Đánh giá ảnh hưởng môi trường của việc thu hồi đất tại quận Tây Hồ, Hà Nội (luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

NGÔ THỊ HÀ

ĐÁNH GIÁ ẢNH HƢỞNG MÔI TRƢỜNG CỦA VIỆC THU HỒI ĐẤT
TẠI QUẬN TÂY HỒ, HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2011


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chƣơng 1 - TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................... 10
1.1. Khái quát hệ thống pháp luật đất đai của Việt Nam về thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, TĐC ....................................................................................................... 10
1.1.1 Những văn bản pháp quy của Nhà nước về đất đai ..................................... 10
1.1.2 Một số văn bản về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng ................... 13
1.2.Tổng quan về quận Tây Hồ, Thành phố Hà Nội…………. ……24
1.2.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 24
1.2.2. Các nguồn tài nguyên ............................................................................ 28
1.2.3. Đặc điểm kinh tế - xã hội ...................................................................... 31
Chƣơng 2 - ĐỐI TƢỢNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............... 33
2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 33
2.2. Nội dung nghiên cứu .............................................................................................. 33
2.3. Phương pháp nghiên cứu. ..................................................................................... 33
Chƣơng 3 - KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................. 36

3.1. Hiện trạng sử dụng đất: ........................................................................... 36
3.1.1. Hiện trạng sử dụng các loại đất trên địa bàn Quận Tây Hồ .................. 36
3.1.2. Biến động các loại đất ........................................................................................ 40
3.2. Đánh giá thực trạng giá đất phục vụ thu hồi đất, bồi thường, TĐC ........ 51
3.3. Tác động của việc thu hồi đất đến môi trường tự nhiên và môi trường xã hội
......................................................................................................................... 53
3.3.1. Đối với môi trường tự nhiên ................................................................. 53
3.3.2 Tác động đến môi trường xã hội ............................................................ 67
3.4. Phân tích ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến việc chuyển đổi nghề
nghiệp của người dân ..................................................................................................... 73


3.5. Đánh giá hiệu quả kinh tế của việc thu hồi đất đến đến môi trường đầu tư
của doanh nghiệp............................................................................................................. 75
3.6. Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai về thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC ..................................................................... 78
3.6.1. Giải pháp xác định giá đất phục vụ bồi thường, hỗ trợ, TĐC .............. 78
3.6.2. Giải pháp sửa đổi, bổ sung các quy định trong thu hồi đất, đền bù, hỗ trợ,
TĐC ................................................................................................................. 79
3.6.3. Giải pháp tăng hiệu quả triển khai thực tế ............................................ 82
KẾT LUẬN ...................................................................................................................... 85
KIẾN NGHỊ…………………………………………………………….......81
TÀI LIỆU THAM KHẢO

........................................................................ 83


DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 1

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất quận Tây Hồ năm 2010

19

Hình 2

Biến động sử dụng đất tại quận Tây Hồ giai đoạn 2005-2010

42

Hình 3

Khung giá đất do UBND TP.Hà Nội quy định

42

Hình 4

Giá đất do Nhà nước quy định và ước tính giá đất tương ứng

45

Hình 5

Câu cá ở Hồ Tây

45

Hình 6

Cá chép không vẩy ở Hồ Tây

49

Hình 7

Rác thải ở Hồ Tây

50

Hình 8

Sơ đồ lấy mẫu Hồ Tây

51

Hình 9

Kết quả phân tích chất lượng nước tại 3 vị trí năm 2008

56

Hình 10

Kết quả phân tích chất lượng nước tại 3 vị trí năm 2009

56

Hình 11

Kết quả phân tích chất lượng nước tại 3 vị trí năm 2010

57

Hình 12

Kết quả phân tích DO trong nước Hồ Tây từ năm 2008 đến

57

năm 2010
Hình 13

Kết quả phân tích Coliform trong nước Hồ Tây từ năm 2008

58

đến năm 2010
Hình 14

Mức độ hài lòng của người bị thu hồi đất về quy trình chi trả

61

bồi thường hỗ trợ
Hình 15

Mức độ hài lòng của người bị thu hồi đất về giá bồi thường

62

nhà ở vật kiến trúc
Hình 16 Mức độ hài lòng của người bị thu hồi đất về hỗ trợ ổn định

