Bài tập học kỳ môn Kỹ năng tư vấn pháp luật Đất đai đề số 13

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là nguyên tư liệu
sản xuất chủ yếu và đặc biệt không thể thay thế. Nhu cầu sử dụng đất
luôn tăng theo thời gian nhưng vốn đất lại không hề lớn lên, chính vì
vậy đã xuất hiện nhiều nhu cầu khác nhau về vấn đề sử dụng đất. Việc
phân bổ đất đai vào các mục đích khác nhau ngày càng khó khăn, các
quan hệ đất đai thay đổi một các chóng mặt và ngày càng phức tạp.
Chính vì vậy, pháp luật đất đai cũng đã có những quy định khá chặt
chẽ về vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất. Để hiểu thêm về vấn đề
này, em xin được chọn vấn tình huống số 13 để hồn thành bài tập học
kì của mình.

NỘI DUNG TÌNH HUỐNG
Gia đình ơng H được giao 2 ha đất để trồng lúa đã 10 năm nhưng
do điều kiện khí hậu hạn hán nhiều, đất lại ở dốc cao nên trồng lúa
không năng suất. Qua một số lần trồng thử nghiệm, ông H nhận thấy
1


chất đất này phù hợp với việc trồng các loại cây khác hơn vì vậy ơng
muốn chuyển sang trồng một số loại cây như lạc, đỗ, cà phê. Khi ông
H nêu vấn đề này với một cán bộ xã thì được trả lời là ông không
được phép trồng cây công nghiệp trên đất trồng lúa, nếu muốn chuyển
mục đích sử dụng đất thì phải lên UBND xã xin phép.
Hỏi:
1.

Anh (chị) sẽ sử dụng các kĩ năng gì để tư vấn cho ơng H biết

2.

rằng cán bộ xã giải thích như vậy là đúng hay sai? Vì sao?
Hãy tư vấn cho ông H cần phải làm như thế nào mới đúng pháp

3.

luật?
Hãy giúp ông H soạn thảo một đơn gửi cơ quan nhà nước có
thẩm quyền hợp thức hóa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho ông theo mục đích mà hiện tại ơng đang sử dụng.

GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG
1.

Anh (chị) sẽ sử dụng các kĩ năng gì để tư vấn cho ông H biết
rằng cán bộ xã giải thích như vậy là đúng hay sai? Vì sao?
Thứ nhất, về vấn đề cán bộ xã giải thích việc gia đình ơng H

khơng được phép trồng cây cơng nghiệp trên đất trồng lúa .
Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì:

2


“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất
nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
...”.

Chia hai trường hợp (TH):
TH1: Nếu gia đình ơng H chuyển mục đích sử dụng 2 ha trồng
lúa trên sang sử dụng cho việc trồng các cây công nghiệp là cà phê, thì
gia đình ơng H có nghĩa vụ phải xin phép cơ quan có thẩm quyền mới
được phép chuyển đổi mục đích sử dụng, vì cây cà phê là cây cơng
nghiệp lâu năm.
TH2: Nếu gia đình ơng H chuyển mục đích sử dụng 2 ha đất
trồng lúa trên sang sử dụng vào mục đích là trồng các cây như đỗ, lạc
thì gia đình ơng H khơng cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm
quyền mà vẫn được chuyển sang trồng lạc, đỗ một cách hợp pháp, vì
lạc, đỗ là cây công nghiệp hàng năm, luật đất đai không quy định về
việc phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi chuyển đổi
mục đích sử dụng từ đất trồng lúa sang đất trồng cây công nghiệp
hàng năm.

3


Như vậy, việc cán bộ xã vội vàng đưa ra việc giải thích như vậy
cho gia đình ơng H là chưa thực sự chính xác.
Thứ hai, về việc cán bộ xã giải thích nếu muốn chuyển mục đích
sử dụng đất thì gia đình ơng H phải lên UBND xã xin phép.
Đầu tiên xin khẳng định ln việc giải thích như trên của cán bộ
xã là hồn tồn chưa chính xác. Bởi vì UBND xã khơng có đủ thẩm
quyền để quyết định việc cho phép hay khơng cho phép gia đình ông
H chuyển mục đích sử dụng 2 ha đất này. Theo quy định tại điểm a,
khoản 2 Điều 59 luật Đất đai 2013 có quy định về thẩm quyền giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì:
“2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ
gia đình, cá nhân. ...”.
Như vậy, nếu gia đình ông H muốn chuyển 2 ha đất trồng lúa
trên sang trồng cây công nghiệp lâu năm ( cà phê ) thì phải xin phép
tại Uỷ ban nhân dân cấp huyện chứ không phải Uỷ ban nhân dân xã
như lời cán bộ xã đã giải thích với ơng H.
2.

