lai.

• Trong nhiều quốc gia, đất được xem là một tài sản
như thế.
• Ở VN, người dân không có quyền sở hữu đất đai nên
chỉ có quyền sử dụng đất là có giá trị.

• Một dạng đơn giản hoá về giá trị đất:
VL = R/r
VL là giá trị hiện hành của tài sản đất
R là tiền lời dự kiến hàng năm
r là suất chiết khấu không đổi
Dạng này dễ bị sử dụng sai
15


Các yếu tố có thể ảnh hưởng đến thặng dư đất
• Khoảng cách từ miếng đất đến một trung tâm thị
trường quan trọng (Von Thunen)
• Mức độ màu mỡ của miếng đất (Ricardo).
• Kỳ vọng về thặng dư
Giá trị đất phụ thuộc vào dòng thu nhập tương lai.
Nhưng dòng lợi nhuận tương lai không được biết
chắc chắn nên giá trị kỳ vọng của dòng đó là quan
trọng trong việc xác định giá trị đất. Các cá nhân
khác nhau sẽ có những kỳ vọng khác nhau. Như
vậy giá trị đất thay đổi theo cá nhân.
16


• Thay đổi về giá cả và lãi suất thực
Thặng dư đất có thể thay đổi theo thời gian do thay

đổi công nghệ, giá thực của sản phẩm và giá thực
của đầu vào. Lãi suất cũng có thể thay đổi theo thời
gian. Do đó công thức tính giá đất có thể viết:
VL = Σ t=1,∞ RLt(t) / (1 + r(t))t
Sự tăng kỳ vọng về dòng tiền lời tương lai sẽ làm
tăng giá trị tài sản.
Lãi suất tăng sẽ làm giảm giá trị đất và sự tăng lên
của lãi suất trong ngắn hạn sẽ có tác dụng lớn hơn
sự tăng lãi suất trong dài hạn.

17


• Tốc độ lạm phát
Lạm phát làm tăng giá cả trong nền kinh tế. Thặng dư danh
nghĩa có thể tăng lên theo tốc độ lạm phát. Tương tự lãi suất
sẽ tăng theo lạm phát.
Thặng dư và lãi suất tăng sẽ triệt tiêu lẫn nhau. Như vậy mức
lạm phát dự kiến sẽ có rất ít tác dụng trên giá cả thực của đất.
Quyền sở hữu đất đai trong dài hạn là một rào chắn gần như
hoàn hảo chống lại lạm phát được dự kiến đầy đủ.

• Lãi vốn dự kiến (Anticipated Capital Gains)
Nếu tài sản được mong đợi sẽ tăng giá trị theo thời gian với
thặng dư của nó tăng theo thời gian thì giá trị tài sản này sẽ
cao hơn là khi không có sự tăng giá. Nếu những lợi ích này
được dự kiến thì người mua sẽ định giá trị tài sản này cao hơn
khi mua nó.
18

• Thay đổi cách sử dụng đất
Việc dự kiến có sự thay đổi cách sử dụng đất cũng sẽ ảnh
hưởng đến giá trị đất. Ví dụ thay đổi cách sử dụng đất từ
nông thôn qua thành thị.
Nếu không biết trước về sự thay đổi và sự thay đổi xảy ra đột
ngột thì giá đất không bị ảnh hưởng cho tới khi sự thay đổi
xảy ra.
Nếu biết trước một thời gian về sự thay đổi và biết rằng
thặng dư từ đất thành thị cao hơn thặng dư từ đất nông thôn
thì điều này được tính đến trong phương trình định giá tài
sản và sự thay đổi giá đất sẽ êm hơn
Việc phân vùng để thay đổi cách sử dụng đất sẽ có cùng tác
dụng. Việc phân vùng được biết càng sớm thì sự thay đổi
mạnh giá cả đất đai càng ít xảy ra và những người thắng lớn
hoặc thua lớn sẽ ít hơn.
19


Tác dụng của thay đổi cách sử dụng đất
trên thặng dư và giá cả
Anticipated
use change