62

cuộc sống
Hình 17 Mức độ hài lòng của người bị thu hồi đất về nơi tái định cư

63

Hình 18 Mức độ hài lòng của người bị thu hồi đất về phổ biến thông

64

tin, tham vấn người bị ảnh hưởng
Hình 19 Mức độ hài lòng của người bị thu hồi đất về khôi phục cuộc

67

sống và kinh tế
Hình 20 Khiếu nại hành chính đối với bồi thường, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất

70


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1: Diện tích, cơ cấu đất đai phân theo mục đích sử dụng .............................360
Bảng 2. Biến động quỹ đất quận Tây Hồ giai đoạn 2005 - 2010 ...........................415

Bảng 3: Tổng hợp tình hình thực hiện các dự án có liên quan đến giải phóng mặt
bằng từ năm 2005 đến 2010 ....................................................................................503
Bảng 4. Biến động dân số giai đoạn 2005 – 2010 ................................................5548
Bảng 5: Mẫu được nghiên cứu tại 6 vị trí từ HT1 đến HT6 ...................................570
Bảng 6: Một số chỉ tiêu chính đánh giá nước hồ Tây .............................................581
Bảng 7. Kết quả phân tích chất lượng nước tại một số vị trí trên Hồ Tây ..............625
Bảng 8: Giá đất dao động trước và sau khi thực hiện dự án..................................769


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT

Các chữ viết tắt

Ký hiệu

1

Công nghiệp hóa

CNH

2

Hiện đại hóa

HĐH

3

Khu công nghiệp

KCN

4

Giải phóng mặt bằng

5

Tái định cư

6

Ủy ban nhân dân

UBND

7

Ban bồi thường

BBT

GPMB
TĐC


MỞ ĐẦU

Đất đai là thành phần thiết yếu của môi trường sống, tư liệu sản xuất đặc
biệt, là nơi xây dựng các công trình và diễn ra các hoạt động văn hóa, kinh tế, chính
trị, xã hội,... đồng thời đất đai còn có chức năng quan trọng là tạo nguồn vốn và thu
hút đầu tư phát triển. Trên con đường công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước để đất
đai thực sự trở thành nguồn lực hiệu quả, đẩy mạnh phát triển kinh tế; Việc thu hồi
đất, chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng các khu, cụm công nghiệp, khu đô
thị tập trung nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, xây dựng cơ cấu đất đai hợp lý là
điều hết sức cần thiết. Quá trình thu hồi đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất có tầm nhìn dài hạn, đúng đắn thì mới hiện thực hóa được những chủ
trương, chính sách của Đảng và Nhà nước.
Bên cạnh những thành tựu đã đạt được trong việc đổi mới kinh tế, xây dựng
đất nước; Các chính sách, pháp luật về đất đai và môi trường vẫn còn những bất cập
chưa được giải quyết kịp thời, đặc biệt là các quy định liên quan đến thu hồi, đền
bù, giải phóng mặt bằng. Áp lực của quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá đã thúc
đẩy mạnh mẽ công tác thu hồi đất đai phục vụ các mục đích phát triển kinh tế - xã
hội. Tuy nhiên trên thực tế, việc chuyển mục đích sử dụng đất tùy tiện, phục vụ các
dự án kém tính khả thi xảy ra ở rất nhiều địa phương, gây ảnh hưởng nghiêm trọng
đến môi trường tự nhiên và môi trường xã hội. Người bị thu hồi đất không những bị
mất kế sinh nhai, môi trường sống thay đổi, gia tăng tệ nạn xã hội mà còn gây lãng
phí đất đai bởi hàng ngàn quy hoạch “treo” trên cả nước. Ngoài ra, việc thu hồi đất
còn làm mất nơi cư trú của sinh vật, làm suy giảm đa dạng sinh học, triệt tiêu nhiều
hệ sinh thái, đặc biệt là hệ sinh thái nông nghiệp …Ảnh hưởng của việc thu hồi đất
để xây dựng khu công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng, các khu chung cư, khu đô thị
tập trung trên địa bàn Hà Nội nói chung và sự tác động đến môi trường tự nhiên, đời
sống, việc làm của người dân đang là vấn đề đặc biệt được quan tâm.
Quận Tây Hồ là một quận nằm ở phía Tây Bắc Hà Nội được xác định là quận
trung tâm dịch vụ - du lịch, trung tâm văn hoá, là vùng bảo vệ cảnh quan thiên