Hãy tư vấn cho ông H cần phải làm như thế nào mới đúng
pháp luật?
4


Theo như phân tích tại câu 1, nếu như gia đình ơng H muốn chuyển
mục đích sử dụng của 2 ha đất trồng lúa trên sang trồng cây cà phê thì
phải có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền cấp huyện, tuân thủ
các trình tự thủ tực sau đây:
Trước tiên, gia đình ơng H phải chuẩn bị một bộ hồ sơ theo đúng
quy định của pháp luật, bao gồm:
-

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sau đó, căn cứ theo quy định tại Điều 69 của Nghị định

43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của luật
Đất đai 2013 thì gia đình ơng H muốn được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục theo các bước sau:
Bước 1: Gia đình ơng H nộp hồ sơ đã chuẩn bị như đến cơ quan
Tài nguyên và môi trường cấp huyện.

Bước 2: Cơ quan Tài nguyên và mơi trường có trách nhiệm:
- Thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục
đích sử dụng đất;
- Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật;

5


- Trình UBND có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa
chính.
Bước 3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật.
Trong trường hợp gia đình ông H chuyển mục đích sử dụng 2 ha
đất trồng lúa đó sang trồng các cây hàng năm, ngắn ngày như đỗ, lạc
thì khơng cần phải thực hiện các thủ tục trên.
3.

Hãy giúp ông H soạn thảo một đơn gửi cơ quan nhà nước có
thẩm quyền hợp thức hóa và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho ông theo mục đích mà hiện tại ơng đang sử
dụng.

Do tình huống đầu bài đưa ra không đủ các thông tin chi tiết để
thực hiện viết một đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ
thể, và em cũng không có điều kiện xin được mẫu đơn hợp pháp luật
quy định được thực hiện trên thực tế. Vì vậy qua sự tìm hiểu của em,
dưới đây em chỉ xin trình bày một bản phác thảo về mẫu đơn xin cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để giúp cho ông H như sau:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
6

Mẫu số 04a/ĐK


Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
-----------------------

PHẦN GHI CỦA
NGƯỜI NHẬN

ĐƠN ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

HỒ SƠ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Đã kiểm tra nội
Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
Kính gửi: UBND Tỉnh.......

dung đơn đầy đủ, rõ
ràng, thống nhất với
giấy tờ xuất trình.
Vào sổ tiếp nhận hồ
sơ số: ......
Quyển ..............
Ngày ....../...../.....
Người nhận hồ sơ
(Ký và ghi rõ họ,

tên)

I. PHẦN KÊ KHAI CỦA NGƯỜI ĐĂNG KÝ
(Xem kỹ hướng dẫn viết đơn trước khi kê khai; khơng tẩy xóa, sửa chữa
trên đơn)
1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người quản lý đất

7


1.1. Tên (viết chữ in hoa): NGUYỄN VĂN H
1.2.

Địa

chỉ

thường

trú(1): .......................................................................................
- Đăng ký QSDĐ
- Đăng ký quyền quản lý
đất
(Đánh dấu √ vào
2. Đề nghị:

- Cấp GCN đối với đất

ô trống lựa chọn)

- Cấp GCN đối với tài sản
trên đất
3.

Thửa

đất

đăng

ký (2) .................................................................................................
3.1.

Thửa

đất

số:...............................................;

3.2.

Tờ

bản

đồ

số: .............................;
3.3.

Địa

chỉ

tại: .............................................................................................................;
3.4. Diện tích: 20000 m²; sử dụng chung: ............... m²; sử dụng
8


riêng: ............... m²;
3.5.

Sử

dụng

vào

mục

đích:

...............................,

từ

thời

điểm:....................................;
3.6.

Thời

hạn

đề

nghị

được

sử

dụng

đất: ........................................................................;
3.7.

Nguồn

gốc

sử

dụng(3):..............................................................................................;
3.8. Có quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất số ............,
của

..................................,

nội

dung

quyền

sử

dụng ...............................................................................................;
4. Tài sản gắn liền với đất (Chỉ kê khai nếu có nhu cầu được chứng nhận
quyền sở hữu tài sản)
4.1. Nhà ở, công trình xây dựng khác:
a)

Loại

nhà

ở,

trình(4): ...........................................................................................;
b) Diện tích xây dựng: .............................. (m²);

9

công


c) Diện tích sàn (đối với nhà) hoặc cơng suất (đối với cơng trình
khác): ....................;

d)

Sở

hữu

chung:

..........................................m²,

sở

hữu

..........................................................;

e)

Số

riêng: ................................m²;
đ)

Kết

cấu:

tầng: ......................................;
g)

Thời

hạn

sở

hữu

đến: .................................................................................................
(Trường hợp có nhiều nhà ở, cơng trình xây dựng khác thì chỉ kê khai các
thơng tin chung và tổng diện tích của các nhà ở, cơng trình xây dựng;
đồng thời lập danh sách nhà ở, cơng trình kèm theo đơn)
4.2. Rừng sản xuất là rừng trồng:
a)

Loại

4.3. Cây lâu năm:

cây

chủ a) Loại cây chủ yếu: .............;

yếu: .................................

b) Diện tích: ...........................m²;

b) Diện tích: ........................................
m²;

c)

Sở

.......................m²,
10

hữu

chung:


c) Nguồn gốc tạo lập:
- Tự trồng rừng:.......