Land
price

No anticipation
of use change
Urban

A gricult ural
Time

Land
rent
Urban rent path

Agricultural rent
Use
change

path

Time
20


• Tác dụng về định chế
Hạn chế về cung vốn, hoặc lãi suất duy trì ở mức
cao trong một thời gian sẽ ảnh hưởng đến giá đất.
Việc phân vùng và những hạn chế về cách sử dụng
đất có khuynh hướng thay đổi thặng dư dự kiến từ
đất đai và do đó có ảnh hưởng đến giá đất.
Thêm vào đó là khả năng có một số người biết trước
các thông tin này nên có thể đề ra những thặng dư
dự kiến khác nhau và đưa ra giá đất khác nhau.
Do đó việc quản trị thông tin về đất đai và tài sản
nói chung là quan trọng.

21

• Thị trường đất trong những nước đang phát triển
Đất đai thường quan trọng trong cuộc sống của người dân.
Nhưng giao dịch về đất không nhiều. Thị trường cho thuê
đất thì phát triển hơn.
Bây giờ có khuynh hướng chuyển đổi từ cách sử dụng đất
theo cộng đồng sang quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai
được xác định rõ ràng hơn. Đầu tư có thể được khuyến
khích qua sự cho phép chuyển nhượng đất và đất có thể
được sử dụng như tài sản thế chấp trong vay tín dụng.
Nhưng có những khó khăn đáng kể trong nhiều quốc gia
nghèo. Hệ thống quản lý đất đai thường không đủ và có thể
bị lạm dụng bởi những người có thế lực. Quyền sở hữu đất
tăng lên có liên quan đến sự mất quyền sử dụng đất của
những người nghèo nhất và việc này gây bất ổn xã hội.

22


• Vốn hoá tiền thuê (một ví dụ từ Việt Nam)
Một cuộc khảo sát ở tỉnh Hà Tây năm 2001 cho biết:
Giá thuê trung bình đất trồng trọt là 500 đồng/m2, và
giá bán trung bình là 5.000 đồng/m2.
Nếu tính giá trị hiện tại ròng của một dòng tiền thuê
500 đồng/m2 qua 13 năm ở mức lãi suất 5% thì kết quả
sẽ là 4.932 đồng/m2.
Do đó,
Giá mua đất ở Hà Tây có vẻ là một sự vốn hoá hợp lý
của mức tiền thuê trên quãng thời gian còn lại (13

năm) tới năm 2013 của quyền sử dụng đất 20 năm
(được cấp năm 1993) trên đất trồng trọt hàng năm.
23


TÍNH TOÁN KINH TẾ
VỀ BẢO TỒN ĐẤT
Xói mòn đất làm giảm năng suất do:
•
•
•
•
•

Làm giảm độ dầy tầng đất
Mất dưỡng chất ở lớp đất mặt (N, P và K)
Mất chất hữu cơ
Làm giảm độ sâu vùng rễ
Mất khả năng giữ ẩm của những lớp đất còn lại
24


• Tại sao nông dân để cho đất bị xói mòn?
1. Việc áp dụng các kỹ thuật tăng năng suất đã che giấu sự mất năng
suất do xói mòn.
2. Sự xói mòn đất xảy ra chậm và khó đo lường. Đối với đất trung bình:
– 12.5 tấn đất/ha/năm ~ 1/12 cm
– 1 tấn đất/ha/năm ~ 0.006 cm.
3. Các chương trình nông nghiệp có thể gây ra sự canh tác liên tục trên
đất xấu.

4. Kỹ thuật tránh xói mòn đất thì đắt tiền còn phân bón tương đối rẻ. 5.
Hai loại chi phí từ xói mòn đất:
– Chi phí tại địa điểm (on-site costs): do mất năng suất đất (người chủ đất
gánh chịu).
– Chi phí xa địa điểm (off-site costs): do chảy tràn chất trầm tích (xã hội
gánh chịu).
Chứng cớ cho thấy những chi phí chủ yếu là chi phí xa địa điểm (trầm
tích hoá các dòng sông, tăng chi phí làm sạch các hồ chứa, tăng chi phí
xử lý nước). Tuy nhiên người sản xuất không trực tiếp trả chi phí xói
mòn xa địa điểm này.

25