nhiên của thủ đô Hà Nội, 14 năm kể từ khi được thành lập đã trở thành một trong

những quận phát triển của Thành phố. Mỗi năm, hàng chục ha đất nông nghiệp
được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xem xét và đánh giá tình trạng đời
sống người dân, môi trường ở các khu vực đã chuyển mục đích sử dụng đất đang là
vấn đề được các cấp, các ngành trong Quận hết sức quan tâm. Các vấn đề chính bao
gồm:
- Sau khi bị thu hồi đất đời sống của người dân có những biến chuyển như
thế nào? những khó khăn thuận lợi của họ sẽ gặp phải?
- Sau khi bị thu hồi đất, nhận tiền bồi thường (hoặc nhà TĐC) người dân đã
tổ chức cuộc sống như thế nào, hiệu quả sử dụng nguồn vốn có được ra sao, chuyển
đổi nghề có gây ra tác động xấu đến môi trường hay không?
- Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến môi trường đầu tư
Cho đến nay, trên cả nước nói chung và Hà Nội nói riêng đã có hàng loạt các
nghiên cứu đánh giá, báo cáo tổng kết về đời sống người dân sau khi bị thu hồi đất,
như báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Hải Dương, Vĩnh Phúc, Hưng
Yên,… Các đề tài nghiên cứu và hàng trăm bài viết của nhiều tác giả trong và ngoài
nước về vấn đề gây nhiều bức xúc này. Các nghiên cứu kể trên đã đưa ra khái quát
đời sống người dân ở các địa bàn nghiên cứu và đã đề xuất được những biện pháp
tương đối thoả đáng. Tuy vậy, do đặc điểm của mỗi địa bàn khác nhau, cộng với các
hạn chế trong điều tra thực tế nên vẫn còn nhiều vấn đề gây tranh cãi. Kết quả
nghiên cứu chưa thoả đáng, các giải pháp khó có thể áp dụng thống nhất thành các
quy phạm chung. Xuất phát từ nhu cầu thực tế, học viên đã thực hiện đề tài “Đánh
giá ảnh hƣởng môi trƣờng của việc thu hồi đất tại quận Tây Hồ, Hà Nội” nhằm
nghiên cứu những tác động đến môi trường do việc thu hồi đất, từ đó đề xuất các
giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện chính sách đất đai, đảm bảo an sinh xã hội,
hướng đến mục tiêu phát triển bền vững.
Với tên đề tài nêu trên, các nội dung của luận văn mà tác giả tập trung vào
nghiên cứu chủ chủ yếu, bao gồm:


- Nghiên cứu tìm ra những vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các

chính sách về thu hồi đất và giải phòng mặt bằng trên địa bàn quận Tây Hồ.
- Đánh giá ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến môi trường tự nhiên và môi
trường xã hội tại quận Tây Hồ
- Đề xuất một số kiến nghị nhằm góp phần bảo vệ môi trường và nâng tính
bền vững trong quá trình phát triển đô thị của quận Tây Hồ.
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chương
Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu.
Chương 2: Đối tượng và phương pháp nghiên cứu
Chương 3: Kết quả nghiên cứu


Chƣơng 1 - TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Khái quát hệ thống pháp luật đất đai của Việt Nam về thu hồi đất, bồi
thƣờng, hỗ trợ, TĐC

1.1.1 Những văn bản pháp quy của Nhà nước về đất đai
Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 thắng lợi, đến năm 1953 Nhà nước ta thực
hiện cải cách ruộng đất nhằm phân phối lại ruộng đất với khẩu hiệu “người cày có
ruộng” và Luật cải cách ruộng đất được ban hành. Thời kỳ này Nhà nước thừa nhận
sự tồn tại của 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu
tư nhân. Bên cạnh đó Luật cải cách ruộng đất có các quy định về tịch thu, trưng thu,
trưng mua ruộng đất tuỳ theo từng trường hợp cụ thể.
Đến năm 1959 bản Hiến pháp thứ 2 được ban hành và nhiều văn bản khác quy
định vẫn có 3 hình thức sở hữu về đất đai do vậy, khi thu hồi, lấy đất của tập thể và tư
nhân Nhà nước phải thực hiện trưng dụng đất. Điều 20 của Hiến pháp nói rõ: “Khi nào
cần thiết vì lợi ích chung Nhà nước mới trưng mua hoặc trưng dụng, trưng thu có bồi
thường thích đáng các tư liệu sản xuất ở thành thị và nông thôn, trong phạm vi và điều
kiện do pháp luật quy định”[6].
Về việc trưng dụng đất, ngày 14/04/1959 Thủ tướng Chính phủ ban hành