Sở hữu riêng: ...........................m²;

- Nhà nước giao không thu tiền:......

d) Thời hạn sở hữu đến: ...............

- Nhà nước giao có thu tiền:.......
- Nhận chuyển quyền:...........
- Nguồn vốn trồng, nhận quyền: .....
d) Sở hữu chung: ....m², Sở hữu
riêng: ....m²;
đ)

Thời

hạn

sở

hữu

đến: .............................
5.

Những

giấy

tờ

nộp

kèm

theo: ........................................................................
.........................................................................................................................
...............
6.

Có

nhu

cầu

ghi

nợ
11

đối

với

loại

nghĩa

vụ

tài


chính: .........................................
Đề

nghị

khác: ...............................................................................................................
..
Tơi xin cam đoan nội dung kê khai trên đơn là đúng sự thật, nếu
sai tơi hồn tồn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
………....., ngày .... tháng ... năm ......
Người viết đơn
(Đã kí)

Nguyễn Văn H

II. XÁC NHẬN CỦA ỦY BAN NHÂN DÂN XÃ, PHƯỜNG, THỊ TRẤN5
(Xác nhận đối với trường hợp hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở, trừ trường hợp mua
nhà, đất của tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở để bán)
1.

Nội

dung

kê

khai

so

trạng: ..........................................................................
12

với

hiện


2.

Nguồn

gốc

sử

dụng

đất: .............................................................................................
3.

Thời

điểm

sử

dụng

đất

vào

mục

đích

đăng

ký: ...........................................................
4.

Thời

điểm

tạo

lập

tài

sản

gắn

liền

với

đất: ..................................................................
5.

Tình

trạng

tranh

chấp

đất

đai,

tài

sản

gắn

liền

với

đất: ..............................................
6. Sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng: ...............................................................................................................
..........
7.

Nội

dung

khác: ...........................................................................................................
Ngày ..... tháng ...... năm .........
năm .............

13

Ngày ....... tháng ......

Cơng chức địa chính

TM. Ủy ban nhân dân

(Ký, ghi rõ họ, tên)

Chủ tịch
(Ký tên, đóng dấu)

(Trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất thì khơng xác nhận các nội dung tại các Điểm 2, 3, 4, 5, 6 và 7
Mục này; đăng ký riêng về đất thì khơng xác nhận nội dung Điểm 4; đăng
ký riêng tài sản thì khơng xác nhận nội dung Điểm 2 và Điểm 3 Mục này)
III. Ý KIẾN CỦA CƠ QUAN ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
.........................................................................................................................
...............
.........................................................................................................................
...............
(Phải nêu rõ có đủ hay khơng đủ điều kiện cấp GCN, lý do và căn cứ pháp
lý áp dụng; trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền nhà ở thì phải xác
định rõ diện tích đất ở được cơng nhận và căn cứ pháp lý)

14


Ngày ...... tháng ......
Ngày ...... tháng ...... năm ......
năm ......

Người kiểm tra
Giám đốc
(Ký, ghi rõ họ, tên và chức vụ)
(Ký tên, đóng dấu)

KẾT LUẬN
Qua những phân tích trên đây, phần nào hiểu hơn về vấn đề
chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật Đất đai
cũng như là trình tự thủ tục cho vấn đề này. Do sự phát triển nhanh
chóng, phức tạp của nền kinh tế, vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất
đai đang ngày càng là vấn đề “nóng” mà nhiều chủ thể cá nhân, tổ
chức quan tâm muốn thực hiện. Đây cũng là một nhu cầu thiết yếu,
hợp pháp của các tổ chức, cá nhân khi sử dụng đất.
Do kiến thức của bản thân cịn nhiều hạn chế, vì vậy bài làm
khơng thể tránh khỏi những thiếu sót, rất mong thầy, cơ thơng cảm và
có ý kiến đánh giá để bài làm có thể hoàn thiện hơn. Em xin chân
thành cảm ơn!
15


16


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1.

Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb.

2.

CAND, Hà Nội, 2009
Viện đại học mở Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb. Tư pháp,

3.

Hà Nội, 2008
Thông tư của Bộ tài nguyên và môi trường số 30/2014/TTBTNMT ngày 2/6/2014 quy định về hồ sơ giao đất cho thuê đất,

4.

chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
Trần Quang Huy (Chủ biên), Nguyễn Văn Phương, Pháp luật
đất đai - Bình luận và giải quyết tình huống, Nxb. Tư pháp, Hà Nội,

5.
6.

2005
Luật Đất đai năm 2013, Nxb. Lao động
Một số trang web

17


18