Nghị định số 151-TTg quy định về thể lệ tạm thời về trưng dụng đất. Một trong
những nguyên tắc của việc trưng dụng ruộng đất của nhân dân dùng vào việc xác
định những công trình do Nhà nước quản lý: “Đảm bảo kịp thời và đủ diện tích cần
thiết cho công trình xây dựng, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống
của người có ruộng. Những người có ruộng đất bị trưng dụng được bồi thường và
trong trường hợp cần thiết được giúp giải quyết công việc làm ăn”. Bên cạnh đó
Nghị định cũng quy định về việc bồi thường cho người có ruộng đất bị trưng dụng:
“Cách bồi thường tốt nhất là vận động nhân dân điều chỉnh hoặc nhường ruộng đất
cho những người có ruộng đất bị trưng dụng để họ có thể tiếp tục sản xuất”, “trường
hợp không làm được như vậy sẽ bồi thường một số tiền bằng từ 1 đến 4 năm sản


lượng thường niên của ruộng đất bị trưng dụng. Mức bồi thường nhiều hay ít phải
căn cứ thực tế ở mỗi nơi…”.
Năm 1980, Quốc hội đã ban hành bản Hiến pháp thứ 3 của nước CHXNCN
Việt Nam. Bản Hiến pháp lần này đã khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm
mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa,…là của Nhà
nước - đều thuộc sở hữu toàn dân”. Chính vì vậy ngay sau đó, vào ngày 01/07/1980
Hội đồng Chính phủ ra Quyết định số 201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất
và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước: “Toàn bộ ruộng đất trong
cả nước đều do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung
nhằm đảm bảo ruộng đất sử dụng hợp lý, tiết kiệm và phát triển theo hướng đi lên
sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa”.
Trên tinh thần của Hiến pháp năm 1980 Luật Đất đai năm 1988 được ban
hành, tiếp tục khẳng định lại đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý. Về việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại thì Luật Đất đai 1988 không nêu
cụ thể việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, mà chỉ nêu phần nghĩa vụ của
người sử dụng đất: “Đền bù thiệt hại cho người sử dụng đất để giao cho mình bồi
hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy
định của Pháp luật”.

Năm 1992, bản Hiến pháp 1992 được ban hành thay thế cho các bản Hiến
pháp trước đây. Điều 17 Hiến pháp quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn
nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển thềm lục địa và vùng trời…
đều thuộc sở hữu toàn dân”. Điều 23: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không
bị quốc hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do an ninh, quốc phòng, lợi
ích quốc gia mà Nhà nước trưng mua hay trưng dụng, có BT tài sản của cá nhân hay
tổ chức theo giá trị thị trường”.
Năm 1993, Luật Đất đai 1993 được ban hành, thay thế cho Luật Đất đai
1988, dựa trên tinh thần mới của bản Hiến pháp 1992 đã có những đổi mới quan
trọng, đặc biệt đối với việc thu hồi đất phục vụ cho công cộng và bồi thường khi


Nhà nước thu hồi đất. Luật Đất đai năm 1993 đã thể chế hóa các quy định của Hiến
pháp năm 1992. Tại Điều 12: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, tính
giá trị tài sản khi giao, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy
định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”. Điều 27:
“Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử
dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại”.
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29/06/2001 quy
định cụ thể hơn về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất
đai đang sử dụng của người sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng. Việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy
định của Chính phủ. Nhà nước có chính sách để ổn định đời sống cho người có
đất bị thu hồi.
Cùng với mục đích là tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai, tạo nên khung pháp lý
chặt chẽ thuận tiện cho việc quản lý và sử dụng đất ở Việt Nam. Ngày 26/11/2003
Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ tư đã thông qua Luật Đất
đai 2003 và ngày 10/12/2003 lệnh của Chủ tịch nước đã công bố Luật Đất đai quy

định cho việc quản lý và sử dụng đất. Sự ra đời của Luật Đất đai 2003 đã thay thế
cho tất cả các Luật Đất đai và Luật sửa đổi, bổ sung trước đó nhằm phù hợp với tình
hình xã hội hiện nay, đáp ứng tốt hơn những yêu cầu, những đòi hỏi mới trong quá
trình phát triển kinh tế, ổn định chính trị - xã hội của đất nước, hội nhập kinh tế khu
vực và quốc tế. Tại Điều 39 Luật Đất đai 2003 quy định về thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng: “Nhà nước
thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất được công bố hoặc sau khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất
phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xét duyệt”.


1.1.2 Một số văn bản về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
Sau khi Quốc hội ban hành Luật Đất đai 2003, các chính sách về đất đai cũng
thay đổi theo. Như vậy, để phù hợp với sự ra đời của Luật Đất đai mới và tình hình
thực tiễn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng Chính phủ đã ban hành
các văn bản pháp luật sau:
a. Nghị định số 197/2004/NĐ-CP
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích an ninh, quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
ề phạm vi điều chỉnh
Nghị định này quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất để sử dụng vào mục đích QP, AN, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
mục đích phát triển kinh tế quy định tại Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
Đối với các dự án sử dụng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA),
nếu việc BT, HT và TĐC theo yêu cầu của nhà tài trợ khác với quy định tại Nghị
định này thì trước khi ký kết Điều ước quốc tế, cơ quan chủ quan dự án đầu tư phải

báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.
Trong trường hợp Điều ước quốc tế mà Việt Nam đã ký kết hoặc gia nhập có
quy định khác với quy định tại Nghị định này thì áp dụng theo quy định tại Điều
ước quốc tế đó.
Các trường hợp không thuộc phạm vi áp dụng Nghị định này: Cộng đồng
dân cư xây dựng, chỉnh trang các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng
bằng nguồn vốn do nhân dân đóng góp hoặc Nhà nước hỗ trợ; Khi Nhà nước thu
hồi đất không thuộc phạm vi quy định tại khoản 1 Điều này.


ề đối tượng áp dụng
Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng
đất bị Nhà nước thu hồi đất (người bị thu hồi).
Người bị thu hồi đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, được bồi
thường đất, tài sản, được hỗ trợ và bố trí tái định cư theo quy định tại Nghị định này.
Về ngu n tắc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ
Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện quy định tại Điều 8 của Nghị
định này thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (UBND cấp tỉnh) xem xét để hỗ trợ.
Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được BT bằng việc
giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất thì được BT bằng giá trị
quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất; trường hợp bồi thường
bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh
lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền.
Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của
pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền
được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước.
Bồi thƣờng về đất

- Nguyên tắc bồi thường đất quy định:
+ Những trường hợp được nhận bồi thường.
+ Những trường hợp không được nhận bồi thường.
+ Những trường hợp được nhận hỗ trợ.
- Bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồi


thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường bằng tiền tính theo giá
đất cùng mục đích sử dụng.
Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp
Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được
BT bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu TĐC hoặc bồi thường bằng tiền.
Diện tích đất bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở tại địa phương
và không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi.
Bồi thƣờng tài sản
- Nguyên tắc bồi thường tài sản quy định:
+ Trường hợp được nhận bồi thường.
+ Trường hợp được nhận hỗ trợ.
- Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất
+ Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được
bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình.
+ Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định tại
khoản 1 Điều này được bồi thường theo mức sau:
Mức bồi
thường nhà,
công trình

Giá trị hiện có của
=

nhà, công trình bị
thiệt hại

Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ
+

phần trăm theo giá trị hiện có
của nhà, công trình

Đối với công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, mức bồi thường bằng giá trị xây
dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban
hành; nếu công trình không còn sử dụng thì không được bồi thường.
+ Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn
lại không còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường
hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử
dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi
phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của


nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.
Bồi thƣờng về di chuyển mồ mả
Đối với việc di chuyển mồ mả, mức tiền bồi thường được tính cho chi phí
về đất đai, đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên quan
trực tiếp. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể về mồ mả cho
phù hợp với tập quán và thực tế tại địa phương.
- Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi
Những cây trồng, vật nuôi có trên đất bị thu hồi được nhận bồi thường.
Về hỗ trợ
Hỗ trợ về di chuyển: Hộ gia đình khi Nhà nước thu hồi đất phải di chuyển chỗ

ở được hộ trợ để thực hiện di chuyển.
Tổ chức có đủ điều kiện được bồi thường thiệt hại đất và tài sản khi bị thu
hồi mà phải di chuyển cơ sở, được hỗ trợ chi phí thực tế về di chuyển, tháo dỡ và
lắp đặt.
Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản
xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp được giao,
được hỗ trợ ổn định đời sống.
Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có
đăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất kinh doanh, thì được hỗ trợ.
Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản
xuất nông nghiệp khi bị thu hồi trên 30% diện tích đất sản xuất nông nghiệp thì
được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người trong độ tuổi lao động; mức hỗ trợ
và số lao động cụ thể được hỗ trợ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù
hợp với thực tế ở địa phương.
Hỗ trợ cho người đang thuê nhà không thuộc sở hữu Nhà nước
Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn.


Về bố trí tái định cƣ
Cơ quan (tổ chức) được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí tái
định cư phải thông báo cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di chuyển chỗ ở về
dự kiến phương án bố trí tái định cư
*Thông tƣ 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP. Thông tư này hướng dẫn cụ thể, và có
thêm một số nội dung về bồi thường đất, bồi thường tài sản; chính sách hỗ trợ, tái
định cư và tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất đối với các trường hợp quy định tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
- Hướng dẫn cách xác định cho phí đầu tư vào đất còn lại được quy định tại
khoản 3 Điều 9 Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
- Phân loại cụ thể đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước

thu hồi đất. Việc phân loại cụ thể này để xác định mức bồi thường, hỗ trợ hợp lý, sát
thực với từng loại đất và giải quyết trường hợp chênh lệch giữa giá đất mới được
giao và giá đất bị thu hồi.
- Về bồi thường đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình
công cộng có hành lang bảo vệ an toàn, có quy định thêm khoản: “Khi hành lang
bảo vệ an toàn công trình xây dựng làm ảnh hưởng đến công trình khác mà những
công trình này không thể sử dụng được theo thiết kế, quy hoạch xây dựng ban đầu
hoặc phải phá dỡ thì được bồi thường”.
- Về bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi: Thông tư xác định, hướng dẫn
cụ thể việc phân chia từng loại cây trồng lâu năm (cây trồng đang ở chu kỳ đầu tư
hoặc đang ở thời gian xây dựng cơ bản; cây lâu năm thu hoạch một lần; cây lâu năm
thu hoạch nhiều lần; cây lâu năm đã đến thời hạn thanh lý) và xác định giá trị hiện
có của vườn cây lâu năm để tính bồi thường. Quy định thêm về bồi thường đối với
cây trồng và lâm sản phụ trồng trên diện tích đất lâm nghiệp do Nhà nước giao mà
khi giao là đất trống, đồi núi trọc.
- Về tổ chức thực hiện: Hướng dẫn về trình tự tổ chức thực hiện; phương án


bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được chia làm 2 phần: phần 1 là xác định bồi
thường, hỗ trợ cho từng người có đất bị thu hồi và phần 2 là phương án bố trí tái
định cư; quy định về chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Về chi phí cho công tác tổ chức thực hiện: Dự toán chi phí và mức chi cho
công tác tổ chức thực hiện.
*Thông tƣ số 69/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 02/08/2006 về sửa
đổi, bổ sung cho Thông tư số 116/2004/TT-BTC, cụ thể là sửa đổi, bổ sung một số
điều khoản: điểm 3 mục 3 phần I về chi trả bồi thường, hỗ trợ và TĐC; điểm 3.1
mục 3 phần II về giá đất để tính bồi thường, chi phí đầu tư vào đất còn lại; mục 2
phần IV về hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm; mục 3 và mục 4 phân
VII về mức chi cho công tác tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, TĐC: “Không
quá 2% tổng số kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án”.

b. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP
*Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung cụ thể đối với một số trường hợp thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ về đất; trình tự
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại. Nghị định này được coi như là “nhát cắt pháp luật”, từ khi Nghị định này có
hiệu lực thì tất cả những trường hợp còn tồn tại, chưa giải quyết được trước đó thì
sẽ được giải quyết theo Nghị định 84/2007/NĐ-CP, còn từ sau đó tất cả các trường
hợp sẽ được thực hiện đúng theo Nghị định. Nghị định quy định cụ thể, chi tiết một
số trường hợp thu hồi đất; bồi thường hỗ trợ về đất; trình tự thủ tục thu hồi đất và
thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trong trình
tự thủ tục của công tác bồi thường, GPMB Nghị định bổ sung mới về lập phương án
bồi thường, hỗ trợ, TĐC bao gồm có phương án tổng thể và phương án chi tiết, quy
định cụ thể thẩm quyền, thời hạn giải quyết từng khâu trong công việc và đặc biệt
bổ sung thêm khâu kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai được tiến hành
trước khi lập phương án bồi thường, TĐC nhằm xác định giá bồi thường và chính
sách hỗ trợ một cách khách quan. Trong điều khoản thi hành, Nghị định


84/2007/NĐ-CP đã bãi bỏ khoản 6 và khoản 8 Điều 8, các Điều 41, 42, 47, 49, đoạn
2 khoản 2 Điều 50 Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
* Thông tƣ 14/2008/TTLB-BTC-BTNMT của Bộ Tài chính và Bộ Tài
nguyên & Môi trường ngày 31/01/2008 về hướng dẫn thực hiện một số điều của
Nghị định 84/2007/NĐ-CP: hướng dẫn về hỗ trợ đối với đất nông nghiệp xen
kẽ trong khu dân cư, đất vườn, đất ao xen kẽ với đất ở trong khu dân cư; hướng
dẫn kinh phí chuẩn bị hồ sơ Địa chính cho khu đất bị thu hồi bao gồm kinh phí
do nhà đầu tư trả sẽ được quyết toán vào vốn đầu tư của dự án, kinh phí do Nhà
nước trả sẽ được quyết toàn vào nguồn kinh phí hoạt động của Tổ chức phát
triển quỹ đất hoặc cơ quan Tài nguyên-Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất; hướng dẫn lập, thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể
về BT-HT-TĐC, phương án BT-HT-TĐC và việc lập thêm “Hội đồng thẩm

định” khi cần thiết.
c. Nghị định số 69/2009/NĐ-CP:
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC.
Về phạm vi điều chỉnh:
Nghị định này quy định bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất; giá đất; giao đất, cho thuê
đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất và gia hạn sử dụng đất.
Về đối tƣợng áp dụng:
Cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai và cơ quan, tổ
chức, cá nhân có liên quan đến việc quản lý đất đai.
Người sử dụng đất và tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc sử dụng đất.


Bồi thường đất nông nghiệp:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồi
thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì
được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng.
Quy định cụ thể mức bồi thường với hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông
nghiệp đang sử dụng vượt hạn mức
Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp:
Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được
bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu TĐC hoặc bồi thường bằng tiền.
Diện tích đất bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở tại địa phương
và không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi.
Hỗ trợ:
Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
- Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ TĐC đối với trường hợp thu hồi đất ở
- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo

việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp
- Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao không
được công nhận là đất ở;
- Các hỗ trợ khác: căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương để có mức hỗ
trợ khác bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất;
trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất:
- Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được
bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật
tương đương do Bộ Xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình
được tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng


mới của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của
Chính phủ.
- Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định tại
khoản 1 Điều này được bồi thường như sau:
 Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công
trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà,
công trình;
 Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ
phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới
của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên
ngành ban hành.
 Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công
trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường tối đa không
lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương
đương với nhà, công trình bị thiệt hại.
 Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn
lại không còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường

hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử
dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi
phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của
nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.
- Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đang sử dụng thì mức bồi
thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật cùng
cấp theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành; nếu công trình
không còn sử dụng thì không được bồi thường. Trong trường hợp công trình hạ tầng
thuộc dự án phải di chuyển mà chưa được xếp loại vào cấp tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc
sẽ nâng cấp tiêu chuẩn kỹ thuật thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thống nhất với cơ


quan có thẩm quyền quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư dự án để xác định cấp tiêu
chuẩn kỹ thuật để bồi thường.
+ Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các
khoản 4, 6, 7 và 10 Điều 38 của Luật Đất đai thì không được bồi thường.
+ Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các
khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai thì việc xử lý tài sản theo quy
định tại Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của
Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
* Thông tư 14 /2009/TT-BTNMT:
Thông tư 14 /2009/TT-BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, TĐC
và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
Đối tượng áp dụng Thông tư này là tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn
giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển
kinh tế; tổ chức, cá nhân thực hiện dự án đầu tư và các tổ chức, cá nhân khác có
liên quan.
Theo Thông tư này, giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích

đang sử dụng của loại đất bị thu hồi, được UBND cấp tỉnh quy định và công bố
vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh công bố
chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh giao cho cơ quan chức năng xác định
lại giá đất cụ thể để quyết định giá đất tính bồi thường cho phù hợp và không bị
giới hạn bởi quy định về khung giá các loại đất. Các khoản chi phí đầu tư vào đất
phải có đầy đủ hồ sơ, chứng từ thực tế chứng minh. Người được bồi thường, hỗ
trợ nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với diện tích đất bị thu
hồi thì phải khấu trừ vào tiền bồi thường, hỗ trợ (không khấu trừ vào tiền bồi
thường tài sản, tiền hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ TĐC, hỗ trợ ổn định đời sống và sản


xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm). Nghĩa vụ tài chính về đất
đai khấu trừ vào tiền bồi thường, hỗ trợ bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
đối với đất do Nhà nước cho thuê, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập
từ chuyển quyền sử dụng đất, tiền thu từ xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai,
tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai,
phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 16/11/2009 và thay thế các
Thông tư sau: Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư số
69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số
116/2004/TT-BTC nêu trên. Bãi bỏ phần VII và phần IX của Thông tư liên tịch số
14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP
ngày 25/5/2007 của Chính phủ.
Như vậy, các văn bản chủ yếu quy định về việc thu hồi đất và công tác bồi
thường, hỗ trợ, TĐC là Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, Nghị định số 69/2009/NĐCP, Thông tư 14 /2009/TT-BTNMT.
Trên cơ sở những văn bản quy định chung trên phạm vi cả nước, mỗi tỉnh

thành ban hành những văn bản quy định về việc thu hồi đất và công tác bồi thường,
hỗ trợ, TĐC phù hợp với điều kiện của từng địa phương. Đối với địa bàn Thành phố
Hà Nội, UBND Thành phố đã ban hành nhiều văn bản phù hợp với từng thời kỳ
phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô về việc thu hồi đất và bồi thường hỗ trợ khi
thu hồi đất. Hiện tại, văn bản đang được áp dụng trên địa bàn Thành phố là Quyết
định số 108/2009/QĐ-UBND ngày 29 tháng 9 năm 2009 của UBND Thành phố Hà
Nội, ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn Thành phố Hà Nội.


1.2.Tổng quan về quận Tây Hồ, Thành phố Hà Nội

1.2.1. Điều kiện tự nhiên
Vị trí địa lý
Tây Hồ là quận thuộc khu vực trung tâm thành phố Hà Nội, có diện tích tự
nhiên là 2.400,81 ha, với 08 đơn vị hành chính cấp phường.
- Phía Bắc của quận giáp với 03 xã của huyện Đông Anh là xã Hải Bối, xã
Vĩnh Ngọc và xã Tầm Xá;
- Phía Nam quận là trung tâm chính trị Ba Đình với các phường giáp ranh là
Cống Vị, Ngọc Hà, Vĩnh Phúc, Quán Thánh, Trúc Bạch và Phúc Xá;
- Phía Đông và phía Đông Bắc giáp ranh với phường Ngọc Thụy của quận
Long Biên;
- Phía Tây giáp các xã Đông Ngạc, Xuân Đỉnh của huyện Từ Liêm và
phường Nghĩa Đô của quận Cầu Giấy.


Hình 1: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất Quận Tây Hồ năm 2010